行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，二十届四中全会提到推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力[5] - 2025年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（26/1/3-26/1/9）房地产（申万）板块指数上升5.1%，跑赢主要市场指数（上证指数+3.8%，深证成指+4.4%，创业板指+3.9%，沪深300+2.8%）[5][8] - 个股方面，涨幅前五分别为：城建发展(+34.5%)、盈新发展(+22.0%)、上实发展(+20.8%)、*ST荣控(+19.7%)、*ST阳光(+16.0%)[5][8] - 个股方面，跌幅后五分别为：海南机场(-7.9%)、光明地产(-7.2%)、和展能源(-5.5%)、首开股份(-5.0%)、中国武夷(-2.0%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周表现**：本周（1.3-1.9），42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降46.7%，同比下降41.3%[12] - **分能级当周环比**：一线城市（4城）成交35.2万平米，环比下降45.0%；二线城市（15城）成交71.6万平米，环比下降55.3%；三四线城市（23城）成交29.7万平米，环比下降7.5%[12] - **当月累计表现**：1月截至本周（1.1-1.9），42个重点城市新房合计成交155万平米，环比上月同期下降30.1%，同比下降46.6%，年初至今累计成交同比下降46.6%[19] - **分能级当月累计同比**：一线城市累计成交同比下降47.6%；二线城市累计成交同比下降50.8%；三四线城市累计成交同比下降32.0%[19] 数据跟踪：二手房成交 - **当周表现**：本周（1.3-1.9），21个重点城市二手房合计成交206万平米，环比上升25.4%，同比下降13.2%[33] - **分能级当周环比**：一线城市（3城）成交77.4万平米，环比上升0.8%；二线城市（9城）成交110.8万平米，环比上升42.1%；三四线城市（9城）成交17.6万平米，环比上升88.2%[33] - **当月累计表现**：1月截至本周（1.1-1.9），21个重点城市二手房合计成交214万平米，环比上月同期下降16.1%，同比下降23.9%，年初至今累计成交同比下降23.9%[37] - **分能级当月累计同比**：一线城市累计成交同比下降30.3%；二线城市累计成交同比下降21.1%；三四线城市累计成交同比下降5.9%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：国务院常务会议部署实施财政金融协同促内需一揽子政策，提出要扩大公租房保障范围[49]；2026年央行工作会议强调继续实施适度宽松货币政策，发挥增量政策和存量政策集成效应[49] - **因城施策**：上海住建委进一步健全公平竞争审查机制、规范工程招标代理行为[49]；河南省支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房[49] - **公积金政策**：沈阳将首付15%政策期限延长至2026年底，商转公贷款限额由60%提至80%[49]；成都将公积金购房代际互助政策延续至2026年底[49] - **土地市场**：上海2026年首拍收金45.7亿元，越秀地产拿下浦东新区地块[50]；北京丰台区2026年计划供应10宗地块，多为城中村、棚户区改造项目[50] 公司动态 - **销售业绩（2025年12月单月）**：保利发展121.6亿元(-18.9%)；招商蛇口258.4亿元(-14.5%)；新城控股13.5亿元(-57.8%)；中国金茂128.2亿元(-16.0%)；金地集团24.0亿元(-54.5%)；绿城中国197亿元(-9.2%)；中国海外发展398.3亿元(-1.0%)[51] - **融资活动**：中国海外发展公开发行2026年第一期公司债券，规模不超过25亿元，品种一（3年期）票面利率区间1.60%-2.60%，品种二（5年期）区间1.80%-2.80%[51] - **人事变动**：万科A郁亮因到龄退休，辞去公司董事、执行副总裁职务[51] - **其他**：贝壳-W于1月2日至1月8日期间连续进行股份回购[53] 投资建议与关注标的 - 报告建议关注以下五类标的[5]： 1. **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋 2. **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设 3. **地产转型**：衢州发展 4. **二手房中介**：贝壳 5. **物管企业**：招商积余、华润万象生活

文章核心观点 - 2025年12月，30家重点上市房企销售环比改善，22家实现单月业绩环比增长，但全年累计业绩仅少数公司实现增长，行业未来需注重精细化运营和产品创新以应对结构性需求[5] - 房企年末拿地态度谨慎，投资金额环比增长但楼面价下降，投资策略聚焦核心一二线城市优质地块，央国企是土地市场主力[7][11][12] - 2025年房企融资总量处于较低水平，但融资成本同比下降，境内债券融资成本降低而境外融资成本上升[13] - 行业深度调整期，多家房企推进组织架构调整与人事变动，旨在强化管控、聚焦核心业务并提升运营效率[16][17] 合约销售 - **单月销售环比改善**：2025年12月，30家重点上市房企实现全口径销售金额2328.6亿元，其中22家单月业绩环比增长，占比超过七成[1][5] - **头部企业表现分化**：单月销售金额前三名为保利发展（121.3亿元）、中海地产（398.0亿元）和交润置两（410.0亿元）[3] - **单月环比增幅显著**：多家房企单月销售环比大幅增长，例如越秀地产环比增长114.7%，融创中国环比增长166.1%，建业集团环比增长147.8%[3] - **全年累计业绩承压**：30家重点上市房企2025年1-12月累计实现全口径销售金额22142亿元，仅中国金茂和绿地控股两家实现了全年累计销售额同比增长[5] - **未来策略方向**：多数房企未来需注重精细化运营，挖掘不同城市和购房群体的结构性需求，通过产品创新和升级迭代迎合市场偏好转变，重仓一二线城市的房企因需求相对稳定有望率先企稳[5][6] 企业拿地 - **拿地规模环比翘尾但态度谨慎**：2025年12月，重点监测的30家房企单月全口径投资金额约为301亿元，环比增长29%，拿地面积275万平方米，环比增长110%，但半数监测企业有新增土储，整体拿地态度极为审慎[7][11] - **拿地成本下降**：12月成交楼板价为10968元/平方米，较11月下降39%[11] - **企业拿地高度集中**：保利发展单月拿地金额超过100亿元，占30家典型企业拿地总金额的比重近四成，其余企业拿地金额均未超过30亿元[12] - **投资策略聚焦核心**：预计2026年房企投资将延续谨慎、分化态势，继续向基本面良好、人口持续流入的核心一二线城市集中，央国企和城投平台凭借资金优势仍是土地市场中坚力量[12] 企业融资 - **融资总量处于低位**：2025年12月，65家典型房企融资总量为240.78亿元，较上月减少，2025年全年累计融资总量为4143.14亿元，处于较低水平[13] - **融资结构以境内为主**：12月房企境内债权融资119.38亿元，境外债权融资40.4亿元，资产证券化融资81亿元，环比增长35.5%[13] - **全年融资成本同比下降**：2025年65家典型房企新增债券类融资成本为2.89%，较2024年降低0.04个百分点[13] - **境内外融资成本分化**：2025年境内债券融资成本为2.55%，较2024年降低0.36个百分点，而境外债券融资成本为6.21%，较2024年提升2.03个百分点[13][15] - **单月融资成本波动**：12月无企业境外发债，境内发行债券的企业仅4家，境内债券融资成本环比提升1.08个百分点至3.39%，但整体仍保持低位[13] 组织动态 - **人事变动适配战略调整**：多家房企进行核心管理层换届与专业人才补位，例如碧桂园完成重大人事调整，莫斌调任联席主席，程光煜接任总裁，同时将13个房产区域合并精简至10个以提升管理效率[16][18] - **组织架构精简提效**：绿城中国于12月23日启动全域组织调整，集团总部设立“10个中心+2个事业部”，强化战略引领与风控建设，并取消东北、华中、中原三大区域公司，改为集团直管城市公司，聚焦核心城市深耕[16][19] - **调整旨在降本增效应对挑战**：行业调整期，头部及重点房企的组织与人事变动围绕“强化管控、聚焦核心、降本增效”展开，标志着从追求规模扩张向聚焦经营质量与城市深耕的战略转变[17][19]

2025年房地产行业销售与投资格局 - 2025年有10家房企销售额超过千亿元，其中4家超过两千亿元[1] - 销售额排名前十的房企依次为：保利发展(2530亿元)、绿城中国(2519亿元)、中海地产(2512亿元)、华润置地(2336亿元)、招商蛇口(1860亿元)、万科(1780亿元)、建发房产(1560亿元)、中国金茂(1350亿元)、越秀地产(1280亿元)、滨江集团(1050亿元)[1][2] - 千亿房企的成功在于紧抓核心城市改善性需求，保持了经营韧性，部分企业通过维持投资或前期土储保障了销售规模和未来转型基础[2] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，其中中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过30%，前十名投资金额占比超过70%[2] - 民营企业投资信心呈现复苏，2025年拿地总额超过1000亿元，同比增长8%[3] - 城投平台公司2025年有41家参与拿地，但拿地金额占比仅为15%，较去年下降5个百分点[3] 行业现状与未来展望 - 房地产行业正在逐步筑底和价值重构中，践行“长期主义”核心理念[1] - 央国企和城投平台是短期土地市场的中坚力量，凭借资金和融资优势持续补充土储，有望在市场调整期逆势布局[3] - 大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇，重塑核心价值[3] - 2026年是“十五五”开局之年，行业短期内仍处于调整期，债务重组加快推进，保交房任务全面完成，风险有望加速出清[3] - 部分凭借强劲经营韧性稳固销售基本盘并保持拿地节奏的房企，将成为支撑行业平稳运行的中流砥柱[3] - 预计2026年市场将在巩固调整中寻求新的供求平衡，政策以巩固稳中有进态势、防范化解风险为主要方向[3] - 住宅市场成交规模在低位筑底基础上存在结构性回暖可能，价格整体预计保持窄幅盘整，城市间分化加剧[3] - 城市更新、“好房子”将成为行业重要亮点，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显[3] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7亿至8亿平方米[4] 主要房企2026年战略愿景 - **保利发展/保利置业**：坚持长期主义，捕捉市场脉搏，从核心城市到多元业态，从精细化运营到数字化营销，持续锻造企业价值内核，并拓展物业服务、商旅酒店、轻资产代建等业务[5] - **绿城中国**：以产品创新为核心，让绿色科技更懂生活需求，让社区服务更有温度，以“全品质、高质量、可持续”为战略方向[6] - **中海集团**：聚焦主航道业务，确保房地产业务销售、投资与利润稳居行业前列，承建业务构建“科技+投资+建筑+资产运营”差异化竞争，物业服务向城市运营延伸[7] - **华润置地**：坚持“快字当头、品质并重”，加速重点业务卡位式布局和跨越式发展，坚持“分期开发、持续迭代”的操盘策略，并以“产品力、交付力、服务力”为核心建强全价值链组织能力[8] - **中国金茂**：锚定成为“地产行业产品引领者、转型发展优等生”，贯彻“产品引领、客户至上”理念，做优做强第二曲线，培育非开行业翘楚，扎实推进“三步走”战略蓝图[9] - **越秀地产**：持续深耕住宅服务，做强服务板块，拓展增值业务，并深耕商写园、大交通、大公建等多元业态，以“精细、专业、温暖”服务理念为城市公共空间注入温度[10] - **碧桂园**：经营重心正从“全力保交房”的攻坚阶段，转向债务结构优化和正常经营秩序的全面恢复，将继续按照“一楼一策”策略完成剩余房屋交付[11] - **中交地产**：坚持“城市深耕”战略，聚焦核心城市群，深化“产品+服务”双轮驱动，加快数字化转型构建智慧化运营平台，并践行ESG理念争做绿色低碳发展标杆[12]

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要 [5][34] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [5][34][35] 板块行情与市场表现 - 第2周（1月5日-1月9日）申万房地产指数上涨5.1%，在31个一级行业中排名第11位 [5][8] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为城建发展，周涨幅达34.5%；港股涨幅第一为花样年控股，周涨幅达14.7% [7][10][11] - A股周跌幅最大为京基智农，达10.1%；港股周跌幅最大为佳兆业集团，达19.4% [7][13] 政策要闻 - **沈阳**：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，包括将最低首付15%政策期限延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民及青年人公积金贷款额度上浮30%的适用范围扩大至二手房等 [5][18] - **上海**：强调打造公平公正市场竞争环境，将推进健全公平竞争审查机制、处置异常低价竞争、规范工程招标代理行为三方面工作 [5][18] - **三亚**：发布商品房资金监管暂行办法征求意见稿，拟将现售商品房项目纳入统一资金监管，实行销售环节“双录”制度，严防“带押销售” [5][18] 公司动态 - **越秀地产**：以底价25.61亿元拍下上海浦东新区一宗普通商品房用地，成交楼板价3.80万元/平方米 [5][20] - **保利发展与金地集团**：联合体以底价7.37亿元摘得大连市沙河口区一宗地块，综合楼面价7454元/平方米，计划建设低密度洋房社区 [5][20] 销售端数据 - **新房市场**：第2周监测的20城商品房成交面积153万平方米，日平均成交面积21.8万平方米，环比增加104%，同比减少37% [5][22] - 年初至今20城累计成交面积358万平方米，累计同比减少7% [5][22] - 一线城市第2周成交面积58.1万平方米，同比减少38%；但年初至今累计成交面积135万平方米，同比增加10% [23] - **二手房市场**：第2周监测的11城二手房成交面积212万平方米，日平均成交面积30.3万平方米，环比增加1578%，同比减少11% [5][27] - 年初至今11城累计成交面积332万平方米，累计同比增加11% [5][27] - 一线城市第2周二手房成交面积91.2万平方米，同比减少12%；但年初至今累计成交面积150万平方米，同比增加29% [30] 融资端情况 - 第2周债券发行主体以地方国企为主 [5][33] - 新希望地产发行8.8亿元一般中期票据，票面利率3.29%，为本周最高；苏高新集团发行的超短期融资债券利率1.7%，为本周最低 [33] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][35] - **稳定红利资产**：推荐运营能力处于第一梯队的头部购物中心持有者太古地产，建议关注希慎兴业 [5][35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的贝壳-W [5][35]

南向资金整体流向 - 1月8日南向资金净流入前三名为小米集团-W、腾讯控股、建设银行，分别净流入10.70亿港元、8.63亿港元、6.99亿港元 [1] - 南向资金净流出前三名为盈富基金、恒生中国企业、南方恒生科技，分别净流出62.89亿港元、28.80亿港元、12.89亿港元 [1] 个股资金净流入详情 - 小米集团-W为当日南向资金净流入榜首，金额达10.70亿港元，净流入比为16.36%，收盘价38.020港元，微跌0.37% [2] - 腾讯控股净流入8.63亿港元，净流入比7.49%，收盘价616.000港元，下跌1.36% [2] - 建设银行净流入6.99亿港元，净流入比高达41.06%，收盘价7.610港元，微跌0.13% [2] - 其他显著净流入个股包括中芯国际(5.64亿港元)、阿里巴巴-W(3.50亿港元)、晶泰控股(2.63亿港元)、联想集团(2.39亿港元)、石药集团(2.34亿港元)、汇丰控股(2.30亿港元)和中国石油化工股份(2.26亿港元) [2] 个股资金净流出详情 - 盈富基金遭遇大规模南向资金净流出，金额高达62.89亿港元，净流出比为-31.44%，收盘价26.320港元，下跌1.28% [2] - 恒生中国企业净流出28.80亿港元，净流出比-17.89%，收盘价92.480港元，下跌1.30% [2] - 南方恒生科技净流出12.89亿港元，净流出比-11.37%，收盘价5.555港元，下跌1.24% [2] - 