行业整体表现 - 2025年12月国内70个城市新建商品房住宅销售价格环比下降0.4% 降幅连续数月维持相近水平[1] - 一线城市新建商品房住宅销售价格环比下降0.3% 降幅较前一月收窄0.1个百分点 部分指标跌幅呈现收窄或趋稳态势[1] - 2025年广州全市新房成交面积达355.6万平方米 同比降幅收窄至4.2%[1] - 广州中心五区新房成交占比提升至36% 成为大湾区市场回稳的核心引擎[1] 公司销售业绩 - 2025年万科在广佛都市圈的销售业绩突破100亿元[5] - 万科·理想花地连续四年（2022至2025年）斩获广州主城销售套数冠军 并蝉联荔湾区销售套数、销售面积双料第一[5] - 黄埔新城项目入市四年多累计成交新房超过3800套 累计销售额超百亿元 2024年为广州楼市销售套数卫冕冠军 2025年业绩稳居广州楼市第一梯队[5] - 万科檐屿城自2025年7月入市以来 连续6个月稳坐番禺区销量榜首 老业主推荐率高达45%[5] - 公司在佛山及清远的多个项目（如世纪灯湖·瑧府、璞悦山、北部万科城等）在各自片区市场表现中继续雄踞榜首[5] 项目交付与兑现 - 2025年万科广佛公司全年共交付广州、佛山、清远3个城市12个项目6731套新房 其中4个项目实现提前交付[6] - 万科·理想花地二期瑧园及三期朗庭项目于2025年实现首次交付 全年累计新增业主727户 截至目前该项目累计完成交付约4000套[9] - 黄埔新城项目2025年交付新房超过1500套 截至目前三年来累计交付14次 交付总量近8500套 累计入住家庭达4505户[11] - 万科·理想花地·傲璟实景示范区、花地湾城市西广场于2025年9月正式开放 约6000平方米开放式公园商业街区“趣味里”正式开业[10] 配套建设与社区运营 - 黄埔新城规划的11处教育配套已兑现6处 包括广铁一中铁铮学校的两个校区、广州市艺术中学（黄埔校区）等[15] - 黄埔新城将约五分之一的土地用于商业布局 已聚集20余家主理人特色商家 涵盖超市、社区食堂等多元业态共61家 其中57家已正式开业 KFC、岭南盛宴、福朋喜来登酒店等知名品牌也将于近日入驻[15] - 公司成功运营永庆坊、融德里等多个文化商业街区 2025年全年累计接待游客及市民超2130万人次[16] - 永庆坊2025年累计接待游客约2100万人次 商户出租率超98%[17] - 截至2025年末 万科在广佛区域各项目已累计成立130个社群 联动116位社群主理人 全年举办各类社群活动3664场 参与业主人数达89300人次[18] - 黄埔新城及万科·理想花地等项目持续举办华语地缘影展、集体水上婚礼、社区运动会、“七月七弄巧季”等特色社群活动[20]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1 月 21 日资金面整体平稳向宽，税期资金面好于预期，债市偏强震荡，转债市场主要指数集体跟涨，各期限美债收益率普遍下行，主要欧洲经济体 10 年期国债收益率普遍上行 [1][2] 各目录总结 债市要闻 国内要闻 - 央行要求加快建设人民币跨境支付体系，推动现代化支付体系高质量发展 [4] - 2025 年工信领域对经济增长贡献超四成，规模以上工业增加值同比增长 5.9%，制造业规模有望连续 16 年全球第一 [5] - 外交部回应中美贸易谈判问题，称应落实两国元首共识 [6] - 三部门将创新企业 CDR 试点阶段税收政策延期至 2027 年 12 月 31 日 [7] - 住建部今年将稳定房地产市场，推进城市更新相关工作 [7] 国际要闻 - 特朗普宣布与北约就格陵兰岛问题达成协议框架，暂不对欧加关税，市场对美欧贸易局势缓解作出反应 [8] 大宗商品 - 1 月 21 日，WTI 3 月原油期货涨幅 0.43%，布伦特 3 月原油期货收涨 0.49%，COMEX 黄金期货涨 1.60%，NYMEX 天然气价格大涨 29.5% [9][10] 资金面 公开市场操作 - 1 月 21 日，央行开展 3635 亿元 7 天期逆回购操作，利率 1.40%，当日有 2408 亿元逆回购到期，净投放资金 1227 亿元 [12] 资金利率 - 1 月 21 日，资金面平稳向宽，DR001 下行 5.00bp 至 1.321%，DR007 上行 0.04bp 至 1.495% [13] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：1 月 21 日，因税期资金面好于预期，债市偏强震荡，10 年期国债活跃券 250016 收益率下行 0.05bp 至 1.8335%，10 年期国开债活跃券 250215 收益率下行 0.45bp 至 1.9455% [16] - 债券招标情况：涉及多只债券，如 25 进出清发 02（增发 4）等，各有不同期限、发行规模、中标收益率等 [17] 信用债 - 二级市场成交异动：1 月 21 日，4 只产业债成交价格偏离幅度超 10%，“H1 碧地 04”等跌超 34%，“H1 碧地 03”涨超 