项目概况与市场定位 - 广州天河区保利临江大道项目（面粉厂项目）部分楼栋即将取得预售证，展示区将近期开放 [1] - 项目于2024年9月29日由保利发展以总价117.55亿元竞得，经过148轮竞价，溢价率达33.35%，楼面价约6.67万元/平方米，位居广州土地拍卖第二 [1] - 项目被定位为广州新一代豪宅，主推江边大平层，设计营销由保利发展总部牵头，旨在挑战顶豪项目汇悦台的地位 [1][4] - 项目吹风价约为12万元-15万元，相比珠江新城二手房具备价格优势，客群瞄准全国高净值人群 [5] 地块价值与规划亮点 - 地块位于广州金融城西区核心位置，拥有一线江景，是金融城西区首个开发的临江地块 [4] - 地块规划为商住功能，半开敞空间比例从20%提升至30%，不计容的公共开放开间面积从5%扩大到10% [4] - 地块拍卖时受到保利、中海、越秀和鹏瑞多家房企青睐 [4] 广州楼市当前环境 - 广州楼市处于盘整期，筑底持续 今年国庆中秋双节期间认购面积22.2万平方米，较去年同期回落31% [8] - 双节期间广州楼市共有16次推新，推新套数1993套，同比减少41%，去化率为17%，去化水平优于去年同期 [8] - 2025年9月全市二手住宅网签8367套、82.47万平方米，环比分别下降3.83%和2.96% [8] 项目市场影响与行业展望 - 项目被视为广州楼市的"标杆"和"定价锚"，其成交结果将对广州楼市产生直接影响 [1][5][7] - 行业人士认为项目在当前市况下难以发挥最大价值，最终价格可能比预期略低，且其竞争对手是北京、上海、深圳和杭州的资产 [5] - 四季度广州土地供应加快，新发布50宗地块，总面积约169.42万平方米，起始总价约100.27亿元，天河区有两宗宅地挂牌 [8] - 有观点认为市场已超跌，明年情况有望好转，土地市场与销售市场相辅相成，转机可能出现在明年 [9]

大宗交易概况 - 2025年10月15日，保利发展发生一笔大宗交易，成交26万股，成交额204.62万元，占该股当日总成交额的0.19% [1] - 该笔大宗交易的成交价为7.87元，与当日市场收盘价7.87元持平 [1] 交易细节 - 交易证券为保利发展，证券代码为600048 [2] - 交易成交量为26万股，成交金额为204.62万元 [2] - 买入营业部为“会需还塑胶的有限”，卖出营业部为“去簡單藝劈毀意問” [2] - 该笔交易被标记为“Ka”，根据表格标题推断，可能表示其为专场交易 [2]

国庆假期楼市表现 - 国庆假期各地楼市出现久违的暖意，回暖体现在数据层面和购房者的微观决策中[1] 购房者行为与心理变化 - 有购房者经过长达1300多天的观望后，在国庆假期签约购房，其决策并非源于价格冲动，而是基于对现房、交付和物业服务的实地考察后感到心里踏实[2][4] - 市场预期的转变、政策导向的深化以及责任房企的坚实担当，正在不确定的时代里重新建立购房者的信心[4] 宏观政策导向 - 政策重心从简单刺激房价涨跌转向推动行业健康长远发展，短期聚焦"稳信心、促活力"，长期通过城市更新和土地制度改革为高质量发展夯实根基[5] - 中央政治局会议提出高质量开展城市更新，推进"好房子、好小区、好社区、好城区"建设，标志着行业从"增量扩张"进入"存量提质"阶段[6] - 政策定力为市场构筑坚实的底部预期，使购房行为转变为对美好生活的理性选择[6] 企业战略与行动 - 保利发展提出行业进入"高质量发展的品质时代"，并以"提质增效"为核心战略，从"增量扩张"转向"存量提质增效"[8] - 公司发起涵盖产品、展示、交付、服务、价值、品质六个维度的"焕新行动"，作为应对行业周期调整的主动作为[8] 产品与展示创新 - 产品焕新注重从"建筑空间"转向"生活场景"，通过深入洞察区域生活习惯来重构居住体验，例如新疆保利云上项目对178㎡户型进行空间再设计后，到访量环比提升23%，前四天成交8套，转化率达30%[8][9] - 展示焕新通过"全维实景"标准提升客户信任，如茂名保利奥体大都汇结合城市盛事进行展示，河北保利四季锦上打造"透明工厂"样板间将12项隐蔽工程可视化[10][12] 交付与服务优化 - 交付焕新通过"贴膜交付"、"520高品质交付标准"和"交房即交证"等举措提升交付质量，太原保利和悦华锦项目841户业主实现100%签字收楼，并带动后续256组来访和33套成交[12][14] - 服务焕新通过社群运营增强社区温度与生命力，如汕尾保利时代的"和趣社"计划通过各类活动将居住体验从物理空间延展为情感归属[16][18] 