文章核心观点 - 瑞银认为《求是》杂志文章重申房地产行业对中国经济的重要性 与市场近期预期其重要性下降的看法形成对比 可能预示政策将转向稳定市场[1] - 文章带动内房股在1月5日上涨最多7%[1] - 瑞银预计当局可能出台政策以稳定租金并缩小租金回报率与按揭贷款利率的差距 从而提振市场情绪 并估计今年按揭贷款利率可能下调40个基点[1] 政策与市场预期 - 《求是》杂志发表题为《改善和稳定房地产市场预期》的评论文章 指出房地产行业在中国经济发展中扮演举足轻重的地位[1] - 文章内容并无太多新讯息 但重申了房地产业对经济的重要性 这与市场在近期政治局会议后预期楼市重要性下降的看法有所不同[1] - 市场因此憧憬当局可能出台政策稳定租金水平 拉近租金回报率与按揭贷款利率差距[1] 投资建议与选股偏好 - 在选股方面 瑞银较偏好业务模式转变的华润置地[1] - 同时看好受高端购物商场复苏带动的华润万象生活[1] - 对上述两家公司均给予"买入"评级[1]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

港股市场表现 - 内险股集体上涨，中国平安涨5.17%，新华保险涨4.14%，中国人寿涨4.83%，中国太保涨3.29%，行业催化剂为2025年前11个月保险业总保费收入达57629亿元，同比增长7.6% [1] - 国富氢能股价上涨超7.2%，公司已完成向客户交付共计424套车载高压供氢系统，将应用于广州市的燃料电池巴士 [1] - 煤炭股走高，中煤能源涨4.33%，兖矿能源涨3.18%，中国神华涨2.31%，行业背景为港口动力煤价格在从834元/吨跌至670元/吨后，于12月31日反弹8元/吨至678元/吨 [1] - 钧达股份涨超6.1%，催化剂为国泰海通指出马斯克计划每年部署100GW的太阳能AI卫星，驱动太空光伏需求 [1] - 锂矿股活跃，赣锋锂业涨4.22%，天齐锂业涨2.85%，主要原因为碳酸锂期货主力合约大涨超8%，最高触及137760元/吨 [2] - 禾赛科技股价急涨逾6.5%，公司被英伟达选定为其DRIVE AGX Hyperion 10平台的激光雷达合作伙伴 [2] - 小鱼盈通股价涨超25.3%，行业背景为艾媒咨询预计2025年中国微短剧市场规模将达677.9亿元，同比上升34.40%，2030年市场规模将超1500亿元 [2] - 内房股延续上涨，贝壳涨3.44%，龙湖集团涨5.24%，中国金茂涨5.34%，华润置地涨3.64，催化剂为《求是》杂志刊文强调要改善和稳定房地产市场预期 [2] - 不同集团股价反弹超34.99%，招商证券研报称其作为中高端母婴用品品牌，定位清晰且海外市场扩张打开成长空间 [3] - 紫金矿业涨近6%并再创历史新高，公司发布年度业绩盈喜，预计全年归母净利润为510亿至520亿元，较上年同期的320.51亿元增加约189亿至199亿元，同比增幅约为59%至62% [3] 美股市场表现 - 道指首次突破49000点，美国大型银行股齐创历史新高，高盛涨3.73%，摩根大通涨2.63%，摩根士丹利涨2.55%，纽约梅隆银行涨3.42%，富国银行涨1.24%，美国银行涨1.68%，行业背景为美国12月制造业PMI降至47.9，低于预期 [4] - 美股贵金属概念股集体走强，赫克拉矿业涨4.56%，伊格尔矿业涨2.76%，纽曼矿业涨2.28%，Barrick Mining涨3.77%，主要原因为现货黄金大涨2.5%站上4400美元，现货白银大涨5%站上76美元 [4] - Datavault AI股价暴涨42.57%，三个交易日累计上涨180%，催化剂为公司与AP Global Holdings LLC签署主采购订单协议，将获得SanQtum基础设施与网络安全服务 [5] - 芯片股涨跌各异，阿斯麦涨5.53%，台积电涨0.83%，美国超微公司跌1.07%，英伟达跌0.39%，行业消息为台积电股价一度飙升6.9%，创去年4月以来最大单日涨幅并创新高 [5] - Mobileye Global涨2.49%，公司宣布赢得一家美国大型车企的订单，为其供应下一代芯片，相关自动驾驶技术将作为标配搭载于数百万辆汽车 [5] - 比特币一度站上9.3万美元关口，带动相关概念股普涨，Strategy涨4.81%，Coinbase涨7.77%，Robinhood涨6.97%，Circle涨1.59%，Iren Ltd涨12.97%，Mara Holdings涨6.86% [6] - 脑再生科技股价大涨超31.65%，A股及港股脑机接口板块分别大涨13%和12%，主要催化剂为马斯克的“量产预告” [6] - 石油股大涨，雪佛龙上涨5.1%，康菲石油涨2.59%，埃克森美孚涨2.21%，石油天然气设备与服务股同步走强，斯伦贝谢涨8.96%，哈里伯顿涨7.84%，Baker Hughes涨4.09%，消息面上特朗普证实美方已抓获委内瑞拉总统马杜罗并宣布将“管理”委内瑞拉 [7]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块延续上涨态势，截至发稿，贝壳-W股价上涨3.98%，报45.98港元 [1] - 龙湖集团股价上涨4.37%，报9.56港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.82%，报1.36港元 [1] - 华润置地股价上涨2.47%，报29.84港元 [1] 重点公司股价变动 - 贝壳-W股价表现强劲，涨幅接近4% [1] - 龙湖集团涨幅领先，超过4% [1] - 中国金茂与华润置地股价亦录得显著上涨 [1]

