港股内房股表现 - 港股内房股整体走高，建业地产涨幅超过15% [1] - 融创中国、龙湖集团、万科企业、远洋集团、绿城中国等房企股价跟随上涨 [1] - A股投资者可通过T+0交易机制直接参与港股内房股投资 [1]

长沙新房市场复苏态势 - 2025年3月长沙新房市场呈现显著复苏态势，头部房企与新兴势力协同发力，市场在政策调控与企业战略转型中逐步企稳向好 [1] - 头部企业持续聚焦核心地段和产品力升级，本土房企凭借精准定位与产品创新，通过优良地段与差异化产品策略巩固标杆项目，实现改善、教育等细分市场份额抢占 [1] 房企销售排名 - 华润置地以17.72亿元蝉联冠军，招商蛇口、中建信和分别以8.76亿元、6.53亿元稳居前三 [17] - TOP30企业总销售贡献117.75亿元，头部房企市场集中度达72%，同比提升6个百分点 [17] - 国央企在TOP30房企中占据主导地位，业绩占比57%，民企上榜数量16个，业绩占比43% [18][19] 房企表现亮点 - 鑫远集团业绩增幅达1513%，名次跃升102位至榜单第7位，旗下鑫远紫樾府项目一季度销售3.52亿元 [20][24] - 润和城业绩增幅126%，排名前进11位至第5位，润和瑞玺台联排别墅首开销售完毕 [24] - 绿城中国业绩同比增长162%，排名上升19位至第8位，绿城玉海棠首开去化表现优异 [24] 区域市场表现 - 湘江新区以9个项目位居区域第一，天心区占比6个，两区合计上榜数量近一半 [58] - 天心区以8.00亿元成交金额位居榜首，芙蓉区以7.67亿元紧随其后 [58] - 高端改善热盘占6席，高品质项目9个，高性价比项目9个，教育优势项目6个 [60][61] 典型项目表现 - 招商蛇口江山境成交5.03亿元，建发观云3.35亿元，绿城玉海棠2.79亿元 [38] - 青云上府项目定位高端改善，一季度热销近4亿元 [20] - 浩华麓悦尚宸销售3.37亿元，以140-400㎡湖居产品革新浏阳高端市场 [21] 市场趋势 - 长沙楼市正从"性价比优先"转向"品质+资源双驱动"，具备强教育属性、产品创新力及主城地段的项目持续领跑 [60] - 市场形成"民企激活毛细血管、国央重塑城市骨架"的双轨格局 [22] - 核心区改善住宅领跑市场，政策宽松及"零公摊"产品推动需求释放 [62]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司销售有韧性、投资聚焦，随着2022年后优质项目入市结转，业绩预计逐步改善，考虑减值压力，调整2025/2026/2027年归母净利润至18.3/23.0/27.4亿元，同比增速分别为14.6%、25.7%和19.1% [4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营数据 - 2025年1 - 3月绿城中国自投项目合同销售金额约363亿元，绿城集团累计总合同销售金额约524亿元 [2] - 2024年实现营收1585.46亿元，同比+20.7%；归母净利润15.96亿元，同比 - 48.8% [2] 归母净利润下滑原因 - 合联营企业业绩亏损，2024年亏损6.33亿元，同比减少27.98亿元 [3] - 计提非金融资产减值和公允价值变动损失净额49.17亿元，同比多计提和损失28.82亿元 [3] 销售情况 - 2024年总合同销售金额2768亿元，同比 - 8.1%，自投销售金额1718亿元，同比 - 11.6%（TOP10房企平均增速 - 24.4%），自投排名升至行业第6（2023年第7） [3] - 2024年一二线城市销售额占比79%，在8个城市销售市占率第一，销售权益持续提升 [3] - 2024年销售回款率104% [3] 投资情况 - 2024年新增42个项目，权益拿地金额484亿元，预计新增货值1088亿元 [4] - 2024年一二线拿地货值占比92%，其中北上杭货值占比51% [4] - 截至2024年，总土储项目146个，总建面2747万方，可售建面1843万方，一二线城市货值占比76%，长三角区域占比60%，北上杭等十大战略核心城市占比53% [4] 融资情况 - 2024年境内发债125.31亿元，完成境外融资置换8.2亿美元 [4] - 总有息负债融资成本3.7%，同比下降40BP；短期有息负债占总有息负债比为23.1%，维持低位 [4] 主要财务指标预测 