文章核心观点 随着房企拿地策略聚焦，扁平化、集约化管理必要性凸显，保利发展和中海地产年初对组织架构进行调整，以缩小管理半径、减少决策链条，适应拿地策略改变和业绩承压的现状 [1][2][7] 组织架构调整情况 保利发展 - 将江苏与淮海公司合并为江苏公司、浙江与浙南公司合并为浙江公司、山东与齐鲁公司合并为山东公司、辽宁与大连公司合并为辽宁公司 [1] - 保利产研中心原总经理吴劲松出任保利上海公司总经理；保利浙江公司原总经理张磊调整为保利战投中心总经理；原保利上海总经理傅小君任保利浙江公司董事长；原保利浙南总经理朱忠伟担任浙江公司总经理 [1] 中海地产 - 将沈阳公司和大连公司合并为辽宁公司 [1] - 原中海大连公司总经理葛臻任新的辽宁公司总经理；原中海沈阳公司总经理程晓辉调任中海北方区域副总经理 [1] 调整原因 - 被合并及整合的区域公司现有项目较少，不再是重点拓展区域，为缩小管理半径、减少决策链条进行调整 [2] - 房地产市场现状下，房企规模难回高峰，龙头房企受冲击主动放缓脚步 [2] - 区域无项目持续开发，适当缩减调整组织架构有助于提高运营效率 [7] 被合并公司情况 保利发展 - 淮海、浙南、齐鲁公司基本无新增项目，几乎为存量运营，此次调整属常规动作，对公司经营影响不大 [3] - 淮海、浙南、齐鲁公司均于2017年成立，当时是房地产行业大扩张年代 [3] - 淮海公司主要布局徐州、淮安、连云港三个城市，成立5年后累计开发精品项目24个 [3] - 齐鲁公司业务覆盖济南、济宁等城市，聚焦城市更新、康养产业、不动产开发等板块 [3] - 浙南公司以温州为大本营，布局温州、台州等五城，成立5年后共开发项目22个，截至2021年6月总销售额累计破500亿元 [3] 中海地产 - 2024年在东北区域成交总额为95.69亿元，在总销售额中占比不大 [4] 拿地策略改变 保利发展 - 2024年土地市场基本聚焦一二线城市，一二线城市拓展占比94%，一线城市拓展占比74%，较2023年大幅提升约40个百分点 [6] - 大本营广州拓展地价达到255.7亿元，占比三分之一，过去三年一二线城市拓展占比达94% [6] 中海地产 - 2024年全年收购土地累计权益建筑面积约389.47万平方米，累计权益土地出让金约696.35亿元，集中于一线城市及重点二线城市 [6] - 2024年上半年拿地少是因为一线及核心城市优质土地供应不足，下半年将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目 [6] 业绩情况 - 2024年保利发展全年销售金额为3230亿元，蝉联行业第一 [5] - 2024年中海地产累计实现合约物业销售金额约3106.91亿元，同比上升0.3% [5]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"买入"，并维持该评级 [6] 核心观点 - 尽管周期压力对业绩表现有所压制，但保利发展在融资、拿地与品牌口碑等方面具备竞争优势，有望持续超越行业平均水平 [2] - 估值端已处于相对底部，短期有一定修复空间，长期来看，格局优化和可转债发行将加速市占率提升，行业量价下行压力逐步缓解，中期规模和盈利能力有较大保障 [2][10] - 预计2025-2026年归母净利润分别为47亿和45亿，对应PE为21.9X和22.9X [10] 业绩表现 - 2024年保利发展实现营收3128.1亿元，同比下降9.8%；归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%；扣非归母净利润44.9亿元，同比下降61.9% [4] - 2024年公司竣工目标3400万平，较2023年实际量下降16.1%，2024Q1-3实际竣工面积同比下降26.6% [10] - 2024Q1-3综合毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%，全年结算毛利率继续下行 [10] 销售与投资 - 2024年公司实现销售金额3230亿元，同比下降23.5%；销售面积1797万平，同比下降24.7%；销售均价1.80万元/平，同比上升1.6% [10] - 2024年拿地金额683亿元，同比下降58.2%；拿地面积329万平，同比下降69.4%；楼面均价2.08万元/平，同比上升36.8% [10] - 拿地面积强度18.3%，同比下降26.7个百分点；拿地金额强度21.1%，同比下降17.5个百分点 [10] 资金与负债 - 公司拟发行不超过95亿可转债，债券期限六年，已获上交所审核通过，尚需等待证监会注册决定 [10] - 2024年公司货币资金为1479.82亿元，同比下降46.1%；存货为7369.91亿元，同比下降15.2% [13] - 2024年公司资产负债率为75.1%，同比下降1.4个百分点 [13] 行业与市场 - 行业需求低迷，公司销售表现跟随行业趋势下行，但公司销售排名仍稳居前列 [10] - 公司高度重视拿地质量，聚焦核心城市，流速与盈利有一定保证 [10] - 行业量价下行压力逐步缓解，公司中期规模和盈利能力有较大保障 [10]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][8] 核心观点 - 2024年业绩同比下滑58%，低于市场预期，主要由于房地产项目交付结转规模下降、结算毛利率下滑及计提减值准备 [8] - 