259% [18][19] - 信用债事件：涉及万科、山东高速集团等多家公司的债券展期、取消发行、业绩预亏等情况 [21] 可转债 - 权益及转债指数：1 月 21 日，A股三大股指集体上涨，转债市场主要指数集体跟涨，转债市场成交额 912.89 亿元，较前一交易日放量 29.46 亿元，个券多数上涨 [21][22] - 转债跟踪：1 月 22 日龙建转债、艾为转债开启网上申购，1 月 21 日垒知转债触发转股价格下修条款，神通转债提前赎回等 [24] 海外债市 - 美债市场：1 月 21 日，2 年期美债收益率不变，其余各期限普遍下行，2/10 年期、5/30 年期美债收益率利差收窄，10 年期通胀保值国债损益平衡通胀率上行 [25][26] - 欧债市场：1 月 21 日，英国 10 年期国债收益率不变，其余主要欧洲经济体 10 年期国债收益率普遍上行 [27] - 中资美元债每日价格变动：截至 1 月 21 日收盘，多只中资美元债有不同日变动、月变动等情况 [29]

万科境内债券市场表现 - 1月26日，多只万科境内债券价格大幅上涨，其中“22万科02”涨幅近25%并触发临时停牌[1] - “21万科04”债券价格上涨超过23%，“22万科04”和“22万科06”涨幅均超过11%[1] - “21万科06”债券价格上涨超过10%，“23万科01”债券价格上涨超过7%[1] - 具体数据显示，“22万科02”现价45.966元，涨幅24.89%[2] - “21万科04”现价53.400元，涨幅23.23%[2] - “22万科04”现价44.961元，涨幅11.40%[2] - “22万科06”现价44.800元，涨幅11.04%[2] - “21万科06”现价51.000元，涨幅10.08%[2] - “23万科01”现价50.505元，涨幅7.40%[2] 万科股票市场表现 - 与债券市场强劲表现相反，万科A股股价未受明显提振，当日下跌1.21%，报4.89元[2] - 万科A股成交额为9.20亿元，换手率为1.95%，总市值为1548亿元[3] - 万科A股动态市盈率为负值，市净率为0.33[3] - 万科港股（万科企业）股价微涨0.27%，报3.670港元[2] - 万科港股成交额为7949万港元，换手率为0.99%，总市值为1611亿港元[4] - 万科港股动态市盈率同样为负值，市净率为0.23[4] - A股对H股存在溢价，溢价率为48.72%[4]

债券交易异动 - 债券“21万科04”在深圳证券交易所发生价格剧烈波动 盘中成交价较前收盘价首次上涨达到或超过20% [1] - 深圳证券交易所对“21万科04”实施了临时停牌措施 停牌时间为今日10时11分10秒 [1] - 该债券临时停牌时长为30分钟 于10时41分11秒复牌 [1]

行业定义与核心属性 - 无障碍产业是为残疾人、老年人、伤病员、孕妇等群体提供人体功能改善、补偿、替代或辅助性治疗的新兴业态 [1] - 产业涵盖出行设备、康复辅具、智能穿戴、智能看护、无障碍旅游、无障碍电影等软硬件产品的研发、设计、生产、流通与服务完整产业链 [1] - 产业目标为消除特殊群体生活与社会参与障碍、提升其生活质量，兼具社会关怀属性、需求导向特征与多领域资源融合特质 [1] 市场规模与增长 - 中国无障碍产业市场规模从2020年的780亿元增长至2025年的1400亿元 [2] - 预计2026年中国无障碍产业市场规模有望增长至1630亿元 [2] 需求基础与驱动因素 - 中国残障人口总数达到8591.4万人，占全国人口超过6% [3] - 截至2024年末，中国60岁及以上人口达到31031万人，首次突破3亿人，65岁及以上22023万人，80岁及以上4155万人 [3] - 人口老龄化加速和残障群体需求升级推动产业从福利事业转变为巨大市场的经济增长点 [2] 产业链结构 - 产业链上游主要包括金属、塑料、橡胶、木材、碳、记忆合金等原材料，以及电机、控制器、传感器、减速器、芯片、显示屏等电子元件及零部件 [3] - 产业链中游为无障碍产业，包括软件系统及硬件产品 [3] - 产业链下游主要应用于家庭、公共建筑、会展酒店与场馆、康复医疗机构等场景 [3] 行业发展阶段 - 中国无障碍产业已进入“立法护航、设施扩容、科技赋能”的快速发展期 [3] - 产业发展共经历四个阶段：产业萌芽阶段(2001-2007年)、产业规范阶段(2008-2014年)、智能改造阶段(2015年-2023年)、服务生态阶段(2024年至今) [3] 政策环境 - 国家层面密集出台支持无障碍环境建设的政策措施，如《中华人民共和国无障碍环境建设法》正式施行 [4] - 《关于进一步加强城市无障碍设施建设工作的通知》旨在提升城市无障碍设施建设水平 [4] 市场竞争格局 - 无障碍软件主要企业包括科大讯飞、商汤科技、云知声、阿里云、华为、腾讯等 [4] - 无障碍硬件设施主要企业包括鱼跃医疗、可孚医疗、翔宇医疗、美好医疗、瑞尔特卫浴、邦邦机器人等 [4] - 参与公共无障碍设施建设的主要企业有上海建工、中铁建股份、万科集团、亚厦股份、康力电梯等 [5] - 音书科技、小橙长护、睿心科技、福寿康和安康通等企业布局AI导盲、听障沟通辅助等细分领域 [5] 重点公司业务数据 - **英科医疗**：2025年上半年，康复护理类产品（包括电动/手动轮椅车、代步车、助步器等）实现营业收入2.34亿元 [5] - **可孚医疗**：2025年上半年实现营业收入14.96亿元，其中康复辅具类产品营业收入5.63亿元，占总营收的37.63% [7] 未来发展趋势 - 无障碍标准体系将从物理环境向数字、文化及社会服务领域深度延伸 [9] - 产品从单一硬件供给向数字化服务、综合解决方案延伸 [9] - 高附加值的软件服务领域增长将带动整体增速，体现产业结构优化与生态化发展趋势 [9]

行业整体表现与核心数据 - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3% [3] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8% [4] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2% [4] - 各项指标显示房地产行业仍处于深度调整过程中，在动态变化中逐步筑底 [1] 市场结构与房企表现 - 2025年全国新建商品房销售额中，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0% [9] - 2025年有10家房企销售额超千亿元，4家房企销售额超两千亿元 [9] - 千亿销售额房企包括：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团 [9] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成，前十金额占比超过七成 [9] - 央国企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇 [9] - 部分好地段的好房源项目依然有较多购房者认购，市场信心增加 [6] 近期市场动态与趋势 - 2025年12月新建商品房销售面积9399万平方米，环比上涨39.87% [10] - 2025年12月新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07% [10] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [10] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [11] - 2025年12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [11] - 市场呈现“翘尾效应”，12月销售工作呈现较好迹象 [10] 行业调整与未来展望 - 行业深度调整仍在持续，当前市场仍处于“去库存”阶段 [3][5] - 新房销售回落及过去两年土地成交显著缩量导致全国房屋新开工面积延续下行态势 [5] - 以央国企为代表的行业中坚力量开工工作整体积极有序 [6] - 各地进一步做好“保交房”工作，近期融资协调机制相关的金融政策将落实展期制度，有助于稳定“白名单”制度中的融资工作 [7] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [12] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [12] - 2026年预计是去库存的关键年份 [12]

核心观点 - 结构性降息与MLF超量续作显著提振信用债二级市场活跃度，单周成交额达9,929亿元，创2025年7月以来新高 [10] - 信用债收益率全线下行，各品种信用利差普遍压缩，票息资产稀缺性凸显 [5][26] - 报告建议在2026年第一季度关注中短端信用债，特别是3-5年期银行资本债的配置价值 [6][50] 市场热点与事件 - **政策与流动性**：央行实施结构性降息，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，并开展9000亿元MLF操作，全周公开市场净投放9795亿元 [10][49] - **重点公司事件**：万科一笔11亿元债券（“21万科02”）展期方案获92.11%高票通过，为其后续债务处置提供了示范 [12][15] 一级市场表现 - **净融资规模**：本周传统信用债净融资额为1851亿元，环比增加1201亿元，主要得益于发行量增加646亿元及偿还量减少555亿元 [16] - **结构变化**：产业债净融资额环比增加836亿元至1390亿元，城投债净融资额由负转正，环比增加519亿元至92亿元，金融债净融资额环比减少154亿元至369亿元 [16] - **发行成本**：AA城投债、AA+产业债和金融债平均发行利率较上周大幅上升，其中AA城投债发行利率达2.65%，AA+产业债达2.51% [20][21] 