会议安排 - 公司2025年11月10日举行董事会会议审议并通过截至2025年9月30日止三个月财报[3] - 公司管理层2025年11月10日上午7时（美东时间）举行业绩电话会议[3] 登记与重播 - 英文专线在线登记链接为https://s1.c-conf.com/diamondpass/10050534 - isnceg.html[4] - 中文同声传译专线（仅供聆听）在线登记链接为https://s1.c-conf.com/diamondpass/10050535 - 1y2mts.html[4] - 2025年11月17日前可拨打相关号码收听电话会议重播，含美、中、港及国际号码[4] - 英文专线重播个人识别码为10050534，中文为10050535[4]

公司概况与战略 * 公司为贝壳 是国内领先的线上线下一体化房产交易和服务平台[3] * 公司战略为"一体三翼" 以房产经纪为主体 协同发展整装汇聚和贝好家[2][6] * 2024年总交易额达3.3万亿元 同比增长6.6% 净收入935亿元 同比增长20.2% 创历史新高[2][7] 财务表现与股东回报 * 2024年全面实现盈利 归母净利润为40.6亿元 经调整后净利润达72亿元[2][7] * 毛利率稳中有升 为24.6% 运营费用率优化至20.4% 经调整净利率7.7%[2][7] * 现金及短期投资总计616亿元[2][7] * 公司实施30亿美元回购计划 截至25年一季度末累计回购金额达17.6亿美元 并实施大手笔分红[2][8] 业务构成与市场地位 * 从2024年总交易额看 存量房交易 新房交易 家装家具及新兴业务分别占比67% 29% 0.5%和3.5%[6] * 净收入方面 存量房 新房分别占比30%和36% 家装家具与租赁分别占比16%和15%[6] * 利润贡献方面 存量房占44% 新房29.9% 家装家具与租赁则分别占16%和2.6%[6] * 贝壳作为行业龙头地位稳固 2024年总交易额达3.3万亿元 门店数量达52,000余间 经纪人数50万名[2][9] 核心竞争优势：ACN网络与真房源 * ACN网络是贝壳平台的重要基础设施 2024年二手住房跨门店合作比例达到75%[2][9][10] * ACN网络通过将交易流程拆分成60个节点 促进信息资源共享 提高跨门店合作效率[10][11] * 贝壳平台自2008年推出楼盘字典 截至2024年底已涵盖2.89亿套房源 为真房源交易提供基础[2][12] 存量房业务表现 * 2024年存量房交易规模达2.2万亿元 同比增长4.8% 占全国二手房交易额的31%[2][13] * 2024年整体佣金率为1.26% 链家自营部分受政策影响降至2.51% 但仍低于成熟市场水平[2][14] * 链家的大店模式显著提升效率 单店平均交易额达1.6亿元 是公司整体平均数的3.6倍[2][16] * 2024年存量房业务净收入为282亿元 同比增长0.9% 贡献利润为122亿元 利润率下降至43.2%[15] 新房业务表现 * 2024年新房交易总额为9,700亿元 占全国新房市场11.4%[2][17] * 新房业务整体佣金率达到3.47% 创下2017年以来新高[2][18] * 通过与央国企合作及预付佣金模式 应收账款周转天数显著缩短至55天左右[4][19] 新兴业务发展 * 家装家居业务 2024年底交易额达169亿元 净收入148亿元 21-24年复合增速超3倍[4][20] * 房屋租赁业务快速扩张 2024年管理房源超43万套 全年净收入143.3亿元 利润率5%[4][23] * 贝好家业务为开发商提供综合解决方案 例如北京长安华玺府项目实现开盘2.5小时售罄 总销售额16亿元[4][24] 行业前景与公司展望 * 中国房地产经纪服务渗透率（49.8%）与佣金率（2.5%左右）相较于美国成熟市场仍有较大提升空间[9] * 公司在房产经纪领域优势明显 新房分销市占率有提升空间 家装家具等领域快速发展 未来空间值得期待[25]

公司ESG评级表现 - MSCI将公司ESG评级从A上调至AA 实现连续三次评级上调 [1] - 公司在ESG管治类别中获得6.6分 优于行业平均水平 [1] - 公司在ESG环境类别中的评分同比显著提升 [1] 公司ESG实践举措 - 公司持续完善商业道德与反贪污细则政策 并实施全面的商业道德标准培训计划 [1] - 公司推行《公寓环保公约》引导租户与公寓管理人员践行绿色实践 [1] - 公司通过公寓项目推动城市社区发展 [1] MSCI ESG评级背景 - MSCI ESG评级旨在为机构投资者评估企业对重大ESG风险的抵御能力 [1] - MSCI ESG评级为在特定时间段内实现投资回报最大化的资本配置提供基准 [1]