行业市场趋势 - 2023年12月内地主要城市二手房价格持续环比下跌，但跌幅有所放缓，同期销售额同比降幅也趋于温和 [1] - 未来数月住房政策可能保持低调，而二手房挂牌量居高不下仍可能抑制买家情绪，从而对房屋销售和价格构成压力 [1] - 随着居民信心进一步减弱，预计实体房地产市场的下行趋势将延续至2024年，但步伐会较为放缓 [1] - 二手房价格预期同比跌幅为高个位数，相对于2025年跌13.7% [1] - 若宏观环境保持韧性，一线及主要二线城市的房价可能在2027年下半年趋于稳定 [1] 公司投资观点 - 尽管对房地产实体市场复苏保持谨慎看法，但预见2024年的整体行业与具备可靠自救能力的优质企业之间的股价表现将进一步分化 [1] - 看好稳健的商场营运商华润置地(01109)和新城控股（601155.SH），相信其受益于"十五五"规划对消费的重视及REITs政策的强劲顺风 [1] - 亦看好建发国际集团(01908)和中国海外发展(00688)，其优化的土储将支持利润，并推动盈利恢复正增长 [1]

行业整体趋势与市场表现 - 2023年12月内地主要城市二手房价格持续环比下跌，但跌幅有所放缓，同期销售额同比降幅也趋于温和 [1] - 未来数月住房政策可能保持低调，而二手房挂牌量居高不下仍可能抑制买家情绪，从而对房屋销售和价格构成压力 [1] - 随着居民信心进一步减弱，预计实体房地产市场的下行趋势将延续至2024年，但步伐会较为放缓 [1] - 二手房价格预期同比跌幅为高个位数，相对于2025年跌13.7% [1] - 若宏观环境保持韧性，一线及主要二线城市的房价可能在2027年下半年趋于稳定 [1] 企业表现分化与投资观点 - 尽管对房地产实体市场复苏保持谨慎看法，但预见2024年的整体行业与具备可靠自救能力的优质企业之间的股价表现将进一步分化 [1] - 看好稳健的商场营运商华润置地(01109)和新城控股(601155.SH)，相信其受益于“十五五”规划对消费的重视及REITs政策的强劲顺风 [1] - 看好建发国际集团(01908)和中国海外发展(00688)，其优化的土储将支持利润，并推动盈利恢复正增长 [1]

市场表现 - 内房股延续上涨态势，截至发稿，贝壳-W(02423)涨3.98%报45.98港元，龙湖集团(00960)涨4.37%报9.56港元，中国金茂(00817)涨3.82%报1.36港元，华润置地(01109)涨2.47%报29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 华泰证券指出当前房地产市场预期整体依然偏弱 [1] - 浙商证券认为房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限，风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]

市场表现 - 截至发稿，内房股延续上涨，贝壳-W(02423)股价上涨3.98%至45.98港元，龙湖集团(00960)股价上涨4.37%至9.56港元，中国金茂(00817)股价上涨3.82%至1.36港元，华润置地(01109)股价上涨2.47%至29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 浙商证券认为，房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限 [1] - 风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]

