担保数据 - 截至2024年9月30日，公司2024年对外担保新增312.48亿元，解除612.01亿元，余额1053.84亿元[2] - 2024年第三季度新增对外担保金额合计110.99亿元[12] - 公司为全资子公司第三季度新增担保110.99亿元，余额716.94亿元[4] - 资产负债率未超70%的全资子公司，第三季度新增担保10.98亿元，余额43.02亿元[4] - 资产负债率超70%的全资子公司，第三季度新增担保100.01亿元，余额673.92亿元[4] - 公司为非全资子公司第三季度新增担保9.84亿元，余额231.64亿元[4] - 资产负债率未超70%的非全资子公司，第三季度新增担保4.02亿元，余额53.28亿元[4] - 资产负债率超70%的非全资子公司，第三季度新增担保5.83亿元，余额178.36亿元[4] - 公司为参股公司第三季度新增担保2.17亿元，余额105.26亿元[4] - 截至2024年9月30日，公司及其控股子公司对外担保余额占2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的53.08%[5] - 上市公司对控股子公司的担保余额占2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的47.78%，无逾期担保事项[5] 子公司情况 - 浙江保利城市发展有限公司2024年第三季度新增对外担保17.02亿元，总资产5657215万元，总负债5060069万元，净资产597146万元，营业收入731673万元，净利润2384万元[10] - 保利华南实业有限公司2024年第三季度新增对外担保7.00亿元，总资产5124730万元，总负债4648505万元，净资产476225万元，营业收入12564万元，净利润61491万元[11] - 保利（天津）房地产开发有限公司2024年第三季度新增对外担保4.00亿元，总资产1094361万元，总负债918361万元，净资产176000万元，营业收入220万元，净利润 - 4762万元[11] - 海南鸿瓴置业有限公司2024年第三季度新增对外担保4.00亿元，总资产44828万元，总负债44829万元，净资产 - 1万元，营业收入0，净利润0[10] - 保利（海陵岛）房地产开发有限公司2024年第三季度新增对外担保4.00亿元，总资产81845万元，总负债35577万元，净资产46268万元，营业收入1732万元，净利润 - 2685万元[11] - 舟山保骏城市发展有限公司2024年第三季度新增对外担保6.00亿元，总资产254415万元，总负债246767万元，净资产7648万元，营业收入1万元，净利润226万元[11] - 武汉林海房地产开发有限公司2024年第三季度新增对外担保6.10亿元，总资产327905万元，总负债313633万元，净资产14272万元，营业收入342万元，净利润 - 506万元[11] - 福州中泰投资有限公司2024年第三季度新增对外担保1.50亿元，总资产291254万元，总负债40773万元，净资产250481万元，营业收入519467万元，净利润34971万元，公司持股60%[12] - 南京盛文房地产开发有限公司2024年三季度新增对外担保0.43亿元，注册资本168700万元，持股比例51%[13] - 南京盛新房地产开发有限公司2024年三季度新增对外担保0.24亿元，注册资本125000万元，持股比例70%[13] - 南京盛宁房地产开发有限公司2024年三季度新增对外担保1.03亿元，注册资本233100万元，持股比例76%[13] - 南京徽珀房地产开发有限公司2024年三季度新增对外担保0.16亿元，注册资本100000万元，持股比例50%[13] - 淮安保鸿置业有限公司2024年三季度新增对外担保1.20亿元，注册资本96420万元，持股比例60%[13] - 厦门保润房地产开发有限公司公司为其新增担保1.92亿元，注册资本498000万元，持股比例40%[13] - 福州榕昌房地产有限公司公司为其新增担保0.25亿元，注册资本1000万元，持股比例49%[13]

报告披露 - 公司将于2024年10月29日披露《2024年第三季度报告》[2] 提问征集 - 投资者可在2024年10月25日至10月31日16:00进行提问预征集[2][6] 业绩说明会 - 2024年第三季度网上业绩说明会于2024年11月1日15:00 - 16:00召开[2][4][6] - 以网络互动形式召开，网址为上证路演中心（http://roadshow.sseinfo.com/）[3][4][5][6][7] - 参加人员为公司管理层，联系部门为董事会办公室[5][7] - 联系电话020 - 89898833，邮箱stock@polycn.com[2][6][7] - 会后投资者可通过上证路演中心查看会议情况及主要内容[7]

股东大会信息 - 2024年第四次临时股东大会11月4日召开[4] - 现场会议11月4日14点30分在广州保利发展广场召开[4] - 网络投票11月4日进行，交易系统和互联网投票时间不同[4][5] 议案相关 - 本次大会审议选举2名独立董事议案，候选人为张峥和张俊生[5] 时间节点 - 股权登记日为2024年10月30日[8] - 会议登记时间为2024年10月31日[10] 登记信息 - 会议登记地点为广州保利发展广场董事会办公室[10] 投票规则 - 100股股票对选举独立董事议案组有200股选举票数[20] - 可集中或分散投票给候选人[21]

