公司融资表现 - 公司成功发行第四期10亿元中期票据，票面利率降至3.94%，为近两年3年期票据最低水平 [1] - 国有大行和主要股份制银行均有参与投资，反映出市场对公司治理优化和股东支持的积极预期 [1] - 6月10日发行的3年期中票利率3.94%，较4月份发行的4.2%下降26个基点，创2022年7月以来新低 [3] - 年内累计完成六次信用债融资(含两次转售)，总额达55亿元，融资渠道持续畅通 [3] 股东治理与市场预期 - 中交集团作为第一大股东过去治理协同温和，未能完全享受央企背景估值溢价 [1] - 刘成云上任被视为中交集团与公司协同进入实质性阶段的信号 [1] - 投资者将公司与招商蛇口、保利发展等央企背景房企对比，关注融资定价竞争力 [2] - 董事会主席刘成云表示未来将与中交集团取长补短、优势互补 [2] - 执行总裁耿忠强认为融资利率下降反映了资本市场对公司治理结构优化的正向预期 [4] 信用质量与产品力 - 公司信用评级和融资利率有继续优化空间，若与中交集团协同进一步增强 [2] - 产品力长期积淀与品牌认知强化使公司在市场调整周期中保持较高信用水平 [2] - 中指研究院数据显示5月信用债发行主体主要为保利发展等央国企，市场关注安全边际 [3] - 获得长期限、低利率融资的房企需具备治理稳定、项目兑现能力强、品牌认知度高等优势 [3] 发展战略与稳定性 - 公司在股东大会上释放"稳中求进"的发展态度 [4] - 董事会主席刘成云强调公司战略延续性，扩张发展不依赖个人意志 [4] - 管理层稳定性与公司连续性被视为核心发展方向 [4]

杭州土地市场表现 - 2025年上半年杭州土地出让金达1198.8亿元，成为全国首个突破千亿元的城市，领先第二名北京400多亿元[4][10][11] - 杭州土地成交均价1.9万元/平方米，较2024年同期1.3万元/平方米显著提高，平均溢价率达31.8%，最高溢价率达115%[14] - 2025年上半年杭州累计成交201块土地，平均溢价率31.8%为全国一二线城市最高[4] 房地产市场供需 - 2025年前4个月杭州新建住宅成交金额同比增长12%，商品房连续12个月供不应求[5][19] - 2025年5月杭州商品房供应4187套，成交4553套，自2024年6月以来连续12个月成交量大于供应量[3][19] - 2025年一季度杭州新建住宅成交面积84.1万平方米同比增长7.4%，成交金额498亿元同比增长10.3%[21] 土地市场特点 - 2025年一季度杭州住宅用地单价多次刷新纪录，从6.5万元/平方米升至8.8万元/平方米[13] - 土地供应聚焦核心区域，上半年成交地块主要集中在钱塘、萧山等区域[13] - 民企滨江集团贡献约三分之一土地出让金，与绿城中国合计贡献超一半[15] 产业发展与人口 - 杭州拥有420个研发中心、44家独角兽企业，占浙江省八成[3][29] - 2024年杭州常住人口达1262.4万，较2023年增加10.2万[29] - 杭州已形成能源、AI、生物医药、高端装备等多个产业集群[29] 政策影响 - 2024年10月杭州取消"双限"政策后，土地价格逐步回归市场价值，2025年地王频现[23] - "双限"取消后一二手房价格倒挂情况改善，套利空间逐步消失[24] - 杭州善于根据市场变化灵活调整土地供应数量和质量[21]

西安楼市新政 - 核心政策包括12条措施 从供需两端促进房地产市场平稳健康发展 [4] - 需求端：允许提取公积金直接支付新房首付款 省内及关中平原城市群缴存职工可享受本地同等公积金贷款权益 [1][4] - 需求端：推动一二手房联动 实施"以旧换新"、团购活动 落实个税退税及家装补贴政策 规范中介服务并降低费用 [4] - 供给端：优化土地供应标准 优先配套齐全地块 调整容积率等指标 允许分期缴纳土地出让金（首月50% 剩余一年内缴清）支持"拿地即开工" [5] - 供给端：推进"好房子"建设标准 鼓励企业自主下调容积率 扩大绿化及阳台面积比例 部分公共空间不计入容积率 [6] - 金融支持：落实差异化住房信贷政策 引导降低购房成本 扩大房企"白名单"覆盖 加强商办项目融资支持 [5][7] 土地市场动态 - 6月19日西安3宗住宅用地均底价成交 总成交金额28.24亿元 总规划建筑面积31.18万㎡ [2][8] - 高新区地块由绿城竞得 面积5.63万㎡ 规划建面15.77万㎡ 容积率2.8 成交总价17.68亿元 楼面价11211元/㎡ [9] - 未央区两宗相邻地块分别由保亿置业和绿城竞得 总价5.3亿/5.26亿 楼面价6924元/㎡/6782元/㎡ 容积率均为2.5 [9][10] 行业影响分析 - 新政被评价为"内容丰富、针对性强" 预计显著推动西安房地产市场发展 [3][7] - 政策体现中央"止跌回稳"导向 预计更多城市将跟进优化房地产政策 [3][7]

