香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完 整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內 容而引致的任何損失承擔任何責任。 一、 董事會會議召開情況 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） （股份代號：2202） 關於主要股東提供股東借款的董事會決議公告 萬科企業股份有限公司（以下簡稱「公司」或「本公司」）第二十屆董事會（「董事會」）第三十次會議 的通知以電子郵件的方式送達各位董事。公司全體董事以通訊表決方式參與本次會議，公司於 2026年1月27日（含當日）前收到全體董事的表決意見。本次會議的召開符合《中華人民共和國公 司法》等法律法規和《萬科企業股份有限公司章程》的規定。 二、 董事會會議審議情況 董事會審議通過《關於深圳地鐵集團向公司提供不超過人民幣23.6億元借款的議案》 4. 借款利率： 定價基準為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業拆借中心公 佈的1年期貸款市場報價利率(LPR)，浮動點數為減66個基點，截至 本公告披露日期為2.34%； ...

1月27日，由昆明市房地产开发与经济协会主办的《2025年度昆明房地产行业蓝皮书》发布会顺利举行。会议系统回顾了过去一年昆明房地产行业的转型路 径与发展成果，并对在行业革新中表现卓越、勇于担当的企业及项目予以表彰。万科作为行业代表受邀出席，与各界共同探讨未来市场发展趋势。 凭借在推动城市高质量发展方面的持续贡献，万科在本次年度评选中荣膺"2025年度昆明高质量发展企业"称号。这一荣誉不仅是对企业综合实力的认可，更 是对其深耕昆明、与城市发展同频共振的长期承诺的肯定。 同时，旗下项目万科·500里丨桂语东方在市场表现上亦十分亮眼。数据显示，该项目以全年8.12亿元的商品房成交金额、7.85亿元的住宅成交金额，荣登商 品房及住宅项目成交金额双榜TOP10。热销的背后，不仅是市场对其产品力与品牌力的认可，更呼应了当下购房者对于高品质居住体验的切实需求。项目从 规划、设计到落地，均体现出万科对居住本质的深入思考，以及对城市人居标准的持续推动。 多年来，万科始终坚持以产品为核心，持续聚焦"好房子、好服务、好社区"的打造。从居住空间的精细化营造，到社区配套与生活服务的完善，万科致力于 通过扎实的产品与服务，满足居民对美好 ...

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，但市场信心不足，叠加2025年一季度基数较高，预计2026年一季度市场仍将面临压力 [5] - 2025年全年新房成交规模同比下降14%，降幅较2024年收窄，但一线城市降幅扩大，出现补跌；二手房成交规模同比下降4%，表现好于新房，主要因“以价换量”及购房者对新房交付信心不足 [5] - 当前行业仍面临压力，防范风险是首位，市场惯性下滑可能倒逼政策出台，预计2026年一季度末可能有政策调整，若调整有力，二季度市场下行幅度或收窄，板块具有一定配置价值 [5] 新房成交 - **12月数据**：40城新房成交面积1242.3万平，环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积292.6万平，环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6个百分点；北京（环比+56%，同比-32%）、上海（环比+12%，同比-11%）、广州（环比+30%，同比-31%）、深圳（环比+114%，同比-48%）[5] - 二线城市：成交面积708.0万平，环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7个百分点；南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波环比正增长但同比负增长；杭州、福州同环比均负增长 [5] - 三四线城市：成交面积241.7万平，环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6个百分点 [5] - **2025年全年数据**：40城新房成交面积1.21亿平，同比-13.7%，降幅较2024年收窄5.9个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2738万平，同比-15.8%，降幅较2024年扩大3.3个百分点；深圳（-35%）、上海（-11%）、北京（-16%）、广州（-13%）[5] - 