文章核心观点 - 绿城中国公布2024年业绩，收入增长但股东应占利润下降，销售表现良好 [1][2] 业绩情况 - 2024年收入约人民币1585.46亿元，同比增长20.7% [1] - 2024年股东应占利润约人民币15.96亿元，同比减少48.79% [1] - 2024年每股盈利0.63元，末期股息每股0.3元 [1] - 利润下降主因是计提若干资产的减值及公平值变动损失净额合计人民币49.17亿元（2023年：人民币20.35亿元），扣除该影响股东应占利润同比增加 [1] 销售情况 - 2024年绿城集团累计取得总合同销售面积约1409万平方米，总合同销售金额约人民币2768亿元 [2] - 自投项目累计取得合同销售面积约591万平方米，合同销售金额约人民币1718亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约人民币1206亿元，权益比提升至70% [2] - 代建项目累计取得销售面积约818万平方米，销售金额约人民币1050亿元 [2] - 全年自投版块首开项目去化率达82%，64%项目实现首开溢价 [2] - 9个项目单盘销售额超人民币40亿元，义乌凤起潮鸣项目单盘去化近人民币56亿元，南京金陵月华项目单盘销售额达人民币61亿元位列江苏第一 [2]

公司基本信息 - 公司于2005年8月31日在开曼群岛注册成立，2006年7月13日于港交所主板上市[11] 财务数据关键指标变化 - 公司2024年取得收入约1585.46亿元，较去年增长20.7%[5] - 2024年股东应占利润约15.96亿元[5] - 2024年12月31日，银行存款及现金总额约为730亿元，现金短债比为2.3倍[5] - 2024年总借贷加权平均利息成本为3.9%，较2023年的4.3%下降40个基点[5] - 2024年12月31日，净资产负债率为56.6%，较2023年末的63.8%下降7.2个百分点[5] - 2024年基本每股盈利为0.63元，2023年为1.22元[8] - 2024年摊薄每股盈利为0.63元，2023年为1.22元[8] - 2024年年内全面收益总额为41.48788亿元，2023年为63.49854亿元[8] - 2024年12月31日非流动资产总额为71,811,502千元，2023年为相应数值[9] - 2024年12月31日流动资产总额为463,725,472千元，2023年为437,690,728千元[9] - 2024年12月31日流动负债总额为285,505,028千元，2023年为303,248,079千元[10] - 2024年12月31日净流动资产为152,185,700千元，2023年为160,477,393千元[10] - 2024年12月31日资产总额减流动负债为222,279,943千元，2023年为232,288,895千元[10] - 2024年12月31日非流动负债总额为108,795,760千元，2023年为118,353,787千元[10] - 2024年12月31日资产净值为113,484,183千元，2023年为113,935,108千元[10] - 2024年公司股本为242,684千元，2023年为242,475千元[10] - 2024年储备为36,084,921千元，2023年为35,887,908千元[10] - 2024年对外分部收入总计158,546,170千元，2023年为131,383,150千元[23][24] - 2024年年内利润4,146,128千元，2023年为6,678,139千元[23][24] - 2024年综合资产507,784,971千元，2023年为535,536,974千元[25] - 2024年综合负债394,300,788千元，2023年为421,601,866千元[25] - 2024年非流动资产增加总计2,708,961千元[27] - 2024年预期信用亏损模式下的减值亏损净值总计1,025,173千元[27] - 2024年非金融资产减值亏损净值总计4,038,810千元[27] - 2024年投资物业公平值变动亏损185,600千元[27] - 2024年利息收入总计 - 2,283,653千元[27] - 2024年财务费用总计2,578,615千元[27] - 2024年客户合同收入为158,261,615千元，2023年为131,156,981千元，同比增长约20.7%[32] - 2024年其他收入总计2,932,608千元，2023年为2,857,022千元，同比增长约2.6%[35] - 2024年其他收益总计118,005千元，2023年为758千元，同比大幅增长[36] - 