不动产行业现状 - 不动产行业处于去库存周期 各细分市场正在寻找新模式 行业处于转型期且市场竞争加剧 [1] - 非住宅类资产价值取决于土地价格和实际运营效率 长租公寓市场表现最为稳健 [1] 非住宅资产价值分化 - 资产价值与三大因素相关 运营模式成熟度 经营效率稳定性 退出通道畅通性 [2] - 长租公寓和商业类资产运营模式成熟 收益稳定 退出通道清晰 最受市场青睐 [2] - 写字楼和产业园区类资产受经济下行影响 空置率高企 租金下降 资产价格处于下行通道 [2] - 康养和文旅类资产市场规模增长 消费意愿强 但退出通道受阻 投资放缓 资产价值未充分体现 [2] 细分市场表现 - 长租公寓类资产表现最好 一线城市平均资本化率在5 1%-5 4%之间 [3] - 购物中心 甲办 商务园区资本化率差异较大 且高于长租类资产 投资进入更为谨慎 [3] 长租公寓市场表现 - 长租公寓出租率整体高位运行 核心八城集中式公寓出租率稳定在超85%水平 广州 深圳 武汉 南京四城出租率维持在93%以上 [5] - 已上市保障房REITs底层资产出租率超91% 2023年至今租金平效变动绩效整体稳健 [5] - 截至2025年4月保障房REITs较发行价涨幅超50% 在各类基础设施公募REITs中领跑 与第二梯队拉开5-10个百分点优势 [8] - 2024年保障房REITs现金分派率在3-4%水平区间 呈现良好超额收益特征 2025年扩募及发行扩容呈上升趋势 具有穿越周期的增值能力 [11] 政策与市场影响 - 政策加速高品质住房供给 将租赁住房纳入好房子体系 优化存量收购政策 放宽收购条件 [12] - 重点城市推动租赁住房纳入好房子建设体系 北京试点全装修+智慧社区模式 深圳要求新建保障性租赁住房100%达到绿色建筑标准 杭州给予容积率奖励 [12] - 优质租赁社区和保租房大量入市 个人房源租金坪效自2021年顶点后逐年下降 降幅扩大 [12] 集中式公寓市场发展 - 集中式公寓市场呈现市场化+保租房双轨发展特征 核心8城规模稳步提升 上海保租房占比54% 深圳占比39% 核心城市保租房整体占比达4成 [15] - 市场出租率稳定但租金下行 低价保租房占比提升导致平均租金水平下降 未来保租房入市高峰期将推动租金进一步下探 [15] - 长租公寓市场稳定性获广泛认可 2024年基金 险资等多元主体入局 占比达50% 较2023年提升约10% [15] - 长租公寓适用于追求长期稳定收益 注重资产保值增值的投资者 [15]

公募REITs市场发展 - 全市场公募REITs总市值突破2000亿元达到2020 74亿元其中上交所REITs总市值1351 38亿元占比67% [1] - 数据中心 旅游景区 养老设施 冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地 [1] 保障房REITs政策支持 - 保障房REITs作为国家重点支持的基础设施资产获得多项政策红利包括中共中央办公厅 国务院办公厅支持城市更新项目发行REITs拓宽底层资产来源 [1] - 地方政策积极推动公募REITs产品发行如福建省鼓励科技创新领域项目发行REITs为保障房REITs扩募和新增项目提供良好政策环境 [1] 保障房REITs资产特性 - 保障房REITs底层资产具有刚性需求尤其在一线城市和人口流入较快城市例如华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡楼龄较短物业品质良好已进入运营稳定期 [1] - 保障房REITs年化现金分派率普遍较高估值水平相对较低在资产荒市场环境下具备较强配置吸引力 [2] 保障房REITs资金偏好 - 在债券市场利率中枢下行背景下保障房REITs作为高分红 中低风险资产受到社保金和养老金等长期资金青睐 [2]