报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 2024年营收同比+9%，归母净利润同比+7%、低于市场预期，行政开支改善；在管面积同比+12%，第三方拓展合同金额同比+1%，物管费单价稳步提升；基础物管/非业主增值/社区增值收入分别同比提升/下降/下降，毛利率均同比下降；业绩稳定增长，管理费用改善，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年，营业收入分别为150.62亿、163.42亿、172.45亿、184.47亿、197.84亿元，同比增长率分别为10.0%、8.5%、5.5%、7.0%、7.2%；归母净利润分别为13.80亿、14.74亿、15.57亿、16.48亿、17.64亿元，同比增长率分别为24.0%、6.8%、5.6%、5.9%、7.0%；每股收益分别为2.51、2.68、2.81、2.98、3.19元/股；净资产收益率分别为16.8%、16.0%、15.4%、15.1%、14.5%；市盈率分别为11.6、10.8、10.3、9.7、9.1；市净率分别为1.8、1.6、1.5、1.4、1.2 [5] 公司经营情况 - 2024年，公司实现营收163亿元，同比+8.5%；毛利润29.8亿元，同比+1.1%；归母净利润14.7亿元，同比+6.8%，低于市场预期；基本每股收益2.68元，同比+6.8%；毛利率和归母净利率为18.3%和9.0%，同比分别-1.3pct、-0.1pct；三费费率7.0%，同比-1.3pct，其中管理费率同比-1.3pct；贸易应收款及应收票据28.2亿元，同比+20%；计划每股派息1.332元，同比+33.5%，派息比例占比归母净利润50%、同比+10pct，对应股息率（2025/3/31收盘价）4.6% [6] - 2024年，公司在管面积达8.0亿平，同比+11.7%；合同面积达9.9亿平，同比+7.1%；合同/在管覆盖率达1.23倍，同比-0.05倍；在管面积中住宅、公服、商写分别占39%、56%、5%，非居业态占比合计达61%，保利、第三方分别占比35%、65%；合同面积中，保利、第三方分别占比36%、64%，第三方占比同比+0.8pct；新拓展第三方项目单年合同金额30亿元，同比+1.2%，新签约第三方单年合同金额25亿元，同比-8.1%；千万级以上新拓展第三方项目单年合同金额占比65%，同比+6.7pct；住宅平均物业费为2.41元/平*月，同比+0.10元/平*月，保利、第三方平均物业费分别为2.51、1.87元/平*月，分别同比+0.10、+0.05元/平*月 [6] - 2024年，公司物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现营收117、20、27亿元，分别同比+15.0%、-6.4%、-3.9%，分别占比71%、12%、17%；毛利率分别为14.3%、16.0%、36.8%，分别同比-0.3pct、-2.7pct、-1.6pct；物业管理服务中，住宅、公服、商写分别收入占比58%、25%、17%，非居业态收入占比达42%，同比+0.3pct；非业主增值服务中，案场协销服务、写字楼租赁、其他非业主增值服务分别同比-9.4%、-19.4%、+9.0%，分别占比53%、16%、31% [6] 投资分析意见 - 保利物业背靠保利地产，规模增速确定性较强，并战略布局非住宅物业管理业态；21年11月发布股权激励，建立中长期激励体系，聚焦长期高质量发展；截至2024年末，管理面积达8.0亿平米，合同面积达9.9亿平米；在学校、公共、产业园、城镇景区等业态领域积极扩张，央企背景资源有望帮助持续拓展非住宅项目；考虑到行业竞争加剧，下调公司2025 - 26年归母净利润预测至15.6/16.5亿元（原17.5/19.4亿元），并引入27年为17.6亿元，现价对应25年PE仅10倍，维持“买入”评级 [6] 附录 - 财务报表 - 利润表展示了2023 - 2027年公司营业收入、营业成本、销售费用、管理费用等多项财务指标的情况 [7] - 资产负债表展示了2023 - 2027年公司货币资金、应收账款、存货等资产项目，以及短期借款、应付账款、预收款项等负债项目的情况 [8] - 现金流量表展示了2023 - 2027年公司净利润、折旧与摊销、营运资本变动等经营活动现金流，资本性支出、其他投资活动现金流等投资活动现金流，债务增加、股权融资、支付股利等筹资活动现金流的情况 [9]

