报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][50] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3][50] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企等品质房企将更受益 [3][50] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3][50] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是一二线城市更受益的重要观察方向 [3][50] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，投资应注重把握政策beta，节奏和仓位控制更为重要 [3][50] 根据相关目录分别总结 1. 多地“十五五”规划建议提好房子 - 近期浙江、北京等多地“十五五”规划建议频繁提及“好房子”、“市场+保障”等供给端政策 [1][10] - 浙江省建议高质量推进城市更新，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，并优化保障性住房供给 [1][10] - 北京市建议加快完善“市场+保障”住房体系和租购并举制度，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，增加改善性住房供给，并推进老旧小区、城中村改造 [1][10] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计下跌2.2%，跑输沪深300指数3.43个百分点，在31个申万一级行业中排名第30位 [1][11] - 全市场房地产股中，本周上涨个股共30支，下跌82支 [11] - 全市场涨幅前五个股为乾景园林（+11.1%）、中国武夷（+10.2%）、冠城大通（+9.8%）、华联控股（+7.4%）、华夏幸福（+7.1%） [11][17] - 重点跟踪的48家A/H房企中，本周上涨13支，涨幅前五为中梁控股（+16.9%）、龙光地产（+8.2%）、华夏幸福（+7.1%）、远洋集团（+3.7%）、龙湖集团（+3.3%） [11][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - **本周数据**：30个样本城市新房成交面积176.6万平方米，环比下降6.5%，同比下降47.7% [2][22] - 一线城市：成交51.7万方，环比-6.2%，同比-30.3% - 二线城市：成交98.7万方，环比-8.7%，同比-49.5% - 三线城市：成交26.2万方，环比+2.4%，同比-61.5% - **月度累计（11月）**：30城累计成交121.2万方，同比-42.4% [27] - **年初至今累计（49周）**：30城累计成交8958.7万方，同比-12.4% [2][27] - 一线城市：累计2399.7万方，同比-8.6%（北京-12.5%，上海-4.8%，广州-2.9%，深圳-26.1%） - 二线城市：累计4393.4万方，同比-12.6% - 三线城市：累计2165.6万方，同比-16.0% 3.2 二手房成交 - **本周数据**：14个样本城市二手房成交面积190.7万方，环比下降5.3%，同比下降40.8% [2][33] - 一线城市：成交81.7万方，环比-7.4% - 二线城市：成交80.2万方，环比-4.3% - 三线城市：成交28.8万方，环比-2.1% - **年初至今累计（49周）**：14城累计成交9648.7万方，同比增长7.4% [33] - 一线城市：累计3990.0万方，同比+8.3% - 二线城市：累计4427.2万方，同比+6.4% - 三线城市：累计1231.5万方，同比+7.7% 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（12.1-12.7）共发行房企信用债9只，发行规模65.68亿元，环比减少112.72亿元；总偿还量87亿元，净融资额为-21.32亿元，环比减少142.54亿元 [3][42] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比71.7% [42] - 债券类型以一般公司债为主，占比38.8% [42] - 债券期限以3-5年期为主，占比56.5% [42] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“25西地02”5年期公司债利率为4.60%，较公司之前同类型可比债券利率上升173个基点 [44][45] 5. 本周政策回顾 - 报告汇总了湖北、山西、广东深圳、福建、江苏徐州、辽宁、吉林、江苏常州、广西南宁、重庆、福建泉州、浙江等多地近期发布的房地产相关政策 [47][48][49] - 政策重点集中在：各地“十五五”规划建议强调建设“好房子”、健全“市场+保障”住房体系、推进城市更新（老旧小区、城中村改造）、优化公积金政策、提供购房补贴等 [47][48][49] - 例如，深圳放宽公积金提取和贷款政策，支持“既提又贷”；常州、南宁、泉州等地推出针对新建商品住房或存量住房的购房补贴 [47][48] 6. 投资建议 - **配置方向**： 1. **基本面alpha公司**： - H股：绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展 - A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 2. **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 3. **中介**：贝壳 4. **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [3][50]

