整体财务关键指标 - 公司取得收入569.76亿元，期内利润46.41亿元[2] - 股东应占利润25.45亿元，较去年同期增长41.3%；股东应占核心净利润38.81亿元，较去年同期增长4.2%[2] - 银行存款及现金（包括抵押银行存款）为687.82亿元，为一年内到期借款余额的2.2倍[2] - 总借贷加权平均利息成本为4.4%，较去年同期下降10个基点[2] - 2023年基本每股盈利为0.99元，2022年为0.66元[6] - 2023年6月30日非流动资产总额为744.60422亿元，2022年12月31日为727.05742亿元[7] - 2023年6月30日流动资产总额为4692.66732亿元，2022年12月31日为4623.7125亿元[7] - 2023年除税前利润为71.51676亿元，2022年为77.21145亿元[4] - 2023年6月30日流动负债总额为322,485,575千元人民币，净流动资产为146,781,157千元人民币[8] - 2023年6月30日非流动负债总额为116,123,339千元人民币，资产净值为105,118,240千元人民币[8] - 2022年12月31日权益总额为111,412,918千元人民币[8] - 截至2023年6月30日止六个月未分配其他收入40,420千元人民币，未分配财务费用(14,024)千元人民币，未分配税项(15,980)千元人民币，期内利润4,641,130千元人民币[12] - 截至2023年6月30日止六个月，客户合同收入为56,866,293千元，2022年同期为64,642,042千元，同比下降11.9%[16] - 2023年上半年其他收入为16.35亿元，2022年同期为17.85亿元[21] - 2023年上半年其他亏损为14.83亿元，2022年同期为13.78亿元[22] - 2023年上半年借款成本总额为39.40亿元，资本化利息为24.57亿元，2022年同期分别为38.39亿元和24.61亿元[22] - 2023年上半年税项支出总额为25.11亿元，2022年同期为28.61亿元[24] - 2023年上半年公司收入569.76亿元，较2022年同期647.31亿元减少77.55亿元[35] - 2023年上半年公司净利润46.41亿元，较2022年同期48.60亿元下降4.5%[35] - 2023年上半年本公司股东应占利润25.45亿元，较2022年同期18.01亿元上升41.3%[35] - 截至2023年6月30日止六个月，就每股基本盈利而言的盈利为25.19亿元，加权平均普通股股数为25.32亿股[27][28] - 截至2023年6月30日止六个月，就每股摊薄盈利而言的盈利为25.19亿元，加权平均普通股股数为25.36亿股[27][28] - 2023年6月30日贸易应收款项（扣除信贷亏损拨备后）为17.37亿元，2022年12月31日为16.21亿元[30] - 2023年6月30日其他应收款项（扣除信贷亏损拨备后）为14.22亿元，2022年12月31日为4.60亿元[30] - 2023年6月30日预付款项及订金为9.10亿元，2022年12月31日为30.29亿元[30] - 2023年6月30日贸易应付款项为43.07亿元，2022年12月31日为47.72亿元[32] - 2023年6月30日其他应付款项及预提费用为10.85亿元，2022年12月31日为47.72亿元[32] - 公司股东应占核心净利润为38.81亿元，较2022年同期增加1.55亿元，上升4.2%[36] - 2023年上半年总借贷加权平均利息成本降至4.4%，较去年同期4.5%下降10个基点，一年内到期债务占2023年6月30日总债务的21.8%[44] - 本期集团收入为569.76亿元，较2022年同期减少12.0%，其中物业销售收入占比91.8%[53] - 集团毛利99.20亿元，较2022年同期减少11.7%，毛利率为17.4%，与2022年同期基本持平[57] - 集团其他收入16.35亿元，较2022年同期下降8.4%[58] - 集团行政开支18.24亿元，较2022年同期下降6.2%；销售开支8.44亿元，较2022年同期下降27.9%[59][60] - 集团计入简明综合损益及其他全面收益表的利息支出为14.83亿元，总利息开支为39.40亿元，加权平均利息成本为4.4%，较2022同期下降10个基点[61] - 集团分占合营企业及联营公司业绩共盈利4.86亿元，较2022年同期减少2.53亿元[62] - 本期土地增值税6.52亿元（2022年同期10.21亿元），占收入比例为1.1%（2022年同期1.6%）；企业所得税18.58亿元（2022年同期18.40亿元），实际税负为26.2%（2022年同期25.5%）[63] - 本期计提非金融资产减值亏损4.15亿元，计提减值亏损0.37亿元[64] - 2023年6月30日集团合同负债余额1705.04亿元，较2022年12月31日增加226.54亿元，上升15.3%；合营企业及联营公司合同负债余额1213.31亿元，较2022年12月31日减少167.42亿元，下降12.1%[65] - 2023年6月30日集团银行存款及现金687.82亿元（2022年12月31日703.94亿元），总借贷1426.13亿元（2022年12月31日1401.21亿元），净负债738.31亿元（2022年12月31日697.27亿元），净资产负债率为70.2%（2022年12月31日62.6%）[68] - 一年内到期借贷余额为310.60亿元，占总借贷的21.8%（2022年12月31日19.2%），银行存款及现金期末余额为一年到期借贷余额的2.2倍（2022年12月31日2.6倍）[68] - 本期因人民币贬值计提汇兑净损失6.93亿元，无实际现金流出[69] - 2023年6月30日抵押贷款保证为361.36亿元（2022年12月31日450.97亿元）[70] - 2023年6月30日集团抵押账面价值1212.65亿元的资产（2022年12月31日1195.05亿元）[71] - 2023年6月30日集团已订约资本开支但未拨备的承担为8.00亿元（2022年12月31日9.98亿元）[72] - 2023年6月30日，集团雇员总数为9035名，2022年12月31日为9387名[78] 业务线销售数据 - 取得总合同销售1342亿元；其中，自投项目销售982亿元，自投权益销售较去年同期增长40%至633亿元[2] - 2023年上半年，绿城集团总合同销售金额约1342亿元，同比增长19%，增幅高于TOP10房企均值13个百分点[37] - 绿城集团自投项目合同销售金额约982亿元，同比增长16%；权益金额约633亿元，同比增长40%，权益比提升至64%[37] - 上半年销售回款率109%，首开去化率82%，较2022年末提升7个百分点[37] - 一二线城市销售额占比85%[37] - 截至2023年6月30日，自投项目可售货源约1955亿元，一二线城市占比达80%[52] - 本期物业销售收入522.78亿元，较2022年同期减少13.1%，物业收入结转面积为2267037平方米，较2022年同期减少18.8%[53] - 结转收入的物业销售均价为每平方米23060元，较2022年同期上升7.0%[53] - 2023年上半年附属公司结转收入楼盘销售总面积2267037平方米，销售收入522.78亿元，销售均价每平方米23060元[54] - 浙江地区项目物业销售收入312.71亿元，占比59.8%；北京地区60.82亿元，占比11.6%；山东地区31.95亿元，占比6.1%[55] - 集团高层住宅等销售收入459.30亿元，占比87.9%；别墅销售收入56.37亿元，占比10.8%；写字楼及其他销售收入7.11亿元，占比1.3%[55] 业务线项目拓展数据 - 新增19个项目，总建筑面积约257万平方米，预计可售货值达571亿元，一二线占比达89%[2] - 2023年上半年新增项目19个，总建筑面积约257万平方米，集团承担成本约251亿元，预计新增货值达571亿元[39] - 新增货值中一二线城市占比达89%[39] - 2023年上半年新增货值预计当年实现销售转化约348亿元，当年转化率61%，截至6月30日，已实现销售转化约92亿元[39] - 2023年上半年新增项目平均权益比升至79%[39] - 2023年6月30日，绿城集团共有土地储备项目200个，总建筑面积约4455万平方米，一二线城市货值占比79%[41] 业务线运营数据 - 截至2023年6月30日止六个月，物业发展分部收入为52,278,424千元人民币，酒店业务分部收入为474,886千元人民币[13] - 截至2023年6月30日止六个月，物业投资分部收入为110,171千元人民币，项目管理分部收入为1,460,024千元人民币[13] - 截至2023年6月30日止六个月，其他分部收入为2,652,959千元人民币，分部总计收入为56,866,293千元人民币[13] - 截至2023年6月30日止六个月，分部业绩总计为4,675,487千元人民币，未分配行政开支为(44,773)千元人民币[13] - 截至2023年6月30日，物业发展资产为493,295,158千元，2022年12月31日为489,094,315千元，同比增长0.9%[14] - 截至2023年6月30日，酒店业务资产为10,710,636千元，2022年12月31日为10,206,819千元，同比增长5%[14] - 截至2023年6月30日，物业投资资产为11,693,531千元，2022年12月31日为10,077,154千元，同比增长16.1%[14] - 截至2023年6月30日，项目管理资产为6,553,591千元，2022年12月31日为5,890,895千元，同比增长11.3%[14] - 截至2023年6月30日，物业发展负债为420,384,791千元，2022年12月31日为406,930,745千元，同比增长3.3%[15] - 截至2023年6月30日，物业投资负债为1,670,246千元，2022年12月31日为1,926,502千元，同比下降13.3%[15] - 截至2023年6月30日，项目管理负债为1,750,340千元，2022年12月31日为1,702,109千元，同比增长2.8%[15] - 截至2023年6月30日，综合负债为438,608,914千元，2022年12月31日为423,664,074千元，同比增长3.5%[15] - 截至2023年6月30日止六个月，租金收入为110,171千元，2022年同期为88,811千元，同比增长24.1%[16] - 2023年上半年累计交付107个项目、7万余户，自投项目交付时间较合同约定平均提前30天[42] - 2023年中国房地产顾客满意度调查中，公司以91.2分领跑行业（行业均值72.3分），16座城市满意度第一，7座城市忠诚度第一[43] - 承诺2023年后新项目100%达到国家绿色建筑标准，截至2023年6月30日累计绿色建筑项目242个，在建项目应用装配式技术比例超70%[43] - 截至2023年6月30日，绿城管理在管项目覆盖123城，合约总建筑面积约11359万平方米，在建面积约4914万平方米[48] - 本期绿城管理新拓项目代建费预估51.2亿元，较去年同期增长26.3%；归母净利润达4.74亿元，同比增长31.3%[48] - 酒店运营收入同比提升86%，投资性物业租金收入同比提升24%[49] - 生活服务业务累计服务124个未来社区，较2022年末提升31%[49] - 集团预计