公司ESG评级表现 - MSCI将贝壳-W的ESG评级从"A"上调至"AA"，实现从2023年至2025年的连续三次评级上调 [1] - 公司在ESG管治类别中获得6.6分，优于行业平均水平 [1] - 公司在ESG环境类别中的评分同比显著提升 [1] 公司ESG实践举措 - 公司持续完善商业道德与反贪污细则政策，并实施全面的商业道德标准培训计划，在企业行为方面取得显著进展 [1] - 公司推行《公寓环保公约》，引导租户与公寓管理人员践行绿色实践，并通过公寓项目推动城市社区发展 [1] 公司使命与战略 - 公司秉持"有尊严的服务者，更美好的居住"的使命，致力于通过基础设施改造和科技驱动创新重塑中国居住服务行业 [1] - 公司旨在创造长期可持续的价值，同时赋能服务者的职业化成长，为消费者提供美好居住体验 [1]

公司ESG评级表现 - MSCI将贝壳的ESG评级从"A"上调至"AA"，实现了从2023年至2025年的连续三次评级上调 [1] - 在ESG管治类别中获得6.6分，优于行业平均水平 [1] - 在ESG环境类别中的评分同比显著提升 [1] 公司ESG实践举措 - 持续完善商业道德与反贪污细则政策，并实施全面的商业道德标准培训计划，在企业行为方面取得显著进展 [1] - 推行《公寓环保公约》，引导租户与公寓管理人员践行绿色实践，并通过公寓项目推动城市社区发展 [1] 公司使命与战略 - 公司秉持"有尊严的服务者，更美好的居住"的使命 [1] - 致力于通过基础设施改造和科技驱动创新，重塑中国居住服务行业，创造长期可持续的价值 [1] - 赋能服务者的职业化成长，为消费者提供美好居住体验 [1]

ESG评级 - 贝壳控股MSCI ESG评级从「A」上调至「AA」，2023 - 2025年连续三次评级上调[2][3] ESG评分 - 公司在ESG管治类别获6.6分，优于行业平均水平[3] - 公司在ESG环境类别的评分同比显著提升[3] 社区发展 - 公司通过推行《公寓环保公约》推动城市社区发展[3] 董事会信息 - 2025年10月27日公告发布时公司董事会由彭永东等8位董事组成[5]

服务承诺推行 - 公司自2024年起推行“电话营销，扰一赔百”服务承诺，已在武汉、西安、成都、深圳、杭州等城市上线 [1] - 该承诺覆盖近5000家门店及7万名经纪人，联合各城市本地经纪品牌共同推进 [1] - 承诺规定经纪人未经授权拨打推销电话属违规，赔偿标准为每次100元，用户可通过贝壳App与链家App“一键举报” [1] 服务承诺推广与执行 - 该承诺在2024年9月于西安形成城市级联动，并在洛阳、廊坊等城市及成都、天津、深圳、重庆、杭州、广州、佛山链家等上千家门店陆续跟进 [1] - 公司设置严格内部监管机制和快速响应流程，承诺履约赔付率达100%，相关用户投诉均成功获得100元赔付 [2] - 公司下一步将在郑州、济南、沈阳、大连、昆明等城市继续推动该承诺 [2] 公司战略与服务升级 - “电话营销，扰一赔百”是公司从“真房源”到“真保障”战略升级的关键组成部分，属于近期发布的“真保障”全流程服务保障体系 [2] - “真保障”体系在真实房源、房款安全、佣金可退、隐私保护、质量补偿等重点环节为消费者提供交易全流程服务保障 [2] 社区活动与品牌建设 - 北京链家与温榆河公园联合主办“链家温榆河公园欢乐跑”，共计500多人参与，公司作为2025北马官方独家指定居住服务支持商 [2] - 北京链家已组建110多个跑团，举办超4500场社区跑，服务跑者超过4万人 [3]

MSCI ESG评级提升 - MSCI将贝壳的ESG评级从“A”级显著提升至“AA”级，这是公司自2023年至2025年连续第三次获得评级提升 [1] ESG具体表现 - 在ESG治理类别中，贝壳获得6.6分的总体评分，超过行业平均水平 [2] - 公司在企业行为方面取得显著进步，通过不断完善商业道德和反腐败的详细政策，并实施全面的商业道德标准培训计划 [2] - 在ESG环境类别得分实现显著的同比增长，这得益于公司的“可持续公寓协议”以及通过公寓项目促进城市社区发展 [2] 公司使命与业务 - 公司致力于通过其使命“有尊严的服务、更美好的居住”，重塑中国居住服务行业，为服务者创造职业成长、为消费者创造美好居住体验 [4] - 贝壳是领先的线上线下一体化住房交易和服务平台，业务涵盖二手房和新房交易、房屋租赁、房屋装修和家居等服务 [5] - 公司拥有并运营中国领先的房地产经纪品牌“链家”，该品牌是贝壳平台的重要组成部分，拥有自2001年成立以来超过23年的运营经验 [5]

