股本与注册资本 - 公司首次发行人民币普通股9100万股，发起人存量净资产折股7072万股，向境内社会公众公开发行1670万股，向公司内部职工发行358万股[7] - 公司注册资本为人民币10.6034606亿元[8] - 公司经批准发行的普通股总数为10.6034606亿股[21] 股份相关规定 - 为他人取得本公司或其母公司股份提供财务资助累计总额不得超已发行股本总额的10%[23] - 公司因特定情形收购本公司股份，合计持有的本公司股份数不得超已发行股份总额的10%[26] - 公司董事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超所持公司同一类别股份总数的25%[32] 股东权益与权力 - 连续一百八十日以上单独或合计持有公司3%以上股份的股东可查阅公司的会计账簿、会计凭证[38] - 连续一百八十日以上单独或合计持有公司1%以上股份的股东，可对违规董事、高级管理人员提起诉讼[40] - 持有公司全部股东表决权10%以上的股东，可请求法院解散经营管理严重困难的公司[40] 股东会相关 - 股东会审议一年内购买、出售重大资产金额超公司最近一期经审计总资产30%的事项[53] - 股东会审议公司拟与关联方发生超3000万元且占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的关联交易[53] - 年度股东会每年召开一次，应于上一会计年度结束后六个月内举行[63] 董事会相关 - 公司董事会由11名董事组成，其中独立董事4名，其他董事7名[127] - 董事会每年度至少召开4次会议，定期会议需提前10日书面通知全体董事[134][135] - 代表十分之一以上有表决权的股东提议、三分之一以上董事联名提议或审计委员会提议时，董事长应在10日内召集临时董事会会议[135] 独立董事相关 - 直接或间接持有公司已发行股份1%以上或为公司前十名股东的自然人股东及其亲属不得担任独立董事[145] - 直接或间接持有公司已发行股份5%以上的股东或公司前五名股东任职人员及其亲属不得担任独立董事[145] - 担任独立董事需有五年以上法律、会计或经济等工作经验[147] 审计委员会相关 - 审计委员会成员为五名，独立董事不少于三名[157] - 审计委员会由董事会过半数选举产生，召集人应为会计专业人士[157] - 审计委员会每季度至少召开一次会议，须三分之二以上成员出席方可举行[158] 利润分配相关 - 公司分配当年税后利润时，提取利润的10%列入法定公积金，法定公积金累计额为注册资本的50%以上可不再提取[182] - 任何三个连续年度内，公司现金累计分配利润不少于最近三年年均可分配利润的30%[187] - 成熟期无重大资金支出安排，现金分红在本次利润分配中比例最低达80%[187] 其他 - 法定代表人辞任，公司将在辞任之日起30日内确定新的法定代表人[11] - 公司在会计年度结束之日起四个月内报送并披露年度报告，上半年结束之日起两个月内报送并披露中期报告[182] - 公司聘用会计师事务所聘期一年可续聘，同一签字会计师连续服务不超五年[198]