其他显著净流出个股包括华虹半导体(-7.16亿港元)、中国移动(-6.66亿港元)、中国平安(-2.59亿港元)、协鑫科技(-2.33亿港元)、美团-W(-2.27亿港元)、信达生物(-2.10亿港元)和百济神州(-2.09亿港元) [2] 高净流入比个股 - 361度净流入比最高，达74.40%，净流入金额为891.17万港元，收盘价5.800港元，上涨0.17% [2][3] - BRILLIANCE CHI净流入比为64.04%，净流入3649.10万港元，收盘价4.100港元，微跌0.49% [2][3] - 秦港股份净流入比为61.05%，净流入84.66万港元，收盘价2.680港元，下跌1.11% [3] - 净流入比榜单前列的其他公司包括青岛银行(59.93%)、新华文轩(59.36%)、港华智慧能源(57.87%)、中国燃气(56.38%)、特海国际(55.61%)、郑州银行(54.99%)和保诚(53.15%) [3] 高净流出比个股 - 标智香港100净流出比达-100.00%，净流出1.82万港元，收盘价30.380港元，下跌1.75% [3] - 石四药集团净流出比为-68.86%，净流出1415.01万港元，收盘价3.050港元，上涨0.99% [3] - 德翔海运净流出比为-53.53%，净流出1002.04万港元，收盘价8.160港元，微跌0.49% [3] - 净流出比榜单前列的其他公司包括中联重科(-50.26%)、绿城中国(-47.37%)、德昌电机控股(-46.33%)、嘉里建设(-44.21%)、中海物业(-42.73%)、敏实集团(-42.39%)和恒安国际(-41.55%) [3]

政策要闻 - 国务院常务会议部署财政金融协同促内需一揽子政策 强调通过强化财政与金融政策协同联动 引导社会资本参与促消费、扩投资 重点支持居民消费升级和民间投资发展 降低企业融资成本 同时研究推进由常住地提供基本公共服务 促进基本公共服务均等化 [1] - 央行2026年工作会议强调 在执行好存量货币政策基础上 推出新的一揽子货币政策措施 有力支持实体经济稳定增长和金融市场平稳运行 [1] - 房地产融资协调机制迎重磅调整 对已进入“白名单”的项目 符合条件可在原贷款银行展期5年 此前展期最长仅为两年半 [1] 地方政策与市场动态 - 广州2025年累计发放房票2931张 发放金额40.53亿元 已使用1741张房票 消化存量商品房1351套 总面积13.16万平方米 另有通过房票认购房源约6671套 认购面积超68万平方米 认购资金约118亿元 其中城中村改造项目发放2680张房票 金额36.30亿元 [2] - 成都公积金购房代际互助政策延续至2026年底 缴存人新购住房 其父母、子女也可在购房一年内申请提取一次公积金 [3] - 2025年300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米 同比下降13.5% 出让金2.3万亿元 同比下降10.6% 房企拿地向核心城市聚焦 TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为52% 央国企仍是拿地绝对主力 [4] - 北京海淀2026年拟供11宗涉宅地块 总价将超500亿元 其中西三旗板块有3宗 [5] - 上海2026年首场土拍收金45.7亿元 推出2宗涉宅地块 总出让面积约8.92万平方米 越秀地产以底价25.61亿元竞得浦东新区地块 楼面价3.80万元/平方米 [6][7] 房企经营与人事变动 - 万科公告 郁亮因到龄退休辞任公司董事、执行副总裁职务 不再担任公司任何职务 [8] - 合生商业2025年多业态协同推进 整体经营保持稳健增长 其中北京朝阳合生汇全年实现销售额近85亿元 客流超4100万人次 [9] - 龙湖集团完成“21龙湖02”债券本息兑付 涉及总金额约10.38亿元 兑付后其境内信用债余额约34亿元 [10] - 首开股份聘任李捷为公司总经理 原总经理赵龙节因工作调整辞任 转任公司党委书记 [11] - 碧桂园公告 H20碧地4等4只债券自1月9日起复牌 因相关债券已于2025年12月26日完成现金提前偿付 [12] - 融创中国公告 旗下多家子公司新增3笔逾期债务 违约金额合计约6.4亿元 [13] - 富力地产公告 截至2025年11月30日 公司合并报表范围内逾期有息债务累计达387亿元 [14] 房企销售业绩 - 保利发展2025年累计签约销售金额2530.3亿元 销售面积1235.34万平方米 [15] - 中国海外发展2025年累计合约物业销售金额2512.31亿元 销售面积1056.08万平方米 [15] - 招商蛇口2025年累计签约销售金额1960.09亿元 销售面积716.12万平方米 [15] - 绿城集团2025年累计合同销售金额1534亿元 销售面积约466万平方米 [15] - 中国金茂2025年累计签约销售金额1135亿元 销售建筑面积479.5万平方米 [15] - 绿地控股2025年累计合同销售金额680.99亿元 销售面积797.2万平方米 [15] - 保利置业2025年累计合同销售金额502亿元 销售面积162.4万平方米 [15] - 融创中国2025年累计合同销售金额368.4亿元 销售面积145.3万平方米 [15] - 碧桂园2025年累计权益合同销售金额330亿元 12月单月销售金额26.9亿元 [15] - 金地集团2025年累计签约销售金额300.2亿元 销售面积226.8万平方米 [15] - 新城控股2025年累计合同销售金额192.7亿元 销售面积253.58万平方米 [15] - 旭辉集团2025年累计合同销售金额161亿元 销售面积154.79万平方米 [15] - 富力地产2025年累计销售收入约142.1亿元 销售面积187.36万平方米 [15]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底，但政策面积极因素正在积累，中央对房地产的表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回落**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3% [1][3] - **分线级看**：一二线城市成交165.1万平米，环比下降58.2%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降40.2% [1][3] - **月度成交同比降幅扩大**：1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月降幅扩大15.7个百分点 [1][4] - **分线级月度同比**：一二线城市同比下降40.6%，三四线城市同比下降44.2% [1][4] 二手房市场 - **周度成交环比回升**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10] - **月度成交同比降幅收窄**：1月累计成交同比下降23.3%，较12月降幅收窄3.3个百分点 [1][10] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/9）15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比上升0.1% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][19] 行业政策与新闻总结 宏观与融资政策 - **融资协调机制调整**：监管部门指导，对进入“白名单”的项目，符合条件的贷款可在原银行展期至5年 [2][26][27] 地方因城施策 - **上海**：发布城镇土地使用税困难减免公告，符合条件的纳税人可申请 [2][26][29] - **南京**：发布三项人才新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万），并扩大住房租赁补贴范围及额度，期限最长36个月 [2][26][29] - **北京**：公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目、866栋楼，预计惠及约4.3万户居民 [26][29] - **公积金政策**： - 成都：公积金购房提取代际互助政策延续至2026年底 [2][26][29] - 沈阳：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，将最低首付15%等政策延长至2026年底 [2][26][29] 土地市场与其他 - **土地成交**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][26][30] - **REITs发展**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][26][31] 物业管理行业 - **新规施行**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规于2026年1月1日正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [32][33][34] 公司动态总结 房企经营数据（2025年12月单月销售金额及同比） - 中国海外发展：398.3亿元（-1%）[2][35][36] - 建发国际：96亿元（-44%）[2][35][36] - 绿城中国：276.0亿元（-3.5%）[2][35][36] - 金地集团：24.0亿元（-54.5%）[2][35][38] - 保利发展：121.6亿元（-18.9%）[2][35][38] - 旭辉控股：10.0亿元（-58.3%）[2][35][38] - 招商蛇口：258.4亿元（-14.6%）[2][35][38] - 新城控股：13.54亿元（-57.8%）[2][35][38] 公司其他动态 - **股份变动**： - 滨江集团控股股东合计减持2,672万股，持股比例降至60% [2][35][39] - 越秀地产附属公司拟出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [35][39] - **人事变动**：万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][35][39] - **股份回购**： - 贝壳-W：1月2日-1月8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [41][42] - 绿城服务：1月5日-1月9日共耗资约481万港币回购约104万股 [41][42] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨4.32%，沪深300指数上涨2.33%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第11位 [2][44] - **个股表现**： - 涨幅前五：城建发展、盈新发展、*ST亚太、*ST阳光、*ST荣控 [2][44][47] - 跌幅前五：海南机场、光明地产、首开股份、和展能源、华联控股 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍 [2][48] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，相对沪深300指数收益为-1.54%，板块表现弱于大市 [2][49] - **个股表现**： - 涨幅前五：正荣服务、永升服务、彩生活、华润万象生活、金融街物业 [49][54] - 跌幅前五：建业新生活、第一服务控股、佳源服务、荣万家、宋都服务 [49][54] - **估值水平**：板块平均2025、2026年PE分别为13.5/12.1倍；华润万象生活估值较高（25/26年PE为23/21倍），中海物业估值较低（25/26年PE为9/8倍）[2][53][55] 投资分析意见 - **推荐方向**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][4][8] 报告核心观点 * 2025年11月，中国房地产市场整体需求疲软，各线城市新房成交量同比普遍大幅下降，龙头房企业绩同比下滑，但行业融资环境有所改善，债券融资总额同比增长 [4][5][7] * 政策层面，中央持续推进高质量城市更新，地方政策聚焦于盘活存量资产、优化公积金贷款及纾困房企，旨在促进市场平稳健康发展和资源效率提升 [12][13][15][25][37] 全国市场整体情况总结 * **市场需求**：2025年11月，一线城市商品住宅平均成交面积为198.60万平方米，同比下降42.42%，环比微增0.43%；二线代表城市平均成交757.70万平方米，同比下降45.70%，环比下降12.89%；三线代表城市平均成交174.76万平方米，同比下降21.25%，环比增长9.72% [4][10] * **供求情况**：2025年11月，50个代表城市商品住宅可售面积约29575.38万平方米，环比下降1.17%，同比下降13.33%；短期库存去化时间为14.6个月，环比延长0.5个月，同比缩短0.5个月 [11] 重点企业整体情况总结 * **销售情况**：2025年11月，监测的品牌房企销售额整体同比下降32.4%，环比下降7.2%；监测的10家房企中，仅绿城中国、华润置地销售额环比增长，其中华润置地环比增幅最大，达51.3%；10家房企销售额同比均下降，金地集团降幅最大，为-68.4% [5][39] * **拿地情况**：2025年11月，重点监测品牌房企累计权益拿地成本119.9亿元，权益新增土地面积53.4万平方米，权益规划建筑面积100.2万平方米；中海地产权益拿地金额最高，为43.1亿元 [6][38] * **融资情况**：2025年11月，房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%；其中，信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4%；债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点 [7][41] 品牌房企经营状况总结 * **万科**：11月销售额94.2亿元，同比减少53.2%，环比减少34.4%；新增土地3宗，权益拿地金额9.2亿元；上海市场热销6.4亿元居首，热销项目为上海的中興傲舍，销售额3.22亿元 [46][48][52][53] * **保利发展**：11月销售金额180.2亿元，同比减少24.9%，环比减少14.7%；新增土地2宗，权益拿地金额17.4亿元；广州市场热销142.0亿元居首，热销项目为广州的保利玥玺湾，销售额111.26亿元 [58][61][62][63] * **中海地产**：11月销售金额约222.35亿元，同比下降26.0%，环比增加19.2%；新增土地3宗，权益拿地金额43.1亿元；北京市场月销20.7亿元居首，热销项目为深圳的中海大运玖章，销售额13.5亿元 [69][73][76][77] * **金地集团**：11月销售金额15.2亿元，同比减少68.4%，环比减少20.8%；本月无新增土地；天津市场月销4.3亿元居首，热销项目为武汉的金地长江艺境，销售额3.04亿元 [81][82][83][88] * **绿城中国**：11月合同销售金额约243亿元，同比减少21.9%，环比增加9.0%；新增土地3宗，权益拿地金额28.4亿元；杭州市场月销71.1亿元居首，热销项目为杭州的晓澜玉华轩，销售额24.59亿元 [92][95][96][97] * **华润置地**：11月合同销售金额约230亿元，同比减少10.9%，环比大幅增加51.3%；新增土地4宗，权益拿地金额15亿元；三亚市场销售18.4亿元居首，热销项目为三亚的华润置地观岚，销售额14.45亿元 [101][102][106][107] * **招商蛇口**：11月合同销售金额约140.9亿元，同比减少34.7%，环比减少8.3%；新增土地3宗，权益拿地金额5.67亿元；上海市场销售37.8亿元居首，热销项目为上海的康定壹拾玖，销售额15.24亿元 [112][115][117][118] * **龙湖集团**：11月合同销售额36.4亿元，同比减少57.2%，环比减少21.5%；本月无新增土地；重庆市场销售5.15亿元居首，热销项目为天津的龙曜城，销售额3.38亿元 [124][125][126][131] * **建发房产**：11月合同销售额60亿元，同比减少51.7%，环比减少45.2%；本月无新增土地；上海市场销售12.14亿元居首，热销项目为北京的建发·海晏，销售额6.24亿元 [135][136][137][142] * **越秀地产**：11月销售金额约51.15亿元，同比减少49.0%，环比减少58.4%；本月无新增土地；北京市场销售18.5亿元居首，热销项目为北京的璞樾家园，销售额7.29亿元 [146][147][148][153] 政策盘点总结 * **中央层面**：住建部召开全国城市更新工作推进会，强调编制专项规划、建立可持续投融资体系及运营模式，预计配套金融、财税等支持政策将加速落地 [12][13][36] * **地方层面——存量盘活**：多地出台政策盘活存量资产，主要方向包括：1) 转变房屋用途，如杭州允许临时改变用途（最长5年），广州、成都支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 [15][16][17][19]；2) 支持功能兼容，如上海允许商务楼宇兼容公寓、医疗等功能 [20]；3) 松绑“自持”限制，如广州、成都允许自持商品住房或商办物业在补缴出让金后转为可售 [21][22]；4) 优化管理审批流程，如成都完善商住项目进度挂钩机制，佛山优化开竣工时限 [23] * **地方层面——需求端支持**：1) 多地优化公积金政策，如重庆支持提取公积金支付二手房首付，佛山支持二套房“商转公”，驻马店、鹤壁、嘉兴上调贷款额度或拓宽使用范围 [30][31][32]；2) 发放购房补贴，如杭州余杭区给予新建商品住宅每套3万元补助，青岛为引进人才提供最高30万元购房补贴 [33]；3) 广州开展常态化收购存量商品房用作保障性住房 [34]；4) 天津、广州优化公租房轮候及补贴政策 [35]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业投资评级，但通过对企业进行深入分类透视，指出了不同类别房企的经营韧性与发展潜力 [3][15][23] 报告核心观点 * 2025年中国房地产市场仍处于调整过程中，行业经历大浪淘沙 [3] * 部分头部及经营稳健的央国企、民企展现出较强韧性，有望成为行业中流砥柱 [3][17][23] * 市场调整期企业分化显著，“中建系”等后起之秀及部分区域深耕型地方国企、民企凭借特定优势实现市场地位提升 [19][20] * 结合销售与拿地数据，约30家经营活跃的企业（超80%为央国企）未来具有较强发展潜力 [21][22] * 预计“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳，行业将向高质量发展转型 [23] 2025年房企销售业绩榜单总结 * **全口径销售额TOP10**：保利发展以2530.0亿元位居第一，绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）紧随其后，华润置地（2336.0亿元）、招商蛇口（1960.2亿元）位列前五，第六至第十名分别为万科（1339.0亿元）、建发房产（1220.8亿元）、中国金茂（1135.0亿元）、越秀地产（1085.0亿元）、滨江集团（1017.6亿元）[4] * **全口径销售面积TOP10**：保利发展以1224.4万平方米位居第一，绿城中国（1208.0万平方米）、中海地产（1096.6万平方米）位列前三，第四至第十名分别为万科（1018.7万平方米）、华润置地（869.2万平方米）、绿地控股（754.6万平方米）、招商蛇口（708.0万平方米）、中国铁建（548.8万平方米）、龙湖集团（503.1万平方米）、建发房产（498.0万平方米）[4] * **权益销售额TOP10**：中海地产以2311.0亿元位居第一，保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）位列前三，第四至第十名分别为招商蛇口（1323.0亿元）、绿城中国（1040.0亿元）、万科（1004.3亿元）、建发房产（909.1亿元）、中国金茂（783.2亿元）、越秀地产（705.2亿元）、绿地控股（622.7亿元）[10] * **权益销售面积TOP10**：中海地产以947.2万平方米位居第一，保利发展（930.2万平方米）、万科（764.0万平方米）位列前三，第四至第十名分别为绿地控股（679.1万平方米）、华润置地（616.5万平方米）、招商蛇口（552.0万平方米）、绿城中国（499.0万平方米）、中国铁建（471.1万平方米）、建发房产（366.9万平方米）、龙湖集团（366.2万平方米）[10] 2021-2025年持续在榜房企分析 * 2021至2025年连续位列销售额TOP100的房企有53家，过半企业在市场调整期维持了一定的经营韧性 [15] * 可细分为四类： * **千亿企业（10家）**：包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团，这些企业开发经营能力强，多具有融资、投资、产品、公司治理等多方面优势 [17] * **千亿以下央国企（16家）**：包括华发股份、中国铁建、保利置业、中建东孚等 [17] * **经营相对稳健的民企和混合所有制企业（12家）**：包括龙湖集团、金地集团、美的置业、大华集团等 [17] * **出险民企和混合所有制企业（16家）**：包括绿地控股、碧桂园、融创中国、远洋集团等，其销售规模严重萎缩，但前期土储仍保障了一定销售规模 [17][18] 市场新势力与区域深耕型房企分析 * **“中建系”企业异军突起**：从2021年仅2家增至2025年的7家（如中建壹品、中建东孚、中建智地等），在行业下行周期发挥资金优势、逆势拓储，市场地位明显提升 [19][20] * **部分地方国企抓住机遇**：如北京城建、象屿地产等，立足本土并聚焦核心城市，依托国资背景对接城市更新、TOD等项目，获取低成本资源与政策支持 [20] * **区域深耕型民企表现突出**：如兴耀房产集团、建杭置业、润达丰滨江等，聚焦杭州、成都等核心二线城市，通过“小而美”的精准布局、联合拿地及打造高性价比产品实现增长 [20] * **近两年新进入TOP100的房企**：有20余家，主要为中小规模地方国企和区域性民营房企，经营业绩稳定性偏弱，但能依托地缘优势灵活竞争 [21] 经营活跃房企与发展潜力分析 * 近两年连续位列销售额TOP100和拿地金额TOP100的房企有30家，经营较为活跃，未来具有较强发展潜力 [3][21] * 这30家企业中，央国企比例超过80%，包括中海地产、保利发展、招商蛇口等；民企和混合所有制企业包括绿城中国、滨江集团、大华集团、万科、龙湖集团 [22] * 经营活跃的企业中超半数是2025年销售额TOP20企业，表明头部企业已取得投资端和销售端优势，市场地位或将进一步稳固 [21] 行业趋势展望 * 未来五年全国新建住宅年均销售面积预计保持在7-8亿平方米，城市分化加剧 [23] * 随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [23] * 2026年短期内市场仍处调整期，房地产企业债务重组将加快推进，风险有望加速出清 [23] * 部分房企凭借强劲的经营韧性，已成为并将继续成为支撑行业平稳运行的中流砥柱，推动行业向高质量发展转型 [23]

