投资评级与目标价 - 首次覆盖贝壳港股，给予“买入”投资评级 [2] - 目标价为65.64港币，基于2026年26倍经调整后市盈率 [6][10] - 当前收盘价为47.36港币（截至10月24日），市值约为1678.45亿港币 [2] 核心观点与投资逻辑 - 贝壳作为国内O2O房屋交易龙头平台，其渠道优势在政策托底促进市场温和复苏的背景下愈发重要 [6] - 预期2025-2027年经纪业务市场份额每年提升2-3个百分点，主要得益于更多第三方门店加入贝联网络 [6] - 看好2026年利润率改善，驱动因素包括经纪业务人效提升、AI赋能房源匹配与家装设计、家装门店整合提升坪效 [6] - 家装业务被视为第二增长曲线，预期2025-2027年营收同比增长9%、13%、12%，2026年经营利润率有望达到3-5%，远期（2028-2029年）达到8-10% [9] - 公司四大事业线（“一体三翼”）构建协同发展新格局，覆盖房产经纪、整装、惠居（租赁）、贝好家（住宅开发服务）业务 [23] 财务预测与估值 - 预测2025-2027年营业收入分别为1001.28亿、1133.11亿、1259.34亿元人民币，同比增长7.14%、13.17%、11.14% [5][10] - 预测2025-2027年经调整归母净利润分别为60.40亿、82.01亿、98.17亿元人民币 [5][10] - 预测2025-2027年调整后每股收益分别为1.71、2.32、2.77元人民币 [5] - 基于2026年预测，调整后市盈率为18.68倍，市净率为0.69倍，EV/EBITDA为21.98倍 [5] - 预测股息率从2025年的3.29%提升至2027年的6.18% [5] 房地产市场与行业前景 - 房地产市场正在构筑止跌回稳的基础，政策托底效果初步显现，但库存与房价仍是核心矛盾 [7] - 中长期市场有望筑底回稳，需求端房贷利率和房价回落推动购房负担减轻 [7] - 未来十年中国二手住宅成交占比有望从2024年的44%提升至50-60% [7][54] - 2025年上半年全国商品房销售面积同比降幅收窄至-4%，但第三季度以来新房与二手房销售再度承压 [7][40] 经纪业务分析 - 贝壳经纪业务核心优势在于渠道地位与ACN合作网络的深度结合，在弱复苏背景下有望率先释放成交弹性 [19] - 2Q25门店数量突破6.1万家，经纪人超55.8万人，创历史新高 [24][76] - 线上渠道优势显著，2025年8月贝壳找房app的iOS月活跃用户达3452万，远超同业 [80] - ACN网络将交易环节拆解协作，鼓励多方经纪人参与，提升成交效率与透明度 [88] 家装业务分析 - 家装行业市场规模广阔但集中度低，贝壳凭借全国化规模、标准化流程和链家导流模式构筑核心壁垒 [20][98] - 预测家装业务2025-2027年营收达161亿、182亿、204亿元人民币 [9] - 成本优化空间显著，集采体系和人效提升远期可使毛利率提升约9个百分点 [99] - AI工具已深度渗透设计、施工与验收环节，提升客户体验与交付效率 [9][98] - 以北京被窝家装为例，1H25经营利润率较1H23提升6个百分点至11%，2025年4月家装业务已实现盈亏平衡 [9][22] 新房业务分析 - 贝壳新房业务增速显著优于行业，2Q25新房营收同比增长8.6%，而百强房企销售金额同比下滑11% [56][60] - 渠道重要性在市场恢复早期尤为突出，合作楼盘数量保持高速增长 [60] - 国资房企佣金占比持续改善，1Q25达到54%，构建透明共赢的合作生态 [61][64] - 新房货币化率预期保持稳定，2Q25为3.37% [63][66]

