人民财讯12月5日电，12月5日，广州海珠区1涉宅用地出让，用地性质为住宅用地兼容商业用地、中小 学用地，用地出让面积42208㎡，规划建筑面积143507㎡，容积率3.4，起始价27.5亿元，起始楼面价 19163元/㎡。该地块经过76轮竞价，最终由广州市邦杰置业有限公司(保利发展（600048）)以总价35亿 元竞得，成交楼面价24389元/㎡，溢价率27.3%。 ...

地块拍卖结果 - 2024年12月5日，保利经过76轮激烈竞价，以总价35亿元成功竞得海珠区南泰路AH0124032地块 [1] - 该地块成交溢价率高达27.27%，成交楼面价为24389.05元/平方米（未扣除配建）[1] - 地块起拍总价为27.5亿元，起拍楼面价为19162.8元/平方米（未扣除配建）[2] 地块基本信息 - 地块为二类居住用地兼容商业用地和中小学用地，宗地出让面积为42208平方米 [2] - 地块计算容积率建筑面积为143507平方米，容积率为3.4 [2] - 该地块在《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》中曾以“翠城花园东住宅地块”名称亮相 [3] 地块规划调整与升级 - 与年初供地蓝皮书相比，地块容积率从4.5降至3.4，总建筑面积从19万平方米缩减至14.3万平方米，提升了居住舒适度 [4] - 住宅部分限高100米，中小学用地面积从1.7万平方米增至2.02万平方米，并保留现状海富小学，据传将引入省一级的昌岗中路小学新校区 [6] - 商业地块限高200米，面积为2.78万平方米，容积率7.2，可建设一个约20万平方米的大型商业综合体 [6] - 地块规划包含约1.68万平方米的公园绿地，并涉及其他公共空间调整，升级为“全能型”地块 [6] 地块市场定位与影响 - 地块总建筑面积14.3万平方米，在海珠西区域属于大型社区项目，与区域内多数体量较小的“蚊型盘”形成对比 [9] - 地块内规划的大型商业综合体有望重塑海珠西的商业格局 [6]

文章核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目近期录得现象级热销，显示出高净值人群强劲的购买力，并可能为市场情绪注入强心针，但其能否持续传递并带动整体市场基本面改善仍有待观察 [1][7] 高端住宅热销案例 - **深圳湾澐玺刷新纪录**：由华润置地与中海地产联合打造的深圳湾澐玺开盘，首推348套大平层，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾百亿开盘**：保利发展旗下项目“玥玺湾”于11月7日首开，当天成交236套，销售额达到106亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目，开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][6] - **项目背景与超预期表现**：深圳湾澐玺所在地块于2024年12月以185.12亿元总价、约7万元/平方米楼面价成交，溢价率约46.32% [4]。其热销速度超出市场预期，反映出高净值客户对地段稀缺性和小区氛围的高度认可 [4] - **保利玥玺湾去化迅速**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55%，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [6] - **客户群体广泛**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等行业新贵，以及核心商务区的置换客户 [6] 高端市场与整体市场对比 - **高端市场引领增长**：克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27,372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城同类产品成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - **整体市场以价换量**：虽然广州、深圳11月新房及二手房成交量环比有所增长，但价格承压。中指研究院数据显示，今年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [8][9] - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州则有保利翡丽甲第等在售，有望继续释放购买力 [9] 热销背后的逻辑与市场展望 - **产品力与需求匹配**：高端住宅的热销表明，在“好房子”的加持下，市场上的购买力能够得到释放 [1]。产品升级换代较快，而市场上能满足高净值人群需求的优质产品相对稀缺 [6] - **资产配置属性**：高端住宅除了改善居住环境，本身也是资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [10] - **潜在的带动效应**：业界关注高端住宅热销情绪能否持续传递。若高端住宅热销能带动土地市场、提振房企拿地热情及购房者信心，并打通置换链条，带动潜在购房者入市，则有望提振整体市场情绪 [1][10]

公司土地获取 - 保利发展以底价12.66亿元竞得佛山南海区一宗商住地块 [1] - 该地块楼面价约为每平方米1万元 [1] - 地块总用地面积为52741.15平方米，规划建筑面积为126578.76平方米，容积率为2.4 [1] 地块属性与规划 - 地块用地性质为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地 [1] - 地块毗邻半月岛湿地公园，坐拥一线东平河头排江景 [1] - 地块周边有怡海三小、五小及石门教育集团托管的学校 [1] - 该地块可申请成为“第四代住宅”试点项目 [1]

公司土地获取 - 保利发展于12月4日以底价12.66亿元竞得佛山南海区一宗江景商住地块 [1] - 该地块楼面价约为每平方米1万元 [1] - 地块总用地面积为52741.15平方米，规划建筑面积为126578.76平方米，容积率为2.4 [1] 地块区位与配套 - 地块位于佛山南海区桂城石石肯，毗邻半月岛湿地公园，拥有一线东平河头排江景资源 [1] - 地块周边教育资源完善，包括怡海三小、五小以及石门教育集团托管的石�中学 [1] - 地块周边商业配套成熟，有佛山金铂中心、鹏瑞利广场等大型商业 [1] 地块规划与产品 - 地块用地性质为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地 [1] - 规划条件明确，仅限建筑面积140平方米以上户型可享受30%的阳台限免 [1] - 该地块可申请成为“第四代住宅”试点项目 [1]