股东会召开规则 - 年度股东会每年召开一次，需于上一会计年度结束后6个月内举行；临时股东会不定期召开，特定情形下2个月内召开[2] - 单独或合计持有公司10%以上股份股东书面请求召开临时股东会，董事会10日内反馈，同意后5日内发通知[17] - 年度股东会召集人应在召开20日前公告通知，临时股东会在15日前公告通知[26] 股东会审议事项 - 审议公司一年内购买、出售重大资产金额超最近一期经审计总资产30%的事项[7] - 审议批准公司与关联方交易金额超3000万元且占最近一期经审计净资产绝对值5%以上的关联交易[7] - 公司对外提供财务资助，单笔或连续十二个月累计金额超最近一期经审计净资产10%等情形需提交审议[7] - 公司及控股子公司对外担保总额超最近一期经审计净资产50%后提供的任何担保需经审议[10] - 最近十二个月内向他人提供担保累计金额超最近一期经审计总资产30％需经审议，且表决需经出席会议股东所持表决权三分之二以上通过[10] - 公司发生交易涉及资产总额占最近一期经审计总资产50%以上等六种情形之一需提交审议[11] - 交易累计计算达到最近一期经审计总资产30%，需提交审议并经出席会议股东所持表决权三分之二以上通过[13] 股东权利与义务 - 单独或合计持有公司10%以上股份的股东可请求召开临时股东会，持股比例按提出书面要求之日计算，决议公告前召集股东持股比例不得低于总股本10%[2][3] - 连续90日以上单独或合计持有公司10%以上股份的股东在特定情况下可自行召集和主持股东会[17] - 单独或合并持有公司1%以上股份的股东，可在股东会召开10日前提临时提案，召集人2日内发补充通知[22] - 股东买入公司有表决权的股份违反规定，超过规定比例部分的股份在买入后36个月内不得行使表决权[43] 投票与决议规则 - 股东会网络或其他方式投票开始时间不得早于现场股东会召开前一日下午3:00，不得迟于现场股东会召开当日上午9:30，结束时间不得早于现场股东会结束当日下午3:00[31] - 股东会作出普通决议，需由出席股东会的股东所持表决权过半数通过；作出特别决议，需由出席股东会的股东所持表决权三分之二以上通过[45] - 关联交易事项经出席股东会的非关联股东所持表决权过半数通过方为有效，涉及特定事项时需三分之二以上通过[43] 董事选举规则 - 现任董事会、单独或合计持有公司已发行股份1%以上的股东可提名非独立董事候选人[50] - 公司董事会、单独或合计持有公司已发行股份1%以上的股东可提出独立董事候选人[50] - 单一股东及其一致行动人拥有权益的股份比例在30%及以上时，选举两名及以上董事应实行累积投票制[51] - 每位当选董事的最低得票数必须超过出席股东会股东所持有效表决权股份的二分之一[53] 其他规定 - 股权登记日与会议日期间隔不多于7个工作日，且登记日确认后不得变更[29] - 发出股东会通知后，延期或取消需在原定召开日前至少2个工作日公告说明原因[29] - 股东会通过有关派现、送股或资本公积转增股本提案的，公司应在股东会结束后2个月内实施具体方案[58] - 股东会会议记录应记载相关内容，保存期限为10年[61][62] - 股东会通过普通决议可授权董事会行使部分职权，授权应符合相关规定[64][65] - 公告、通知等在符合条件媒体和深交所网站公布[68] - 规则由公司董事会负责解释，自股东会批准生效[69]

招商局积余产业运营服务股份有限公司董事会议事规则 招商局积余产业运营服务股份有限公司 董事会议事规则 （2025 年 10 月 21 日经 2025 年第三次临时股东大会审议通过） 第一章 总 则 第一条 为明确招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）董事会职 权范围，全面行使好董事会的各项职权，规范董事会议事方式和决策程序，确保董事会的工 作效率、工作质量、规范运作和科学决策，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和 国证券法》及《招商局积余产业运营服务股份有限公司章程》（以下简称"《公司章程》"） 等有关规定，制定本议事规则（以下简称"本规则"）。 第二条 公司依法设立董事会，董事会是公司的经营决策主体，定战略、作决策、防风 险，行使法律法规及《公司章程》赋予的职权。 第二章 董事会职权 第三条 董事会行使下列职权： （一）召集股东会，并向股东会报告工作； （二）执行股东会的决议； （三）决定公司的中长期发展规划、经营计划和投资方案； （四）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； （五）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案； （六）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者 ...

会议出席情况 - 出席股东大会股东（股东代理人）152人，代表股份713,446,148股，占比67.3749%[3] - 出席现场会议3人，代表股份542,484,864股，占比51.2300%[4] - 出席网络投票149人，代表股份170,961,284股，占比16.1449%[4] - 出席会议中小股东149人，代表股份50,967,895股，占比4.8132%[4] 议案表决结果 - 《关于修订<公司章程>的议案》，全体股东同意701,416,242股，占比98.3138%；中小股东同意38,937,989股，占比76.3971％[5] - 《关于修订<股东大会议事规则>的议案》，全体股东同意709,661,759股，占比99.4696％；中小股东同意47,183,506股，占比92.5750％[6] - 《关于修订<董事会议事规则>的议案》，全体股东同意709,661,759股，占比99.4696%；中小股东同意47,183,506股，占比92.5750％[8] 会议时间地点 - 现场会议时间为2025年10月21日14:30，网络投票时间为2025年10月21日[3] - 股权登记日为2025年10月14日[3] - 会议地点为深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦15A1会议室[3]