2024年财务费用总计2,578,615千元，2023年为2,916,047千元，同比下降约11.6%[37] - 2024年税项支出总额2,927,724千元，2023年为3,046,507千元，同比下降约3.9%[38] - 非流动资产增加至9,747,623千元[29] - 于联营公司的权益为28,210,949千元[29] - 于合营企业的权益为12,113,523千元[29] - 预期信用亏损模式下的减值亏损净值为230,054千元[29] - 非金融资产减值亏损净值为1,390,501千元[29] - 截至2024年12月31日止年度，公司已估计并作出人民币14.90987亿元的中国土地增值税拨备，2023年为人民币13.31322亿元[41] - 2024年除税前利润为人民币70.73852亿元，按中国企业所得税率25%计算的税项为人民币17.68463亿元；2023年除税前利润为人民币97.24646亿元，按中国企业所得税率25%计算的税项为人民币24.31162亿元[41] - 2024年税务开支为人民币29.27724亿元，2023年为人民币30.46507亿元[41] - 2024年7月31日，已向公司股东派付截至2023年12月31日止年度的末期股息每股普通股人民币0.43元，总计人民币10.88759亿元[42] - 董事建议拟派付截至2024年12月31日止年度的末期股息每股普通股人民币0.30元，2023年为每股普通股人民币0.43元[42] - 2024年公司股东应占年内利润为人民币15.96426亿元，2023年为人民币31.17684亿元[43] - 2024年计算每股基本盈利的加权平均普通股股数为25.32339955亿股，2023年为25.3199869亿股[43] - 2024年贸易应收款项为人民币29.09537亿元，扣除信贷亏损拨备后账面净值为人民币26.37572亿元；2023年贸易应收款项为人民币21.60467亿元，扣除信贷亏损拨备后账面净值为人民币20.11882亿元[45] - 2024年其他应收款项为人民币85.38431亿元，扣除信贷亏损拨备后账面净值为人民币78.17669亿元；2023年其他应收款项为人民币83.63686亿元，扣除信贷亏损拨备后账面净值为人民币75.51231亿元[45] - 2024年末应收关联人士款项总计80120086千元，2023年为70895131千元；应付关联人士款项总计27260572千元，2023年为28236762千元[46] - 2024年已评估及确认亏损拨备金额为2000449000元，2023年为1146133000元[46] - 2024年贸易及其他应付款项总计56354178千元，2023年为57449257千元[50] - 2024年贸易应付款项180日内为35779218千元，181至365日为7587442千元，超过365日为3782436千元；2023年对应分别为36450931千元、7973190千元、4190362千元[50] - 2024年公司净负债率同比下降7.2个百分点[53] - 2024年公司取得收入1585.46亿元，较2023年增加271.63亿元，上升20.7%[54] - 2024年公司股东应占利润15.96亿元，较2023年下降48.8%[54] - 2024年计提若干资产的减值及公平值变动损失净额合计49.17亿元，2023年为20.35亿元[54] - 董事会建议宣派2024年末期股息每股0.30元，2023年为每股0.43元[54] - 2024年末总借贷加权平均融资成本降至3.7%，较2023年末的4.1%下降40个基点，一年内到期债务占总债务比例为23.1% [71] - 本年度集团收入为1585.46亿元，较2023年的1313.83亿元增长20.7%[87] - 本年度物业销售收入为1470.17亿元，占集团收入的92.7%，较2023年的1205.80亿元增加21.9%[87][88] - 本年度物业收入结转面积为635.21万平方米，较2023年的619.75万平方米增长2.5%[88] - 本年度结转收入的物业销售均价为每平方米23145元，较2023年的19456元上升19.0%[88] - 本年度设计及装修收入占集团收入的2.0%，项目管理收入占2.1%，持有物业运营收入等占3.2%[87] - 集团毛利202.25亿元，较2023年增加18.5%；毛利率为12.8%，较2023年下降0.2个百分点[93] - 集团其他收入29.33亿元，较2023年增加2.7%，主要因银行存款利息收入增加[94] - 集团行政开支44.41亿元，较2023年下降13.6%；销售开支33.23亿元，较2023年增长21.8%[95][96] - 