港股市场整体表现 - 恒生指数强势爆发，高开高走后全天高位盘整，收盘大涨2.42% [1] - 恒生科技指数涨幅居前，工商、内石油板块紧随其后 [1] - 公用事业、内银行、内房地板块表现相对弱势 [1] 恒生科技指数及成分股 - 恒生科技指数大幅高开后小幅回撤，盘中一度大涨3.9%，收盘上涨3% [3] - 网易股价大涨5.18%，阿里巴巴上涨4.86% [3] - 京东健康、中芯国际、百度集团、蔚来、腾讯控股等超过10只个股涨幅在3%上方 [3] 内石油板块及成分股 - 内石油板块高开高走，表现亮眼，收盘上涨2.54% [3] - 中国石油股价大涨5.05%，中国海油上涨2.31% [3] - 中国海油上涨1.8%，中国石化上涨1.49%，中石炼化上涨0.72% [3] 内房地及内银行板块 - 内房地与内银行板块相对弱势，探底回升后冲高回落，收盘分别上涨0.62%和1.04% [3] - 龙湖集团下跌1.63%，建发国际集团下跌1.61%，重庆农村商业银行下跌1.51% [3] - 越秀地产、贝壳、邮储银行等个股跌幅居前 [3]

政策导向与行业方向 - 住建部部长强调系统发力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，并推动老房子改造、老旧小区改造及现代化城市基础设施体系建设 [1] - 住建部等九部门要求编制智能化市政基础设施建设和改造行动计划，摸排供水、排水、供电、燃气等设施底数并汇聚数据至信息平台 [2] - 北京出台住房租赁企业税收新政，自2026年起增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4%，专业化规模化门槛下调50%至500套或1.5万㎡ [3] 地方政策与市场支持 - 成都发布公积金新政，取消“本市缴存”限制，符合条件的异地缴存人也可申请“商转公”贷款业务 [4] - 北京发布今年第八轮拟供商品住宅用地清单，涉及9宗地，土地面积约44公顷，建筑规模约103万平方米 [7] - 上海八批次土拍推出6宗地块，总出让面积19.16万㎡，总建筑面积40.87万㎡，总起价184.95亿元 [8] 土地市场交易动态 - 苏州相城两宗低密宅地以总成交金额6.61亿元底价成交，成交楼面价分别为7500元/㎡和7000元/㎡ [5] - 杭州滨江区一宗宅地经过22轮竞价以总价12.64亿元成交，溢价率19.93%，成交楼面价25317元/㎡ [6] 房企项目与销售表现 - 中建·运河玖院9月热销448套，摘得北京9月住宅销售套数、面积、金额三科销冠 [9] - 北京城建·玺院人文实景示范区开放，项目规划建面约154-280㎡低密大宅 [10] 公司治理与资本动态 - 万科董事长辛杰辞任，由深铁集团黄力平接任董事长职务 [10] - 融创中国境外债务重组计划获98.5%债权人投票赞成，对应债务金额支持率94.5% [11][12] 房企销售业绩汇总 - 华润置地前9月累计合同销售金额约1544.0亿元，同比下降10.4% [13] - 中国金茂前9月累计签约销售金额806.85亿元 [13] - 龙湖集团前9月总合同销售金额为507.5亿元 [14] - 碧桂园前9月累计权益合同销售金额约250.6亿元 [15] - 金地集团前9月累计签约金额241.8亿元，同比下降54.22% [15] - 远洋集团前9月累计协议销售额约188.3亿元 [15] - 新城发展前9月累计合同销售金额约150.5亿元 [16] - 华侨城前9月累计合同销售金额为132.5亿元，同比减少22% [16] - 旭辉控股前9月累计合同销售金额约130.6亿元 [17] - 合生创展前9月总合约销售金额约112.64亿元 [18]

