行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]

2025年房地产企业销售业绩 - 尽管行业艰难，2025年仍有4家房企销售额超过2000亿元，进入2000亿元阵营，分别为保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元 [1] - 行业TOP10销售门槛守住了“千亿”级别 [1] - 2025年12月单月，近七成房企销售金额环比增长，近50%企业环比涨幅超过20%，越秀地产、中建壹品、仁恒置地等企业单月业绩环比涨幅超过100% [3] - 2025年12月，两成企业单月销售金额同比增长，华润置地、中建壹品、卓越集团等同比涨幅超过15% [3] - 2025年12月单月销售表现中，华润置地销售额超过400亿元，中海地产为398亿元 [3] 房企经营表现与策略 - 部分房企凭借强劲的经营韧性，稳固销售规模基本盘并保持拿地节奏，成为支撑行业平稳运行的中流砥柱 [2] - 滨江集团、龙湖集团、大华集团、新希望地产等经营相对稳健的民企，在保持销售业绩的同时维持一定投资规模 [8] - 部分出险民营房企如碧桂园、融创，尽管销售规模萎缩，但前期土储保障了一定的销售规模，为债务重组和未来转型提供了基础 [8] - 中建系企业异军突起，部分地方国企抓住政策机遇实现了较快销售去化 [8] - 兴耀房产集团、建杭置业、润达丰滨江等区域性民营房企聚焦本土及周边高能级城市，通过“小而美”的精准布局或联合拿地来减少资金压力并严控成本 [8] - “千亿房企”抓住核心改善需求，在核心城市推出热销项目，例如保利发展在广州热销项目TOP10中占据前列，建发房产在北京、上海、广州、成都等地有多个项目进入热销项目TOP10 [7] 行业长期趋势与结构 - 2021至2025年，连续位列百强的房企有53家，其中10家“千亿房企”在融资、投资、产品、公司治理等多方面具备优势 [8] - 近两年，连续入榜销售额TOP100和拿地金额TOP100的房企有30家 [8] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7亿至8亿平方米 [9] - 城市间分化预计将进一步加剧 [9] - 行业重要亮点将转向城市更新和“好房子”，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显 [9] - 从国际经验看，房地产在主要发达经济体中仍普遍承担着重要支柱产业的角色 [9] - 随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [9]

2025年西安房地产市场业绩总结 房企业绩排行榜核心数据 - 2025年西安有四家房企销售额超过百亿元，分别为保利发展（134.8亿元）、中国铁建地产（131.2亿元）、绿城中国（129.5亿元）和中国金茂（110.3亿元）[1] - 西安TOP10房企2025年销售额总和为818.3亿元，较2024年的1170.3亿元同比下降30.07%[3] - TOP10房企的销售额门槛从2024年的45.1亿元下降至2025年的39.3亿元[3] 头部房企表现与格局变化 - 保利发展在进入西安市场13年后，于2025年首次登顶销售额榜首，其业绩爆发主要得益于多个储备多年的大体量城改项目集中入市[4] - 绿城中国连续四年（2022-2025年）位居西安房企销售额TOP3，且在近五年（2021-2025年）内是进入TOP3次数最多的房企[4] - 中国金茂在进入西安市场7年后，于2025年首次实现百亿销售额[4] - 万科和龙湖是仅有的两家连续十年跻身西安销售额TOP10的房企，2025年销售额分别为39.3亿元和40.5亿元[8][10] 企业性质与市场集中度 - 2025年西安房企销售额TOP10中，有8家是央企或第一大股东为央国企，民企仅剩龙翔和龙湖两家[5] - 将范围放大至TOP20，民企也仅有4家（龙翔、龙湖、星河湾、邦泰）[5] - 2025年西安百亿销售额房企数量为4家，较2023年的6家和2024年的5家有所下降[1][2] - 与郑州、苏州、青岛等其他万亿GDP城市相比，西安的百亿房企数量表现突出，例如郑州排名第一的房企销售额为46.01亿元[2] 本土房企与新兴势力 - 2025年西安本土房企集体缺席销售额TOP10，主要因以往代表企业天地源在售项目较少[6][7] - 天地源以30.6亿元的销售额位居第13名，是业绩最高的本土房企，另外两家进入TOP20的本土房企高科地产和经发集团均为国企背景[7] - 邦泰在进入西安市场的第一年（2025年），凭借7个多月的销售时间，即以22.3亿元的销售额跻身TOP20[8] 单盘销售表现与区域分布 - 2025年西安单盘销售额前三名分别为金茂璞逸东方（35.5亿元）、保利天珺（31.4亿元）和曲江金茂府（30.6亿元）[15] - 