二线城市：成交面积6233万平，同比-12.6%，降幅收窄8.7个百分点；南宁（+3%）、福州（+12%）同比正增长；武汉（-0.2%）跌幅较小；南京、苏州、成都、宁波跌幅均超20% [5] - 三四线城市：成交面积3101万平，同比-13.6%，降幅收窄10.2个百分点；江门、韶关、莆田、衢州、温州同比正增长，位于长三角、大湾区核心城市群 [5] 二手房成交 - **12月数据**：18城二手房成交面积827.5万平，环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积200.6万平，环比+14.9%，同比-30.4%，降幅扩大4.4个百分点；北京（环比+15%，同比-26%）、深圳（环比+15%，同比-40%）[5] - 二线城市：成交面积455.1万平，环比+11.0%，同比-31.8%，降幅扩大4.4个百分点；杭州（环比+6%，同比-34%）、成都（环比+5%，同比-37%）[5] - 三四线城市：成交面积171.8万平，环比+14.8%，同比-27.9%，降幅扩大8.0个百分点 [5] - **2025年全年数据**：18城二手房成交面积9438万平，同比-3.8%，增速由正转负，较2024年下降13.1个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2160万平，同比+2.2%，增速下降21.6个百分点但仍为正；北京（+1%）、深圳（+6%）[5] - 二线城市：成交面积5504万平，同比-6.4%，增速由正转负，下降15.7个百分点；成都（+0.2%）微增，其余城市同比下滑 [5] - 三四线城市：成交面积1774万平，同比-9.6%，降幅收窄5.0个百分点 [5] - **二手房表现优于新房的原因**：1) 新房交付信心不足；2) 二手房房价跌幅更大，性价比更高；但需关注2026年“以价换量”能否持续 [5] 新房库存与去化 - **库存规模**：截至12月末，12城新房库存面积11333.4万平，环比-0.1%，同比-8.3% [5] - **去化周期**：整体去化周期17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月 [5] - **各能级城市库存**：一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.7%、-6.4%、3.0% [5] - **各能级城市去化周期**：分别为18.7、15.1、32.0个月；一、二线城市环比分别下降0.2、0.1个月，三四线城市环比上升1.0个月 [5] - **短去化周期城市**：上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内 [5] 土地市场 - **12月成交规模**：全国（300城）成交土地规划建面5.53亿平，环比+126.7%，同比-8.9%，降幅收窄11.2个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-20.7%、-5.6%、-6.0% [5] - **12月价格与溢价率**： - 全类型土地：平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；平均溢价率2.0%，环比-1.5个百分点，同比-1.9个百分点 [5] - 住宅类用地：平均楼面价2833元/平，环比-11.6%，同比-12.5%；平均溢价率2.0%，环比-0.7个百分点，同比-2.1个百分点 [5] - **2025年全年成交**：全国（300城）成交土地规划总建面25.9亿平，同比-9%；成交总价3.3万亿元，同比-10%；楼面均价1268元/平，同比-2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8个百分点 [5] - **2025年住宅用地成交**：规划总建面6.3亿平，同比-13%；成交总价2.3万亿元，同比-9%；楼面均价3676元/平，同比+4%；平均溢价率5.7%，同比+1.5个百分点 [5] 房企 - **销售情况**： - **12月**：百强房企权益销售额同比-26.7%，降幅收窄；TOP20中单月全口径销售额同比为正的有：绿地（+42%）、保利置业（+35%）、华润（+28%）、中建壹品（+13%）[5] - **2025年全年**：百强房企权益销售额2.46万亿元，同比-20.1%，降幅收窄7.3个百分点；全口径销售额3.36万亿元，同比-19.8%；千亿房企仅10家，较2024年减少1家 [5] - **企业类型**：百强房企权益销售额中，民企占比31.7%（同比-4.5个百分点），央企占比49.2%（同比+3.9个百分点），地方国企占比19.2%（同比+0.6个百分点）；央企和地方国企销售额同比分别下降13%、17%，民企下降30% [5] - **集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100权益口径销售金额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [5] - **拿地情况**： - **12月**：百强房企拿地金额同比-58.1%，拿地强度23%，环比-11个百分点，同比-16个百分点 [5] - **2025年全年**：百强房企拿地金额1.10万亿元，同比+2.6%；拿地强度33%，同比+7.2个百分点；拿地建面同比-4.6%；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6% [5] - **头部房企**：CR5、CR10、CR20拿地金额同比增速为18.4%、14.1%、11.3%，拿地强度为37.1%、36.1%、33.9%，同比提升12.0、9.7、8.9个百分点；拿地金额靠前的有中海（991亿元，+22%）、华润（791亿元，+14%）、保利发展（787亿元，+16%）等 [5] - **企业类型**：百强房企中民企拿地金额占比18.2%（同比+0.5个百分点），地方国企占比39.5%（同比-7.2个百分点），央企占比42.3%（同比+6.7个百分点）[5] - **拿地集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2个百分点 [5] - **融资情况**： - **12月**：行业国内外债券、ABS发行规模合计368亿元，同比-45%，环比-41%；平均发行利率2.56%，同比-0.25个百分点 [5] - **2025年全年**：发行规模合计5967亿元，同比+6%；平均发行利率2.69%，同比-0.26个百分点；其中国内债券3429亿元（同比-1%），海外债券161亿元（同比+141%），ABS 2377亿元（同比+11%）[5] - **到期规模**：2025年行业国内外债券到期规模7746亿元，同比-1%；2026年到期规模7311亿元，其中3月、6月、7月是到期小高峰，规模分别为808、1033、925亿元 [5] 政策 - **中央层面**： - 中央政治局会议（12月8日）强调“提质增效”、“化解重点领域风险”，为2026年行业发展定调 [5] - 中央经济工作会议（12月10-11日）提及高质量推进城市更新，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [5] - 住建部工作会议（12月22-23日）明确“十五五”时期是转型关键期，强调房地产仍有较大发展潜力，要充分认识二手房交易占比上升的趋势，把新房和二手房市场作为整体看待 [5] - 个人销售住房增值税税率自2026年1月1日起从5%降至3%，为历史最低水平 [5] - 基础设施REITs发行范围拓展至写字楼、酒店、体育场馆、城市更新等项目；商业不动产REITs试点公告正式发布 [5] - **地方政策**： - 北京优化限购限贷政策：非京籍家庭购买五环内住房社保/个税年限从3年降至2年，五环外从2年降至1年；支持多子女家庭在五环内多购一套；不再区分首套和二套住房利率；公积金贷款购买二套住房首付比例从30%降至25% [5] - 浙江、湖北、重庆、江苏等多省市发布“十五五”规划建议，因地制宜部署房地产工作 [5] - 多地优化公积金政策，如深圳新增购房首付款、税款、更新改造等提取情形，并支持“既提又贷” [5] - 上海杨浦区、南宁、南通等多地发放购房补贴，针对多孩家庭和引进人才 [5] 板块收益 - **12月**：房地产板块绝对收益-4.0%，相对沪深300收益-6.2%，跑输大盘，主要因销售量价持续走弱，市场信心不足 [5] - **2025年全年**：房地产板块绝对收益1.8%，相对沪深300收益-15.8% [5] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

交易所债券市场收盘概况 - 交易所债券市场收盘，各类债券价格涨跌互现，市场表现分化[1] 万科企业境内债券表现 - 万科部分境内债券价格上涨，其中"22万科06"涨近3%，"23万科01"涨超1%，"21万科04"涨0.63%[1] - 万科部分境内债券价格下跌，其中"22万科04"跌超5%，"21万科06"跌超1%[1] 其他信用债券表现 - 部分债券价格上涨，其中"24风电K1"涨超3%，"24风电G2"涨近3%，"25长产K1"与"24产融06"涨超1%[1] - 部分债券价格下跌，其中"23产融09"跌5%，"22创投K1"跌超3%，"24深高02"跌超2%[1] 地方政府债券表现 - 部分地方债价格上涨，其中"25吉林债29"、"24兵团债03"、"25浙江债02"等涨超1%[1] - 部分地方债价格下跌，其中"西藏2315"跌超2%，"24贵州债16"、"24天津债97"等跌超1%[1] 特别国债表现 - 多数特别国债价格下跌，其中"24特国01"跌0.49%，"24特国02"跌0.37%，"24特国03"跌0.47%，"24特国04"跌0.40%，"特国2401"跌0.19%，"特国2403"跌0.43%[1] - 部分特别国债无成交，包括"特国2402"和"特国2404"[1]

