股息信息 - 公司宣派截至2025年6月30日止六个月中期股息每股0.25 HKD[1] - 除净日为2025年9月16日[1] - 股息派发日为2025年10月3日[1] 股权登记 - 递交股份过户文件最后时限为2025年9月17日16:30[1] - 暂停办理过户登记日期及记录日期为2025年9月18日[1] 公司管理层 - 颜建国为公司主席，张智超为行政总裁[2]

收入和利润 - 公司收入为人民币832.2亿元[3] - 公司股东应占溢利为人民币86亿元，核心股东应占溢利为人民币87.8亿元[3] - 每股基本盈利为人民币0.79元[3] - 总分部收入从2024年上半年的889.80亿元人民币下降至2025年上半年的850.53亿元人民币，减少39.27亿元人民币（降幅4.4%）[11][12] - 分部溢利从2024年上半年的162.56亿元人民币下降至2025年上半年的127.05亿元人民币，减少35.51亿元人民币（降幅21.8%）[11][12] - 公司报告分部溢利为127.05亿元人民币，同比下降21.8%（2024年同期为162.56亿元人民币）[14] - 公司股东应占溢利为85.99亿元人民币，同比下降16.6%（2024年同期为103.14亿元人民币）[19] - 公司收入为人民币832.2亿元，经营溢利为人民币121.2亿元，毛利率为17.4%[33] - 公司股东应占溢利为人民币86亿元，核心股东应占溢利为人民币87.8亿元[33] 成本和费用 - 公司财务费用总额为36.58亿元人民币，同比下降24.9%（2024年同期为48.70亿元人民币）[15] - 公司所得税费用总额为34.69亿元人民币，同比下降25.5%（2024年同期为46.57亿元人民币）[16] - 公司平均融资成本为2.9%，分銷费用与行政费用合计占收入的比例为3.8%[28] 房地产销售表现 - 公司合约物业销售额为人民币1201.5亿元，销售面积为512万平方米[3] - 公司实现合约物业销售额1201.5亿元人民币，销售规模位居行业第二[26] - 公司在一线城市（香港及北上广深）实现合约销售额556.4亿元人民币，占不含中海宏洋销售额的53.7%[26] - 公司系列公司合约物业销售额为人民币1201.5亿元，销售面积为512万平方米[34] - 公司销售回款892.6亿元人民币，其他经营回款76.2亿元，总经营回款968.8亿元；资本支出836.9亿元，其中土地成本613.7亿元、建安支出223.2亿元；未付地价201.7亿元[47] 土地储备和购地 - 新增土地储备总建筑面积258万平方米，总地价为人民币403.7亿元[3] - 公司在10个中国内地城市和香港获取17幅地块，总购地金额人民币403.7亿元，权益购地金额人民币401.1亿元[27] - 公司四个一线城市及香港权益购地金额占比52.1%[27] - 公司新增17幅地块，总建筑面积258万平方米，权益建筑面积257万平方米，总地价403.7亿元人民币，权益地价401.1亿元人民币[38] - 公司系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积2,693万平方米，权益建筑面积2,367万平方米；中海宏洋新增土地储备133万平方米，总建筑面积1,354万平方米，权益建筑面积1,146万平方米[40] - 公司系列公司土地储备总建筑面积4,047万平方米[41] 商业物业运营 - 商业物业运营收入从2024年上半年的35.38亿元人民币微增至2025年上半年的35.42亿元人民币，增加0.04亿元人民币（增幅0.1%）[11][12] - 商业物业分部溢利从2024年上半年的17.06亿元人民币增长至2025年上半年的19.83亿元人民币，增加2.77亿元人民币（增幅16.2%）[11][12] - 公司商业物业实现收入人民币35.4亿元[27] - 公司商业物业运营总建筑面积增加15万平方米[27] - 公司商业物业收入35.4亿元人民币，其中写字楼17亿元、购物中心11.7亿元、长租公寓1.6亿元、酒店及其他商业物业5.1亿元；写字楼新签约51万平方米，续租率76.9%；成熟购物中心出租率96.2%，销售额同比提升6.7%，客流同比提升11.0%[43] 其他业务收入 - 其他业务收入从2024年上半年的34.03亿元人民币增长至2025年上半年的35.49亿元人民币，增加1.46亿元人民币（增幅4.3%）[11][12] - 公司其他业务外部收入17.1亿元人民币，其中物资采购和供应链管理服务收入15.2亿元，同比上升55.1%[44] 