过去由高新区和港务区楼盘主导单盘TOP10的局面在2025年结束，当年TOP10中高新区仅占2盘，港务区占1盘，区域分布趋于均匀[11][12][13][14] - 2025年西安单盘销售额“40亿+”项目数量为零，而2024年有4个，2025年的销冠盘销售额在2024年仅能排第6名，在2023年则无法进入前十[16][17][18] 项目热销驱动因素与市场趋势 - 西咸新区的项目首次出现在单盘TOP10中，沣东的保利云谷和著以24.4亿元销售额位居第6，其热销得益于区位价差、规划先机和产品力创新[18] - 单盘销售额TOP10呈现高端改善化趋势，包含“3万+”级别（如金茂璞逸东方、曲江金茂府）和“2.5万+”级别（如招商西安玺、越秀铁建樽樾）的项目[18] - 保利和金茂分别有3个和2个项目跻身单盘销售额TOP10，显示单盘业绩对房企整体规模支撑作用显著[18]

文章核心观点 - 房地产行业正处于转型升级阶段，发展重点转向“好房子”建设和“城市更新”，这两大方向被政策置于前所未有的高度，旨在激活市场潜力并推动行业向高质量发展模式转变 [1][7][8] “好房子”建设 - “好房子”建设已进入快速发展周期，自2025年3月首次写入《政府工作报告》后，各地出台系列配套措施，如上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，旨在提升住宅品质和市场活跃度 [2] - 政策执行采用渐进式推进，给予房企充足反应周期以调整销售策略，最大程度降低对新入市项目的冲击，保持新房市场整体平稳 [2] - 领先房企积极实践“好房子”标准，例如保利发展从“好产品、好生活、好服务”三个维度打造产品设计底盘 [3] - 绿城中国推出首个全维“好房子实验室”，让购房者直观体验健康空气、舒适用水等技术体系，并于2025年年中发布《绿城中国好房子产品标准2025》，该标准总计270条核心准则，条款更新率37%，其中严于国标及行标的条款占比高达90% [1][4] 房地产市场表现与政策 - 2025年房地产市场整体延续调整回稳态势，1—11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，下降11.1% [6] - 新房供应缩量带动库存小幅回落，截至2025年11月底，50个代表城市商品住宅可售面积为3.1亿平方米，同比下降6%，较2024年年底下降4% [6] - 二手房市场“以价换量”，成交量有所回升，2025年1—11月全国重点30城二手住宅成交约159万套，同比增长2% [6] - 国家层面多次为行业发展定调，2025年8月国务院会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，10月“十五五”规划建议明确提出推动房地产高质量发展，12月中央经济工作会议将稳预期、防风险、促转型贯穿始终，并明确稳定房地产市场的具体路径，包括因城施策控增量、去库存、优供给，收购存量商品房作保障房，深化公积金改革等 [7] 城市更新 - 城市更新在政策端被提升至前所未有的高度，在2026年住建部门工作中位列首位，成为稳投资、扩需求的重要抓手 [8][9] - 具体案例显示，城市更新项目致力于构建复合消费场景，如上海阿丽拉酒店（由四季酒店更新）项目，旨在构建“商务+休闲+度假”复合场景，并与周边商圈联动形成协同发展的商业格局 [1][8] - 政策支持由“倡导执行”转向“加快推进、全面落地”，在“十五五”期间预计项目数量和规模将显著增长，为房企带来存量资产改造升级、旧城区改造等新机遇 [9][10] - 城市更新正推动房地产行业从“建房子”向“造空间”转型，从以往重开发轻运营的模式，转向强调存量盘活与功能升级的发展新模式 [10] 行业长期潜力 - 全国住房城乡建设工作会议强调房地产仍有较大发展潜力，未来城镇化带来的住房需求、城市存量优化调整均具备空间 [1] - “十五五”时期，全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米，随着支持政策不断落地，房地产市场的发展潜力有望被激活 [1]

行业整体态势 - 2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行 [1][2] - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业有12家 [1][4] - 购房者的信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] 房企销售规模分布 - 全年全口径销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家 [2] - 从操盘金额看，排名前三的房企为绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2392.1亿元）、保利发展（2328.0亿元）[14] - 