文章核心观点 华润置地2024年年度业绩呈现“增收不增利”态势，综合营业额创新高但股东应占净利润下降，综合毛利率跌至五年新低，不过经常性收入业务利润贡献亮眼 [1][2][3][6] 业绩整体情况 - 2024年综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，创近五年新高 [1] - 2024年股东应占净利润为255.77亿元，同比减少18.45%，跌至五年同期最低水平 [1][2] 利润下降原因 - 受行业整体毛利率持续探底影响 [2] - 开发销售业务毛利率萎缩，2020 - 2024年从29.1%降至16.8%，五年内下跌12.3个百分点 [3] - 频繁高溢价拿地，部分地块溢价率达15%；销售“以价换量”，如橡树湾三期成交均价低于指导价，货值损失2.19亿元 [5] 经常性收入业务表现 - 2024年经常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6% [6] - 贡献核心净利润103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7% [6] - 大资管业务受管理层重点提及，2024年末资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，增速8.1% [6] 各区域签约情况 |区域|签约额（人民币千元）|占比|签约面积（平方米）|占比| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |深圳大区|38,207,572|14.6%|1,713,792|15.1%| |华南大区|32,160,040|12.3%|1,188,917|10.5%| |中西部大区|62,301,730|23.9%|3,180,187|28.0%| |华东大区|73,444,069|28.1%|2,410,112|21.3%| |北方大区|48,392,124|18.6%|2,823,858|24.9%| |香港公司|6,594,466|2.5%|19,744|0.2%| |合计|261,100,001|100.0%|11,336,610|100.0%| [5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价32.72港币 [1][8] 报告的核心观点 - 公司公布24年报业绩，收入2788亿元同比+11%，核心净利润254亿元同比 - 8.5%，符合Wind一致预期，24年每股派息同比 - 8.5%至1.32元，实现业绩平稳兑现 [1] - 公司开发业务优势领先，合约销售额25年有望重回增长，24年经常性业务利润占比进一步提升，已成功打造第二增长曲线，在行业下行期业绩尽显发展质量与韧性 [1] 根据相关目录分别进行总结 购物中心业务 - 24年公司旗下商场零售额同比+19.2%，同店增长4.6%（高于社零增速），71座商场零售额位居所在城市前三，整体出租率提升0.6pct至97.1%，新开16座商场带动商场租金收入同比+8%至193亿元 [2] - 24年轻资产管理合约与在管面积同比+6%/+12%，实现全业态扩张 [2] - “轻重并举”战略驱动下，经常性业务核心利润同比+8.2%至103亿元，利润占比提升6.3pct至41%，预计2025年有望突破45%，成为重要基本盘 [2] 开发业务 - 24年公司开发业务合约销售额同比 - 15%至2611亿元，但好于行业，排名升至第三（市占率2.7%） [3] - 24年结转收入/核心利润同比+12%/-17%，结转毛利率同比 - 3.9pct至16.8%，预计结转利润率有望于未来2年逐步企稳 [3] - 24年权益拿地额526亿元，一二线占比94%，投资强度保持行业前三，25年以来在核心城市积极拿地，25年计划推货5009亿元（新推占比58%），销售有望于25年实现回升 [3] 融资与资管业务 - 截至24年末，公司大资管平台打通租赁住房和商业地产REITs两大退出渠道，资管规模达4621亿元，购物中心占比64%，潜在可证券化资产储备充足，大资管业务有望加速释放 [4] - 24年公司融资成本同比 - 45bp至3.11%，债务结构持续优化，现金储备增长16.5%至1332亿元，资产负债表保持稳健 [4] 盈利预测与估值 - 预计25 - 27E EPS为3.60/3.76/4.05元（前值3.74/3.91/-元） [5] - 将估值方法由PE切换至PB，公司25E BPS为40.50元，可比公司平均25PB为0.65倍（Wind一致预期），认为合理25PB为0.75倍，对应目标价32.72港元（前值30.60港元，基于7.6倍24EPE） [5] 经营预测指标 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|251,137|278,799|274,186|257,503|262,778| |+/-%|21.29|11.01|(1.65)|(6.08)|2.05| |归属母公司净利润(人民币百万)|31,365|25,577|25,671|26,827|28,859| |+/-%|11.65|(18.45)|0.36|4.50|7.58| |EPS(人民币，最新摊薄)|4.40|3.59|3.60|3.76|4.05| |ROE(%)|12.33|9.52|9.15|9.02|9.14| |PE(倍)|5.43|6.66|6.63|6.35|5.90| |PB(倍)|0.64|0.62|0.59|0.56|0.52| |EV EBITDA(倍)|9.38|9.95|10.28|8.49|7.80| [7]

