AGENDA 01. HIGHLIGHTS 04.ESG 02. FINANCIAL REVIEW 03.BUSINESS REVIEW 05. LAND BANK 06. OUTLOOK 07.APPENDIX 三亚海棠湾悦府 西安万象城 Xi'an Mixc P A R T PART ONE Results Highlights Strengthening Momentum of the Second Growth Curve for Stable Performance and Returns Revenue +19.9% YoY Recurring Income +2.5% YoY RMB 94.9bn RMB 20.6bn Weighted Average Funding Cost 2.79% -32bps from FY24 Attributable Net Profit +16.2% YoY Recurring Core Net Profit RMB 11.9 +9.6% YoY bn RMB 6.0bn Net Gearing Ratio 39.2% Core Net Profit -6.6% ...

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

行业转型趋势 - 房地产行业从规模扩张进入质量提升阶段 产品差异化成为企业竞争关键 [1] - 行业告别高速增长阶段 客户关注点从"有房可买"转向产品质量 居住体验及售后服务 [2] - 消费者对好房子的要求不断提高 从基本居住功能扩展至健康环境 智能家居 社区关系及配套服务 [3] 企业战略调整 - 新东升置业坚持"先做好 再做大" 建立严格质量管控体系 在二三线重点布局城市去化率较周边竞品高出20%以上 溢价约15% [2] - 龙湖龙智造通过数字化手段覆盖全流程 使用BIM技术排除隐患 智慧工地系统实时监控施工质量 智能设备精准管理项目进度 [2][3] - 中国金茂构建产品研发体系 2024年全面提升产品标准 2025年推出新一代"健康住宅"产品系 从空气 水 光 声等维度构建健康居住环境 [4] - 华润置地推行"区域深耕 一地一策"策略 开展深入市场调研理解当地居住习惯与偏好 成都与广州项目因应对不同人群需求而完全不同 [5] 技术创新应用 - 数字化建造技术普及使高品质住宅从高端楼盘特权变为普及 龙湖龙智造向多家房企输出数字化建造系统 [2][3] - 集中采购降低高质量建材成本 使更多项目具备使用优质材料的条件 [3] - 企业与科研机构合作研发新型环保建材和智能家居系统 [4] 产品标准提升 - 好房子内涵持续丰富 从工程质量 户型设计 社区配套延伸至绿色健康 智慧科技和人文关怀等多维度 [3] - 后疫情时代消费者更关注健康环保 室内外空间融合 社区配套完善等因素 [4] - 产品需持续迭代 好房子标准随技术和生活方式不断演变 [5] 市场竞争格局 - 多数企业增加产品研发投入 完善质量管控 提升服务水平 以期在市场竞争中占据先机 [5] - 主动调整聚焦产品的企业不仅有望度过调整期 还将在新周期中领先一步 [5] - 差异化策略虽增加前期成本 但能更精准满足市场带来更好回报 [5]

恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报25129.15点 较前日上涨24.54点 涨幅0.10% [1] - 当日最高价25167.65点 最低价25039.93点 振幅0.51% [1] - 成交量为3298.94万股 平均价格为25103.79 [1] 大型蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR报101.987港元 较港股收盘上涨1.08% [2][3] - 腾讯控股ADR报597.451港元 较港股收盘上涨0.75% [2][3] - 建设银行ADR较港股溢价0.004港元 汇丰控股ADR较港股溢价1.087港元 [3] 主要成分股价格变动 - 阿里巴巴港股下跌1.80港元至115.70港元 跌幅1.53% [3] - 美团港股下跌3.70港元至117.10港元 跌幅3.06% [3] - 百度集团港股下跌2.25港元至85.00港元 跌幅2.58% [3] ADR与港股价格对比 - 网易ADR较港股溢价1.684港元 腾讯音乐ADR较港股溢价0.735港元 [3] - 京东集团ADR较港股溢价0.719港元 快手ADR较港股溢价0.919港元 [3] - 中国宏桥ADR较港股折价1.151港元 华润置地ADR较港股折价3.596港元 [3] 金融板块表现 - 工商银行港股上涨0.01港元至5.94港元 涨幅0.17% [3] - 中国银行港股下跌0.01港元至4.42港元 跌幅0.23% [3] - 交通银行港股上涨0.03港元至6.94港元 涨幅0.43% [3]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [5] 核心观点 - 7月房地产投资销售数据走弱，止跌回稳仍是重要目标 [4] - 中央层面高频提及建设高品质住宅，政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮 [6] - 建议关注核心城市布局重、产品力强的房企及二手房中介、物业管理企业 [6] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数上升3.9%，跑赢上证指数（+1.7%）和沪深300（+2.4%） [9] - 个股涨幅前五：万通发展(+39.4%)、衢州发展(+33.0%)、电子城(+32.0%)等 [9] 数据跟踪 新房成交 - 本周42城新房成交141万平米，环比降1.4%，同比降20.4% [16] - 8月累计成交306万平米，环比降9.5%，同比降20.9% [20] - 分能级：一线城市成交环比升9.2%，三四线环比降17.0% [16] 二手房成交 - 本周21城二手房成交178万平米，环比升3.0%，同比降2.4% [31] - 8月累计成交381万平米，环比降5.5%，同比降2.1% [36] - 分能级：一线城市成交环比升10.0%，年初累计同比升18.5% [36] 行业政策动态 - 1-7月全国房地产开发投资53,580亿元（同比-12%），销售金额49,566亿元（同比-6.5%） [49] - 地方政策：海南推"以购代建"安置，苏州/福州公积金首付比例降至15%，天津推公积金支付首付新政 [49] - 土地市场：深圳宝安海景商住地溢价34.8%成交，总价86.4亿元 [51] 重点公司动态 - 7月销售额：中国金茂84.6亿元（同比+49%），华润置地133亿元（同比-14%） [52] - 华发股份2025H1营收382亿元（同比+53%），净利润1.72亿元（同比-86%） [52] - 融资活动：华润置地获33亿元银行贷款，大悦城发行15亿元中期票据（利率2.26%） [52]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报25135.31点，较前日下跌30.63点，跌幅0.12% [1] - 当日最高价25193.11点，最低价25028.31点，振幅0.66% [1] - 成交量4349.5万股，平均价25110.71 [1] 大型蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR报102.118港元，较港股收市上涨2.63% [2] - 腾讯控股ADR报591.523港元，较港股收市上涨0.17% [2] 成分股价格变动 - 泡泡玛特港股大涨12.54%至316港元，ADR溢价2.338港元 [3] - 百济神州港股下跌3.05%至184.3港元，但ADR溢价1.583港元 [3] - 快手-W港股下跌2.84%至71.9港元，ADR折价5.498港元 [3] - 建设银行港股上涨0.52%至7.75港元，ADR价格基本持平 [3] - 香港交易所港股上涨1.71%至441.2港元，ADR价格基本持平 [3] 金融板块表现 - 汇丰控股港股上涨0.45%至99.5港元 [3] - 中国平安港股上涨0.87%至57.8港元 [3] - 工商银行港股上涨0.85%至5.93港元 [3] - 中国银行港股上涨0.91%至4.43港元 [3] 科技股表现 - 阿里巴巴-W港股下跌0.68%至117.5港元 [3] - 京东集团-SW港股下跌0.65%至122.5港元 [3] - 百度集团-SW港股下跌0.74%至87.25港元 [3] - 网易-S港股上涨0.30%至202.2港元 [3]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

板块行情 - 申万一级行业房地产指数第33周上涨3.9% 在31个板块中排名第6 [1] 地方政策要闻 - 天津允许提取公积金余额直接支付存量房首付款 [1] - 广州明确农村"一户一宅"认定标准包括夫妻与未成年子女同户等情形 [1] - 福州推出16条支持政策涵盖规划审批 容积率计算 项目验收 预售回款等五个方面 [2] - 长沙县出台十条措施从住房消费激励 投资信心提振 要素保障三方面支持楼市 [2] - 海南鼓励商品住房高库存市县在城市更新中采用"以购代建"方式安置征迁居民 [2] 公司动态 - 中国金茂2025年7月单月签约销售金额84.6亿元 签约面积376,634.63平方米 1-7月累计签约金额618.07亿元 [3] - 华润置地2025年7月在香港 柳州 杭州收购3幅地块 总楼面面积27.21万平方米 权益对价15.5亿元 [3] - 招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得深圳宝安区地块 综合楼面单价59,586.21元/平方米 溢价率34.81% [3] 销售数据 - 第33周20城新房成交面积140万平方米 日均20.0万平方米环比下降2%同比下降21% [4] - 年初至今20城新房累计成交面积6,380万平方米同比下降8% [4] - 第33周11城二手房成交面积173万平方米 日均24.8万平方米环比上升2%同比下降2% [4] - 年初至今11城二手房累计成交面积6,413万平方米同比上升13% [4] 投资策略 - 核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房去化仍面临价格压力 [4] - 二手房价企稳是行业见底关键观测指标 新房因高品质存在溢价空间 [4] - 建议关注三条主线：具备好产品护城河的房企 优质商业地产租金稳定性 存量房中介业务 [4] - 重点关注标的包括绿城中国 华润置地 太古地产 华润万象生活 贝壳-W [4]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]