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|131383|158546|152361|149820|153433| |营业收入增长率|3.33%|20.67%|-3.90%|-1.67%|2.41%| |归母净利润(百万元)|3118|1596|1830|2300|2738| |归母净利润增长率|/|-48.79%|14.61%|25.69%|19.05%| |摊薄每股收益(元)|1.23|0.63|0.72|0.91|1.08| |每股经营性现金流净额|9.07|0.00|11.32|6.75|3.58| |ROE(归属母公司)(摊薄)|8.63%|4.39%|4.98%|6.13%|7.09%| |P/E|6.13|13.93|13.15|10.47|8.79| |P/B|0.53|0.61|0.65|0.64|0.62| [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司销售有韧性，投资聚焦，未来随着2022年后的优质项目入市结转，业绩预计逐步改善 [4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营数据 - 2025年1 - 3月绿城中国自投项目合同销售金额约363亿元，绿城集团累计总合同销售金额约524亿元 [2] - 2024年实现营收1585.46亿元，同比+20.7%；归母净利润15.96亿元，同比 - 48.8% [2] 归母净利润下滑原因 - 合联营企业业绩亏损，2024年合联营企业亏损6.33亿元，同比减少27.98亿元 [3] - 计提非金融资产减值和公允价值变动损失净额49.17亿元，同比多计提和损失28.82亿元 [3] 销售情况 - 2024年公司总合同销售金额2768亿元，同比 - 8.1%，自投销售金额1718亿元，同比 - 11.6%（TOP10房企平均增速 - 24.4%），自投排名升至行业第6（2023年第7） [3] - 2024年一二线城市销售额占比79%，在8个城市销售市占率第一，且销售权益持续提升 [3] - 2024年销售回款率104% [3] 投资情况 - 2024年新增42个项目，权益拿地金额484亿元，预计新增货值1088亿元 [4] - 2024年一二线拿地货值占比92%，其中北上杭货值占比51% [4] - 截至2024年，总土储项目146个，总建面2747万方，可售建面1843万方，一二线城市货值占比76%，长三角区域占比60%，北上杭等十大战略核心城市占比53% [4] 融资情况 - 2024年境内发债125.31亿元，完成境外融资置换8.2亿美元 [4] - 总有息负债融资成本3.7%，同比下降40BP；短期有息负债占总有息负债比为23.1%，维持低位 [4] 业绩预测 - 调整公司2025/2026/2027年归母净利润至18.3/23.0/27.4亿元，同比增速分别为14.6%、25.7%和19.1% [4] 估值情况 - 公司股票现价对应PE估值为13.2/10.5/8.8倍 [4] 主要财务指标 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|131,383|158,546|152,361|149,820|153,433| |营业收入增长率|3.33%|20.67%|-3.90%|-1.67%|2.41%| |归母净利润(百万元)|3,118|1,596|1,830|2,300|2,738| |归母净利润增长率| - | - 48.79%|14.61%|25.69%|19.05%| |摊薄每股收益(元)|1.23|0.63|0.72|0.91|1.08| |每股经营性现金流净额|9.07|0.00|11.32|6.75|3.58| |ROE(归属母公司)(摊薄)|8.63%|4.39%|4.98%|6.13%|7.09%| |P/E|6.13|13.93|13.15|10.47|8.79| |P/B|0.53|0.61|0.65|0.64|0.62| [9] 三张报表预测摘要 - 损益表、资产负债表、比率分析等多方面对2022A - 2027E进行了预测，涵盖主营业务收入、成本、利润、资产、负债等多项指标 [11]