公司假期营销活动 - 公司在国庆中秋假期期间于全国多个城市推出“双节狂欢购”限时福利 活动内容包括一口价房源秒杀 车位团购五折起和甄选双节购房好礼等 [2] - 重庆 北京 苏州 上海等多个城市的项目在假期期间表现亮眼 [2] 重庆两江御湖境项目表现 - 项目坐拥双天街和双公园配置 打造了3800m²会所和空中庭院隐私露台 [2] - 项目首开实现6.2亿销售额 刷新近4年重庆楼市首开记录 成为当月重庆金额 套数 面积三冠王 [2] - 首开30日内累计销售超11亿 国庆中秋假期期间成交环比大幅提升256% [2] 北京中关村观萃项目表现 - 项目在北京首次试点首层架空 风雨连廊以及阳台设计等方面的创新实践 [2] - 项目距离海淀区通勤方便 自驾便捷 吸引大量互联网客群购买 [2] - 成交客户中超65%为年龄25-45岁之间的互联网大厂员工 企事业单位员工 高校教师等 [2] - 2025年1-9月 项目成交套数和金额位列昌平区首位 [2] 苏州东吴原著项目表现 - 项目以低密墅区为特色 容积率仅1.3 涵盖联排 叠加 洋房等多种产品 [3] - 周边交通 商业 政务等资源丰富 是苏州2025年首个线下摇号开盘项目 [3] - 项目于9月下旬首开销售8亿 国庆中秋假期期间销售2亿 到访超1600组 [3] 上海奉贤御湖境项目表现 - 项目对标顶奢酒店 打造奉贤首座“中央车站” 将社区地库与地下会所接待序厅无缝衔接 [3] - 配备500m²海派泳池会馆 涵盖健身 瑜伽 社交 阅读等八大功能空间 [3] - 项目首开当天销售10亿 国庆中秋假期期间销售1.3亿 来访超800组 [3]

品牌发布与定位 - 公司正式推出一站式家装生活品牌“龙湖智造家（AURASPACE）” [1] - 品牌理念为“智享空间，点亮生活”，旨在让客户从被动接受装修转向主动定制生活 [1] - 品牌定位为通过“科技+服务”协同驱动，提供从设计、施工、选材、软装到智能家居的全流程、一站式高品质居住场景解决方案 [1] 业务基础与服务能力 - 公司拥有30余年高品质家装生活服务经验，已在全国60城交付精装项目超60万套，服务百万客户 [2] - 依托覆盖300余家国内外一线品牌的全品类供应链，推动“奢品平权”并践行健康承诺 [2] - 作为“一个龙湖”生态能力的延伸，构建了从模块化设计、精益施工、品质交付到售后服务的全链条标准 [2] 数字化技术应用 - 受益于公司在数字科技领域超百亿的长期投入，将BIM、AIoT等技术广泛应用于装修场景 [3] - 构建了从设计、报价、施工到运维的全过程数字化管理平台，实现项目管理在线化、数字化、可视化 [3] - 基于数字化平台，客户可实时查看材料清单、报价及施工进度，设计效果前置实现“所见即所得”，大幅减少现场误差与返工 [3] 产品服务与市场布局 - 提供整装定制、局部焕新、软装搭配三大类产品服务，深入挖掘客户生活习惯、家庭结构及审美偏好以创造量身定制的场景 [4] - 品牌已布局广州、成都、重庆、杭州、西安、苏州等全国9个核心一、二线城市，累计落地项目达20余个 [6] - 服务模式以数字化、全流程、一站式为核心，旨在推动行业更加标准化、透明化、品质化 [6] 行业背景与发展方向 - 适应人民群众高品质居住需要，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”已被写入《政府工作报告》，成为人居升级的重要课题 [4] - 公司凭借高品质精装交付力与全过程数字化管控，深度践行“好房子”落地 [4][6]

合作签约与项目概况 - 益云集团与龙湖龙智造正式签署战略合作协议，共同开发龙归六片山西侧地块项目[1] - 双方在产品规划、品质营造及服务落地等方面达成共识，项目将打造为“岭南1号”奢品项目[1] - 该地块容积率为1.7，享有一线近4000亩生态山景[3] 益云集团发展历程与现有资产 - 公司为2020年成立的民营企业，四年内在白云城郊建成千亿总部综合体“广州新门户”[3] - 综合体已建成一期益云科创中心、二期晟云台及三期，目前已入驻1000家企业，年底预计达1500家[3] - 四期砂之船超级奥莱、五期温德姆酒店、六期中国海关及保税仓等配套将进驻[3] 项目定位与合作伙伴 - “岭南1号”是公司跨界高端人居领域的关键布局，旨在打造为湾区高端生活新标杆[1][3] - 项目已与凯悦酒店集团合作，规划广州白云凯悦酒店，提供定制私宴、米其林主厨等服务[3] - 公司携手国际顶级设计团队山水比德、AECOM、CCD，采用“以湖为心、山林塑形”理念[3] - 合作方龙湖龙智造有“豪宅专家”称号，其在白云区打造的龙湖天奕为区域豪宅标杆[3] 项目目标与预期影响 - 通过整合凯悦酒店、顶尖设计团队及龙湖龙智造的专业能力，为项目进行配套升级并注入产品打造力[4] - 项目旨在为白云区客户带来全新产品和服务体验，打造全新生活方式，改变区域高端人居体验[4]