董事会决议 - 2024年第6次临时董事会10月18日召开，9名董事全到[1] - 董事会通过更换独立董事议案，李非、戴德明辞职[1] - 同意张峥、张俊生为独立董事候选人[2] - 董事会通过召开2024年第四次临时股东大会议案[3] - 更换独立董事议案提交临时股东大会审议[3] 候选人信息 - 张峥1972年8月生，北大经济学博士[6] - 张俊生1975年12月生，厦大管理学博士[6] 任职资格 - 提名委员会认为张峥、张俊生符合任职资格[7] - 张俊生有会计专业高级职称等，有5年以上全职经验[13] - 张峥有5年以上相关工作经验[17] 独立性要求 - 直接或间接持股1%以上等情形不具独立性[18][25] - 最近12个月内有不具独立性情形的人员不具独立性[18][25] 其他条件 - 被提名人兼任境内上市公司不超3家[13][20][27] - 被提名人在保利发展连续任职不超6年[13][20][27] - 提名人与被提名人无利害关系[13][20]

会议主要讨论的核心内容 保利发展作为优质房企的表现 - 公司在周期下行时期仍能保持良好业绩,是行业内的头部企业 [1] - 公司在核心城市持续拿地,土地储备充足,有望在行业复苏时率先受益 [3][5] - 公司销售韧性强,市占率持续提升,在部分重点城市市占率领先 [4][5] - 公司销售在新政后迅速反弹,销售弹性较大 [6][7] 房地产市场整体回暖情况 - 新政后市场热度明显提升,成交量大幅增加 [8][9] - 公司在部分城市推出保价计划,有助于提振购房者信心 [9] 公司财务状况 - 公司拿地力度有所放缓,但仍保持行业领先地位 [10] - 公司土地储备充足,可支持未来2-3年的销售 [11] - 公司近期采取发行可转债等措施,增强财务实力 [11] 问答环节重要的提问和回答 无相关内容

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司国庆期间数据表现优异,销售排名保持行业第一 [2] - 公司年内一线城市拿地金额占比近七成 [2] - 公司2024年1-9月实现签约金额2416.86亿元,同比下降27.89%;实现签约面积1349.62万平方米,同比下降29.66% [5][6][7] - 公司2024年1-9月项目累计销售单价17907.71元/平方米,同比增长2.51% [2] 公司投资情况总结 - 2024年9月,公司以招拍挂形式获取4宗地块,拿地总地价137.5亿元,总建筑面积57.55万平方米,平均楼面单价23899元/平方米 [2] - 公司1-9月拿地24宗,总建筑面积223.0万平方米,对应土地款397.2亿元,分别同比下降65.9%、63.3%,拿地强度18.0% [2] - 公司一线城市拿地金额占比69.0% [2] 财务数据总结 - 公司2024年预计实现营业收入383,164百万元,同比增长10.5% [3] - 公司2024年预计实现归母净利润13,195百万元,同比增长9.3% [3] - 公司2024年预计毛利率为16.2%,净利率为3.4% [3][9] - 公司2024年预计ROE为5.5%,EPS为1.10元 [3][9]

业绩总结 - 2024年9月签约面积124.98万平方米，同比减36.36%[2] - 2024年9月签约金额209.16亿元，同比减41.93%[2] - 2024年1 - 9月签约面积1349.62万平方米，同比减29.66%[2] - 2024年1 - 9月签约金额2416.86亿元，同比减27.89%[2]

市场扩张 - 公司新增4个房地产项目[1] - 4个项目用地面积合计222789平方米[3] - 4个项目规划容积率面积合计575483平方米[3] - 4个项目需支付价款合计1375457万元[3] 项目详情 - 广州市天河区临江大道北侧地块用地面积47449平方米[3] - 广州市天河区临江大道北侧地块规划容积率面积175561平方米[3] - 广州市天河区临江大道北侧地块需支付价款1175509万元[3] - 肇庆市端州区东湖中路北侧地块用地面积36140平方米[3] - 肇庆市端州区东湖中路北侧地块规划容积率面积112034平方米[3] - 肇庆市端州区东湖中路北侧地块需支付价款30000万元[3]