文章核心观点 - 绿城中国进入刘成云时代，2024年业绩喜忧参半，公司在土地投资、库存去化等方面有相应策略，未来中交集团支持力度有望加大，房地产行业进入“止跌回稳”阶段但过程较长且城市有差异 [2][10] 管理层变动 - 张亚东因工作安排辞任绿城中国执行董事及董事会主席，辞任于3月28日前生效，其在绿城中国任职近7年，期间推动公司规模扩张、组织架构优化，还助力绿城管理分拆上市 [2][3][4] - 刘成云自3月26日起获委任为绿城中国董事会主席，其有丰富中交集团体系内任职经验 [2][4] 2024年业绩情况 - 总合同销售额2768亿元，位列房地产行业第三；新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，权益投资额约484亿元，权益比提升至79%；股东应占利润仅为15.96亿元，同比下降48.8% [2] - 取得收入1585.46亿元，较2023年上升20.7%；若干资产的减值及公允价值变动净额由2023年的20.35亿元增至2024年的49.17亿元 [8][9] - 截至2024年年末，总存货约2500亿元，约占总资产的一半；重难点库存去化金额达到422亿元，专项指标平均完成率达113%，超额完成48亿元 [9] 土地投资策略 - 2024年成为“地王收割机”，如8月以48.05亿元斩获上海徐汇区地块成全国单价“地王”，10月以34.2亿元摘得杭州上城区地块刷新纪录；2025年3月28日以29.16亿元竞得上海浦东新区地块成新“地王” [5] - 为提高获取优质地块概率，从向内挖潜、发挥自身优势、寻找结构性小众投资机会三方面发力 [6] - 2025年坚持“确保安全性，突出流动性，均衡盈利性”，谨慎应对土地市场，关注项目自身质地和非热点城市优质板块机会，聚焦一、二线核心城市同时关注浙江省内三、四线城市投资机会 [6][7] - 2025年拿地货值目标与2024年基本相当，机会好可能超2024年，希望量好质优为2026年销售额铺垫 [7] 库存去化策略 - 2025年将去库存作为重点工作，主动调结构、提质增效，推进工作比往年更早 [9] - 在管理机制和销售打法上全面升级，聚焦“老盘新做”，围绕五方面升级，扩大重难点库存房源认定范围，争取取得明显效果 [10] 行业走势分析 - 2025年开年房地产市场有多重积极信号，叠加政策加力，行业进入“止跌回稳”阶段，但所需时间长且各城市周期不同步，一、二线城市率先企稳，二线城市有分化，优质项目“头部效应”更凸显 [10]

住房服务 - 广州安居集团4月7日启用首个一站式住房服务中心，位于越秀区文明路169号之二，汇集多项住房服务功能，为市民提供便捷服务 [1] 公司人事变动 - 4月7日绿城中国公告，邱东因年事渐高专注学术研究整理及出版，于4月4日辞任独立非执行董事等职务 [2] 公司销售情况 - 4月7日融创中国披露3月经营简报，实现合同销售金额约14.6亿元，销售面积约8.6万平方米，均价约1.7万元/平方米 [3] - 4月7日中国海外发展披露3月销售简报，合约物业销售金额约212亿元，同比下降48.6%，销售面积约94.71万平方米，同比下降8.5% [4] - 4月7日正荣地产披露3月经营简报，累计合约销售金额约4.21亿元，销售建筑面积约2.05万平方米，平均售价约2.05万元/平方米 [5]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][17] 报告的核心观点 - 2024年公司业绩承压，归母净利润下降49%，主要因计提资产减值及公允价值减少49亿元；销售拿地表现优于行业平均，总销售金额和新增货值虽有下降但排名行业前列且布局优化；现金流稳健，债务结构合理且成本创新低 [1][2][11] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年实现营业收入1585亿元，同比增长20.7%；归母净利润16亿元，同比下降49% [1][9] - 预计2025、2026年归母净利润分别为17/18亿元（原值33/33亿元），EPS分别为0.66/0.71元，对应当前股价PE分别为13.8/12.9倍 [3] 销售情况 - 2024年总销售面积1409万平方米，同比下降9%；总销售金额2768亿元，同比下降8%，位居行业前三，自投销售1718亿元，归属公司权益金额1206亿元 [1][11] - 一、二线销售额占比79%，首开去化率82%，回款率104%；长三角、环渤海区域分别占销售总额的70%、13% [1][11] 拿地情况 - 2024年新增项目42个，新增建面418万平方米，新增货值1088亿元，同比下降24% [2][11] - 新增土储中北上杭占比51%，一二线城市占比92%；截至2024年末，土储总货值4496亿元，总建筑面积2747万平方米，可售权益建筑面积1180万平方米，一二线城市占比76%，十大战略核心城市占比53% [2][11] - 2025年总可售货值2002亿元，一二线占比83% [2][11] 现金流与债务结构 - 截至2024年末，货币资金730亿元，除去预售监管及受限资金仍有448亿元，现金短债比2.3倍 [2][14][17] - 一年内到期债务317亿元，占比23%；银行借款占比提升到76%，期末融资成本3.7% [2][17] 