2025年中国房地产企业投资表现与格局 - 2025年，重点监测的100家典型房企新增土地货值、总价和建筑面积之和分别达到22614亿元、11027亿元和10090万平方米，其中货值和金额同比分别微增2%和3%，但建筑面积同比下降5%，显示出投资向高价值区域聚焦的趋势[1] - 企业投资呈现高度集中态势，投资金额前十的企业占比超过七成，其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企的投资金额占典型企业比重超过三成[4] - 整体拿地销售比从底部企稳回升，2025年销售全口径前100企业拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归到2021年投资力度水平[4] 投资主体结构分化 - 央企在土地市场中保持绝对领先地位，重点监测的100家企业中，14家央企的拿地金额占比达到50%，较去年增长7个百分点，其拿地金额同比大幅增长20%[6] - 民营企业投资信心呈现边际修复，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8%，以滨江集团为代表的品牌民企和部分地方深耕的小企业成为拿地主力[6] - 城投平台公司作为土地市场“托底”主力军，在监测企业中数量最多（41家），但拿地金额占比仅有15%，较去年下降5个百分点，且拿地金额同比降幅达到15%[6] 企业新增土地货值排名 - 根据2025年1-12月新增土地货值排名，前十名企业依次为：中海地产（2419.0亿元）、招商蛇口（1769.9亿元）、保利发展（1606.0亿元）、绿城中国（1300.0亿元）、华润置地（1243.2亿元）、中国金茂（953.8亿元）、越秀地产（855.4亿元）、建发房产（854.6亿元）、中旅投资（703.2亿元）、滨江集团（667.8亿元）[9][10] - 排名第11至第20位的企业新增土地货值在207.5亿元至411.7亿元之间，包括中建智地、保利置业、武汉城建、象屿地产、邦泰集团等国央企及地方企业[9] - 排名第21至第100位的企业新增土地货值在58.9亿元至190.4亿元之间，榜单尾部企业货值规模显著低于头部，进一步印证了行业集中度高的特征[10][11][12][13] 企业新增土地价值与建面排名 - 在新增土地价值方面，排名前五的企业为：中海地产（990.7亿元）、华润置地（790.6亿元）、保利发展（786.6亿元）、招商蛇口（767.2亿元）、绿城中国（698.0亿元）[14] - 在新增土地建筑面积方面，排名前五的企业为：中海地产（510.7万平方米）、保利发展（455.9万平方米）、招商蛇口（332.2万平方米）、绿城中国（312.0万平方米）、邦泰集团（296.3万平方米）[14] - 新增土地价值与建筑面积的排名存在差异，例如华润置地价值排名第二但建面排名第六，而邦泰集团建面排名第五但价值排名第十七，反映了不同企业投资地块的单价和城市能级存在差异[14][15][16][17] 行业投资趋势与展望 - 2025年典型房企投资区域聚焦在一二线城市，这是导致新增货值金额增长而建筑面积下降的主要原因[1] - 百强企业中仍有近五成企业在2025年未有土地入账，表明行业整体投资态度仍显谨慎，复苏并非全面性[4] - 预计2026年房地产投资将延续谨慎态势，在聚焦核心城市的战略下，央国企预计仍是拿地主力[1]

文章核心观点 - 2025年中国房地产企业投资呈现筑底反弹态势，但整体保持谨慎，投资高度集中于头部央国企，行业格局分化加剧 [12][14][21] 2025年行业投资整体表现 - 重点监测的100家企业全年新增土地货值、总价和建筑面积分别为22614亿元、11027亿元和10090万平方米 [14] - 新增土地货值与总价同比分别微增2%和3%，但新增建筑面积同比下降5%，表明投资更聚焦于高价值的一二线城市地块 [12][14] - 企业整体拿地销售比平均为0.29，较2024年上升0.12，回归至2021年水平，主要由规模房企积极投资带动 [16][17] - 百强房企中仍有近五成企业在2025年未有土地入账，投资活动并非普遍回暖 [17] 投资集中度与市场结构 - 行业投资集中度极高，金额前十的企业占比超过七成 [12][17] - 中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企的投资金额占重点监测企业总额比重超过三成 [17] - 14家央企的拿地金额占比达到50%，较去年增长7个百分点，拿地金额同比大幅增长20% [19] - 城投平台公司数量最多（41家），但拿地金额占比仅有15%，较去年下降5个百分点，拿地金额同比降幅达15% [19] - 民营企业投资信心呈现复苏态势，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8%，但整体金额占比仍旧较低 [19] 企业拿地排名与表现 - 新增土地货值排名前三的企业为：中海地产（2419.0亿元）、招商蛇口（1769.9亿元）、保利发展（1606.0亿元）[1] - 新增土地价值排名前三的企业为：中海地产（990.7亿元）、华润置地（790.6亿元）、保利发展（786.6亿元）[6] - 新增土地建筑面积排名前三的企业为：中海地产（510.7万平方米）、保利发展（455.9万平方米）、招商蛇口（332.2万平方米）[6] - 以滨江集团为代表的品牌民企和部分地方深耕的中小企业在民企拿地中表现突出 [19] 2026年行业投资趋势展望 - 预计2026年房企整体投资将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦” [21] - 投资将继续向基本面良好的核心一二线城市集中，全国化扩张模式不再适用，企业倾向于深耕优势区域或核心城市群 [21] - 央国企和城投平台凭借资金与融资优势，预计仍是土地市场的中坚力量，头部国央企有望逆势布局增强长期竞争力 [12][21] - 大多数民营房企及中小规模企业受限于现金流压力，短期内投资力度难有明显起色 [21] - 土地供应端趋于精细化管控，优质地块供给有限，将进一步加剧区域和企业间的分化 [21]