会议主要讨论的核心内容 公司销售策略和预期 - 公司计划在国庆节期间推出约200亿元的新货量，占现有可售货量的10%，以抓住市场反弹和客户购房意愿增强的机会，实现较好的销售业绩[1] - 公司将重点做好国庆节认购客户的短签约工作，并努力将来访客户转化为认购客户，争取在10月份实现理想的销售业绩[2] 9月和10月楼市表现及政策影响 - 9月份销售额仅略超200亿元，表现较为悲观[3] - 10月份国庆节期间市场表现既受到9月份数据影响，也反映了政策落地后的效果，未来走势仍需持续观察[3] - 价格端已接近市场底部，公司未进行进一步价格打折，而是通过惯常销售策略增强客户信心[3][4] - 新政策表明完成全年经济指标的重要性，股市持续上涨将增加企业和居民信心，带来财富效应，部分客户将股市收益转化到楼市购买房产[4] 限购放开对市场的影响 - 放开限购主要集中在一线城市，但其他区域龙头城市也显示出强大的吸引力，成交占比明显提升[5] - 高能级城市对周边地区客户具有显著吸引力，具有发展潜力且物业优质，对自住需求者有很大吸引力[5] 未来政策期待 - 希望限制性政策彻底退出，让市场机制决定交易[6] - 还有一些财政及税费方面的政策尚未真正落地，包括取消普宅与非普宅契税差异、年限增值税、所得税等，以及企业端的一些税费预缴问题[6] 公司四季度新推货量及定价策略 - 公司计划在四季度推出22到30个新盘，主要是在2023年获取的项目[6] - 公司认为当前库存和新推货量都能充分满足市场需求[6] - 公司在定价上没有太大调整，仍以去化存货为主要目标，希望未来价格能够保持稳定[7] 公司存货质量及盈利能力 - 如果房价能够止跌回稳，公司对自身存货质量和盈利能力充满信心[9] - 公司70%以上的存货分布在高等级城市，通过土地置换等方式盘活资产，提高了资产利用效率[9] - 今年已提取了接近50亿元的存货减值准备，符合当前市场形势[9] 公司资本市场表现及应对 - 长期市净率低于1倍给公司带来被动影响，包括再融资受阻[10] - 公司采取了集团增持和上市公司回购等行动，以保障股东价值并实现经济决策[10][11] - 公司将分红率提高到40%，以真金白银回馈股东[11] 公司土地获取情况 - 今年以来大多数房企在拿地方面总体收缩，但下半年尤其是四季度通常是政府推动土地出让的好时机[12] - 公司最近在广州获得了一块优质地块，政府给予了非常好的规划条件[12] - 未来公司将密切关注核心城市优质项目出让机会，并根据市场情况适时补充更多优质项目[12]

股权结构 - 截至2024年6月30日，公司总股本为119.70443418亿股，无限售条件流通股占比100%[14] - 截至2024年6月30日，保利南方集团有限公司持股45.11874673亿股，占比37.69%[14] - 截至发行保荐书出具日，保利集团直接持有公司股权比例增至3.03%[15] 财务数据 - 2024年1 - 6月营业收入为13,924,918.07万元，净利润为1,069,777.32万元[22] - 2024年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额为 - 1,714,801.06万元[23] - 2024年6月30日资产总额为138,998,432.26万元，负债总额为104,677,581.69万元[21] - 2024年1 - 6月扣除非经常性损益前基本每股收益和稀释每股收益均为0.62元，全面摊薄净资产收益率为3.70%，加权平均净资产收益率为3.69%[27] - 2024年1 - 6月扣除非经常性损益后基本每股收益和稀释每股收益均为0.61元，全面摊薄净资产收益率为3.61%，加权平均净资产收益率为3.60%[27] - 2021 - 2023年度归属于母公司股东的净利润分别为2738783.66万元、1832016.19万元、1206715.68万元，三年平均可分配利润为1925838.51万元[61][68] - 2021 - 2024年6月末合并口径资产负债率分别为78.36%、78.11%、76.55%、75.31%[69] - 2021 - 2024年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额分别为1055121.72万元、742237.71万元、1393000.75万元、 - 1714801.06万元[69] 募集资金 - 公司拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金总额不超95亿元[4] - 本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金950000.00万元，拟投入100000万元补充流动资金，占比10.53%[75] - 本次募集资金用于15个房地产开发项目及补充流动资金，属主营业务[75] 发行情况 - 2024年8月16日，发行人召开第七届董事会第七次会议审议多项发行相关议案[53] - 2024年8月30日，保利集团出具批复同意公司发行方案[54] - 2024年9月5日，发行人召开2024年第三次临时股东大会审议多项发行相关议案[54][55] - 本次向特定对象发行可转换公司债券每张面值为100元，按面值发行[56] 风险因素 - 2022年以来监管层出台政策，政策变化或影响公司业务[91] - 银行信贷、土地、税收、需求端政策变动会影响公司业务[93][94][95][96] - 土地与建材价格波动会影响开发成本及项目收益率[100] - 房地产项目开发环节多，可能导致周期延长、成本上升[101] - 公司跨地区开发存在适应差异及新区域环境的风险[103] - 公司若无法及时足额筹集项目建设资金，开发进度等将受不利影响[105] - 本次向特定对象发行可转换公司债券存在审批、发行等风险[123][124][125][126] 公司优势 - 公司销售回笼率长期保持行业较高水平，坚守“三道红线”绿档企业标准[134] - 公司已构建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦和”三大产品系十二大子品牌[135] - 公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富开发经验[135] - 2021年下半年以来公司管理层及时调整经营策略，保持优秀市场应变能力[132] - 公司形成“总部 + 城市平台”扁平的两级管理架构[137] 保荐相关 - 机构同意保荐保利发展向特定对象发行可转换公司债券[41][52] - 授权马丰明和刘昀负责保利发展向特定对象发行可转换公司债券项目保荐工作[148] - 两名保荐代表人最近3年内无违规记录[149]