高端住宅市场表现 - 近期高端住宅市场在整体淡市中走出独立行情，表现超出市场预期 [1] - 深圳湾澐玺项目开盘单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾项目首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个"百亿开盘"现象级项目 [1] 整体市场基本面 - 当前广州、深圳的房地产市场基本面虽有企稳趋势，但尚未全面回暖 [1] - 从成交数量看，广州、深圳楼市仍具购买力，但价格表现呈现"以价换量"的特征 [1] 市场影响与展望 - 高端住宅被视为一种资产配置方式，因此能走出相对独立的行情 [1] - 若高端住宅热销能带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，整体市场有望受此带动逐渐企稳 [1]

地块交易核心信息 - 东莞市政府拟动用地方政府专项债券资金，以39.81亿元总价收回黄江镇北岸社区、宝山社区2021WR011地块 [1] - 该地块由保利、招商、旭辉联合体于2021年竞得，原成交楼面价为1.89万元/平方米 [1] - 此次收回总价较原成交楼面价折价81% [1] 地块历史与现状评估 - 该地块原计划总投资76.9亿元，打造总建筑面积40万平方米的城市综合体 [1] - 地块当前市场评估价值为41.91亿元 [1] - 政府拟议的收回价格39.81亿元略低于当前市场评估价 [1]

公司股权结构变更 - 保利发展控股股东保利南方集团有限公司将其持有的4,511,874,673股股份（占总股本的37.69%）无偿划转至实际控制人中国保利集团有限公司 [1] - 股份划转完成后，保利集团直接持有保利发展股份4,874,942,462股，占总股本比例由划转前的约3.03%大幅提升至40.72% [1] - 本次股份划转已完成过户登记，保利南方不再持有公司股份 [1] 公司控制权与经营影响 - 本次国有股份无偿划转不会导致公司实际控制人发生变更，实际控制人仍为中国保利集团有限公司 [1] - 公司表示，此次股权变动不会对公司的正常生产经营活动产生不利影响 [1]

核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，走出了独立行情，为市场注入了信心，市场关注其能否持续并带动整体市场企稳 [1][7] 项目热销表现 - **深圳湾澐玺**：由华润置地与中海地产联合打造，首推348套大平层，开发商官宣开盘单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾**：保利发展旗下项目，开盘当天成交236套，销售额达到106亿元，成为2025年全国首个“百亿开盘”现象级项目，当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][4] - **去化情况**：截至12月3日，保利玥玺湾网签套数已达257套，去化率超过55% [4] 项目背景与特点 - **深圳湾澐玺地块价值**：地块于2024年12月2日由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1和楼面单价TOP2的位置 [3] - **项目规划**：深圳湾澐玺占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209-1149平方米大平层，共601套房源 [3] - **客户群体**：高端项目吸引了本地老钱客户、互联网及新能源等新兴行业新贵，以及CBD的置换客户 [4][5] 市场整体环境 - **市场表现平淡**：广州、深圳房地产市场在下半年整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - **成交数据**： - 深圳：11月新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量7116套，环比上涨3.9% [5] - 广州：11月二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [5] - **价格趋势**：11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，呈现“以价换量”特征 [5] 高端住宅市场趋势 - **全国性增长**：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%；2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，增幅显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [7] - **独立行情逻辑**：高端住宅除了满足改善居住需求，也被视为资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [7] 未来展望与影响 - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售高端项目还有保利翡丽甲第 [6] - **潜在带动作用**：业界认为，高端住宅热销若能带动高净值人群入市，并打通置换链条，将有望带动潜在购房者入市，提振市场情绪和房企拿地热情，进而带动整体市场企稳 [1][7] - **关键机制**：通过高端产品的供应，可以带动周边区域二手业主的置换需求，这是新房高端市场可持续发展的关键 [7]

保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）控股股东保利南方集团有限公司（以下简称"保利 南方"），将其持有的公司4,511,874,673股股份（占本公司总股本的37.69%），无偿划转至实际控制人 中国保利集团有限公司（以下简称"保利集团"）。具体内容详见公司于2025年10月10日披露的《保利发 展控股集团股份有限公司关于控股股东无偿划转国有股份暨控股股东变更的提示性公告》（公告编号 2025-084）。 近日，公司收到保利集团发来中国证券登记结算有限责任公司出具的《证券过户登记确认书》，确认上 述无偿划转的股份过户登记已办理完毕。本次无偿划转完成后，保利集团直接持有本公司股份 4,874,942,462股（占本公司总股本的40.72%），保利南方不再持有本公司股份。 本次国有股份无偿划转不会导致公司实际控制人发生变更，不会对公司正常生产经营活动产生不利影 响。 特此公告。 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-099 保利发展控股集团股份有限公司 关于控股股东无偿划转国有股份完成过户登记 暨控股股东变更的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性 ...