投资评级与目标价 - 首次覆盖贝壳港股，给予“买入”投资评级 [2] - 目标价为65.64港币，基于2026年26倍经调整后市盈率 [6][10] - 当前收盘价为47.36港币（截至10月24日），市值约为1678.45亿港币 [2] 核心观点与投资逻辑 - 贝壳作为国内O2O房屋交易龙头平台，其渠道优势在政策托底促进市场温和复苏的背景下愈发重要 [6] - 预期2025-2027年经纪业务市场份额每年提升2-3个百分点，主要得益于更多第三方门店加入贝联网络 [6] - 看好2026年利润率改善，驱动因素包括经纪业务人效提升、AI赋能房源匹配与家装设计、家装门店整合提升坪效 [6] - 家装业务被视为第二增长曲线，预期2025-2027年营收同比增长9%、13%、12%，2026年经营利润率有望达到3-5%，远期（2028-2029年）达到8-10% [9] - 公司四大事业线（“一体三翼”）构建协同发展新格局，覆盖房产经纪、整装、惠居（租赁）、贝好家（住宅开发服务）业务 [23] 财务预测与估值 - 预测2025-2027年营业收入分别为1001.28亿、1133.11亿、1259.34亿元人民币，同比增长7.14%、13.17%、11.14% [5][10] - 预测2025-2027年经调整归母净利润分别为60.40亿、82.01亿、98.17亿元人民币 [5][10] - 预测2025-2027年调整后每股收益分别为1.71、2.32、2.77元人民币 [5] - 基于2026年预测，调整后市盈率为18.68倍，市净率为0.69倍，EV/EBITDA为21.98倍 [5] - 预测股息率从2025年的3.29%提升至2027年的6.18% [5] 房地产市场与行业前景 - 房地产市场正在构筑止跌回稳的基础，政策托底效果初步显现，但库存与房价仍是核心矛盾 [7] - 中长期市场有望筑底回稳，需求端房贷利率和房价回落推动购房负担减轻 [7] - 未来十年中国二手住宅成交占比有望从2024年的44%提升至50-60% [7][54] - 2025年上半年全国商品房销售面积同比降幅收窄至-4%，但第三季度以来新房与二手房销售再度承压 [7][40] 经纪业务分析 - 贝壳经纪业务核心优势在于渠道地位与ACN合作网络的深度结合，在弱复苏背景下有望率先释放成交弹性 [19] - 2Q25门店数量突破6.1万家，经纪人超55.8万人，创历史新高 [24][76] - 线上渠道优势显著，2025年8月贝壳找房app的iOS月活跃用户达3452万，远超同业 [80] - ACN网络将交易环节拆解协作，鼓励多方经纪人参与，提升成交效率与透明度 [88] 家装业务分析 - 家装行业市场规模广阔但集中度低，贝壳凭借全国化规模、标准化流程和链家导流模式构筑核心壁垒 [20][98] - 预测家装业务2025-2027年营收达161亿、182亿、204亿元人民币 [9] - 成本优化空间显著，集采体系和人效提升远期可使毛利率提升约9个百分点 [99] - AI工具已深度渗透设计、施工与验收环节，提升客户体验与交付效率 [9][98] - 以北京被窝家装为例，1H25经营利润率较1H23提升6个百分点至11%，2025年4月家装业务已实现盈亏平衡 [9][22] 新房业务分析 - 贝壳新房业务增速显著优于行业，2Q25新房营收同比增长8.6%，而百强房企销售金额同比下滑11% [56][60] - 渠道重要性在市场恢复早期尤为突出，合作楼盘数量保持高速增长 [60] - 国资房企佣金占比持续改善，1Q25达到54%，构建透明共赢的合作生态 [61][64] - 新房货币化率预期保持稳定，2Q25为3.37% [63][66]

公司环保项目概述 - 贝壳找房“蓝海行动”第五期种植活动在福建霞浦展开 生态修复范围进一步扩大[1] - 项目于2020年正式发起 通过支持红树种植及相关公益活动改善生态环境 提高公众参与度[1] - 五年来项目修复滨海湿地生态系统 种植超过29万株红树 覆盖133.3亩修复面积 惠及周边居民超4.3万人[1] 项目战略与商业模式结合 - 公司将“让家更美好”的初心从“小家”拓展至地球家园 持续探索绿色发展路径[4] - 第一期项目探索“科技+公益”路径 规划“每7次线上VR带看 捐出一棵红树苗”的环保机制[5] - 经测算 每次经纪人线上VR带看平均减碳约140g 7次VR带看的减碳贡献相当于种下一棵树[5] 项目执行与合作伙伴 - 公司与北京市企业家环保基金会等专业伙伴合作进行红树林种植[4] - 2023年项目与内部低碳举措征集奖项“KE持续行动奖”联动 带领获奖团队探访种植地[5] - 2024年项目从福建厦门移至广东 支持中国绿化基金会在湛江红树林自然保护区开展保育项目[5] 具体项目成效与影响 - 福建霞浦项目地总面积近1.5万亩 此前曾遭外来入侵物种互花米草侵占导致生态退化[7] - 在资金支持下 项目地从光秃泥滩变为绿意渐显的幼苗林地 底栖生物和水鸟回归 生态系统显现自我修复活力[9] - 专家指出企业捐资有效助力沿海地区红树林生态系统保护与恢复 提升生物多样性及固碳功能[7]