公司概况 - 綠城中國控股有限公司是中国领先的优质房产开发及综合服务供应商[4] - 公司连续19年获得“中国房地产百强企业综合实力TOP10”称号[5] 2022年业绩 - 公司2022年合同销售额约3003亿元人民币，位列行业第四[8] - 公司2022年新增货值约1037亿元人民币，位列行业第八[8] - 公司2022年收入达到了127,153,071人民币千元，较2018年增长了111.6%[37] - 公司2022年净利润为8,894,964人民币千元，较2018年增长了274.6%[37] 2023年发展策略 - 公司将在2023年全面升级发展策略，以产品品质、客户满意度和文化价值观为重点[25] - 公司将继续坚持“由量到质”的转变，注重经营质量和利润增长[28] - 公司将持续优化财务表现，通过活化存量、快速转化增量和提升资产质量来实现[27] - 公司将在2023年继续关注短期和长期发展的平衡，做出理性选择[30] 地区项目分布 - 公司在长三角地区拥有126个项目，占总建筑面积的50%[40] - 公司在环渤海地区拥有45个项目，占总建筑面积的18%[40] - 公司在长江中游地区拥有13个项目，占总建筑面积的7%[40] - 公司在珠三角地区拥有11个项目，占总建筑面积的5%[40] - 公司在西南地区拥有8个项目，占总建筑面积的3%[40] - 公司在中国其他地区拥有18个项目，占总建筑面积的15%[40] - 公司在海外拥有3个项目，占总建筑面积的2%[40] 物业项目详情 - 杭州物业组合中，杭州望江写字楼的土地面积为9,096平方米，建筑面积为55,094平方米[43] - 杭州物业组合中，杭州春知海棠苑的物业类型为高层住宅，占比为75.8%，土地面积为41,860平方米，建筑面积为145,656平方米[44] - 宁波物业组合中，宁波中心的城市综合体占比为49.6%，土地面积为7,872平方米，建筑面积为239,716平方米[45] - 宁波物业组合中，宁波春風晴翠的高层住宅占比为98.5%，土地面积为56,182平方米，建筑面积为181,685平方米[46] - 金华望山隐庐商业、酒店式公寓的土地面积为35,398平方米，建筑面积为64,711平方米[47] - 上海外滩兰亭高层住宅的土地面积为18,708平方米，建筑面积为97,240平方米[48] - 安吉天使小镇多层住宅、别墅、商业、酒店的土地面积为366,681平方米，建筑面积为560,711平方米[48] - 南通桂语朝阳高层住宅的土地面积为68,310平方米，建筑面积为171,702平方米[50] - 合肥星澜湾高层住宅的土地面积为96,474平方米，建筑面积为233,552平方米[50] - 北京沁園的土地面積為85,059平方米，建築面積為342,542平方米[51] - 天津桂語映月的土地面積為90,036平方米，建築面積為290,036平方米[52] - 大連海上明月的土地面積為87,600平方米，建築面積為251,028平方米[53] - 武漢鳳起聽瀾的土地面積為78,609平方米，建築面積為465,185平方米[54] 财务状况 - 公司2022年累计总合同销售面积约1,380万平方米，总合同销售金额为3,003亿元人民币[70] - 公司2022年新增27个项目，总建筑面积约408万平方米，新增货值预计达1,037亿元人民币[73] - 本年度公司实现毛利为220.21亿人民币，较去年增长21.2%[112] - 毛利率为17.3%，较去年下降0.8个百分点，主要受房地产行业形势变化和限价影响影响[113] - 公司2022年收入为人民幣1,271.53億元，物業銷售收入占比92.4%，同比增长26.8%[103] - 2022年物業銷售收入为人民幣1,175.37億元，同比增长31.0%[104] 公司治理 - 公司董事会定期举行会议讨论整体策略、运营和财务表现，2022年共召开6次董事会会议和1次股东大会[180] - 公司已采纳上市公司董事进行证券交易的标准守则，并对董事进行了特定查询[176] - 董事承认他们对根据法定要求和适用会计准则编制公司财务报表负有责任[177]

财务表现 - 绿城中国2022年度營業收入總額为1272億元，同比增長27%[3] - 绿城中国2022年度淨利潤為89億元，同比增長16%[3] - 绿城中国2022年度核心規模淨利為64億元，同比增長11%[3] - 绿城中国2022年度美股分紅為0.5元，同比增長9%[3] - 绿城中国2022年度融資成本持續下探至4.4%[3] - 绿城中国2022年度短債佔比達到19%，歷史新低[3] - 公司全年实现收入1272亿元，几乎翻倍，复合增长率为39%[10] - 净利润22年实现89亿元，复合增长率为24.2%，股东应战核心净利润为64亿元，复合增长率为26.7%[10] - 公司总资产5350.77亿元，同比增长2.7%，总存货占总资产比例为53%[13] - 公司净资产1114.13亿元，同比增加3.5%，净资产负债率为62.6%，同比增长10.6%[13] - 全年的利息成本有所下降，100大利益覆盖倍数为3.9倍[15] - 2022年发债总金额达200亿，境外融资成本合理，全年提前偿还6.3亿美金的银团及双边贷款[15] 业务拓展 - 绿城中国2022年度新增貨值為1037億元，行業排名第八[4] - 绿城中国2022年度新增項目27個，總介面408萬方[4] - 绿城中国2022年度新增土地款為408億元，平均樓面價14620元每平方米[4] - 绿城中国2022年度新增轉化501億元，達到去年新增貨值的48%[5] - 绿城中国今年新增了4个项目，总货值为23亿，全年货值预计超过去年的1000多亿[24] - 公司2023年全口径可售货值3600亿元，其中字头部分的可售货值为2476亿元，一线一二线城市占比80%达到1993亿元[18] - 一线城市可售货源占17%，二线城市占63%，一二线城市加起来占80%，三四线城市占20%[18] 投资策略 - 绿城中国将继续在核心城市进行底仓式投资，同时在相对安全区域进行净准投资，以应对激烈的土地市场竞争[24] - 绿城中国计划今年的投资总获值将超过去年的1000多亿，采取谨慎的投资策略，按步骤前进[25] - 公司将继续聚焦一二线城市，但会根据形势调整投资策略，保证品质并寻求更多利润[32] 分红政策 - 公司近几年的分红政策保持稳定，分红金额持续增加，去年同比增长9%[35] - 公司在未来几年将继续保持稳定的分红政策，并努力提升分红水平，股息收益率已提升至5.9%[36] 公司发展战略 - 未来绿城中国将集中在高质去化精益管理补强能力和稳健发展上，提出了六抓一防的关键举措[16] - 公司通过结构调整和质量提升，致力于提高权益变化和结构变化，以实现利润增长和分红增加[36] - 公司提出全品质、高质量和可持续的企业发展方针，强调提高权益、规模和利润[51]

公司基本信息 - 公司于2005年8月31日在开曼群岛注册成立，2006年7月13日在港交所主板上市[9] - 公司是投资控股公司，附属公司主要业务为在中国发展供销售住宅物业[9] 财务报告准则相关 - 集团本年度财务报表首次采纳多项经修订国际财务报告准则[10] - 集团未应用多项已颁布但尚未生效的新订及经修订国际财务报告准则[11] 整体财务业绩 - 公司2022年取得收入1271.53亿元，较去年增长26.8%；年内利润88.95亿元，较去年增长15.7%[2] - 2022年股东应占核心净利润64.14亿元，较去年增长11.3%[2] - 2022年每股基本盈利1.03元，董事会建议宣派末期股息每股0.50元，2021年为每股0.46元[2] - 2022年取得总合同销售3003亿元[2] - 2022年销售成本为1051.32亿元，2021年为820.72亿元[3] - 2022年毛利为220.21亿元，2021年为181.68亿元[3] - 2022年客户合同收入为126,975,532千元，2021年为100,062,544千元，同比增长约26.9%[25] - 2022年租金收入为177,539千元，2021年为177,520千元，基本持平[25] - 2022年物业销售在某一时点确认收入为89,776,324千元，2021年为61,905,212千元[26] - 2022年利息收入为2,500,178千元，2021年为1,934,265千元[31] - 2022年综合服务收入为759,139千元，2021年为650,023千元[31] - 2022年指定按公平值计入其他全面收益的权益投资股息为46,226千元，2021年为67,305千元[31] - 2022年政府补助为71,611千元，2021年为51,686千元[31] - 2022年公司股东应占年内利润为25.8445亿元，2021年为32.5537亿元[40] - 本年度集团收入1271.53亿元，较2021年增加269.13亿元，上升26.8%；净利润88.95亿元，较2021年增长15.7% [48] - 本年度公司股东应占利润27.56亿元，较2021年下降38.3%；扣除相关影响后，核心利润64.14亿元，较2021年上升11.3% [48] - 董事会建议宣派2022年末期股息每股0.50元，2021年为每股0.46元 [48] - 2022年集团累计总合同销售面积约1380万平方米，总合同销售金额3003亿元 [49] - 2022年销售回款率102%，一二线城市销售额占比提升至85%，去化率达63% [50] - 2022年集团收入1271.53亿元，较2021年增长26.8%，物业销售收入占比92.4%[65] - 2022年物业销售收入1175.37亿元，较2021年增加31.0%，结转面积增长34.0%[65] - 2022年浙江地区物业销售收入635.45亿元，占比54.1%居首[67] - 2022年项目管理服务收入24.50亿元，较2021年上升19.6%[67] - 2022年设计及装修收入41.76亿元，较2021年上升6.7%[67] - 