文章核心观点 - 华润置地对购物中心重点投入多年后业绩获回报，“轻重并举”业务方式托举长远业绩 [1][6] 业绩表现 - 2024年综合营收2788亿元，同比增长11%；年内利润336.78亿元，核心净利润254.2亿元，经常性业务核心净利润达103.4亿元，贡献占比升至40.7% [1] - 主力开发业务全年签约销售额2611亿元，约占全国商品房销售额2.7%，行业销售排名升至第三 [1] - 年内利润同比下降9.7%，归母净利润同比下降18.4%；每股收益和每股核心收益分别为3.59元和3.56元 [1] 营收结构 - 开发销售营收2371.5亿元，同比增长11.8%；经营性不动产业务营收233亿元，同比增长4.8%；轻资产管理业务营收121.3亿元，同比增长14%；生态圈要素型业务营业额62.2亿元，同比增长0.5%；经常性业务收入合计416.5亿元，同比增长6.6% [2] - 去年物业签约销售额中有已销售未结算签约额2311亿元，预计1934.7亿元将在2025年结算 [2] 土地储备与开发 - 去年获项目29个，权益投资526亿元，一二线城市投资占比94%，新增土地建筑面积393万平方米，年末总土地储备5194万平方米 [2] - 公司投资原则“量入为出”，关注一二线高能区域等，核心城市投资占比72%，存量上加大去化和盘活力度，目前一二线城市投资占比82% [2] 资金状况 - 去年底持有现金1332.1亿元，同比增长16.5%，各类借贷2597.8亿元，加权平均债务融资成本3.11%，较2023年底降45个基点 [3] 经营性不动产 - 经营性不动产业务毛利率70%，同比提升0.4个百分点 [4] - 去年底在营购物中心92座，16座为新开，平均开业率95% [4] - 购物中心年内零售额1953亿元，同比增长9.2%，经营利润率61%创历史新高；租金收入193.5亿元，同比增加8.4%，出租率97.1%；评估增值89.4亿元 [5] - 在建及规划中购物中心35座，分布在核心城市 [5] 资产管理与轻资产 - 资产管理业务达4621亿元，构建两大公募平台，华润商业REIT全年EBITDA3.51亿元，预算完成率112%，现金分红3.15亿元，年化分派率5.08%，今年2月股价涨超35% [5] - 华润万象生活全年营收170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1% [5] - 华润万象管理在营购物中心122座，14座为重奢购物中心；物业管理覆盖173个城市，合约管理面积4.5亿平方米，同比增加5.9%，新拓展城市公共空间服务项目91个 [6] 生态圈要素业务 - 生态圈要素业务去年营业额62.2亿元，城市代建业务11.8亿元、租赁住房8亿元、文体场馆运营7.8亿元 [6] - 城市代建业务累计在管面积7600万平方米，租赁住房“有巢”累计在营项目45个，在管项目64个，有巢REIT营业额7908万元，同比增长1%，EBITDA达5004万元，同比增长5% [6] 市场趋势判断 - 公司管理层认为2025年房地产市场有望逐步回稳，春节后房产市场热度恢复迅速，周来访量接近去年12月水平，市场信心回升快 [1]

文章核心观点 3月26日华润置地发布2024年业绩公告，营业收入同比增长但核心净利润下降，开发销售型业务签约额下降但排名上升，公司坚持“量入为出”投资原则，经营性业务发展良好成业绩和现金流主要贡献者 [1] 业绩概况 - 2024年公司营业收入2788亿元同比增长11%，核心净利润254.2亿元同比下降8.5%，经常性业务营收占比达14.9%，利润贡献首破100亿元 [1] 开发销售型业务 - 2024年签约额2611亿元同比下降15%，行业排名升至第三，新增土地29宗，权益投资526亿元，一、二线投资占比94% [1] - 新增土地储备计容建筑面积393万平方米，截至2024年底总土地储备约5194万平方米 [1] - 2024年开发销售型业务收入2371.5亿元同比增长11.8%，签约面积1134万平方米同比下降13.3% [3] - 华东大区签约额最高约734.44亿元占比28.1%，中西部大区约623.02亿元占比23.9% [3] - 2024年开发物业结算收入2371.5亿元同比增长11.8%，结算面积1065万平方米同比下降10% [3] - 