集团计入综合损益及其他全面收益表的利息支出25.79亿元，较2023年减少3.37亿元；总利息开支73.06亿元，较2023年减少10.80亿元[97] - 集团分占合营企业及联营公司业绩共亏损6.33亿元，较2023年减少27.98亿元[98] - 本年度土地增值税14.91亿元（2023年：13.31亿元），占收入比例为0.9%（2023年：1.0%）；企业所得税14.37亿元（2023年：17.15亿元）[99] - 2024年投资物业公平值变动亏损1.86亿元（2023年：亏损3.52亿元）[100] - 本年度计提非金融资产减值亏损40.39亿元（2023年：13.91亿元），计提减值亏损10.25亿元（2023年：2.30亿元）[101] - 2024年12月31日，集团合同负债余额1469.59亿元，较2023年减少128.54亿元，下降8.0%；合营企业及联营公司合同负债余额262.92亿元，较2023年减少329.56亿元，下降55.6%[102] - 2024年12月，公司出售诚瓴绿隆100%股权，代价4.823亿元，该处置贡献净收益约0.08亿元[103] - 2024年12月31日，集团银行存款及现金729.88亿元（2023年：734.45亿元），总借贷1371.87亿元，较2023年下降89.55亿元，净负债641.99亿元，较2023年下降84.98亿元，净资产负债率为56.6%，较2023年下降7.2个百分点[104] - 一年内到期借贷余额为316.63亿元，占总借贷的23.1%（2023年：22.3%），银行存款及现金期末余额为一年内到期借贷余额的2.3倍（2023年持平）[104] - 本年度通过提取境外人民币贷款等值5.6亿美元提前置换境外美元贷款，产生汇兑净损失1.17亿元（2023年：0.39亿元）[105] - 2024年12月31日，抵押贷款保证为242.95亿元（2023年：324.52亿元）[106] - 2024年12月31日，集团抵押资产账面总值为人民币1355.07亿元，2023年12月31日为人民币1308.08亿元[107] - 2024年12月31日，集团已订约资本开支但未拨备的承担为人民币9.14亿元，2023年12月31日为人民币7.32亿元[108] - 2024年12月31日，集团雇员总数为8765名，2023年12月31日为9403名[119] 业务线数据关键指标变化 - 2024年取得总合同销售额约2768亿元，位列行业第三；自投项目销售额约1718亿元，位列行业第六；回款率达104%[5] - 2024年新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，预计可售货值约1088亿元，一二线货值占比达92%，权益比提升至79%[5] - 2024年累计总合同销售面积约1409万平方米，总合同销售金额约2768亿元，自投项目合同销售金额约1718亿元，权益金额约1206亿元，权益比提升至70%，代建项目销售金额约1050亿元[55] - 全年自投板块首开项目去化率达82%，64%项目实现首开溢价，9个项目单盘销售额超40亿元[55] - 新媒体成交占比同比提升5.4个百分点至12.1%，平均费率行业领先[56] - 新做项目平均流速提升106%，车宅去化比同比提升7%至1.39倍，26个项目实现整盘车宅同罄[57] - 一二线城市销售额占比达79%

文章核心观点 3月27日房地产行业发生多起事件，包括青岛公积金贷款政策调整、绿城中国人事变动、建发房产拿地、碧桂园服务股份回购、贝壳与招商蛇口合作拿地，这些事件对行业和相关企业产生不同影响，如刺激购房需求、推动行业转型、强化企业市场地位等 [1][2][3][4][5][6] 青岛公积金政策调整 - 提高商品房现房公积金贷款额度，上浮10%且可叠加其他政策，最高限额达150万元 [1] - 延长借款人年龄上限，男性不超过68岁，女性不超过63岁或法定退休年龄后5年，贷款期限最长30年 [1] - 加大对多子女家庭购房支持，购买第二套自住住房按首套房政策执行 [1] - 政策降低购房成本，缓解多孩家庭还贷压力，刺激区域置换需求，利好现房库存去化和房企资金回笼 [1] 绿城中国人事变动 - 张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席等职务，周长江辞任执行董事等职务但继续担任执行总裁 [2] - 自2025年3月26日起，刘成云获委任公司主席、非执行董事等，初始任期三年 [2] - 人事变动折射房地产行业“央企主导+市场化运营”转型趋势，强化中交集团对绿城中国影响力，公司可能巩固头部地位，但需警惕高杠杆扩张风险 [2] 建发房产拿地 - 建发房产以总价约33.47亿元、溢价率106%、楼面价41200元/平方米竞得成都金融城三期H10地块，刷新成都宅地楼面单价新高 [2][3] - 凸显房企对高能级城市稀缺资源战略布局，强化建发在核心城市高端住宅市场品牌影响力，高成本或倒逼产品力升级 [3] - 头部房企聚焦核心地段土储争夺，或加速行业分化，有资金优势企业在改善型赛道竞争力凸显 [3] 碧桂园服务股份回购 - 碧桂园服务计划未来一年用不少于5亿元现有可用现金储备在公开市场购回及/或购买股份，购回股份将作库存股份用于股份计划或被注销 [4] - 回购动作与公司业绩及资本运作策略联动，释放市场信号，可能带动行业估值修复，吸引长期资金关注物管板块 [4] 贝壳与招商蛇口合作拿地 - 贝壳旗下贝好家联合招商蛇口以6.658亿元竞得长沙雨花区一宗地，将以股权合作模式联合开发 [5][6] - 招商蛇口负责综合开发运营，贝好家负责以C2M模式挖掘客户需求，提供精准产品定位方案 [6] - 此次系贝好家首次进入长沙，标志其全国化布局加速，贝壳以数据驱动整合开发链条，或推动行业向需求导向转型 [6] - 合作强化头部房企与科技平台协同效应，为房地产供给侧改革提供新范式，贝壳美股盘前涨超3%反映市场对创新模式认可 [6]

文章核心观点 3月27日上午绿城中国公告董事会主席张亚东辞任，股价跌幅约5%，新董事会主席为中交集团的刘成云，此次人事调整是中交内部人选更迭 [1][3][5] 分组1：事件背景 - 3月24日绿城中国发布公告称股票和债券均短暂停牌，以待公司刊发有关董事辞任及董事会组成的其他潜在变更公告 [1] 分组2：张亚东辞任情况 - 张亚东因工作安排辞任，于2025年3月21日提交辞呈 [4] - 2018年5月大股东中交集团强势介入绿城中国经营管理，张亚东进入绿城经营班子，8月担任执行董事和行政总裁 [5] - 张亚东掌舵后绿城多次经历组织架构战略调整，人事变动、经营发展思路、业绩目标等更符合大股东中交期待 [5] - 2018年张亚东接手时绿城年销售额1564亿元，2021年突破3000亿元，2021 - 2023年稳定在3000亿元以上，2024年上半年销售额同比小幅下滑，全年销售额2768亿元，三年来首次跌破3000亿规模 [6] 分组3：新主席任命情况 - 经董事会决议，刘成云获委任为非执行董事及薪酬委员会及提名委员会成员，2025年3月26日起担任董事会主席 [5] - 刘成云现年56岁，是中交集团党委常委、副总经理，履职经历多在中交体系内 [5] 分组4：市场反应 - 消息公布后绿城中国恢复交易，截至3月27日上午11时，股价跌幅约为5% [3]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：绿城中国 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业 - **核心观点**：2025 年房地产市场有积极变化，未来值得更乐观积极[1][13] - **论据**： 1. **成交量回升**：到二月末 44 个新房实现同比增长接近 1%，二线城市二手房同比增加 28%，有新房和二手房面积的 19 个城市同比增长 24%，一线城市同比增长 29%，二线城市增长 6%，三四线城市下降 4%；春节后 80 个城市取证的代售库存量比 9 月底减少 7%，计划月数加快 2.9 个月[2] 2. **前端指标向好**：待看已快速恢复到去年 10、11 月水平，跟踪 11 个城市的待看数据显示二手房成交领先指标持续向好，成交持续 5 个月[3][4] 3. **房价部分回稳**：一线城市二手房房价从去年 10 月到现在连续四个月环比回升，回升接近 2%，北京接近 4%，深圳接近 3%；二三线城市环比降幅收窄[5] 4. **土地市场改善**：全国土地市场成交金额同比增加 11%，2024 年全年同比下降 26%；全国重点土地市场成交意向率提升到 9 - 14%，创 2022 年以来最高水平[6] 5. **万科事件影响缓解**：1 月 27 日深圳国资高管入驻万科，风险可控，2 月下旬很多房地产公司债券修复到正常水平[7][8] 6. **政策支持**：土地收储广东已落实第一批，规模超 350 亿，对应发行近 300 亿土地专项债；白名单贷款金额已接近 5.6 万亿，保障房地产公司融资现金流延续[9][10] 绿城中国 - **核心观点**：推荐绿城中国，虽近期股价涨幅较大，但公司有望在新房市场受益于改善性需求提升[16][38] - **论据**： 1. **投资逻辑优势**：存量土储充裕优质，截至 2024 年中期 