2022年酒店运营收入6.89亿元，较2021年下降9.1%[67] - 2022年毛利220.21亿元，较2021年增加21.2%，毛利率为17.3%，较2021年下降0.8个百分点[68] - 公司本年度其他收入36.17亿元，较2021年增加4.96亿元，上升15.9%[69] - 本年度行政开支53.87亿元，同比上升4.4%；人力资源成本29.09亿元，同比上升5.4%；日常运营费用17.70亿元，同比上升4.9%[70] - 本年度销售开支29.02亿元，与2021年基本持平；营销活动费用14.72亿元，同比上升3.2%；人力资源成本10.37亿元，同比上升4.1%；日常运营费3.93亿元，同比减少13.1%[71] - 本年度计入综合损益及其他全面收益表的利息支出27.29亿元，较2021年增加4.30亿元；总利息开支82.80亿元，较2021年增加2.04亿元；总借贷加权平均利息成本4.4%，较2021年下降20个基点[72] - 本年度分占合营企业及联营公司业绩共盈利16.84亿元，较2021年增加2.01亿元[73] - 本年度土地增值税12.86亿元，占收入比例为1.0%，较2021年大幅下降；企业所得税30.75亿元，实际税负为24.4%，较2021年有所下降[74] - 本年度计提非金融资产减值亏损15.02亿元，计提减值亏损0.73亿元[75] 资产与负债情况 - 2022年12月31日，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为703.94亿元，2021年12月31日为714.96亿元[2] - 2022年现金短债比2.6倍，2021年12月31日为2.2倍；2022年净资产负债率为62.6%[2] - 2022年总借贷加权平均利息成本为4.4%，较2021年的4.6%下降20个基点[2] - 2022年流动负债总额为304,754,486千元，2021年为312,389,726千元[8] - 2022年净流动资产为157,616,764千元，2021年为145,864,725千元[8] - 2022年资产总额减流动负债为230,322,506千元，2021年为208,653,899千元[8] - 2022年非流动负债总额为118,909,588千元，2021年为101,008,049千元[8] - 2022年资产净值为111,412,918千元，2021年为107,645,850千元[8] - 2022年权益总额为111,412,918千元，2021年为107,645,850千元[8] - 2022年物业发展负债406,930,745千元，2021年为396,906,997千元[17] - 2022年综合负债423,664,074千元，2021年为413,397,775千元[18] - 2022年物业发展资产489,094,315千元，2021年为479,429,085千元[19] - 2022年综合资产535,076,992千元，2021年为521,043,625千元[19] - 截至2022年12月31日止年度，非流动资增加总计12,627,158千元[21] - 截至2022年12月31日止年度，于联营公司的权益总计27,645,793千元[21] - 截至2022年12月31日止年度，于合营企业的权益总计15,893,633千元[21] - 截至2022年12月31日止年度，利息收入总计 - 2,500,178千元[21] - 截至2022年12月31日止年度，财务费用总计2,728,633千元[21] - 2022年非流动资增加至14,744,002千元[23] - 2022年汇兑亏损净额为1371457千元人民币，2021年为收益381831千元人民币[32] - 2022年借款成本总额为8280411千元人民币，2021年为8076324千元人民币[33] - 2022年所得税开支总额为4361353千元人民币，2021年为4868272千元人民币[34] - 2022年中国土地增值税拨备为1286299000元，2021年为2531253000元[35] - 2022年除税前利润为13256317千元人民币，2021年为12555302千元人民币[37] - 2022年分占联营公司税项为439320000元，2021年为434190000元[37] - 2022年分占合营企业税项为60133000元，2021年为63501000元[37] - 2022年已向股东派发截至2021年末期股息总计1154944000元，2021年为873011000元[38] - 2022年贸易应收款项为17.61197亿元，2021年为16.65221亿元[42] - 2022年其他应收款项为45.97281亿元，2021年为51.95037亿元[42] - 2022年贸易及其他应付款项为61.454282亿元，2021年为60.574462亿元[45] - 2022年12月31日，集团合同负债余额1478.50亿元，与2021年基本持平；合营企业及联营公司合同负债余额1380.73亿元，较2021年增加65.10亿元，上升4.9%[76] - 2022年12月31日，集团银行存款及现金703.94亿元，其中销售监管资金218.65亿元[78] - 本年度因人民币贬值录得汇兑净损失13.71亿元，2021年为净收益3.82亿元[79] - 2022年12月31日，抵押贷款保证为450.97亿元，2021年12月31日为478.57亿元[80] - 2022年12月31日，抵押资产账面总值1195.05亿元，2021年12月31日为948.02亿元[81] - 2022年12月31日，已订约资本开支但未拨备的承担为9.98亿元，2021年12月31日为4.15亿元[82] 业务经营情况 - 公司经营分为物业发展、酒店业务、物业管理、项目管理和其他五个报告经营分部[12] - 截至2022年12月31日止年度，物业发展客户合同收入为117,536,625千元人民币[15] - 截至2022年12月31日止年度，酒店业务收入为688,866千元人民币[15] - 截至2022年12月31日止年度，物业投资租金收入为177,539千元人民币[15] - 截至2022年12月31日止年度，项目管理收入为2,450,483千元人民币[15] - 截至2022年12月31日止年度，其他业务收入为6,299,558千元人民币[15] - 截至2022年12月31日止年度，对外分部收入总计为127,153,071千元人民币[15] - 截至2022年12月31日止年度，分部业绩总计为9,122,312千元人民币[15] - 截至2022年12月31日止年度，未分配行政开支为225,309千元人民币[15] - 截至2022年12月31日止年度，年内利润为8,894,964千元人民币[15] - 截至2021年12月31日止年度，对外分部收入总计100,240,064千元，年内利润7,687,030千元[16] - 2022年新增27个项目，总建筑面积约408万平方米，预计可售货值达1037亿元[2] - 2022年新增项目27个，总面积约408万平方米，承担成本约408亿元，预计新增货值达1037亿元 [51] - 2022年新增项目中，杭州、北京和上海三城新增货值占比82%，一二线城市货值占比达92% [51] - 2022年新增货值中商办物业仅5亿元，占比0.5%；当年转化率48%，同比提升27个百分点 [51] - 2022年新增项目平均权益比升至69% [52] - 2022年底公司共有土地储备项目224个，总建筑面积约4959万平方米，权益总面积约2827万平方米，总可售面积约3333万平方米，权益可售面积约1892万平方米，平均楼面地价约7582元/平方米[54] - 公司总土储结构优化，一二线城市货值占比78%，长三角区域占比53%，十大战略核心城市货值达4307亿元，占比达52%[54] - 2022年中国房地产顾客满意度，公司以90.2分领跑行业，在15座城市满意度第一，10座城市忠诚度第一，客诉完成率达98.7%，客诉满意率达99.9%[55] - 2022年公司获中指院、克而瑞、亿翰智库三大机构的“产品力第一”大满贯，54项国内外设计类奖项[55] - 2022年公司（含代建）“零延迟”“高品质”交付197个项目，服务超14万户家庭，自投项目较合同交付时间平均提前31天[56] - 2022年公司采购成本同比降低2.0%

公司基本信息 - 公司1995年1月在杭州成立，2006年7月在香港联交所上市，先后引入九龙仓、中交集團作为重要股东[5] - 公司股票代码为香港联交所03900[13] - 公司杭州总部位于浙江省杭州市杭大路1号黄龙世纪广场A座10楼[13] - 绿城中国控股有限公司于2005年8月31日在开曼群岛注册成立，2006年7月13日在香港联交所主板上市[122] - 公司是投资控股公司，附属公司主要业务为在中国发展供销售住宅物业[122] 公司股权结构 - 公司最大单一股东中交集團持有已发行股本总额约28.22%的权益[5] - 截至2022年6月30日，张亚东持有公司股份及相关股份13,502,387股，占已发行股本0.537%[54] - 截至2022年6月30日，郭佳峰持有公司股份及相关股份4,153,140股，占已发行股本0.165%[54] - 截至2022年6月30日，耿忠强持有公司股份及相关股份2,500,400股，占已发行股本0.100%[54] - 截至2022年6月30日，李骏持有公司股份及相关股份6,538,353股，占已发行股本0.260%[54] - 截至2022年6月30日，中交集團被視為於708,947,293股股份中擁有權益，佔本公司已發行股本28.216%[64][66][67] - 截至2022年6月30日，CCCG Holding (HK) Limited持有602,952,793股股份，為實益擁有人，佔本公司已發行股本23.997%[64] - 截至2022年6月30日，HSBC Trustee、會德豐及九龍倉透過九龍倉被視為於558,421,293股股份中擁有權益，佔本公司已發行股本22.225%[64][66][67] - 截至2022年6月30日，宋衛平先生於相關股份的權益合計佔本公司已發行股本8.965%[64] - 截至2022年6月30日，夏一波女士擁有225,240,924股股份權益，佔本公司已發行股本8.965%[64] - 截至2022年6月30日，黃偉先生、李萍女士、浙江新湖集團股份有限公司、新湖中寶股份有限公司、香港新湖投資有限公司於137,743,000股股份中擁有權益，佔本公司已發行股本5.482%[65] - 宋卫平被视为拥有Delta所持116,530,924股股份、香港丹桂基金会所持100,000,000股股份权益，且为560,000股股份实益拥有人[69] - 