核心观点总结 - 2025年上半年REITs表现显著优于股债，中证REITs全收益上涨13.41%，而沪深300指数上涨3.03%，标普中国债券指数仅上涨0.66% [5] - 2025年三季度以来REITs债性凸显，中证REITs全收益下跌4.84%，与股指和十年期国债收益率呈现明显反向走势 [5][18] - 板块分化态势加剧，消费REITs、保障房REITs和仓储物流REITs表现突出，上半年涨幅均超20%，而环保、高速公路等板块波动较小 [6] - REITs市场多元化趋势明显，政策持续推动资产范围扩充，总规模达1993亿元，年复合增长率58.2% [7][58] - 投资建议围绕"稳增长"与"新业态"两条主线，重点关注高股息保租房和消费REITs，同时把握利率敏感型资产的波段机会 [8][67] 2025年REITs板块逻辑复盘 - 上半年超额收益由政策红利、利率环境及资金配置共同驱动，消费与保租房板块成为市场主线 [5] - 下半年"反内卷"政策推动利率上行，10年期国债收益率从低点上升13BP至1.87%，REITs估值受折现率上升压制 [25][37] - REITs底层资产现金流稳定，与反内卷政策涉及的产能过剩行业关联度低，导致市场热度降低 [30][32] - REITs与债券走势同向变化，利率上行削弱其分红吸引力，资金流向收益更高的低风险资产 [38] REITs板块分化态势解读 - 保障房REITs展现强韧性，核心区位高出租率、政策支持及扩募预期支撑现金流稳定，但利率敏感性强导致下半年回调 [45][47] - 消费REITs受政策提振消费行动方案催化，派息率普遍5%以上，但需警惕分派率稀释风险 [48][50] - 机构配置以券商自营（54.5%）和保险（32.7%）为主，分别关注打新收益与长期分红现金流匹配 [61][63] REITs未来发展趋势展望 - 政策持续扩围，2024年7月新增养老、储能、4A级景区等资产类别，2025年9月进一步推动铁路、港口等新类型项目发行 [54][57] - 市场总规模快速扩张，截至2025年10月29日累计发行77只REITs，规模达1993亿元，为2021年末的5倍以上 [58][60] - 常态化申报机制加速成熟资产上市，新业态如数据中心、智慧物流等成长潜力优于传统板块 [66][67] 投资建议 - 核心配置高股息资产如保租房和消费REITs，利用其抗周期属性应对市场波动 [67][68] - 波段机会聚焦利率敏感型资产（如高速、产业园），在利率下行期更具弹性 [68] - 布局新业态如医药仓储、特高压输电等，依托政策支持与行业壁垒获取差异化收益 [66][67]

中国经济转型与社保体系新定位 - 社保体系从民生保障网转型为抵御经济风险的防波堤 为经济转型提供支撑 [1] - 出口走弱 地方债务高压和人口老龄化三重挑战推动社保全国统筹与市场化运作 [1] - 中央政治局会议未提及房地产 凸显政策焦点转向社保体系 [1] 社保政策对企业创新与劳动力市场的影响 - 研发投入抵免30%社保费用政策使某生物科技企业人力成本降低5个百分点 [3] - 社保费率动态调整机制推动企业新增14%科研岗位 形成减负-增岗-创新循环 [3] - 青年科研人员领衔国家重点研发计划占比达78% 显示创新活力集中态势 [3] 社保基金参与地方债务化解与资产盘活 - 前五个月地方融资平台数量减少18% 土地财政衰退已成事实 [4] - 社保基金以优先级LP参与城中村改造REITs项目 获得6.8%年化收益 [4] - 保障房REITs试点扩展至12个城市 成功消化11.2万套库存保障房 [4] 失业保险制度创新与劳动力流动性提升 - 中央调剂金比例从3%提升至5% 增强失业保险跨省调剂能力 [8] - 参保年限互认和缴费基数标准化制度保障跨省再就业无缝衔接 [8] - 美国对华3800亿美元商品加征关税背景下 中国与东盟贸易额仍增长6.3% [8] 社保全国统筹与风险防范体系升级 - 1.8万亿元特别国债重点投向保障房建设 社保基金通过市场化运作参与 [9] - 全国一盘棋专业化运作模式实现风险对冲机制系统性升级 [9] - 发展动力从土地财政向人力资本财政转变 深植于人的价值 [9]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

