股份数量 - 2025年9月10 - 11日已发行股份（不含库存）3,430,132,293股，库存股0股，总数3,430,132,293股[3] - 公司已发行股份总数3,572,204,120股，含3,430,132,293股A类及142,071,827股B类普通股[10] 股份购回 - 2025年7 - 8月有多笔股份购回，如7月1日购回848,220股，每股5.8947美元[4] - 2025年8月21日至9月9日有多笔股份购回，如8月21日购回654,834股，每股6.1084美元[8] - 2025年9月11日在纽交所购回519,324股，最低6.61美元，最高6.71美元，付出3,456,794美元[16] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月27日通过[16] - 可根据授权购回360,216,007股[16] - 已购回38,398,854股，占决议通过日已发行股份1.066%[16] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期至2025年10月11日[16] - 呈交报表日期为2025年9月12日[2] - 呈交者为李思婷，职衔是联席公司秘书[19]

沙龙活动背景 - 新京报贝壳财经资本市场研究院举办第一期沙龙 主题为"A股十年新高 耐心资本如何助力稳市场" [1] - 来自长城财富 弘康人寿 东方基金 中邮基金 工银理财 农银理财 北银理财 民生理财等十余家金融机构参与研讨 [1] - 沙龙旨在凝聚共识 形成合力 共筑稳健生态 [4] 长钱长投共识内容 - 长钱入市是资本市场向好的结果而非主因 [5] - 促进长钱入市需优化考核周期 维护中长期上涨趋势 严格反欺诈 降低市场波动率 [6] - 只有"慢牛"行情能吸引更多中长期"耐心"资金 [7] - 低利率与久期缺口加大险资权益投资必要性 [8] - 股市已告别滞涨 进入长期趋势性上涨阶段 [8] - 市场需从流动性牛向基本面牛切换以实现指数持续突破 [8] - 慢牛行情下股市有望替代房地产成为居民资产新蓄水池 [9] - 银行理财积极布局权益市场 固收+含权产品规模料持续提升 [10] - 基金公司应激励基金经理追求长期稳定收益以承接中长期资金 [11] - 普及投资者教育有助于资管行业高质量发展 [12] 研究院定位与发展 - 新京报贝壳财经资本市场研究院于今年7月成立 [13] - 研究院通过媒体力量连接多元主体共塑资本市场繁荣生态 [13] - 致力于成为资本市场价值发现者 塑造者及生态服务者 连接者 [14]

公司回购动态 - 贝壳于9月10日斥资699.5万美元回购105.5万股[1]

公司股份回购 - 公司于2025年9月10日斥资699.45万美元回购105.54万股股份 [1] - 每股回购价格区间为6.57-6.68美元 [1]

公司股份回购 - 贝壳-W(02423)于2025年9月10日斥资699.45万美元进行股份回购 [1] - 回购股份数量为105.54万股 [1] - 每股回购价格区间为6.57-6.68美元 [1]