2026年初房企债务重组进展 - 2026年1月以来，包括万科、路劲、花样年等4家房企接连披露债务重组重要进展，延续了2025年行业风险加速出清的态势 [1] - 2025年全年，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企完成债务重组、重整获批或完成，累计化债规模约1.2万亿元 [1][5] 近期重点房企重组案例 - **万科**：于1月21日发布“21万科02”债券回售方案，对回售部分债券本金的40%于1月30日现金兑付，剩余60%展期1年，并以武汉和西安项目的应收款质押作为增信担保，该方案获得债权人高比例同意 [2] - **花样年**：1月16日香港高等法院颁令，指示就计划债权人召开会议审议安排计划，标志着其境外债务重组进入司法程序的核心阶段 [2][3] - **路劲**：于1月19日披露了其境外债务重组的最新进展及初步方案 [3] - **金科股份**：于2025年12月完成司法重整，涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，是行业规模最大的司法重整案例，采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式 [4] - **融创中国与碧桂园**：2025年债务重组方案相继落地，融创中国整体偿债压力预计压降近600亿元，碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元（折合约840亿元） [4] 债务重组的作用与行业影响 - 债务重组为房企解决了暂时的流动性危机，但根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力，即全力保障项目交付以重建市场信心 [5] - 债务重组与保交楼工作协同，通过“风险出清—交付保障—需求激活”的闭环逻辑重建市场信心，形成“化债—交付—销售”的正向循环 [5] 融资“白名单”制度的支持作用 - 房地产融资“白名单”制度自2024年1月落地，推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型 [6] - 该制度持续扩围增效，截至2025年9月，“白名单”项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付 [6] - “白名单”是出险房企获取融资的核心渠道，例如融创中国超90个项目、金科股份82个项目、碧桂园超200个项目曾获批入选，碧桂园同步获得15.23亿元新增融资 [6] - 2026年1月，政策迎来关键优化，符合条件的“白名单”项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲空间 [1][7] - 贷款展期延长标志着房地产金融支持进一步加力，优质民营房企可通过“时间换空间”实现稳健运营，并推动业务多元化发展 [7]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 二手房成交回暖，《求是》发文提及城市更新[3] - 2026年三大趋势值得期待：房地产调整有望进入尾声、“好房子”结构性机会、香港楼市复苏延续[6] - 维持房地产“看好”评级，建议关注港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[6] 板块行情 - 本周（26/1/17-26/1/23）房地产（申万）板块表现强势，上升5.2%，跑赢主要股指（上证指数+0.8%，深证成指+1.1%，创业板指-0.3%，沪深300 -0.6%）[6][9] - 个股方面，涨幅前五为*ST荣控(+15.8%)、顺发恒能(+15.7%)、城投控股(+14.9%)、大悦城(+14.4%)、珠免集团(+12.6%)[6][9] - 跌幅后五为城建发展(-6.0%)、中洲控股(-2.8%)、电子城(-2.1%)、特发服务(-1.9%)、张江高科(-0.8%)[6][9] 数据跟踪：新房成交 - **当周表现**：本周（1.17-1.23），42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降6.0%，同比下降41.0%[6][14] - **分能级看当周**：一线城市（4城）成交37.8万平米，环比降1.3%；二线城市（15城）成交67.0万平米，环比降7.8%；三四线城市（23城）成交32.0万平米，环比降7.7%[14] - **月度累计表现**：1月截至本周（1.1-1.23），42城新房累计成交437万平米，环比上月同期下降37.4%，同比下降41.4%[6][18] - **分能级看月度**：一线城市累计成交118万平米，环比降27.3%，同比降39.5%；二线城市累计成交219万平米，环比降49.7%，同比降48.2%；三四线城市累计成交101万平米，环比降1.5%，同比降22.0%[18] 数据跟踪：二手房成交 - **当周表现**：本周（1.17-1.23），21个重点城市二手房合计成交224万平米，环比上升3.6%，同比上升11.9%[6][32] - **分能级看当周**：一线城市（3城）成交94.3万平米，环比升5.0%；二线城市（9城）成交114.1万平米，环比升4.1%；三四线城市（9城）成交15.3万平米，环比降6.9%[32] - **月度累计表现**：1月截至本周（1.1-1.23），21城二手房累计成交654万平米，环比上月同期微降0.9%，同比下降10.9%[6][38] - **分能级看月度**：一线城市累计成交266万平米，环比降4.5%，同比降11.5%；二线城市累计成交339万平米，环比升3.2%，同比降10.8%；三四线城市累计成交49万平米，环比降6.4%，同比降8.6%[38] 行业新闻 - **宏观政策**：《求是》杂志一周内多次发文提及城市更新[6][50][51]；住建部部长倪虹表示将着力稳定市场，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资及居民刚改需求[6][50][51]；自然资源部与住建部联合发布支持城市更新行动的通知[6][50][51] - **市场数据**：国家统计局数据显示，2025年全年房地产开发投资同比-17.2%，新开工面积同比-20.4%，竣工面积同比-18.1%，新建商品房销售面积同比-8.7%，销售额同比-12.6%[6][50][51]；2025年12月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.9%，降幅较上月分别收窄0.1和0.2个百分点[50][51] - **因城施策**：深圳及广东省内20个城市将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%[6][50][52] - **土地与更新**：广州挂牌天河区马场地块，起拍总价达186.44亿元[52]；北京2026年计划供应商品住宅用地200-240公顷[52]；湖南计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房[52]；广州2026年城中村改造计划完成固定资产投资1，200亿元[52] 公司公告 - **2025年业绩**：保利发展营收3，083亿元，同比-1.1%，归母净利润10.3亿元，同比-79.5%[6][53][54] - **2025年业绩预告（归母净利润）**：金地集团预计亏损111亿元至135亿元，同比-81.5%～-120.8%；首开股份预计亏损55亿元至69亿元，同比-167.6%～-172.5%；建发股份预计亏损100亿元至52亿元，同比-276.5%～-439.4%[6][53][54] - **融资动态**：华润置地成功发行2026年第一期公司债券，规模20亿元，期限3年，票面利率1.99%[6][53][54] - **其他重要事件**：万科A“21万科02”债券持有人会议通过展期议案，成为万科第一只成功展期的公司债[6][53][54] 投资分析意见 - **趋势一：房地产调整有望进入尾声**：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[6] - **趋势二：“好房子”结构性机会**：房地产市场进入结构分化阶段，中央高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮[6] - **趋势三：香港楼市复苏延续**：多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[6] - **建议关注标的**： 1. 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[6] 2. 地产开发：华润置地、招商蛇口[6] 3. 地产转型：衢州发展[6] 4. 二手房中介：贝壳[6] 5. 物管企业：招商积余、华润万象生活[6]