2025年11月房企销售业绩 - 2025年11月，30家重点上市房企实现销售全口径金额1623.6亿元 [1] - 2025年1-11月，30家重点上市房企累计实现销售全口径金额19811.3亿元 [1] - 从单月表现看，30家房企中有7家实现环比增长，包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股，其中华润置地单月业绩环比增幅最大，达51.3% [1][3] - 从前11月累计业绩看，30家房企中仅中国金茂和绿地控股实现了同比增长 [1] - 单月销售金额排名前列的房企包括：华润置地230.0亿元、中海地产221.4亿元、保利发展179.5亿元、招商蛇口144.5亿元、绿城中国125.0亿元 [3] - 单月环比下降幅度较大的房企包括：越秀地产(-58.5%)、建发房产(-45.2%)、万科地产(-34.4%)、中国金茂(-33.3%) [3] 房企投资与土地储备 - 2025年11月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米 [5] - 30家房企中，仅有13家在11月有新增土地储备入账 [5] - 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企 [5] - 房企投资态度谨慎，布局集中于一、二线城市的优质地块 [5] - 从累计数据看，2025年1-11月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米，成交总价644亿元，楼面价22834元/平方米；而2025年11月单月楼面价为17860元/平方米，低于前10个月及2024年月均水平 [7] - 部分房企如华润置地、龙湖集团、碧桂园等在11月无新增土地储备 [7] 企业融资情况 - 2025年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企的累计融资总量为3902.36亿元 [7] - 从融资结构看，11月境内债权融资261.26亿元，环比减少1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [8] - 其中，境内债券融资成本为2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点 [8] - 11月单月，境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，继续保持低位 [8] 组织架构与人事动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整，通过区域合并、精简层级以提升效能 [11][12] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司，最终形成10大地区公司的业务格局 [11][12] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区，下设广深、西南、华中、珠海四大片区，维持集团-大区-片区三级管控体系 [11][12] - 新城控股将其代建业务板块“新城建管”分拆为两家独立公司，同时将房地产开发事业部的多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司 [11][13] - 旭辉集团在11月上旬合并区域，撤销5个分区及下属城市公司，新成立华北、华东、华南三大区域事业部，调整后形成四大区域及山东平台的业务版图 [11][14] - 人事变动方面，涉及高管变动的企业包括五矿地产、中海地产、万科、中建七局、光明地产等 [11]

文章核心观点 - 2025年11月房地产行业销售整体仍处低位但出现结构性亮点 30家重点房企单月销售金额为1623.6亿元 其中7家实现环比增长[1][5] - 行业投资态度整体保持谨慎 投资金额与面积环比下降 但头部央国企在核心城市积极补仓[1][7][9] - 房企融资环境持续改善 11月融资总量环比回升 融资成本特别是境内债券成本持续走低[1][11][13] - 房企普遍通过组织架构调整、区域合并及高管换防来精简层级、提升运营效能以应对行业新形势[1][15][16] 合约销售 - 2025年11月 30家重点上市房企实现全口径销售金额1623.6亿元 2025年1-11月累计全口径销售金额为19811.3亿元[5] - 30家重点房企中仅有7家在11月实现单月销售业绩环比增长 包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股[1][5] - 华润置地单月业绩环比增幅最大 达51.3% 单月销售金额为230.0亿元[3][5] - 前11月累计销售金额中 仅中国金茂和绿地控股两家实现了同比增长[5] - 多数房企单月销售环比下滑 其中越秀地产环比下降58.5% 建发房产环比下降45.2% 万科地产环比下降34.4%[3] 企业拿地 - 2025年11月行业投资保持谨慎 重点监测的30家房企单月新增土地投资金额（全口径）约为234亿元 拿地面积为131万平方米[9] - 30家重点房企中仅有13家在11月有新增土地储备入账[10] - 投资呈现高度集中化 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企[10] - 企业拿地态度谨慎 投资布局集中于一二线优质地块 旨在确保投资回报的稳定性和可持续性[7][10] - 与2025年1-10月的月均水平相比 11月单月投资规模显著收缩 1-10月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米 总价644亿元[9] 企业融资 - 2025年11月 65家典型房企的融资总量为432.79亿元 环比增长24% 2025年1-11月累计融资总量为3902.36亿元[13] - 融资结构方面 11月境内债权融资261.26亿元 环比减少1.2% 境外债权融资111.74亿元 环比大幅增长292.1% 资产证券化融资59.79亿元 环比增长6.6%[13] - 融资成本持续走低 2025年1-11月65家典型房企新增债券类融资成本为2.87% 较2024年全年降低0.06个百分点[13] - 境内债券融资成本显著下降 2025年1-11月为2.52% 较2024年全年降低0.39个百分点 11月单月境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%[13] - 境外债券融资成本为6.21% 较2024年全年提升2.03个百分点 但11月因华润置地发行两笔境外债 单月境外融资成本有所降低[13] 组织动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整 普遍通过合并区域、精简层级来提升效能[1][15][16] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司 最终形成沪苏、浙江、合宁、北京、山东、东北、华中、华西、重庆、华南共10大地区公司的新格局[15][16] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区 下设广深、西南、华中、珠海四大片区 维持集团-大区-片区三级管控 新领导班子吸纳了万科、中海等多体系人才[15][16] - 新城控股进行“建管裂变、地产整合”调整 将代建业务“新城建管”分设为万嘉建管和宏图建管两家独立公司 同时将地产开发事业部原有多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司[15][17] - 旭辉集团调整更为彻底 撤销5个分区及下属城市公司 新成立华北、华东、华南三大区域事业部 调整后形成华东、华南、北京、华西四大区域及山东平台的业务版图 实现总部直管一线[15][17] - 房企高层人事变动频繁 涉及中海地产、五矿地产、万科地产、中建七局、光明地产等多家公司高管离职或调任[15]