配套价值与资产品质 - 价值焕新体现在配套承诺的兑现，如长沙保利和光尘樾项目教育资源落地，青竹湖湘一山鹰潭学校9月开学且50%师资由本部派驻[19] - 品质焕新通过优化社区设施守护资产长期价值，广州保利领秀海项目进行儿童游乐区、园林设施等系统提升后，国庆前三天成交12套[21] 行业地位与市场表现 - 保利发展作为行业龙头央企，据克而瑞数据，今年1-9月登顶中国房企权益金额、全口径金额、流量金额、流量面积四榜冠军，其中操盘金额达1856亿元，操盘面积达920.1万平方米[24][25] - 公司全口径金额为2017亿元，权益金额为1589.1亿元，领先优势显著[25] 行业转型趋势 - 房地产行业正从"增量扩张"迈向"存量提质"，以保利发展为代表的央企通过稳健步伐和承诺兑现，为行业转型注入信心与力量[27]

美联储政策观点 - 费城联储主席安娜·保尔森倾向于今年再实施两次各25个基点的降息 [2] - 货币政策应忽略关税带来的短期物价上升效应 因这类冲击不会演变为持续性通胀 [2] - 当前货币政策处于适度偏紧状态 进一步宽松符合美联储9月经济预测摘要的方向 [2] - 预计未来几个季度商品价格将略有上升 但长期通胀预期依旧稳定 [2] - 近期失业率小幅上升 显示劳动力市场动能正在减弱 [2] - 美国经济第三季度预计保持高于趋势的增长 但增长基础正在变得狭窄 消费更多依赖高收入家庭支出 [2] 一级市场发行动态 - 碧桂园发布境外债务重组计划会议通知 会议将于2025年11月5日召开 并计划通过同意征求将现有港元可转换债券纳入重组计划 [4] - 亿达中国全资附属公司签订抵顶协议 以转让物业权益抵偿部分未偿还款项 对价为人民币2.7578亿元 [4] - 富力地产发布重组计划修订内容 占范围内债务未偿还本金总额50%以上的计划债权人已加入修订后的重组支持协议 [4] - 方圆地产及下属公司对外担保人民币1.4亿元债务逾期 可能承担连带清偿责任 [4] - 保利发展控股集团人民币150亿元小公募项目状态更新至已受理 [4] - 广州合景控股集团相关债券复牌 债务重组方案获通过 发行人将不晚于2027年12月31日完成债券购回选项的现金派付 [4] 债券评级更新 - 中国银行澳门分行拟发行的高级无抵押票据和固定利率票据获得预期评级 [6] - 济南高新控股集团有限公司拟发行美元票据获得评级 [6] - 珠海华发集团有限公司相关主体拟发行的高级抵押人民币债券获得国际长期评级 [6] - 邹城市利民产业集团股份有限公司长期信用评级获更新 [6] 国债收益率市场动向 - 截至10月13日 中国二年期国债收益率为1.49% 十年期国债收益率为1.84% [7] - 美国二年期国债收益率下行4个基点至3.48% 十年期国债收益率下行3个基点至4.02% [7] 中资美元债价格异动 - 大发地产集团2022年到期债券价格上涨133.511% 中间价0.788 [9] - 阳光城集团2024年到期债券价格上涨105.292% 中间价0.338 [9] - 正荣地产集团2026年到期债券价格上涨80.095% 中间价1.097 [9] - 阳光城集团2023年到期债券价格下跌65.731% 中间价0.114 [9] - 弘阳地产集团2022年到期债券价格下跌48.218% 中间价1.163 [9] 宏观政策操作 - 中国人民银行计划于10月15日开展6000亿元买断式逆回购操作 期限为6个月 [11] - 中国人民银行10月14日开展910亿元7天期逆回购操作 中标利率1.40% 实现净投放910亿元 [11]

保利临江大道项目尚未正式亮相，为何已掀起舆论风波？归根到底，还是项目价值高、备受市场期待。该项目位于珠江新城东区，坐拥 一线江景资源，加上项目阳台率30% 和不计容公共开放空间10%的产品设计，被业界视为广州近年来最值得期待的豪宅项目之一。 保利发展大楼 来源：保利官网 "项目绝密户型正式曝光、项目单价公布、项目预售证已经拿到可提前内部选房、项目展示区已经开放可提前参观样板间、收取茶水费 可预留房型"……市场上越是备受关注的"红盘"，就越有可能被各种不实信息所缠绕。 以广州天河南方面粉厂地块项目为例，从拍地开始就备受瞩目的保利临江大道项目近期已成为不实消息的"重灾区"，假冒官方售楼部、 官方销售人员等散布假消息欺诈购房者，以至于广东保利不得不在10月11日发布严正声明，澄清项目营销中心及样板间目前暂未开放， 并提醒消费者警惕虚假价格、假冒销售人员等陷阱。 此外，更重要的是，购房者切勿轻信小道消息，特别是对于市场中的那些红盘，购房者更需保持清醒头脑，理性分析，让购房决策建立 在官方信息和专业判断，而非市场传言之上。一方面，购房者可以通过12345政府服务热线、阳光家缘网站等官方途径核实项目信息， 避免被不实言论 ...

