报告公司投资评级 - 报告给予绿城中国"买入"评级 [2] 报告的核心观点 营收业绩稳步增长,但业绩受毛利率下滑及计提减值亏损影响同比下滑 - 2024年上半年公司主营业务营业收入695.6亿元,同比增长22.1% [9] - 归母净利润20.4亿元,同比下降19.7%;扣除非经常性损益后的核心归母净利润49.5亿元,同比增长27.5% [9] - 营业收入增长主要是开发业务实现收入637.6亿元,同比增长22.0% [9] - 业绩下滑主要是受整体市场下行导致毛利率下滑4.3个百分点,以及计提资产减值及公允价值变动损失17.5亿元 [9] 盈利能力短期承压,但费用管控能力增强 - 2024年上半年毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.1%、4.8%、2.9%,同比下降 [56] - 但三费率下降1.4个百分点,其中管理费用和财务费用大幅下降 [56] - 公司注重以经营为导向优化成本管控,关键品类集采价格下降超6% [9] 现金流较为充裕,债务结构合理,为后续发展提供支撑 - 截至2024年6月末,公司货币资金751.3亿元,同比增长9.2% [119][120] - 有息负债规模1483.1亿元,同比增长4.0%;一年内到期的有息负债占比23.8%,维持低位 [106][107] - 剔除预收账款后的资产负债率为70.5%,净负债率为67.2%,现金短债比为2.13X,处于较好水平 [89][95][100] 销售表现相对具备韧性 - 2024年1-7月总合同销售额1475亿元,同比下降3.2% [128][129] - 自投项目销售规模964亿元,同比下降10.7%;但销售权益比提升至70.4% [156][157] - 代建项目销售规模511亿元,同比增长14.8%,在行业下行中逆势增长 [166][167] - 公司销售回款率保持高位,上半年达103% [9] 土地储备质量优化,为未来发展奠定基础 - 2024年上半年新增土地建面131万平,同比下降49.0% [179][180] - 但新增项目平均权益比例84%,确保项目开发效能 [189] - 截至2024年6月末,公司土地储备建面3193万平,权益建面2064万平,一二线城市占比79% [151] 投资建议与盈利预测 - 维持"买入"评级,预计公司2024-2026年主营业务收入分别为1370/1442/1522亿元,归母净利润分别为27/27/26亿元 [10] - 公司具备融资成本持续降低、销售稳健、土地投资优质、代建业务领先等优势,有望在行业调整中进一步提升市场地位 [178] - 但考虑到行业下行影响,公司计提减值规模或增加,我们下调了盈利预测 [10]

报告公司投资评级 - 报告给予绿城中国"买入"评级 [2] 报告的核心观点 营收业绩稳步增长,但业绩受毛利率下滑及计提减值亏损影响同比下滑 - 2024年上半年公司主营业务营业收入695.6亿元,同比增长22.1% [9] - 归母净利润20.4亿元,同比下降19.7%;扣除非经常性损益后的核心归母净利润49.5亿元,同比增长27.5% [9] - 营业收入增长主要是开发业务实现收入637.6亿元,同比增长22.0% [9] - 业绩下滑主要是受整体市场下行导致毛利率下滑4.3个百分点,以及计提资产减值及公允价值变动损失17.5亿元 [9] 盈利能力短期承压,但费用管控能力增强 - 2024年上半年毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.1%、4.8%、2.9%,同比下降 [56] - 但三费率下降1.4个百分点,其中管理费用和财务费用大幅下降 [56] 现金流较为充裕,债务结构合理 - 截至2024年6月末,公司货币资金751.3亿元,同比增长9.2% [119] - 有息负债规模1483.1亿元,同比增长4.0%;资产负债率70.5%,净负债率67.2% [89][95] - 融资渠道畅通,优化债务结构,加大境内外融资置换力度 [9] 销售表现相对具备韧性 - 