债券交易异动 - 债券“21万科04”在深圳证券交易所发生价格剧烈波动 盘中成交价较前收盘价首次上涨达到或超过20% [1] - 深圳证券交易所对“21万科04”实施了临时停牌措施 停牌时间为今日10时11分10秒 [1] - 该债券临时停牌时长为30分钟 于10时41分11秒复牌 [1]

行业定义与核心属性 - 无障碍产业是为残疾人、老年人、伤病员、孕妇等群体提供人体功能改善、补偿、替代或辅助性治疗的新兴业态 [1] - 产业涵盖出行设备、康复辅具、智能穿戴、智能看护、无障碍旅游、无障碍电影等软硬件产品的研发、设计、生产、流通与服务完整产业链 [1] - 产业目标为消除特殊群体生活与社会参与障碍、提升其生活质量，兼具社会关怀属性、需求导向特征与多领域资源融合特质 [1] 市场规模与增长 - 中国无障碍产业市场规模从2020年的780亿元增长至2025年的1400亿元 [2] - 预计2026年中国无障碍产业市场规模有望增长至1630亿元 [2] 需求基础与驱动因素 - 中国残障人口总数达到8591.4万人，占全国人口超过6% [3] - 截至2024年末，中国60岁及以上人口达到31031万人，首次突破3亿人，65岁及以上22023万人，80岁及以上4155万人 [3] - 人口老龄化加速和残障群体需求升级推动产业从福利事业转变为巨大市场的经济增长点 [2] 产业链结构 - 产业链上游主要包括金属、塑料、橡胶、木材、碳、记忆合金等原材料，以及电机、控制器、传感器、减速器、芯片、显示屏等电子元件及零部件 [3] - 产业链中游为无障碍产业，包括软件系统及硬件产品 [3] - 产业链下游主要应用于家庭、公共建筑、会展酒店与场馆、康复医疗机构等场景 [3] 行业发展阶段 - 中国无障碍产业已进入“立法护航、设施扩容、科技赋能”的快速发展期 [3] - 产业发展共经历四个阶段：产业萌芽阶段(2001-2007年)、产业规范阶段(2008-2014年)、智能改造阶段(2015年-2023年)、服务生态阶段(2024年至今) [3] 政策环境 - 国家层面密集出台支持无障碍环境建设的政策措施，如《中华人民共和国无障碍环境建设法》正式施行 [4] - 《关于进一步加强城市无障碍设施建设工作的通知》旨在提升城市无障碍设施建设水平 [4] 市场竞争格局 - 无障碍软件主要企业包括科大讯飞、商汤科技、云知声、阿里云、华为、腾讯等 [4] - 无障碍硬件设施主要企业包括鱼跃医疗、可孚医疗、翔宇医疗、美好医疗、瑞尔特卫浴、邦邦机器人等 [4] - 参与公共无障碍设施建设的主要企业有上海建工、中铁建股份、万科集团、亚厦股份、康力电梯等 [5] - 音书科技、小橙长护、睿心科技、福寿康和安康通等企业布局AI导盲、听障沟通辅助等细分领域 [5] 重点公司业务数据 - **英科医疗**：2025年上半年，康复护理类产品（包括电动/手动轮椅车、代步车、助步器等）实现营业收入2.34亿元 [5] - **可孚医疗**：2025年上半年实现营业收入14.96亿元，其中康复辅具类产品营业收入5.63亿元，占总营收的37.63% [7] 未来发展趋势 - 无障碍标准体系将从物理环境向数字、文化及社会服务领域深度延伸 [9] - 产品从单一硬件供给向数字化服务、综合解决方案延伸 [9] - 高附加值的软件服务领域增长将带动整体增速，体现产业结构优化与生态化发展趋势 [9]

行业整体表现与核心数据 - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3% [3] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8% [4] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2% [4] - 各项指标显示房地产行业仍处于深度调整过程中，在动态变化中逐步筑底 [1] 市场结构与房企表现 - 2025年全国新建商品房销售额中，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0% [9] - 2025年有10家房企销售额超千亿元，4家房企销售额超两千亿元 [9] - 千亿销售额房企包括：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团 [9] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成，前十金额占比超过七成 [9] - 央国企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇 [9] - 部分好地段的好房源项目依然有较多购房者认购，市场信心增加 [6] 近期市场动态与趋势 - 2025年12月新建商品房销售面积9399万平方米，环比上涨39.87% [10] - 2025年12月新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07% [10] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [10] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [11] - 2025年12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [11] - 市场呈现“翘尾效应”，12月销售工作呈现较好迹象 [10] 行业调整与未来展望 - 行业深度调整仍在持续，当前市场仍处于“去库存”阶段 [3][5] - 新房销售回落及过去两年土地成交显著缩量导致全国房屋新开工面积延续下行态势 [5] - 以央国企为代表的行业中坚力量开工工作整体积极有序 [6] - 各地进一步做好“保交房”工作，近期融资协调机制相关的金融政策将落实展期制度，有助于稳定“白名单”制度中的融资工作 [7] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [12] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [12] - 2026年预计是去库存的关键年份 [12]