行业投资评级 - 行业投资评级为“增持” [4][5] 核心观点 - 报告核心观点为：3Q25土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地 [2][5] - 维持“增持”评级，考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显，建议关注城市更新和收储等政策落地情况 [5] 3Q25土地收储规划与特征 - 截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [5] - 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4% [5] - 累计收储规模TOP3省市分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [5] - 被收购地块特征显示，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年占比为61.2% [5] - 收储折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [5] 3Q25专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12个百分点（2Q25覆盖率为20%） [5] - 3Q25新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地显著提速 [5] - 目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，覆盖比例TOP3分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%） [5] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [5] 四季度展望与投资建议 - 展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [5] - 投资建议关注四类公司：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类，并列出具体推荐公司名单 [5]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 [3][4][5][6][7][8][9][10] 报告核心观点 - 报告对10家房地产行业央企的ESG绩效进行评价，结果显示整体得分分化，超半数企业ESG得分超过60分 [4][10] - 企业在社会责任和治理方面表现相对较好，但在气候和环境信息披露方面仍需加强，特别是气候披露是主要短板 [4][10] - 招商蛇口ESG表现突出，得分超过90分，保利发展、大悦城和招商积余得分在80-89分之间 [4][10] 整体得分分析 - 10家被研究企业中，60分以下的有3家，80-89分的有3家（招商积余、保利发展、大悦城），超过90分的有1家（招商蛇口）[4][10] - “重要性评估”满分10分，有6家企业未披露，4家披露企业中3家得10分，1家得8分 [4][13] - “第三方鉴定”方面，90%的企业（9家）有进行披露 [4][13] 环境指标评价 - “环境指标”满分20分，得分相对较高，5家企业得分在17-20分，4家企业得分在14-16分 [4][16] - 在“三废处理”方面，10家企业中有8家进行了污染物与废弃物处理实践 [19] - 在“生物多样性”方面，10家企业中有7家进行了披露 [19] - 在“能源管理”和“环境管理”方面，10家企业均进行了披露，但完整披露的企业均为5家 [21] 气候指标评价 - “气候指标”满分19分，得分相对较低，14-19分的企业仅3家（招商积余、招商蛇口、保利发展），0-6分的企业有5家 [4][23] - 在“气候治理”方面，仅5家企业披露了措施，其中仅招商积余1家完整披露 [24] - 