报告公司投资评级 - 推荐（维持） [1] 报告的核心观点 - 保利物业2024年营收利润增长具韧性，规模优势强化，业态组合优化，市场化进程加速，在手现金及经营性现金流充裕，提升分红比例回报股东；关联方销售额居行业首位，第三方拓展势头良好；社区增值服务做精做透，商办、公服持续构建专业能力；预计公司维持行业领先地位，虽下调2025 - 2026年EPS预测，但经营基本盘稳固，维持“推荐”评级 [4][6][7] 公司基本信息 - 行业为房地产，公司网址为www.polywuye.com，大股东为保利发展，持股72.29%，实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会 [1] - 总股本553.3百万股，流通A股为0，流通B/H股553.3百万股，总市值173.2亿港元，流通A股市值为0，每股净资产17.5元，资产负债率41.2% [1] 业绩情况 - 2024年营收163.4亿元，同比增长8.5%；归母净利润14.7亿元，同比增加6.8%；拟派末期股息每股1.332元 [4] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为176.82亿元、190.97亿元、205.29亿元，同比增速分别为8.2%、8.0%、7.5%；净利润分别为15.7亿元、16.57亿元、17.44亿元，同比增速分别为6.5%、5.5%、5.2% [5] 业务亮点 - 头部物管业绩稳健，2024年合约面积、在管面积分别为9.9、8亿平米，在管面积中第三方项目、非居业态占比分别为65.4%、60.9%，业态组合优化，市场化进程加速；提升分红比例至50%，较上年提升10pct [6] - 关联房企保利发展2024年全口径销售额位居行业首位，在管及合同面积中保利系项目规模稳定增长；2024年第三方物业管理服务收入占比42.7%，占比同比提升1.6pct，新增多个标杆项目 [6] - 社区增值服务主动筛选项目，深化两大板块，焕新发布品牌；商办服务产品升级；公共服务以“城市名片”推进全域化布局，新获取55个超千万元合同额项目 [6] 财务预测调整 - 下调公司2025 - 2026年EPS预测分别为2.84元（原为3.15元）、3.00元（原为3.47元），新增2027年EPS预测3.15元，当前股价对应PE分别为10.2倍、9.6倍、9.2倍 [7] 财务报表预测 资产负债表 - 预计2025 - 2027年货币资金分别为113.97亿元、132.61亿元、152.09亿元，应收账款分别为29.06亿元、31.39亿元、33.74亿元等 [8] 利润表 - 预计2025 - 2027年营业额分别为176.82亿元、190.97亿元、205.29亿元，销售成本分别为145亿元、156.6亿元、168.34亿元等 [8] 现金流量表 - 预计2025 - 2027年税后经营利润分别为15.01亿元、15.9亿元、16.78亿元，折旧与摊销均为1.39亿元等 [9] 主要财务比率预测 - 预计2025 - 2027年营收额增长率均为8%，EBIT增长率分别为4%、7%、5%等 [10]

文章核心观点 - 保利物业公布2024年业绩，收入、毛利、溢利均实现增长，市场拓展规模与质量同步改善 [1][2] 业绩情况 - 2024年收入约163.42亿元，同比增长8.5% [1] - 2024年毛利约29.84亿元，同比增长1.1% [1] - 2024年公司拥有人应占年内溢利约14.74亿元，同比增长6.8% [1] - 2024年每股基本盈利2.683元，拟派年度股息每股1.332元 [1] - 收入增长因集团管理规模扩大使物业管理服务收入提升 [1] 市场拓展情况 - 2024年市场拓展“三个深耕”策略进阶，构建规模 - 效益 - 现金流动态平衡机制，拓展规模与质量同步改善 [2] - 规模上新拓展第三方项目单年合同金额约30.05亿元，再创新高并稳健增长 [2] - 质量上市场拓展结构多维度改善，核心50城新拓展第三方项目单年合同额占比约79.5%，北京等六个城市新拓展第三方项目单年合同金额均突破亿元 [2] - 质量上非居业态结构优化，五大核心业态新拓展单年合同金额占比约75.9%，同比提升约10.3个百分点 [2] - 质量上单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个，在新拓展单年合同额中占比约65.0% [2] - 拓展端科学筛选项目保障企业经营现金流，年内公服与商办业态综合回款率分别同比提升1.4与0.2个百分点，实现有现金流保障的高质量拓展 [2]

保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：06049） 董事名單與其角色和職能 保利物業服務股份有限公司董事會（「董事會」）成員載列如下： 執行董事 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 劉平先生 獨立非執行董事 王小軍先生 譚燕女士 張禮卿先生 董事會設立四個董事會委員會，下表提供各董事會成員在該委員會中所擔任的職 位： | 董事 | 委員會 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 審核委員會 薪酬委員會 | | 提名委員會 | 戰略與可持續 發展委員會 | | 吳蘭玉女士 | – | – | C | C | | 劉平先生 | – | – | M | M | | 王小軍先生 | M | C | M | – | | 譚燕女士 | C | M | M | M | | 張禮卿先生 | M | M | M | M | 附註： C 有關董事會委員會的主席 M 有關董事會委員會的成員 中國廣州，2025年3月31日 吳蘭玉女士 （董事長） 非執行董事 ...