夏一波被视为拥有225,240,924股股份权益，包括Delta所持股份、香港丹桂基金会所持股份、宋卫平持有的8,150,000份购股权及560,000股股份[69] - 截至2022年6月30日，香港新湖投资持有公司137,743,000股股份，黄伟、浙江新湖集团、新湖中宝被视为拥有相关权益，李萍因配偶关系也被视为拥有权益[69] 公司业务板块 - 公司形成重资产、轻资产和「綠城＋」三大板块，重资产聚焦房产开发，轻资产强化代建业务，「綠城＋」提供支撑[6] - 代建业务2010年9月启动，2020年7月分拆綠城管理控股有限公司并于联交所主板上市[8] 公司业绩表现 - 2022年上半年合同销售额约人民币1128亿元，新增货值约人民币731亿元，均位列行业第五[8] - 2022年上半年公司取得收入647.31亿元，较2021年同期增加285.96亿元，增幅79.1%[19] - 2022年上半年公司实现净利润48.60亿元，较2021年同期上升24.3%[19] - 2022年上半年本公司股东应占利润18.01亿元，较2021年同期下降25.5%[19] - 扣除相关影响后，公司股东应占核心净利润为37.26亿元，较2021年同期增加10.01亿元，上升36.7%[20] - 2022年上半年，绿城集团销售排名升至全国第五，总合同销售面积约539万平方米，总合同销售金额1128亿元[20] - 绿城集团自投项目合同销售面积339万平方米，合同销售金额849亿元，权益金额约453亿元，销售均价约每平方米25050元[20] - 代建项目合同销售面积约200万平方米，合同销售金额约279亿元[20] - 自投项目一二线城市销售额占集团总销售额85%，杭州、宁波和北京单城销售额超90亿元[20] - 杭州及西安首开去化率分别达92%及76%，整体销售回款率达110%[20] - 上半年在8座城市新增项目20个，总建筑面积约313万平方米，承担成本约304亿元，平均楼面价约每平方米12881元[21] - 预计新增货值达731亿元，其中归属集团权益货值约554亿元[21] - 一二线城市新增货值占比达90%，长三角和京津冀地区新增货值占比分别为73%和24%[21] - 2022年6月30日，集团在新拓项目平均权益比例升至76%[21] - 2022年上半年新增16个土地储备项目，绿城方承担金额合计304.3亿元，总建筑面积312.6152万平方米[22][23] - 截至2022年6月30日，公司有251个土地储备项目，总建筑面积约5649万平方米，权益总建筑面积约3157万平方米[23][25] - 总可售面积约3762万平方米，权益可售面积约2097万平方米，平均楼面地价约每平方米7376元[23][25] - 一二线城市土地储备货值占比达76%，长三角区域达54%，十大战略核心城市货值占比达51%[23][25] - 2022年上半年开展10场工地观摩会，缩短方案评审周期至40余日，优化工程管理体系[27][29] - 集采成果应用率达100%，战略合作比率达90.2%，动态建造成本较目标成本下降1.26%[27][30] - 人均在建面积较2021年提升5%至12100平方米，拿地到“首开－现金流回正－交付”周期分别为6、15、31个月[28][31] - 2022年上半年实现100%按时交付，累计交付39个项目、2.8万户、566万平方米，平均提前36天[28][31] - 创新成果“如意盒子”架空层体系、“春知学堂”植物专类花园等全面亮相[27][29] - 市场客研形成5个阶段、9个节点、11个客研触点的全生命周期管理体系[32] - 客诉完成率及客诉满意度分别达96.3%及99.6%，连续10年获“中国房地产顾客满意度领先品牌”，连续12年在“中国城市居民居住满意度”调查中领先[32] - 连续18年荣膺“中国房地产百强企业综合实力TOP10”，在“福布斯2022全球企业2000强”榜单排名提升202名，在“2022中国房地产品牌影响力百强企业”榜单位列第六[32] - 7月发布“绿城文化行为准则”，升级绿城文化体系[33] - 绿城管理连续6年市占率超22%，获“2022中国房地产上市公司代建运营优秀企业”，连续6年蝉联“中国房地产代建运营引领企业”[33] - 绿城管理半年度归母净利润3.61亿元，同比增长33.4%[33] - 2022年上半年公司围绕房地产多元发展特色业务，建筑科技板块获各类荣誉资质84项[34] - 2022年上半年总借贷加权平均利息成本降至4.5%，较去年同期下降10个基点[34] - 2022年6月30日一年内到期债务比重较2021年末下降5.6个百分点，占总债务的19.5%[34] - 2022年上半年境内债券公开发行本金总额为175.78亿元，较2021年同期增长41.1%，平均利息成本为3.33%，较2021年同期下降40个基点[34] - 2022年1月公司成功发行3年期、本金4亿美元的增信绿色债券，票息2.3%；2月增发票息4.7%、本金1.5亿美元的优先票据[35] - 2022年6 - 8月公司提前偿还4亿美元银团贷款，主动降低短债占比[35] - 目前穆迪对公司评级为Ba3，展望“稳定”；标普评级为BB - ，展望“稳定”[35] - 2022年下半年可售总货值达3819亿元，自投项目可售货值约3016亿元，可售面积约1162万平方米，一二线城市货值占比78%[37] - 预计2022年全年竣工项目/分期总建面约1412万平方米，同比提升51%[37] - 截至2022年6月30日，累计已售未结转金额约为3131亿元（权益：1674亿元）[37] - 2022年本期收入为647.31亿元，较2021年同期增长79.1%，物业销售收入占比93.0%[37] - 本期物业销售收入601.83亿元，较2021年同期增加89.6%，物业收入结转面积为2793334平方米，较2021年同期增长84.5%[37] - 结转收入的物业销售均价为每平方米21545元[37] - 2022年上半年义乌万家风华销售面积352303平方米，销售收入71.32亿元，销售比重11.9%，销售均价20244元/平方米[39] - 2022年上半年杭州晓风印月销售面积131019平方米，销售收入60.45亿元，销售比重10.0%，销售均价46138元/平方米[39] - 2022年上半年杭州桂冠东方销售面积104714平方米，销售收入44.93亿元，销售比重7.5%，销售均价42907元/平方米[39] - 2022年上半年西安全运村（三期）销售面积274391平方米，销售收入33.10亿元，销售比重5.5%，销售均价12063元/平方米[39] - 浙江、江苏、陕西地区物业销售收入分别为289.69亿元、115.41亿元、63.70亿元，占比分别为48.1%、19.2%、10.6%[40] - 高层等住宅、别墅、写字楼销售收入分别为564.31亿元、35.36亿元、2.16亿元，占比分别为93.8%、5.9%、0.3%[40] - 项目管理服务、设计及装修收入较2021年同期分别上升15.5%、27.6%，酒店运营、投资性物业租金收入较2021年同期分别下降27.5%、2.2%[40] - 公司实现毛利112.33亿元，较2021年同期增加41.6%，毛利率为17.4%，较2021年同期下降4.6个百分点[42] - 物业销售毛利率为16.5%，较2021年同期下降5个百分点[42] - 公司取得其他收入17.85亿元，较2021年同期增加24.3%[42] - 公司发生行政开支19.45亿元，较2021年同期上升18.4%[42] - 人力资源成本为9.66亿元，较2021年同期增加18.7%，日常运营费用为7.21亿元，较2021年同期上升12.3%[42] - 销售费用为11.70亿元，较2021年同期的9.20亿元上升27.2%，其中营销活动费用为5.52亿元，较2021年同期的3.43亿元上升60.9%[43] - 利息支出为13.78亿元，2021年同期为13.27亿元；总利息开支为38.39亿元，较2021年同期的39.78亿元减少1.39亿元；加权平均利息成本为4.5%，较2021同期的4.6%下降10个基点[43] - 分占合营企业及联营公司业绩合共盈利7.39亿元，较2021年同期的4.17亿元增加3.22亿元[43] - 税项包括10.21亿元的土地增值税和18.40亿元的企业所得税，2021年同期分别为7.65亿元和12.47亿元；本期土增税占毛利比例为9.1%，较2021年同期的9.6%有所下降；企业所得税实际税负为25.5%，较2021年同期的27.5%有所下降[44] - 计提非金融资产减值亏损3.55亿元，计提应收账款减值亏损0.67亿元[44] - 2022年6月30日，合同负债余额为1385.77亿元，较2021年12月31日的1488.88亿元减少103.11亿元，下降6.9%[44] - 2022年6月30日，合同负债对应的待转销项税为134.12亿元，较2021年12月31日的135.96亿元减少1.84亿元[44] - 2022年6月30日，合营企业及联营公司合同负债余额为1406.63亿元，较2021年12月31日的1315.63亿元增加91.00亿元[44] - 截至2022年6月30日，公司银行存款及现金632.21亿元，2021年12月31日为714.96亿元；总借贷1398.49亿元，2021年12月31日为1274.59亿元；净负债766.28亿元，2021年12月31日为559.63亿元；净资产负债率71.5%，2021年12月31日为52.0%[45][46] - 一年内到期借贷余额272.40亿元，占总借贷的19.5%，2021年12月31日为25.1%；银行存款及现金期末

20 21 ANNUAL REPORT 年 報 綠城中國控股有限公司 GREENTOWN CHINA HOLDINGS LIMITED ( 於開曼群島註冊成立的有限公司 ) ( 股票代碼: 03900） (incorporated in the Cayman Islands with limited liability) (Stock Code: 03900) 綠 城 中 國 控 股 有 限 公 司 二 零二一年 年 報 GREENTOWN CHINA HOLDINGS LIMITED 2021 ANNUAL REPORT 敬請關注綠城官方微信公眾號 獲取公司更多資料 For more information, please follow Greentown's ocial WeChat page GREENTOWN CHINA HOLDINGS LIMITED Hangzhou Headquarters 10/F, Block A, Century Plaza, No.1 Hangda Road, Hangzhou, Zhejiang, PRC (Postcode: 310007) Tel: (86-571 ...

