核心业绩数据 - 2025年8月单月自投项目销售金额106亿元 销售面积27万平方米 销售均价每平方米38610元[1] - 2025年1-8月自投项目合同销售金额957亿元 合同销售面积277万平方米 权益金额637亿元[1] - 截至2025年8月31日已签认购未转销售金额31亿元 其中权益金额17亿元[1] 代建业务表现 - 2025年8月代建项目销售金额95亿元 销售面积77万平方米[1] - 2025年1-8月代建项目累计销售金额606亿元 销售面积455万平方米[1] 整体经营概况 - 2025年1-8月总合同销售金额1563亿元 总合同销售面积732万平方米[1] - 自投与代建业务合计形成双轮驱动格局 代建业务贡献占比达38.8%[1]

核心事件 - 耿基实业作为持有新昌绿城10%股份的小股东 因公司治理僵局、长期亏损及与大股东绿城集团的沟通失效 于2024年12月向法院提起诉讼要求解散新昌绿城 案件已进入一审阶段并二次开庭 [1][2][16] - 绿城集团作为控股90%的大股东 通过"资本多数决"机制主导公司决策 耿基实业称其股东权利形同虚设 多次致函未获有效回应 [1][5][15] 公司治理问题 - 新昌绿城在2006-2018年间更换10任项目负责人及11任财务负责人 股东沟通机制严重受阻 [4][5] - 公司存在六年未召开股东会、重大决策未经股东会决议、负责人更换异常频繁等问题 [1] - 绿城集团单方面主导楼盘销售、资产处置及财务管理等重大事项 耿基实业无法参与实质决策 [5] 财务与经营异常 - 截至2015年末新昌绿城所有者权益为-0.32亿元 已资不抵债 累计亏损达3亿元 [5][8] - 审计报告发现多项问题：低价包销造成1.05亿元损失、不必要顾问及利息费0.61亿元、财务失职损失0.31亿元、酒店配套租金损失843万元等 合计异常支出达3.42亿元 [8][12] - 存在5.11亿元其他应付款项指向绿城集团 耿基实业质疑其必要性与合理性 [5][6][11] 资产运营状况 - 酒店业务持续亏损：尊蓝山居酒店累计亏损344.68万元 投资7500万元的娱乐中心年租金100万元无法覆盖100.24万元年折旧额 且空置率达19个月 [9] - 8645.79平方米会所及4850.87平方米宿舍长期闲置 建筑处于荒废状态 [9] - 政府批文完备的第五期地块（可建面积9.5万平方米）迟迟未动工 尽管基础成本已纳入前期费用 [5] 关联交易争议 - 2010年绿城集团向新昌绿城提供4亿元借款收取0.61亿元顾问费 费率高达15.25% 审计指出当时公司资金充裕无需借款 [11] - 资金往来利率严重不对等：新昌绿城欠款按10.98%计息 绿城集团占款仅按6.39%计息 [11] - 存在将应付第三方款项（如应付浙江誉全761.72万元工程款、预收馨竹苑1300万元房款）转入绿城集团往来户的行为 [11] 行业与法律背景 - 绿城中国控股股东多次更迭：2012年引入九龙仓 2014年融创短暂接手后由中交集团接盘 2018年执行总裁张亚东空降 2025年刘成云接任主席 [19][20] - 新《公司法》实施背景下 中小股东权利保护成为焦点 司法解散与股权回购成为可能的救济路径 [18] - 绿城集团2025年涉及至少26起开庭公告 案件类型包括工程纠纷、清算责任纠纷等 [21]