发布会概况与核心成果 - 2025年1月8日，“为更好 启新篇——2025中国房地产产品力TOP100发布会”成功召开，近百位企业代表、专家及线上参会者共同见证年度产品力四大榜单发布 [1][3] - 克而瑞产品力100工作组自2018年起已连续八年开展“中国房企产品力TOP100”系列测评研究，2025年测评模型持续迭代，权威性提升 [4][5] - 2025年度重磅发布了《中国房地产企业产品力TOP100》《全国十大产品系》《全国十大作品》榜单，并新增发布《中国好房子》榜单，同时发布了研究成果白皮书《2025中国房企产品力白皮书》 [5] 2025年度产品力榜单核心发现 - 在2025年房企产品力TOP100榜单中，绿城中国登顶榜首，保利发展和华润置地分别位列第二和第三名 [10] - 测评发现，2025年头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值 [10] - 行业正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒 [10] 行业趋势与“好房子”宏观背景 - 以2023年下半年为界，中国房地产产品力与之前相比已然天翻地覆，市场调整倒逼全行业重新聚焦产品力 [17] - 2025年住建部“好房子”政策标准出台，堪称开启中国房地产未来数十年发展的关键钥匙 [18] - 目前存量住房中，符合“好房子”标准的不足5%，这意味着95%的住房存在改善空间，未来住房改善需求可达7至10亿平米/年 [18] - 产品的确定性时代已经到来，房价已处于底部区间，且产品标准达到历史最高标准 [18] 市场挑战与产品破局之道 - 2025年市场震荡调整，好产品与好销售之间并非划等号，市场端新房二手房双双承压，客户端购买力结构性下降，项目端产品同质化与客需定位错配严重 [25] - 破局需市场研判、客群洞察与产品精研三者深度耦合 [26] - 选择具备“唯一性”的市场窗口是前提，如深圳湾澐玺作为板块12年来唯一纯住宅用地，开盘创下130亿销售额 [27] - 坚持产品的“第一性”与“差异性”是核心，如郑州金茂璞逸云湖凭借板块首个四代宅产品实现高溢价高去化 [28] - 深度洞察市场与客户需求是关键，需正确筛选对标客户进行研判 [29] “好房子”的产品特征与分级 - “好房子”特征呈现高颜值与高性能结合 [31] - 高颜值体现在四大维度：大门设计突破尺度限制（高端项目超百米）、“会所+泛会所”成为标配、采用立体景观融入在地文化、车库升级为复合空间 [31] - 高性能聚焦科技与环保，全屋净水、静音降噪等成为核心需求，精装房“近零污染”交付成硬性标准 [32][33] - 产品需分级聚焦适配不同客群：品质类产品核心是高效利用空间（入围项目平均得房率接近100%，广州越秀珑悦西关68平米三房得房率达130%）；轻奢类产品着重场景创新；高端产品强调柔性定制与全周期服务 [34] 领先房企的产品力体系与实践 - **华润置地**构建了以“好产品、好社区、好服务”为核心，“十二优客户场景”为载体，“十大能量体系”为行动路径的好房子体系，并通过“建体系、立标准、抓样板”三大举措推进实践 [39][40] - **华发股份**以“科技+好房子”为产品理念，构建十五优优产品体系，将集团投资的科技企业资源融入住宅开发，即将实现机器人与智能家居、机器狗与智慧社区的深度联动 [46] - **中国电建地产**发布《中国电建好房子品牌标准》，涵盖“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，共26个专项、75个要点、165项品质控制参数 [59] - **绿城中国**依托近两千万潜在客户、66万老业主及年60万来访客户的大数据池，通过AI反向验证产品标准，结论显示颜值与健康是客户核心关注，居住本质更受重视 [65] - **越秀地产**基于1万多条真实客户原声，构建了“10+N健康人居科技”技术底盘，涵盖超100个关键指标措施、200余个量化细节 [61] - **保利发展**建立六维价值体系，包括美学耐久、舒适、绿色、智慧、邻里，并匹配对应的技术标准与服务标准 [64] 智能化与科技赋能趋势 - 住宅智能化渗透率正加速提升，精装房智能化配套率从2020年的5%跃升至2024年的30%，2025年达到40%左右 [51] - 华为鸿蒙智家C端智能化签单占比从2021年的0.1%快速增长至2025年的33% [51] - 真正的空间智能需从“控制工具”蜕变为“主动管家”，具备简单易学、体验可预期、智慧感知与意图理解、可进化成长四大特质 [52] - 华为已与华润、华发等全国超10家TOP地产企业共建共创，打造数字孪生系统、“科技会所+智慧社区+智能家居”等标杆方案 [55] 圆桌论坛核心观点：体系构建与落地挑战 - **标准化与适配**：房企需构建“1个核心标准+N个地域适配策略+X个融入在地文化微创新机制”的系统性适配框架 [65] - **成本与品质平衡**：通过供产合作、技术创新、规模化集采形成供应链杠杆，以及组织与模式创新提效，来消化高品质带来的增量成本 [62] - **客户洞察重点**：客户最关心的维度依次是户内质量（渗漏、空鼓开裂等）、公区质量维护、社区仪式感与景观品质、服务效率和专业程度 [63] - **客户需求演变**：从解决基础痛点的底线性需求，到追求舒适多元场景的品质性需求，再到向往文化与智慧的精神性需求 [65] - **当前核心挑战**：包括行业非理性内卷与参数过度比拼、标准落地与产业链协同不足、甄别客户真实需求困难、平衡需求满足与落地可行性等 [70][71] - **破局路径**：引导行业回归理性竞争，深化产业链共研，构建持续滚动的数据洞察体系，坚守长期主义明确企业自身核心价值主张 [70][72]