公司概况 - 公司于1995年1月在中国杭州成立，2006年7月在香港联交所上市[6] - 公司于2005年8月31日在开曼群岛注册成立，2006年7月13日于香港联交所主板上市[169] - 公司是投资控股公司，集团主要业务为在中国发展供销售住宅物业[169] - 公司连续十七年荣获「中国房地产百强企业综合实力TOP10」，客户满意度连续十一年全国领先，获多家行业主流机构「产品力第一」的权威认可[5] - 截至报告日期，中交集團持有公司已发行股本总额约25.1%的权益，是单一最大股东[6] - 公司董事会包括执行董事、非执行董事和独立非执行董事，设有审核、提名、薪酬等委员会[11] - 公司秉持「品质为先」的发展战略，坚持创新，探索人居关系，为更多人打造美好生活[6][8][9] - 公司「战略2025规划」目标是打造「TOP10中的品质标杆」，以「最懂客户、最懂产品」为战略支点[10] - 公司立足浙江，聚焦中国五大核心城市群及重要节点城市，深耕一二线及优质三四线城市[8][9] - 公司在传统开发业务基础上，大力发展小镇、TOD、城市更新及产城融合等特色房地产业务[8][9] - 公司业务形成重资产、轻资产和「绿城＋」三大板块，重资产聚焦房产开发，轻资产强化代建业务，「绿城＋」提供支撑[6] 行业环境 - 2021年上半年中国经济呈巩固向好态势，房地产市场情绪不平衡、分化加剧[21] - 房地产供需两端调控政策持续实施，行业流动性收紧[21] - 热点城市土地市场实行“一年三拍、集中公告和供应”，行业规则发生深刻变化[21] 经营业绩 - 2021年上半年公司收入361.35亿元，较2020年同期增长122.39亿元，增幅51.2%；净利润39.10亿元，同比上升24.9%；公司股东应占利润24.18亿元，同比上升15.4%；核心净利润27.25亿元，同比增加2.90亿元，上升11.9%[24][26] - 2021年上半年，绿城集团总合同销售面积约724万平方米，总合同销售金额1717亿元，全国排名第七，同比增长88%，全年目标完成率55%[25][27] - 2021年上半年，绿城集团自投项目合同销售面积485万平方米，合同销售金额约1369亿元，同比增长107%；权益金额约713亿元，同比增长87%；销售均价约每平方米28226元[25][27] - 2021年上半年，绿城集团代建项目合同销售面积约239万平方米，合同销售金额约348亿元，同比增长39%[25][27] - 公司合同销售额超30亿元的单个城市达11个，杭州、宁波、北京的合同销售额均超100亿元，期内回款率达95%[28][30] - 2021年上半年公司收入为361.34812亿元，2020年同期为238.96208亿元[144] - 2021年上半年公司毛利为79.35167亿元，2020年同期为61.83877亿元[144] - 2021年上半年公司除税前利润为59.22433亿元，2020年同期为46.48362亿元[144] - 2021年上半年公司期内利润为39.10495亿元，2020年同期为31.3037亿元[144] - 2021年上半年本公司股东应占期内利润为24.18363亿元，2020年同期为20.95812亿元[144] - 2021年上半年公司期内其他全面收益为2.79517亿元，2020年同期为0.84916亿元[146] - 2021年上半年公司期内全面收益总额为41.90012亿元，2020年同期为32.15286亿元[146] - 2021年上半年本公司股东应占期内全面收益总额为26.96682亿元，2020年同期为21.80728亿元[146] - 2021年上半年基本每股盈利为人民币0.71元，2020年同期为人民币0.65元[146] - 2021年上半年摊薄每股盈利为人民币0.71元，2020年同期为人民币0.65元[146] - 截至2021年6月30日止六个月，公司对外分部收入总计361.34812亿元，期内利润39.10495亿元[174] - 截至2020年6月30日止六个月，公司对外分部收入总计238.96208亿元，期内利润31.3037亿元[177] 土地储备与投资 - 公司土地储备总建筑面积超6034万平方米，地上可售面积4047.83万平方米[16][19] - 长三角区域项目145个，建筑面积占比51.9%；环渤海区域项目48个，占比18.0%；大湾区项目7个，占比2.9% [17] - 2021年上半年公司在31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米；预计新增货值2140亿元，其中归属集团权益约1450亿元[30][31] - 公司新增土地平均楼面价约每平方米9126元，预计新增货值中的37%可于当年实现销售转化，同比提升12个百分点[30][31] - 2021年上半年，公司新获取项目均位于重点城市，一二线城市新增货值占比78%[32] - 长三角地区新增货值占总新增货值的50%，有助于巩固公司在该地区的市场份额和行业地位[32] - 杭州潮听明月项目权益70%，绿城方承担金额21.11亿元，总建筑面积149,510平方米[34] - 杭州咏荷郡项目通过收并购获得，权益100%，绿城方承担金额22.71亿元，总建筑面积298,466平方米[34] - 千岛湖湖畔澄庐项目权益100%，绿城方承担金额2.53亿元，总建筑面积70,280平方米[35] - 宁波北仑区通山未来社区项目权益100%，绿城方承担金额29.92亿元，总建筑面积508,801平方米[35] - 衢州兰园项目权益57.34%，绿城方承担金额9.71亿元，总建筑面积144,938平方米[36] - 衢州鹿鸣未来社区项目权益65.83%，绿城方承担金额15.08亿元，总建筑面积418,729平方米[36] - 太仓科教新城2021 - WG - 16 - 1号地块通过收并购获得，权益13.04%，绿城方承担金额1.84亿元，总建筑面积153,253平方米[36] - 南京南部新城七桥G30地块通过收并购获得，权益12.25%，绿城方承担金额2.54亿元，总建筑面积77,553平方米[36] - 2021年上半年公司通过收并购和招拍挂获取多个地块，绿城方承担金额合计740.47亿元，总建筑面积达1186.3172万平方米[37][38] - 截至2021年6月30日，公司共有251个土地储备项目，总建筑面积约6034万平方米，权益建筑面积约3495万平方米[38][39] - 公司总可售面积约4048万平方米，权益可售面积约2336万平方米[38][39] - 公司平均楼面地价为每平方米7177元[38][39] - 一二线城市土地储备总可售货值占比达74%[38][39] 运营管理 - 2021年上半年公司销售规模创新高，加强了收款管控[22] - 公司精准管理土地投资，控制拿地节奏，增加多个优质地块[22] - 公司运营效率稳步提升，人均效率持续优化[22] - 公司以“战略2025”为指引，以“最懂客户与产品”为战略支点，坚持质量优势，加强精简运营[22] - 从拿地到开工、开盘、股东投入回正及交付时间分别为4.0个月、6.8个月、12.3个月及30.6个月，同比提速10%、8%、14%及6%[40] - 人均销售额同比增长51%至人民币5321万元[40] - 公司编制30余个重点城市的“一城一策”规划报告及精益运营指导手册[40] - 集团实现12个创新标杆项目落地[41][44] - 上半年对32个供货保障项目和35个重点交付项目进行多轮巡查[42][44] - 公司与中国建筑标准院联合出版《绿城中国装配式内装修技术指导手册》[42][44] - 期内集采成果应用率达97%[43][45] - 与目标成本相比，动态建造成本下降1.5%[43][45] - 绿城中国在“2021年中国城市居民居住满意度”调查中以88.7分在14座城市拿下总体满意度第一[44][46] - 绿城中国连续11年在“中国城市居民居住满意度”调查行业领先，连续9次获“顾客满意度领先品牌”称号[44][46] 特色业务发展 - 代建业务自2010年9月启动，2020年7月绿城管理控股有限公司分拆上市，巩固代建龙头地位，加速轻资产板块发展[10] - 截至2021年6月30日，绿城管理代建管理项目达334个，同比增长24.6%；合约项目总建筑面积达8400万平方米，同比提升14.6%；在建面积4365万平方米，同比增长12.6%[47] - 2021年当期在建面积结构中，私营企业委托项目占比26.1%；国有企业委托项目占比43.9%；政府委托项目占比30.0%[47] - 截至2021年6月30日，小镇业务已累计进入21座城市，在营在建特色小镇27个，确权规划总面积1192万平方米[47] - TOD业务已在杭州、宁波等城市累计落地近20个项目[48][51] - 未来社区业务期内在宁波和衢州落地2个项目，重点跟进35个项目[48][51] - 城市更新业务签约深圳光明等项目[48][51] 财务状况 - 期内，总借贷加权平均利息成本降至4.6%，较2020年上半年的5.2%下降60个基点[49][52] - 一年内到期债务比重较2020年末下降3.8个百分点，占总债务23.5%[49][52] - 