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|131383|158546|142121|146384|149019| |(+/-%)|3.3%|20.7%|-10.4%|3.0%|1.8%| |净利润(百万元)|3118|1596|1685|1812|1879| |(+/-%)|13.1%|-48.8%|5.5%|7.5%|3.7%| |每股收益（元）|1.23|0.63|0.66|0.71|0.74| |EBIT Margin|7.0%|7.9%|7.0%|7.0%|7.0%| |净资产收益率（ROE）|8.6%|4.4%|4.6%|4.7%|4.8%| |市盈率（PE）|7.5|14.6|13.8|12.9|12.4| |EV/EBITDA|53.1|33.5|30.9|30.6|30.4| |市净率（PB）|0.65|0.64|0.62|0.60|0.58| [4]

核心观点 - 2024年绿城合同销售额2768亿元，同比减少8.1%，代建业务销售额1050亿元，占比提升至37.9%创历史新高 [3][7] - 拿地权益比例提升至80.5%，但拿地销售比降至0.4，维持现金流稳定策略 [4][12] - 结转毛利率回升至11.7%，但净利率降至2.6%，2025年利润指标仍存压力 [4][21] - 融资成本降至3.7%，三条红线保持绿档，财务状况稳健 [5][22][24] 销售表现 - 2024年合同销售额2768亿元（-8.1%），面积1409万平（-8.9%），其中代建销售额1050亿元（-1.7%），占比提升2.5pct至37.9% [3][7] - 自投项目销售额1718亿元（-11.6%），回款率104%，一二线销售占比79% [7] - 整体去化率62%（2023年60%），但低于首开去化率82%，存货去化压力仍存 [3][7] - 2025年自投销售目标1600亿元（略降），代建目标1000亿元（持平） [3][8] 代建业务 - 新拓代建面积3649万平（+3.4%），但代建费用93.2亿元（-10.1%），盈利压力加大 [3][10] - 政府及国企代建占比56.5%，私营企业代建面积同比+36% [11] - 代建项目覆盖130城，合约建面12560万平（+5%），可售货值9316亿元（+4.4%） [11] 土地投资 - 新增42宗地块，建面418万平（-25%），货值1088亿元（-23.6%），权益比例提升5.4pct至80.5% [4][12] - 总土储2747万平（-26.2%），可售货值4496亿元，一二线占比76%，10个核心城市占比53% [4][16] - 2025年拿地货值目标与2024年相当，聚焦杭州、西安等二线城市（占比78%） [12][15] 财务指标 - 2024年营收1585.5亿元（+20.7%），结转收入1470.2亿元（+21.9%），已售未结1905亿元（-25.7%） [21] - 综合毛利率12.8%（-0.2pct），物业销售毛利率11.7%（+0.4pct），净利率2.6%（-2.5pct） [4][21] - 计提减值49亿元（存货减值31亿元），归母净利率1%（-1.4pct） [21] - 有息负债1372亿元（-6.1%），现金短债比1.41倍，净负债率56.6%（-7.2pct） [24]

文章核心观点 绿城中国2024年年报显示净利润近乎腰斩，公司陷入低利润困局 中交系刘成云接任董事会主席，外界猜测中交将加强对绿城主导权 此次“换帅”能否让公司在存量博弈中寻得新解有待时间检验 [1] 中交老将的绿城首秀 - 3月31日刘成云在张亚东辞任三天后出席绿城中国2024年业绩发布会 [2] - 刘成云是中交体系培养的干部，在中交有三十余年，现任中交集团党委常委、副总经理 [2] - 中交集团2015年成为绿城最大单一股东后逐步掌握主导权，张亚东履历短于刘成云 [2] - 刘成云称大股东中交集团对绿城支持会增强，肯定过去一年管理层工作 [3] - 刘成云判断房地产市场“止跌回稳”时间长，行业进入“存量博弈、品质制胜”阶段 [3] - 刘成云不在绿城领薪水，作为非执行董事不收取董事袍金和薪酬 [3] 光环下的低利润困境 - 2024年年报显示公司营收1585亿元同比增长21%，但股东应占利润15.96亿元同比下降49% [4] - 2019 - 2023年公司每年给股东创造20 - 40多亿元利润，2024年归属股东利润跌破20亿 [4] - 2023年归属股东净利率2.4%，2024年降至1% [6] - 公司拟派发末期股息每股0.30元，同比下滑30%，为四年来最低 [7] - 