报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 事件核心：中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在支持推动商办房地产市场去库存[5] - 政策影响：降低商办资产购置初始资金压力，可能直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场，是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持[8] - 政策局限性：相对于住宅贷款，商办类贷款在首付比例（30% vs 15%）、利率（最低为央行基准利率1.1倍 vs LPR-45BPs）、贷款期限（最长10年 vs 30年）上仍处显著劣势，且商办类房地产税费成本较高，在商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下，单一降低首付比例效果预计有限，市场期待后续进一步宽松[7][8] 行业现状与背景 - 库存高企：截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平米，办公楼待售面积0.52亿平米[6] - 地方先行政策：近年较多城市已出台政策推动商业用房去库存，例如上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容”新业态，武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助，长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅[6] 投资建议与推荐标的 - 推荐逻辑：基于商业用房首付比例下调政策，结合地产复苏和消费促进背景[8] - 推荐标的分为三类： - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

核心人事变动 - 绿城中国进行人事调整，华东区域总经理赖圣场卸任，将调任回杭州担任绿城生活科技集团董事长、总经理 [1] - 原浙江区域副总经理兼浙南片区总经理潘思远接任华东区域总经理 [2] - 此次调任被媒体视为内部提拔年轻职业经理人的突破性举动，潘思远连升数级 [4] 新任高管背景与业绩 - 潘思远生于1986年，拥有英国剑桥大学建筑系硕士学位，具备超20年港资房企从业经验 [3] - 其曾就职于港资房企廖创兴企业，在豪宅开发管理方面经验深厚，早年曾参与绿城项目合作 [3] - 2021年加入绿城中国，历任浙西区域金衢片区总经理，后升任浙江区域副总经理 [3] - 2024年起兼任浙南片区总经理，带领该片区创下双百亿业绩 [3] - 在浙南期间，全面负责义乌等项目操盘，打造了义乌凤起潮鸣、义乌凤栖逸庐等热销项目 [4] 华东区域市场挑战 - 以上海为核心的华东区域是绿城中国的战略重镇，赖圣场在任时推出了弘安里、前滩百合园、外滩兰庭等项目 [4] - 随着楼市下行，开发商在上海市场竞争加剧，在价格、品质、周期上均存在激烈竞争，公司开始感到力不从心 [5] - 2025年前11个月，绿城中国在上海市场的权益销售金额为122.79亿元，排名第7，与上年同期持平 [7] - 同期，华润置地、招商蛇口、保利发展均实现了超280亿元的权益销售额，揽下前三甲 [7] 上海重点项目销售情况 - 公司目前在上海主要在售新盘有三个：虹口江湾镇的绿城上海沁香园、浦东北蔡的绿城逸庐以及黄浦区的黄浦ONE [7] - “地王”项目绿城逸庐于2025年9月首开，推出148套房源，认筹172组，认筹率达116.2% [7] - 但开盘约一个月后，已售住宅仅54套，去化率仅为36.5% [8] - 经过后续加推，截至1月15日，项目共有房源255套，已售121套，去化率提升至47.45% [9] - 项目具体数据：总套数255套，可售134套，已售121套，已登记79套 [10] - 为获取该项目地块，公司经过66轮竞价，以总价29.159亿元、溢价率40%竞得，成交楼板价71412元/平方米，刷新了北蔡板块单价“地王”纪录 [10][11] - 绿城黄浦ONE于2025年11月首开，推出56套房源，均价17万元/平方米，截至1月15日已售34套，去化率60.7% [12] - 同年12月加推56套，均价升至17.2万元/平方米，截至1月15日已售8套，去化率不足15% [12] 新任高管的核心任务 - 潘思远接任后的核心任务是将浙江成功的产品打造与客户深耕经验复制至华东地区 [4] - 重点需要解决上海“地王”项目的去化难题 [4]