市场整体热度 - 北京楼市“金九银十”热度回升，国庆中秋假期期间新建商品住宅日均网签量较去年增长53%，二手住宅日均网签量增长93% [1] - 9月底开发商推盘节奏加快，叠加假期期间房企加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动，核心城市或优质项目热度回温 [1] - 中指研究院监测显示新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量好转，国庆中秋假期期间北京、上海、深圳等核心城市新房网签面积均实现同比增长 [8] 新房销售表现 - 国庆中秋假期期间多个新盘项目到访量与签约量普遍增长，部分热门项目日均到访客户量突破百组，头部企业销售业绩突出 [2] - 保利北京区域采取“7盘联动”策略，假期内实现8.3亿元销售额，其中保利朝观天珺和嘉华天珺项目分别贡献1.8亿元和1.5亿元 [2] - 中海地产旗下项目表现亮眼，中海瑞文里单盘劲销4亿元，丰和叁號院斩获2.3亿元销售额 [2] - 中建壹品兴创元启项目首访即认购客户占比达40%，实现1.8亿元销售额，壹品兴创颐和公馆成为大兴区网签、面积、金额“三冠王” [2] - 高端市场中，中建智地紫京宸园项目在10月12日正式开盘当天销售额达56.5亿元 [2] 产品力与“好房子”政策 - “好房子”理念加速走向市场实践，成为供需两端共同选择，为房企在竞争激烈市场中打开新增长空间 [6] - 住房城乡建设部将从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五方面推动“好房子”建设，《住宅项目规范》将于2025年5月1日起正式实施 [6] - 北京建工·嘉棠澐玺作为怀柔区首个“好房子”项目，截至9月28日网签110套房源，网签均价约每平方米3.97万元，网签金额约4.42亿元 [6] - 龙湖·宸翰作为顺义区首个落实“好房子”新规项目，以约1.8低容积率打造高得房率产品，9月24日开盘当日认购金额达8.6亿元 [7] - 优化公积金贷款、加大购房补贴等政策激活住房需求，北京市将公积金贷款额度提升，二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [7] 土地市场与供应端 - 北京土地市场呈现“核心地块争抢激烈、房企布局聚焦优质区域”特征，头部央企与国企成为拿地主力，并迅速推进开发 [9] - 北京“金三银四”期间土地成交额同比激增176.34%，达235.86亿元，9月新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [10] - 9月30日朝阳区太阳宫新区一宗地块吸引9家房企竞拍，经过339轮竞价由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率达39.18%，楼面价每平方米8.53万元，创年内北京宅地溢价率新高 [11] - 易居研究院指出市场供需两端呈现新变化，各地积极推出改善型楼盘，产品类型丰富且更强调自住属性和板块成长性 [11]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

合作项目概述 - 产业运营商益云集团与高端住宅开发企业龙湖龙智造签署战略合作协议，共同开发龙归六片山西侧地块项目[1] - 合作围绕产品规划、品质营造及服务落地达成全方位共识[1] - 项目命名为“岭南1号”，是益云集团跨界高端人居领域的关键布局，也是龙湖龙智造以豪宅经验赋能湾区的重要落子[3] 项目背景与意义 - 白云区经济活力与城市能级持续提升，“6+6+X”现代产业集群战略吸引新能源汽车、低空经济、生物医药等领域龙头企业及年薪百万产业精英[1] - 白云高端人居市场长期存在供应缺口，与蓬勃产业发展形成鲜明对比[1] - “岭南1号”项目是对住建部“好房子”号召的积极响应，也是主动应对市场变革的产品升级[3] 地块与开发商优势 - 六片山地块规划容积率低至1.7，与近4000亩生态山景为邻，是白云区少有的具备自然资源的优势地块[4] - 益云集团在白云区发展势头强劲，四年内建成集办公、商业、文艺活动、旅游服务于一体的千亿总部综合体“广州新门户”[4] - 该综合体已入驻1000家企业，四期砂之船超级奥莱、五期五星级温德姆酒店、六期中国海关等重磅配套资源将进驻[4] 项目预期影响 - “岭南1号”将为白云区带来全新的产品和生活方式，进一步改变区域的高端人居体验[6]

