行业与公司 * **行业**：房地产行业[1] * **公司**：A股提及大悦城、中华企业、城投控股、华联控股、华夏幸福、卧龙新能[1]；H股提及建发国际集团、绿城中国、中国海外宏洋集团、融创中国、龙光集团、嘉里建设[1] 核心观点与论据 * **政策支持城市更新**：自然资源部与住建部发布通知，支持利用存量土地房产发展国家支持产业，可享不超过5年的过渡期政策[2]；2026年全国住建工作会议将“高质量开展城市更新”列为年度重点工作[2] * **城市更新模式与机制**：提出建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式[2]；鼓励产权人自主更新，支持企业盘活闲置低效存量资产[2]；健全法规标准体系，推进相关立法[2] * **地方具体规划与目标**：广州市2026年将围绕“控增量、去库存、优供给”推进房地产市场工作[3]；全年城中村改造计划完成固定资产投资1200亿元[3]；推动52个新模式城中村改造项目，力争年底前安置房“应开尽开”[3] * **土地供应结构转变**：北京市2026年计划引导存量建设用地供应占比达到65%左右[3]；首次单列城市更新计划指标，推动存量更新规模不低于新增供应规模[3]；安排商品住宅用地200-240公顷，优先在轨道站点周边等地区开发[3] 其他重要内容 * **市场行情表现**：2026年1月20日，A股申万房地产指数上涨1.55%，涨幅在31个行业中排名第3[1]；H股中华内房股指数上涨2.01%[1] * **风险处置安排**：广州市提及稳步推进旧模式城中村改造项目分类处置，多措并举化解项目风险，力争三年内取得明显进展[3]