核心人事变动 - 绿城中国华东区域完成负责人更替，原总经理赖圣场卸任并调任至绿城生活科技集团，其职务由原浙江区域副总经理兼浙南片区总经理潘思远接任 [1] - 潘思远出生于1986年，此次任命被视为公司内部提拔年轻职业经理人的突破性举动 [1] - 赖圣场的调动属于平级调动，主要出于其个人希望回浙江工作以便照顾家庭的考虑 [2] 公司战略与组织架构 - 此次人事变动是绿城中国在2025年末完成新一轮组织架构改革后的延续，公司确立了“10个中心+2个事业部”的新架构，并取消了东北、华中、中原三大区域公司以聚焦核心城市经营质量 [7] - 公司董事会主席强调，在行业转型期稳健经营是第一位的，2026年市场将延续“温和趋稳、结构分化”态势，公司需要通过精准投资、高效运营与优质产品来平衡短期生存与长期发展 [8] - 有分析指出，此次换帅并非简单人事更迭，而是公司在上海市场竞争加剧背景下，着眼产品力提升与区域经验融合的战略安排 [2] 公司经营与财务表现 - 2025年，绿城中国实现总合同销售金额2519亿元，其中自投项目销售1534亿元（权益金额1043亿元），代建业务贡献985亿元 [2][7] - 根据操盘销售金额排行，2025年绿城中国以2519亿元排在首位，领先于中海地产的2392.1亿元和保利发展的2328亿元 [7] - 以上海为核心的华东区域是集团业绩压舱石，2025年该区域自投项目销售金额超620亿元，占集团自投总销售额的40.4%；代建业务签约金额突破390亿元，占集团代建总额的39.6% [7] 上海市场挑战与项目表现 - 上海高端住宅市场呈现显著结构性差异，2025年总价3000万元以上的顶豪成交金额突破千亿元，占全国重点城市近六成份额，但同时普通高端项目去化放缓、购房者决策周期拉长 [4] - 公司旗下上海北蔡板块的绿城·逸庐项目备案均价10.5万元/平方米，前两批次188套房源仅网签92套，去化率不足五成 [4] - 公司在2025年以64.719亿元竞得虹口北外滩地块，楼板价达12.66万元/平方米，创板块新高，如何平衡高价地项目的产品溢价与去化率成为核心难题 [4] - 公司相关人士指出，购房者决策周期延长、选房更趋理性，项目进入持销期已成为行业转型阶段的普遍特征 [4] 新任负责人背景与能力 - 潘思远被选中的核心逻辑在于其在浙南市场的标杆性操盘业绩与豪宅开发经验 [5] - 其代表作是义乌的凤起潮鸣项目，该项目于2025年首次开盘，88套合院2小时售罄，全年八次开盘累计销售额达60亿元，项目均价6万元/平方米，远超当地2.5万元/平方米的市场均价 [6] - 其在产品创新、客户运营及全流程管控的能力获得肯定，但其操盘逻辑能否切中上海顶豪市场的需求痛点仍需观察 [6] 行业背景与趋势 - 近两年，房企区域、城市一把手的变动呈现上升趋势，核心城市房地产市场进入存量阶段，增量市场规模下降，房企面临销售业绩下降及利润下滑的双重压力 [6] - 购房者对产品的要求越来越高，开发商竞争日趋激烈，因此房企集团倾向于将具备一定“破局能力”的人委以重任 [6]