土地出让情况 - 西安6月19日出让3宗住宅用地 总土地出让面积11 8万㎡ 总规划建筑面积31 18万㎡ [1] - 3宗宅地均以底价成交 总成交金额28 34亿元 [1] 绿城拿地情况 - 绿城拿下高新区和未央区两宗宅地 成交金额分别为17 68亿元和5 26亿元 [1] - 高新区宅地成交楼面价11211元/㎡ 未央区宅地成交楼面价6782元/㎡ [1] 区域分布 - 出让地块中2宗位于未央区 1宗位于高新区 [1]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动，6月3日公布初选入围项目，采用专家评审与网络票选结合的方式评选最终奖项[1] - 奖项包括"全国十大高端/轻奢/品质作品"和"全国好房子综合奖"，结果将于6月末公布[1][14] - 克而瑞连续八年聚焦行业产品力研究，涵盖产品力、产品系、客户需求及交付力测评，推动行业升级[14] 入围项目案例 高端项目 - 福州保利天瓒：鼓楼内环滨水豪宅，现代风格高层住宅，定位国际艺奢[1][2] - 广州保利天奕：保利发展开发，现代风格高层住宅[2] - 上海潮鸣东方：绿城中国30周年作品，现代风格高层住宅，定位上海西岸生息社区[3] - 余姚臻园：绿城中国开发，新中式风格合院[4][7] 品质项目 - 重庆龙湖·观萃：龙湖集团开发，四代美学奢宅，新中式风格合院[7][9] - 北京长安华曦府：中国电建地产开发，现代风格高层住宅，五大亮点构筑产品力[10] - 台州江映云邸：玉环城建与金地集团合作开发，现代风格小高层/高层住宅，定位湖景美学大宅[10][11] 行业动态 - 克而瑞通过微信公众号"克而瑞产品测评"于6月8日-15日陆续发布入围项目案例[12] - 测评旨在传递优秀企业产品理念，为行业提供可借鉴的价值参考[14]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动，初选入围项目于6月3日揭晓，采用专家评审与网络票选结合方式评选最终奖项[1] - 奖项设置包括"全国十大高端/轻奢/品质作品"和"全国好房子综合奖"，结果将于6月末公布[1][11] - 克而瑞已连续八年跟踪行业产品力建设，研究维度从产品力、产品系扩展到客户需求和交付力测评[9][11] 高端入围项目案例 - **武汉新希望·D10黑珍珠**：一线临江高层住宅，现代风格顶奢大宅，定位"极奢之作"[1][2] - **苏州蠡棠森屿**：越秀地产开发的高层+洋房住宅，以垂直森林概念重塑苏州园林3.0时代人居[5] 轻奢入围项目案例 - **重庆长嘉外滩｜国瑞·长江赋**：国瑞阳光开发的第四代住宅，位于两江四岸核心区，现代风格滨江创新宅[3] - **广州越秀·珑悦西关**：越秀地产现代风格高层住宅，百日清盘的广府系首作，复兴西关广府格调[3][4] 品质入围项目案例 - **长沙招商揽阅**：招商蛇口开发的现代雅奢高层住宅，打造全场景理想生活样本[6][7] - **西安绿城熙海棠**：绿城中国开发的低密四代生态住区，包含合院(现代东方风格)和高层(现代风格)产品[7][8] - **杭州汀岸印月轩**：绿城中国现代风格高层住宅项目，主打江河景观资源[8][9] 行业研究动态 - 克而瑞计划在6月8-15日通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布入围项目案例[9][10] - 测评体系持续升级，旨在传递先进产品理念，推动行业产品力建设[11]

销售表现 - 2025年5月公司自投项目销售面积42万方同比下降14.3%但销售金额186亿元同比增长14.8% [1] - 1-5月自投项目累计销售面积180万方同比下降15.1%销售金额654亿元同比下降3.8%权益销售金额444亿元权益比68% [2] - 1-5月累计销售均价36333元/平米同比增长13.3%代建签约销售金额311亿元同比增长1.0%签约面积233万方同比下降2.1% [2] - 公司1-5月总合同销售面积413万方销售金额965亿元行业排名第5 [2] 土地储备 - 2025年5月新增杭州/西安/佛山/舟山4宗地计容建面45万方权益拿地金额39亿元 [2] - 1-5月累计新增30宗地计容建面300万方权益拿地金额373亿元权益拿地强度84% [2] 融资情况 - 1-5月发行三期共30亿元中票票面利率4.2%-4.37%融资成本保持低位 [2] - 2月发行三年期5亿美元优先票据为2022年以来亚洲最大房地产美元债认购倍数达4.3倍 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润33.3/45.4/54.3亿元对应EPS 1.31/1.79/2.14元当前PE 6.6/4.8/4.0倍 [1]

