总交易额表现 - 总交易额人民币8787亿元（1227亿美元）同比增长4.7%[4] - 存量房交易额人民币5835亿元（815亿美元）同比增长2.2%[4] - 新房交易额人民币2554亿元（356亿美元）同比增长8.5%[4] 净收入和利润变化 - 净收入人民币260亿元（36亿美元）同比增长11.3%[7] - 净利润人民币13.07亿元（1.82亿美元）同比下降31.2%[7] - 2025年第二季度净收入同比增长11.3%至人民币260亿元（36亿美元）[12] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为人民币13.01亿元（1.82亿美元），同比下降31.2%[22] - 2025年第二季度净利润为13.07亿元人民币（1.82亿美元），同比下降31.2%[46] - 归属于贝壳控股有限公司的净利润为13.01亿元人民币（1.82亿美元），同比下降31.2%[49] 业务线净收入表现 - 存量房业务净收入同比下降8.4%至人民币67亿元（9亿美元），但总交易额同比增长2.2%至人民币5,835亿元（815亿美元）[12] - 新房业务净收入同比增长8.6%至人民币86亿元（12亿美元），总交易额同比增长8.5%至人民币2,554亿元（356亿美元）[12] - 家装家居净收入同比增长13.0%至人民币46亿元（6亿美元）[14] - 房屋租赁服务净收入同比大幅增长78.0%至人民币57亿元（8亿美元）[14] - 存量房业务净收入为67.19亿元人民币（9.38亿美元），同比下降8.4%[46] - 新房业务净收入为86.19亿元人民币（12.03亿美元），同比增长8.6%[46] - 家装家居业务净收入为45.65亿元人民币（6.37亿美元），同比增长13.0%[46] - 房屋租赁服务净收入为56.75亿元人民币（7.92亿美元），同比增长78.1%[46] - 存量房业务六个月净收入同比增长4.0%至135.90亿元人民币[64] - 新房业务六个月净收入同比增长29.9%至166.94亿元人民币[64] - 房屋租赁服务六个月净收入同比增长85.2%至107.62亿元人民币[64] - 家装家居业务六个月贡献利润同比增长21.3%至24.26亿元人民币[64] - 新兴业务及其他六个月净收入同比下降50.3%至7.82亿元人民币[64] 成本和费用变化 - 营业成本总额同比增长20.5%至人民币203亿元（28亿美元）[13] - 研发费用同比增长25.6%至人民币6.33亿元（8800万美元）[19] - 2025年第二季度营业成本总额为203.11亿元人民币（28.35亿美元），同比增长20.5%[46] - 六个月运营费用总额同比增长3.0%至88.71亿元人民币[66] - 六个月研发费用同比增长25.2%至12.17亿元人民币[66] - 门店成本六个月同比增长8.2%至14.79亿元人民币[66] - 一般及行政费用六个月同比下降3.5%至39.54亿元人民币[66] - 股份支付薪酬费用在2025年第二季度为4.892亿元人民币（0.683亿美元），同比下降33.1%[55] 利润率和经营利润 - 毛利率由去年同期的27.9%下降至21.9%[16] - 经营利润同比下降至人民币10.59亿元（1.48亿美元），经营利润率由8.6%降至4.1%[18] - 2025年第二季度经营利润为10.59亿元人民币（1.48亿美元），同比下降47.4%[46] - 2025年第二季度经营利润为10.59亿元人民币（1.479亿美元），同比下降47.4%[55] - 六个月经营利润同比下降18.6%至16.50亿元人民币[66] - 2025年上半年经营利润为16.5亿元人民币（2.303亿美元），同比下降18.6%[55] 经调整利润指标 - 经调整净利润同比下降32.4%至人民币18.21亿元（2.54亿美元）[21] - 2025年第二季度经调整净利润为人民币18.15亿元（2.53亿美元），同比下降32.4%[22] - 2025年第二季度经调整EBITDA为22.03亿元人民币（3.075亿美元），同比下降34.7%[55] - 2025年上半年经调整EBITDA为40.45亿元人民币（5.646亿美元），同比下降19.7%[55] 每股收益变化 - 基本每股美国存托股份净收益为人民币1.16元（0.16美元），同比下降30.5%[23] - 稀释后每股美国存托股份净收益为人民币1.11元（0.15美元），同比下降31.1%[23] - 基本每股美国存托股份经调整净收益为人民币1.62元（0.23美元），同比下降31.4%[23] - 稀释后每股美国存托股份经调整净收益为人民币1.55元（0.22美元），同比下降32.0%[23] - 基本每股收益为0.39元人民币（0.05美元），稀释后每股收益为0.37元人民币（0.05美元）[52] - 基本每股美国存托股份净收益从1.67元下降至1.16元（0.16美元），降幅30.5%[60] - 稀释每股美国存托股份经调整净收益为1.55元（0.22美元），同比下降32.0%[60] 运营规模指标 - 门店数量60546家同比增长31.8%[7] - 活跃门店数量58664家同比增长32.1%[7] - 活跃经纪人数量491573名同比增长19.5%[7] - 移动月活用户4870万名同比下降2.0%[7] 股份回购活动 - 股份回购授权从30亿美元增至50亿美元并延长至2028年8月31日[11] - 股份回购计划总额从30亿美元增加至50亿美元，延长至2028年8月31日[26] - 已累计回购138.7百万股美国存托股份，总对价约21.779亿美元[26] 现金流状况 - 2025年第二季度经营活动产生现金净额8.26亿元人民币（1.153亿美元），同比下降79.9%[62] - 2025年上半年经营活动使用现金净额31.39亿元人民币（4.382亿美元），同比转负[62] - 期末现金及现金等价物为192.33亿元人民币（26.847亿美元），较期初下降9.6%[62] 财务指标说明 - 公司强调非通用会计准则财务指标不应孤立考虑或替代毛利、净利润等标准指标[31] - 经调整经营利润剔除股份支付薪酬、无形资产摊销及资产减值等项目[31] - 经调整经营利润率定义为经调整经营利润占净收入的百分比[31] - 经调整净利润需剔除股份支付、摊销、公允价值变动、资产减值和税务影响等六项调整[31] - 归普通股股东的经调整净利润额外考虑非控股权益影响共七项调整[32] - 经调整EBITDA剔除所得税、折旧摊销、利息收入、公允价值变动及资产减值等八项[32] - 每股美国存托股份经调整净收益按加权平均存托股份数量计算[32] - 完整非通用会计准则指标对账需参考公告附件表格[32] 公司背景信息 - 公司运营链家品牌并拥有23年房产经纪经验[33] - 公司业务覆盖存量房交易、新房交易、租赁及家装家居等服务[33] 汇率信息 - 人民币兑美元换算汇率为7.1636:1（2025年6月30日）[29] 资产和负债变化 - 公司总资产从2024年12月31日的1331.49亿元人民币下降至2025年6月30日的1236.91亿元人民币，减少7.1%[39] - 现金及现金等价物为111.16亿元人民币（15.52亿美元），较期初114.43亿元人民币减少2.9%[39] - 短期投资从413.18亿元人民币降至338.64亿元人民币，减少18.0%[39] - 应收账款及合同资产净额从549.80亿元人民币减少至451.62亿元人民币，下降17.9%[39] - 流动负债总额从527.44亿元人民币降至457.18亿元人民币，减少13.3%[41] - 应付账款从94.93亿元人民币大幅减少至71.04亿元人民币，下降25.2%[41] - 应付雇员薪酬及福利从84.14亿元人民币降至52.96亿元人民币，减少37.1%[41] - 租赁负债流动部分从137.30亿元人民币降至129.56亿元人民币，减少5.6%[41] - 公司股东权益从714.48亿元人民币降至688.40亿元人民币，减少3.7%[43] - 留存收益从累计亏损17.24亿元人民币转为正收益43.30亿元人民币，实现扭亏为盈[43] - 截至2025年6月30日现金及等价物总额为人民币531亿元（74亿美元）[24]