核心人事变动 - 2025年1月12日，绿城中国华东区域发生重要人事变动，潘思远接替赖圣场担任华东区域总经理 [1][6] - 潘思远于2021年加入绿城，此次由浙江区域副总经理调任上海，属于高升 [1][6] - 原总经理赖圣场卸任后，将出任绿城生活科技集团董事长兼总经理 [1][6] 过往业绩与战略 - 赖圣场自2021年起担任绿城华东区域总经理兼上海公司总经理，在任五年间主导了上海“申江三部曲”、“繁花三章”等项目，推动公司在上海高端市场立足 [1][6] - 过去五年绿城在上海发展迅猛，其典型策略是凭借产品优势在土地市场高价拿地，获取多幅“地王” [1][6] 成功项目案例：绿城潮鸣东方 - 2024年8月7日，绿城以30%的溢价率竞得徐汇区斜土街道xh128D-07地块，成交楼板价高达13.1万元/平方米，刷新当时全国楼板价纪录，成为“中国单价地王” [1][6] - 该项目命名为“绿城潮鸣东方”，于2025年5月11日开盘，一次性推出全部120套住宅，获得191组有效客户认筹，开盘当日即告售罄（“日光”） [1][6] 面临挑战的项目：绿城逸庐（看云逸庭） - 2025年3月28日，绿城以40%的溢价率竞得浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块，成交楼板价7.14万元/平方米，刷新北蔡板块楼板价纪录 [2][7] - 该项目命名为“绿城逸庐”（备案名：看云逸庭），销售表现不及预期，未能复制潮鸣东方的成功 [2][7] - 截至2026年1月13日，项目自2025年9月起共开盘3次，累计推出255套住宅，已销售121套，销售率仅为47.5% [2][7] - 根据销售数据表，项目总可售住宅套数为255套，目前剩余可售住宅套数为134套 [3][8] 待入市项目：绿城潮鸣外滩 - 2025年7月25日，绿城以46.3%的高溢价率竞得虹口区北外滩地区hk315-11地块，楼板价达12.66万元/平方米，刷新虹口区楼板价纪录 [3][9] - 该项目已定名为“绿城潮鸣外滩”，目前尚未开盘，公司希望其能复制潮鸣东方的销售奇迹 [4][9] - 但该地块所处市场环境与板块竞争更为激烈，开盘即售罄的难度非常大 [4][9] 新任管理层的任务与看点 - 新任华东区域总经理潘思远上任后的首要任务是解决“绿城逸庐”和“绿城潮鸣外滩”两个项目的去化问题 [5][9] - 市场关注的主要看点在于，其能否将在浙江市场验证成功的产品打造能力和经验带到上海，以破解高价地项目面临的销售困局 [5][9]

文章核心观点 房地产行业已进入品质深耕的关键阶段，“好房子”成为企业生存与竞争的核心命题，其建设是一个涵盖客户需求适配、在地化转变的全链条体系化工程，行业领先企业正通过构建系统性的产品标准、深化客户洞察、优化组织协同与供应链管理来推动产品力提升，以应对市场变化并构建长期竞争优势 [5][16] 行业趋势与共识 - 行业从解决“有没有房子住”全面转向关注“住得好不好”，在政策引导、市场倒逼与消费者觉醒的三重驱动下，“好房子”从口号变为核心竞争命题 [16] - 房地产行业已进入品质深耕的关键阶段，产品力的创新迭代是当前发展重点 [1][5] - 房子正从一个物理容器，演变为承载人们情感与文化的“精神归处”，客户需求层次从底线性、品质性向精神性需求演进 [12] 领先房企的产品力建设框架与实践 中国电建地产 - 发布《中国电建好房子品牌标准》，涵盖“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，包含26个专项、75个要点、165项品质控制参数 [6] - 通过“绿水青山”产品系在全国核心城市成功实践，例如：北京长安华曦府多次加推即罄；郑州中原华曦府开盘清盘并荣登区域销量榜前列；郑州高新华曦府首开去化91%，揽金2.72亿；北京山谷文旅项目在低迷市场中逆势热销 [7] - 构建“1个核心标准+N个地域适配策略+X个融入在地文化微创新机制”的系统性适配框架，并建立四档七级匹配机制，基于2类城市、9类土地划分、12类客户描摹及4条产品系进行产品模型搭建 [13] - 以产品研究院牵头，协同多部门实现全链条协同，打造“好房子、好服务、好社群”三位一体与“产品力、成本力、交付力、服务力、品牌力”五力融合的产品体系 [8][16] 保利发展 - 建立全国统一的40面客平台持续收集客户原声，并在项目获取前进行深度客户研究，锚定主力客户群体 [11] - 客户最关心的维度依次为：户内质量（渗漏、空鼓开裂、漏烟反味）、公区质量维护、社区仪式感、舒适度和景观品质、服务效率和专业程度 [11] - 构建聚焦“好产品、好服务、好生活”的六维价值体系，包括美学耐久、舒适、绿色、智慧、邻里、美学，该体系是技术标准与服务标准相匹配的完整系统 [11] - 