证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2025-39 招商局积余产业运营服务股份有限公司 关于召开 2025 年第二次临时股东大会的提示性公 告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或重大遗漏。 招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）于2025年4月 25日在巨潮资讯网和《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》 上刊登了《关于召开2025年第二次临时股东大会的通知》。公司2025年第二次 临时股东大会将通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统向股东提供 网络形式的投票平台。为保护投资者合法权益，方便各位股东行使股东大会表 决权，现披露关于召开2025年第二次临时股东大会的提示性公告。 一、召开会议的基本情况 1、股东大会届次：2025年第二次临时股东大会 2、股东大会的召集人：本公司董事会 3、会议召开的合法、合规性：2025年4月24日，公司第十届董事会第三十五次 会议审议通过了《关于召开2025年第二次临时股东大会的议案》。本次股东大会会 议召开符合有关法律、行政法规、部门规章、规范性文件和公司章程的规定。 4、会议 ...

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐" 维持评级 [1][3] 核心观点 - 央行下调个人住房公积金贷款利率0 25个百分点 调整后首套房5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2 1%和2 6% 二套房分别为2 525%和3 075% 以100万元30年期贷款为例 月供减少132元 累计减少4 76万元 [3] - 7天期逆回购利率从1 5%降至1 4% 预计带动LPR下行约10bp 商贷利率有望同步下降10bp [3] - 金融监管总局将推出8项增量政策 包括加快出台适配房地产新模式的融资制度 已审批通过6 7万亿元"白名单"贷款支持保交楼 [3] - 2025年一季度新增个人住房贷款创2022年以来单季度最大增幅 [3] 政策影响分析 - 降低购房门槛 支持居民刚性和改善性住房需求 巩固房地产市场稳定态势 [3] - 城市更新行动 城中村改造 危旧房改造 商品房收购政策等方面将获得融资支持 [3] 投资建议 - 看好头部房企运营管理能力和资金优势 市占率有望提升 [3] - 重点推荐保利发展 招商蛇口 华润万象生活 龙湖集团 滨江集团 万科A 新城控股 招商积余 [3] - 建议关注绿城中国 华润置地 中国海外发展(优质开发) 绿城服务(优质物管) 张江高科 恒隆地产(优质商业) 绿城管理控股(代建龙头) 贝壳-W 我爱我家(中介龙头) [3] 市场表现 - 房地产(申万)相对沪深300表现图显示40%和20%的涨幅 [2]

招商局积余产业运营服务股份有限公司 关于回购公司股份的进展公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2025-38 （1）自可能对本公司证券及其衍生品种交易价格产生重大影响的重大事项 发生之日或者在决策过程中，至依法披露之日内； 招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）于2024年10月 16日召开第十届董事会第二十五次会议，于2024年11月28日召开2024年第三次临 时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》， 同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所系统以集中竞价交易方式 回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册资本，回购股份价格不超过 人民币14.90元/股，回购资金总额不低于人民币0.78亿元且不超过人民币1.56亿元， 回购期限自股东大会审议通过本次回购方案之日起12个月内。具体内容详见公司 披露在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的相关公告。 公司已与招商银行股份有限公司深圳分行签署《股票回购增持贷款合同》， 公司 ...