从操盘面积看，排名前三的房企为绿城中国（1208.0万平方米）、保利发展（1126.2万平方米）、中海地产（1044.2万平方米）[14] 企业业绩增长情况 - 部分企业业绩大幅回暖，例如邦泰集团2025年业绩首次突破300亿元，同比大幅增长79.7% [4][5] - 业绩增长呈现结构性分化：全年销售规模超过1000亿元的10家房企中业绩增长的仅有1家（中国金茂）；300-1000亿的13家企业中业绩增长企业共有3家；100-300亿的42家企业中业绩增长的有12家，是业绩增长企业占比最高的档位；100亿以下的35家中有8家增长 [8] - 央国企整体表现较好，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，国企为28%，而民营房企为15.2%，混合所有制房企为12.5% [13] 高增长企业案例 - 嘉里建设2025年全口径销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5% [5] - 江山万里置业全口径销售额174.50亿元，同比增长731.3% [5] - 其他高增长企业包括福州建发（同比增长92.9%）、上海建工（同比增长80.6%）、陆家嘴（同比增长73.5%）、中建东孚（同比增长54.3%）等 [5] 企业性质与市场表现 - 在市场筑底、多数房企流动性承压的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企 [9] - 全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高 [9] - 千亿房企中国金茂同比增幅达到15.5% [13] 全口径与权益销售排名 - 2025年1-12月全口径销售金额排名前三的房企为：保利发展（2530.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）、华润置地（2336.0亿元）[21] - 2025年1-12月权益销售金额排名前三的房企为：中海地产（2311.0亿元）、保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）[21] - 邦泰集团权益销售金额为298.6亿元，排名第19位 [20]

市场整体表现 - 2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行 [26][27] - 全年销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家 [27] 企业业绩增长情况 - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，共有24家 [26][28] - 其中同比增幅大于30%的企业数量有12家 [26][28] - 部分企业业绩大幅回暖，例如邦泰集团2025年业绩首次突破300亿元，达到303.54亿元，同比大幅增长79.7% [28][31] - 嘉里建设全口径销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5%，江山万里置业销售额174.50亿元，同比增长731.3% [31] - 从各规模档位看，100-300亿档位的42家企业中业绩增长的有12家，是业绩增长企业占比最高的档位 [34] 央国企与民企表现分化 - 央国企整体表现较好，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，国企中增长的企业占比为28% [36] - 相比之下，民营房企业绩增长的企业占比为15.2%，混合所有制房企仅为12.5% [36] - 全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高 [35] 行业新重点与发展方向 - 好房子和城市更新成为行业发展新重点 [37] - 行业已告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分 [38] - 中短期来看，京沪深杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关 [38] - 房企需积极修炼内功、提升产品力、做好营销，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求 [38] 头部企业销售排名（操盘口径） - 2025年操盘金额排名前三的企业为：绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2392.1亿元）、保利发展（2328.0亿元）[5] - 2025年操盘面积排名前三的企业为：绿城中国（1208.0万平方米）、保利发展（1126.2万平方米）、中海地产（1044.2万平方米）[5] 头部企业销售排名（全口径与权益口径） - 2025年全口径销售金额排名前三的企业为：保利发展（2530.