作为销售规模第一的头部企业，面临更广的城市进入范围与更多项目类型，策略是一手抓创新标杆，一手抬高品质底盘，并通过体系、供应链、模块创新三方面迭代来应对市场变化 [17] 越秀地产 - 建立体系化产品研发，其“10+N健康人居科技”技术底盘基于1万多条真实客户原声，涵盖超100个关键指标措施、200余个量化细节与配置要求 [9] - 通过供产合作、技术创新与组织模式创新来消化高品质增量成本，例如将产品、工程、运营三大中心合并为“生产管理中心”，打破部门墙以提升协同效率与交付品质 [10] - 落地阶段的核心难点在于甄别客户真实需求与平衡需求满足和落地可行性，公司通过构建持续滚动的数据洞察体系来挖掘需求规律，并从组织与执行层面优化以寻求动态平衡 [20] 绿城中国 - 行业面临非理性内卷挑战，例如部分项目盲目追求TDS≤10毫克的极端直饮水标准，存在实现疑问且可能危害健康 [18] - 另一挑战是标准落地与产业链协同不足，符合公司标准、兼具稳定性与综合性的市场供给仍有欠缺 [18] - 后续将重点引导行业回归以真实客户需求和科学健康标准为导向的理性竞争，并深化与供应商的产业链共研，开展定制化生产以推动标准落地 [18] 大悦城控股 - 产品力成长核心源于对客户需求的深度洞察，战略凝练为“主动健康、场景生活” [14] - 摒弃表层调研，重点开展时长四五个小时的深度访谈获取客户真实“脸红”反馈，并搭建专属实验室，邀请专业团队及客户重现真实家庭生活场景以解构需求 [15] - 认为适度内卷可推动行业补短板、提品质，但挑战在于“盲目内卷”，即脱离客户真实需求与企业自身能力跟风堆料，解决核心是坚守“长期主义”并明确企业自身的核心价值主张 [20][21] 客户洞察与需求演进 - 客户核心需求分为三个层次：1. 底线性需求：解决基础痛点；2. 品质性需求：追求空间舒适与更多元生活场景；3. 精神性需求：从“住得好”到“精神有归属”，向往文化与智慧 [12] - 深度、真实的客户洞察是产品标准建设与落地的核心，当前行业的核心问题是洞察不够深入，而非过度 [15] - 客户诉求变化倒逼产品标准迭代，从由建设规范定义的“物理空间”转向承载情感的“精神归处” [12] 产品标准化与在地化适配 - “好房子”需锚定国家倡导的“安全、舒适、绿色、智慧”不变底盘，并在此基础上以客户为中心进行差异化演绎 [14] - 统一标准与在地化适配构成核心张力，企业需在守住“好”的本质的同时，实现高效落地 [13][16] - 适配策略包括基于城市特点、客户地图形成差异化的产品系与成本档匹配，并融入在地文化进行微创新 [13] 全链条协同与成本平衡 - “好房子”不是单一环节的卓越，而是全链条的协同进化，需将标准嵌入流程、数据贯穿节点、客户置于中心 [8] - 通过供应链合作、技术创新、规模化集采形成供应链杠杆，以控制并优化高品质带来的增量成本 [10] - 组织与模式创新，如合并相关部门打破部门墙，能提升协同效率与交付品质，实现降本增效 [10] 行业挑战与破局路径 - 核心挑战包括：行业非理性内卷与参数过度比拼；标准落地与产业链协同不足；甄别客户真实需求与平衡落地可行性的运营难题；以及作为头部企业需同时抓创新标杆与抬升品质底盘的平衡压力 [17][18][20] - 破局路径集中于：引导行业回归理性竞争与真实客户需求导向；深化产业链共研与定制化生产；构建以用户为中心的系统性产品力，实现全链条高效协同与长期价值兑现；企业坚守长期主义，明确自身核心价值主张以避免盲目内卷 [16][18][21]

核心人事变动 - 绿城中国华东区域完成负责人更替，原总经理赖圣场平级调任至绿城生活科技集团，其职务由原浙江区域副总经理兼浙南片区总经理潘思远接任 [1] - 潘思远出生于1986年，此次任命被视为公司内部提拔年轻职业经理人的突破性举动 [1] - 公司表示此次调整为正常人事变动，但有分析指出这是在市场竞争加剧背景下，着眼产品力提升与区域经验融合的战略安排 [1] 新任负责人背景与业绩 - 潘思远的核心优势在于其浙南市场的标杆性操盘业绩与豪宅开发经验 [3] - 其代表作义乌“凤起潮鸣”项目于2025年首次开盘，88套合院2小时售罄，全年八次开盘累计销售额达60亿元 [3] - 