核心观点 - 结构性降息与MLF超量续作显著提振信用债二级市场活跃度，单周成交额达9,929亿元，创2025年7月以来新高 [10] - 信用债收益率全线下行，各品种信用利差普遍压缩，票息资产稀缺性凸显 [5][26] - 报告建议在2026年第一季度关注中短端信用债，特别是3-5年期银行资本债的配置价值 [6][50] 市场热点与事件 - **政策与流动性**：央行实施结构性降息，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，并开展9000亿元MLF操作，全周公开市场净投放9795亿元 [10][49] - **重点公司事件**：万科一笔11亿元债券（“21万科02”）展期方案获92.11%高票通过，为其后续债务处置提供了示范 [12][15] 一级市场表现 - **净融资规模**：本周传统信用债净融资额为1851亿元，环比增加1201亿元，主要得益于发行量增加646亿元及偿还量减少555亿元 [16] - **结构变化**：产业债净融资额环比增加836亿元至1390亿元，城投债净融资额由负转正，环比增加519亿元至92亿元，金融债净融资额环比减少154亿元至369亿元 [16] - **发行成本**：AA城投债、AA+产业债和金融债平均发行利率较上周大幅上升，其中AA城投债发行利率达2.65%，AA+产业债达2.51% [20][21] 二级市场表现 - **成交活跃度**：信用债成交量环比增加1350亿元，其中金融债成交6355亿元，环比增加896亿元，产业债成交4030亿元，环比增加508亿元 [21] - **收益率走势**：各评级、各期限信用债收益率普遍下行2-5BP，例如5年期AA级收益率下行5BP至2.30%，5年期AAA+级收益率下行3BP至1.96% [26][27] - **信用利差行业分化**： - **走扩行业**：AA+电子、非银金融行业信用利差分别大幅走扩16BP和11BP [34] - **压缩行业**：AA+医药生物行业信用利差压缩6BP，其余多数行业利差波动不超过5BP [34] - **城投债利差**：除10年期以上品种利差走扩1BP外，其余期限城投信用利差均压缩，其中3-5年期利差压缩4BP至57BP [36][38] - **产业债利差**：各期限产业债信用利差大多压缩，例如1年期AAA-私募产业债利差压缩8BP [41][43] - **银行资本债利差**：银行二永债（二级资本债和永续债）各期限利差均压缩，且短端压缩幅度更大，例如1年期AAA-二级资本债利差压缩6BP [45][46] 地区与主体风险 - **地区利差**：贵州、云南、吉林等地的AA级城投债信用利差居前，分别达203BP、132BP、112BP [39] - **负面舆情**：本周共有3个主体的27只债券隐含评级被调低，同时阳光城集团发行的“H1阳城1”债券发生实质违约 [4][47] 机构行为与市场展望 - **基金持仓变化**：2025年第四季度，二级债基资产净值环比大幅增长，而一级债基和中长期纯债基金资产净值环比大幅减少，显示资金向“固收+”策略倾斜 [5][50] - **配置建议**：基于票息资产稀缺和债基拉久期意愿有限的背景，报告认为中短端信用债是优选，并明确建议关注3-5年期银行资本债的配置价值 [6][50]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

一级市场发行情况 - 本周共发行7笔中资离岸债券，包括2笔人民币债券、2笔美元债券、1笔港币债券、2笔澳元债券 [2] - 发行方式包括直接发行3只、担保发行2只、直接发行+担保发行1只、维好协议发行1只 [2] - 离岸人民币债券单笔最大发行规模为10.92亿元人民币，最高票息为3.15%，均由赣州城市投资控股集团发行 [2] - 中资美元债券单笔最大发行规模为3亿美元，由攀枝花攀西科技城开发建设有限责任公司发行，最高票息为9.75%，由瑞安房地产发行 [2] 二级市场表现 - 中资美元债收益率小幅上行，Markit iBoxx中资美元债综合指数报252.07，周度上行0.11 [3] - 投资级美元债指数周度上涨0.1%，报244.95；高收益美元债指数周度上涨0.21%，报243.79 [3] - 地产美元债指数周度上涨0.26%，报180.79；城投美元债指数周度上涨0.07%，报154.74；金融美元债指数周度上涨0.11%，报292.32 [3] 基准利差 - 截至1月23日，中美10年期基准国债利差扩大至240.9个基点，较前一周扩大2.1个基点 [4] 信用评级调整 - 1月19日，穆迪应公司要求，撤销海隆控股有限公司的“Ca”家族评级 [6] - 1月19日，惠誉将万达商业地产(香港)有限公司的长期外币发行人评级下调至“RD” [6] 债券违约与展期 - 万科成功完成首笔11亿元公司债“21万科02”的展期，展期方案以92.11%的同意率获得通过，该债券票面利率为3.98% [7] 国内债券市场要闻 - 2025年全年，银行间债券市场共发行债务融资工具11531只，金额达10.09万亿元，其中12月单月发行866只，金额8285亿元 [8] - 自绿色外债试点在山东落地实施两个月以来，已有7个地市成功办理业务，累计实现跨境融资折合人民币约3.3亿元，试点首日落地1760万元 [9] - 2025年熊猫债发行规模达1633.1亿元，同比增长15.6%，创下新高；截至年末存续规模达3187.8亿元，同比增长37%，累计发行规模突破8600亿元 [10] 海外央行动态 - 1月23日，日本央行维持基准利率在0.75%不变，投票比例为8-1，审议委员高田创提议将短期利率目标上调至1.0% [11] 公司特定事件与融资 - 万科撤回华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金上市及相关资产支持专项计划的申请并获准 [12] - 洛阳钼业拟发行12亿美元于2027年到期的零息可换股债券，初始转换价为每股28.03港元，较公告前收盘价溢价约28.70%，所得款项净额约11.875亿美元 [13] - 弘毅文化集团将一笔尚未偿还本金额为6000万港元的可换股债券到期日，由2026年3月21日延长至2028年4月21日 [14]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

报告行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持 **“看好”** 评级 [1][3] 报告核心观点 - 房地产基本面已经历深度调整，近期中央表态出现积极转变（如《求是》杂志为房地产重磅发声），后续行业政策值得期待 [3] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [3] - 看好优质房企及商业地产，并推荐了相关标的 [3] 根据相关目录分别总结 1. 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（2026/1/17-1/23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城一手房成交同比-38.2%，较12月下降13个百分点 [3][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比-9.6%，较12月上升17个百分点 [3][13] - **新房库存与去化**：上周15城合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][24]。截至上周末（2026/1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比-0.5% [3][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比+0.52个月 [3][24] 2. 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：《求是》杂志连续发文强调推进城市更新的重要性，并指出需破解理念、规划、资金及运营等4个重点问题 [3][31][32]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][31] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据：房地产开发投资82,788亿元（同比-17.2%）；新建商品房销售面积88,101万平方米（同比-8.7%）；新建商品房销售额83,937亿元（同比-12.6%） [3][31] - **地方政策（因城施策）**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][31]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][31]。多地（如吉林）优化公积金贷款政策，支持住房需求 [38] 3. 重点公司公告总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度预计归母净利润公告：建发股份-100至-52亿元；金地集团-135至-111亿元；保利发展10.3亿元 [3][40] - **融资与担保**：华润置地发行20亿元公司债（票面利率1.99%）；中国海外发展发行15亿元（3年/1.8%）和10亿元（5年/2.1%）公司债；招商蛇口拟为子公司提供5亿元贷款担保 [3][40][42] - **其他动态**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已支付该债券当期利息（票面利率3.98%） [3][40][42] - **股份回购**：贝壳-W在1月16日-22日期间共耗资约1600万美元回购股份约220万股 [43][45]。绿城服务于1月15日耗资约291万港币回购65.2万股 [43][45] 4. 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益为5.83%，在31个板块中排名第6位 [3][46]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [46][49]。当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.5/17.8倍 [3][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300收益为1.93% [3][51]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [51][56]。