万科企业股份有限公司 关于担保进展情况的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-016 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司(以下简称"公司"或"万科")之 控股子公司向金融机构融资，公司及公司之控股子公司分别通过信用保证、股权 质押方式为融资提供担保。 公司 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2023 年度股东大会决议之日起至 2024 年度股东 大会决议之日止。 本次担保事项在上述担保额度范围内，具体情况如下： 一、已有担保事项进展情况 1、担保事项概述 公司之控股子公司佛山市顺德区万彬房地产有限公司(以下简称"顺德万 彬")前期通过保险资金债权投资计划形式向泰康资产管理有限责任公司（以下 简称"泰康资产"）融资并完成提款，公司为该笔融资提供连带责任保证担保， 担保期限为全部债务的履行期限届满之日起三年。详见 ...

万科企业股份ᴹ限ޜਨ 关于按照lj香港上ᐲ规则NJޜᐳ 2025 年 1 ᴸ证券变动ᴸ报表的ޜ告 证券代码：000002ǃ299903 证券简称：万科 Aǃ万科 H 代 ޜ告编ਧ：LJ万Lj2025-015 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实Ƚ准确和完整，没有虚假记载Ƚ误导性陈述或者重大遗 漏Ⱦ 根据lj香港联合交易所ᴹ限ޜਨ证券上ᐲ规则NJ˄简称Ālj香港上ᐲ规则NJā˅13.25B 条关于 披露股份发行人的证券变动ᴸ报表的要求，及lj深圳证券交易所股票上ᐲ规则NJ11.2.1 条关于 境内外同↕披露的要求，特披露万科企业股份ᴹ限ޜਨ在香港联合交易所ᴹ限ޜਨ披露易网站 ˄www.hkexnews.hk˅刊登的lj万科企业股份ᴹ限ޜਨ截至 2025 年 1 ᴸ 31 日的ᴸ报表NJ，供参 阅DŽ 特↔ޜ告DŽ 万科企业股份ᴹ限ޜਨ 董һ会 Ҽ〇Ҽ五年Ҽᴸޝ日 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年1月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 萬科企業股份有限公司 呈交日期: 2025年2月6日 I. 法定/註冊股本變動 ...

报告公司投资评级 - 维持公司“中性”评级 [2] 报告的核心观点 - 深铁集团董事长辛杰接任董事会主席，优化核心管理团队，国资控制权加深，利于推进化解风险、保障交付等工作，郁亮等留任可保障管理层平稳过渡 [1] - 多方表态支持万科稳健发展，包括省市部门、金融机构等 [1][6] - 预计2024年业绩大额亏损，主因地产开发项目结算规模和毛利率下降、新增计提减值准备、非主业财务投资亏损、部分资产交易价格低于账面值 [1] - 考虑2024年业绩预告大额亏损及新管理团队工作重心，下调公司盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润分别为 - 448亿元 / - 98亿元 / - 48亿元 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司人事变动 - 2025年1月27日公告，郁亮辞去董事会主席，继续担任董事、执行副总裁；祝九胜不再担任任何职务；朱旭辞去董事会秘书等职务；选举辛杰为董事会主席，田钧为董事会秘书 [1] 业绩情况 - 预计2024年归母净利润为 - 450亿元（2023年为122亿元），扣非净利润为 - 410亿元（2023年为98亿元） [1] - 预计2024 - 2026年归母净利润分别为 - 448亿元 / - 98亿元 / - 48亿元 [2] 各方表态 - 深圳市国资委负责人表示有能力支持地铁集团推动万科稳健发展，将降低其资产负债率 [6] - 深圳市住建局负责人将协调处置万科闲置存量土地，广东省住建厅推动项目进“白名单” [6] - 深圳8家银行负责人将满足万科融资需求，保障融资规模稳定，加大对大股东支持 [6] 财务数据 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|/|503,838|465,739|390,115|325,446| |营业收入增长率|11.27%|-7.56%|-16.24%|-16.58%|-19.75%| |归母净利润(百万元)|22,618|12,163|-44,767|-9,825|-4,842| |归母净利润增长率|0.42%|-46.23%|N/A|-78.05%|-50.72%| |摊薄每股收益(元)|1.945|1.019|-3.752|-0.823|-0.406| |每股经营性现金流净额|0.24|0.33|5.00|-2.97|0.93| |ROE(归属母公司)(摊薄)|9.32%|4.85%|-21.73%|-5.01%|-2.53%| |P/E|9.36|10.26|-1.93|-8.82|-17.89| |P/B|0.87|0.50|0.42|0.44|0.45|[5] 市场报告评级比率分析 |日期|一周内|一月内|二月内|三月内|六月内| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |买入|2|10|24|47|115| |增持|0|2|2|12|14| |中性|0|1|2|6|14| |减持|0|0|0|0|0| |评分|1.00|1.31|1.21|1.37|1.29|[10] 历史推荐和目标定价 |序号|日期|评级|市价|目标价| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |1|2023 - 04 - 30|增持|15.14|N/A| |2|2023 - 08 - 30|增持|14.20|N/A| |3|2023 - 10 - 29|增持|11.63|N/A| |4|2024 - 03 - 29|增持|9.24|N/A| |5|2024 - 04 - 30|增持|7.56|N/A| |6|2024 - 07 - 10|中性|6.71|N/A| |7|2024 - 08 - 31|中性|6.76|N/A| |8|2024 - 10 - 31|中性|9.22|N/A|[10]