行业政策与宏观数据 - 2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区2.51万个已提前完成全年2.5万个的计划目标 [1] - 河北、内蒙古、辽宁等16个地区已完成年度城镇老旧小区改造计划 [1] 公司管理层变动 - 碧桂园执行董事及总裁莫斌调任为联席主席自2025年12月4日起生效 [2] - 调任后莫斌将负责协助董事会统筹集团对外战略关系构建、资源整合及战略落地等工作 [2] 房地产企业销售表现 - 绿城中国11月自投项目取得销售2718套销售金额约144亿元销售均价约3.62万元/平方米 [3] - 中国海外发展11月合约物业销售金额约222.35亿元同比下降26%销售面积约77.44万平方米同比下降29.8% [4] - 融创中国11月实现合同销售金额约11.2亿元合同销售面积约9.2万平方米合同销售均价约1.22万元/平方米 [5]

北京商报讯(记者王寅浩李晗)12月4日，绿城中国披露11月未经审核经营简报。简报显示，11月绿城中 国与其附属公司连同其合营企业及联营公司自投项目取得销售2718套，销售金额约为144亿元；销售均 价约为3.62万元/平方米。 ...

绿城中国公告，2025年11月，绿城集团自投项目取得销售2718套，销售面积约40万平方米，当月销售金 额约为人民币144亿元，销售均价约为每平方米人民币36209元。2025年1-11月，绿城集团取得合同销售 面积约390万平方米，合同销售金额约人民币1329亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币877 亿元。于2025年11月30日，另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币54亿元，其中归属于绿 城集团的权益金额约为人民币38亿元。2025年11月，绿城集团代建项目取得销售面积约74万平方米，销 售金额约人民币99亿元。2025年1-11月，绿城集团代建项目累计取得销售面积约692万平方米，销售金 额约为人民币906亿元。 ...

绿城中国(03900)发布公告，2025年11月，绿城集团自投项目取得销售2718套，销售面积约40万平方 米，当月销售金额约为人民币144亿元，销售均价约为每平方米人民币3.62万元。 2025年11月，绿城集团代建项目取得销售面积约74万平方米，销售金额约人民币99亿元。2025年1-11 月，绿城集团代建项目累计取得销售面积约692万平方米，销售金额约为人民币906亿元。 综上，截至2025年11月30日止11个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约1082万平方米，总合同销售 金额约人民币2235亿元，同比减少9.44%。 2025年1-11月，绿城集团取得合同销售面积约390万平方米，合同销售金额约人民币1329亿元;其中归属 于绿城集团的权益金额约为人民币877亿元。于2025年11月30日，另有累计已签认购协议未转销售合同 的金额约人民币54亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币38亿元。 ...

股本与股份 - 截至2025年11月底法定/注册股本总额10亿港元，股份数100亿股，面值0.1港元，本月无变动[1] - 截至2025年11月底已发行股份（不含库存股）25.3959869亿股，库存股0，本月无变动[2] 股份期权 - 2016年6月股份期权计划月底结存7213.1019万股，本月发行新股0[3] - 2023年6月股份期权计划月底结存0，本月发行新股0[3] - 本月行使期期权所得资金0港元[3] 股份变动 - 本月已发行股份（不含库存股）增减总额0普通股[5] - 本月库存股份增减总额0普通股[5]

2025年1-11月，绿城集团取得合同销售面积约390万平方米，合同销售金额约人民币1329亿元;其中归属 于绿城集团的权益金额约为人民币877亿元。于2025年11月30日，另有累计已签认购协议未转销售合同 的金额约人民币54亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币38亿元。 智通财经APP讯，绿城中国(03900)发布公告，2025年11月，绿城集团自投项目取得销售2718套，销售面 积约40万平方米，当月销售金额约为人民币144亿元，销售均价约为每平方米人民币3.62万元。 综上，截至2025年11月30日止11个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约1082万平方米，总合同销售 金额约人民币2235亿元，同比减少9.44%。 2025年11月，绿城集团代建项目取得销售面积约74万平方米，销售金额约人民币99亿元。2025年1-11 月，绿城集团代建项目累计取得销售面积约692万平方米，销售金额约为人民币906亿元。 ...

2025年11月，绿城集团代建项目取得销售面积约74万平方米，销售金额约人民币99亿元。2025年1-11 月，绿城集团代建项目累计取得销售面积约692万平方米，销售金额约为人民币906亿元。 综上，截至2025年11月30日止十一个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约1082万平方米，总合同销 售金额约人民币2235亿元。 格隆汇12月4日丨绿城中国(03900.HK)公告，2025年11月，绿城集团自投项目取得销售2,718套，销售面 积约40万平方米，当月销售金额约为人民币144亿元，销售均价约为每平方米人民币36,209元。2025年 1-11月，绿城集团取得合同销售面积约390万平方米，合同销售金额约人民币1,329亿元；其中归属于绿 城集团的权益金额约为人民币877亿元。于2025年11月30日，另有累计已签认购协议未转销售合同的金 额约人民币54亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币38亿元。 ...