截至2024年末锁定已签未结算开发物业收入2319.7亿元，预计1934.7亿元将于2025年结算 [3] - 2024年开发销售型业务毛利率下滑至16.8%，较2020年的29.1%大幅缩水 [3] 土地储备 - 公司最近三年坚持城市聚焦和深耕策略，新增投资重点关注一、二线城市，核心城市投资占比72%，新增住宅货值占比97%，一、二线城市土储占比82% [2] - 2024年以总地价775.8亿元增持29宗土地，截至2024年末物业开发土地储备面积4390万平方米，权益面积3054万平方米，中西部大区土储最大 [2] 经营性业务 - 2024年经营性不动产业务收入233亿元同比增长4.8%，轻资产管理业务收入121.3亿元同比增长14%，生态圈要素型业务收入62.2亿元同比增长0.5%，经营性业务收入合计416.5亿元同比增长6.6%，占总收入14.9% [4] - 经营性不动产业务收入来源包括购物中心、写字楼、酒店，购物中心零售额1953亿元，整体经营利润率61%，截至2024年末在营购物中心92座，全年新开16座，平均开业率超95% [4] - 2024年经营性不动产业务毛利率达70%同比增长0.4个百分点，经营性业务核心净利润103.4亿元，占比40.7%同比增长6.3个百分点 [5] 财务状况 - 截至2024年末总借贷2597.8亿元，持有银行结余及现金1332.1亿元，公司应占权益2725.1亿元，净有息负债率31.9%，加权平均债务融资成本降至3.11% [5] 投资策略 - 公司坚持“量入为出”原则，牢守现金流安全底线，落实“三调”策略推动土储资源换仓及结构优化 [1]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 受行业销售下行影响下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测 预计公司2025 - 2027年归母净利润为289.9、317.0、349.1亿元 对应EPS为4.07、4.45、4.90元 当前股价对应PE为5.9、5.4、4.9倍 公司销售拿地稳健 市占率持续提升 充裕土储保障未来结转业绩 经常性业务盈利水平高企 维持“买入”评级 [5] 各部分总结 公司基本情况 - 2025年3月26日 当前股价25.850港元 一年最高最低为33.700/18.560港元 总市值1843.35亿港元 流通市值1843.35亿港元 总股本71.31亿股 流通港股71.31亿股 近3个月换手率15.89% [1] 业绩情况 - 2024年营收2788亿元 同比+11.0%；归母净利润256亿元 核心净利润254亿元 同比-8.5%；毛利率21.6% 同比-3.6pct 其中开发业务毛利率16.8% 同比-3.9pct [6] - 截至2024年末 资产负债率55.6%、净有息负债率31.9%、加权融资成本3.11%（同比下降45BP） 现金及银行结存1332亿元 同比+16.5%；全年每股股息1.319元 派息率提升至37% [6] 经常性业务情况 - 2024年经常性收入416亿元 同比+6.6%；经常性核心净利润103亿元 同比+8.2% 收入和利润占比分别为14.9%和40.7% [7] - 购物中心租金收入193亿元 同比+8.4%；两费占比同比-1.6pct 毛利率及经营利润率分别升至76.0%及61.0%近年高位；零售额同比+19.2% 出租率同比+0.6pct至97.1%；2024年新开商场16座 总开业达92座 [7] - 写字楼租金收入18.8亿元 同比-8.7% 出租率75% 全年EBITDA成本回报率为6.4% [7] - 酒店收入20.7亿元 同比-10.8% 两费费率改善1.0pct至17.7% [7] - 华润万象生活收入170.43亿元 同比+15.4%；归母净利润36.29亿元 同比+23.9% [7] 销售与拿地情况 - 2024年销售金额2611.0亿元 进入行业前三 市占率提升至2.7%的新高 其中一线城市占比同比+9pct 在25城市占率稳居前五 [8] - 2024年拿地29宗 新增土储393万方 权益面积282万方 其中一二线占比94% [8] - 截至2024年末 开发销售土储达4390万方 一二线城市占比71%；可售货源5009亿元 其中89%位于一二线城市 住宅占比77% 已售未结转货值2935亿元 [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|252,003|278,799|287,895|290,411|288,072| |YOY(%)|21.1|10.6|3.3|0.9|(0.8)| |净利润(百万元)|31,365|25,577|28,989|31,700|34,912| |YOY(%)|11.7|(18.5)|13.3|9.4|10.1| |毛利率(%)|25.1|21.6|21.5|23.1|25.5| |净利率(%)|14.8|12.0|12.3|13.0|14.1| |ROE(%)|11.8|9.4|11.2|11.2|12.6| |EPS(摊薄/元)|4.40|3.59|4.07|4.45|4.90| |P/E(倍)|5.4|6.7|5.9|5.4|4.9| |P/B(倍)|0.6|0.6|0.7|0.6|0.6|[9]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][9] 