在展览现场，一座闪烁着红、绿、蓝三色灯光的制冷机房模型备受关注。"这是博鳌零碳示范区高效装 配式制冷机房模型。"中铁建设集团智慧机电产业研发中心总经理刘雪彪告诉科技日报记者，机房综合 利用磁悬浮冷水机组、循环水泵及热回收技术等，使能源综合利用效率提高15%。相关技术能让建筑制 冷设备更高效、运行更静音，避免了传统制冷设备的能耗浪费与噪声干扰。目前，该机房已在重庆东 站、北京市石景山区档案馆等公共建筑项目上推广应用。 在制冷机房模型旁，记者看到一组气凝胶涂料应用演示装置，其由4个小房屋模型组成。这4个小房屋模 型同时接受光照，有的模型使用了气凝胶涂料和屋面薄膜，有的未使用。通过对比能明显看出，使用气 凝胶涂料和屋面薄膜的房屋模型，隔热保温效果更加突出。这种涂料夏季可阻挡外界热量渗入室内，减 少空调使用时长；冬季能够"锁住"室内热量，降低取暖成本。无需大规模改造房屋，该涂料就能使室内 温度的稳定性有效提升，让居家环境更舒适，同时还能减少能源消耗。 展览上华润置地有限公司展出的"全周期焕新科技宅"吸引了众多参观者的目光。现场工作人员介绍，房 屋搭载了烟雾检测器等智能设备，一旦检测到室内烟雾浓度超标，该设备会自动打开 ...

战略合作框架 - 全筑股份与CGI HOLDINGS LTD签署战略合作协议 在智能建筑全产业链建立广泛合作关系 [1] - 合作旨在将中国建筑业40年产业发展经验、产品标准优势、产业智造优势、科技创新优势融入沙特2030发展愿景 [1] - 推动智慧建筑领域的"沙特制造"计划 [1] 合作实施方式 - 双方将通过成立合资公司、联合办学、实体经营等方式推进具体项目 [1] - 计划5年内分批引进中国优秀建筑产业链企业落地"沙特制造"和"沙特技术转让" [1]

政策层面 - 北京放宽五环外住房限购 符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数 新政实施后市场热度明显提升 交易活跃度显著增强 推动市场止跌回稳 [2] - 上海优化房地产政策措施 重点推进保障性住房等三大工程建设 优化住房信贷和公积金使用政策 降低购房者负担 [2] - 深圳放开罗湖和宝安西乡街道限购 非深户无需社保可购买2套房 深户及社保满1年非深户在非限购区购房不限套数 新政后首个周末市场活跃度明显上升 新房售楼处客流增加 二手房热度提升 [3] - 中央城市工作会议定调加快构建房地产发展新模式 完善市场+保障双轨制住房供应体系 推进预售制改革 土地制度改革和房地产税收制度改革 [4] - 强调高品质住房建设标准 以安全舒适绿色智慧为趋势 推动行业技术创新和产业升级 建立房地产协同监管机制防范市场风险 [5] - 一线城市政策松绑产生协同效应 海南取消普通和非普通住宅标准 推进收购存量商品房 福州出台支持房地产项目开发措施 成都分批取消限售政策 多城市优化公积金贷款政策 [6][7] 市场层面 - 北京8月新建商品住宅网签2824套环比增长2.3% 二手住宅网签13119套环比增长4.1% 新政后部分项目成交量实现翻倍 朝棠揽阅项目9月首周以30套0.27万平方米1.59亿元网签金额成为全市冠军 [8] - 上海改善型项目关注度提升 二手房带看量和成交量增长 深圳新政后新房售楼处和二手房中介客流量明显增加 市场信心得到提振 [11] - 市场分化显著 一二线城市经济活力强人口吸引力大 政策刺激下市场恢复较快 三四线城市产业基础薄弱人口外流 库存压力较大 [12] - 9月28个重点城市单月供应量环比增长10% 一线城市北京广州供应放量 二线城市供应环比持平同比腰斩 内部分化加剧 三四线城市因无锡等个别城市影响同环比齐增 [12] - 8月TOP50房企新增合约面积约5490万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值110万平方米 华润万象生活 永升物业 世茂服务在热点城市项目扩张迅速 三四线城市项目去化困难 [12] 行业层面 - 房地产企业积极转型 业务向保障性住房建设 长租房运营 城市更新等领域拓展 大型房企利用开发经验和资源优势参与保障房项目 提高建设质量和效率 [13][14] - 长租房运营顺应年轻一代消费观念变化 房企通过收购或改造存量房产打造高品质长租公寓品牌 城市更新项目提升城市品质 参与老旧小区改造和商业区升级实现资产增值 [14] - 绿色建筑理念推广降低能耗减少污染 房企采用环保材料优化设计提高能源效率 建设太阳能光伏发电系统和雨水收集系统实现能源自给和水资源循环利用 [16] - 智慧建筑引入信息技术提升智能化水平 智能安防系统 智能家居设备 社区物联网技术广泛应用 提供高效安全的生活服务 [16]