核心观点 - 贝壳控股2025年第二季度实现净收入260亿元人民币（36亿美元）同比增长11.3% 但净利润同比下降31.2%至13.07亿元人民币（1.82亿美元）[1][8] - 公司平台规模持续扩张 非链家门店数量同比增长36.8% 非链家经纪人数量增长近24% 但盈利能力受到佣金结构变化和固定成本上升的挤压[7][13] - 非房产交易服务收入占比创新高达41% 家装家居和房屋租赁业务成为重要增长引擎 其中房屋租赁服务收入同比大幅增长78%[7][10] 业务表现 - 总交易额（GTV）达8787亿元人民币（1227亿美元）同比增长4.7% 其中二手房交易GTV增长2.2%至5835亿元人民币（815亿美元）新房交易GTV增长8.5%至2554亿元人民币（356亿美元）[8] - 二手房交易服务净收入下降8.4%至67亿元人民币（9亿美元）主要因链家品牌GTV下降8.6% 但平台连接经纪人GTV增长9.7%[10] - 家装家居业务收入增长13%至46亿元人民币（6亿美元）受益于定制家具、软装和电器品类销售贡献增加以及房产交易经纪人推荐的装修订单增长[10] - 房屋租赁服务收入猛增78%至57亿元人民币（8亿美元）主要因"省心租"模式下的租赁单元数量增加[10] 运营指标 - 截至2025年6月30日 门店总数达60,546家同比增长31.8% 活跃门店58,664家同比增长32.1%[8] - 经纪人总数557,974人同比增长21.6% 活跃经纪人491,573人同比增长19.5%[8] - 移动端月活跃用户（MAU）平均为4870万 略低于去年同期的4970万[8] 财务表现 - 毛利率从27.9%下降至21.9% 主要因毛利率较高的二手房交易服务收入占比下降以及固定薪酬成本占比上升[13] - 运营收入下降47.4%至10.59亿元人民币（1.48亿美元）运营利润率从8.6%降至4.1%[17] - 调整后净利润下降32.4%至18.21亿元人民币（2.54亿美元）调整后EBITDA下降34.7%至22.03亿元人民币（3.08亿美元）[18][19] - 研发费用增长25.6%至6.33亿元人民币（8800万美元）主要因研发人员增加和技术服务费用上升[16] 股东回报 - 2025年已回购价值3.94亿美元的股份 占2024年底总股本的约1.7%[9] - 将股份回购计划规模从30亿美元扩大至50亿美元 并将期限延长至2028年8月31日[9][25] - 截至2025年6月30日 公司持有现金及等价物、受限现金和短期投资合计531亿元人民币（74亿美元）[23] 战略方向 - 推动从规模驱动向效率驱动的发展模式转型 通过AI技术突破释放生产力提升机会[3] - 在家装家居业务中首创社区化运营模式 将产品化样板间与签约服务中心相邻布局 提升用户信任和便利性[4] - 在房屋租赁业务中通过产品迭代和AI驱动的运营重组提升效率[4] - 在被窝家装业务中持续优化C2M能力 利用客户洞察为行业创造新价值[4]