2024年1-7月总合同销售额1475亿元,同比下降3.2% [128] - 自投项目销售规模964亿元,销售权益比例70.4% [157] - 代建项目销售规模511亿元,同比增长14.8% [166] - 高能级城市销售占比80%,销售均价30,125元/平,同比增长5.0% [151][157] 土地储备质量优化,拿地权益比例提升 - 2024年上半年新增项目建面131万平,同比下降49.0% [182] - 拿地金额189亿元,同比下降40.0%;拿地权益比例84%,同比提升5个百分点 [189][160] - 新增项目主要集中在杭州、西安等核心二线城市,预计当年实现首开 [189] - 截至2024年6月末,公司土地储备建面3193万平,权益建面2064万平 [192]

报告公司投资评级 维持推荐评级 [10][13] 报告的核心观点 收入维持增长，未结资源充足 - 2024年上半年公司实现收入695.6亿元，同比增长22.1% [7] - 归母净利润20.4亿元，同比下降19.7%，主要因毛利率下降、资产减值损失增加、合联营企业业绩减少等因素 [7] - 扣除非经常性损益后，核心归母净利润49.5亿元，同比增长27.5% [7] - 上半年末公司累计已售未结金额2302亿元，权益金额1695亿元，未结资源仍旧充足 [7] 权益比例持续提升，核心城市地位巩固 - 2024年上半年公司总合同销售金额1265亿元，同比下降5.7% [8] - 自投项目销售金额854亿元，同比下降13%；代建项目销售金额411亿元，同比增长14.2% [8] - 公司销售排名持续稳固，总金额位列全国第三，自投金额排名第六 [8] - 自投项目权益比例提升至71%，再创新高 [8] - 销售回款率103%，首开去化率78%，一二线销售额占比80%，高能级核心城市市场地位持续巩固 [8] 投资谨慎严格筛选，财务稳健资金安全 - 2024年上半年新增项目15个，总建面131万平米，权益地价154亿元，预计新增货值333亿元 [9] - 新增项目平均权益比进一步升至84%，核心二线新增货值占比94% [9] - 上半年末公司总借贷加权平均利息成本降至4%，一年内到期债务占比23.8%，维持低位 [9] - 银行存款及现金751亿元，为一年内到期借款2.1倍 [9]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [1] 公司信息 - 公司属于房地产开发行业 [3] - 前次评级为"买入" [3] - 公司总市值为14,103.23百万港元 [3] - 公司总股本为2,532.00百万股,全部为自由流通股 [3] 公司业绩 - 2024H1公司实现营业收入695.6亿元,同比增长22.1% [1] - 2024H1公司实现净利润33.2亿元,同比下降28.5% [1] - 2024H1公司实现归母净利润20.4亿元,同比下降19.7% [1] - 2024H1公司实现核心净利润49.5亿元,同比增长27.5% [1][3] - 公司毛利率为13.1%,同比下降4.3个百分点 [1] - 公司进一步加大资产及信用减值计提力度,上半年计提17.5亿元 [1] 融资情况 - 公司融资渠道保持畅通,2024H1累计发行债券51.34亿元 [1] - 公司持续优化债务结构,完成境外融资置换8.17亿美元 [1] - 报告期末公司有息负债总额为1483.1亿元,其中一年内到期债务353.1亿元 [1] - 公司银行存款及现金为751.3亿元,扣除预售监管资金后为477.0亿元,有效覆盖未来一年到期债务 [1] - 公司剔预资产负债率为70.5%,净负债率67.2%,现金短债比2.1倍,综合融资成本下降40BP至4.0% [1] 销售情况 - 2024H1公司实现合同销售金额1265亿元,同比下降5.7% [1] - 其中自投销售金额854亿元,同比下降13.0% [1] - 自投权益销售金额为608亿元,同比下降3.9%,自投权益比提升至71.2% [1] - 公司销售同比降幅在TOP10房企中降幅最小,显著小于行业降幅 [1] 拿地情况 - 2024H1公司新增15个项目,权益拿地金额为154亿元,金额口径投销比为25.3% [1] - 拿地结构中,核心二线城市货值占比94% [1] - 公司在上海新一轮土拍中斩获两宗地块,其中一宗位于徐汇滨江,成交楼面价创全国纪录 [1] - 公司2024H1末土地储备建面为3193万方,权益可售面积1372万方,其中一二线城市货值占比79% [1] 投资建议 - 考虑到公司国资背景、融资能力、聚焦核心城市拿地、销售确定性强、历史包袱逐步减轻等因素,维持"买入"评级 [1] - 预测公司2024/2025/2026年收入分别为1343.1/1318.0/1367.9亿元,归母净利润分别为31.4/32.3/34.2亿元,对应PE为4.1/4.0/3.8倍 [2]

报告公司投资评级 - 报告给予绿城中国"买入"评级(维持) [4] 报告的核心观点 - 公司归母核心净利润同比增长27.5%,但毛利率同比承压下降4.3个百分点至13.1% [11] - 公司销售拿地权益比提升,周转效率持续提升,销售回款率达103%,首开去化率78% [12] - 公司代建业务表现强势,营收和归母净利润分别增长7.8%和5.8%,合约建面1.23亿平方米 [13] - 公司"绿城+"业务协同并进,生活科技、商业、小镇业务均有不同程度增长 [13] 财务数据总结 - 公司2024-2026年预计归母净利润分别为36.54、43.97、50.70亿元,对应EPS为1.44、1.74、2.00元 [14] - 公司2024-2026年预计毛利率分别为14.1%、15.2%、16.1% [14] - 公司2024-2026年预计净利率分别为5.4%、6.1%、6.5% [14] - 公司2024-2026年预计ROE分别为10.0%、11.4%、12.9% [14]

财务表现 - 取得收入约人民幣695.62億元，較去年同期增長22.1%[1] - 股東應佔利潤約人民幣20.45億元，股東應佔核心淨利潤約人民幣49.49億元，較去年同期增長27.5%[2] - 公司上半年收入为695.62亿人民币，同比增长22.0%[45][46] - 公司期内利润为33.20亿人民币[38] - 2024年上半年公司收入达到695.62亿元人民币，同比增长22.1%[94] - 公司股东应佔利润为20.45亿元人民币，同比下降19.6%[94] - 扣除非经常性损益后，公司股东应佔核心利润为49.49亿元人民币，同比增长27.5%[95] 销售业绩 - 取得總合同銷售約人民幣1,265億元，其中自投項目銷售約人民幣854億元，權益銷售約人民幣608億元[4] - 公司合同销售面积达591万平方米，合同销售金额达1,265亿元人民币[96] - 公司自投项目合同销售面积280万平方米，合同销售金额854亿元人民币，权益比例达71%[96] - 公司自投项目销售均价为每平方米30,559元人民币[96] - 公司代建项目合同销售面积311万平方米，合同销售金额411亿元人民币[96] - 公司上半年销售回款率达103%，去化率达78%[97] - 公司在13个核心城市的销售排名位列当地前十[97] - 上半年实现销售破局，首开前置6个项目，超额实现销售额约57亿元[98] 新增项目 - 新增15個項目，總建築面積約131萬平方米，預計可售貨值達約人民幣333億元，核心二線佔比達94%，權益比提升至84%[5] - 新增项目15个，总建筑面积约131万平方米，新增货值达333亿元[99] - 新增项目平均净利润率持续保持较好水平，平均权益比进一步提升至约84%[101] - 新增项目预计当年销售轮转率63%，有力保障公司流动性安全[102] 成本管控 - 總借貸加權平均利息成本為4.0%，較2023年同期的4.4%下降40個基點[3] - 關鍵品類集採價格下降超6%，單方成本降低100元，建造成本節餘率4.3%[109] - 2024年6月底總借貸加權平均利息成本降至4.0%[113] 业务结构 - 物业发展分部收入为637.57亿人民币，占总收入的91.7%[50] - 