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）、华润置地（2336.0亿元）[15] - 2025年权益销售金额排名前三的企业为：中海地产（2311.0亿元）、保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）[15]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

文章核心观点 - 绿城中国与越秀地产在深圳联合开发的住宅项目“锦和玉鸣”因未取得建设工程规划许可证即开工建设，被处以44.3万元罚款并被责令停工补办手续 这暴露了公司在项目开发流程合规性方面存在疏漏 [1][3][5] - 该项目是绿城中国进入深圳市场的第二个住宅项目 定位为符合新国标的“低密改善”盘 从拿地到开放样板间仅用时约4个月 开发节奏非常快 [1][2][6][7] - 绿城中国在深圳的首个项目“桂语兰庭”在交付后被业主投诉存在渗漏水、地板发霉等质量问题 当地住建部门已介入督促整改 [9][10] 项目“锦和玉鸣”概况与定位 - 项目由绿城中国与越秀地产联合开发 是绿城中国进入深圳市场的第二个住宅项目 [1][2] - 项目于2025年8月4日通过土地出让获取地块 绿城华南投资发展有限公司以12.15亿元竞得宝安新桥A319-1225宗地 [2] - 项目位于深圳市宝安区沙井新桥街道 占地面积约1.9万平方米 容积率约3.1 规划建设5栋16-25层高的住宅 总计约462户 [2] - 项目定位为深圳首批“新国标”（即《住宅项目规范》GB55038-2025）项目之一 强调“低密改善”属性 并属于绿城“海棠系”产品线 [1][2][7] - 项目首期计划推出建面约88-130平方米的三至四房产品 并宣传部分户型使用率较高 [7] 项目“锦和玉鸣”违规处罚详情 - 项目开发商深圳市绿秀地产开发有限责任公司在未取得建设工程规划许可证的情况下进行建设 于2025年10月16日被深圳市宝安区新桥街道办事处行政处罚 [3][5] - 处罚金额为44.316038万元 并被责令停止建设 在30日内补办建设工程规划许可证 [3][5] - 违法事实为：在A319-1225地块进行建设 现状为已完成部分土石方、基坑支护、桩基础及部分主体 其中土石方占地面积15550平方米 基坑支护占地面积15550平方米 桩基础占地面积13500平方米 主体占地面积4500平方米 已完工程造价为5908805.08元 [5] 项目开发与市场节奏 - 项目从2025年8月4日拿地到2025年12月23日对外开放样板房 历时仅约4个月 开发速度极快 [1][6] - 2025年5月1日起实施的新版《住宅项目规范》对新建住宅的层高、电梯配置等提出了强制性底线要求 旨在提升住宅品质 项目以此为标准进行宣传 [2] 公司在深圳的过往项目情况 - 绿城中国在深圳的首个项目是光明区的“桂语兰庭” 项目于2023年3月开盘 一期备案均价5万元/平方米 二期备案均价4.78万元/平方米 [9] - “桂语兰庭”在交付后 被多位业主反映存在房间渗漏水、木地板有霉菌等问题 深圳市光明区住房和建设局已介入处理并督促整改 [9][10]

2025年西安土地市场整体表现 - 2025年西安开发用地成交正式收官，全年供应148宗，最终成交123宗，成交面积5701.85亩，计容建面930.87万平方米，土地出让金收入合计557.8亿元[1][2] - 与2024年相比，2025年西安开发用地成交面积下降39.73%，成交金额下降29.37%[3] - 2025年的成交面积与成交金额已不到2023年的六成，成交量与成交金额连续两年呈下降态势[4][5] 土地市场降温原因分析 - 成交量下降一方面与楼市下行环境下，各地控制开发用地供应量以稳定市场有关[5] - 另一方面也与开发商拿地积极性下降、拿地预算有限有关，导致各地在土地供应上趋于谨慎以避免流拍[5] 住宅用地成交情况 - 2025年西安住宅用地成交面积1386亩，计容建面212.79万平方米；住宅兼容商服用地成交面积3447亩，计容建面615.42万平方米[7] - 住宅及住宅兼容商服用地总建筑面积合计828万平方米[7] - 浐灞国际港和高新区是成交大户，成交面积分别为785亩和638亩，合计占全市1/4，但成交量较2023年（浐灞+港务2116.96亩，高新区1126.91亩）已大幅下降[7][8] 新兴热点区域 - 2025年新增幸福林带片区、团结片区、西电片区三大土地市场热点区域，均位于三环内，是主城区城市更新重点区域[10] - 这些区域依托成熟配套及升级的教育、商业资源，已入市项目实现热销，频频出现摇号盘[10] 