房地产/房地产开发 绿城中国（03900.HK） 单月销售金额实现增长，拿地强度保持高位 2025 年 06 月 10 日 投资评级：买入（维持） | 日期 | 2025/6/9 | | --- | --- | | 当前股价(港元) | 9.400 | | 一年最高最低(港元) | 13.780/0.000 | | 总市值(亿港元) | 238.72 | | 流通市值(亿港元) | 238.72 | | 总股本(亿股) | 25.40 | | 流通港股(亿股) | 25.40 | | 近 3 个月换手率(%) | 40.89 | 股价走势图 数据来源：聚源 -60% -30% 0% 30% 60% 90% 2024-06 2024-10 2025-02 绿城中国 恒生指数 相关研究报告 《减值影响净利表现，周转提速，坚 决布局核心城市—港股公司信息更新 报告》-2025.4.1 《减值影响业绩表现，拿地强度维持 高 位 — 港 股 公 司 信 息 更 新 报 告 》 -2025.2.11 《销售拿地表现亮眼，行业排名持续 攀 升 — 港 股 公 司 信 息 更 新 报 告 》 -2025.1.10 ——港股公 ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 绿城中国销售保持稳健，拿地强度维持高位，自投代建业务齐头并进，土储充裕结构优质 维持盈利预测，预计2025 - 2027年公司归母净利润为33.3、45.4、54.3亿元，对应EPS为1.31、1.79、2.14元，当前股价对应PE为6.6、4.8、4.0倍 看好公司低毛利项目结转完成后盈利回升，维持“买入”评级 [5] 销售情况 - 2025年5月，公司分期推出13个自投项目，总推盘面积约29万方，实现自投项目销售面积42万方，同比下降14.3%，销售金额186亿元，同比增长14.8% [6] - 1 - 5月，公司自投项目累计销售面积180万方，同比下降15.1%，销售金额654亿元，同比下降3.8%；权益销售金额444亿元，销售权益比68%；累计销售均价36333元/平米，同比增长13.3% [6] - 2025年1 - 5月代建签约销售金额311亿元，同比增长1.0%；签约销售面积233万方，同比下降2.1% [6] - 公司1 - 5月累计合同销售面积413万方，销售金额965亿元，销售金额排名行业第5 [6] 拿地情况 - 2025年5月，公司在杭州、西安、佛山、舟山新增4宗土地储备，新增计容建筑面积45万方，权益拿地金额约39亿元 [7] - 1 - 5月，公司新增拿地30宗，新增计容建面300万方，权益拿地金额373亿元，权益拿地强度达84%，拿地强度维持高位 [7] 融资情况 - 公司1 - 5月成功发行了三期共30亿元中期票据，票面利率4.2% - 4.37%，融资成本保持低位 [8] - 公司于2月成功发行三年期5亿美元优先票据，为2022年以来亚洲规模最大的房地产美元债，认购倍数达4.3倍，受市场认可度高 [8] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 131,383 | 158,546 | 161,760 | 167,656 | 175,301 | | YOY(%) | 3.3 | 20.7 | 2.0 | 3.6 | 4.6 | | 净利润(百万元) | 3,118 | 1,596 | 3,325 | 4,541 | 5,427 | | YOY(%) | 13.1 | (48.8) | 108.3 | 36.6 | 19.5 | | 毛利率(%) | 13.0 | 12.8 | 13.2 | 14.0 | 14.8 | | 净利率(%) | 7.4 | 4.5 | 4.2 | 5.3 | 5.8 | | ROE(%) | 8.6 | 4.4 | 8.6 | 11.5 | 13.5 | | EPS(摊薄/元) | 1.23 | 0.63 | 1.31 | 1.79 | 2.14 | | P/E(倍) | 7.0 | 13.7 | 6.6 | 4.8 | 4.0 | | P/B(倍) | 0.6 | 0.6 | 0.6 | 0.6 | 0.5 | [10]

端午楼市表现 - 端午楼市表现超出预期，部分楼盘成交活跃，人气旺盛 [1] - 天河区保利天曜在5小时内成交6套总价千万元以上单位，端午期间成交超4.3亿元 [2] - 珠江新城凯旋新世界广粤观邸新品首发当天成交一套200多平方米单位，价格近半亿元 [4] - 海珠区绿城馥香园端午假期成交达5亿元，琶洲保利天奕首日成交2亿元 [6] - 番禺区龙湖亚伦·央璟颂端午假期到访478组，成交39套，成交额超1.5亿元 [6] 楼盘销售情况 - 部分5月已推售楼盘在端午期间持续热销，行情表现良好 [8] - 天河区珠江·天河都荟尾货期仍有成交，买家二次看房后现场购下400多万元单位 [8] - 白云区越秀·云萃端午期间正式开放，到访量过千组，冻资超200组 [10] 市场分化现象 - 中心片区楼盘冷热分化明显，热门楼盘持续热销，部分项目成交乏力 [10] - 海珠区中建天钰2月开盘至6月3日仅售10套，而同区域热门项目网签已过百套 [10] - 产品力接近情况下，配套确定性高的项目更受市场追捧 [10]