财务健康状况 - 公司总借贷为人民币2274.5亿元，较2024年底减少141.2亿元[3] - 持有银行存款及现金为人民币1089.6亿元[3] - 公司净借贷比率为28.4%，平均融资成本为2.9%[3] - 公司股东应占权益为人民币3866.2亿元[3] - 公司股东应占权益从2024年12月31日的3806.11亿元人民币增长至2025年6月30日的3866.19亿元人民币，增加60.08亿元人民币（增幅1.6%）[7] - 权益总额从2024年12月31日的4018.30亿元人民币增长至2025年6月30日的4177.45亿元人民币，增加159.15亿元人民币（增幅4.0%）[7] - 非控股权益从2024年12月31日的212.19亿元人民币大幅增长至2025年6月30日的311.26亿元人民币，增加99.07亿元人民币（增幅46.7%）[7] - 公司资产负债率为53.7%，净借贷比率为28.4%，持有银行存款及现金为人民币1089.6亿元[28] - 公司流动资产净值3,862.6亿元人民币，流动比率2.6倍，净借贷比率28.4%；银行存款及现金1,089.6亿元，占总资产12.1%；平均融资成本2.9%[45] - 公司总借贷2,274.5亿元人民币，其中一年内到期174亿元（占比7.6%）；人民币借贷占比84.8%，定息借贷占比46.2%；2025年下半年到期归还80.9亿元[46] - 公司可动用资金1,503.3亿元人民币，包括银行存款及现金1,089.6亿元（含受规管物业预售款243.7亿元）和未动用银行授信额度413.7亿元[47] - 人民币借贷占比提升至84.8%，较2024年底增加2.5个百分点[48] 融资和债务管理 - 发行2025年公司债券（品种一）本金10亿元人民币，票面年利率1.80%[57] - 发行2025年中期票据（品种二）本金15亿元人民币，票面年利率2.38%[57] - 赎回2022年发行票面利率2.88%的中期票据，赎回面值18亿元人民币[58] - 赎回2022年发行票面利率3.05%的公司债券，赎回面值20亿元人民币[58] - 赎回美元担保票据面值2.163583亿美元（原发行额3亿美元），票面利率2.375%[58] 应收账款和应付账款 - 公司应收账款总额为57.27亿元人民币，较2024年末增长260.1%（2024年末为15.90亿元人民币）[23] - 公司应付账款总额为381.92亿元人民币，较2024年末下降8.7%（2024年末为418.47亿元人民币）[24] 项目竣工和交付 - 公司系列公司高品质交付4.2万套房屋[27] - 公司2025年上半年物业发展项目竣工总面积444.9万平方米，其中南部大区161.4万平方米、东部大区97.8万平方米、中西部大区40.5万平方米、北部大区115.1万平方米、港澳海外大区30.1万平方米[37] 股息派发 - 宣派中期股息每股港币25仙[3] - 公司宣派中期股息每股港币25仙，总额约25.17亿元人民币[21] - 中期股息派发每股港币25仙，较2024年同期每股30仙减少5仙[53] ESG和社会责任 - 绿色项目总数达690个，认证面积超1.1亿平方米[51] - 消费帮扶投入及带动销售总额达3000万元人民币[52] - LSEG ESG评分88分（满分100），位列全球532家房地产公司第一名[50] 公司治理和董事会 - 公司已采纳不低于上市规则标准的董事证券交易行为守则[60] - 所有董事确认在截至2025年6月30日止六个月内遵守行为守则[60] - 审核及风险管理委员会已审阅公司截至2025年6月30日止六个月未经审核中期业绩[61] - 审核及风险管理委员会与管理层讨论了风险管理及内部监控等重要事项[61] - 中期业绩公告发布于2025年8月27日[63] - 公司执行董事包括颜建国（主席）、张智超（行政总裁）及郭光辉[63] - 公司非执行董事包括庄勇（副主席）及马尧[63] - 公司独立非执行董事包括李民斌、陈家强教授及陈清霞博士[63] - 2025年中期报告将适时发布于公司网站及香港联交所网站[63]