项目管理分部收入为16.40亿人民币，同比增长12.3%[50] - 其他分部收入为35.39亿人民币，同比增长33.4%[50] - 本期物业销售收入637.57亿元人民币，较上年同期增加22.0%[128] - 本期物业销售结转面积2,645,512平方米，较上年同期增加16.7%[128] - 本期物业销售均价为每平方米24,100元人民币，较上年同期上升4.5%[128] - 本期杭州地区项目物业销售收入占比57.9%，位居首位[132] - 本期高层住宅、多层住宅、酒店式公寓等销售收入占比97.2%[133] - 本期项目管理服务收入16.40亿元人民币，较上年同期增加12.3%[134] 财务状况 - 於2024年6月30日，銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）約為人民幣751.33億元，為一年內到期借款餘額的2.1倍[3] - 公司非流動負債總額為1,168.46億人民幣[25] - 公司權益總額為1,088.62億人民幣[26] - 公司普通股股東應佔權益為367.92億人民幣[26] - 公司分部資產總額為5,314.77億人民幣[40][41] - 公司分部負債總額為4,256.38億人民幣[43][44] - 銀行存款及現金為353.13億元的一年內到期借貸的2.1倍，債務結構合理[146] - 外幣借款占比不高，本期产生汇兑损失0.74亿元[147] - 为购房者提供抵押贷款担保286.43亿元[148] - 於2024年6月30日，本集團向銀行及其他方就其授予的一般信貸，抵押了賬面總值人民幣1,337.05億元的資產[149] - 於2024年6月30日，本集團就投資物業及在建工程已訂約資本開支但未撥備的承擺為人民幣7.39億元[150] - 本集團目前沒有任何重大的資本開支計劃[151] 其他 - 物業租金收入調整為-110,171人民幣[53] - 抵銷為-1,645,554人民幣[53] - 總計為56,866,293人民幣[53] - 利息收入為1,480,321人民幣[55] - 綜合服務收入為110,066人民幣[55] - 匯兌損失淨額為-74,064人民幣[57] - 中國企業所得稅為2,206,008人民幣[63] - 中國土地增值稅為424,753人民幣[63] - 本公司宣派截至2023年12月31日止年度的末期股息每股普通股人民幣0.43元[69] - 本公司普通股權益持有人應佔期內利潤為2,044,902人民幣[73] - 本公司已悉數購回所有未償還的150,000,000美元5.95%優先票據，並已按照其條款予以註銷[152] - 本公司已從公開市場購回本金總額為300,000,000美元的2.30%債券，並已於報告期內按照其有關條款相應註銷[154] - 於2024年6月30日，本集團總共僱用9,158名員工[156] - 本公司一直遵守香港聯合交易所有限公司證券上市規則附錄C

报告评级 - 报告给予绿城中国(3900)增持评级 [2] 报告核心观点 - 2024年7月,绿城集团自投项目销售额延续正增长,代建项目稳中向好 [5] - 公司以杭州为业务开展的大本营,2024年以来持续拿地加仓杭州,7月再以高溢价率拍得2宗地块 [5] - 截至7月底,公司在杭州已新增6宗土地储备,累计拿地金额达到85亿元,足可见对公司加仓杭州的信心 [5] 财务数据总结 - 2022年营业收入127,153百万人民币,同比增长26.8% [9] - 2022年净利润2,756百万人民币,同比下降38.3% [9] - 预计2024~2026年EPS分别为1.35元、1.53元、1.76元 [5] 股价走势 - 52周内股价区间为5.03-10.00港元 [6] - 与恒生指数相比,绿城中国股价在2023年8月至2024年7月期间下跌幅度较小 [7] 相关报告 - 《销售回暖延续,拿地保持定力》2024.7.8 [8] - 《销售改善,投资积极》2024.4.10 [8] - 《稳中有升,巩固龙头》2024.3.27 [8] - 《持续深耕杭州》2024.3.11 [8] - 《投资聚焦,销售承压》2024.2.14 [8]