行业核心动态 - 2025年上半年代建行业竞争加剧，城投公司作为重要拿地主体，其拿地占比下降至45%，较去年同期降低5个百分点，导致城投代建业务竞争愈发激烈[1] - 行业呈现新动向，多家代建企业通过战略签约深化业务布局，合作内容多元化，并有全国化布局趋势[1] - 政府代建制政策持续落地，上半年14个省市出台代建管理办法，积极鼓励政府项目实行代建制[1][2] - 现房政策若落地将加速行业“洗牌”，是代建企业面临的一项挑战[1] 城投拿地市场分析 - 2025年上半年城投及平台公司参与拿地的建筑面积超过2200万平方米，较2024年上半年微增4%，但占比为45%，较2024年上半年和2024年全年分别下降5个百分点和19个百分点[6] - 2025年二季度城投拿地占比为41%，较一季度下降8.7个百分点，较2024年同期下降14.4个百分点[6] - 从历年走势看，2022年至2024年城投拿地占比基本维持50%以上，其中2022年和2024年占比高达60%[6] - 城投拿地占比下降反映出30个核心城市土地市场止跌回稳，土地成交总量上升，市场参与主体多元化，城投托底比例降低[6] 政府代建政策发展 - 2025年上半年出台代建管理办法的省市达到14个，较去年同期增加一个城市[2] - 各地区代建制定义基本遵循“代建单位负责项目组织实施，控制项目投资、质量、工期，项目建成后移交给使用单位”的核心理念[3] - 代建范围设定因城而异，例如湖南省规定财政性资金占项目总投资50%以上且总投资3000万元以上的非经营性政府投资项目应当实行代建制，洛阳市规定总投资2000万元及以上的市级政府投资项目必须代建，部分三四线城市如南雄门槛较低，建安费800万元即强制代建[3] - 政策呈现精细化管理趋势，如洛阳市实行分级管理模式，强化绿色建造与技术升级，如内蒙古提倡代建项目采用先进技术、智能建造和绿色建材，并完善创新激励与惩罚机制，如河源市源城区实行激励制度，奖励金总额不超过代建管理费的10%[4][5] 企业战略合作模式 - 2025年上半年有7家代建企业与不同委托方就多种业务类型进行合作，合作项目遍布淄博、北京、绍兴、佛山、重庆、武汉等地，显示全国化布局趋势[1][10] - 政企合作成为主流，聚焦城市功能提升，覆盖规划、基建、产业升级、公共服务等领域，例如旭辉建管与佛山南海区政府、里水镇政府及乐宜里文旅达成三方战略合作，以“体育+文旅+生态”为核心推动文体商旅融合[10][15] - 国企资源整合实现优势互补，例如蓝绿双城与淄博周村城建围绕城市全周期开发展开合作，涵盖城市规划、设计、建设、运维、服务等[11][14] - 民企跨界联盟以科技赋能代建，例如腾云筑科与万物云、浪潮智慧建筑达成战略合作，在“空间场景+康养科技”创新模式与智慧建筑方向深度融合，探索智慧社区、康养服务等新业态[12][15][16] 行业未来发展趋势 - 代建企业通过战略合作深度绑定委托方，合作高度契合“好房子”建设、城市更新、乡村振兴等国家政策导向，有助于获取政府支持与项目机会[12] - 未来企业与政府、地方国企、民营企业的合作将持续加强，代建企业将进一步向“城市服务商”转型，参与城市全周期运维[13] - 跨界生态扩张将使代建企业与科技、文旅、康养企业协同，形成多产业联动生态[13] - 行业将保持“强者恒强”、“特色为王”发展态势，资源整合能力是关键，企业需兼具规划、产业导入、科技应用等综合能力[12][18]