土地储备排名 - 2025年1-7月前50家房地产企业累计新增土地储备3398.59万平方米，同比增长11.45% [8] - 全口径土地储备前三名为中海地产309.37万平方米、保利发展控股241.97万平方米、绿城中国206.03万平方米 [2][11] - 权益拿地金额前三名为中海地产550.06亿元、绿城中国484.39亿元、保利发展控股462.62亿元 [11][13] 土地市场动态 - 7月单月前50房企新增土地建筑面积490.89万平方米，环比大幅上升37.38% [4][8] - 一二三线城市住宅用地成交建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36% [6][24] - 成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%但同比上升18.02% [6][24] 企业投资策略 - 头部央企国企主导核心地块获取，中海地产7月在上海、深圳等地获取5宗地块权益金额148.97亿元 [11] - 民企采取精准拿地策略，伟星房产以28.13%溢价率获杭州拱墅区地块 [15] - 滨江集团在杭州获取2宗地块权益金额33.67亿元 [11] 区域市场分化 - 三线城市土地供应呈现量价齐升，供应宗数环比增长21.28%楼面价环比上升15.75% [5][18] - 二线城市供应量价齐跌，供应建筑面积环比下降43.28%楼面价环比下降34.65% [18][19] - 核心城市优质地块溢价率高，上海浦东地块溢价率40%深圳宝安地块溢价率34.81% [38] 政策支持措施 - 7月新增专项债发行6169.36亿元，创年内单月最高纪录 [22] - 全国已公示1105个专项债收储项目资金规模约10263.35亿元 [22] - 深圳通过专项债收储华发股份7块商业用地涉及金额44.05亿元 [23] 产品结构变化 - 低密度地块供应成为新趋势，苏州工业园区地块容积率1.02限高24米 [20] - 招商局地产在常熟获取容积率1.05的低密度宅地溢价率10.91% [28] - 珠海金湾宅地要求每户设置无人机投递平台 [42] 城市更新进展 - 重庆已完成2.8万户城中村改造任务 [7][41] - 上海宣布2026年全面启动城中村整体改造 [7][40] - 越秀集团启动广州珠江新城151.19亿元城市更新项目 [42]

债券发行概况 - 全资附属公司中海企业发展集团有限公司于2025年08月22日发行2025年度第二期中期票据 [1] - 品种一简称"25中海企业MTN002A" 发行总额15亿元人民币 发行利率1.75% 期限5年 [1] - 品种三简称"25中海企业MTN002C" 发行总额5亿元人民币 发行利率2.50% 期限15年 [1] 融资结构特征 - 中期票据总发行规模达20亿元人民币 包含两个不同期限品种 [1] - 5年期品种占比75%（15亿元）利率1.75% 15年期品种占比25%（5亿元）利率2.50% [1] - 长期品种利率较5年期品种高出75个基点 反映期限溢价特征 [1]

债券发行概况 - 公司全资附属公司中海企业发展集团有限公司于2025年08月22日发行2025年度第二期中期票据 [1] - 品种一简称"25中海企业MTN002A" 发行总额15亿元人民币 发行利率1.75% 期限5年 [1] - 品种三简称"25中海企业MTN002C" 发行总额5亿元人民币 发行利率2.50% 期限15年 [1] 融资结构特征 - 中期票据总发行规模达20亿元人民币 包含两个不同期限品种 [1] - 5年期品种占比75%（15亿元）利率1.75% 15年期品种占比25%（5亿元）利率2.50% [1] - 长期品种利率较5年期品种高出75个基点 反映期限溢价特征 [1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性 亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的 任何損失承擔任何責任。 （於香港註冊成立之有限公司） 中國海外發展有限公司 主席兼執行董事 顏建國 海外監管公告 本海外監管公告乃根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市 規則」）第13.10B條刊發。 中國海外發展有限公司（「本公司」）於二零二五年八月二十日刊發了關於中海企業發 展集團有限公司（本公司全資附屬公司）發行2025年度第二期中期票據的公告。 根據有關規定，中海企業發展集團有限公司已經於 北京金融資產交易所 (https://www.cfae.cn)及上海清算所(https://www.shclearing.com.cn)的網站上載了《中海企 業發展集團有限公司2025年度第二期中期票據（品種一）發行情況公告》及《中海企業 發展集團有限公司2025年度第二期中期票據（品種三）發行情況公告》。 為遵守上市規則第13.10B條，該等上載資料亦刊登於聯交所「披露易」中文版網站 （https://www. ...

