节日营销与品牌建设 - 10月国庆、中秋双节及重阳节成为房企品牌传播与责任践行的重要契机[2] - 头部房企以社区为核心场景，通过全国联动的线上线下节日活动，采用传统与现代结合的互动设计，构建从情感共鸣到品牌认同再到价值转化的链路[2] - 企业聚焦老年群体需求，从产品适老化、社区服务、公益行动等多维度发力，在践行社会责任的同时夯实品牌口碑与传播力[2] - 节日被视为社区建设的起点，头部企业持续以服务与温情深化邻里联结，助力实现更具温度的理想生活[2] - 情感赋能与价值落地相结合的模式，成为品牌传播力持续提升的核心驱动力[2] 企业高层与组织动态 - 万科董事长更迭，前总裁被采取刑事强制措施[2] - 金科股份完成董事会换届，郭伟新任董事长兼总裁[2] - 重点企业高层变动及组织调整持续震荡整个行业[2] 品牌传播力排名 - 2025年10月中国房企品牌传播力排行榜中，保利发展、华润置地、绿城中国位列前三名[2][4] - 万科地产与龙湖集团紧随其后[2]

地块基本信息 - 地块性质为城镇住宅用地和商业用地，总用地面积18456.27平方米，规划建筑面积46140.68平方米，容积率为2.5 [1] - 地块起始总价为6.68亿元，起始楼面价为每平方米14477元 [1] 地块成交结果 - 地块经过39轮竞价，最终由义乌浙筱置业有限公司（绿城）以总价8.58亿元竞得 [1] - 成交楼面价为每平方米18595元，相比起始价溢价率为28.44% [1]

行业投资评级与核心观点 - 报告对部分房企给出“买入-A”评级，首选股票包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）和中国金茂（目标价2.1元）[5] - 核心观点认为2025年三季度以来房地产市场调整压力进一步显现，核心城市二手房市场正经历加速补跌过程，而一线城市新房市场展现出较强的抗跌韧性[1] - 报告预计在止跌回稳定调下，年末地产政策有望进一步宽松，并建议关注三类企业：困境反转类房企、布局核心城市龙头和优选多元经营国企[3] 一线城市房价分化现象 - 一线城市二手房价格自2025年4月以来出现明显补跌特征，4月至今跌幅扩大至4.4%，其中2018-2025年竣工的次新房源价格从2025年第二季度的116,872元/㎡降至第三季度的99,169元/㎡，单季度下跌15.1%[1][11] - 相较之下，一线城市新房市场表现出较强韧性，2025年一线城市新房价格同比下跌0.7%，较2024年的-3.8%明显收窄，年初至今跌幅仅为0.6%[1] - 上海和杭州等核心城市新房与二手房市场分化明显，上海新房价格自2025年4月至今上涨2.6%，杭州新房价格上涨1.8%，但这两个城市的二手房市场却面临较大下行压力，上海二手房价格下跌4.1%，杭州二手房价格下跌3.0%[23] 房价分化原因分析 - 核心城市房价分化的本质是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放，限价政策执行期间房企高周转模式增加的新房供应在交付后集中转化为二手房市场中的次新房源[2] - 以上海为例，2018-2025年竣工的次新房源新增挂牌量从2023年的6,014套增长至2025年的10,084套，两年间增长67.7%，对二手房价格形成显著冲击[2][36] - 限价政策解除后土地市场市场化程度提升，2025年上海住宅类用地成交均价及溢价率持续提升，成本压力推升了新房名义价格，进一步加剧新房与二手房价格分化[2] 70城房价整体走势 - 70个大中城市房价同比降幅持续缩窄，2025年9月新房价格同比跌幅收窄至2.7%，二手房价格跌幅收窄至5.2%，但从环比角度看，2025年1-9月新房价格环比跌幅维持在0.1%-0.4%区间，二手房价格环比跌幅更为明显，1-9月均在0.3%-0.6%之间[13][14][15] - 以2018年为基期（100），70城新房价格指数从2021年9月的125.6高点回落至2025年9月的111.3，累计下跌11.4%，二手房价格指数从2021年9月的115.8高点下跌至2025年9月的93.0，累计下跌19.7%[19] - 2025年前三季度新房价格指数分别为113.2、112.4和111.3，二手房价格指数分别为96.3、94.6和93.0，均呈现逐季下行态势[19] 土地市场表现 - 2025年10月20-26日当周，百城土地宅地供应规划建筑面积1,067万㎡，2025年累计供应规划建面22,651万㎡，累计同比下降18.2%[80] - 同期百城土地住宅用地成交规划建筑面积752万㎡，2025年累计成交17,616万㎡，累计同比下降7.3%[103] - 土地成交价格方面，百城住宅用地平均成交楼面价为5,297元/㎡，环比下降3.5%，同比下降30.7%，整体溢价率为4.1%[104] 周度销售数据跟踪 - 2025年10月25-31日当周，重点监测32城商品住宅合计成交1.9万套，环比增长3.6%，2025年累计成交67.3万套，累计同比下降9.7%[53] - 同期重点监测16城二手房合计成交2.4万套，环比下降1.9%，2025年累计成交97.1万套，累计同比增长8.2%[67] - 一线城市二手房成交表现相对较好，当周成交11,018套，环比增长6.4%，2025年累计成交41.6万套，累计同比增长16.5%[67]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