报告核心观点 报告对REITs市场进行双周跟踪，涵盖发行、二级、分红等市场情况及投资价值分析，指出今年产权REITs发行有优势，市场规模维持两千亿以上，各底层资产类型REITs涨幅有分化，不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期2只REITs完成发行，规模55.80亿元，平均配售比例0.43%，另有2只数据中心REITs发行中，预计规模69.0亿元 [1][6] - 今年已发行12只REITs，数量增9%，规模209亿元降23%，涉及五种底层资产类型，产权REITs数量和规模占比超80% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所受理16单REITs储备项目，6单扩募，已获批1单产业园扩募待发行，2单项目状态变更 [9] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 4单 [9] 二级市场 市场规模与结构 - REITs市场产品71只，产权46只、特许经营权25只，规模2119亿元，产权1155亿元、特许经营权964亿元，规模差距拉大 [13] 市场表现 - 本期REITs市场跌-0.62%，落后股票指数，产权跌-1.15%、保障房跌幅大，特许经营权微涨0.03%、生态环保表现好 [13] - 今年以来REITs涨16.33%，领先股票指数，产权涨18.82%、消费基础设施表现好，特许经营权涨13.84% [14] 交易活跃度 - 本期活跃度略升，供热设施成交额下滑，生态环保提升，整体换手率持平，高于沪深300和中证红利、低于中证500 [14] 分红情况 本期与全年分红 - 本期1只REITs分红0.24亿元，较上期下滑，2025年共分红45.72亿元，收益率2.80%，高于沪深300和中证500、低于中证红利 [28] 不同类型REITs分红 - 今年特许经营权分红29.14亿元、收益率3.42%，产权分红16.58亿元、收益率2.30%，落后于特许经营权和中证红利 [28] 成立以来分红比例 - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权略高于产权，保障房略低于90%，水利已首次分红，供热未分红 [29] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度估值（P/可供分配金额）27.39，比上期降，高于沪深300和中证红利、略低于中证500，保障房估值高 [35] - 经营角度估值（P/EBITDA）25.46，低于P/可供分配金额，保障房最高、产业园最低 [35] - 过去一年股息率3.61%，分红比例高于股票指数，以可供分配金额算股息率3.87%，产业园最高、保障房最低 [35] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，本期水利设施内部收益率最高，收费公路最低 [39] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [39] 主要政策 今年以来多项政策支持REITs市场发展，涉及文化旅游、新型基础设施等领域项目发行，以及明确扩募业务 [44][45]

公募REITs市场发展 - 全市场公募REITs总市值突破2000亿元达到2020 74亿元其中上交所REITs总市值1351 38亿元占比67% [1] - 数据中心 旅游景区 养老设施 冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地 [1] 保障房REITs政策支持 - 保障房REITs作为国家重点支持的基础设施资产获得多项政策红利包括中共中央办公厅 国务院办公厅支持城市更新项目发行REITs拓宽底层资产来源 [1] - 地方政策积极推动公募REITs产品发行如福建省鼓励科技创新领域项目发行REITs为保障房REITs扩募和新增项目提供良好政策环境 [1] 保障房REITs资产特性 - 保障房REITs底层资产具有刚性需求尤其在一线城市和人口流入较快城市例如华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡楼龄较短物业品质良好已进入运营稳定期 [1] - 保障房REITs年化现金分派率普遍较高估值水平相对较低在资产荒市场环境下具备较强配置吸引力 [2] 保障房REITs资金偏好 - 在债券市场利率中枢下行背景下保障房REITs作为高分红 中低风险资产受到社保金和养老金等长期资金青睐 [2]

市场整体表现 - 公募REITs二级市场整体震荡下行 中证REITs收盘指数下跌1.36%至856.7点 中证REITs全收益指数下跌1.18%至1065.4点 [1] - 市场活跃度下降 反映市场对REITs产品短期信心不足 受全球经济不确定性和关税冲击影响 [1] 行业分化表现 - 保障房REITs逆势上涨0.40% 成为市场亮点 华夏北京保障房REIT上涨3.67% 华夏大悦城商业REIT上涨3.19% 银华绍兴原水水利REIT上涨2.61% [1] - 产业园区类REITs下跌2.14% 仓储物流类下跌2.96% 生态环保类下跌1.11% [2] - 消费类REITs上涨0.09% 能源类REITs上涨0.54% [2] - 沿海仓储物流REITs受关税冲击最直接 红土创新盐田港REIT下跌4.41% 华安外高桥REIT下跌2.11% 华夏深国际REIT下跌2.05% [2] 市场动态 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布询价公告 询价区间2.270-2.774元/份 为江苏首单租赁住房公募REITs [3] - 易方达广州开发区REITs公布分红方案 每10份派现0.439元 分红比例达99.86% [3] 市场特征分析 - REITs与股债相关系数较低 行情保持独立性 [2] - 市场风险偏好回落 偏好稳定收益和抗周期性资产 规避周期行业 [2] - 结构性分化体现季报博弈结束后对稳定行业的偏好增强 [2] 未来展望 - 预计短期内REITs维持窄幅波动 稳定板块相对强势趋势或将延续 [3] - 建议关注保障房 消费 水利等业绩较好行业 规避仓储物流 产业园区等周期类行业 [3] - 保障房REITs有望继续成为投资者避风港 在市场占据更重要地位 [3]