人事变动 - 姚玉成获提名为执行董事候选人，刘智慧获提名为非执行董事候选人，任期待2025年6月6日股东大会批准后生效[3] - 黄海因工作调整，自2025年3月31日起辞去非执行董事等职务[8] 人员信息 - 姚先生50岁，2023年1月11日任总经理，获81,400股限制性股票，占总股本约0.01%，26,862股已解锁[4][5] - 刘先生42岁，2006年7月加入保利发展，2024年10月起任子公司专职外部董事[6] 现有董事 - 截至公告日，执行董事为吴兰玉，非执行董事为刘平及黄海，独立非执行董事为王小军、谭燕及张礼卿[11]

EF001 EF001 發行人所發行上市權證/可轉換債券的相關信息 發行人所發行上市權證/可轉換債券 不適用 其他信息 其他信息 不適用 發行人董事 於本公告日期，本公司執行董事為吳蘭玉女士；本公司非執行董事為劉平先生及黃海先生；及本公司獨立非執行董事為王小軍先 生、譚燕女士及張禮卿先生。 第 2 頁 共 2 頁 v 1.1.1 免責聲明 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | | | --- | --- | | 股票發行人現金股息公告 | | | 發行人名稱 | 保利物業服務股份有限公司 | | 股份代號 | 06049 | | 多櫃檯股份代號及貨幣 | 不適用 | | 相關股份代號及名稱 | 不適用 | | 公告標題 | 截至2024年12月31日止年度全年業績公告 | | 公告日期 | 2025年3月31日 | | 公告狀態 | 新公告 | | 股息信息 | | | 股息類型 | 末期 | | 股息性質 | 普通股息 | | 財政年 ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入为163.42312亿元，较2023年的150.61858亿元增加8.5%[3][4][6] - 2024年公司毛利为29.84306亿元，较2023年的29.53091亿元增加1.1%[3][4][6] - 2024年公司年内溢利为14.89436亿元，较2023年的13.97186亿元增加6.6%[3][4][6] - 2024年公司净利率为9.1%，较2023年的9.3%下降0.2个百分点[3][4] - 2024年公司每股基本盈利为2.683元，较2023年的2.505元增加7.1%[3][4][8] - 2024年公司现金及银行结余为118.667亿元，较2023年的110.115亿元增加7.8%[3][4] - 2024年公司经营活动所得现金净额为23.028亿元，较2023年的24.159亿元下降4.7%[3][4] - 2024年公司资产净值为98.71348亿元，较2023年的88.76534亿元有所增加[11] - 2024年公司实现收入约16342.3百万元，较2023年同期增长约8.5%[51] - 2024年公司年内溢利约1489.4百万元，较2023年同期增长约6.6%；公司拥有人应占年内溢利约1473.9百万元，较2023年同期增长约6.8%[51] - 2024年公司总收入约16342.3百万元，较2023年增加约8.5%，主要因物业管理服务收入提升[83] - 2024年公司服务成本约13358.0百万元，较2023年增加约10.3%，因在管面积和项目增加[84] - 2024年公司毛利约2984.3百万元，较2023年增加约1.1%，毛利率从2023年的约19.61%降至约18.26%[85] - 2024年其他收入及其他收益及亏损净额约116.3百万元，较2023年减少约14.7%，因增值税进项税额额外扣除额减少[87] - 2024年公司行政开支总额约1122.0百万元，较2023年减少约8.5%，占总收入比例从2023年的约8.1%降至约6.9%[88] - 2024年公司年内溢利约1489.4百万元，较2023年增加约6.6%，净利率从2023年的约9.3%降至约9.1%[89] - 2024年末公司流动资产约13636.0百万元，较2023年末下降约4.2%[90] - 2024年末公司现金及银行结余约11866.7百万元，较2023年末增加约7.8%[90] - 2024年末公司资产负债率约41.2%，较2023年末增加约0.9个百分点[90] 各业务线收入数据关键指标变化 - 2024年物业管理服务收入为116.745亿元，较2023年增加15.0%；非业主增值服务收入为19.601亿元，较2023年减少6.4%；社区增值服务收入为27.077亿元，较2023年减少3.9%[4] - 2024年物业管理服务收入为11,674,489千元，2023年为10,152,181千元[24] - 2024年案场协销服务及其他非业主增值服务收入为1,647,248千元，2023年为1,705,115千元[24] - 2024年社区增值服务收入为2,707,720千元，2023年为2,816,361千元[24] - 