文章核心观点 - 万科A预计2024年归母净利润亏损约450亿元，上年同期盈利121.63亿元，主要因房地产开发项目结算规模和毛利率下降、新增计提减值准备、非主业财务投资亏损、部分资产交易价格低于账面值 [1] 业绩情况 - 万科A 1月27日晚披露业绩预告，预计2024年归属于上市公司股东的净利润亏损约450亿元，上年同期盈利121.63亿元 [1] 亏损原因 - 2024年度房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降 [1] - 新增计提了信用减值和存货跌价准备 [1] - 部分非主业财务投资出现亏损 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1]

股权与股东 - 深铁集团持有公司27.18%股权，为第一大股东[4][6] - 目标公司注册资本5000万元，公司认缴2450万元占49%[18,19] 项目转让 - 公司以12.92亿元转让红树湾项目49%投资收益权及附属权益未来收益权[3] - 公司以5824.72万元转让目标公司49%股权[3] - 本次交易完成后深铁集团100%享有目标项目所有权益[32] - 本次交易后深铁集团持有目标公司100%的股权[36] 财务数据 - 深铁集团2023年末营收251.54亿元、净资产3197.92亿元、净利润7892.93万元[5][6] - 红树湾项目评估基准日股东全部权益账面价值69.40亿元，公司49%收益权对应价值34.00亿元[8] - 公司49%收益权含应分配利润21.61亿元、初始投入12.40亿元[9] - 红树湾项目49%未来收益权评估价值12.91亿元[9] - 2023年12月31日目标公司资产总额15525.33万元、负债总额9681.92万元、净资产5843.41万元[20] - 2024年2月29日目标公司资产总额26267.92万元、负债总额14380.74万元、净资产11887.18万元[20] - 2023年12月31日目标公司营业收入9630.00万元、营业利润53.77万元、净利润28.76万元[20] - 2024年2月29日目标公司营业收入8066.32万元、营业利润8058.36万元、净利润6043.77万元[20] - 目标公司股东权益评估价值11883.07万元，49%股权对应5822.70万元[24] - 2014年公司以45.3亿元获取红树湾项目49%收益权，投入启动资金2.45亿元[41] - 截至目前公司已收回资金共计74.4亿元[41] - 本次交易完成后全期将实现31.7亿净利润，过往已结算25.7亿，本次退出体现交易利润6.0亿[41] - 2024年初至公告披露日，公司以22.35亿元向联合竞买方转让宗地使用权等[42] 交易相关 - 公司第二十届董事会第十二次会议于2025年1月27日审议通过转让议案[4] - 本次交易需提交公司董事会独立董事专门会议及董事会审议，未达股东大会审议标准[4] - 本次关联交易不构成重大资产重组或重组上市，无需有关部门批准[4] - 本次交易经独立董事专门会议4票同意、0票反对、0票弃权审议通过[43] - 过渡期自2024年2月29日次日起至相关完成日止，期间损益原则上由深铁集团承担与享有[34][39] 其他事项 - 目标项目高区写字楼已售部分客诉纠纷公司负责处理，责任按深铁集团51%、公司49%比例承担[28] - 深铁集团委托科筑公司销售目标项目高区写字楼未售房源，委托销售期至2029年12月31日[29,30]