2021年6月，公司签订3亿美元、3年期的无抵押双边贷款协议和6.4亿美元等额、3年期的无抵押银团贷款协议，利率仅LIBOR/HIBOR+2.51%[50][52] - 2021年上半年公司于境内完成债券公开发行共124.62亿元，平均利息成本为3.73%[50][52] - 截至2021年6月30日，公司累计已售未结转金额约为3207亿元，较2020年末增加675亿元[54] - 2021年上半年公司收入为361.35亿元，同比增长51.2%，其中物业销售收入占比87.9%，为317.45亿元，同比增长53.3%[54] - 2021年上半年物业收入结转面积为151.427万平方米，较2020年同期增长55.1%，结转收入的物业销售均价为每平方米20964元，与2020年同期基本持平[54] - 2021年公司预计全年新开工项目/分期总建面约1671万平方米，同比提升27%；竣工项目/分期总建面约990万平方米，同比提升30%[53] - 2021年下半年公司预计整体可售货源约1411万平方米，整体可售金额约为3090亿元，其中自投项目可售货源约904万平方米，可售金额约2312亿元[53] - 2021年上半年浙江地区项目实现物业销售收入180.82亿元，占总物业销售的57.0%，排名第一[57] - 2021年上半年公司高层公寓等销售收入为261.58亿元，占总物业销售的82.4%；别墅销售收入为53.74亿元，占比16.9%；写字楼销售收入为2.13亿元，占比0.7%[57] - 2021年上半年公司项目管理服务收入为9.92亿元，较2020年同期增长24.5%[58] - 2021年上半年公司设计和装修业务收入为14.21亿元，较2020年同期增加3.48亿元，增长32.4%[59] - 酒店运营收入3.53亿元，较2020年同期的2.13亿元上升65.7%[60][61] - 投资性物业租金收入0.91亿元，较2020年同期的0.67亿元上升35.8%[60][61] - 浙江、江苏、北京地区物业销售收入分别为180.82亿元、34.49亿元、33.75亿元，占比分别为57.0%、10.9%、10.6%[60] - 高层住宅等、别墅、写字楼销售收入分别为261.58亿元、53.74亿元、2.13亿元，占比分别为82.4%、16.9%、0.7%[60] - 项目管理服务收入9.92亿元，较2020年同期的7.97亿元上升24.5%[60] - 设计及装修收入14.21亿元，较2020年同期的10.73亿元上升32.4%[61] - 毛利79.35亿元，较2020年同期的61.84亿元增加28.3%；毛利率为22.0%，较2020年同期的25.9%下降3.9个百分点[62][65] - 其他收入14.36亿元，较2020年同期的15.57亿元下降7.8%[63][66] - 行政开支16.43亿元，相比2020年同期的14.47亿元上升13.5%[64][67] - 销售开支9.20亿元，相比2020年同期的6.24亿元上升47.4%[68] - 非房地产开发相关业务销售开支1.67亿元，较2020年同期的0.98亿元增加0.69亿元，上升70.4%[70][71] - 房地产开发相关业务销售开支7.53亿元，较2020年同期的5.26亿元增加2.27亿元，同比上升43.2%，费用占销售额比重较2020年同期下降11.1%[70] - 房地产开发相关业务人力资源成本3.28亿元，较2020年同期的2.10亿元增加

2020 年 報 Annual Report 綠城中國控股有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） 股票代碼 : 03900 目錄 002 公司簡介 004 公司資料 006 財務摘要 008 主席報告 012 物業組合 024 管理層討論與分析 040 董事及高級管理層履歷 050 環境及社會責任報告 087 企業管治報告 094 投資者關係 | 098 | 董事會報告 | | --- | --- | | 121 | 獨立核數師報告 | | 129 | 綜合損益及其他全面收益表 | | 130 | 綜合財務狀況表 | | 133 | 綜合權益變動表 | | 135 | 綜合現金流量表 | | 138 | 綜合財務報表附註 | | 287 | 釋義 | 公司簡介 綠城中國控股有限公司是中國領先的優質房產品開發及生活綜合服 務供應商，以優秀的產品質量、獨特的建築美學、以人為本的服 務保持行業領先地位。公司連續十六年榮獲「中國房地產百強企業 綜合實力TOP10」，客戶滿意度連續十年全國領先，獲多家行業主 流機構「產品力第一」的權威認可，多年榮獲「社會責任感企業」等殊 榮。 綠城中國控股有限公司於1995年1月在 ...

公司概况 - 公司连续十六年获「中国房地产百强企业综合实力TOP10」等称号，品牌综合价值868亿元人民币[3] - 公司股票代码为香港联交所03900[7] - 公司网址为www.chinagreentown.com和www.greentownchina.com[7] - 公司指綠城中國控股有限公司，於開曼群島註冊成立，股份於聯交所主板上市[159] - 綠城管理指綠城管理控股有限公司，股份於聯交所主板上市，股票代碼09979[159] - 綠城服務指綠城服務集團有限公司，股份於聯交所主板上市，股票代碼02869[159] - 九龍倉指九龍倉集團有限公司，股份於聯交所主板上市，股票代碼00004[160] - 新湖中寶指新湖中寶股份有限公司，於上海證券交易所上市，股票代碼600208[160] - 公司杭州總部位於中國浙江省杭州市杭大路1號黃龍世紀廣場A座10樓，郵編310007[162][164] - 公司香港辦事處位於香港中環皇后大道中16 - 18號新世界大廈1期14樓1406 - 1408室[163][164] - 公司杭州總部電話(86 - 571) 8898 8888，傳真(86 - 571) 8790 1717[162][164] - 公司香港辦事處電話(852) 2523 3138，傳真(852) 2523 6608[163][164] 股权结构 - 截至报告日期，九龙仓拥有公司已发行股本总额约22.4%的权益[4] - 截至报告日期，中交集团持有公司已发行股本总额约25.1%的权益，是单一最大股东[4] - 中交集團持有624,851,793股股份，佔已發行股本25.055%[52] - CCCG Holding (HK) Limited持有524,851,793股股份，佔已發行股本21.045%[52] - HSBC Trustee (C.I.) Limited、會德豐、九龍倉均持有557,554,793股股份，各佔已發行股本22.357%[52] - 黃偉、李萍、浙江新湖集團股份有限公司、新湖中寶股份有限公司、香港新湖投資有限公司均持有323,000,000股股份，各佔已發行股本12.951%[52] - 宋衛平合計持有224,680,924股股份權益，佔已發行股本9.009%[52] - 夏一波持有224,680,924股股份權益，佔已發行股本9.009%[52] - 截至2020年6月30日，董事张亚东持有公司股份及相关股份8270949股，占已发行股本0.332%[48] - 截至2020年6月30日，董事刘文生持有公司股份及相关股份7986129股，占已发行股本0.320%[48] - 截至2020年6月30日，董事李骏持有公司股份及相关股份3433573股，占已发行股本0.138%[48] - 截至2020年6月30日，董事周安桥持有公司股份及相关股份500000股，占已发行股本0.020%[48] 人事变动 - 朱玉辰先生于2020年4月17日获委任为公司董事[5] - 徐瑛女士和伍秀薇女士于2020年3月20日获委任为公司联席公司秘书[7] - 柯煥章先生、史習平先生辞任独立非执行董事，邱东先生、朱玉辰先生于2020年4月17日获委任为独立非执行董事，武亦文先生于2020年5月26日获委任为非执行董事[60] - 董事会主席张亚东先生、执行董事刘文生先生及执行董事郭佳峰先生于2020年7月9日获委任为公司附属公司绿城管理控股有限公司之非执行董事[60] 业务发展 - 公司于2020年7月10日正式分拆绿城管理控股有限公司在联交所主板上市[4] - 成功拆分旗下绿城管理于港交所主板上市，加快轻资产板块规模增长和利润提升[11] - 绿城管理于2020年7月10日正式在联交所主板分拆上市，成为“中国代建第一股”[17] - 2020年7月10日，集团附属公司绿城管理于香港联交所主板上市，发行5.25316亿股新股份，公司持股约73.17%，全球发售所得款项约12.131亿港元[39] - 2020年7 - 8月，绿城管理上市行使超额配股权后所得款项净额约为1,258.8百万港元[158] - 通过增发引入战略投资者新湖中宝，优化混合所有制企业模式，改善资本结构[11] - 与绿城服务携手成立「绿城生活服务委员会」，实现生活服务领域的战略协同与业务融合[11] - 7月21日，公司和绿城服务携手成立“绿城生活服务委员会”[13] - 2020年优化组织架构并设立10大业务委员会，提升管理决策效率[11] - 公司土地储备总建筑面积超4801万平方米，分布于多个区域，其中长三角区域占比高，浙江（除杭州）、杭州、江苏占比分别为25.6%、9.5%、12.0%[8][9] - 