2024年销售金额同比下降24%，但销售排名稳居行业第一，拿地聚焦核心一二线城市 [8] - 三条红线稳居绿档，拟发行不超过95亿定向可转债已获交易所通过，融资优势明显 [8] - 预计房地产行业加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获得更大发展空间 [8] 财务数据及盈利预测 - 2024年营业总收入预计为3128.08亿元，同比下降9.8%；归母净利润预计为50.16亿元，同比下降58.4% [6][8] - 2024年营业利润率为4.8%，同比下降2.2个百分点；归母净利率为1.6%，同比下降1.9个百分点 [8] - 2024年销售金额为3230.29亿元，同比下降23.5%；销售面积为1796.61万平方米，同比下降24.7% [8] - 2024年拿地金额为682.5亿元，同比下降57.4%；拿地面积为328.5万平方米，同比下降68.4% [8] 市场数据 - 2025年1月17日收盘价为8.66元，市净率为0.5，息率为4.73% [2] - 2024年9月30日每股净资产为16.34元，资产负债率为74.89% [2] 行业对比 - 2024年保利发展销售额全国排名稳居行业第一 [8] - 目前申万房地产板块PE-ttm（剔除负值）为20.6倍，PB为0.73倍，行业整体业绩亏损严重 [8] 未来展望 - 预计2025年营业总收入为2815.27亿元，同比下降10%；归母净利润为51.28亿元，同比增长2.2% [6][8] - 预计2026年营业总收入为2877.21亿元，同比增长2.2%；归母净利润为60.03亿元，同比增长17.1% [6][8]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"推荐"（维持）[1] 核心观点 - 保利发展2024年业绩面临压力，但销售规模仍维持行业领先地位[1] - 公司2024年预计营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，归母净利润同比下降58.4%[4] - 公司销售金额3230亿元，同比下降23.5%，但仍稳居克而瑞排行榜首位[8] - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展[8][9] 财务数据 - 2024年预计营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%[8] - 2024年预计营业利润150.8亿元，同比下降38%[8] - 2024年预计归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%[8] - 2024年预计毛利率14.0%，净利率1.6%，ROE 2.5%[6] - 2024年预计EPS 0.42元，PE 20.7倍，PB 0.5倍[6] 经营情况 - 2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售均价17980元/平米，同比增长1.6%[8] - 2024年全年拿地面积329万平米，拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%，拿地销售金额比21.1%[8] - 公司持续向核心城市核心区域集中[8] 股东情况 - 大股东保利南方集团有限公司持股37.69%[8] - 实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会[8] - 截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元[8] 未来发展 - 预计2025-2026年EPS分别为0.46元、0.54元[8] - 预计2025-2026年PE分别为19.0倍、15.9倍[8] - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展[8][9]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"买入"（维持）[1] 核心观点 - 保利发展2024年业绩承压 主要由于计提减值 但公司积极调整投资布局 聚焦核心城市 有望受益于专项债收储并优化土储结构[1][3] - 公司三道红线保持绿档 融资渠道畅通 凭借央企背景具备明显融资成本优势[3] - 预计2025年房地产市场有望筑底企稳 作为行业龙头央企 公司估值有望逐步修复[3] 财务表现 - 2024年预计实现营业收入3128亿元 同比下降9.8% 归母净利润50亿元 同比下降58.4%[10] - 2024年新获取全口径土地建筑面积329万平方米 同比下滑69.4% 新获取全口径土地地价683亿元 同比下滑58.2%[3] - 截至2024年9月末 公司货币资金余额1274亿元 占总资产比例9.3% 有息负债规模3587亿元 较年初基本持平[3] 市场表现 - 2024年公司累计销售额3230亿元 同比下降23.5% 累计销售面积1797万平方米 同比下降24.7% 销售均价17980元/平方米 同比上涨1.6%[10] - 根据克而瑞销售榜单 2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅[10] 盈利预测 - 调整2024/2025/2026年归母净利润预测至50.2/55.2/65.5亿元 对应EPS为0.42/0.46/0.55元 对应PE分别为20.7X/18.8X/15.8X[3] - 预计2024/2025/2026年营业总收入分别为3128/2884/2717亿元 同比变化-9.8%/-7.8%/-5.8%[1]