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 2025Q1归母净利润同比+15%、扣非后业绩+18%略超预期，费用率持续改善，公司通过中短期债务置换长期借款降低财务费用 [7] - 2025Q1在管面积3.71亿平同比-0.8%源于处置低效合同，新签合同额同比+6.8%，增值服务聚焦C端业务推进流量兑现 [7] - 2025Q1商管在管面积393万平米持平24年末水平，商业运营保持稳健，随着招商蛇口布局加大资产运营业务有望获更大支持 [7] - 业绩表现靓眼，费用率持续改善，维持“买入”评级，后续利润率有望逐步修复推动高质量发展 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年04月28日收盘价12.29元，一年内最高/最低13.59/8.16元，市净率1.3，息率1.38，流通A股市值13,032百万元，上证指数/深证成指3,288.41/9,855.20 [2] 基础数据 - 2025年03月31日每股净资产10.03元，资产负债率43.62%，总股本/流通A股1,060/1,060百万，流通B股/H股-/- [2] 财务数据及盈利预测 |项目|2024|2025Q1|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|17,172|4,465|18,908|20,865|23,359| |同比增长率（%）|9.9|19.9|10.1|10.4|12.0| |归母净利润（百万元）|840|219|970|1,086|1,219| |同比增长率（%）|14.2|15.1|15.4|12.0|12.3| |每股收益（元/股）|0.79|0.21|0.91|1.02|1.15| |毛利率（%）|12.0|11.5|12.0|12.2|12.3| |ROE（%）|8.1|2.1|8.6|9.0|9.3| |市盈率|16|/|13|12|11| [6] 财务摘要 |项目（百万元，百万股）|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入|15,627|17,172|18,908|20,865|23,359| |减：营业成本|13,821|15,119|16,639|18,320|20,479| |减：税金及附加|92|109|106|115|147| |主营业务利润|1,714|1,944|2,163|2,430|2,733| |减：销售费用|94|115|115|131|148| |减：管理费用|605|602|681|751|850| |减：研发费用|99|78|92|109|114| |减：财务费用|63|30|26|19|11| |经营性利润|853|1,119|1,249|1,420|1,610| |加：信用减值损失（损失以“-”填列）|-44|-39|0|0|0| |加：资产减值损失（损失以“-”填列）|0|-1|-2|0|0| |加：投资收益及其他|100|55|60|67|75| |营业利润|915|1,136|1,315|1,495|1,692| |加：营业外净收入|13|3|8|6|7| |利润总额|928|1,139|1,323|1,501|1,698| |减：所得税|190|269|313|355|402| |净利润|739|869|1,010|1,145|1,296| |少数股东损益|3|29|40|60|77| |归属于母公司所有者的净利润|736|840|970|1,086|1,219| [8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价14.96元 [1][7] 报告的核心观点 - 公司4月28日发布一季报，25Q1营收44.6亿元，同比+20%，归母净利润2.2亿元，同比+15%，主要来自物业管理板块贡献，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点 [1] - 25Q1营收较快增长主要源于物业管理板块，基础物管受益于市拓项目转化和在管面积扩张，增值服务受益于招商蛇口赋能支持，全年期待“提质增效”战略驱动盈利能力进一步改善 [2] 根据相关目录分别进行总结 物管板块 - 基础物管方面，25Q1新签年度合同额同比+7%至8.5亿元，第三方新签年度合同额7.7亿元，预计全年第三方市拓规模延续低个位数增长，提升千万级项目市拓占比，中标上海康城取得存量住宅市拓新突破 [3] - 增值服务方面，25Q1借助招商蛇口赋能，重点布局房产经纪等领域，租售业务收入同比+317%，美居合同额突破亿元，到家服务覆盖率、空间资源出租率均有改善 [3] 资管板块 - 