财务安全 - 大股东深铁集团提供不超过220亿元借款额度，专项用于偿还公开市场债券本息，今年已累计提供借款291.3亿元 [1][2] - 公司需提供资产作为担保物，抵质押率控制在50%-70%之间，截至公告日实际提款197.1亿元 [2] - 2025年上半年公司营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%，净亏损119.5亿元，较去年同期98亿元亏损有所增加 [2][3] - 截至2025年上半年末，公司净负债率为90.4%，较2024年底提高9.8个百分点，资产负债率为73.1% [2] - 2025年上半年实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7%，货币资金为740亿元 [2][4] 组织再造 - 公司进行重大组织架构调整，撤销区域层级，集团总部直接管控16个地区公司，打破沿用近20年的三级架构 [1][4] - 组织变革旨在打破“诸侯模式”，实现“极限降本”和资源全国一盘棋，以减少内部损耗和资源浪费 [4] - 集权管控的核心目的是应对销售下滑和债务压力，最大化集中资源以维持运营 [4] 经营业绩与产品创新 - 业绩亏损主要因房地产开发项目结算规模下降、毛利率低位、资产减值计提以及部分资产交易价格低于账面值 [3] - 公司在产品创新方面持续探索，上海“理想之地”项目集多种功能于一体，构建步行生活圈，曾位列上海2023年度新建商品房销售榜第一位 [4] - 公司未来将聚焦综合住区开发、物业服务和租赁公寓三大优势主业，与“十五五”规划中“推动房地产高质量发展”的要求相契合 [5] 行业背景与公司定位 - 房地产行业正告别高杠杆、高周转时代，头部企业通过财务重组与组织变革应对变革 [6] - 公司作为行业领军企业，其变革路径可能为中国房地产新发展模式提供重要参考 [1] - 公司能否将产品创新能力转化为持续盈利模式，是其能否在政策东风中迎来转机的关键 [6]

项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市建设的保障性租赁住房试点项目“泊寓院儿旧宫芯社区”于2025年11月6日正式开业 [1][3] - 该项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，提供1505间保障性租赁住房，租金为周边同地段同类型房源的九折 [3] 商业模式与行业意义 - 项目成功打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环，为住房租赁行业可持续发展提供了宝贵经验 [1] - 利用集体经营性用地建设保障性租赁住房，响应了“租购并举”住房制度，有效增加保租房供给，并盘活了农村“沉睡”资产 [4] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”等模式高效盘活城市存量资源 [4][9] - 公司实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道，探索资产证券化等创新金融工具 [4][9] 公司运营与市场地位 - 公司旗下泊寓品牌在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业超20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商 [8] - 泊寓业务于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利，业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [8] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”等荣誉 [8] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，包括健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 公司推出标准化服务体系与智慧化管理方案，旨在提升租住体验，强化租户黏性 [9]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 中國，深圳，2025年11月5日 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 於本 公 告日期，本 公司 董 事會 成 員包 括：執 行 董 事 郁 亮 先 生 及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事黃 力 平 先 生、胡國 斌 先 生 及雷 江 松 先 生；以及 獨 立非 執 行 董 事 廖子 彬先 生、林 明彥 先 生、沈向洋 博士及 張 懿 宸 先 生。 海外監管公告 * 僅供識別 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 | 债券代码 | 债券简称 | | --- | --- | | 149297.SZ | 20 万科 08 | | 149358.SZ | 21 万科 02 | | 149478.SZ | 21 万科 04 ...