报告的核心观点 - 公司作为央企地产领先者，全业态均衡布局，大资管持续精进，综合实力首屈一指，商业运营护城河深厚，开发销售精准匹配住房新趋势，有望持续受益行业发展 [9] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 公司网址为www.crland.com.hk，大股东为华润（集团）有限公司，持股比例59.55%，实际控制人为国务院国资委 [1] - 总股本71.31亿股，流通B/H股71.31亿股，总市值1701.15亿元，每股净资产38.21元，资产负债率64.84% [1] 财务数据 - 2024年全年实现营业额2788亿元，同比增长11%；股东应占溢利255.8亿元，同比下降18.5%；核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%；拟宣派2024年末期股息每股人民币1.119元，全年股息为每股人民币1.319元 [4] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为2820.15亿元、2700.67亿元、2547.03亿元，同比增速分别为1.2%、-4.2%、-5.7%；净利润分别为26.90亿元、27.76亿元、29.73亿元，同比增速分别为5.2%、3.2%、7.1% [6] 业务情况 - 2024年开发销售型业务营业额2371.5亿元，同比增长11.8%；经营性不动产业务营业额233亿元，同比增长4.8%；轻资产 管理业务营业额121.3亿元，同比增长14%；生态圈要素型业务营业额62.2亿元，同比增长0.5% [7] - 2024年经常性业务收入合计416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9%；经常性业务核心净利润103.4亿元，核心净利润贡献占比同比增长6.3个百分点至40.7% [7] 销售与土储 - 2024年签约销售额2611亿元，同比下降15%，签约面积1134万平米，同比下降13.3%，签约销售额行业排名跃升至第三 [7] - 2024年获取项目29个，权益投资526亿元，投资强度保持行业前三，一二线投资占比94% [7] - 2024年末总土储面积5194万平米，其中开发销售型业务土储面积4390万平米，一二线城市面积占比71% [8] 资产管理 - 2024年末公司资产管理规模4621亿元，同比增长8.1% [8] - 2024年新开购物中心16座，平均开业率超过95%，年末在营购物中心升至92座，全年购物中心零售额1953亿元，同比增长19.2%，同店增长4.6% [8] 债务情况 - 2024年末加权平均融资成本同比下降45个基点至3.11%，平均债务期限延长至6.7年 [8] - 2024年末现金储备同比增长16.5%至1332亿元，剔除预收款后的资产负债率55.6%，净有息负债率31.9% [8] 投资建议 - 小幅下调公司2025 - 2026年EPS预测至3.77元、3.89元，新增2027年EPS预测为4.17元，当前股价对应PE分别为6.3倍、6.1倍、5.7倍 [9]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 受行业销售下行影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025 - 2027年归母净利润为289.9、317.0、349.1亿元，对应EPS为4.07、4.45、4.90元，当前股价对应PE为5.9、5.4、4.9倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 2025年3月26日，当前股价25.850港元，一年最高最低33.700/18.560港元，总市值1843.35亿港元，流通市值1843.35亿港元，总股本71.31亿股，流通港股71.31亿股，近3个月换手率15.89% [1] 业绩情况 - 2024年营收2788亿元，同比+11.0%；归母净利润256亿元，核心净利润254亿元，同比 - 8.5%；毛利率21.6%，同比 - 3.6pct，其中开发业务毛利率16.8%，同比 - 3.9pct [6] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为2878.95亿、2904.11亿、2880.72亿元，同比增速分别为3.3%、0.9%、 - 0.8%；净利润分别为289.89亿、317.00亿、349.12亿元，同比增速分别为13.3%、9.4%、10.1% [9] 