2024年与客户签订合同的收入为16,029,457千元，2023年为14,673,657千元[24] - 2024年租金收入为312,855千元，2023年为388,201千元[24] - 2024年银行利息收入为62,135千元，2023年为61,533千元[25] - 2024年其他利息收入为11,031千元，2023年为4,466千元[25] - 2024年公司物业管理服务收入约11674.5百万元，占总收入约71.4%，较2023年同期上升约15.0%[62] - 2024年公司来自保利发展控股集团物业管理服务收入约为6687.2百万元，较2023年同期增长约11.8%，占比约57.3%[67] - 2024年公司来自第三方物业管理服务收入约为4987.3百万元，较2023年同期增长约19.6%，占比约42.7%，同比提高约1.6个百分点[67] - 2024年住宅社区收入6779.51百万元，占比58.1%；非住宅物业收入4894.979百万元，占比41.9%[67] - 2024年末住宅社区在管面积约314.2百万平方米，物业管理服务收入约6779.5百万元，同比增长14.4%[68] - 2024年末商业及写字楼在管面积约40.0百万平方米，新拓展第三方项目单年合同金额约1114.3百万元，同比增长17.9%，物业管理服务收入约1951.7百万元，同比增长21.2%[69] - 2024年新拓展公共及其他物业项目单年合同金额约1639.8百万元，收入约2943.2百万元，同比增长12.4%，占物业管理服务总收入比重约25.2%[70] - 非业主增值服务收入占总收入约12.0%，2024年约1960.1百万元，同比下降6.4%，其他非业主增值服务收入约607.6百万元，同比提升9.0%[74][75] - 社区增值服务收入占总收入约16.6%，2024年约2707.7百万元，较去年同期下降3.9%[76] 股息分配情况 - 董事会建议2024年度分派年度股息每股1.332元（含税），较2023年增加33.5%，派息总金额占公司拥有人应占年内溢利的50.0%（2023年：40.0%）[4] - 2023年年度股息已派付552,226,733元，董事建议分派2024年年度股息737,040,089元[28] - 董事会建议2024年度每股派息1.332元（含税），派息总额占公司拥有人应占年内溢利的50.0%，预计2025年7月25日或之前支付[108] 财务报表准则相关 - 2024年1月1日起，公司首次采用香港会计师公会颁布的多项香港财务报告准则修订编制综合财务报表，对财务状况及表现无重大影响[15] - 香港财务报告准则第18号将于2027年1月1日或之后开始的年度期间生效，公司正评估其对综合财务报表的具体影响[17] 业务区域情况 - 截至2024年及2023年12月31日止年度，公司全部收入均来自中国，所有非流动资产业均位于中国[19][20] 资产及负债情况 - 2024年除税前溢利扣除项目中，物业、厂房及设备折旧96,587千元，租赁资产及投资物业折旧280,239千元等[26] - 2024年所得税开支中，即期税项478,733千元，递延税项 -3,522千元，总计475,211千元[27] - 2024年无形资产账面净值总计93,980千元，较2023年的103,866千元有所减少[30] - 2024年贸易应收款项（含应收票据）2,815,815千元，较2023年的2,340,608千元增长[31] - 按发票日期，2024年贸易应收款项及应收票据（扣除信贷亏损拨备）一年以内为2,622,102千元[33] - 2024年预付款项、按金及其他应收款项总计904,594千元，较2023年的848,964千元增加[34] - 2024年贸易应付款项2,754,128千元，较2023年的2,009,076千元上升[35] - 按发票日期，2024年贸易应付款项一年以内为2,654,253千元[36] - 2024年12月31日合约负债为1823909千元，2023年为1547654千元，2023年1月1日为1429000000元[37] - 2024年计入年初合约负债结余的已确认收入为1425276千元，2023年为1335703千元[41] - 2024年12月31日租赁资产及投资物业约为7.299亿人民币，较2023年增加约5.034亿人民币[92] - 2024年12月31日无形资产约为9400万人民币，较2023年减少约990万人民币[93] - 2024年12月31日贸易应收款项及应收票据约为28.158亿人民币，较2023年增加约4.752亿人民币[94] - 2024年12月31日预付款项、按金及其他应收款项约为8.979亿人民币，较2023年增加约6.3% [95] - 2024年12月31日贸易应付款项约为27.541亿人民币，较2023年增长约37.1% [96] - 2024年12月31日应计费用及其他应付款约为20.084亿人民币，较2023年减少约7.1% [97] 