报告公司投资评级 - 公司维持增持评级 [4] 报告的核心观点 销售表现 - 6月公司自投项目销售边际继续改善,实现单月销售额涨幅走阔,均价保持稳定 [11] - 自投项目6月单月销售额同比增幅走阔带动累计销售额降幅继5月后再度收窄,销售呈现逐步回暖态势 [12] - 6月公司销售表现与行业基本一致,在优化政策的支持下,销售市场积极反馈,销售数据出现边际改善 [12] 代建项目 - 代建项目持续向好,上半年销售规模和新拓面积均位列行业第一,板块业务龙头地位巩固 [12] - 代建项目"以价换量"的趋势有所缓解,累计销售均价自2月以来环比持续回升 [12] 拿地情况 - 在行业拿地节奏整体放缓的背景下,公司拿地相对积极,上半年拿地销售比为0.24 [12] - 公司继续深化在杭州的布局,2024年以来杭州新增土地储备4宗,合计拿地金额52亿元 [12] 财务数据总结 - 2024年1-6月,公司总合同销售额为1265亿元,同比下跌5.7% [12] - 2024年1-6月,公司自投项目累计销售面积280万方、累计销售额854亿元,分别同比下跌16.9%、13% [12] - 2024年1-6月,公司代建项目销售面积311万方,销售额411亿元,分别同比上涨16.5%、14.2% [12] - 公司维持2024~2026年EPS为1.35元、1.53元、1.76元 [12]

ANNUAL REPORT 2023 GREENTOWN CHINA HOLDINGS LIMITED 綠城中國控股有限公司 (incorporated in the Cayman Islands with limited liability) (Stock Code: 03900) （於開曼群島註冊成立的有限公司）（股票代碼：03900） 核心價值觀 CORE VALUES 真誠 善意 精緻 完美 Sincerity Kindness Exquisiteness Perfection 六品協同 6 DEVELOPMENT SYNERGIES 品相 品質 品位 品牌 品行 品格 Image Quality Refi nement Brand Integrity Character | --- | --- | --- | --- | |-------|-------------------------------------------------------------------------------|-------|-------------------------------------------- ...

业绩总结 - 公司2023年新增项目达到1425亿，排行第六[5] - 公司2023年全年销售贡献达到550亿元左右，38个项目整体利润水平超过8个点[7] - 公司2024年1到3月销售达到532亿元，全国排名第四[10] - 公司运营效率提速18%，拿地到开工平均2.2个月[11] - 公司营业收入达到历史新高1314亿元，规模核心净利润64亿元[13] 财务状况 - 公司现金短债比维持在2.3倍，债务期限低位维持在22.3%[14] - 公司去年发行了1139亿元人民币票据，融资渠道畅通[16] - 公司提前对境外债进行置换，24年到期的境外债只剩下3亿美元[16] 拿地策略 - 公司拿地目标为千亿，但会综合考虑现金流情况和地块质量[26] - 公司对于地块质量要求很高，不会盲目拿地[25] 投资策略 - 公司股份激励计划是薪酬的一部分，管理层持续购入股票[32] - 公司会重新考虑分红基数和比例政策，希望与股东共享发展成果[34] 项目情况 - 公司杭州项目拿地到首开时间为4.2个月，销售速度很快[36] - 公司杭州项目净利率要求适度，重视项目的安全度和认可度[37] 市场展望 - 公司认为政策会往正向方向发展，但力度还未达到很高[28] - 杭州市场在4月后可能进入波动，金海堂项目首开去化率约为70%[39]