财务指标 - 截至2024年末，资产负债率55.6%、净有息负债率31.9%、加权融资成本3.11%（同比下降45BP），现金及银行结存1332亿元，同比+16.5%；全年每股股息1.319元，派息率提升至37% [6] 经常性业务情况 - 2024年经常性收入416亿元，同比+6.6%；经常性核心净利润103亿元，同比+8.2%，收入和利润占比分别为14.9%和40.7% [7] - 购物中心租金收入193亿元，同比+8.4%；两费占比同比 - 1.6pct，毛利率及经营利润率分别升至76.0%及61.0%近年高位；零售额同比+19.2%，出租率同比+0.6pct至97.1%；2024年新开商场16座，总开业达92座 [7] - 写字楼租金收入18.8亿元，同比 - 8.7%，出租率75%，全年EBITDA成本回报率为6.4% [7] - 酒店收入20.7亿元，同比 - 10.8%，两费费率改善1.0pct至17.7% [7] - 华润万象生活收入170.43亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29亿元，同比+23.9% [7] 销售与拿地情况 - 2024年销售金额2611.0亿元，进入行业前三，市占率提升至2.7%的新高，其中一线城市占比同比+9pct，在25城市占率稳居前五 [8] - 2024年拿地29宗，新增土储393万方，权益面积282万方，其中一二线占比94% [8] - 截至2024年末开发销售土储达4390万方，一二线城市占比71%；可售货源5009亿元，其中89%位于一二线城市，住宅占比77%，已售未结转货值2935亿元 [8]

文章核心观点 中金考虑开发结算毛利率压力或延续，小幅下调华润置地2025/2026年核心净利润，维持跑赢行业评级和目标价32.80港元 [1] 2024年业绩情况 - 收入同比增长11%至2788亿元，毛利润同比下降14%至603亿元，毛利率同比降3.5ppt至21.6%，归母核心净利润同比下降8.5%至254亿元，符合市场预期 [2] - 宣告全年股息1.319元/股，派息率同比持平于37%，对应当前股息收益率5.4% [2] 利润结构 - 经常性业务收入及核心净利润分别同比增长7%和8%，贡献收入及核心净利润比重分别达15%和41%，业绩及现金流稳健性进一步夯实 [2] - 购物中心零售额同比增19%至1953亿元，同店增速4.6%，租金收入同比增8.4%至193亿元，经营利润率同比提升2.5ppt至61.0% [2] 销售与结算情况 - 合约销售金额2611亿元，同比降15%但韧性领先同业，销售排名升至行业第三 [2] - 开发结算收入同比增12%，结算均价同比增24%至2.23万元/平米；结算毛利率同比下行3.9ppt至16.8% [2] 财务盘面 - 扣预负债率/净负债率同比降1.8ppt/0.7ppt至55.6%/31.9%，现金储备同比增16.5%至1332亿元 [3] - 平均融资成本同比降45bps至3.11%，平均债务期限延长至6.7年 [3] 发展趋势 - 2024年末资产管理规模同比增8%至4621亿元，购物中心总资产同比增21%至2705亿元，占比63%，后续有望发力多元持有型资产运营管理能力建设，打通资本循环通道 [4] - 2025年初可售货值约5009亿元，提出销售额在2024年基础上保持增长目标，兼顾利润实现更优销售流速；2025年开发业务收入有望保持相对稳定 [4]

文章核心观点 2024年华润置地综合营业额创新高但股东应占净利润下跌，陷入“增收不增利”困境，反映房地产行业深度调整期龙头企业转型阵痛，公司需推动业务结构转型并采取策略应对市场变化 [1][2] 业绩表现 - 2024年综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，创近五年新高 [2] - 股东应占净利润同比减少18.45%至255.77亿元，跌至五年最低水平 [2] - 2024年签约额2611亿元，行业排名升至第三，但同比下滑15% [3] 业务板块情况 开发销售型业务 - 毛利率从2020年的29.1%锐减至2024年的16.8%，五年间近乎腰斩 [3] - 多地项目采取降价促销，如北京橡树湾三期成交均价较指导价每平方米低5000元，货值损失2.19亿元，南京华润观云润府7.7折销售，压缩利润空间 [3] 经营性不动产业务 - 2024年购物中心零售额达1953亿元，经营利润率61%；写字楼出租率75%保持行业领先；酒店业务营收20.7亿元，与凯悦集团合作提升品牌溢价 [4] - 毛利率高达70%，利润贡献占比首次突破40%，但营收占比仅为14.9%，短期内难对冲开发业务利润缺口 [3][4] 轻资产管理业务 - 华润万象生活实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，市值及市盈率持续位居行业首位 [4] 公司策略 整体策略 - 