2026年初房企债务重组进展 - 2026年1月以来，包括万科、路劲、花样年等4家房企接连披露债务重组重要进展，行业风险加速出清态势得到延续与承接 [1] - 2025年全年，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企完成债务重组、重整获批或完成，累计化债规模约1.2万亿元 [1][5] 近期重点房企债务重组案例 - **万科**：于1月21日发布“21万科02”债券回售公告，方案为回售部分债券本金的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年，并以武汉和西安项目的应收款质押作为增信担保 [2] - **花样年**：1月16日香港高等法院颁令，指示召开计划债权人会议审议安排计划，标志着其境外债务重组进入司法程序核心阶段 [2][3] - **路劲**：1月19日披露了其境外债务重组的最新进展及初步方案 [3] - **金科股份**：于2025年12月完成司法重整，涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，是行业规模最大的司法重整案例，采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式 [4] - **融创中国与碧桂园**：债务重组方案相继落地，融创中国整体偿债压力预计压降近600亿元，碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元（折合约840亿元） [4] 房地产融资“白名单”制度支持 - 制度于2024年1月落地，推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型 [6] - 截至2025年9月，“白名单”项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付 [6] - 多家房企项目入围“白名单”获得融资支持，例如融创中国超90个项目、金科股份82个项目、碧桂园超200个项目（同步获得15.23亿元新增融资） [6] - 2026年1月，政策迎来关键优化，符合条件的“白名单”项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲空间 [1][7] 债务重组的影响与行业展望 - 债务重组为房企“输血”，缓解了行业公开债务偿付压力，但根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力，即全力保障项目交付以重建市场信心 [5] - “化债—交付—销售”的正向循环有助于购房者重拾对房企履约能力的信任，形成“信心修复—销售回暖—资金回笼”的良性机制 [5] - 在政策支持下，部分优质民营房企可通过“时间换空间”实现稳健运营，并推动业务向代建、持有型商业地产、物业管理等领域多元化发展，以抵御行业下行压力 [7]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 展望2026年，区域上需重点关注内蒙古、黑龙江和吉林等产业债到期规模大省，规避行业下行、盈利和融资渠道弱化主体；行业方面广义民营房企仍面临考验，其他行业集中性风险概率不高，但要关注经营竞争力弱等主体；转债方面需警惕弱资质主体和已出现重大风险主体的实质风险提前爆发 [2] 各部分内容总结 信用债整体情况 - 截至2026年1月6日，全国信用债存量余额36.18万亿元，其中城投债17.73万亿元占比49.00%，产业债18.45万亿元占比51.00% [5] - 北京存续债券规模超7万亿，江苏3万亿级别，广东、浙江和山东2 - 3万亿，部分省份1 - 1.5万亿，其余1万亿以下；内蒙古未来一年到期债券占比81.09%，黑龙江40.39%，云南、天津和浙江短期到期债券占比也较高 [5] - 江苏、浙江等信用类债券中城投债占比超八成，北京、内蒙古和海南产业类债券占比超九成 [7] 城投债情况 - 自2023年7月开启本轮化债，多个省份发行特殊再融资债券，融资平台债务压力缓解，城投债发行成本和信用利差下降，融资成本普遍低于3%，债务期限拉长 [10] - 2024年11月全国人大常委会增加债务限额和专项债置换隐性债务，2025年各地置换后债务平均利息成本降低超2.5个百分点，节约利息支出超4500亿元 [10] 产业债情况 各省份产业债情况 - 去除城投债后，北京产业类规模7万亿，广东2万亿以上，上海1万亿以上，其余1万亿以下；内蒙古产业类债券短期到期占比82.64%，西藏、黑龙江等到期比重也较大，北京、重庆等省份期限结构较好 [11] - 内蒙古、黑龙江和吉林2025年产业类债券发行对未来一年到期规模保障倍数低于1，其余省份在1.0以上；宁夏、广西等省份城投债到期压力或更大 [14] 产业债分行业情况 - 2025年违约行业涉及12个行业，产业控股和电力行业债券余额最大超2万亿，信息技术和医疗服务行业债券余额不足10亿 [15] - 造纸、汽车服务等5个行业未来一年债务占比超50%，期限结构较差，但除汽车服务外其余行业债券接续情况较好 [15] - 轨道交通、包装等行业未来一年偿付压力较大，轨道交通、供热为央国企信用风险较小，其余行业主体短债压力需关注 [15] 房地产行业情况 - 2025年房地产开发主体违约率高，新增万科、正兴隆违约；2025年我国房地产开发投资完成额同比下跌17.20%，跌幅扩大 [18] - 截至2026年1月6日，房地产开发企业存续债余额11,528.76亿元，集中在地方国企和央企，广义民企占比4.67%；未来一年到期金额3916.14亿元，占比33.97% [18] - 未来一年公众企业、中外合资企业和民营企业短债到期压力超40%，广义民企发行额为未来一年到期金额的76.93%，压力仍在 [20] - 国有房地产企业销售端受阻但债券续作能维持，中央国企债券再融资能力较强，地方国企未来一年债券到期规模及占比略高 [20] - 2026年民营房企重点关注龙湖和亿达发展，龙湖到期规模大且2025年未新增债券，亿达发展债券偿付压力较大 [23] 产业类主体亏损情况 - 大额亏损主体以房地产开发行业居多，还有央企鞍钢集团；亏损金额在50 - 100亿元的涉及房地产、电气设备等行业主体 [24][26] - 关注上述主体业绩变化，若无法摆脱亏损偿债压力将增大 [26] 产业类民营主体情况 - 伊利实业和海通恒信到期规模较大，伊利实业需借新还旧偿还缺口，海通恒信依赖借新还旧保障债券接续 [28] - 瑞茂通和中瑞实业债务危机下公开债走向违约或展期概率大，港华燃气长期资不抵债，其境内债由港华智慧能源担保 [28][29] ABS情况 - 2023 - 2025年，证监会主管ABS违约率分别为1.10%、0.77%和0.88%，穿透债务主体主要为已违约民营房地产主体 [32] - 截至2026年1月6日，债券市场ABS存续债余额25,021.96亿元，一年内到期金额3,541.59亿元，占比约14.15%，2025年发行额对未来一年到期金额覆盖倍数为3.97，接续情况较好 [32] - 房地产市场未企稳，民营房地产主体难发行以地产为底层资产的ABS，穿透债务主体为已违约民营地产的主体相应ABS违约不可避免 [32] 可转债情况 - 2025年新增2家中装建设和华铭智能可转债违约主体；截至2026年1月6日，债券市场存续可转债余额5553.51亿元，同比下降22.89%，广义民企占比64.73% [33] - 以行权计2026年到期可转债规模821.93亿元，占比14.80%，广义民企到期可转债压力较大 [33] - 存续可转债主体共402家，较上年下降133家，央企违约风险低，地方国企可转债兑付风险与国资持股比例和主体经营财务实力有关 [35] - 安徽鸿路钢结构等公司面临兑付压力，转股机制可降低信用风险；东方时尚驾驶学校等公司虽无需兑付但需关注经营等负面信息及实质风险提前爆发 [35][36]

行业债务重组进程 - 2026年开年房企债务重组进程密集落地 2026年1月以来已有包括万科、路劲、花样年等4家房企披露化债重要进展[1] - 2025年行业债务重组与风险出清态势延续 2025年包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企债务重组、重整获批及完成 化债规模约1.2万亿元[1][6] - 债务重组已从“破题”进入“规模化攻坚”深水区 以金科股份为例 其于2025年12月完成司法重整 涉及债务规模达1470亿元 覆盖债权人超8400家 系行业规模最大的司法重整案例[5] 重点公司化债案例 - **万科**通过“固定兑付+部分现金回售+部分利息提前兑付+优质增信”组合方案促进债券展期议案通过 对“21万科02”回售部分债券本金的40%于2026年1月30日兑付 剩余60%展期1年 并以武汉和西安项目应收款质押增信[3] - **花样年**境外债务重组进入司法核心阶段 香港高等法院原讼法庭于2026年1月16日颁令 指示就安排计划召开债权人会议[3][4] - **金科股份**采用“现金+股票+信托受益权”综合清偿模式完成司法重整 大部分偿债资源已完成划转或预留[5] - **融创中国**整体偿债压力预计压降近600亿元[5] - **碧桂园**通过境外债重组实现降债约117亿美元 对应折合约840亿元有息债务[5] 政策支持与融资环境 - 