港股市场整体表现 - 港股三大指数集体收跌，恒生指数跌0.29%或76.39点，报26487.51点，全日成交额2377.66亿港元；恒生国企指数跌0.43%；恒生科技指数跌1.16% [1] - 东吴证券观点认为港股仍在震荡向上大趋势中，但短期面临考验，市场对国内基本面共识强烈，但对海外因素分歧较多，相对低估了海外风险 [1] - 东吴证券建议港股整体配置维持哑铃策略，以价值红利为底仓，动态关注AI科技、有色等进攻方向，同时建议关注顺周期尤其是消费 [1] 蓝筹股表现 - 泡泡玛特领涨蓝筹，收盘涨9.07%至197.2港元，成交额58.79亿港元，贡献恒指19.52点；公司于1月19日斥资2.51亿港元回购140万股，回购价177.7-181.2港元 [2] - 摩根士丹利称泡泡玛特自2024年初以来首次回购，预计能吸引更多投资者关注，公司增长强劲、驱动因素清晰、长期逻辑明确 [2] - 其他上涨蓝筹包括中国人寿涨4.31%至33.4港元，贡献恒指16.6点；华润置地涨3.71%至29.64港元，贡献恒指5.52点 [2] - 下跌蓝筹包括药明康德跌4.13%至113.7港元，拖累恒指3.73点；中芯国际跌3.25%至74.5港元，拖累恒指18.11点 [2] 黄金板块 - 现货黄金价格首次站上4700美元，刷新历史新高，带动黄金股探底回升 [3][4] - 紫金黄金国际收盘涨5.47%至179.4港元，赤峰黄金涨3.6%至33.94港元，山东黄金涨2.73%至43.7港元，中国黄金国际涨2.04%至195港元 [3] - 东吴期货指出贵金属震荡上行原因包括：美国宣称对欧洲国家加征关税推升避险情绪；鲍威尔遭刑事起诉挑战美联储独立性，打击美元信用；上期所政策将沪银交易限额降至日内3000手，抑制短期投机需求 [4] - 后续需重点关注美联储主席人选、美欧关税对峙及南美及格陵兰岛地缘影响 [4] 房地产板块 - 内房股多数走高，建发国际集团收盘涨6.22%至15.21港元，绿城中国涨5.56%至9.3港元，中国海外宏洋集团涨4.93%至2.13港元，华润置地涨3.71%至29.64港元 [4] - 国家统计局数据显示，2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [5] - 申万宏源认为房地产基本面已深度调整，近期中央要求“着力稳定房地产市场”，央媒《求是》为房地产重磅发声，行业表态出现积极转变，后续政策值得期待 [5] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处历史低位，具备吸引力 [5] 保险板块 - 内险股表现亮眼，中国太平收盘涨4.39%至23.8港元，中国人寿涨4.31%至33.4港元，新华保险涨2.72%至62.35港元，中国太保涨2.67%至39.16港元 [5] - 2026年开年第一周，上市险企银保渠道保费收入亮眼，截至1月8日，中国人寿、平安人寿、人保寿险同比增长均实现翻倍；个险期缴保费普遍实现同比30%以上增长 [5] - 中国太平于1月19日发布上市险企首份业绩预告，预计2025年度净利润同比大幅增长215%至225% [6] - 开源证券研报认为个险和银保开门红均超预期，负债和资产两端催化有望延续 [6] 航空板块 - 航空股延续涨势，南方航空收盘涨4.57%至6.18港元，中国国航涨3.91%至7.45港元，东方航空涨3.68%至5.91港元，国泰航空涨1.63%至12.49港元 [6] - 国泰海通证券认为，随着大学陆续放假及公商出行恢复，近日航空量价开始回升；春运预售启动，出票量大增，预计2026年春运需求将保持旺盛 [6] - 中国航空供给已进入低增时代，票价已市场化，航空需求稳健增长与航司收益管理改善将驱动票价盈利上行且可持续，具有业绩估值双重空间 [6] - 油价汇率利好航空，建议关注反内卷与消费提振，淡季布局“超级周期”长逻辑 [6] 其他热门板块及异动股 - 科技股涨跌互现，百度涨0.95%，腾讯再跌超1%；商业航天再度调整，亚太卫星跌近7%；光通信、创新药、汽车股等承压 [3] - 受消费政策利好提振，消费概念股升温 [3] - 啤酒股普遍向好 [3] - 佑驾创新显著走高，收盘涨7.21%至15.77港元；公司与印度龙头汽车零部件供应商Sterling Tools Ltd.签署谅解备忘录，聚焦印度市场汽车智能化升级，标志着出海2.0战略迈出关键一步 [7] - 南山铝业国际再创新高，收盘涨6.04%至71.95港元；公司拟开展电解铝及相关业务，计划于2026年启动年产25万吨电解铝项目筹备，预计两年建设期投资约4.366亿美元；中长期还计划规划额外年产50万吨项目 [8] - 兆易创新继续攀升，收盘涨5.52%至306港元；美光科技高管表示内存芯片短缺在过去一个季度愈演愈烈，供应紧张将持续到今年之后；光大证券指公司为国内利基型存储领先企业，受益于存储周期上行 [9] - 上海石化发布盈警，收盘跌5.26%至1.44港元；公司预计2025年度归属于母公司股东的净亏损约为人民币12.89亿元到15.76亿元，与2024年同期相比将出现亏损 [10]