坚持量入为出原则，牢守现金流安全底线，推动资源换仓和结构优化 [4] 增量投资 - 坚持城市聚焦和深耕策略，重点关注一二线城市的主流区域、主流客户和主流产品，一二线城市投资占比高达94%，核心城市占比达72% [4][5] 存量管理 - 持续加大库存去化，利用中央支持性政策加大土地盘活力度，一二线城市土储占比达82% [5] 2025年规划 - 开发销售型业务紧抓政策窗口期，做优增量、盘活存量；经营性不动产业务落实精益管理，布局资管业务；万象生活坚持“双轮驱动”；生态圈要素型业务提升发展质量与影响力，推动“3 + 1”一体化业务穿透落地 [5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][5] 报告的核心观点 - 华润置地是行业领先的城市投资开发运营商，坚持“3 + 1”商业模式，IP综合实力全国领先，财务稳居绿档，融资成本低，资金优势明显，助力逆势扩张。虽行业销售承压下调25 - 26年归母净利润预测并引入27年预测，但其住宅土储优质，商业运营是行业龙头，经常性业务核心净利润超百亿且全覆盖分红，股息率达5.5%，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027E营业收入分别为2511.37亿、2787.99亿、2757.88亿、2637.01亿、2681.64亿元，同比增长率分别为21.3%、11.0%、 - 1.1%、 - 4.4%、1.7% [4] - 2023 - 2027E归母净利润分别为313.65亿、255.77亿、257.79亿、259.83亿、266.31亿元，同比增长率分别为11.7%、 - 18.5%、0.8%、0.8%、2.5% [4] - 2023 - 2027E每股收益分别为4.40、3.59、3.62、3.64、3.73元/股，净资产收益率分别为11.8%、9.4%、8.9%、8.5%、8.3% [4] - 2023 - 2027E市盈率分别为5.4、6.7、6.6、6.5、6.4，市净率分别为0.4、0.4、0.4、0.4、0.3 [4] 公司点评 - 24年核心净利润同比 - 8%符合预期，经常性业务贡献占比达41%且全覆盖分红。营业收入2788亿元同比 + 11.0%，归母净利润256亿元同比 - 18.5%，核心净利润256亿元同比 - 7.9%，经常性业务核心净利润103亿元同比 + 8.2%，贡献占比41%同比 + 6pct，每股基本收益3.59元同比 - 18.4%。地产结算收入2372亿元同比 + 11.8%，面积1065万平同比 - 10.0%。毛利率等指标有不同变化，拟派发末期每股股息1.119元，全年每股股息1.319元同比 - 8.5%，分红比例37%同比持平，经常性业务核心净利润覆盖比例提升至110%，股息率5.5% [5] - 24年销售额2611亿元同比 - 15%，拿地/销售额比30%，11月开始加速拿地。销售面积1134万平同比 - 13.3%，均价2.30万元/平同比 - 2.0%。拿地面积393万平同比 - 70%，金额776亿元同比 - 57%，拿地/销售金额比和面积比分别为30%和35%，拿地/销售均价比86%。24年11月 - 25年2月平均拿地/销售金额比为104%。24年末开发销售型土储4390万平，一二线占比71%，约56%土储货值由2022年及之后新获取项目构成；IP土储804万平，购物中心占比69%。2025年可售货值5009亿元，89%位于一二线高能级城市、住宅产品占比77% [5] - 24年商场零售额同比 + 19%、非重奢同比 + 27%，经营性收入233亿元同比 + 5%。商场已开业92座，71座零售额排名当地前3，零售额1953亿元同比 + 19.2%，同店同比 + 4.6%，非重奢占比62%同比 + 2pct，重奢零售额同比 + 8.7%，非重奢零售额同比 + 26.5%，租管费193亿元同比 + 8.4%，租售比12.2%同比 - 0.2pct，出租率97.1%同比 + 0.6pct，毛利率76%同比持平，经营利润率61.0%同比 + 2.5pct。写字楼租金18.8亿元同比 - 8.7%，毛利率72.4%同比 - 0.5pct，出租率75%。酒店收入20.7亿元同比 - 10.8%，毛利率11.4%同比 - 6.1pct，入住率64%同比 + 1pct [5] - 三条红线稳居绿档，融资成本新低、资金优势明显，助力逆势扩张。24年末剔预负债率56.5%，净负债率32.4%，现金短债比1.9倍，有息负债2598亿元同比 + 11.8%，融资成本3.11%较23年末 - 45bp，有息负债账期6.7年。已售未结金额2320亿元，覆盖24年地产结算金额1.0倍 [5] 附录 – 财务报表 - 利润表展示了2023 - 2027E营业收入、营业成本等多项财务指标数据 [6] - 资产负债表展示了2023 - 2027E货币资金、应收账款等多项财务指标数据 [7] - 现金流量表展示了2023 - 2027E净利润、折旧与摊销等多项财务指标数据 [8]