项目合作与定位 - 广州南沙开发建设集团有限公司与龙湖集团旗下龙湖智创生活签署招商运营战略合作协议，共同开发非标街区项目17Town·拾柒糖购物公园 [6] - 项目定位为“公园式开放街区”，是南沙区首个明确以“非标商业”为特色的城市空间项目，旨在打造南沙综合社群商业空间标杆 [6][8] - 项目选址于南沙明珠湾起步区，毗邻南沙体育馆与南沙区青少年宫，定位为“市核心区15分钟生活圈——文教体商新质城市综合体” [8] 业态规划与创新 - 项目业态组合包括社交餐饮、品质生活、儿童美育、先锋体育等，规划有近1800平方米的篮球公园和800平方米Livehouse [6][9] - 项目计划引入大湾区首店、南沙首店（如绿标肯德基KPRO），并预留空间给本土非遗品牌、青年创业市集，未来计划引入广绣、榄雕等岭南非遗体验店 [10] - 项目将引进专业级NBA标准篮球场，并计划联合周边场馆举办城际青年篮球联赛及NBA相关主题活动，同时引入潮流感十足的专业桌球馆 [10] 空间设计与场景营造 - 项目由美国JERDE事务所操刀设计，以南沙的河流与湿地为设计灵感，采用公园式开放街区布局，打破传统商场“盒子式”标准化设计 [9] - 项目旨在营造“人与自然共生”的氛围，通过自然元素串联空间，呼应南沙打造“宜居、人文”未来城市的目标 [9] - 项目将结合南沙地方文化设置城市发展主题文创展示区，并利用龙湖自研的HALO智慧科技平台提升商业服务效率 [10][12] 运营策略与进展 - 项目计划在明年实现全业态营业，今年第四季度将举办亮相仪式暨卡皮巴拉IP展开幕式活动，并同时开放部分街区 [11] - 在近期招商大会上，已有7家优质品牌代表登台签约，城市运营公司已与麦当劳、肯德基、7-11等19家知名品牌达成合作 [4][9] - 项目运营将搭建“社群运营体系”，通过持续的文化活动、公益项目培育南沙青年新文化生态 [12] 市场背景与公司实践 - 南沙区上半年批发零售业商品销售总额突破2800亿元，零售业商品销售额同比增长超10%，增速位居全市前列 [14] - 南沙开建集团打造的社区商业项目首筑花园商业街区正式开业，其出租率在3个月内从27%飙升至100% [14] - 作为项目运营主体，城市运营公司目前运营着超20万平方米写字楼、4万平方米公寓住宅及10万平方米商铺，资产广泛分布在南沙各镇街 [15]

北京房地产市场整体表现 - 2025年1-9月北京TOP30房企全口径销售金额合计2573.4亿元 [10] - 同期TOP30房企全口径销售面积合计479.6万平方米 [10] - 9月北京新房网签3556套，同比上升9.9%，环比上升13.4% [10] - 9月北京二手房网签15829套，同比上升24.8%，环比上升18.7% [10] 房企销售金额排名 - 中海地产以310.8亿元销售金额位列第一 [2] - 越秀地产以212.5亿元销售金额位列第二 [2] - 华润置地以205.3亿元销售金额位列第三 [2] - 销售金额排名第四至第十位的企业依次为：中建智地（163.4亿元）、招商蛇口（150.6亿元）、建发房产（134.9亿元）、北京城建（119.8亿元）、保利发展（106.6亿元）、中国金茂（102.6亿元）、绿城中国（92.7亿元） [2][3] 房企销售面积排名 - 中海地产以43.0万平方米销售面积位列第一 [6] - 华润置地以34.0万平方米销售面积位列第二 [6] - 首开股份以33.3万平方米销售面积位列第三 [6] - 销售面积排名第四至第十位的企业依次为：北京城建（31.7万平方米）、中建智地（26.6万平方米）、招商蛇口（25.2万平方米）、越秀地产（23.9万平方米）、保利发展（21.8万平方米）、北京建工（19.5万平方米）、建发房产（18.2万平方米） [6][7] 热销项目与土地市场 - 中建运河玖院项目以35.68亿元成交金额和5.80万平方米成交面积成为9月双料冠军 [10] - 其他热销项目包括中海瑞文里、华润臻澐、招商朝棠揽月、建发海晏等 [10] - 9月北京成功出让4宗涉宅用地，仅朝阳区太阳宫地块以39.18%溢价率成交 [11] - 中建智地经过超330轮竞价，以总价43.145亿元、楼面价85331元/平方米竞得太阳宫地块 [11]