港股市场板块及个股表现 - **内险股盘中拉升**：中国人寿涨3.81%，中国太平涨3.07%，中国太保涨2.31%，中国平安涨1.17%。消息面上，2026年开年第一周，上市险企银保渠道保费收入表现亮眼，截至1月8日，中国人寿、平安人寿、人保寿险同比增长均实现翻倍[1] - **药捷安康-B再跌超10%**：截至发稿跌8.97%。消息面上，公司拟配售2100万股新股份，每股配售价92.85港元，较1月13日收市价113.2港元折让17.98%，所得款项净额1.9亿港元[1] - **商业航天概念跌幅居前**：钧达股份跌7.19%，亚太卫星跌5.94%，金风科技跌3.18%，中航科工跌2.97%。消息面上，板块近期剧烈调整，一批相关上市公司集中发布澄清及风险提示公告[1] - **布鲁可逆市涨超5%**：截至发稿涨3.66%。消息面上，国盛证券研报指出，我国IP类精神消费处于成长快车道上，国产IP供给增加，受众群体扩充，人均消费与发达国家相比有较大增长潜力[2] - **内房股表现活跃**：融信中国涨3.5%，绿城中国涨5.79%，中国海外宏洋集团涨7.39%，富力地产涨4%。消息面上，国家统计局数据显示，2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点[2] - **大麦娱乐盘中涨超4%**：截至发稿涨3.26%。消息面上，公司旗下“艺展鸿图”与文博服务商“众创云启”共同发布了“文脉共融·数智同行——启航计划”暨2026博物馆“特展合作计划”[2] - **沪上阿姨再涨近9%**：消息面上，公司发布业绩预告，预计2025年全年实现净利润4.95亿-5.25亿元，同比增长50%-60%；经调整净利润5.6亿-5.9亿元，同比增长34%-41%[3] - **易通讯集团复牌一度飙升逾70%**：截至发稿涨53.85%。消息面上，要约人Jumbo Growth Trading Limited以5796万港元购买2.1亿股股份（占已发行股本约71.04%），并须就所有已发行股份提出现金要约，每股0.276港元，较停牌前收市价0.325港元折让约15.08%[3] - **国锐生活涨超11%**：消息面上，2025年12月初公司宣布以总对价2.69亿元人民币收购春雨医生78.2898%股权，成为其控股股东，正式转型数字医疗赛道[4] - **微盟集团涨近4%**：消息面上，阿里旗下AI应用“千问”与淘宝闪购完成深度集成，与微盟集团合作实现“AI搜索-商品推荐-交易转化”的全链路闭环[4] 美股市场 - **美股休市**：1月19日（周一）美股因马丁・路德・金纪念日休市[4]

港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势拉升行情，多只股票录得显著涨幅 [1] - 绿城中国股价上涨近6%，建发国际集团上涨近5%，中国海外宏洋集团上涨4.4% [1] - 华润置地、中国金茂上涨3%，越秀地产、融信中国、富力地产、融创中国、龙湖集团、美的置业均上涨超过1% [1] - 具体数据显示，绿城中国最新价9.310港元，涨跌幅5.68%；建发国际集团最新价15.000港元，涨跌幅4.75%；中国海外宏洋集团最新价2.120港元，涨跌幅4.43% [2] 政策与金融措施 - 中国内地近期推出了针对性的金融措施以支持房地产市场 [1] - 中国人民银行近期下调了再贷款利率25个基点 [1] - 商业房地产项目的最低首付比例要求从50%降至30% [1] 机构观点与行业展望 - 申万宏源认为，中国房地产基本面已经历深度调整 [1] - 近期中央要求“着力稳定房地产市场”，且年初央媒《求是》为房地产重磅发声，行业表态出现积极转变 [1] - 《求是》文章强调了地产的金融属性、居民资产负债表，并建议政策“一次性给足”，后续行业政策值得期待 [1] - 平安证券研报指出，预计2025年楼市降幅将收窄，2026年曙光渐行渐近 [1] - 展望2026年，“好房子”凭借品质和得房率等优势，预计仍将成为提振新房销售的重要因素 [1]

行业市场表现 - 香港上市的内地房地产股表现活跃，多只股票出现上涨[1] - 融信中国股价上涨3.5%，报0.148港元[1] - 绿城中国股价上涨2.95%，报9.07港元[1] - 中国海外宏洋集团股价上涨2.46%，报2.08港元[1] - 富力地产股价上涨2%，报0.51港元[1]