业绩表现 - 公司2024年度实现营业收入3128.08亿元，同比下降9.83% [1] - 归母净利润50.16亿元，同比下降58.43% [1] - 公司资产、净资产水平保持稳定，归属于上市公司股东的每股净资产小幅上涨0.22% [1] - 营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降 [1] - 利润指标同比下降主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司拟对部分项目计提减值准备 [1] 销售与市场表现 - 公司2024年度实现签约面积1796.61万平方米，签约金额3230.29亿元 [2] - 销售额是去年房企的最佳表现，仅保利发展、中海地产销售额超过3000亿元 [2] - TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，公司签约金额同比下滑23.5%，优于行业大盘 [2] - 公司新增货值规模为1293亿元，位列行业第三 [2] - 公司在粤港澳大湾区拿地金额280亿元位居行业第一位，长三角区域斥资135亿元储备资源 [2] 融资与资金管理 - 公司2024年1月至11月公开市场融资总额492.7亿元 [2] - 公司计划发行可转债募资95亿元，用于北京、上海、佛山等城市的15个地产项目并补充流动资金 [2] 行业环境与展望 - 房地产市场仍在筑底阶段，行业销售下滑、资金回笼放缓 [3] - 2024年四季度以来，核心城市房地产市场出现明显升温，但全年整体仍呈现调整态势 [3] - 已有12家A股地产行业上市公司披露业绩预告/业绩快报，相关企业经营业绩普遍走低 [3] - 展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战 [3] - 业内人士认为，房企应紧抓改善性需求释放机会，升级产品建设好房子，积极营销，努力促进销售回款，稳定现金流，确保经营安全 [3]

净利润与扣非净利润 - 2024年度归属于母公司所有者的净利润预计为501,607.97万元，同比下降58.43%[3][4] - 2024年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润预计为449,216.24万元，同比下降61.90%[3][4] 营业收入与利润 - 2024年度营业总收入为31,280,816.02万元，同比下降9.83%[6] - 2024年度营业利润为1,507,800.84万元，同比下降38.00%[6] - 2024年度利润总额为1,555,029.67万元，同比下降36.85%[6] 每股收益与净资产收益率 - 2024年度基本每股收益为0.42元，同比下降58.11%[6] - 2024年度加权平均净资产收益率为2.53%，同比下降3.59个百分点[6] 资产与所有者权益 - 2024年度总资产为133,432,258.83万元，同比下降7.14%[6] - 2024年度归属于上市公司股东的所有者权益为19,764,707.09万元，同比下降0.45%[6] 业绩预减原因 - 2024年度业绩预减主要原因是房地产项目交付结转规模下降及结转毛利率下降[7]

融资进展 - 公司2025年1月16日收到上交所对向特定对象发行可转债审核意见[2] - 上交所认为申请符合要求，将提交中国证监会注册[2] - 发行需获中国证监会同意注册，最终结果及时间不确定[2]

募集资金 - 向特定对象发行可转债募集资金总额不超950,000万元[4] - 募集资金拟投入16个项目，总投资4,623,597万元[4] - 拟将100,000万元募集资金用于补充流动资金，占比10.53%[159] 项目投资与收益 - 上海保利海上瑧悦项目总投资720,968万元，预计销售额928,899万元，销售净利率13.63%[7][14] - 北京保利颐璟和煦项目总投资367,857万元，预计销售额395,578万元，销售净利率4.60%[17][24] - 佛山保利琅悦项目总投资预计495,913万元，预计销售额588,662万元，销售净利率8.75%[27][35] - 长春保利和煦项目总投资预计197,899万元，预计销售额234,359万元，销售净利率9.55%[38][46] - 北京项目总投资预计748,611万元，预计销售额852,400万元，销售净利率7.96%[55][57][59] - 天津项目总投资预计223,941万元，预计销售额249,183万元，销售净利率8.23%[60][65][67][69] - 合肥项目总投资预计218,051万元，预计销售额262,198万元[70] - 某项目总投资预计218,051万元，预计销售额262,198万元，销售净利率10.42%[76][78][79] - 莆田保利瑧悦项目总投资预计258,692万元，预计销售额303,612万元，销售净利率10.20%[82][87][89][91] - 成都保利西堂和煦项目总投资预计184,684万元，预计销售额192,271万元[92] - 某项目总投资预计184,684万元，预计销售额192,271万元，销售净利率3.50%[96][98][100] - 