公司环保项目概述 - 贝壳找房“蓝海行动”第五期种植活动在福建霞浦展开 生态修复范围进一步扩大[1] - 项目于2020年正式发起 通过支持红树种植及相关公益活动改善生态环境 提高公众参与度[1] - 五年来项目修复滨海湿地生态系统 种植超过29万株红树 覆盖133.3亩修复面积 惠及周边居民超4.3万人[1] 项目战略与商业模式结合 - 公司将“让家更美好”的初心从“小家”拓展至地球家园 持续探索绿色发展路径[4] - 第一期项目探索“科技+公益”路径 规划“每7次线上VR带看 捐出一棵红树苗”的环保机制[5] - 经测算 每次经纪人线上VR带看平均减碳约140g 7次VR带看的减碳贡献相当于种下一棵树[5] 项目执行与合作伙伴 - 公司与北京市企业家环保基金会等专业伙伴合作进行红树林种植[4] - 2023年项目与内部低碳举措征集奖项“KE持续行动奖”联动 带领获奖团队探访种植地[5] - 2024年项目从福建厦门移至广东 支持中国绿化基金会在湛江红树林自然保护区开展保育项目[5] 具体项目成效与影响 - 福建霞浦项目地总面积近1.5万亩 此前曾遭外来入侵物种互花米草侵占导致生态退化[7] - 在资金支持下 项目地从光秃泥滩变为绿意渐显的幼苗林地 底栖生物和水鸟回归 生态系统显现自我修复活力[9] - 专家指出企业捐资有效助力沿海地区红树林生态系统保护与恢复 提升生物多样性及固碳功能[7]

单日回购概况 - 2025年10月24日共30家港股公司进行了股份回购 [1] - 中国飞鹤(06186)单日回购金额最高，为2369.77万元，回购数量588.50万股 [1] - 联易融科技-W(09959)单日回购240.00万股，金额737.82万元 [2] - 贝壳-W(02423)单日回购117.84万股，金额700.00万元 [2] - 百胜中国(09987)单日进行了两笔回购，分别为回购1.78万股金额625.49万元和回购7.09万股金额320.00万元 [2] 年度累计回购分析 - 康臣药业(01681)年累计回购数量占总股本比例最高，达8.582% [2] - 威高股份(01066)年累计回购数量占总股本比例为3.462% [2] - 联易融科技-W(09959)年累计回购7511.90万股，占总股本3.516% [2] - 信利国际(00732)年累计回购数量最多，达8444.80万股，占总股本2.671% [2] - 百胜中国(09987)年累计回购1053.18万股，占总股本2.830% [2] 重点公司回购详情 - 蒙牛乳业(02319)单日回购40.00万股金额574.47万元，年累计回购2131.60万股占总股本0.545% [2] - 固生堂(02273)单日回购14.06万股金额417.67万元，年累计回购525.82万股占总股本2.219% [2] - 北森控股(09669)单日回购52.38万股金额425.61万元，年累计回购195.64万股占总股本0.279% [2] - 中旭未来(09890)单日回购10.00万股金额148.04万元，年累计回购612.88万股占总股本1.150% [2] - 乐华娱乐(02306)单日回购28.80万股金额70.58万元，年累计回购1296.60万股占总股本1.537% [2]

公司股份回购 - 公司于2025年10月24日执行股份回购 [1] - 回购股份数量约为117.84万股 [1] - 回购总金额约为700万美元 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年10月24日执行股份回购 [1] - 回购股份数量约为117.84万股 [1] - 回购总金额约为700万美元 [1]

公司回购动态 - 公司于2025年10月24日进行股份回购 [1] - 回购耗资700万美元 [1] - 回购股份数量为117.84万股 [1]