2020年上半年新增货值达人民币1756亿元，新增土储预期项目平均利润率显著提升，当年转化率大幅改善[11] - 2020年上半年新增项目43个，总建筑面积约1097万平方米，预计新增货值1756亿元，其中归属集团权益约1012亿元[13] - 新增土地平均楼面价约每平方米6813元，新增货值近25%预计可于当年实现销售转化[13] - 2020年上半年通过收并购方式获取项目12个，预计货值738亿元，占比42%[13] - 新增土储可售货值中，一二线核心城市占比约75%，长三角占比63%[13] - 新拓项目预期净利润合计近180亿元，平均净利润率同比提升约3个百分点[13] - 2020年上半年新增土地储备项目43个，总建筑面积1096.7038万平方米，总土地成本64.774亿元[14] - 截至2020年6月30日，公司共有土地储备项目172个，总建筑面积约4801万平方米，权益面积约2798万平方米，总可售面积约3297万平方米，权益可售面积约1908万平方米，楼面地价平均成本约为每平方米人民币6234元，一二线城市可售货值占比达74%[15] - 公司积极开展特色业务，已在多个城市累计落地13个TOD项目，成功中标杭州3个老旧小区更新改造项目、落地衢州首个未来社区项目[16] - 2020年上半年，小镇业务新增货值人民币339亿元，截至2020年6月30日，已进入17座城市，确权规划总面积893万平方米，预计下半年落地5至8个项目，新增货值人民币200亿元[16] - 2020年上半年，代建业务规模加速扩展，截至6月30日，代建管理项目合计达268个，合约项目总建筑面积约7331万平方米[17] 财务业绩 - 本期公司取得收入人民币238.96亿元，较2019年同期增加人民币52.38亿元，上升28.1%[11] - 实现净利润人民币31.30亿元，较2019年同期有变化（文档未提及2019年同期净利润具体对比数据）[11] - 公司股东应占利润为20.96亿元，较2019年同期的20.58亿元略有增加，同比增长43%[12] - 截至2020年6月30日，集团累计取得总合同销售面积约431万平方米，同比增长7%；总合同销售金额约912亿元，同比增长23%，回款率为95%[12] - 2020年上半年投资项目合同销售面积约265万平方米，合同销售金额约661亿元，同比增长34%[12] - 2020年上半年代建项目累计取得合同销售面积约166万平方米，合同销售金额约251亿元[12] - 2020年下半年公司预计整体可售货源约1308万平方米，整体可售金额约为2722亿元 [20] - 2020年下半年投资项目可售货源约790万平方米，可售金额约2028亿元 [20] - 2020年下半年代建项目预计可售货源约518万平方米，可售金额约694亿元 [20] - 公司本期收入为238.96亿元，较2019年同期的186.58亿元增加28.1%，主要因物业销售收入增加[21] - 本期物业销售收入207.14亿元，占总收入86.7%，较2019年同期的158.89亿元增加30.4%[21] - 本期物业收入结转面积为976,036平方米，较2019年同期增长2.8%；结转收入的物业销售均价为每平方米21,222元，较2019年同期上升26.8%[21] - 浙江地区项目物业销售收入131.48亿元，占比63.5%，位居首位[23] - 公司本期实现项目管理服务收入7.97亿元，与2019年同期的9.90亿元下降19.5%[24] - 本期公司实现毛利61.84亿元，较2019年同期增加3.6%；毛利率为25.9%，较2019年同期下降6.1个百分点[24] - 本期公司发生行政开支14.47亿元，相比2019年同期增加0.42亿元，上升3.0%[24] - 本期公司实现设计及装修收入10.73亿元，与2019年同期的11.58亿元减少7.3%[24] - 本期公司实现酒店运营收入2.13亿元，与2019年同期的3.93亿元减少45.8%[24] - 本期公司取得其他收入15.57亿元，较2019年同期增加1.95亿元，上升14.3%[24] - 非房地产开发相关业务行政开支4.52亿元，较2019年同期增加0.46亿元，上升11.3%；非房地产开发相关收入从27.69亿元增至31.82亿元，费率下降3.3%[25] - 销售开支6.24亿元，较2019年同期下降0.41亿元，下降6.2%；其中房地产开发相关业务销售开支5.26亿元，较2019年同期减少0.06亿元，费率下降20.7%；非房地产开发相关业务销售开支0.98亿元，较2019年同期减少0.35亿元，下降26.3%，费率下降36.4%[25] - 折旧摊销费2.80亿元，与2019年同期基本持平[25] - 计入简明综合损益及其他全面收益表的利息支出为12.52亿元（2019年同期：8.01亿元）；总利息开支为38.29亿元，较2019年同期增加8.43亿元；加权平均利息成本为5.2%，较2019同期的5.4%有所下降；资本化利息为25.77亿元，资本化率为67.3%，较2019年同期的73.2%有所下降；利息收入为13亿元（2019年同期：7.43亿元），利息净额为25.29亿元，较2019年同期增加12.8%[26] - 分占合营企业业绩盈利0.70亿元，分占联营公司业绩盈利4.02亿元，合共盈利4.72亿元，与2019年同期基本持平[27] - 合营企业及联营公司结转物业销售收入合计74.64亿元，较2019年同期下降29.7%；物业收入结转面积为270,114平方米，较2019年同期减少31.4%[27] - 本期税项含5.89亿元土地增值税（2019年同期8.65亿元）和9.29亿元企业所得税（2019年同期11.49亿元），企业所得税实际税负26.5% [29] - 2020年6月30日集团合同负债余额881.21亿元，较2019年12月31日增加117.96亿元，上升15.5% [29] - 2020年6月30日合营企业及联营公司合同负债余额681.56亿元，较2019年12月31日增加175.44亿元，上升34.7% [29] - 2020年6月30日净负债490.03亿元（2019年12月31日436.83亿元），净资产负债率66.1%，较2019年12月31日的63.2%略有上升 [29] - 2020年6月30日一年内到期借贷余额347.88亿元，占总借贷31.1%（2019年12月31日36.6%） [29] - 2020年4月公司进行多笔收购，产生收益增加净利润3.24亿元 [30] - 本期因人民币贬值计提汇兑净亏损2.66亿元，无实际现金流出 [31] - 2020年6月30日抵押贷款保证为332.88亿元（2019年12月31日356.51亿元） [32] - 2020年6月30日集团已订约资本开支但未拨备的承担为387.32亿元（2019年12月31日307.69亿元） [34] - 2020年上半年基本每股盈利和摊薄每股盈利均为人民币0.65元，2019年同期为人民币0.67元[65] - 于2020年6月30日，非流动资产为384.20亿元，较2019年末的363.64亿元有所增加[66] - 于2020年6月30日，流动资产为3368.79亿元，较2019年末的3006.32亿元有所增加[66] - 于2020年6月30日，流动负债为219.49亿元，较2019年末的202.29亿元有所增加[66] - 2020年上半年其他收入为15.57亿元，较2019年同期的13.62亿元有所增加[65] - 2020年上半年财务费用为12.52亿元，较2019年同期的8.01亿元有所增加[65] - 2020年上半年分佔合營企業業績为6995.1万元，2019年同期

公司荣誉与品牌价值 - 公司连续十五年荣获“中国房地产百强企业综合实力 TOP10”称号，品牌价值达人民币521亿元[4] - 公司连续十六年荣膺“中国房地产公司品牌价值 TOP10（混合所有）”称号[4] - 公司连续八年被评为“中国房地产顾客满意度领先品牌”[4] 公司业绩与财务表现 - 2019年收入为人民币61,592,939千元，同比增长2.1%[12] - 2019年本公司股东应占利润为人民币2,480,232千元，同比增长22.4%[12] - 2019年权益总额为人民币69,155,472千元，同比增长15.0%[12] - 2019年毛利为人民币15,640,408千元，同比增长13.7%[13] - 2019年除税前利润为人民币9,953,126千元，同比增长25.9%[13] - 2019年本年利润为人民币3,935,422千元，同比增长65.7%[13] - 2019年资产总额为人民币337,092,118千元，同比增长20.5%[14] - 2019年负债总额为人民币267,936,646千元，同比增长22.0%[14] - 2019年合同销售额和投资新增货值均超过人民币2,000亿元[15] - 2019年客户满意度连续九年保持全国重点城市第一[15] - 2019年公司收入为人民币615.93亿元，较2018年增长2.1%[44] - 2019年物业销售收入为人民币544.33亿元，占总收入的88.4%，较2018年略有下降[44] - 2019年物业收入结转面积为2,970,491平方米，较2018年减少12.5%[44] - 