公司股价表现 - 贝壳美股盘前上涨2.02%至19.200美元[1] - 前一交易日收盘上涨1.57%至18.820美元[1] - 盘前交易时段最高触及19.290美元[1] 财务预期 - 预计2025年第二季度营收261.95亿元 同比增长12.09%[1] - 预期每股收益0.982元 同比下降39.01%[1] - 财报将于美东时间8月26日盘前发布[1] 市场环境利好 - 上海市六部门联合发布房地产优化调整措施[1] - 政策涉及住房限购、公积金、信贷和税收等6项调整[1] - 预计通过增加交易量和提升市场信心对房产交易服务平台产生积极影响[1] 公司基本数据 - 总市值224.1亿美元[1] - 市盈率(TTM)35.31倍[1] - 成交额2.07亿美元 成交量1089.47万股[1]

二手房价格信息透明度调整 - 贝壳平台关闭合肥二手房成交价格更新功能 此前已隐藏成交信息但通过好好选房小程序仍可查看 目前该渠道也已停止数据更新[1] - 上海链家（贝壳平台）自2025年8月14日起全面隐藏所有二手房历史成交价格 旨在减少房东恐慌情绪和避免市场焦虑[3] - 用户可通过联系成交经纪人咨询具体价格 或使用价格区间筛选法结合挂牌价推测成交价 例如某挂牌2120万房源经测算实际成交在2023-2024万区间[3] - 第三方平台可能抓取部分公开信息 但存在数据滞后和不完整的问题[4] - 信息不透明可能加剧市场信息不对称 增加交易决策成本[5] 市域交通基础设施建设进展 - 合肥新桥机场S1号线首通段于8月22日获得单车认证 首列电客车启动正线动车调试 标志项目由施工安装转入动车调试阶段[6][7] - 线路总长约47.5公里 采用L形走向设计 连接淮南寿县 长丰县岗集 合肥主城区和新桥国际机场 最高运行时速达120公里[9] - 采用中国通号定制开发的基于车车通信（TACS）全自动运行系统 突破传统地面设备控制模式 实现列车自主感知和智能运行[11] - 后续将推进TACS功能测试 系统综合联调与空载试运行 建成后可串联新桥机场与新合肥西站两大枢纽 并连接既有地铁2号线[12] - 项目将强化市中心与空港组团 岗集组团的快速联系 对优化城市空间布局和促进市域一体化发展具有战略意义[12]

行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化，强化对行业中长期修复通道的信心[1] - 地产股修复主要依赖无风险利率下行和行业风险评价降低，而非政策出台的具体节奏或力度[2] - 上海新政包括放松外环外限购、加大公积金支持、调整商贷利率及住房房产税，针对性释放外环外购房需求，外环外新房成交占比超60%，二手房成交外环外占比超50%[3] - 行业进入筑底阶段，政策出台强化中长期修复信心，后续仍有较大政策空间，包括深圳跟进政策、城市更新优化、存量房收储等[4] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[5] 相关事件评述 - 上海新政于8月25日发布，内容包括解除外环外购房数量限制（非户籍社保年限要求未调整），优化公积金贷款额度、提取首付、支持又提又贷，调整商贷利率和房产税政策[3] - 2025年1-8月（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）销售2.97万套，外环外成交1.8万套，占比超60%[3]