截至25Q1，在管商业项目70个、管理面积393万平，与24年末一致，各项目深耕渠道拓展，聚焦主力店及标杆品牌业绩提升，自持物业总体出租率93%，较24年末降低2pct [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年EPS为0.88/0.98/1.08元的盈利预测，可比公司平均25PE为13倍，认为公司合理25PE为17倍，目标价14.96元 [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(人民币百万)|15,627|17,172|18,434|19,738|21,063| |+/-%|19.99|9.89|7.35|7.07|6.72| |归属母公司净利润(人民币百万)|735.73|840.50|933.70|1,036|1,140| |+/-%|23.96|14.24|11.09|11.00|10.01| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |ROE(%)|7.45|8.23|8.56|8.86|9.06| |PE(倍)|17.71|15.50|13.96|12.57|11.43| |PB(倍)|1.34|1.25|1.17|1.10|1.02| |EV EBITDA(倍)|9.97|7.40|6.04|4.93|3.75| [6] 基本数据 - 目标价14.96元，截至4月28日收盘价12.29元，市值13,032百万元，6个月平均日成交额103.67百万元，52周价格范围8.22 - 13.38元，BVPS10.03元 [8] 可比公司估值表 |彭博代码|股票名称|总市值（亿元）|收盘价（港币）|2024A EPS（元/港元）|2025E EPS（元/港元）|2026E EPS（元/港元）|2027E EPS（元/港元）|2024A P/E（倍）|2025E P/E（倍）|2026E P/E（倍）|2027E P/E（倍）| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |6049 HK|保利物业|157.26|30.60|2.66|2.85|3.09|3.32|10.67|9.97|9.20|8.57| |1209 HK|华润万象生活|783.31|36.95|1.59|1.83|2.09|2.36|21.58|18.74|16.43|14.53| |2669 HK|中海物业|160.13|5.25|0.46|0.51|0.56|0.62|10.60|9.55|8.68|7.91| |平均| - | - | - | - | - | - | - |14.28|12.75|11.44|10.34| [21] 盈利预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(人民币百万)|15,627|17,172|18,434|19,738|21,063| |营业成本(人民币百万)|13,821|15,119|16,244|17,361|18,496| |归属母公司净利润(人民币百万)|735.73|840.50|933.70|1,036|1,140| |EPS(人民币，基本)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |毛利率(%)|11.56|11.96|11.88|12.04|12.19| |净利率(%)|4.73|5.06|5.24|5.43|5.60| |ROE(%)|7.45|8.23|8.56|8.86|9.06| |资产负债率(%)|46.73|44.56|45.30|44.18|44.00| |流动比率|1.17|1.33|1.36|1.44|1.49| |速动比率|0.99|1.13|1.17|1.25|1.30| |总资产周转率|0.86|0.91|0.93|0.93|0.94| |应收账款周转率|6.76|7.66|8.20|8.30|8.40| |应付账款周转率|7.16|5.90|5.10|5.00|5.00| |每股收益(最新摊薄)(人民币)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |每股经营现金流(最新摊薄)(人民币)|1.71|1.73|1.67|1.09|1.67| |每股净资产(最新摊薄)(人民币)|9.20|9.83|10.47|11.20|12.04| |PE(倍)|17.71|15.50|13.96|12.57|11.43| |PB(倍)|1.34|1.25|1.17|1.10|1.02| |EV EBITDA(倍)|9.97|7.40|6.04|4.93|3.75| [27]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第一季度营业收入为44.65亿元，同比增长19.87%[4] - 