2024年净利润情况 - 2024年归属于上市公司股东的净利润亏损约4500000万元，较上年同期下降470.0%[2] - 2024年扣除非经常性损益后的净利润亏损约4100000万元，较上年同期下降518.6%[2] - 2024年基本每股收益亏损约3.79元/股，上年同期盈利1.03元/股[2] 2024年业绩亏损原因 - 2024年业绩亏损主因是开发项目结算规模和毛利率下降、新增计提减值和跌价准备、非主业财务投资亏损、资产和股权交易价格低于账面值[4][5][6] 2024年业务成果 - 2024年实现高品质交付超18万套房子[6] - 2024年实现销售金额2460.2亿元，销售面积行业第一[6] - 2024年大宗交易签约259亿元[6] - 2024年通过盘活存量回收现金超百亿元[6] 2025年公司规划 - 2025年公司将加快风险化解，完成交房任务，实现业绩改善[6] - 2025年公司将聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业[6]

担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，单笔低于125亿元由总裁决策[2] - 截至2024年11月30日，公司担保余额1168.23亿元，占2023年末净资产比重46.58%[12] - 本次担保后，公司及控股子公司对外担保总额将达1223.49亿元，占比48.79%[13] 子公司财务 - 截至2024年12月31日，珠海万彩资产163,991.32万元，负债141,376.63万元，净资产22,614.69万元[4] - 截至2024年12月31日，云南万科资产2,979,293.31万元，负债2,846,766.99万元，净资产132,526.32万元[9] 子公司融资与质押 - 珠海万彩向交通银行申请1.35亿元15年期贷款，珠海万鼎力以100%股权质押，公司提供连带责任保证[2] - 云南万科前期融资余额11亿元，投资期限延长至2026年5月12日，最长不超2033年5月12日[6] - 云南万科将昆明万宝97.8488%股权质押给新华资产[10] 其他 - 公司无逾期担保和涉及诉讼的担保[13]

债券发行与赎回 - 公司于2020年3月16日完成“20万科02”发行[4] - 2025年3月16日为“20万科02”第5个计息年度付息日[4] - 公司决定行使“20万科02”发行人赎回选择权并将全部赎回[4]

债券信息 - 债券代码149057，简称“20万科02”，余额10亿元[2][3][10] - 期限7年期，票面利率3.42%，单利按年计息[10][11] 赎回安排 - 公司行使100%赎回选择权[17][5] - 赎回登记日2025年3月14日，资金到账和摘牌日3月17日[4][6] - 赎回价格103.42元/张，含当期利息[4] 利息情况 - 每10张债券（面值1000元）派息34.20元（含税）[21] - 个人、基金扣税后每10张派息27.36元，非居民企业34.20元[21] - 个人利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[23] 税收政策 - 2021年11月6日至2025年12月31日，境外机构投资境内债券利息暂免税[24] 资金划付 - 公司2025年3月13日将赎回本金及利息划付至指定账户[22]

融资净买入情况 - 1月21日有1575只个股获融资净买入 净买入金额在5000万元以上的有52股 [1] - 15股获融资净买入额超1亿元 中兴通讯获融资净买入额居首 净买入5 59亿元 [2] - 融资净买入金额居前的还有万科A 寒武纪 禾望电气 全志科技 中芯国际 中际旭创等 净买入额分别为3 95亿元 3亿元 2 52亿元 2 49亿元 1 93亿元 1 93亿元 [2]