上海保利西郊和煦项目总投资预计244,147万元，预计销售额283,941万元，销售净利率9.34%[101][106][108][110] - 太原保利璞悦项目总投资预计188,346万元，预计销售额223,807万元，销售净利率8.14%[111][115][117][119] - 广州保利云境项目总投资预计224,553万元，预计销售额258,825万元[120] - 广州项目总投资预计224,553万元，预计销售额258,825万元，销售净利率9.49%[125][127] - 佛山项目总投资预计175,466万元，预计销售额198,754万元，销售净利率6.30%[130][131][138] - 大连项目总投资预计158,609万元，预计销售额185,341万元[141] - 某项目总投资预计158,609万元，预计销售额185,341万元，销售净利率9.59%[145][147][149] - 广州保利琅悦项目总投资预计115,860万元，预计销售额128,438万元，销售净利率8.11%[150][154][156][157] 项目周期与交付 - 上海保利海上瑧悦项目预计开发周期为2023年7月至2027年6月，计划2026年6月开始交付[7][10] - 北京保利颐璟和煦项目预计开发周期为2024年3月至2027年12月，计划2026年9月开始交付[17][20] - 佛山保利琅悦项目预计开发周期为2023年8月至2027年7月，计划2025年10月开始交付[27] - 长春保利和煦项目预计开发周期为2024年3月至2027年10月，计划2026年7月开始交付[38][41] - 北京项目预计开发周期为2023年9月至2027年6月，计划2025年11月开始交付[50][52] - 天津项目预计开发周期为2024年4月至2029年3月，计划2026年5月开始交付[60][62] - 合肥项目预计开发周期为2024年5月至2026年10月，计划2026年5月开始交付[70][73] - 成都保利西堂和煦项目计划于2026年6月开始交付[94] - 莆田保利瑧悦项目计划于2026年9月开始交付[84] - 广州项目计划于2026年8月开始交付[122] - 佛山项目计划于2025年6月开始交付[133] - 大连项目计划于2026年6月开始交付[143] - 广州保利琅悦项目计划于2026年7月开始交付[152] 项目资金使用 - 上海保利海上瑧悦项目计划使用募集资金100,000万元[13] - 北京保利颐璟和煦项目计划使用募集资金90,000万元[23] - 北京项目计划使用募集资金70,000万元[56] - 天津项目计划使用募集资金65,000万元[66] - 某项目计划使用募集资金60,000万元[77] - 莆田保利瑧悦项目计划使用募集资金55,000万元[88] - 某项目计划使用募集资金45,000万元[97] - 上海保利西郊和煦项目计划使用募集资金40,000万元[107] - 太原保利璞悦项目计划使用募集资金40,000万元[116] - 广州项目计划使用募集资金35,000万元[126] - 佛山项目计划使用募集资金35,000万元[137] - 某项目计划使用募集资金30,000万元[146] 项目其他信息 - 三个项目均已开工，且部分已取得预售许可证[52][62][73] - 三个项目均以招拍挂方式取得国土使用权，并取得了相关资格文件[123][134][144] 发行影响 - 发行完成后，公司资产总额与负债总额将同时增加，转股后净资产增加，资产负债率下降[162] - 募集资金到位后，短期内公司基本每股收益等指标可能下降，中长期有助于提升盈利能力[163] - 发行完成后，公司筹资活动现金流入增加，未来经营活动现金流入也将增加[164]

可转债发行 - 公司拟发行可转债不超过9500.00万张[2] - 可转债发行总额不超过950,000.00万元[2] - 可转债每张面值100元，按面值发行[2] - 可转债期限为发行之日起六年[2] - 可转债采用每年付息一次的付息方式，到期归还本金和支付最后一年利息[3] - 可转债期满后五个交易日内办理完毕偿还债券余额本息的事项[3] 转股相关 - 可转债转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[4] - 转股所获股票自发行结束之日起18个月内不得转让[12] 赎回条件 - 若公司股票连续三十个交易日中至少有十五个交易日的收盘价格不低于当期转股价格的130%（含130%），公司有权赎回全部或部分未转股的可转债[8] - 未转股余额不足3000万元时，公司有权赎回全部未转股可转债[9] 发行对象与募集资金 - 可转债发行对象不超过35名符合规定的特定对象[11] - 本次发行募集资金不超过95亿元[12] - 募集资金拟投入16个项目，总投资462.3597亿元[13] - 单个或多个投资项目的募集资金拟投入金额董事会可调整[14] 其他事项 - 监事会以3票同意、0票反对、0票弃权通过多项可转债相关议案[1][17][19][20][21] - 中国保利集团有限公司不再认购公司本次发行的可转换公司债券[1] - 单独或合计持有未偿还债券面值总额10%以上持有人可提议召开债券持有人会议[16] - 本次可转债不提供担保[16] - 资信评级机构将为本次可转债出具资信评级报告[16] - 本次发行决议有效期为股东大会审议通过方案之日起12个月[16]