行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [2] 核心观点 - 优质港房财报现积极信号，打开股价上行空间 [2] - 以新鸿基地产2026财年半年报为例，报表端积极信号逐步显现，其收入同比增长32%，归母净利润同比增长36.2%，核心归母净利润同比增长16.7% [3] - 新鸿基地产中期股息0.98港元/股，同比增长3%，实际融资成本降至3% [3] - 发展物业减值拨备由上年同期的10.8亿港币降至0，投资物业公允价值变动由上年同期-28.8亿港元缩减至-13.1亿港元，侧面体现香港楼市回暖 [3] - 报告认为港资房企上行空间仍存，理由有三：1）新鸿基地产PB为0.68倍，低于业务模式类似的华润置地（0.77PB），而香港楼市已企稳；2）上轮香港楼市调整于2003年见底，新鸿基地产PB最高超过1倍；3）上轮周期（2003-2007年）新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%，本轮新鸿基地产自2025年4月以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期 [3] - 报告认为本轮香港楼市于2025年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，坚定看好全年港资房企表现 [3] 投资建议 - 持续建议关注三条主线 [3] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产 [3] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团 [3] - 主线三：净现金流及分红稳定的企业，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务 [3] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [3] 政策环境监测 - 上海非沪籍外环内购房社保年限降至1年，缴满3年可增购1套 [3][8] 市场运行监测 - 成交受春节假期影响环比回升，后市有待观察 [3][10] - 本周（2.21-2.27）重点50城新房成交0.7万套，环比升428.8%，重点20城二手房成交0.9万套，环比升857.2% [3][10] - 2月（截至27日）重点50城新房月日均成交同比降43.5%，环比降32.8%；重点20城二手房月日均成交同比降32.6%，环比降39.6% [3][10] - 库存环比下降，去化周期20.9个月 [3][12] - 截至2026年2月27日，16城取证库存8967万平，环比降0.3%，去化周期20.9个月 [3][12] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行5.5亿元，总偿还量186.2亿元，净融资-180.7亿元 [19] - 2026年全年地产债到期和提前兑付规模总共2923.4亿元，同比2025年减少约1.48% [19] - 2026年3月为债务到期压力最大月份，到期规模约484.58亿元 [19] - 地产股：本周房地产板块涨0.6%，跑输沪深300（1.08%） [24] - 当前地产板块PE（TTM）为65.75倍，高于沪深300的14.13倍，估值处于近五年96.71%分位 [3][24] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为碧桂园（22.4%）、中梁控股（7.3%）、弘阳地产（6.5%），排名后三为绿城中国（-5.9%）、龙光集团（-7.9%）、时代中国控股（-11.1%） [28] 重点个股情况 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年2月27日股息率4.5%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 [5] - 华润置地：2021-2024累计减值233亿港币，居主流房企前列 [5] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 [5] - 建发国际集团：2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2026年2月27日，最新股息率7.1% [5] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 [5] - 中国海外发展：截至2026年2月27日仅0.38倍PB，股息率3.8%，2026年以来涨幅17.1% [5] - 绿城中国：品质标杆，2024、2025拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 [5] - 绿城中国：市值（截至2026年2月27日）/2025年销售额比为17%，截至2026年2月27日PB 