核心观点 - 美的楼宇科技从传统设备销售转型为智慧空间综合解决方案服务商，商业模式实现战略升维[1][2][8][9] - 公司通过技术整合与生态协同，构建"设备+系统+服务"一体化能力，形成差异化竞争力[8][9][18][19] - 上海美创项目作为技术标杆，展示公司在高效空调、智慧楼控、数智电梯三大领域的集成创新能力[12][14][15] - 海外业务占比达45%，通过并购与本地化运营实现全球化布局[2][20][21] 战略升维 - 2025年一季度楼宇科技营收99亿元，同比增长20%，成为美的集团增速最快业务板块之一[1] - 业务范围从中央空调扩展至暖通、电梯、智能化系统、能源管理，年营收规模近300亿元[1][2] - 通过并购菱王电梯（2020年）和东芝电梯中国（2024年），电梯业务成为新增长点，2025年1-5月货梯销量同比增50%[8] - 商业模式从单一设备销售转向智慧空间运营，设备+系统+服务业务占比达70%[8][9] 技术突围 - 上海美创项目总投资70亿元，集成鲲禹磁悬浮冷水机组、iBUILDING数字化平台等核心技术[6][12][14] - iBUILDING平台接入超5万台设备，实现空调/电梯智能调控，能耗预测精度达IP68等级[14][15][16] - MDV9多联机新品在43℃高温下制冷性能无衰减，配备i管家实时监测能耗[16] - 数字电梯方案LINVOL通过智能调度算法减少乘客等待时间，提升运行效率30%[15] 生态跃迁 - iBUILDING云平台连接680万台设备，兼容华为鸿蒙系统，支持跨品牌设备互联[18][19] - 2025年收购欧洲ARBONIA Climate，形成MBT Climate联盟，目标成为欧洲暖通领导者[20] - 全球布局30+研发中心，5年研发投入超600亿元（占比4%），海外设立18个代表处[20] - 中标新加坡登加镇组屋项目（11台水机/2750冷吨），参与澳大利亚电车站预安装工程[21]

全球公域AIoT市场增长 - 2018年全球公域AIoT规模为7540亿元，2023年突破万亿达1.65万亿元，年均复合增长率17.0% [1] - 预计2028年全球公域AIoT规模将增长至2.664万亿元 [1] - 2030年中国智慧建筑市场规模有望达到3万亿元 [1] 上海美的全球创新园区概况 - 园区位于上海青浦区西虹桥商务区，总投资70亿元，2021年初启动建设，2025年6月竣工 [1] - 总用地面积超8万平方米，总建筑面积约40万平方米，涵盖办公区和商业区 [1] - 北地块为办公区可容纳上万人，南地块为商业区兼顾配套服务 [1] 绿色低碳与能效优化 - 建筑顶层铺设2万㎡光伏板，可节约园区年总耗电量20% [4] - 采用iBUILDING数智化平台实现设备联动与能效优化，配合磁悬浮冷水机组等高效节能设备 [4] - 平台可根据时段动态调整管控逻辑，自动切换设备运行模式平衡高效与节能 [4] 智慧楼宇管理技术 - iBUILDING平台链接空调、照明、电梯等设备，实现会议室查询、灯光自动调节、电梯智能分配等功能 [4] - 采用LINVOL高端数智电梯产品，与智能控制系统无缝衔接 [6] - 整合门禁系统、车辆道闸等IoT设备，实现对能源使用的精准管控 [6] 业务定位与场景应用 - 园区是美的集团国内两大全品类研发基地之一，聚焦智能科技与前沿研发 [4] - iBUILDING平台已应用于医院、学校、地铁、数据中心、机场等多元场景 [9] - 美的楼宇科技海外业务覆盖200多个国家和地区，占比达45%，并在欧洲设立MBT Climate研发中心 [9] 战略转型与技术创新 - 美的楼宇科技从单一设备供应商转型为楼宇综合解决方案服务商 [6] - 注重跨设备、跨系统的深度融合与创新，挖掘用户潜在需求 [6] - MDV8系列多联机空调系统与司南系列磁悬浮离心机组提供高效暖通解决方案 [6]