地块基本信息 - 央企中海旗下惠州市海盛房地产开发有限公司以6.22亿元底价摘牌金山湖湖山片区5.76万平方米地块 [1] - 折合楼面地价约4906元/平方米 [1] - 地块计算指标用地面积约5.76万平方米 容积率2.2 最高计容建面约12.68万平方米 [3] - 土地用途为城镇住宅用地 商业建筑面积比例≤5% 配套设施建筑面积＞1840平方米 [3] 地块位置与规划条件 - 位于金山新城湖山片区 北靠翠竹一路 南接规划修竹一路 西邻规划环湖二路 东临规划竹园路 [1] - 紧邻龙湖天宸原著花园 中海龙湖臻如府项目 片区成熟度与认可度较高 [1] - 建筑高度临水一侧沿规划控制线不宜超过54米 建筑间口率控制在50%以下 [3] - 首层停车库（层高≤4.5米）不计容 屋面可作为共享绿化平台 [5] 开发与投资要求 - 开发投资总额不少于11亿元 [3] - 权利清晰 安置补偿落实 无法律经济纠纷 支持"拿地即开工" [3] - 须落实"交房即发证"要求 [3] 周边资源与配套 - 拥有一线望湖景观 属金山湖较少临湖地块之一 [5] - 学区划分属"惠州一中附属金山湖学校"范围 [5] - 周边汇聚山姆会员店 印象城 奥林匹克体育场 读创文化健康产业园等生活配套 [5]

行业趋势与市场空间 - 代建行业新签约面积以每年约20%增速急剧增长[3] - 中国代建30强新增签约建筑面积从2020年不到1亿平方米增至2024年超过2亿平方米，实现翻倍[3] - 代建行业被视为万亿级别市场，渗透率约10%，较发达国家20-25%的渗透率仍有较大增长空间[5] - 代建行业为轻资产运营，净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅10%左右[5] - 纾困类代建项目近几年出现爆发性增长，与地产行业周期及房企流动性危机相关[7] 政策驱动与机构参与 - 国家2022年启动大规模地产纾困金融政策，AMC机构作为不良资产处置"国家队"手握大量地产存量[7] - 住建部数据显示保交楼体量达338万套，AMC机构与代建公司成为关键执行方[7] - AMC机构2023-2025年新签代建规模预计平均2779万平方米/年，占比17%[7] - 2024年上半年AMC机构投入地产不良盘活资金规模至少1316亿元[8] - AMC通过债务重组、司法拍卖等方式解决不良资产法务和债务问题，代建公司负责专业开发管理[9] 企业战略与业务布局 - 绿城管理为代建行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%[7] - 融创成立"而今资本"和"而今管理"平台，通过"不良资产+代建"模式切入市场[12] - 旭辉启动二次创业，全面进入房地产代建业务，并已接手天津、沈阳等地多个不良资产代建项目[12][13] - 远洋集团在昆明、成都、西安等地承接多个出险项目，代建业务成为重要发力方向[16] - 金科股份将"特殊资产"作为未来四大核心业务之一，与长城资产合作通过"房企+AMC"模式盘活项目[16] 项目案例与操作模式 - 融创外滩壹号院通过股权变更和AMC介入，2024年热销超200亿元，位居上海单盘第二[1] - 八埭头滨江园由长城资产与中海地产接手，项目有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位[19] - 武汉当代天誉项目通过炸楼重建，由绿城管理优化产品后以绿城桂湖云翠名称重新入市[22] - 不良资产代建项目存在较大利差空间，允许代建方在产品上加配提升，例如精装、园林和公区[18][20] - 代建方选择逻辑包括优先平台地产子公司、头部房企、原出险房企或第三方代建企业[11] 产品优劣势分析 - 优势包括土地成本较低、房价溢价空间大、成本投入允许高于其他项目[18] - 劣势包括规划方案可能落伍、产品设计不适应时代需求、社区呈现老旧感[21][22] - 代建方可通过产品加配提升价值，但需介入时机较早才有全面优化空间[23][24] - 现房销售和价格优势是部分重启项目的核心卖点，例如八埭头滨江园可能以现房形式入市[19][20]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