市场供应动态 - 9-10月天津预计20余个新盘入市 主要集中在市内六区及环城四区 河西区成为供应热点 包括津铁绿城体北潮鸣、保利津门天珺、金地梅江印、绿城玉百合等多个高品质项目 [1] - 天津楼市已逐步进入以新产品为主导的发展阶段 老旧项目市场声量持续减弱 [1] 企业销售业绩 - 2025年1-8月天津房地产TOP10企业销售额403.8亿元 入榜门槛17.7亿元 [1] - 泰达建设以69.3亿元销售额蝉联榜首 中海地产59.5亿元位列第二 天津城投集团53.3亿元位列第三 [1][2] - 销售面积方面 泰达建设21.2万㎡排名第一 我也集团20.8万㎡位列第二 中海地产19.6万㎡排名第三 [2] 项目销售表现 - 2025年1-8月商品住宅TOP10项目销售金额119.43亿元 入榜门槛9.2亿元 [3] - 上东金茂晓棠/锦棠以14.83亿元销售额蝉联榜首 金茂泮湖满庭12.96亿元位列第二 体北金茂府12.95亿元排名第三 [3][4] - TOP10项目销售面积49.2万㎡ 入榜门槛3.68万㎡ 上东金茂晓棠/锦棠6.56万㎡居首 中建·理想城5.69万㎡第二 保利西棠和煦5.37万㎡第三 [3][4] 政策环境 - 天津推出购存量房提取住房公积金支付首付款新举措 允许通过公积金贷款或按揭贷款购买存量房的购房人提取本人及配偶公积金账户金额支付首付款 [5] - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 为各地推动城市高质量发展提供重要指引 [5] 土地市场 - 2025年8月天津市推出土地20宗 规划建面142.54万㎡ 其中住宅用地1宗位于静海区 商业/办公用地1宗 工业用地16宗 其它用地2宗 [5] - 8月住宅用地成交3宗 均底价出让 分别位于武清区、北辰区、红桥区 其中红桥区地块为城市更新地块 由地方国企竞得 或将引入代建 [7]

行业核心任务 - 去库存成为2025年房企经营核心议题 多家企业在中期业绩会强调其重要性 [3] - 库存主要包含未开发土地 建成闲置商办物业及住宅尾盘 其中一二线城市非核心区及低线城市去化较慢项目占比较高 [8][10] - 2021年及以前存货普遍拿地成本高 部分项目售价低于楼面价 直接导致存货跌价计提影响利润 [9][10] 企业去库存举措 - 绿城中国针对2021年前库存设置关键任务考核 对24个重点项目实施"老盘新做" 上半年完成190亿元去化 总存货中2021年前库存占比约50%达1400亿元 [3][6] - 建发国际成立由CEO牵头的去库存专项小组 实行分类管理及一盘一策策略 对400多亿元库存制定奖励考核机制 [4][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 通过抵债盘活超50亿元资产 内部办公资产盘活超1万平方米 [4][7] - 华润置地等央企利用地方政府专项债收储政策 协调土地置换及收储 保利发展上半年计提存货跌价71.2亿元 [3][10] 具体策略与案例 - "老盘新做"包含产品升级（调整户型、提升装修）配套升级（园林、名校引入）及物业服务提升 [8] - 龙湖集团上半年现房压降超80亿元 盘活11个项目及128亿元商住土储 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票 [5] - 去库存措施包括赠送车位/物业费 首付分期 特价房折扣 以及打包出售给地方政府 [8] - 环北京某房企因房价下跌三分之二 将囤积房源以原价三分之一出售止损 [9] 财务影响与挑战 - 2024年保利、万科等6家房企计提存货跌价超280亿元 2025年上半年万科计提51.1亿元 建发国际并表项目计提超100亿元 [10] - 存货跌价计提直接影响结转利润 2021年前库存成利润不确定因素 大幅降价销售可能导致净利润下降或亏损 [10][11] - 去库存面临项目分散（如三四线车位）及市场不确定性 部分企业处理旧库存后仍产生新计提（如某十强房企2022-2023年计提113亿元） [10][11]