归属于上市公司股东的净利润为2.19亿元，同比增长15.06%[4] - 基本每股收益为0.2071元/股，同比增长15.18%[4] - 2025年1-3月公司营业收入44.65亿元，同比增长19.87%[14] - 2025年1-3月归属于上市公司股东的净利润2.19亿元，同比增长15.06%[14] - 营业总收入同比增长19.87%，从37.25亿元增至44.65亿元[27] - 净利润同比增长13.28%，从1.998亿元增至2.264亿元[28] - 归属于母公司所有者的净利润同比增长15.07%，从1.907亿元增至2.194亿元[28] - 基本每股收益增长15.18%，从0.1798元增至0.2071元[28] - 未分配利润同比增长3.82%，从57.46亿元增至59.65亿元[25] 成本和费用（同比环比） - 营业成本同比增长20.14%，从32.90亿元增至39.52亿元[27] - 研发费用同比下降24.56%，从2591万元降至1955万元[27] - 财务费用为179.27万元，同比下降65.04%，主要因有息债务减少[8] - 信用减值损失同比扩大13.76%，从1802万元增至2050万元[28] - 利息收入同比下降13.22%，从1184万元降至1028万元[27] 经营活动现金流 - 经营活动产生的现金流量净额为-15.14亿元，同比下降27.66%[4] - 经营活动产生的现金流量净额为负15.14亿元，同比恶化27.67%[29] 投资活动现金流 - 投资活动产生的现金流量净额为-8,694,499.74元，同比下降48.6%[30] 筹资活动现金流 - 筹资活动现金流入小计为300,000,000元，同比减少57.2%（对比上期701,133,700元）[30] - 取得借款收到的现金为300,000,000元，同比减少57.1%（对比上期700,000,000元）[30] - 偿还债务支付的现金为200,900,000元，同比减少86.9%（对比上期1,540,000,000元）[30] - 分配股利等支付的现金为7,991,907.31元，同比减少87.8%（对比上期65,246,244.45元）[30] - 筹资活动产生的现金流量净额为84,743,888.26元，同比转正（上期为-911,503,154.10元）[30] 现金及现金等价物 - 货币资金为32.23亿元，较上年度末减少30.97%，主要因支付供应商款项及年度奖金[8] - 2025年3月31日公司货币资金32.23亿元，较期初减少44.60亿元[23] - 现金及现金等价物净增加额为-1,437,697,316.43元，同比改善31.6%（对比上期-2,102,985,865.37元）[30] - 期末现金及现金等价物余额为3,134,157,308.46元，同比增加41.1%（对比上期2,220,936,307.95元）[30] 应收账款 - 应收账款为36.80亿元，较上年度末增长67.81%，主要受春节假期影响回款效率降低[8] 物业管理业务表现 - 物业管理业务在管项目2,358个，管理面积3.71亿平方米[15] - 2025年一季度物业管理业务新签年度合同额8.45亿元，其中市场化拓展项目7.69亿元[15] 租售业务表现 - 租售业务收入增长317%，美居合同额突破亿元[16] - 到家服务业务覆盖率提升13个百分点，社区资源点位出租率提升10个百分点[16] 资产管理业务表现 - 资产管理业务在管商业项目70个，管理面积393万平方米[17] - 持有物业总体出租率为93%[17] 股东信息 - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司为公司第一大股东，持股47.45%[10] - 中国航空技术国际控股有限公司为公司第二大股东，持股11.32%[10] 其他财务数据 - 总资产为191.46亿元，较上年度末增长0.41%[4] - 截至2025年3月31日公司总资产191.46亿元，归属于上市公司股东的净资产106.37亿元[14] - 公司第一季度报告未经审计[31]

股东大会时间 - 2025年第二次临时股东大会现场会议时间为5月15日14:30[2] - 网络投票时间为5月15日[2] - 股权登记日为2025年5月8日[4] 会议地点 - 现场会议地点为深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦15A1会议室[4] - 登记地点为深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦16层[6] 审议议案 - 会议审议《关于变更经营范围并修订<公司章程>的议案》，须三分之二以上表决权通过[4] 登记时间 - 2025年5月9日至5月14日9:00 - 12:00，14:00 - 18:00（非工作时间除外），5月15日9:00 - 12:00[6] 投票信息 - 普通股投票代码为"361914"，投票简称为"积余投票"[10] - 深交所交易系统投票时间为2025年5月15日9:15 - 9:25，9:30 - 11:30和13:00 - 15:00[11] - 深交所互联网投票系统投票时间为2025年5月15日9:15 - 15:00[12] 公告时间 - 公告发布时间为2025年4月25日[8]