核心观点 - 公司凭借卓越的可持续发展表现获得国际认可 ESG风险评级位列全球前3% 持续领跑内房企业 [1] - 公司以"四好公司"战略推进高质量可持续增长 通过产品创新与服务升级构筑核心竞争力 [1] - 行业止跌回稳背景下 财务健康且战略清晰的房企更具竞争优势与抗周期能力 [2] - 公司战略聚焦一线核心城市 积极拓展多元业态 财务指标处于行业最优水平 [2] - 公司2025年1-7月累计实现合约物业销售金额1320亿元 权益土地出让金支出约550亿元 [3] - 公司精准投资布局 竞得北京及上海高价值地块 巩固优质土储与高端市场品牌护城河 [3] - 公司推出行业首个智能化人居标准Living OS系统 重新定义"好房子"内涵 [4] - Living OS系统涵盖多重维度 形成完整产品矩阵 实现住宅可生长可定制可持续 [4] - 公司产品实力获市场高度认可 高端项目销售表现强劲 [5] - 公司将绿色低碳理念融入企业战略 碳排放管理获国家权威认可 [7] - 公司通过绿色技术实现全业态低碳覆盖 累计获绿色认证673项 认证总面积超1.1亿平方米 [7] - 公司以系统能力穿越行业周期 通过财务自律 产品创新和绿色责任构建可持续发展闭环 [8] ESG表现 - ESG风险评级13.9分 蝉联"低风险"评级 位列全球参评企业前3% 较2024年前10%进一步提升 [1] - 碳排放管理获中国质量认证中心颁发ISO14064碳核证声明 [7] - COOC中海商务获2025国际绿色零碳节"ESG典范企业奖" 深圳中国海外大厦获评"ESG杰出案例" [7] - 2024年末共有37个项目新获绿色建筑认证 包括35个住宅与2个商业项目 [7] - 累计获国内外绿色认证673项 认证总面积超1.1亿平方米 [7] - 深圳中国海外大厦 北京中海金融中心等项目入选中国首批零碳建筑 [7] - 通过"海惠万家"公益平台助力乡村振兴 参与香港"告别劣质劏房行动" [7] 财务与运营 - 2024年末净负债率维持在38.7%的低位 现金短债比达2.3倍 加权融资成本仅3.28% [2] - 标普等机构持续授予"投资级"评级 [2] - 2025年1-7月累计实现合约物业销售金额1320亿元 权益土地出让金支出约550.07亿元 [3] - 以45.23亿元竞得北京石景山区7.97万平方米混合用途地块 综合楼面价达2.75万元/平方米 [3] - 在上海单日斩获两宗地块 总金额达118.88亿元 [3] 产品与创新 - 推出行业首个智能化人居标准Living OS系统 通过16大产品系统 24项客户期待与172项全维需求响应 [4] - Living OS系统以数字孪生 开发者共创 Living OS智选三大核心能力为支撑 [4] - 系统涵盖房屋耐久 信息守护 健康增益 弹性生长 全龄呵护等多重维度 [4] - 智能安防系统可实时预警异常情况 厨房智能模块能在燃气超标时自动关阀开窗 [4] - 上海云邸玖章项目首开即罄 北京万吉玖序好房子展厅客户络绎不绝 [5] 战略与布局 - 推进"四好公司"战略 即好产品 好服务 好效益 好公民 [1] - 战略聚焦北京 上海 广州 深圳等一线核心城市 [2] - 积极拓展商业物业 长租公寓 城市更新等多元业态 [2] - 北京中海大吉巷商业项目获《新闻联播》专题报道 成为城市存量更新标杆案例 [2] - 绿色技术通过Living OS系统中的节能低碳 能源运维等模块实现全业态低碳覆盖 [7]