70%位于一二线城市；合同负债端对营收覆盖倍数高于行业均值，营收相对稳定；2022 年以来获取的优质项目今明两年逐渐结转，利润有望持续释放[15] 2. **发展机遇大**：改善性需求新房占比持续提升，绿城善于捕捉改善性需求，有望提升市占率；2024 年销售金额 1718 亿，销售排名提升到第 6 名，合同负债 1667 亿，覆盖倍数接近 1.3 倍，2025 - 2026 年业绩增长可预见性高；少数股东权益和永续债对利润摊薄影响逐渐降低，股东权益有望增厚[16][17][18] 3. **与市场观点差异**：公司减值相对充分，历史项目对业绩影响逐步减弱，新优质项目将优化集团项目质量和利润率；中交集团成为大股东后在融资和经营端给予支持，公司治理问题影响没市场预期大[19][20] 4. **股价复盘**：股价受政策和核心城市房价预期驱动，近期涨幅超 40%，原因包括大盘回暖、行业销售数据回应、自身因素（市场对杭州房价预期提升、发行 5 亿美元优先票据为内房境外融资破冰）[20][22][23] 5. **公司情况**：1995 年成立，2006 年港交所上市，业务有中资产、轻资产、绿城家三大板块，2024 年中期开发收入占比接近 92%；股东结构为中交集团是大股东，管理层有中交和绿城背景人员优势互补；股权激励对中小员工慷慨，2023 年 6 月计划对应股份总数 2.31 股，占总股本 10%，普通员工获股数占 69%；2019 年 1 月落地跟投机制[24][27][28] 6. **销售与土储**：过去 5 年销售大幅提升，2024 年排名第 6 名，销售质量提升；截至 2024 年中期可售货储 2100 万方，覆盖倍数 3.12 倍，存量土储 79%位于一二线城市，55%位于十大战略城市，浙江省内占 27%[29][30] 7. **项目利润率有保障**：2020 - 2021 年获取的高价地项目影响逐渐减弱，新获取项目位于核心地段，周边无新盘供应且一二手倒挂，如苏州金鸡湖项目楼面价 6.5 万，别墅均价超 11 万，洋房超 8 万，流速快[31][32] 8. **财务情况**：2024 年中期收入 696 亿，同比增长 22%，归母净利润同比下滑近 20%，毛利率 13.1%，同比下滑 4.3%；合同负债覆盖倍数 1.3 倍高于均值；有息负债 1483 亿与 2023 年基本持平，短债下降，债务结构优化，货币资金 751 亿创历史新高[33][34][35] 9. **代建业务**：代建业务主体是绿城管理控股，绿城中国持股 71%；代建行业过去两年增长，绿城管理控股市占率连续八年第一；2023 年新增代建项目 3530 万方，同比增长 25%，新增代建费项目预估 103 亿，同比增长 20%；2024 年 1 - 12 月同比增长 3.4%，代建费预估金额同比下降 10%；2024 年中期收入 16.7 亿，同比增长 8%，归母净利润 5 亿，同比增长 6%，毛利率 52%，净利率 30%，对绿城中国利润贡献从 2017 年 12%提升到 2023 年 31%[35][36][37] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年部分城市有望维稳，一线城市为代表的重点城市房价有希望实现回稳，5 - 10 个城市即可，核心城市地价稳中有升；政策会持续护航，重点城市政策或进一步宽松，房贷利率会进一步降低，相关政策会加速落地[12] - 绿城中国股价领先核心城市房价 1 - 2 个季度，2020 年 9 月以来体现市场对核心城市房价积极预期[22]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 绿城中国销售保持稳健，拿地强度维持高位，自投代建业务齐头并进，土储充裕结构优质受地产行业销售下行影响，公司资产减值损失增加，下调盈利预测，预计2024 - 2026年公司归母净利润为24.72、33.25、45.41亿元，对应EPS为0.98、1.31、1.79元，当前股价对应PE为8.6、6.4、4.7倍看好公司低毛利项目结转完成后盈利修复，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 2025年2月10日，当前股价9.060港元，一年最高最低为11.720/4.940港元，总市值229.60亿港元，流通市值229.60亿港元，总股本25.34亿股，流通港股25.34亿股，近3个月换手率19.89% [1] 业绩情况 - 2025年2月3日公司发布盈利警告，预计2024年归母净利润同比下降50%以内，即不低于15.59亿元，主因房地产市场下行，公司主动加大长库存去化力度，加快库存结构调整，导致2024年度计提的资产减值损失增加剔除减值因素后，归母净利润预计同比增长 [7] 销售情况 - 2025年1月，自投项目销售面积19万方，同比下降20.8%，销售金额71亿元，同比下降9.0%，销售金额权益比同比下降3.4pct至67.1%，销售均价为37278元/平米，同比下降7.1%，销售金额排名行业第102024年累计自投销售金额1718亿元，同比下降11.6%，销售金额权益比提升4.5pct至70.2% [8] - 代建业务表现稳健，2025年1月代建签约销售金额43亿元，同比增长2.4%；2024年代建合同销售金额1050亿元，同比下降1.7% [8] 拿地与融资情况 - 2025年1月，公司在杭州、南京等地新增5宗土地储备，新增计容建筑面积55万方，权益拿地金额约48亿元，拿地强度高达42.5%，其中杭州下沙地块溢价率41.5%，总地价超20亿元 [9] - 1月成功发行10亿元三年期中期票据，票面利率4.25%，融资成本保持低位 [9] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2022A | 2023A | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 127,153 | 131,383 | 139,923 | 147,619 | 152,047 | | YOY(%) | 26.8 | 3.3 | 6.5 | 5.5 | 3.0 | | 净利润(百万元) | 2,756 | 3,118 | 2,472 | 3,325 | 4,541 | | YOY(%) | (38.3) | 13.1 | (20.7) | 34.5 | 36.6 | | 毛利率(%) | 17.3 | 13.0 | 14.1 | 15.2 | 16.1 | | 净利率(%) | 6.9 | 5.1 | 3.7 | 4.6 | 5.9 | | ROE(%) | 7.7 | 8.6 | 6.8 | 8.6 | 11.5 | | EPS(摊薄/元) | 1.09 | 1.23 | 0.98 | 1.31 | 1.79 | | P/E(倍) | 7.7 | 6.8 | 8.6 | 6.4 | 4.7 | | P/B(倍) | 0.6 | 0.6 | 0.6 | 0.5 | 0.5 | [11]

投资评级 - 绿城中国（03900 HK）的投资评级为“买入”（维持）[1][6] 核心观点 - 绿城中国2024年销售表现稳健，销售金额降幅优于百强房企，公开市场拿地积极，土储充裕且结构优质[6] - 公司2024年12月自投项目销售面积69万方，同比下降216%，销售金额217亿元，同比下降149%，销售均价为每平方米31504元，同比下降63%[7] - 2024年1-12月，公司累计自投销售面积591万平方米，同比下降138%，累计自投销售金额1718亿元，同比下降116%，权益金额1206亿元，同比下降55%，权益比提升45个百分点至702%[7] - 公司代建业务表现稳健，2024年合同销售面积和金额分别为818万方和1050亿元，同比分别下降50%和17%[7] - 2024年绿城集团累计实现总合同销售面积1409万方，同比下降89%，总合同金额2768亿元，同比下降81%，排名提升至克而瑞全口径销售榜单第6位[7] - 2024年12月，公司公开市场新增4宗土地储备，新增土地建面216万方，总地价483亿元[8] - 2024年公司拿地金额641亿元，同比下降19%，拿地金额排名升至行业前四，拿地强度达37%[8] - 2024年公司完成241个家园的品质交付（含代建），在所进驻的16座城市总体满意度第一[9] - 2024年6月，公司发布行业首个企业“好房子”标准，共计226项条款，其中189项严于国家标准及行业标准，整体产品力表现突出[9] 财务摘要和估值指标 - 2024年预计公司归母净利润为3040亿元，2025年为3598亿元，2026年为3988亿元[6] - 2024-2026年公司EPS预计分别为120元、142元、157元，当前股价对应PE为65倍、55倍、50倍[6] - 2024年预计公司营业收入为139923百万元，同比增长65%，2025年为147619百万元，同比增长55%，2026年为152047百万元，同比增长30%[10] - 2024年预计公司毛利率为132%，2025年为139%，2026年为143%[10] - 2024年预计公司净利率为48%，2025年为52%，2026年为54%[10] - 2024年预计公司ROE为83%，2025年为93%，2026年为101%[10] 销售数据 - 