股份相关情况 - 截至2023年和2024年12月31日，已注册、发行及缴足的内资股、上市H股及总计股数和金额均为553333千股、553333千元[45] - 2022年第一批实际授予限制性股票4282400股，授予价格每股25.71港元，公平值每股24.94港元；2023年预留实际授予770800股，授予价格每股25.71港元，公平值每股32.04港元[46][47] - 截至2024年12月31日，限制性股票数目为3469166股，加权平均公平值每股26.40港元[48] - 2023年受托人以120097000元购买3878200股H股[49] - 截至2024年12月31日，受托人持有限制性股票3469166股，金额116374千元[50] - 2024年公司就授予的限制性股票确认股份支付费用26335000元，2023年为38985000元[50] - 截至2024年12月31日止年度，公司限制性股票激励计划中1,363,098股解锁[116] 募集资金使用情况 - 截至2024年12月31日，集团已使用募集资金约40.579亿港元，尚未动用所得款项净额约11.603亿港元[101] - 把握战略投资机会等用途占所得款项净额的14.5%，金额为7.566亿港元[102] - 进一步开拓增值服务用途占所得款项净额的62.5%，金额为32.614亿港元[102] 员工情况 - 2024年12月31日集团有30125名雇员，2023年为33902名，2024年度总员工成本约为37.92亿人民币[106] 公司治理及合规情况 - 2024年度股东周年大会于2025年6月6日举行，大会通告将按规定刊于指定网站[109] - 公司于2025年6月3日至6月6日暂停办理股份过户登记，H股过户表格及股票须于6月2日下午4时30分前送达指定处[110] - 审核委员会已审阅集团截至2024年12月31日止年度经审核综合财务报表及年度业绩[111] - 天职香港会计师事务所有限公司核对全年业绩公告与经审核综合财务报表金额一致，但未作核证[112] - 截至2024年12月31日止年度，公司遵守《企业管治守则》全部适用守则条文[113] - 截至2024年12月31日止年度，公司董事及监事遵守《标准守则》规定[114] - 截至2024年12月31日止年度，公司及附属公司无购买、出售或赎回公司上市证券[115] - 截至2024年12月31日止年度及公告日期，公司维持符合《上市规则》规定的充足公众持股量[117] 业务拓展及运营情况 - 2024年公司新拓展第三方项目单年合同金额约30.052亿元，再创历史新高[53] - 核心50城新拓展第三方项目单年合同额占比约79.5%[53] - 五大核心业态新拓展单年合同金额占比约75.9%，同比提升约10.3个百分点[53] - 单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个，占新拓展单年合同额约65.0%[53] - 年内公服与商办业态综合回款率分别同比提升1.4与0.2个百分点[53] - 年内公司完成52个片區化项目组團的改造[55] - 年内公司管理费同比下降约8.5%，占收入比例降低约1.2个百分点[55] - 社区家政服务客户满意度达97%[56] - 社区生活服务打造超20个百万元级单品及近10个千万元级核心爆品[56] - 年内“保利托房”收入同比增速约51.0%[56] - 2024年公司在中国物业服务百强企业中排名第二，在国有物业服务企业中排名第一

业绩相关 - 2025年3月31日董事会会议将考虑及批准2024年全年经审计业绩及刊发[3] - 会议将考虑派付年度股息建议（如有）[3] 人员信息 - 截至公告日，执行董事为吴兰玉女士[4] - 非执行董事为刘平先生及黄海先生[4] - 独立非执行董事为王小军先生、谭燕女士及张礼卿先生[4]

股份转换 - 193,666,690股内资股将转H股，占完成后股本35%[4][6] - 保利发展拟转173,666,690股，占31.386%[6] - 西藏和泰拟转20,000,000股，占3.614%[6] 股本结构 - 转换前内资股400,000,000股，占72.289%[6] - 转换前H股153,333,400股，占27.711%[6] - 转换后内资股206,333,310股，占37.289%[6] - 转换后H股347,000,090股，占62.711%[6] 进展情况 - 2025年1月27日收到H股全流通备案通知书[4] - 实施计划详情未最终落实[6] - 尚须履行联交所及其他监管程序[7]

激励计划解锁 - 公司通过限制性股票激励计划预留授予第一批解锁决议案[4] - 31位激励对象满足第一批解锁条件[4] - 236,148股本公司H股股票于2025年1月20日解锁[4] 相关安排 - 首次授予方案预留授予锁定期24个月，24 - 60个月为解锁期[4] - 公司按《上市规则》在年报披露激励计划详情[6]