在“气候应对策略”方面，8家企业有披露，但仅招商积余1家完整披露 [24] - 在“气候管理”方面，仅1家企业披露了气候相关影响、风险及机遇管理的流程 [27] 社会指标评价 - “社会指标”满分29分，得分相对较高，5家企业得分在23-29分，3家企业得分在17-22分，2家企业得分在12-16分 [4][29] - 在“社会责任”方面，9家企业披露了乡村振兴案例，5家公司披露了建设保障性住房的措施 [33] - 保利发展共有保障性住房项目186个，总建筑面积946万平方米；招商蛇口累计承担建设保障性住房4.28万套、累计建筑面积362万平方米 [33] - 在“科技责任”方面，7家企业（占比70%）披露了相关案例 [38] 治理指标评价 - “治理指标”满分22分，得分相对较高，6家企业得分在17-22分，4家企业得分在14-16分 [4][41] - 在“公司治理架构”和“公司治理机制”方面，10家企业均进行了披露，达到100% [46][48] - 在“公司治理规范”方面，10家企业均进行了披露，但仅3家企业完整披露 [52]

行业投资评级 - 报告对A股央企房地产行业ESG投资评级为“看好” [3] 报告核心观点 - 报告对10家房地产行业央企的ESG绩效进行评价分析，结果显示超半数企业ESG得分超过60分，整体表现分化 [4][12] - 房地产央企在社会责任和治理方面表现相对较好，但在气候和环境相关披露方面仍需加强 [4][12] - 招商蛇口ESG得分超过90分，表现最佳；招商积余、保利发展和大悦城得分在80-89分区间 [4][12] 整体得分分析 - 在10家被评企业中，ESG得分在60分以下的有3家，80-89分的有3家，超过90分的有1家 [4][12] - “重要性评估”指标满分10分，有6家企业未披露重要性评估，仅4家完成披露 [4][15] - “第三方鉴定”指标显示90%的企业（9家）有进行披露，展现行业认可度 [4][15] 环境指标评价 - “环境指标”满分20分，得分相对较高，显示房企对环境保护较为重视 [4][18] - 得分在17-20分的企业有5家，14-16分的企业有4家 [4][18] - 在细分指标中，‘绿色低碳措施’、‘绿色建筑’和‘绿色建造’得分较高 [4] - 三废处理方面，10家企业中有8家进行了污染物与废弃物处理实践 [22] - 生物多样性方面，10家企业中有7家披露了相关措施 [22] 气候指标评价 - “气候指标”满分19分，得分相对较低，超一半企业气候披露不完善 [4][27] - 得分在14-19分的企业有3家（招商积余、招商蛇口和保利发展），7-13分的有2家，0-6分的有5家 [4][27] - 气候治理方面，仅5家企业披露了相关措施，其中仅1家（招商积余）完整披露 [29] - 气候应对策略方面，8家企业有披露，但仅1家完整披露 [29] - 气候管理方面，仅1家企业披露了气候相关影响、风险及机遇管理的流程 [33] 社会指标评价 - “社会指标”满分29分，得分较高，显示房地产央企社会责任履行良好 [4][35] - 得分在23-29分的企业有5家，17-22分的企业有3家，12-16分的企业有2家 [4][35] - 社会责任方面，9家企业披露了乡村振兴案例，5家公司披露了保障性住房建设措施 [39] - 科技责任方面，7家企业（占比70%）披露了相关案例 [43] - 管理责任方面，9家企业有披露，其中3家完整披露 [45] 治理指标评价 - “治理指标”满分22分，得分较高，大多数企业架构规范 [4][47] - 得分在17-22分的企业有6家，14-16分的企业有4家 [4][47] - 公司治理架构披露率达到100%，所有10家企业均进行了披露 [52] - 公司治理机制方面，10家企业均进行披露，其中2家完整披露 [53] - 公司治理规范方面，10家企业均有披露，其中3家完整披露 [57] 研究样本构成 - 研究选取申万一级行业房地产行业中的10家央企作为研究对象 [10][11] - 样本包括保利发展（总市值949亿元）、招商蛇口（总市值922亿元）、华侨城A（总市值210亿元）等企业 [11]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市"，在外部环境波动加大的背景下，稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义 [4] - 