住房租赁市场结构性变化 - 租客平均年龄逐年上升 2024年35岁以上租客占比达37.2% [1][2] - 家庭户型需求显著增加 家庭型租客显著增加 [1][2] - 租后服务成为核心诉求 租客最关注租后服务质量 [1][2] - 分散式房源占供应主体80% 一线城市老旧房源占比近70% [1][5] 政策法规推动行业转型 - 《住房租赁条例》9月15日施行 支持企业盘活存量资产 [1] - 条例明确租赁企业独立主体地位 与经纪业务和二房东区分 [8] - 推动服务标准化运营 清退虚假房源 [8] - 激活分散式民宅出租意愿 推动非居改租等存量资产盘活 [8] 贝壳业务战略布局 - 租赁业务成为一体三翼战略中的一翼 [2] - 覆盖5.5万家门店和49万经纪人 [2] - 楼盘字典覆盖2.7亿套房源 [2] - 提供分散式和集中式租赁服务 包括贝壳省心租和新青年公寓 [2] 创新商业模式发展 - 贝壳省心租采用轻资产托管模式 不赚租金差价 [3] - 在全国13个城市累计服务客户约180万 北京超43万 [4] - 提供700+项免费维修 24小时响应 0押月付等服务 [3] - 重塑租赁机构与用户关系 从零和博弈转向价值共创 [3] 品质提升体系建设 - 推出HQI房源品质分 覆盖全品类房源 [6] - 评估五大核心维度：房况装配 租金竞争力 信息完备度 生活便利性 支付灵活性 [6] - 划分钻石好房 黄金好房 白银好房三个等级 [6] - 采用统一评估标准 赋能品质交付及效率提升 [7] 行业未来发展方向 - 全国租房人口近2.6亿人 [2] - 推动租购并举的住房制度 [8] - 合规经营成为发展基础 重点考核品质交付和租住安全 [8] - 大租赁时代迎来发展机遇 租住成为一种生活方式 [9]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产行业进入筑底阶段，无风险利率下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策节奏对基本预期影响有限[2][3] - 1-7月全国新房销售降幅扩大，但部分城市优质新盘热销，改善型需求释放与二手房挤压效应并存，市场整体企稳需时间[2][4] - 新开工面积降幅收窄，因新供应地块性价比提升及第四代住宅推广增强开发商盈利前景[5] - 后续政策具备较大发力空间，包括限购优化、公积金支持、城市更新及货币宽松等[4][5] 具体数据表现 - 1-7月全国商品房销售额同比-6.5%，销售面积同比-4.0%[4] - 7月单月销售额5325亿元，同比-14.1%（降幅较6月扩大2.6个百分点）[4] - 7月单月销售面积5709万方，同比-8.4%（降幅较6月扩大1.9个百分点）[4] - 一/二/三线城市新建商品住宅价格同比分别下降1.1%/2.8%/4.2%，但降幅均收窄[4] - 上海新房价格同比上涨6.1%，北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%[4] - 1-7月新开工面积同比-19.4%，降幅持续两个月收窄[5] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[6]

业绩预期 - 预计第二季度每股收益1.14美元 高于去年同期的0.97美元 [1] - 预计第二季度营收11.2亿美元 高于去年同期的9.9225亿美元 [1] - 第一季度净营收233亿元人民币(32.1亿美元) 同比增长42.4% 超出市场预期的30.9亿美元 [2] 股价表现 - 上周五股价上涨1.1% 收于18.53美元 [2] 分析师评级 - 巴克莱维持超配评级 目标价从33美元下调至25美元 分析师准确率72% [5] - 摩根大通维持超配评级 目标价从24美元下调至22美元 分析师准确率61% [5]

房地产中概股市场表现 - 房地产中概股盘前整体走高 房多多股价上涨超过10% 贝壳股价上涨超过5% [2]

政策优化内容 - 上海六部门联合发布房地产政策优化通知 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷和完善个人住房房产税政策[1] - 政策自2025年8月26日起施行 通过放宽限购 加大金融支持和税收优惠等措施刺激房地产市场活跃度[1] 市场影响 - 政策旨在更好满足居民住房需求 预计通过增加交易量和提升市场信心对房产交易服务平台产生积极影响[1] - 房多多盘前股价上涨7.59%至1.45美元 总市值566.16万美元[1] - 贝壳盘前股价上涨5.02%至18.53美元 总市值220.64亿美元[1]