0.68倍，2026年涨幅23.5% [5] 重点公司对比（市值及拿地数据） - 绿城中国：最新市值235亿元（人民币），2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比为252% [29] - 中国金茂：最新市值190亿元，2025年权益拿地金额339亿元，拿地金额/市值比为178% [29] - 建发国际集团：最新市值300亿元，2025年权益拿地金额411亿元，拿地金额/市值比为137% [29] - 中国海外发展：最新市值1390亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值比为51% [29] - 华润置地：最新市值2005亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值比为19% [29]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回升**：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - **分线城市表现**：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - **月度成交同比仍为负增长**：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - **分线城市月度同比**：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - **年初累计成交**：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - **周度成交环比激增**：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度成交同比下滑**：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - **年初累计成交**：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - **可售面积微降**：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - **成交推盘比显著改善**：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - **上海推出“沪七条”新政**：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - **广州城市更新计划**：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - **多地发布春节楼市数据**：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - **广州土地市场热度高**：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - **商业不动产REITs进展**：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - **新城发展发行美元债**：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - **主流物管公司估值**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

文章核心观点 - 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场整体处于季节性低位，但政策端持续释放积极信号，市场预期得到提振，3月“小阳春”行情可期 [14][15][27][30] - 典型房企2月单月销售操盘金额为1234.2亿元，1-2月累计销售操盘金额为2888.7亿元 [15][17] - 尽管市场整体筑底，但部分企业表现突出，前2个月有29家典型房企业绩同比增长，其中9家企业增幅超过100% [21][22] - 核心城市二手房市场显现韧性，重点15城1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] 市场整体表现 - **新房市场**：2026年2月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约675万平方米，其中一线城市成交约71万平方米，二线城市成交约339万平方米，三四线城市成交约265万平方米（同比上升2%）[28] - **二手房市场**：2026年2月，全国重点15城二手房成交面积约497万平方米；1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] - **土地市场**：2026年2月，全国经营性土地成交建筑面积2157万平方米，成交金额724亿元（环比上升13%），平均楼板价3358元/平方米（环比增加40%），溢价率时隔9个月重回9%以上 [29] 房企销售排名与业绩 - **操盘销售排名**：2026年1-2月，保利发展以236.0亿元的操盘金额位居榜首，中海地产（218.4亿元）、华润置地（205.9亿元）、绿城中国（183.0亿元）、招商蛇口（145.3亿元）分列2至5位 [2] - **全口径销售排名**：同期，保利发展以257.2亿元的全口径金额排名第一，中海地产（229.4亿元）、华润置地（217.0亿元）、招商蛇口（154.6亿元）、建发房产（139.4亿元）紧随其后 [7] - **业绩增长**：前2个月，29家典型房企业绩同比增长，其中9家增幅超过100% [21] - **高增长企业案例**：君一控股同比增幅达502.3%，嘉里建设增长376.6%，懋源控股增长236.6%，中建壹品增长114.5%（主要得益于上海外滩元境项目单月贡献超18亿元）[22][23] 政策环境分析 - **中央政策**：人民银行、中央财办等部委强调加强货币信贷政策支持，推动保障性住房再贷款等金融政策落地，完善房地产金融基础性制度 [26] - **地方政策**：30省市密集出台稳市场新政，聚焦公积金优化、城市更新、保障安居等领域 [26] - **上海“沪七条”**：2月末上海推出新政，放松限购（如非沪籍购买外环内住房社保/个税年限缩短至1年）、优化公积金（首套最高贷款额度从160万元提至240万元，叠加后可达324万元）、完善房产税减免，释放积极信号 [26][27] 未来市场展望 - **3月“小阳春”预期**：春节积压需求释放，叠加政策发力，预计3月新房、二手房成交规模环比将出现较大幅度回升 [30] - **重点城市供应**：广州、武汉、杭州等城市预计在3月迎来新房供应高峰，多个新盘计划入市，有望带动成交量反弹 [30] - **市场热度指标**：土地市场溢价率回升，广州、哈尔滨、石家庄等地有宅地实现溢价出让，显示市场热度有所回暖 [29]

2026西宁新春住房展示交易会现场情况 - 交易会进入第7天，现场人气火热，多家房企展位前咨询不断，热门楼盘每天接待购房者十余组[2] - 泰来阳光项目置业顾问表示，房交会起到了很好的引流和初步筛选作用，不少客户通过逛展了解项目并最终购房[2] - 绿城·锦玉园项目展位同样客流不断，工作人员表示购房者咨询多、购房意愿普遍较高[2][3] 参展楼盘销售策略与市场反馈 - 泰来阳光项目采取性价比路线，均价亲民，涵盖各类户型以匹配刚需和改善性需求，并推出赠送家装礼包及车位的重磅优惠以吸引购房者[2] - 该项目成交量不错，每天能成交1至2套房[2] - 绿城·锦玉园项目定位偏改善性住房，此次房交会在一期清盘的同时推出二期项目，产品线更丰富[2] - 该项目为提升看房效率与体验，对有意向客户提供车接车送，以便实地感受小区环境、楼间距和实体样板间[3] 购房者行为与市场情绪 - 市民傅先生表示，在房交会上看了好几个楼盘，感觉选择多，价格和优惠力度也不错，计划与家人商量后尽快定下来[3][4] - 傅先生还前往公积金展位详细了解当前的贷款政策[4] - 房交会汇聚多家品牌房企，推出多元房源与实打实优惠，叠加购房补贴等政策红利，有效激活市场需求[4] 西宁市宏观经济与房地产市场基础 - “十四五”期间，西宁经济呈现稳健增长态势，地区生产总值（GDP）增速持续高于全国平均水平[4] - 同期居民收入水平稳步提高，消费能力不断增强，刺激了改善性住房需求的释放[4] - 产业结构升级带动了高端人才的集聚，为房地产市场注入了新的需求和动力[4] - “十四五”期间，西宁房地产开发投资年均增速达到9.7%，高于固定资产投资整体增速[5] - 大量资金涌入推动了房地产项目开发建设，为市场提供了丰富的房源[5]

港股通资金流向核心数据摘要 (2026年2月25日披露) - 文章核心观点：基于港交所T+2结算数据，揭示了通过港股通渠道的内地资金在特定时间窗口（最新单日、近5日、近20日）对香港市场各标的的持股比例变动情况，反映了资金的短期流向与偏好 [1][2][4][5][6] 单日资金流向 (最新日) 单日增持前列 - VITASOY INT'L (00345) 获港股通资金增持，持股比例增加0.09%至3.75% [1] - 恆生科技ETF (03032) 获港股通资金增持，持股比例增加0.04%至18.49% [1] - 永升服务 (01995) 获港股通资金增持，持股比例增加0.01%至4.57% [1] 单日减持前列 - 南方恆生科技 (03033) 遭港股通资金减持，持股比例减少0.14%至68.87% [2] - 医渡科技 (02158) 遭港股通资金减持，持股比例减少0.03%至22.59% [2] - 盈富基金 (02800) 遭港股通资金减持，持股比例减少0.02%至3.49% [2] 近期资金流向 (5个交易日) 5日增持前列 - 南方东西精选 (03441) 近5日获港股通资金大幅增持，持股比例飙升18.46%至41.03% [4] - 喜相逢集团 (02473) 近5日获港股通资金大幅增持，持股比例增加10.04%至45.14% [4] - 