会议安排 - 公司2025年4月21日发董事会会议通知，24日通讯表决召开[2] - 董事会同意2025年5月15日召开第二次临时股东大会[3] 议案审议 - 审议通过变更经营范围并修订《公司章程》议案，待股东大会特别决议审议[3] - 审议通过召开2025年第二次临时股东大会议案[3] 经营范围调整 - 公司经营范围将减少“房地产开发、经营”[3]

公司基本信息 - 公司于1994年5月27日首次发行人民币普通股9100万股[7] - 公司注册资本为人民币10.6034606亿元[8] - 公司经营期限自1985年5月29日至2035年5月29日[8] - 公司经批准发行的普通股总数为10.6034606亿股[16] 股份相关规定 - 公司因特定情形收购股份合计不得超已发行股份总额10%，并应在三年内转让或注销[22] - 公司董事等任职期间每年转让股份不得超持有总数25%，上市一年内及离职半年内不得转让[27] 股东权益与诉讼 - 连续180日以上单独或合计持有公司1%以上股份的股东可对违规董监高提起诉讼[34] - 持有公司全部股东表决权10%以上的股东可请求法院解散公司[34] - 持有公司5%以上有表决权股份的股东质押股份应当日书面报告公司[36] 股东大会审议事项 - 公司一年内购买或出售重大资产金额超最近一期经审计资产总额30%需股东大会审议[44] - 公司与关联方交易金额超3000万元且占最近一期经审计净资产绝对值5%以上需股东大会审议[44] - 单次或连续十二个月累计财务资助超最近一期经审计净资产10%需股东大会审议[44] 董事会相关规定 - 董事会由十一名董事组成，其中股东代表董事七名，独立董事四名[119] - 经三分之二以上董事出席的董事会会议决议，可决定特定情形的回购本公司股票事项[120] 利润分配 - 公司分配当年税后利润时，提取10%列入法定公积金，累计额达注册资本50%以上可不再提取[175] - 任何三个连续年度内，公司以现金方式累计分配的利润不少于最近三年年均可分配利润的30%[179] 其他规定 - 公司党委和纪委各设书记1名，副书记1 - 2名[98] - 董事任期三年，任期届满可连选连任[104] - 公司设总法律顾问1名，兼任首席合规官[150]

招商局集团战略转型 - 集团推进"第三次创业" 打造微笑曲线推动传统产业向高附加值服务转型 打造马利克曲线实现从规模扩张到质量提升的跨越 [1] - 2024年末总资产达14.7万亿元较年初增长8.9% 实现利润总额2272亿元 净利润1872亿元 [2] - 通过科技赋能传统领域 包括智慧港口 地产园区 智能交通 物业服务的数字化转型 [1] 招商蛇口业务发展 - 2024年综合资金成本降至2.99%行业最优 上海拿地权益地价排名业内第一 [4][5] - 总资产8603.09亿元 归母净资产1110.07亿元 营业收入1789.48亿元 归母净利润40.39亿元 [5] - 签约销售金额2193.02亿元 销售排名行业五强 [5] - 构建租购并举 轻重结合业务结构 完成产业园区 租赁住房 集中商业三个REITs平台搭建 [6] 招商港口运营表现 - 2024年完成集装箱吞吐量19515.9万TEU同比增长8.3% 营业收入161.31亿元 利润总额101.31亿元 [7] - 归母净利润45.16亿元同比增长26.4%创历史新高 海外业务收入比重达34.2% [7][8] - 加强斯里兰卡CICT和汉港六大中心建设 关注全球贸易格局重塑下的机遇 [8] 招商公路财务与战略 - 2024年营业收入127.11亿元 归母净利润53.22亿元 总资产1591.69亿元 资产负债率44.22% [9] - 估值提升至1.48倍PB 总市值一度突破950亿元创上市新高 [9] - 交通科技 智能交通 交通生态三个板块营收占比达24% 将加大数字化和绿色化投入 [10] 招商积余业绩亮点 - 2024年营业收入171.72亿元同比增长9.89% 归母净利润8.40亿元同比增长14.24% [11] - 毛利率提升0.40个百分点至11.96% 应收账款余额21.93亿元下降4.36% [11] - 有息负债余额8.33亿元下降58.12% 第三方市场拓展规模36.93亿元 [11] - 非住宅业态贡献33.96亿元 在金融 政府 办公 学校赛道形成竞争壁垒 [11]