房地产融资“白名单”制度是关键支撑 推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型[7] - “白名单”制度持续扩围增效 截至2025年9月审批金额突破7万亿元 累计支持近2000万套住房建设交付[7] - 具体公司受益显著 融创中国超90个项目入围首批“白名单” 金科股份82个项目纳入“白名单” 碧桂园超200个项目获批并同步获得15.23亿元新增融资[7] - 2026年1月“白名单”机制迎来关键优化 符合条件的项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年 为房企提供更充足的资金周转缓冲空间[1][8] 行业影响与未来展望 - 债务重组只是“输血” 根本出路在于恢复企业自身“造血”能力 即全力保障项目交付以重建市场信心[6] - “化债—交付—销售”的正向循环正在形成 通过“风险出清—交付保障—需求激活”的闭环逻辑重建市场信心 形成“信心修复—销售回暖—资金回笼”的良性机制[6] - 贷款展期延长至5年的政策为优质民营房企提供了“时间换空间”的机会 使其可通过业务多元化发展强化风险防范能力并等待市场复苏契机[8][9]

2026年初房企债务重组进展与政策支持 - 2026年开年，包括万科、路劲、花样年等至少4家房企接连披露债务重组重要进展，延续了2025年行业风险加速出清的态势 [1] - 2025年全年，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企债务重组或重整获批及完成，累计化债规模约1.2万亿元 [1][6] - 政策端同步发力，2026年1月房地产融资“白名单”制度优化，符合条件的项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲空间 [1][8] 万科“21万科02”债券具体重组方案 - 万科于2026年1月21日发布“21万科02”债券回售公告，采用“固定兑付+部分现金回售+部分利息提前兑付+优质增信”的组合方案 [3] - 具体方案为：回售部分债券本金的40%于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年，并以武汉和西安两个项目的应收款质押作为增信担保 [3] - 该方案满足了不同债券持有人的诉求，促进了展期议案通过，其中议案四（调整兑付安排、增加固定兑付、提供增信措施）获得了92.11%的同意票 [2][3] 其他房企债务重组关键进展 - 花样年在2026年1月16日获得香港高等法院颁令，指示就安排计划召开债权人会议，标志着其境外债务重组进入司法程序的核心阶段 [3][4] - 路劲于2026年1月19日发布公告，披露其境外债务重组的最新进展及初步方案 [4] - 回顾2025年，金科股份完成司法重整，涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，是行业规模最大的司法重整案例 [5] 2025年头部房企化债成果 - 融创中国通过债务重组整体偿债压力预计压降近600亿元 [5] - 碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元，对应折合约840亿元有息债务 [5] - 金科股份采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式，提升了普通债权的整体清偿率，目前大部分偿债资源已完成划转或预留 [5] 房地产融资“白名单”制度成效与深化 - “白名单”制度于2024年1月落地，推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型 [7] - 该制度持续扩围增效，截至2025年9月，“白名单”项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付 [7] - 多家出险房企项目入围“白名单”，例如融创中国超90个项目、金科股份82个项目、碧桂园超200个项目入选，碧桂园同步获得15.23亿元新增融资 [7] 债务重组与行业恢复的关联逻辑 - 债务重组被视为“输血”，解决房企暂时流动性危机，但根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力，即全力保障项目交付以重建市场信心 [6] - “风险出清—交付保障—需求激活”形成闭环，通过“化债—交付—销售”的正向循环，使购房者重拾信任，形成“信心修复—销售回暖—资金回笼”的良性机制 [6] - 优质民营房企在“白名单”及展期政策支持下，可通过“时间换空间”实现稳健运营，并推动向代建、持有型商业地产等业务多元化发展 [8][9]