兆易创新 (03986) 近5日获港股通资金增持，持股比例增加4.95%至6.65% [4] 5日减持前列 - 山东墨龙 (00568) 近5日遭港股通资金减持，持股比例减少1.30%至53.56% [5] - 亿华通 (02402) 近5日遭港股通资金减持，持股比例减少1.00%至27.49% [5] - 国富氢能 (02582) 近5日遭港股通资金减持，持股比例减少0.90%至20.14% [5] 中期资金流向 (20个交易日) 20日增持前列 - 喜相逢集团 (02473) 近20日获港股通资金持续猛烈增持，持股比例累计增加42.45%至45.14% [6] - 南方东西精选 (03441) 近20日获港股通资金持续大幅增持，持股比例累计增加27.31%至41.03% [6] - 钧达股份 (02865) 近20日获港股通资金显著增持，持股比例累计增加15.74%至64.80% [6] 20日减持前列 - 天齐鋰业 (09696) 近20日遭港股通资金显著减持，持股比例累计减少6.48%至31.50% [6] - 金风科技 (02208) 近20日遭港股通资金减持，持股比例累计减少5.88%至42.49% [6] - 吉宏股份 (02603) 近20日遭港股通资金减持，持股比例累计减少5.69%至54.73% [6]

项目概况与土地获取 - 绿城于2025年11月25日以底价获取杭州未来科技城核心区一宗低密度宅地，地块编号为杭政储出[2025]125号 [1] - 该地块成交楼面价为35000元/平方米，创下未来科技城板块历史新高，成为板块内最高地价项目 [1] - 项目位于文二西路与文福路的交界处，东、西、北三面环水，自然条件优越 [1] 项目规划与产品设计 - 项目规划已公示，将打造一个集排屋与洋房于一体的低密项目，定位服务于大城西的改善型家庭 [1] - 项目总用地面积为48938平方米，容积率仅为1.05，总建筑面积为110746平方米，其中地上建筑面积53546平方米，地下建筑面积57200平方米 [1] - 建筑密度为35%，绿地率为30%，建筑限高22.27米 [1] - 项目规划包含5幢6层洋房和28幢4层排屋，以及1幢2层配套用房 [2] - 洋房采用围合式布局，中间设有下沉庭院、室外体育活动场地、集中绿地和健身漫步道 [2] - 洋房层高设计较高，1层为3.5米，6层为3.9米，其余楼层为3.4米，高于市场普遍水平 [2] - 排屋户户带有南北双花园，南花园面积较大并设有采光天窗，不同楼幢间有景观构架相连 [2] 项目区位与配套 - 项目交通便利，东面距离规划地铁12号线水乡北路站仅300余米，向北一站即可到达未来科技城核心区 [1] - 项目北侧临近未来科技城早期核心居住区，周边教育配套丰富，包括杭州未来科技城海创小学、杭州文澜未来科技城学校、未来科技城维翰幼儿园等 [1] - 商业配套完善，亲橙里、万达广场、宝龙广场、万象综合体等商业中心均在项目3公里范围内 [1] 项目设计与风格 - 整个小区采用传统的中轴对称布局，主入口位于南面，设有约10米高的酒店式大门、迎宾喷泉水景，并通过景观构架、花园和喷泉向北连通至下沉庭院及北入口 [2] - 项目延续了绿城在板块内另一低密大盘“溪径恒庐”的设计理念，采用绿城经典的现代法式建筑风格，追求对称、庄重与典雅 [2] - 建筑外立面采用米黄色石材搭配深灰色坡屋顶，并点缀铁艺栏杆和法式廊柱，细节考究，质感高贵典雅 [2]

港股内房股市场表现 - 2月25日，港股市场内房股集体上涨，呈现普涨格局[1] - 碧桂园涨幅领先，达到8%[1] - 建发国际集团涨超6%[1] - 绿城中国涨5%[1] - 龙湖集团、金辉控股、旭辉控股集团、融信中国、中国海外宏洋集团、越秀地产、中国金茂、华润置地、融创中国等公司股价均涨超4%[1] 主要公司股价及市值详情 - 碧桂园股价上涨8.06%至0.335港元，总市值139.99亿港元，但年初至今累计下跌19.28%[2] - 建发国际集团股价上涨6.54%至15.810港元，总市值354.17亿港元，年初至今累计上涨1.02%[2] - 绿城中国股价上涨5.04%至11.470港元，总市值291.29亿港元，年初至今累计大幅上涨35.42%[2] - 龙湖集团股价上涨4.90%至10.270港元，总市值723.18亿港元，年初至今累计上涨19.98%[2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.55%至2.990港元，总市值106.43亿港元，年初至今累计涨幅高达51.01%[2] - 越秀地产股价上涨4.37%至4.780港元，总市值192.41亿港元，年初至今累计上涨20.71%[2] - 华润置地股价上涨4.33%至33.240港元，总市值2370.32亿港元，年初至今累计上涨22.21%[2] 其他公司股价及市场表现 - 金辉控股股价上涨4.85%至1.730港元，总市值69.98亿港元，年初至今累计下跌5.98%[2] - 旭辉控股集团股价上涨4.82%至0.087港元，总市值14.9亿港元，年初至今累计下跌45.96%[2] - 融信中国股价上涨4.62%至0.136港元，总市值2.29亿港元，年初至今累计上涨4.62%[2] - 中国金茂股价上涨4.35%至1.680港元，总市值227.01亿港元，年初至今累计上涨38.84%[2] - 融创中国股价上涨4.03%至1.290港元，总市值208.89亿港元，年初至今累计下跌1.53%[2] - 美的置业股价上涨3.99%至4.170港元，总市值59.86亿港元，年初至今累计上涨1.71%[2] - 新城发展股价上涨3.75%至2.490港元，总市值180.87亿港元，年初至今累计上涨21.46%[2] - 龙光集团股价上涨3.73%至1.390港元，总市值79.03亿港元，年初至今累计下跌22.35%[2]