股份数量 - 2025年10月23日开始和24日结束时已发行股份（不包括库存股份）数目为3,403,080,518，库存股份数目为0，已发行股份总数为3,403,080,518[3] - 公司已发行股份数目总额为3,544,031,893股，包括3,403,080,518股A类普通股及140,951,375股B类普通股[10] 股份购回 - 2025年9月5 - 10日及10月24日多次购回股份，如10月24日购回1,178,391股，每股价格5.9403美元[5][9] - 2025年10月24日在纽约证券交易所购回股份1,178,391股，最高购回价6.13美元，最低购回价5.91美元，付出价格总额6,999,996美元[16] - 公司合共购回股份总数1,178,391股，付出价格总额6,999,996美元[16] - 购回授权决议2025年6月27日获通过，可购回股份总数360,216,007股[16] - 根据购回授权在交易所购回股份数目为62,047,047股，已购回股份数目占比1.722%[16] 其他 - 股份购回后新股发行或库存股份再出售暂停期截至2025年11月23日[16]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 核心观点认为“好房子”政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市利好共振 [3] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 报告推荐关注好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介以及物业管理四类投资机会 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/18-10/24）34个重点城市新房合计成交256.6万平米，环比下降1.9% [3][4] - 其中一二线城市成交235.7万平米，环比下降3%；三四线城市成交20.8万平米，环比上升11.7% [3][4] - 10月（10/1-10/24）34城一手房成交同比-23%，较9月同期环比-11.4% [3][6] - 一二线城市10月成交同比-20.7%，三四线城市同比-42.6% [3][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交115.5万平米，环比下降6.1% [3][12] - 10月截至上周累计成交293.1万平米，同比-20.1%，较9月同期环比-23.7% [3][12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘71万平米，成交105万平米，成交推盘比为1.48倍 [3][21] - 截至上周末15城合计住宅可售面积8,975.4万平米，环比-0.4% [3][21] - 3个月移动平均去化月数为24.5个月，环比下降0.8个月 [3][21] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [3][30] - 2025年1-9月全国房地产开发投资额67,706亿元，同比-13.9%；销售面积65,835万平米，同比-5.5%；销售额63,040亿元，同比-7.9% [3][30] - 9月单月投资额7,397亿元，同比-21.3%；销售面积8,531万平米，同比-10.5%；销售额8,025亿元，同比-11.8% [3][30] - 前三季度国有土地使用权出让收入22,302亿元，同比-4.2% [3][30] - 广州2025年计划完成老旧小区改造超150个、城中村改造固定资产投资1,000亿元；武汉经开区为首套购房家庭提供最高4万元贷款利息补贴 [3][30] 物管行业 - 2025深圳国际物业管理产业博览会展示AI物业等行业新趋势 [34] 重点公司公告 地产公司 - 中国海外发展1-9月累计销售面积756万方（-1%），销售额1,705亿元（-14%） [3][36] - 保利发展2025年度新增担保410.3亿元，对外担保余额1,131.8亿元 [3][36] - 越秀地产发行28.5亿元绿色点心债券，期限3年，收益率3.3% [3][36] - 保利发展发行5亿元3年期中票（利率2%）和25亿元5年期中票（利率2.21%） [3][36] - 华发股份累计回购5,510万股，耗资2.9亿元 [3][36] 物管公司 - 贝壳-W于10月17日-23日共耗资约2,500万美元回购股份约405万股 [38] - 绿城服务于10月22日-24日共耗资约300万港币回购股份约64万股 [38] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，相对收益-1.73%，板块表现弱于大市 [3][40] - 板块在31个板块中排名第18位 [3][40] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为19.7/17.5倍 [3][45] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨2.62%，相对收益-0.62%，表现弱于大市 [3][47] - 板块平均25/26年PE分别为14/12倍 [48]

公司股份回购 - 公司于2025年10月23日执行股份回购 [1] - 回购股份数量约为81.31万股 [1] - 回购总金额约为500万美元 [1]

公司ESG战略与公益发展历程 - 公司公益基金会秉持“商业向善”核心理念，致力于“有尊严的服务者，更美好的居住”，并将公益行动深度融入企业发展战略 [2] - 公司公益基因可追溯至2006年，于2020年正式成立公益基金会，并获评4A级社会组织 [2] - 公司发挥其作为“科技驱动的一站式新居住服务平台”的资源优势开展公益行动 [2] 社区助老领域创新实践 - “我来教您用手机”项目始于2018年，通过发动平台超过44.5万活跃经纪人担任志愿者，以多种方式帮助长者跨越数字鸿沟，截至2025年9月已进入全国超130个城市，开设课程约9万节，累计服务约130万人次 [3] - “我来教您防跌倒”项目于2023年启动，联合医疗专家开展健康课堂，覆盖长者已超14.4万人次 [5] - “稳当当计划”于2024年启动，利用公司装修合作伙伴资源为老旧小区楼道安装安全扶手，目前在北京完成468个楼道改造，目标在2025年底完成1000个 [5] - “独居守护计划”于2024年发起，为60岁及以上独居老人提供智能居家风险解决方案，计划首批覆盖三座城市，为2000户家庭提供服务 [5] 儿童关怀与社区共建 - “贝壳助医爱心小家”项目自2020年起为异地就医的困境大病儿童家庭提供临时居所，截至2025年9月已累计为1848个家庭提供了超19000夜的住宿服务 [6] - 公司将线下门店网络转化为社区服务节点，例如广州的“邻里之家”整合了便民服务、亲子空间、青年就业支持等多重功能 [8] - 公司与相关部门联合打造205家“链新e家-羊城红驿站”，为外卖骑手等新就业群体提供遍布全城的休息站 [8] 公益模式核心逻辑与未来方向 - 公司公益核心逻辑为深度结合自身业务资源、门店网络与科技能力，精准响应“一老一小”及社区的关键需求 [8] - 公司未来将继续依托科技力量与社区网络，联动更多社会力量，探索可循环、可持续的社区公益新模式 [8]