政策导向和供需结构变化为高品质住宅带来发展契机，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 建议关注三类投资标的：核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企；二手房中介；物业管理企业 [4] 板块行情 - 本周（25/10/04-25/10/10）房地产（申万）板块下跌0.8%，同期上证指数上升0.4%，深证成指下跌1.3%，创业板指下跌3.9%，沪深300下跌0.5% [7] - 个股方面，合肥城建(+18.1%)、深振业A(+16.0%)、津投城开(+13.0%)涨幅居前；深深房A(-12.0%)、张江高科(-10.1%)、珠江股份(-7.8%)跌幅居前 [7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.4-10.10）42个重点城市新房合计成交98万平米，环比下降51.0%，同比下降53.5% [11] - 分能级看，一线城市成交20.5万平米（环比-63.4%），二线城市成交54.7万平米（环比-55.1%），三四线城市成交22.4万平米（环比+4.8%）[11] - 10月截至本周（10.1-10.10），42城新房合计成交122万平米，环比下降44.8%，同比下降39.5%，年初至今累计成交同比下降7.4% [17] - 分能级累计成交：一线城市29万平米（同比-27.7%，年初至今+0.7%），二线城市66万平米（同比-42.5%，年初至今-7.8%），三四线城市27万平米（同比-41.9%，年初至今-15.1%）[17] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.4-10.10）21个重点城市二手房合计成交86万平米，环比下降26.6%，同比下降48.4% [29] - 分能级看，一线城市成交31.4万平米（环比-45.6%），二线城市成交48.4万平米（环比-7.5%），三四线城市成交6.2万平米（环比-13.5%）[29] - 10月截至本周（10.1-10.10），21城二手房合计成交93万平米，环比下降64.5%，同比下降29.3%，年初至今累计成交同比上升15.0% [35] - 分能级累计成交：一线城市34万平米（同比-46.8%，年初至今+17.0%），二线城市53万平米（同比-10.1%，年初至今+15.2%），三四线城市6万平米（同比-32.0%，年初至今+4.3%）[35] 行业新闻与政策动态 - 宏观政策：住建部聚焦城市更新、城市治理和"十五五"规划编制，并研究通过改造让老房子升级为"好房子"；中财办原副主任认为房地产应成为增量政策突破口 [45] - 因城施策：深圳推出限高限容新规，严格管理建筑高度超过80米的住宅项目；成都将住宅阳台等附属空间面积上限由20%提至30%；河北推六好措施加快"好房子"建设 [45] - 公积金政策：南京单缴存人住房公积金贷款最高额度提高至80万元/人；绍兴上调住房公积金贷款最高额度 [45] - 市场表现：国庆假期核心城市新房市场分化，北京、深圳新房日均成交面积同比分别增长52%、22%，上海增长3%，广州、杭州同比降温 [46] - 城市改造：国开行"十四五"以来已发放城中村改造专项借款9,781亿元，支持816个项目，建设筹集安置房176.9万套 [47] 公司动态与业绩 - 9月单月销售额：中国海外发展201.7亿元（同比+7.2%），保利发展205.3亿元（同比-1.8%），招商蛇口167.0亿元（同比+16.3%），绿城中国自投项目128.0亿元（同比+20.8%）[48] - 融资活动：新城控股境外子公司发行1.60亿美元无抵押固定利率债券，年息11.88%，期限2年；张江高科发行6亿元超短期融资券，期限270天 [48] - 股权变动：保利集团拟无偿划转受让保利南方持有的保利发展45.12亿股股份（占总股本37.69%），划转完成后将成为保利发展控股股东 [48] - 股份回购：贝壳-W于10月多次进行股份回购，单次回购金额约500万港元 [49]

公司新设实体 - 保利发展间接全资持股成立湖南保瑞咨询管理有限公司 [1] - 新公司法定代表人为郭猛超 [1] - 新公司注册资本为5000万元人民币 [1] 公司业务范围 - 新公司经营范围包含企业管理咨询、房地产经纪、住房租赁及物业管理等 [1] - 业务范围同时涵盖非居住房地产租赁与房地产开发经营 [1]