财务表现 - 2025年上半年总收入533.68亿元同比下降23% [2][3] - 股东应占溢利2.1亿元同比下降89.74% 创上市19年同期最低纪录 [2][3] - 毛利润71.59亿元同比下降21% 净利润12.11亿元同比下降64% [3] - 计提非金融资产减值亏损17.17亿元同比增加20.7% 应收款项减值2.16亿元 [4] 销售业绩 - 总合同销售金额1222亿元 排名跃升至全国房企第二位 [2][4] - 自投项目合同销售额803亿元 权益合同销售额539亿元 [4] - 完成2021年及以前库存去化金额约190亿元 [2][4] - 代建管理项目销售面积306万平方米 销售金额419亿元 [4] 土地储备与投资 - 上半年新增35个项目 预计新增货值907亿元位列行业第三 [2][6] - 一二线城市新增货值801亿元占比88% [6] - 总土地储备建筑面积2724万平方米 权益面积1795万平方米 [6] - 一二线城市货值占比80% 长三角地区占比64% [6] 区域布局策略 - 一二线城市销售占比86%同比提升6个百分点 长三角占比69% [5] - 在18座城市销售额稳居当地前十 [5] - 三四线城市新增货值占比不足10% 拿地态度谨慎 [7][8] - 通过底价或低溢价方式获取三四线优质地块 [8] 毛利率与项目质量 - 毛利率13.4%同比微增0.3个百分点 [5] - 已售未结项目毛利率高于已结转项目 普遍维持在15%左右 [5] - 高端项目表现良好 苏州上海地王项目楼面价分别达6.52万元/平方米和12.65万元/平方米 [7] - 新拓项目当年销售转化率预估达55% [7] 战略调整 - 主动牺牲利润加速长库存去化 [2][4] - 交付节奏分布不均导致结转面积同比下降22.7% [2] - 聚焦核心城市高端市场 释放被压制的高端需求 [7] - 通过溢价拿地巩固顶级板块布局 武汉地块溢价率54.35% 上海地块溢价率46.3% [6][7]

销售业绩 - 8月公司自投项目销售1885套 销售金额106亿元[1] - 8月销售均价3.86万元/平方米[1] - 销售数据涵盖公司及其附属公司、合营企业与联营公司[1]

销售业绩 - 2025年8月自投项目销售金额106亿元 销售面积27万平方米 销售均价每平方米38610元 [1] - 2025年1-8月自投项目合同销售金额957亿元 合同销售面积277万平方米 权益金额637亿元 [1] - 2025年8月代建项目销售金额95亿元 销售面积77万平方米 [1] 累计数据 - 2025年1-8月代建项目累计销售金额606亿元 累计销售面积455万平方米 [1] - 截至2025年8月31日总合同销售金额1563亿元 总合同销售面积732万平方米 同比减少5.62% [1] 待转合同 - 截至2025年8月31日已签认购未转销售合同金额31亿元 其中权益金额17亿元 [1]

核心销售数据 - 2025年8月自投项目销售金额106亿元 销售面积27万平方米 销售均价每平方米38610元 [1] - 2025年1-8月自投项目合同销售金额957亿元 合同销售面积277万平方米 [1] - 同期自投项目权益金额637亿元 占总销售金额66.6% [1] 未结转与代建业务 - 截至8月底已签认购未转销售合同金额31亿元 其中权益金额17亿元 [1] - 代建项目8月销售金额95亿元 1-8月累计销售金额606亿元 [1] - 代建项目1-8月销售面积455万平方米 8月单月销售面积77万平方米 [1] 总体业绩表现 - 2025年1-8月总合同销售金额1563亿元 总合同销售面积732万平方米 [1] - 总销售金额同比减少5.62% [1]

核心销售数据 - 2025年8月自投项目销售金额106亿元 销售面积27万平方米 销售均价每平方米38,610元 [1] - 2025年1-8月自投项目合同销售金额957亿元 合同销售面积277万平方米 其中权益金额637亿元 [1] - 截至2025年8月31日认购协议未转销售合同金额31亿元 其中权益金额17亿元 [1] 代建业务表现 - 2025年8月代建项目销售金额95亿元 销售面积77万平方米 [1] - 2025年1-8月代建项目累计销售金额606亿元 销售面积455万平方米 [1] 整体经营汇总 - 2025年1-8月总合同销售金额1,563亿元 总合同销售面积732万平方米 [1]

自投项目销售 - 2025年8月销售1885套，面积约27万平，金额约106亿，均价约38,610元/平[2] - 2025年1 - 8月合同销售面积约277万平，金额约957亿，权益金额约637亿[2] - 截至8月31日，未转合同金额约31亿，权益金额约17亿[2] 代建项目销售 - 2025年8月销售面积约77万平，金额约95亿[3] - 2025年1 - 8月累计销售面积约455万平，金额约606亿[3] 总体销售 - 截至8月31日八个月，总合同销售面积约732万平，金额约1563亿[3]