行业整体拿地趋势 - 1-10月TOP100房企拿地总额为7838亿元，同比增长26.4%，但增速较1-9月大幅收窄 [2] - 行业投资更趋理性与谨慎，房企倾向于通过联合拿地分散风险、共享利益 [1] - 自2025年下半年起，典型企业拿地力度持续下滑，10月重点监测的30家企业中超半数未有拿地动作 [9] - 1-10月百强房企拿地销售比为0.29，较9月末降低0.02，但销售TOP10房企拿地销售比达0.42，投资积极性远高于其他梯队 [9] 房企新增货值与排名 - 1-10月新增货值前三名企业为中海地产（1370亿元）、招商蛇口（1807亿元）、绿城中国（1209亿元） [3][5] - 1-9月新增货值前三名则为绿城中国、保利发展和中海地产，显示排名动态变化 [1][5] - 共有5家房企全口径新增货值超过1000亿元 [3] - 权益拿地金额前三名企业为中海地产（827亿元）、绿城中国（564亿元）、招商蛇口（562亿元） [5] 联合拿地策略与模式 - 联合拿地成为主流策略，10月份多宗土地为联合体竞得，主要集中在上海、北京、杭州、成都等核心城市 [6][8] - 联合体形式多样，包括“央企+地方国资”以及“房企+资方”等模式 [7] - 部分项目通过联合拿地提前锁定开发权，并以代建形式展开，例如绿城管理负责代建苏州某地块 [7] - 上海静安地块经过52轮竞价，由招商、越秀地产等组成的联合体以77.37亿元竞得 [6] - 中海地产、招商蛇口等通过参与徐汇东安城市更新项目（协议总出让金额439.5亿元）大幅提升货值 [5] 城市土地市场分化 - 10月全国住宅用地成交总价TOP10中，上海有4宗地块入榜，总成交金额达170亿元；北京有2宗入榜，总成交金额54亿元 [8] - 上海、杭州土拍热度持续，杭州住宅用地平均溢价率达16% [8] - 广州、成都、青岛、长沙的核心区优质地块关注度高，但其余区域较为冷清，平均溢价率约5% [8] - 武汉受高库存影响，房企补仓力度偏弱 [8] - 青岛崂山区地块溢价率26%（成交价3.9亿元），为10月溢价最高地块 [8] 头部企业投资布局 - 头部企业聚焦核心一二线城市加大补仓力度，央企、国企和地方国资仍是拿地主力 [5] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [5] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市跻身拿地金额前十 [5] - 滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一 [5]

行业整体销售表现 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 单月表现出现分化，48家百强房企10月业绩环比增长，其中20家企业单月业绩环比增幅大于30% [2] - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [5] 房企阵营格局变化 - 千亿阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元，包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居行业第一，绿城中国以2011亿元位列第二，中海地产以1891亿元位列第三 [3] 区域市场分化情况 - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%，北京环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元，保利发展以338亿元流量销售金额夺得冠军，越秀地产以287.2亿元位列第二 [6] - 核心一二线城市如京沪深杭蓉市场热度转降，武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏，部分弱二三线城市如南宁、福州、常州去化率预计低于两成 [7] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对“好房子”建设落地优化政策，需求端如合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举推动市场止跌回稳 [7]

