融资情况 - 公司获准注册50亿元中期票据，额度2年有效[1] - 成功发行20亿2025年度第一期中期票据[1] 票据信息 - 期限5年，2025年2月26日起息，2030年2月26日兑付[1] - 发行利率2.60%，价格100元/百元[1] 承销情况 - 簿记管理人及主承销为中国工商银行[1] - 联席主承销包括中国建设银行、中国农业银行等[1]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，估值提升计划增强信心，有望平稳穿越周期并持续向好发展 [8] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 行业为房地产，网址是www.polycn.com，大股东是保利南方集团有限公司，持股37.69%，实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会 [1] - 总股本119.7亿股，流通A股119.7亿股，总市值998亿元，流通A股市值998亿元，每股净资产16.34元，资产负债率74.9% [1] 财务数据 - 2022 - 2026年预计，营业收入分别为2810.17亿元、3468.28亿元、3127.35亿元、2673.88亿元、2219.32亿元，同比增速分别为 - 1.4%、23.4%、 - 9.8%、 - 14.5%、 - 17.0% [7] - 净利润分别为183.47亿元、120.67亿元、50.16亿元、54.55亿元、65.06亿元，同比增速分别为 - 33.0%、 - 34.2%、 - 58.4%、8.7%、19.3% [7] - 毛利率分别为22.0%、16.0%、14.0%、14.3%、15.2%，净利率分别为6.5%、3.5%、1.6%、2.0%、2.9% [7] - ROE分别为9.3%、6.1%、2.5%、2.7%、3.1%，EPS分别为1.53元、1.01元、0.42元、0.46元、0.54元 [7] - P/E分别为5.4倍、8.3倍、19.9倍、18.3倍、15.3倍，P/B均为0.5倍 [7] 估值提升计划 - 公司股票连续12个月内收盘价低于每股归母净资产，董事会制定估值提升计划，包括稳经营提质效、开展多元融资、坚持分红、适时回购增持、开展中长期激励计划 [8] - 明确根据经营确定分红规划，至少每3年制定回报规划，2025年拟中期分红，当前规划2023 - 2025年现金分红占归母净利润不少于40% [8] 销售与拿地情况 - 2024年商品房销售金额3230亿元，销售规模居行业第一 [8] - 2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市 [8] 投资建议 - 维持原有盈利预测，预计2024 - 2026年EPS分别为0.42元、0.46元、0.54元，当前股价对应PE分别为19.9倍、18.3倍、15.3倍 [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 发布估值提升计划，提质增效推动高质量发展，维持“买入”评级。预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获更大发展空间 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年02月25日收盘价8.34元，一年内最高/最低为12.13/7.30元，市净率0.5，息率4.92，流通A股市值99,833百万元，上证指数/深证成指为3,346.04/10,854.50 [2] 基础数据 - 2024年09月30日每股净资产16.34元，资产负债率74.89%，总股本/流通A股为11,970/11,970百万，流通B股/H股为 -/- [2] 财务数据及盈利预测 |项目|2023|2024Q1 - 3|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|346,894|182,774|312,808|281,527|287,721| |同比增长率（%）|23.4|-5.1|-9.8|-10.0|2.2| |归母净利润（百万元）|12,067|7,813|5,016|5,128|6,003| |同比增长率（%）|-34.1|-41.2|-58.4|2.2|17.1| |每股收益（元/股）|1.01|0.66|0.42|0.43|0.50| |毛利率（%）|16.0|15.9|14.0|14.2|14.5| |ROE（%）|6.1|3.9|2.6|2.6|2.9| |市盈率|8|/|20|19|17| [6] 估值提升计划 - 包括提质增效、开展多元资本市场融资、构建资本运作与资产经营联合、稳定分红、适时开展股份回购等九项内容，涉及多方面，力度可观，表明公司对自身经营发展的信心和保障股东回报的决心 [6] 销售与拿地情况 - 2024年销售金额3230.3亿元，同比 -23.50%；销售面积1796.6万平，同比 -24.71%，销售额全国排名稳居行业第一。2024年累计获取37幅地块，拿地金额682.5亿元，同比 -57.4%；拿地面积328.5万方，同比 -68.4%；权益比例90%，同比 +9pct；拿地销售金额比21.1%、拿地销售面积比18.3%；拿地金额中74%、20%的项目分布在一、二线城市。截至2024Q3末，待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平 [6] 融资情况 - 至2024Q3末，剔预资产负债率为65.5%、净负债率66.0%、现金短债比2.0倍，三条红线稳居绿档。2024年8月19日拟发行不超95亿定向可转债，2025年1月16日获上交所审核通过，定向可转债相对定增有转股时间从容、转股价早期确定、保险资金偏好等优势 [6]

股东大会信息 - 2025年第一次临时股东大会3月13日14点30分在广州保利发展广场召开[4] - 网络投票3月13日进行，交易系统和互联网投票时间不同[4][5] - 审议选举董事和注册发行50亿元超短期融资券议案[6] 登记信息 - 股权登记日为2025年3月7日[11] - 登记时间为3月10日，地点在董事会办公室[16] - 法人和个人股东登记所需资料不同[12]

董事会决议 - 2月25日召开2025年第2次临时董事会[1] - 董事会通过注册发行50亿元超短期融资券议案[1] - 董事会通过制定《市值管理制度》议案[2] - 董事会通过制定《估值提升计划》议案[3] - 董事会通过召开2025年第一次临时股东大会议案[3] 股东大会安排 - 2025年第一次临时股东大会将审议选举董事议案[3] - 2025年第一次临时股东大会将审议发行50亿超短融资券议案[3]