该项目均价6万元/平方米，远超当地2.5万元/平方米的市场均价，其产品创新、客户运营及全流程管控能力获得肯定 [3] 上海市场环境与挑战 - 上海高端住宅市场呈现显著结构性差异，2025年总价3000万元以上顶豪成交金额突破千亿元，占全国重点城市近六成份额 [2] - 同时，市场面临普通高端项目去化放缓、购房者决策周期拉长的挑战 [2] - 绿城上海在售项目承压，例如北蔡板块的绿城·逸庐备案均价10.5万元/平方米，前两批次188套房源仅网签92套，去化率不足五成 [2] 公司经营与战略背景 - 2025年绿城中国实现总合同销售金额2519亿元，其中自投项目销售1534亿元，代建业务贡献985亿元 [4] - 以上海为核心的华东区域是集团业绩压舱石，2025年该区域自投项目销售金额超620亿元，占集团自投总销售额的40.4%；代建业务签约金额突破390亿元，占集团代建总额的39.6% [4] - 此次人事调整是2025年末组织架构改革的延续，公司已确立“10个中心+2个事业部”新架构，并取消东北、华中、中原三大区域公司以聚焦核心城市 [4] - 公司董事会主席刘成云强调行业转型期稳健经营是第一位的，2026年市场将延续“温和趋稳、结构分化”态势 [5] 具体项目与土地储备 - 绿城在2025年以64.719亿元竞得虹口北外滩地块，12.66万元/平方米的楼板价创板块新高 [2] - 如何平衡高价地项目的产品溢价与去化率，是公司亟待破解的核心难题 [2] - 绿城上海储备项目较为充裕，除在售项目外，北外滩项目已进入建设阶段 [2]

板块行情与数据跟踪 - 本周主要股指普遍上涨，上证指数上升3.8%，深证成指上升4.4%，创业板指上升3.9%，沪深300上升2.8%，房地产（申万）板块表现更优，上升5.1% [1] - 个股表现分化，涨幅前五的房地产个股为城建发展(+34.5%)、盈新发展(+22.0%)、上实发展(+20.8%)、*ST荣控(+19.7%)、*ST阳光(+16.0%)，跌幅后五为海南机场(-7.9%)、光明地产(-7.2%)、和展能源(-5.5%)、首开股份(-5.0%)、中国武夷(-2.0%) [1] - 新房市场成交环比大幅下滑，本周（1.3-1.9）42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降46.7%，1月至今（1.1-1.9）累计成交155万平米，环比下降30.1%，同比下降46.6% [1] - 二手房市场成交环比回升，本周（1.3-1.9）21个重点城市二手房合计成交206万平米，环比上升25.4%，但1月至今（1.1-1.9）累计成交214万平米，环比下降16.1%，同比下降23.9% [1] 行业政策与公司动态 - 宏观政策持续发力，国务院常务会议部署财政金融协同促内需，提出扩大公租房保障范围，2026年央行工作会议强调继续实施适度宽松货币政策 [2] - 地方因城施策推进，上海住建委规范工程招标代理，河南支持加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房，沈阳将首付15%政策延至2026年底并将公积金贷款限额提至80%，成都将公积金代际互助政策延至2026年底 [2] - 主要房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，保利发展121.6亿元(-18.9%)，招商蛇口258.4亿元(-14.5%)，新城控股13.5亿元(-57.8%)，中国金茂128.2亿元(-16.0%)，金地集团24.0亿元(-54.5%)，绿城中国197亿元(-9.2%)，中国海外发展398.3亿元(-1.0%) [2] - 房企融资活动进行，中国海外发展公开发行公司债券，品种一3年期票面利率区间1.60%-2.60%，品种二5年期票面利率区间1.80%-2.80% [2] - 万科A人事变动，郁亮因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务 [3] 行业前景与投资观点 - 房地产对经济内循环意义重大，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力 [3] - 2025年以来中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策与供需结构变化下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估 [3] - 投资建议关注地产开发（华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋）、港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活） [3]

2025年12月及全年房企销售业绩与格局 - 截至2026年1月12日，在已公布2025年12月销售数据的18家房企中，有13家实现环比增长，占比达72.22% [1] - 中国海外发展、华润置地、中国金茂等5家房企单月销售额创下全年最高纪录 [1] - 2025年全年，保利发展以2530.3亿元的销售额位居行业第一，领先第二名中海地产17.98亿元 [4] - 华润置地、招商蛇口、绿城中国、中国金茂2025年全年销售额分别为2336亿元、1960.09亿元、1534亿元、1135亿元，与保利发展、中海共同构成千亿房企梯队 [4] 2025年12月单月销售表现 - 华润置地以单月销售额410亿元位居第一，中海以398.32亿元紧随其后，招商蛇口以258.44亿元位列第三 [2] - 绿城中国、中国金茂、保利发展单月销售额均超100亿元，分别为197亿元、128.21亿元及121.64亿元 [2] - 融创中国因11月基数较低，12月销售额环比增长163.39% [3] - 招商蛇口、中海、华润置地及中国金茂12月环比增幅也较为突出，分别为83.37%、79.14%、78.26%和60.32% [3] 头部房企销售增长动力与策略 - 华润置地和中海凭借充足土地储备和成熟运营能力，实现销售额连续三个月环比增长 [2] - 中海在上海的安澜上海项目12月开盘，套均5000万元，销售90.77亿元，其多个高端及改善型项目共同支撑公司在10月至12月销售额实现“三连增” [2] - 保利发展近年来持续重仓广州市场，2023年至2025年在广州的拿地金额高达648.24亿元，显著高于北京的265.02亿元和上海的359.27亿元 [1] - 中海强聚焦一线城市，2024年在香港及北上广深五个城市的合约销售额占公司总额的60.6%，一线城市权益拿地金额占比高达73.5% [6] 行业阵营划分与企业韧性 - 2025年，除千亿阵营外，第二阵营（500亿—1000亿元）企业有6家，销售额均值646.4亿元；第三阵营（300亿—500亿元）企业7家，销售额均值381.3亿元；第四阵营（100亿—300亿元）企业50家，销售额均值180.6亿元 [5] - 多数千亿企业坚持顺势而为，拥有较强经营开发能力、融资优势和良好公司治理，展现出经营韧性 [4] - 部分出险民营房企如融创中国和碧桂园，2025年销售额分别为368.4亿元和330亿元，仍在百强之列，且其境外债务重组在2025年末取得突破性进展 [5] 房企区域战略调整 - 保利发展在持续重仓一二线城市的同时，拿地策略发生明显调整，近两年加大在上海的布局力度 [7] - 2023年至2025年，保利发展在上海的拿地支付价款逐年增长，分别为94.57亿元、119.4亿元、145.3亿元 [7] - 同期，保利发展在北京的拿地规模有所收缩，2024年在北京的拿地支付价款仅为上海的49.61% [7] 市场影响与专家观点 - 房企2025年末及2026年开年销售额增长，为房地产市场平稳开局奠定基础，有助于形成积极增长预期 [3] - 销售增长态势能有效缓解购房者观望情绪，对稳固市场信心、推动房价与行业止跌回稳发挥重要预期引导作用 [3] - 部分房企在2025年积极推动风险出清，为2026年全行业风险复盘、修复市场信心奠定基础，积累了宝贵的风险化解经验 [5]