股本情况 - H股法定/注册股份数目2,206,512,938股，面值1元，股本2,206,512,938元[4] - A股法定/注册股份数目9,724,196,533股，面值1元，股本9,724,196,533元[4] - 本月底法定/注册股本总额11,930,709,471元[4] 股份发行 - H股已发行股份（不含库存）2,206,512,938股，库存0股[5] - A股已发行股份（不含库存）9,724,196,533股，库存0股[5]

评级变动 - 标普将万科企业股份有限公司的长期发行人信用评级从“B+”下调至“CCC” [1] - 评级展望为负面 [1]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年10月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 萬科企業股份有限公司 呈交日期: 2025年11月5日 I. 法定/註冊股本變動 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02202 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 2,206,512,938 | RMB | | 1 RMB | | 2,206,512,938 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | RMB | | 0 | | 本月底結存 | | | 2,206,512,938 | RMB | | 1 RMB | | 2,206,512,938 | ...

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

业绩总结 - 2025年1 - 9月归属股东净利润亏损280.16亿元，扣非后亏损264.86亿元[9] - 2025年Q3计提或因合并范围变动增减值准备93.68亿元，转回或转销17.08亿元[9] 资产情况 - 截至2025年9月30日资产减值准备余额539.15亿元，较期初增76.60亿元[9] 债券情况 - 公司存续债券正常付息兑付，无延迟或违约情况[11] 报告信息 - 报告签署日期为2025年11月4日[4]

深圳对企业的表彰举措 - 深圳于2019年将每年11月1日法定设立为"企业家日"，为全国首个设立该节日的城市 [2] - 在2025年企业家日，首次以市委、市政府名义表彰企业家和企业 [2] - 授予60位企业高管或创始人"深圳市非公有制经济人士优秀中国特色社会主义事业建设者"称号 [2] - 授予30家企业"深圳市光彩事业贡献奖" [2] - 表彰名单覆盖行业龙头与细分领域中小企业，形成"头部引领+中小突围"的梯队格局 [5] 深圳民营经济的规模与贡献 - 截至2025年6月底，深圳市民营企业超270万户，总量和创业密度稳居全国第一 [6] - 民营经济贡献全市约40%的固定资产投资、50%以上的税收、近60%的GDP、70%以上的进出口额、80%的技术创新、90%以上的市场主体和就业岗位 [6] - 2025年《财富》世界500强中深圳有10家企业上榜，是中国平安（第47）、华为（第83）、比亚迪（第91）、腾讯（第116）、招商银行（第193）、万科（第319）、顺丰（第393）、深投控（第414）、中国电子（第427）、立讯精密（第423） [6] - 深圳是民企世界500强最多的城市之一 [6] 深圳成为企业家沃土的原因 - "敢为天下先"的制度创新，诞生全国第一张外商投资企业批准证书、第一个股份制企业、第一个土地使用权拍卖案例 [8] - "来了，就是深圳人"的包容精神吸引人才，设立"深圳企业家日"体现对创业者的尊崇 [9] - 完善的产业链、活跃的资本市场与"鼓励创新、宽容失败"的城市氛围共同造就企业家 [10]

房地产ETF市场表现 - 截至2025年11月5日09:51，房地产ETF(512200)上涨0.56%，成交额为3994.46万元[1] - 其跟踪的中证全指房地产指数同步上涨0.56%[1] - 近3个月该ETF规模增长5.57亿元，今年以来份额增长10.98亿份[1] 成分股价格表现 - 成分股盈新发展上涨9.33%，海南机场上涨6.45%，世荣兆业上涨4.83%[1] - 珠免集团上涨3.06%，海南高速上涨2.31%[1] 政策环境分析 - 2025年三季度以来，各地区各部门因城施策推动房地产市场止跌回稳[1] - 截至10月28日，今年超200个省市县出台政策超510条[1] - 三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] 机构市场展望 - 中金公司指出2025年市场处于止跌回稳初期的跌幅缓和阶段[2] - 中性情景下预计2026年总住房销量同比降幅略收窄至-5.0%，新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%[2] - 华泰证券认为市场筑底已具备新房供给收缩、居民购买力边际改善等基础[2] - 预计2026年成交与投资同比跌幅将收窄，行业有望呈现哑铃型分化走势[2] 指数与ETF构成 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数[3] - 指数前十大权重股包括保利发展、万科A、张江高科、招商蛇口、海南机场等[3]