2024年销售开支33亿元同比增长约22%，行政开支和财务费用下降 [7] - 2024年“预期信用亏损模式下的减值亏损净值”10.25亿元同比增长346%，“非金融资产减值亏损净值”40.39亿元同比增长191% [7] - 减值计提主要来自物业开发业务，部分二线城市投资不及预期 [7] - 2021 - 2023年公司毛利率、归母净利润率呈下降趋势，2023年净利润同比下降24.9% [8] 多次高层变动引关注 - 2024年公司总合约销售金额2768亿元，未达3000亿目标但攀升至全国房企第三名 [9] - 2009 - 2024年公司经历频繁动荡与转向，包括融绿股权之争、中交入主等 [9] - 官宣“换帅”当天公司股价跌11% [9] - 张亚东执掌7年使公司销售规模从一千多亿最多膨胀到3500余亿，成为“地王收割机” [9] - 中交入主后公司融资成本大幅下降，2024年末总借贷加权平均融资成本仅为3.7% [10] - 张亚东时代结束，刘成云如何参与经营管理及公司行驶方向是否改变未知 [10][11]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 大力度计提减值致业绩承压，未来公司业绩有望领先行业企稳 [1] - 债务结构健康，融资渠道保持畅通 [2] - 销售表现持续处于头部梯队，拿地聚焦核心城市，优质土储保障销售 [3] - 基于国资背景、土储优势和业绩向好等因素，维持“买入”评级并给出未来三年盈利预测 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现营业收入1585.5亿元（同比+20.7%），净利润41.5亿元（-37.9%），归母净利润15.96亿元（-48.8%） [1] - 业绩下滑主因大力度计提减值，资产减值损失40.39亿元、信用减值损失10.25亿元，投资收益为-6.3亿元 [1] - 整体毛利率为12.8%（-0.2pct），物业开发毛利率为11.7%（+0.4pct） [1] 债务与融资 - 期末有息负债总额为1371.9亿元（-6.1%），一年内到期债务316.6亿元，占比23.1% [2] - 银行借款1046亿元，占比76%，综合融资成本下降40BP至3.9% [2] - 2024年发行债券125.3亿元，加权平均发行利率为3.88%，累计回购8.5亿元 [2] - 2025年2月成功发行5亿美元三年期优先票据，重启中资地产美元债渠道 [2] - 剔预资产负债率为67.3%，净负债率56.6%，现金短债比2.3倍 [2] 销售与拿地 - 2024年实现合同销售金额（含代建）2768亿元（-8.1%），自投销售金额1718亿元（-11.6%） [3] - 自投权益销售金额为1206亿元（-5.5%），自投权益比提升至70.2% [3] - 操盘口径销售规模排名行业第3，自投与权益销售规模均排名行业第6 [3] - 2024新增42个项目，权益拿地金额为484亿元，预计新增货值1088亿元 [3] - 2024年末土地储备建面为2747万方，土储总货值为4496亿元，一二线城市货值占比高 [3] 投资建议 - 维持“买入”评级 [4] - 预测2025/2026/2027年的收入为1533.0/1528.9/1543.2亿元，归母净利润为15.7/21.1/30.5亿元 [4] - 对应EPS为0.62/0.83/1.2元/股，PE为18.3/13.6/9.4倍 [4] 财务指标 | 财务指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 131383 | 158546 | 153299 | 152887 | 154320 | | 增长率yoy（%） | 3% | 21% | -3% | 0% | 1% | | 归母净利润（百万元） | 3118 | 1596 | 1569 | 2113 | 3046 | | 增长率yoy（%） | 13% | -49% | -2% | 35% | 44% | | EPS最新摊薄（元/股） | 1.22 | 0.63 | 0.62 | 0.83 | 1.20 | | P/E（倍） | 6.52 | 14.70 | 18.32 | 13.60 | 9.43 | [5] 财务报表和主要财务比率 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面数据及主要财务比率 [10][12] 成长、获利、偿债、营运能力及每股指标 - 展示成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力相关指标及每股指标和估值比率 [12]