2024年12月公司自投项目销售金额217亿元，同比下降149%，销售面积69万方，同比下降216%[7] - 2024年1-12月公司累计自投销售金额1718亿元，同比下降116%，累计自投销售面积591万平方米，同比下降138%[7] - 2024年公司代建业务合同销售金额1050亿元，同比下降17%，合同销售面积818万方，同比下降50%[7] - 2024年公司总合同销售金额2768亿元，同比下降81%，总合同销售面积1409万方，同比下降89%[7] 土地储备 - 2024年12月公司新增4宗土地储备，分别位于广州番禺和海珠区、无锡经开区、杭州余杭区，新增土地建面216万方，总地价483亿元[8] - 2024年公司拿地金额641亿元，同比下降19%，拿地金额排名升至行业前四，拿地强度达37%[8] 产品交付与品质 - 2024年公司完成241个家园的品质交付（含代建），在所进驻的16座城市总体满意度第一[9] - 2024年6月公司发布行业首个企业“好房子”标准，共计226项条款，其中189项严于国家标准及行业标准[9]

投资评级 - 绿城中国（3900 HK）首次覆盖报告给予"买入"评级 预计2024~2026年归母净利润分别为30/33/38亿元 对应PB分别为0 59x/0 56x/0 53x [7][8] 公司概况 - 绿城中国是一家扎根浙江 布局全国的混合所有制房企 最大单一股东中交集团持股29% 2019年以来销售排名从25位提升至第6位 [4] - 2024年1~11月销售金额1487亿元 同比-12% 表现领先行业 2023年实现收入1314亿元 同比+3 3% 2024H1实现收入696亿元 同比+22 1% [4] - 2023年归母净利润31 2亿元 同比+13 1% 2024H1归母净利润20 4亿元 同比-19 7% 毛利率承压 2023年毛利率13 0% 较2022年下降4 3pct [4][12] 资源与投资 - 2024H1土储货值5348亿元 十大战略核心城市占比约五成 可售货值中老货仍有待消化 [5] - 2022年以来收敛聚焦至15个左右城市 加大对杭州和京沪的投资力度 2024H1拿地权益比提升至80%以上 [5][6] - 2024H1拿地强度约35% 领先行业 聚焦纯住宅小体量地块 2022年以来新获取项目的投资收益明显改善 [5][6] 运营效率 - 2024H1拿地到开工平均缩短至1 7个月 平均9 5个月实现经营性现金流回正 属行业第一梯队 [6] - 2024H1税后销管费负担为4 30% 广义费用率为6 17% 较重点房企的领先优势进一步扩大 [6] - 2024H1融资成本降至4 00% 已低于重点房企均值 财务状况整体稳健 现金短债比2 01 [6][69] 产品与销售 - 2024年1~11月自投销售金额1487亿元 同比-12% 销售均价29157元/平 同比+3 3% 销售排名提升至第6位 [4][30] - 2023年代建销售金额1068亿元 同比+22% 2024H1绿城管理收入16 7亿元 同比+7 8% 归母净利润5 01亿元 同比+5 8% [12][37] - 2024H1发布行业首个"好房子"标准 产品力评测实现中指院 克而瑞 亿翰智库三大机构大满贯 [29][30]

报告公司投资评级 - 绿城中国获得"买入"评级，这是首次覆盖评级 [4] 报告的核心观点 - 绿城中国背靠央企股东，老牌房企口碑优质；聚焦核心城市，优质土储充足；自投业务高周转高去化，销售排名逆势提升；代建业务稳居龙头，可售货值储备充足；债务结构合理健康，融资成本持续降低，预计在一二线核心城市宽松政策效应逐步传导的背景下，绿城中国可以占领行业修复先机 [3] 基本数据 - 日期：2024-12-18 - 收盘价：9.34 港元 - 总股本/流通股本：2,534.27百万股 - 流通市值：23,670.08百万港元 - 每股净资产：15.92港元 - 资产负债率：79.70% - 一年内最高/最低价：11.72/4.94港元 [1] 财务数据和估值 - 主营收入：2022年127,153百万元，2023年131,383百万元，2024年预计135,207百万元，2025年预计139,549百万元，2026年预计142,004百万元 - 增长率：2022年27%，2023年3%，2024年预计3%，2025年预计3%，2026年预计2% - 归母净利润：2022年2,584百万元，2023年3,092百万元，2024年预计2,772百万元，2025年预计3,122百万元，2026年预计3,662百万元 - 增长率：2022年-21%，2023年20%，2024年预计-10%，2025年预计13%，2026年预计17% - EPS：2022年1.02元/股，2023年1.22元/股，2024年预计1.09元/股，2025年预计1.23元/股，2026年预计1.44元/股 - 市盈率（P/E）：2022年8.5，2023年7.1，2024年预计7.9，2025年预计7.0，2026年预计6.0 - 市净率（P/B）：2022年0.6，2023年0.6，2024年预计0.6，2025年预计0.6，2026年预计0.5 [1] 投资要点 - 央企基因品质标杆，经营稳健韧性十足。