行业转型趋势 - 房地产行业正经历从规模扩张到品质升维的深刻转型，国家倡导好房子理念 [1] - 行业视线由台前延伸至幕后，聚焦支撑好房子品质内核的关键因素 [1] 公司业务模式创新 - 公司提出施工大总包模式，由一家单位统筹所有施工任务，实现效率、品质与成本的整体优化，以替代传统平行发包模式 [3] - 杭州晓风朗月湾项目取得施工许可证后65天完成示范区开放，知海棠项目仅用70天，均快于体系内平均水平且在品质评估中屡获高分 [3] - EPC模式将协同延伸至项目全周期，设计、采购、施工在同一责任主体下协同，如安吉县中心城区有机更新项目联动7家专业单位，实现只招标一次、只对接一方、只交底一回 [5] 产品交付与服务升级 - 在杭州溪径恒庐项目实现从空间交付到生活交付的完整闭环，通过高标准工业化精装奠定基底，并辅以收纳、软装、电器等多元服务包实现一站交付和拎包入住 [7] - 服务植根于H.E.A.R.T价值体系，融合大师美学、功能智慧、安心护航、全球集采与高效交付五大核心 [8] 核心竞争力与战略定位 - 公司构建设计-建造-装饰-科技-家居服务全产业链聚合生态，确保产品在工期、成本、品质上的优异表现，是好房子营造的核心竞争力 [11] - 公司通过总包模式实现生产关系进步，依托产业化内装实现生产力进步，是未来发展的重要板块 [11] - 建研中心作为智慧大脑，将好房子战略转化为四大核心技术体系，细分为11大技术模块与22个子模块 [13] 市场地位与合作伙伴关系 - 公司年营收突破百亿，连续9年跻身中国建筑装饰百强企业，拥有400余项荣誉、59项专业资质及8家高新技术企业 [15] - 公司与上下游协同合作方建立共生关系，从客户需求调研到落地交付全程深度协同，减少壁垒提升效率 [13]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

行业整体销售表现 - 1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 去年10月高基数及政策效应减弱是导致当前同比降幅扩大的主要原因 [1] - 10月单月48家百强房企业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [2] 房企阵营格局 - 千亿销售额阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，销售额均值732.9亿元 [2] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [2][3] 区域市场分化情况 - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [4] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46% [4] - 北京10月成交环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [4][5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元 [5] 重点城市及房企项目表现 - 保利发展夺得广州1-10月流量及权益金额双冠军，流量销售金额为338亿元 [5] - 越秀地产位居广州双榜单第二，流量金额为287.2亿元 [5] - 珠实地产、华润地产、中海地产分列广州流量金额榜第三至第五名 [5] - 天河区保利天曜以53.8亿元网签金额位居广州项目榜首，海珠区保利天奕以52.8亿元位列第二 [6] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对"好房子"建设落地优化政策，需求端多地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 城市间、项目间分化持续加剧，核心一二线城市市场下行压力较大，部分弱二三线城市去化率仍低于20% [7]

文章核心观点 - 公司两大公益IP“种春风”生态行动与“踢球去”社区足球赛在2025年10月完成年度活动，以十一载坚守将公司价值观转化为具体行动 [2] - 两项公益行动从2015年各自启动，于2025年实现跨领域联动，推动运动公益与生态公益深度融合 [11] - 公司未来将继续拓展两项公益行动的覆盖范围，深化其社会影响力 [18] “种春风”生态行动总结 - 该行动于2015年在甘肃民勤启动，旨在通过种植梭梭树治理荒漠化，使命是治沙护绿 [5] - 行动已从单一植树扩展至助农义卖、绿色倡议等领域 [9] - 截至2025年，已建成2400亩绿城林，种植超过16万棵梭梭树，在当地风口筑起绿色屏障 [9] - 2025年活动中，来自“踢球去”赛区的24名“春风使者”参与新一批梭梭树的种植，并通过助农义卖延续“治沙也致富”的故事 [11][12] “踢球去”社区足球赛总结 - 该赛事于2015年深秋启动，初衷是让更多人参与足球运动，以足球为纽带连接社区邻里 [7] - 赛事已从杭州扩展至20多座城市，累计有1000多支球队、1.8万名球员参与 [9] - 2025年在甘肃民勤昌宁镇中学举办了南北足球公益对抗赛及与校队的联谊赛，将足球快乐带到沙漠边缘 [14] 公益行动联动与未来展望 - 2025年活动实现了“种春风”与“踢球去”的首次深度联动，24名足球赛参与者赴沙漠参与植树，体现了“茵为美好，梭以同行”的理念 [11] - 公司未来计划将“种春风”向沙漠腹地推进，扩大绿色屏障，并将“踢球去”带入更多城市和社区 [18] - 公司将以“真诚、善意、精致、完美”的价值观为指引，持续推动双公益故事的发展 [18]