溢价成交与高地价地块 - 2025年共计诞生6宗溢价成交地块，其中3宗位于港务区，1宗位于幸福林带片区，1宗位于曲江CCBD南区，1宗位于航天基地[11] - 绿城拿下2宗溢价地块，其中以21.54%溢价率拍下的港务区46亩地块成为当地“单价地王”[12] - 溢价成交地块数量较往年大幅减少，2023年为16宗，2024年为8宗，2025年高新区无溢价成交地块[12] - 2025年西安共计诞生11宗“万元地”（楼面地价超1万元/平方米），其中5宗位于高新区，4宗位于浐灞国际港，2宗位于曲江新区[13] - 中铁置业在曲江二期摘得的地块楼面地价13935元/㎡，为2025年最高[13] - 沣东昆明池板块因容积率较低，偶尔也会诞生“万元地”[14] 房企拿地表现 - 保利以50.58亿元的拿地金额位居西安房企第一，2023-2025三年合计斥资近150亿元在西安拿地[15][16] - 绿城以45.9亿元拿地金额位居第二，其2025年新增4宗地中有3个项目已入市销售[17] - 2025年在西安拿地金额超过20亿元的房企还包括招商蛇口、地建嘉信、天地源、西安融投，这些企业基本都有国央企背景[17][18] - 纯粹民企中拿地金额较高的有邦泰和龙翔，陕西鑫苑、汇兴匠作、陕西中禄尊程房地产等为首次在西安拿地[19] 市场热度与展望 - 2025年西安土地市场热度远低于杭州、成都、南京等新一线城市[20] - 除奥体板块少数地块外，全年缺乏核心区热点地块，是市场热度不高的原因之一[21] - 2026年1月挂牌出让土地较少，2月适逢春节，市场回暖的希望或需等到春节之后[21]

报告核心观点 - 2026年房地产行业展望：在下一个台阶等政策，结构和分化是主旋律 [1] 2025年基本面回顾：销售与总量 - 全国商品房销售自2021年大周期拐点后进入长坡下行周期，逐年下台阶 [9] - 2025年1-10月全国商品房销售面积7.2亿平方米，同比-6.8%，量能回到2009年水平；销售金额6.9万亿元，同比-9.6%，金额回到2015年水平 [9] - 新房价格持续下跌，根据统计局70个大中城市价格指数，2025年1-10月新房价格累计下跌2.4%，自2021年高点至今已累计下跌11.9% [14] - 二手房价格跌幅更深，2025年1-10月累计下跌4.6%，自2021年高点至2025年10月已累计下跌20%，价格水平跌回至2016年中期 [19] - 新房与二手房总交易量尚未企稳，2025年1-10月23城新房+二手房累计成交221万套，同比减少3% [20] 2025年基本面回顾：土地市场 - 土地成交在低基数上继续萎缩，2025年1-11月，300城宅地出让金1.5万亿元，同比减少1.5%，成交建面2.3亿平方米，同比减少11.7%，为近十五年同期最低 [26] - 土地市场热度前高后低，上半年300城宅地成交金额同比增长37%，但三季度以来随楼市降温，10月和11月降幅分别扩大至26%和42% [29] - 土地市场呈现高度城市集中化，核心城市虹吸效应强，2025年1-11月TOP10城市涉宅用地出让金占全国300城比重达48% [33] 2025年基本面回顾：库存状况 - 新房狭义库存绝对值保持高位波动，截至2025年10月，70城商品住宅库存面积达4.53亿平方米，相当于历史高点（2015年1月）的83% [36] - 去化周期随销售走低不断拉长并突破历轮调整周期高点，截至2025年10月，70城新房去化周期（按近6个月月均销售口径）已达34个月 [39] - 城市间库存分化加剧，一线城市去化周期为22个月（历史次高），二线城市为31个月（创历史新高），三线城市高达46个月，远超合理区间 [39] - 绝大多数城市库存去化周期在警戒线以上，截至2025年10月，70城中89%的城市去化周期超过20个月 [41] 2025年基本面回顾：房企表现与财务 - 房企销售排位经历多轮洗牌后，TOP15排位已相对稳定，“保利发展、中国海外发展、华润置地”坐稳第一梯队 [45] - 2025年1-10月TOP100房企权益口径销售金额为20188.4亿元，同比降低16.9% [47] - 不同梯队房企销售均下跌，但跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降12.4%；TOP40房企中有10家实现同比正增长，其中邦泰集团同比表现最佳，累计增长92.4% [47] - 行业下行期房企经营指标（销售、投资）首先经历快速衰退，而资产负债表指标的绝对衰退大约滞后半年 [54] - 行业主流58家房企财务杠杆指标在2025年上半年表现不佳：现金短债比为1.1倍，净负债率达214.7%，剔除预收款后的资产负债率为75.1% [53] - 不同所有制企业财务健康度分化显著，2025年上半年，国央企/混合所有制企业/民企的现金短债比分别为1.7倍/1.0倍/0.3倍，净负债率分别为99.0%/93.8%/379.5% [54]