股份情况 - 2025年9月9日开始和10日结束时，已发行股份（不含库存）3,430,132,293股，库存股0股，总数3,430,132,293股[3] - 公司已发行股份总数3,572,204,120股，含3,430,132,293股A类及142,071,827股B类普通股[10] 股份回购 - 2025年7 - 8月有多笔股份回购，如7月1日回购848,220股，每股5.8947美元[4] - 2025年8月21日至9月9日有多笔股份回购未注销，如8月21日回购654,834股，每股6.1084美元[8] - 2025年9月10日在纽交所回购1,055,388股，最高6.68美元，最低6.57美元，总价6,994,514美元[15] - 合共回购股份1,055,388股，付出总价6,994,514美元[15] - 回购股份（拟注销）1,055,388股，拟持作库存股份0股[15] - 购回授权决议2025年6月27日获通过，可回购360,216,007股[15] - 根据购回授权已回购37,879,530股，占6月27日已发行股份（不含库存）1.052%[15] 其他信息 - 股份购回后新股发行等暂止期截至2025年10月10日[15]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 自2024年9月以来该政策导向持续 在外部环境波动加大的背景下 稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[6] - 政策导向和供需结构变化推动高品质住宅发展浪潮 建议关注三条主线：地产开发企业、二手房中介和物业管理企业[6] 板块行情表现 - 房地产（申万）板块本周下跌1.5% 表现弱于主要股指（上证指数跌1.2% 深证成指跌0.8% 创业板指涨2.4% 沪深300跌0.8%）[9] - 个股表现分化显著 涨幅前五包括：首开股份(+32.0%)、宁波富达(+12.7%)、ST广物(+12.4%)、上实发展(+9.3%)、珠江股份(+8.1%)[9] - 跌幅前五包括：*ST南置(-22.6%)、张江高科(-7.9%)、天保基建(-7.3%)、津投城开(-6.8%)、福星股份(-5.6%)[9] 新房市场数据 - 本周42城新房成交170万平米 环比下降15.3% 同比下降9.4%[15] - 分能级看：一线城市成交45.3万平米（环比+4.4%） 二线城市96.6万平米（环比-21.1%） 三四线城市28.0万平米（环比-19.4%）[15] - 8月累计成交730万平米 环比降4.1% 同比降18.8% 年初至今累计成交同比降6.1%[18] - 一线城市8月成交179万平米（环比-1.6% 同比-23.1%） 二线城市441万平米（环比+1.3% 同比-13.6%） 三四线城市111万平米（环比-23.4% 同比-29.7%）[18] 二手房市场数据 - 本周21城二手房成交171万平米 环比降9.1% 同比升10.2%[29] - 分能级看：一线城市成交74.9万平米（环比-4.3%） 二线城市85.6万平米（环比-12.2%） 三四线城市10.9万平米（环比-14.9%）[29] - 8月累计成交793万平米 环比降7.2% 同比升0.9% 年初至今累计成交同比升15.2%[34] - 一线城市8月成交329万平米（环比+0.2% 同比+3.5%） 二线城市410万平米（环比-10.8% 同比+0.2%） 三四线城市53万平米（环比-18.4% 同比-8.7%）[34] 政策动态 - 深圳分区优化住房政策：罗湖区、宝安区等区域取消限购套数限制 非户籍家庭限购2套 同时取消首套与二套房贷利率区分[46] - 上海下调二套房贷利率：从3.45%降至3.36% 降幅9个基点[46] - 多地公积金政策优化：南昌贷款最高额度从80万元提至100万元 首付比例从30%降至20% 福州放宽购房提取时限至三年[46] - 地方补贴政策：岳阳主城区购房享总价2%契税补贴 三孩家庭额外奖励10-20万元 杭州余杭区提供4万元购房补助[46] 土地市场动态 - 南京挂牌5幅地块 总面积13.58公顷 起拍总价25.99亿元[46] - 北京发布第七轮供地清单 8宗地总面积27公顷 建筑规模63万平方米[46] - 上海第七批次土拍收金111.16亿元 中海、招商、中旅联合以154.78亿元收购东安地块[46] - 北京三环地块由首开地产(4.46亿元)和城建联合体(29亿元)分食 总成交33.46亿元[46] 企业运营数据 - 8月销售额表现分化：招商蛇口194.6亿元(同比+38.9%) 绿城中国106.0亿元(同比+27.7%) 中国海外发展183.3亿元(同比-0.7%) 保利发展180.2亿元(同比-18.5%) 金地集团22.2亿元(同比-58.9%)[48] - 保利发展新增兰州、三亚两项目 支付价款16.12亿元[48] - 贝壳持续回购股份 8月29日至9月4日累计回购约460万股 耗资约2800万港元[49] 保障性住房进展 - 福建首笔4900万元保障性住房收购贷款落地 收购179套商品房补充保障性租赁住房[47] - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请[47] - 北京丰台棚改项目获批 配建540套保障性租赁住房[47]

好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

公司回购动态 - 贝壳-W于9月9日耗资700万美元回购105.1万股公司股份 [1] - 本次回购涉及金额折合美元为700万（单位换算：1美元≈7.8港元，约合5460万港元） [1] - 单股回购成本约为6.66美元/股（700万美元 ÷ 105.1万股） [1]

公司股份回购 - 2025年9月9日耗资约700万美元回购股份 [1] - 回购数量约105.06万股 [1]