业绩数据 - 2021 - 2023年累计实现库存销售去化1.41万亿元、回笼1.36万亿元[7] - 2023年商品房销售额4222亿元，2024年销售金额3230亿元，规模稳居行业第一[8] - 2024年公司品牌价值高达1435亿元[8] - 自2006年上市累计资本市场融资近3000亿元[12] - 上市期间累计分红达630亿元[14] - 近三年合计现金分红171.94亿元，2023年度分红金额位居A股房企第一[14] - 2023年末以来累计回购规模超10亿元，实控人本轮累计增持2.5亿元[17] 财务指标 - 2024年1 - 4月22日每股净资产15.64元/股，4月23日 - 12月31日为16.16元/股[5] - 2006 - 2014年分红比率接近20%，2015 - 2022年维持在30%附近[14] - 2023 - 2025年度现金分红占当年净利润比例不少于40%，2023年度分红比例从25.35%提升至40.31%[14] 项目拓展 - 2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市[8] 未来计划 - 2025年实施中期分红[15] - 2025年召开3次业绩说明会并常态化开展路演工作[20] - 至少每年对估值提升计划的实施效果进行评估[24] 过往事件 - 2012年、2016年连续建立两期股权激励计划，推动保利物业实施员工股权激励计划[21] - 2016年完成国资委主导的首单央企地产整合，并购中航系地产业务[22] 其他情况 - 连续11年获上交所信息披露A级评价，连续13年披露社会责任报告/可持续发展报告[18] - 2024年累计召开3次业绩说明会、投资者月度电话会议14次、路演交流超百次[19] - 触发长期破净情形且日平均市净率低于行业平均值时，在年度业绩说明会中专项说明估值提升计划执行情况[24] - 估值提升计划不代表对业绩、股价等指标或事项的承诺，目标实现存在不确定性[25]

业绩总结 - 2025年1月公司签约面积77.20万平方米，同比减少35.01%[1] - 2025年1月公司签约金额180.15亿元，同比减少11.36%[1]

市场扩张 - 公司新增3个房地产项目[1] 项目详情 - 上海松江区地块用地69,042平方米，规划容积69,732平方米，价款205,185万元，权益100%[4] - 石家庄裕华区地块用地55,615平方米，规划容积144,042平方米，价款96,200万元[4] - 青岛市南区地块用地21,782平方米，权益比例31%[4]

董事会会议 - 保利发展2025年第1次临时董事会1月27日传真表决召开[1] - 7名董事全票通过《关于选举公司董事的议案》[1] 人事变动 - 陈育文因退休辞去公司董事职务[1] - 同意童云翔为第七届董事会非独立董事候选人[1] 候选人信息 - 童云翔1966年1月出生，硕士，教授级高工[5] - 提名委员会认为其符合任职资格[7]

报告公司投资评级 - 对保利发展的评级为中性 [1][2][9] 报告的核心观点 - 保利发展2024年预告业绩受利润率和减值因素影响，对其拿地再提速计划持谨慎态度；虽土地储备项目多元化使其在销售去化率和利润率预测中处于不利地位，去杠杆之路较艰难，但管理层确保财务安全和优化资产负债表的做法值得肯定，该股估值的风险回报相对均衡 [1][2][9] 根据相关目录分别进行总结 最新经营情况 合同销售前景 - 2024年12月保利发展房地产销售收入环比/同比下降37%/34%至150亿元，全年为3230亿元（同比下降23%，覆盖范围内房企/百强房企平均降幅为30%）；预计2025年合同销售收入同比增长5%（覆盖范围内房企/国企开发商平均增幅为5%/8%，全国房企平均同比增幅为 - 4%），得益于5000亿元可售资源结转及截至2024年末未开盘新获取项目 [6] 拿地情况 - 2024年四季度新增项目13个，总计容面积106万平方米，总地价267亿元（相当于四季度合同销售收入的33%，较2024年前三季度的17%上升），2024年全年总地价683亿元（相当于2024年全年合同销售收入的21%，2023年该比例为39%）；2024年全年拿地权益比例从前三季度的87%/89%升至90%/93%；2024年拿出200万平方米土储项目参与政府相关计划，计划2025年盘活800万平方米未开发土地储备（约占2024年末土地储备的27%） [7] 业绩情况 - 2024年公司实现净利润50亿元（同比下降58%，比预测低47%），项目结转规模基本符合预期（同比下降10%至3130亿元，比预测高2%），利润率低于预期（2024年同比下降2个百分点至约14%，比预测低1.5个百分点），拟对部分项目计提减值准备（规模与2023年的约50亿元相当）；隐含的2024年四季度收入/净亏损为1300亿/28亿元 [1] 管理层指引 - 2025年净利润与2024年持平，合同销售毛利率回升取决于市场情况；派息率不低于当前水平（2023年为40%）；拿地强度恢复至2022/23年水平（2022/23年拿地金额分别占到合同销售额的35%/39%），考虑二线及强三线城市机会；计划盘活800万平方米未开发土地项目；3月底发行95亿元可转换债券补充资本金，仍有45亿元公司债券发行额度可用 [1] 盈利预测调整 - 将2024年每股盈利预测下调至0.42元（原预测为0.79元）；将2025 - 27年收入预测平均上调2%，但因减值计提延续及毛利率和联合营公司收益前景低迷，将2025 - 27年净利润预测平均下调39% [2] 目标价格和估值 - 将2025年末预期每股净资产价值和基于净资产价值推导出的12个月目标价格分别下调约11%至11.1元和10.0元（目标价格较净资产价值折让仍为10%），隐含公司股价存在15.5%的潜在上行空间；保利发展当前股价较2025年末预期净资产价值折让22%且隐含0.5倍的2025年预期市净率，国内上市房企平均水平为折让26%和0.5倍 [2]