2019年物业销售均价为每平方米人民币18,325元，较2018年上升12.5%[44] - 2019年浙江地区项目实现销售收入人民币266.50亿元，占比49.0%，位居首位[46] - 2019年公司实现项目管理服务收入人民币18.29亿元，较2018年增长33.9%[46] - 2019年公司实现酒店运营收入人民币8.78亿元，同比增长13.1%[47] - 投资性物业租金收入人民币1.64亿元，同比增长92.9%[47] - 其他收入人民币26.67亿元，同比增长43.4%[47] - 毛利人民币156.40亿元，同比增长13.7%[47] - 毛利率25.4%，较2018年的22.8%有所增长[47] - 销售开支人民币20.97亿元，同比增长13.7%[49] - 财务费用人民币60.09亿元，同比增长10.9%[49] - 合营企业及联营公司结转物业销售收入合计人民币262.01亿元，同比增长8.3%[49] - 合营企业及联营公司结转物业销售均价每平方米人民币23,626元，同比增长27.8%[49] - 资本化利息人民币44.38亿元，资本化率为73.9%，较2018年的71.3%有所提升[48] - 2019年合營企業及聯營公司結轉收入總計262.01億元，銷售面積1,108,984平方米，銷售均價23,626元/平方米[50] - 2019年稅項費用包括土地增值稅40.25億元和企業所得稅19.93億元，企業所得稅實際稅負為31.8%[51] - 2019年合同負債餘額為763.25億元，同比增加15.2%，合營企業及聯營公司合同負債餘額為506.12億元，同比增加30.2%[55] - 2019年銀行存款及現金為518.94億元，總借貸為955.77億元，淨負債為436.83億元，淨資產負債率為63.2%[56] - 2019年計提減值虧損總計13.11億元，包括物業減值5.14億元和應收款減值7.97億元[53][54] - 2019年收購上海新湖房地產35%股權，交易對價5.5億元，增加淨利潤2.12億元[57] - 2019年金融機構授信總額為2,384億元，尚有可使用額度1,457億元[56] - 2019年抵押貸款保證為356.51億元，資本承擔為307.69億元[57] - 2019年匯兌淨虧損為2.68億元，無實際現金流出[57] - 2019年資產抵押總值為958.68億元[57] - 公司目前没有重大的资本开支计划[58] 公司战略与业务布局 - 公司拥有超过3,873万平方米总建筑面积的优质土地储备[6] - 公司年合同销售额超人民币2,000亿元，总资产规模超人民币3,000亿元[6] - 公司业务范围涉及20多个省、自治区及直辖市，营造800余个美丽园区[6] - 公司重点布局中国一二线及优质三四线城市，推进特色小镇、运动赛事类项目及TOD项目等特色项目落地[6] - 公司坚持混合所有制的创新与实践，以“品质为先，兼顾其他”为发展原则[6] - 公司在一二线城市和长三角区域的储备货值明显增加，抗风险能力进一步加强[16] - 公司计划到2025年实现规模超过人民币5,000亿元的战略目标[16] - 绿城代建业务规模已是全国第一，继续扩大发展空间[16] - 公司财务统筹趋于稳健，债务结构进一步优化，综合融资成本较低[16] - 公司计划从“传统房产开发商”向“理想生活综合服务商”全面转型[16] - 公司将重點布局重資產、輕資產及「綠城+」三大業務主航道[41] - 公司將堅持重資產板塊的主營業務，繼續加大收併購力度、大力開展特色業務並提升招拍掛投資力度與質量[42] - 公司將拓展輕資產板塊的發展空間，樹立綠城代建子品牌，升級現有代建模式並完善管理機制[42] - 2020年公司整体可售货源约1,696万平方米，整体可售金额约人民币3,583亿元[43] - 2020年投资项目可售货源约1,045万平方米，可售金额约人民币2,674亿元[43] - 2020年一二线城市可售货源约772万平方米，可售金额约人民币2,124亿元，占投资项目可售金额的79%[43] - 2020年代建项目预计可售货源约651万平方米，可售金额约人民币909亿元[43] 公司土地储备与项目分布 - 公司总建筑面積超过3,873万平方米，分布于多个城市和区域[17] - 杭州地区建筑面積占比9.4%，浙江（除杭州）地区建筑面積占比27.4%[17] - 长三角地区（除浙江）建筑面積占比9.9%，环渤海区域建筑面積占比19.6%[17] - 珠三角区域建筑面積占比4.3%，成渝地区建筑面積占比3.8%[17] - 海外地区建筑面積占比2.2%，其他地区建筑面積占比23.4%[17] - 杭州武林壹號寫字樓的權益為50%，土地面積為18,805平方米，建築面積為108,625平方米[20] - 杭州望江寫字樓的權益為100%，土地面積為9,096平方米，建築面積為51,866平方米[20] - 杭州中心城市綜合體的權益為45%，土地面積為22,566平方米，建築面積為245,709平方米[20] - 杭州翡翠城高層住宅、酒店的權益為45%，土地面積為165,705平方米，建築面積為404,010平方米[20] - 杭州隱廬多層住宅、別墅的權益為90.16%，土地面積為60,452平方米，建築面積為115,373平方米[20] - 杭州桃源小鎮高層住宅、多層住宅、別墅的權益為80%，土地面積為213,838平方米，建築面積為192,964平方米[20] - 杭州楊柳郡高層住宅的權益為25.56%，土地面積為42,593平方米，建築面積為186,137平方米[20] - 杭州沁園高層住宅的權益為26%，土地面積為31,685平方米，建築面積為114,769平方米[20] - 杭州西溪雲廬別墅的權益為20%，土地面積為42,357平方米，建築面積為96,140平方米[20] - 杭州雲栖桃花源高層住宅、別墅的權益為50%，土地面積為160,209平方米，建築面積為293,655平方米[20] - 上海地区物业组合总土地面积为103,382平方米，总建筑面积为522,556平方米[23] - 江苏地区物业组合总土地面积为874,190平方米，总建筑面积为2,441,135平方米[24] - 安徽地区物业组合总土地面积为353,595平方米，总建筑面积为909,527平方米[25] - 环渤海区域物业组合总土地面积为3,727,455平方米，总建筑面积为7,583,303平方米[26] - 珠三角区域物业组合总土地面积为485,625平方米，总建筑面积为1,669,143平方米[27] - 成渝地区物业组合总土地面积为510,594平方米，总建筑面积为1,455,049平方米[28] 公司股东与股权结构 - 公司引入九龙仓集团作为战略性股东，持股约24.9%[4] - 公司引入中国交通建设集团有限公司作为战略股东，持股约28.8%，为单一最大股东[4] - 中交集团持有624,851,793股股份，占公司已发行股本的28.783%[184] - CCCG Holding (HK) Limited持有524,851,793股股份，占公司已发行股本的24.176%[184] - HSBC Trustee (C.I.) Limited持有540,589,293股股份，占公司已发行股本的24.901%[184] - 宋衞平先生及其配偶夏一波女士合计持有224,680,924股股份，占公司已发行股本的10.350%[184][187] - Delta House Limited持有116,530,924股股份，占公司已发行股本的5.368%[184] - 2016年購股權計劃可供發行的購股權總數為107,352,819股，佔公司已發行股本約4.95%[189] - 2016年購股權計劃於2026年6月16日屆滿[189] - 2016年購股權計劃的行使價不少於以下各項的較高者：(i)本公司股份於授出日期在聯交所每日報價表所示的收市價；(ii)本公司股份於緊接授出日期前5個營業日在聯交所每日報價表所示的平均收市價；及(iii)股份的面值[189] - 宋衞平先生於2019年7月11日辭任董事[188] - 吳天海先生於2019年7月11日獲委任為董事[188] - 2019年公司根据2006购股权计划已授出、已行使及已注销的购股权总数为34,519,500股[190] - 2019年公司根据2016购股权计划已授出、已行使及已注销的购股权总数为108,900,000股[191] - 2019年公司购股权计划中，28,805,000股购股权已注销，12,345,000股购股权已失效[192] - 公司采用二项式估值模式及柏力克舒尔斯期权定价模式为所授购股权估值[193] 公司项目与合作 - 公司于2019年1月4日与中交城市投资等合作开发广州市南沙区住宅物业，土地总占地面积约45,234平方米，土地代价总额为人民币991,500,000元[197] - 公司于2019年1月14日与中交二公局第五工程签订建造协议，进行西安全运村3、4、7、8地塊（三期）的建造工程，代價为人民币416,487,047.06元，总建筑面积约222,076平方米[197] - 公司于2019年3月19日与中交一公局签订合作协议，提供河南省海口市藥谷人才房項目EPC的項目管理服務，收取总项目建設管理服务