公司于1995年成立于杭州，已成为中国领先的地产开发品质标杆。2023年公司实现营收1314亿元，同比增长3.3%；扣除优先股股利的归母净利润30.9亿元，同比增长19.6% [1] 深耕核心高线城市，销售排名逆势攀升 - 深耕核心高线城市，2020年来一二线可售货值占比均位于70%以上，2024H1提升至79%。2023年自投项目销售均价达28334元/m²，高于核心城市平均水平。销售转化率与首开去化率维持高水平，2023年公司新增货值销售转化率为39%，相较于2020年提升24pct，2023年公司首开去化率高达82%，为近五年新高。销售排名攀升，在地产行业下行周期中，公司全口径、自投、权益销售排名逆势攀升，2024H1全口径、自投、权益排名分别提升至3/6/6 [2] 代建业务行业龙头，可售货值储备充足 - 公司控股子公司绿城管理控股为中国代建行业第一股，凭借先发优势与良好口碑，连续八年市占率超过20%，行业中稳居龙头。2023年绿城管理的营业收入和归母净利润分别为33亿元、9.7亿元，增速分别为24.3%、30.8%，销售净利率29.7%。绿城管理代建业务中商业代建占比提升，可售货值储备充足，为公司利润增长提供动力 [2] 财务稳健结构健康，融资成本持续下降 - 公司财务水平健康，2024年中报扣除预收款的资产负债率、净资产负债率、现金短债比分别为69.2%、67.2%、2.1。债务结构优化，2024H1一年内到期债务占比23.8%，连续三年小于25%。累计回购公司债券22.6亿元，债券收益率稳中有降；2024H1完成境外债务置换8.17亿美元，保持境外融资渠道通畅。自引入中交集团后，综合融资成本持续下降，2024H1降至4.0% [3] 盈利预测与投资建议 - 预计公司2024-2026年主营业务收入为1352/1395/1420亿元，归母净利润为27.72/31.22/36.62亿元，对应PE为7.9/7.0/6.0。由于绿城中国背靠央企股东，老牌房企口碑优质；聚焦核心城市，优质土储充足；自投业务高周转高去化，销售排名逆势提升；代建业务稳居龙头，可售货值储备充足；债务结构合理健康，融资成本持续降低，预计在一二线核心城市宽松政策效应逐步传导的背景下，绿城中国可以占领行业修复先机，首次覆盖给予"买入"评级 [3]

报告公司投资评级 - 绿城中国（03900.HK）的投资评级为“买入（维持）” [2] 报告的核心观点 - 绿城中国在公开市场拿地表现稳健积极，销售均价显著提升，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 绿城中国（03900.HK）的当前股价为10.280港元，一年最高最低价分别为11.720港元和4.940港元，总市值和流通市值均为260.52亿港元，总股本和流通港股均为25.34亿股，近3个月换手率为46.74% [3] 销售情况 - 2024年11月，绿城中国自投项目销售面积为52万平方米，同比下降36.59%，销售金额为177亿元，同比下降13.66%，销售均价为每平方米人民币34298元，同比增长31.99% [7] - 2024年1-11月，绿城中国累计销售面积为510万平方米，同比下降14.72%，累计销售金额为人民币1487亿元，同比下降11.91%，公司权益金额为1047亿元，同比下降7.89% [7] 土地储备 - 2024年11月，绿城中国新增5宗土地储备，分别位于杭州、北京、西安、南京和苏州，总建筑面积为27.3万平方米，总价为95.1亿元，成交楼面价从10474元/m²到71061元/m²不等，溢价率从0%到22.92% [8] 代建业务 - 2024年11月，绿城中国代建管理项目取得销售面积为109万平方米，同比下降6.03%，合同销售金额为134亿元，同比增长1.52% [9] - 2024年1-11月，绿城中国代建项目累计取得合同销售面积为753万平方米，合同销售金额为981亿元 [9] 财务预测 - 预计2024-2026年绿城中国归母净利润分别为36.54亿元、43.97亿元和50.70亿元，对应EPS为1.44元、1.74元和2.00元，当前股价对应PE为6.6倍、5.5倍和4.7倍 [6]