二级市场表现 - **成交活跃度**：信用债成交量环比增加1350亿元，其中金融债成交6355亿元，环比增加896亿元，产业债成交4030亿元，环比增加508亿元 [21] - **收益率走势**：各评级、各期限信用债收益率普遍下行2-5BP，例如5年期AA级收益率下行5BP至2.30%，5年期AAA+级收益率下行3BP至1.96% [26][27] - **信用利差行业分化**： - **走扩行业**：AA+电子、非银金融行业信用利差分别大幅走扩16BP和11BP [34] - **压缩行业**：AA+医药生物行业信用利差压缩6BP，其余多数行业利差波动不超过5BP [34] - **城投债利差**：除10年期以上品种利差走扩1BP外，其余期限城投信用利差均压缩，其中3-5年期利差压缩4BP至57BP [36][38] - **产业债利差**：各期限产业债信用利差大多压缩，例如1年期AAA-私募产业债利差压缩8BP [41][43] - **银行资本债利差**：银行二永债（二级资本债和永续债）各期限利差均压缩，且短端压缩幅度更大，例如1年期AAA-二级资本债利差压缩6BP [45][46] 地区与主体风险 - **地区利差**：贵州、云南、吉林等地的AA级城投债信用利差居前，分别达203BP、132BP、112BP [39] - **负面舆情**：本周共有3个主体的27只债券隐含评级被调低，同时阳光城集团发行的“H1阳城1”债券发生实质违约 [4][47] 机构行为与市场展望 - **基金持仓变化**：2025年第四季度，二级债基资产净值环比大幅增长，而一级债基和中长期纯债基金资产净值环比大幅减少，显示资金向“固收+”策略倾斜 [5][50] - **配置建议**：基于票息资产稀缺和债基拉久期意愿有限的背景，报告认为中短端信用债是优选，并明确建议关注3-5年期银行资本债的配置价值 [6][50]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

一级市场发行情况 - 本周共发行7笔中资离岸债券，包括2笔人民币债券、2笔美元债券、1笔港币债券、2笔澳元债券 [2] - 发行方式包括直接发行3只、担保发行2只、直接发行+担保发行1只、维好协议发行1只 [2] - 离岸人民币债券单笔最大发行规模为10.92亿元人民币，最高票息为3.15%，均由赣州城市投资控股集团发行 [2] - 中资美元债券单笔最大发行规模为3亿美元，由攀枝花攀西科技城开发建设有限责任公司发行，最高票息为9.75%，由瑞安房地产发行 [2] 二级市场表现 - 中资美元债收益率小幅上行，Markit iBoxx中资美元债综合指数报252.07，周度上行0.11 [3] - 投资级美元债指数周度上涨0.1%，报244.95；高收益美元债指数周度上涨0.21%，报243.79 [3] - 地产美元债指数周度上涨0.26%，报180.79；城投美元债指数周度上涨0.07%，报154.74；金融美元债指数周度上涨0.11%，报292.32 [3] 基准利差 - 截至1月23日，中美10年期基准国债利差扩大至240.9个基点，较前一周扩大2.1个基点 [4] 信用评级调整 - 1月19日，穆迪应公司要求，撤销海隆控股有限公司的“Ca”家族评级 [6] - 1月19日，惠誉将万达商业地产(香港)有限公司的长期外币发行人评级下调至“RD” [6] 债券违约与展期 - 万科成功完成首笔11亿元公司债“21万科02”的展期，展期方案以92.11%的同意率获得通过，该债券票面利率为3.98% [7] 国内债券市场要闻 - 2025年全年，银行间债券市场共发行债务融资工具11531只，金额达10.09万亿元，其中12月单月发行866只，金额8285亿元 [8] - 自绿色外债试点在山东落地实施两个月以来，已有7个地市成功办理业务，累计实现跨境融资折合人民币约3.3亿元，试点首日落地1760万元 [9] - 2025年熊猫债发行规模达1633.1亿元，同比增长15.6%，创下新高；截至年末存续规模达3187.8亿元，同比增长37%，累计发行规模突破8600亿元 [10] 海外央行动态 - 1月23日，日本央行维持基准利率在0.75%不变，投票比例为8-1，审议委员高田创提议将短期利率目标上调至1.0% [11] 公司特定事件与融资 - 万科撤回华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金上市及相关资产支持专项计划的申请并获准 [12] - 洛阳钼业拟发行12亿美元于2027年到期的零息可换股债券，初始转换价为每股28.03港元，较公告前收盘价溢价约28.70%，所得款项净额约11.875亿美元 [13] - 弘毅文化集团将一笔尚未偿还本金额为6000万港元的可换股债券到期日，由2026年3月21日延长至2028年4月21日 [14]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]