当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1/11.8倍 [3][58]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周债市回暖，信用跟随利率下行，3 - 7Y信用利差全线收敛，城投债利差整体下行，地产债利差整体走扩但万科利差大幅压缩，其余产业债利差收敛，二永债收益率继续下行且3Y期利差降幅最大，产业永续债超额利差走阔，城投超额利差分化 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 1 债市回暖信用跟随利率下行，3 - 7Y信用利差全线收敛 - 本周债市回暖，利率曲线陡峭化下行，1Y、3Y、5Y、7Y和10Y期国开债收益率分别下行2BP、1BP、2BP、3BP和4BP [3][10] - 各期限信用债收益率显著回落，1Y期各等级信用债收益率下行2 - 3BP；3Y和5Y期AAA级信用债收益率均下行3BP，AA + 及以下等级收益率下行4 - 5BP；7Y期各等级收益率下行4 - 5BP；10Y期AAA级信用债收益率下行5BP，AA + 及以下等级收益率下行3BP [3][10] - 3 - 7Y期信用利差全线收窄，1Y期AA + 及以上等级信用利差收窄1BP，其余等级持平；3Y期各等级利差收窄3 - 5BP；5Y期AAA级利差压缩1BP，AA + 及以下等级利差压缩3BP；7Y期各等级收窄2 - 3BP；10Y期AAA利差持平，其余等级上行2BP [3][10] - 评级利差方面，1Y期AA + /AA评级利差走阔1BP，其余持平；3Y期AA + /AA利差持平，其余收窄1BP；5Y期AAA/AA + 利差收窄2BP，其余持平；7Y期AAA/AA + 利差收窄1BP，AA + /AA持平；10Y期AAA/AA + 利差走阔2BP，AA + /AA持平 [10] - 期限利差方面，AAA等级3Y/1Y和7Y/5Y期限利差收窄1BP，其余持平；AA + 等级10Y/7Y利差走阔3BP，7Y/5Y持平，其余收窄1 - 2BP；AA等级10Y/7Y利差走阔3BP，7Y/5Y持平，其余收窄1 - 3BP [10] 2 城投债利差整体下行2BP - 本周城投债利差整体下行2BP，外部评级AAA、AA + 和AA平台信用利差总体较上周均下行2BP [4][15] - AAA级平台利差多数下行1 - 3BP，内蒙古、宁夏、云南、辽宁下行4 - 5BP [15] - AA + 级平台利差多数下行1 - 4BP，海南、黑龙江持平，吉林上行2BP，青海、宁夏下行5 - 6BP [15] - AA级平台利差多数持平或下行1 - 3BP，重庆、天津、山西、云南下行4 - 5BP，吉林下行8BP [15] - 分行政级别来看，省级、地市级和区县级平台信用利差较上周均下行2BP [19] - 省级平台信用利差多数下行1 - 3BP，上海利差持平，宁夏、天津、内蒙、云南利差下行4 - 5BP [19] - 地市级平台信用利差多数下行1 - 4BP，黑龙江利差持平，宁夏、内蒙、辽宁、青海利差下行5 - 6BP [19] - 区县级平台信用利差多数下行1 - 3BP，贵州利差上行4BP，天津下行4BP，河北下行6BP，吉林下行8BP [19] 3 地产债利差整体继续走扩，其余产业债利差收敛 - 本周地产债利差整体仍在走扩，但万科利差大幅压缩，其余产业债利差小幅下行 [4][25] - 央企地产债利差走阔4BP，国企地产债利差走阔1BP，民企地产债利差上行17BP但混合所有制地产债利差收敛103BP [4][25] - 龙湖利差上行1BP，旭辉上行49BP，万科下行1006BP，美的置业持平，华发上行7BP，保利上行7BP [4][25] - 各等级煤炭债利差下行1 - 3BP；AAA钢铁债利差下行2BP，AA + 下行4BP；各等级化工债利差下行2BP [4][25] - 陕煤利差持平，晋能煤业下行4BP，河钢下行2BP [4] 4 二永债收益率继续下行，3Y期利差降幅最大 - 1Y期各等级二级资本债收益率下行1 - 2BP，永续债收益率下行2BP，利差上行0 - 1BP [5][33] - 3Y期各等级二级资本债收益率下行3BP，各等级永续债收益率下行4BP，利差下行2 - 3BP [5][33] - 5Y期各等级二级资本债收益率下行2 - 4BP，利差下行0 - 2BP，各等级永续债收益率下行1 - 2BP，利差上行0 - 1BP [5][33] - 10Y期各等级二级资本债收益率下行5BP，各等级永续债收益率下行4BP，利差下行0 - 1BP [5][33] 5 产业永续债超额利差走阔，城投超额利差分化 - 产业AAA级3Y永续债超额利差较上周走阔0.26BP至14.67BP，处于2015年以来的39.03%分位数 [5][36] - 产业5Y永续债超额利差较上周走阔0.01BP至13.21BP，处于2015年以来的32.24%分位数 [5][36] - 城投AAA级3Y永续债超额利差下行0.48BP至4.03BP，处于2.13%分位数 [5][36] - 城投5Y永续债超额利差上行3.21BP至13.34BP，处于26.27%分位数 [5][36] 6 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差、商业银行二永利差以及城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，历史分位数自2015年初以来；城投和产业债相关信用利差由华福证券研究所整理与统计，历史分位数自2015年初以来 [38] - 产业和城投个券信用利差 = 个券中债估值（行权） - 同期限国开债到期收益率（线性插值法计算），通过算数平均法求得行业或者地区城投的信用利差 [40] - 银行二级资本债/永续债超额利差 = 银行二级资本债/永续债信用利差 - 同等级同期限银行普通债信用利差，产业/城投类永续债超额利差 = 产业/城投类永续债信用利差 - 同等级同期限中票信用利差 [40] - 样本筛选标准：产业和城投债均选取中票和公募公司债样本，剔除担保债和永续债；若某个券剩余期限在0.5年之下或者5年之上，则剔除统计样本；产业和城投债为外部主体评级，商业银行采用中债隐含债项评级 [40]