市场表现 - 截至发稿，龙湖集团股价上涨4.90% [1] - 截至发稿，融创中国股价上涨4.84% [1] - 截至发稿，绿城中国股价上涨4.76% [1]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 房地产市场延续低位盘整行情，但政策面整体较宽松，且地产配置处于历史低位，布局时点已至[3][8] - 2026年春节期间新房市场整体较弱，供需双差，二手房市场相对平稳，土地市场供需双弱，市场观望情绪较浓[8] - 二手房价格在2026年2月以来出现逐步企稳的积极信号，尽管反弹幅度小，但在无重大刺激政策的背景下，信号意义值得重视[6][22] - 报告基于市场现状与政策环境，给出了三条具体的投资主线及对应的推荐标的[8][44][46] 根据相关目录分别总结 1、春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 - **一手房市场**：2026年春节期间成交数据延续了1月的弱势趋势，供需两面都较差[5] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），40城合计一手房成交133.68万平米，同比下降31.5%[5][14][15] - 除夕至初六当周（2月16日至2月22日），40城合计一手房成交5.73万平米，同比下降20.4%[5][14][15] - 由于网签存在递延及春节假期暂停网签的影响，市场情况有待节后数据进一步跟踪[5][14] - **二手房市场**：成交量表现相对平稳，基本与去年同期持平[5][17] - 除夕前一周（2月9日至2月15日），23城合计二手房成交130.07万平米，同比微降0.7%[5][17][21] - 2026年初二手房市场改善得益于三方面因素共振：马年春节较晚导致部分学区房需求提前释放、官媒频频发声提振预期、以及价格经历多年调整后跌出性价比[17] 2、二手房价格：冰山指数逐步企稳 - **整体指数企稳**：2026年2月以来，二手房价格出现逐步企稳迹象[6][22] - 冰山100城市指数在2月8日达到阶段性低点10025元/平米后，已反弹至10034元/平米[6][22] - **重点城市反弹**：多个核心城市二手房价格较近期底部出现小幅反弹[6][22] - 北京、上海、深圳、广州、杭州、南京较底部分别反弹0.3%、0.6%、0.3%、0.1%、0.1%、0.3%[6][22] - **信号意义**：尽管价格反弹幅度较小，但在近期无重大地产刺激和货币政策变动的背景下，这一企稳信号值得重视[6][22] 3、土地市场：春节前大幅降温，供需双弱 - **市场特征**：2026年以来土地市场呈现供需双弱的格局，开发商和城投拿地意愿减弱，政府供地动力也较弱[7][41] - **土地供应**：2026年1月，土地供应面积同比显著下降[7][41] - 中指300城全部类型土地总推出面积1.41亿平米，同比下降16%[7][41] - 住宅类型土地推出3915万平米，同比下降9%[7][41] - **土地成交**：2026年1月，土地成交金额同比大幅下滑，溢价率维持低位[7][43] - 全部类型土地成交总价1215亿元，累计同比下降39%[7][43] - 住宅土地成交总价735亿元，累计同比下降47%[7][43] - 土地成交平均溢价率仅2.1%[7][43] 4、投资建议 - **市场判断**：2025下半年以来销售市场平淡，2026年春节市场延续低位盘整，但自2025年12月以来政策面整体较宽松（如二手房增值税率下调、商业用房贷款首付下调、北京放宽限购），且从策略角度看，地产配置处于历史低位[8][44] - **推荐标的**：报告提出三条投资主线[8][44][46] 1. **布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企**：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[8][44] 2. **住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][46] 3. **“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][46]