市场表现 - 内房股表现活跃，融信中国股价上涨3.5%至0.148港元，绿城中国股价上涨2.95%至9.07港元，中国海外宏洋集团股价上涨2.46%至2.08港元，富力地产股价上涨2%至0.51港元 [1] 行业数据 - 2025年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [1] - 其中，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.2% [1] 政策与市场观点 - 申万宏源认为，房地产基本面已经历深度调整 [1] - 近期中央要求“着力稳定房地产市场”，且年初央媒《求是》为房地产重磅发声，强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，房地产表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [1] 估值与配置 - 目前板块配置创历史新低 [1] - 部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，已具备吸引力 [1]

市场表现 - 内房股表现活跃，融信中国股价上涨3.5%至0.148港元，绿城中国股价上涨2.95%至9.07港元，中国海外宏洋集团股价上涨2.46%至2.08港元，富力地产股价上涨2%至0.51港元 [1] 行业数据 - 2025年12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [1] - 其中，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.2% [1] 政策与市场观点 - 申万宏源认为，房地产基本面已经历深度调整 [1] - 近期中央要求“着力稳定房地产市场”，且年初央媒《求是》为房地产重磅发声，强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，房地产表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [1] 估值与配置 - 目前房地产板块配置创历史新低 [1] - 部分优质企业的市净率估值或绝对市值已处于历史低位，已具备吸引力 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

行业政策与市场导向 - 广州市正在加快构建房地产发展新模式，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，目标是实现从“住有所居”到“住有优居”的转变 [5] - 当前广州房地产市场的核心工作聚焦于“控增量、去库存、优供给”，未来土地供应将更加集约，重点投向如白云新城这样的优势地段 [9] - 广州市已出台“好房子”建设二十条具体措施，对建筑用材、施工工艺等全链条品质提出了更高标准 [9] - 当前市场的信心正从稀缺的优质供给中重建，白云新城亟需一个能够代言时代的“作品级”项目 [7] 项目定位与战略意义 - “云樾和鸣”是白云新城核心区首个新规项目，被视为在全新发展周期下对广州高品质人居方向的一次关键性定调 [2] - 项目由国贸地产与绿城中国联袂打造，是一个肩负使命的战略之作，旨在回应人民对美好生活的向往，为白云区的高质量发展提供居住答案与活力样本 [7] - 项目在核心地段严格遵循新规、追求品质极致，是政策导向下行业转型的生动范例，被认为具备引领市场、穿越周期的长远价值 [9] - 项目的亮相是国贸地产与绿城中国以顶尖产品力与服务力，回应广州城市发展雄心、参与大湾区伟大叙事的郑重承诺 [31] 产品设计与核心价值 - 项目的核心哲学是实现人与云山从物理到精神的全面“和鸣” [13] - 建筑以“白云流韵”的线条呼应云山灵感，园林以“引山入园”为核心理念，将白云山的“云、林、泉、石”自然元素转译为“一轴四幕九境”的东方意境 [15] - 项目实现了现代建筑与千年山韵的“合鸣”，通过低密度布局、一字排开对望云山的建筑姿态及立体园林，让山从风景升格为生活的一部分 [10] - 项目构建了全龄生活空间场景，包括专为女性打造的“她空间”、融合社区书吧与思想共创的“云外书院”以及激发孩童探索天性的“童乐花园” [23] - 产品以建面约100-138㎡的全能四空间为载体，采用LDKB一体化方厅设计，主力户型四开间朝南，主卧套房配备270°全景窗，并配备全屋800库系统收纳 [26] 品牌合作与品质保障 - 国贸地产凭借其国资背景与强大的城市综合运营能力，确保了项目的稳健与资源整合优势 [11] - 绿城中国以深入骨髓的产品美学与品质管控著称 [11] - 国贸地产与绿城中国的结合被视为实力与匠心的珠联璧合，有望打造出一个定义板块价值的标杆之作 [11] 项目配套与归家体验 - 项目打造了约9米高的双层社区归家门庭，采用缦云灰大理石与皇家翠玉石材，并配有灵感源自伦敦丽兹卡尔顿酒店的铜门依仗 [18] - 社区实现全覆盖无风雨归家连廊，每栋设有约6.3米挑高精装入户大堂 [18]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]