2025年12月及全年房企销售业绩总结 - 截至2026年1月12日，在已公布2025年12月销售数据的18家房企中，有13家实现环比增长，占比达72.22% [1] - 中国海外发展、华润置地、中国金茂等5家房企单月销售额创下全年最高纪录 [1] - 2025年全年，保利发展以2530.3亿元销售额位居行业第一，较2024年的3230.29亿元同比下降21.67% [6] - 保利发展以17.98亿元的优势领先销售额为2512.32亿元的第二名中国海外发展 [6] - 华润置地、招商蛇口、绿城中国、中国金茂2025年全年销售额分别为2336亿元、1960.09亿元、1534亿元、1135亿元，与保利发展、中国海外发展共同构成千亿房企梯队 [6] 2025年12月单月销售表现 - 华润置地以单月销售额410亿元位居第一梯队，中国海外发展以398.32亿元紧随其后，招商蛇口以258.44亿元独居第三梯队 [3] - 绿城中国、中国金茂、保利发展12月销售额超100亿元，分别为197亿元、128.21亿元及121.64亿元 [3] - 从环比增幅看，融创中国因11月基数较低，12月环比增长163.39% [4] - 招商蛇口、中国海外发展、华润置地及中国金茂12月环比增幅也较为突出，分别为83.37%、79.14%、78.26%和60.32% [4] - 中国海外发展和华润置地凭借充足土储和运营能力，实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中国海外发展旗下多个项目（如安澜上海项目12月销售90.77亿元）共同支撑其10月至12月销售额实现“三连增”，分别为186.61亿元、222.35亿元和398.32亿元 [3] 行业竞争格局与阵营划分 - 头部房企竞争态势趋于稳定，保利发展继续保持行业第一位置 [1] - 中指研究院数据显示，2025年第二阵营（500亿—1000亿元）企业有6家，销售额均值646.4亿元 [7] - 第三阵营（300亿—500亿元）企业有7家，销售额均值381.3亿元 [7] - 第四阵营（100亿—300亿）企业有50家，销售额均值180.6亿元 [7] - 多数千亿企业坚持顺势而为，具有较强的经营开发能力、融资优势和较完善的公司治理，展现出良好韧性 [6] - 部分区域深耕型地方国企和民企聚焦本土市场，灵活把握需求与政策，也有一定发展潜力 [6] 出险房企现状与进展 - 出险的民营房企如碧桂园、融创中国销售规模虽萎缩，但仍在百强之列 [7] - 融创中国2025年销售额达368.4亿元，碧桂园达330亿元 [7] - 2025年末，融创中国约96亿美元境外债务重组全面完成，整体偿债压力预计下降近600亿元 [7] - 碧桂园境外177亿美元债务重组获通过 [7] - 部分房企积极推动风险出清，为行业风险复盘、修复市场信心奠定基础 [7] 房企战略与土地储备布局 - 销售额稳定的房企业绩支撑多源于对一、二线城市土地储备资源的深耕布局 [8] - 以中国海外发展为例，2024年在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1640.4亿元，占公司（不含中海宏洋）销售合约额的60.6% [8] - 2024年中国海外发展新增土地储备权益地价合计696.3亿元，其中一线城市权益拿地金额占比高达73.5% [8] - 保利发展延续重仓一、二线城市战略，2023—2025年间在广州、上海、北京三地的拿地支付价款分别达648.24亿元、359.27亿元、265.02亿元 [8] - 保利发展近年来持续重仓广州市场，布局战略显著 [1] - 保利发展近两年在上海市场布局力度加大，2023—2025年在上海的拿地支付价款分别为94.57亿元、119.4亿元、145.3亿元 [9] - 保利发展对北京市场的拿地规模有所收缩，2024年在北京的拿地支付价款仅为上海的49.61% [9] 市场影响与专家观点 - 房企2025年末及2026年开年销售额增长，为房地产市场平稳开局奠定良好基础，有助于形成积极向好的增长预期 [4] - 这一态势能有效缓解购房者的观望与忧虑情绪，对稳固市场信心、推动房价与行业行情止跌回稳发挥重要的预期引导作用 [4] - 部分房企积极推动风险出清的实践，积累了宝贵的风险化解经验，对行业平稳健康发展起到正向促进作用 [7]