行业盛会概况 - 美的集团举办第四届楼宇科技TRUE大会，聚焦行业科技前沿，吸引全球超2000位嘉宾参与，包括科研机构、设计院及产业链头部企业 [2] - 大会举办30余场活动，探讨从单体设备效率提升到全生命周期价值重构的行业变革 [2] 智慧建筑技术发展 - 大会以"数智"和"低碳"为核心，推动技术迭代与价值赋能，行业协作平台连接技术创新与落地应用 [3] - 智能建筑被视为产业生态繁荣的关键引擎，绿色智慧楼宇与金融结合将激发市场潜能 [3] - 数字化治理体系与基础材料研究是行业转型的重要方向，节能低碳技术材料的研究应用被强调为人类文明发展的重要载体 [3] 新品发布与技术创新 - 大会展示绿色低碳、智慧工业等4大垂直行业和10大创新产品展区，发布五大新品解决方案覆盖暖通空调、数智电梯等核心业务 [4] - MDV9无界多联机在性能上实现换热面积提升32%，电控体积减小至30%，热流密度增加3.5倍，具备行业最高等级电控防护IP68+He [4] - "磁悬浮+X"产品战略中，全时自然冷磁悬浮离心式冷水机组可实现全年节电47万kWh，占地面积缩减70%，磁悬浮空压机能耗降低20%，全生命周期维护成本节省90% [5] 全球业务布局 - 美的楼宇科技欧洲业务单元MBT Climate首次亮相，加速全球市场拓展 [4] - 公司服务全球超200个国家、超10万个大型工程项目，包括巴西和卡塔尔世界杯场馆、新加坡樟宜机场等 [5] - 未来将进一步加速构建"数智碳索一体化"全球业务版图 [5] 品牌合作与战略 - 德国高端品牌Kermi发布智能住宅暖通+能源解决方案，菱王电梯推出新一代住宅电梯驱动技术及载货梯全场景解决方案 [5] - 东芝电梯发布别墅电梯新品，为美的楼宇科技收购后的首次重大产品亮相 [5]

业务成果 - 智慧公检法：在 deepseek 基础上进行行业应用测试部署，研发非现场执法证据链主动识别及智慧溯源系统，采取个性化、定制化服务维护客户关系 [2] - 智慧港航：与湖州交通运输行政执法队合作建立内河智慧港航新质生产力创新试验基地，“智慧交通水上智控应用场景”获 2024 数商典型应用场景，在低空经济领域研发相关产品 [3] - 三维激光扫描技术应用：应用于周界安防等场景，形成水上智能卡口系统等技术创新成果 [3] - 智慧建筑：2024 年重点项目有浙江大学校友企业总部经济园二期等智能化项目，获国家、省级荣誉 25 项，拥有省级企业研究院 [3] - 系统运维服务：获 ISO 等认证，常收到客户感谢信 [4] 研发投入与专利情况 - 2024 年研发投入 3952.73 万元，占营业收入比例 7.89%，呈逐年增长趋势，截止 2024 年度累计取得专利及软著 417 项 [5] - 研发投入集中在智能听觉、智能视觉及其他智能化软硬件 [4] 费用与降本增效 - 报告期四大费用共计 10,163.47 万元，同比增长 15.92% [6] - 2025 年加强预算管理，优化人员结构，强化核心技术，推进三大核心产品，建立市场化产品价格体系 [6] 产品应用与拓展 - 三维激光哨兵产品除智慧监所领域，还可应用于机场等众多行业，由子公司杭州华是智能负责全国推广销售 [7] 公司发展战略 - 顺应行业信息化、智能化、数字化需求，聚焦主营业务，加强技术创新和自有产品研发投入，拓展市场份额、客户群体、应用场景及提升服务能力，成为国内领先的智慧城市整体解决方案专业供应商 [4][6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 视声智能2024年经营业绩稳健增长、结构优化，2025年一季度业绩保持高增长，智能家居与智慧建筑行业发展前景广阔，公司多领域进取成就品牌影响力，预计未来估值抬升 [7] 各部分总结 业绩情况 - 2024年实现营收2.49亿元，同比增长5.35%，归母净利润0.48亿元，同比增长21.76%；2025年一季度营收6146.59万元，同比增长27.65%，归母净利润1522.74万元，同比增长53.10% [1] - 2024年智能家居收入同比增21.20%，可视对讲业务同比降15.38% [7] 行业情况 - 2024年全球智能家居市场规模达2229亿美元，提前三年完成原2027年目标，中国贡献率超35% [7] - 2024年政策围绕绿色转型、智能制造等主线，推动智能家居发展 [7] - 预计2028年中国智能家居活跃用户达1.91亿户，占比39.2% [7] 公司亮点 - 2024年GVS视声接任KNX中国2025轮值主席，拥双认证检测中心，揽多项荣誉，方案入选优秀册 [7] - 总部大厦方案落地中海等项目，深圳项目获奖，语音中控屏获典型案例 [7] - 推出20余款新品，如S7语音控全屋、S32获国际奖、S10采用10.1寸大屏等 [7] 盈利预测 - 预测公司2025 - 2027年归母净利润为0.66/0.80/0.98亿元，对应PE分别27.19/22.35/18.30倍 [7] 财务预测 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|249|284|331|388| |归母净利润（百万元）|48|66|80|98| |毛利率(%)|51.54|52.30|53.34|54.30| |收入增长率(%)|5.35|14.26|16.62|17.03| |归母净利润增长率(%)|21.76|38.43|21.62|22.14| [8]