股东大会信息 - 2025年9月29日刊登2025年第三次临时股东大会通知[5] - 现场会议于2025年10月21日14:30召开，网络投票时间为同日[6] 股东出席情况 - 152名股东代表713,446,148股，占比67.3749%参会[8] - 3名现场股东代表542,484,864股，占比51.2300%[9] - 149名网络投票股东代表170,961,284股，占比16.1449%[9] 议案表决结果 - 《关于修订<公司章程>的议案》等三项议案均获通过[14][16][18]

板块整体表现 - 10月21日房地产服务板块整体上涨2.42%，表现优于大盘，当日上证指数上涨1.36%，深证成指上涨2.06% [1] - 板块内个股普遍上涨，领涨股为珠江股份，收盘价5.79元，单日涨幅达6.04% [1] - 从资金流向看，板块整体呈现主力资金和游资净流出，主力资金净流出1628.34万元，游资资金净流出4442.07万元，而散户资金净流入6070.41万元 [1] 个股价格表现 - 珠江股份成交量45.37万手，成交额2.59亿元，涨幅6.04%位列板块第一 [1] - 世联行收盘价2.38元，涨幅3.93%，成交量59.38万手，成交额1.39亿元 [1] - 皇庭国际收盘价2.43元，涨幅3.85%，成交量50.64万手，成交额1.21亿元 [1] - 涨幅前十的个股还包括中天服务（涨3.74%）、新大正（涨3.67%）、南都物业（涨3.47%）等 [1] 个股资金流向 - 我爱我家获得主力资金净流入1005.20万元，主力净占比4.32%，但游资和散户资金呈净流出 [2] - 特发服务主力资金净流入644.91万元，主力净占比3.34%，散户资金净流入700.80万元 [2] - 皇庭国际主力资金净流入253.31万元，主力净占比2.09% [2] - 新大正主力资金净流出723.54万元，主力净占比-7.70%，但散户资金净流入1056.30万元，散户净占比达11.24% [2] - 世联行和中天服务主力资金净流出较多，分别为464.35万元和636.65万元 [2]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - “好房子”政策将实现破局，引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产在大类资产中优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资累计完成67,706亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [3][20] - 9月单月房地产开发投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][20] - 1-9月新开工面积同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [2][20] - 1-9月施工面积同比下降9.4%，较1-8月下降0.1个百分点 [2][20] - 1-9月竣工面积同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄2个百分点；9月单月竣工面积同比转为正增长1.5%，较8月大幅提升22.9个百分点 [2][20] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 住宅投资占房地产开发投资比重为76.9% [3] - 预计2025年全年投资同比下降11.0%，新开工下降15.1%，竣工下降20.0% [2][20] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [21][34] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [21][34] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售额同比下降11.8%，但销售额降幅较8月收窄2.2个百分点 [2][34] - 9月单月销售面积环比增长48.5%，销售额环比增长 [21] - 1-9月商品房销售均价9,575元/平方米，同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][32] - 9月单月销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][34] - 分区域看，1-9月东部地区销售面积下降8%，中部地区下降2.5%，西部地区下降4%，东北地区下降5.6% [30] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [32] - 预计2025年全年销售面积下降4.5%，销售金额下降6.5%，销售均价下降2.0% [2][34] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [35][37] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][37] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，较8月下降15.7个百分点 [2][37] - 9月单月自筹资金同比下降12.1%，较8月下降0.4个百分点 [2][37] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [2][37] - 9月单月个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8个百分点 [2][37] 投资建议 - 推荐四类标的：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [2] - 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点总结 - 行业处于筑底企稳阶段 开竣工面积与销售金额当月同比降幅收窄 但房价环比仍有下行压力 市场全面修复尚未到来[1] - 更看好一线城市等核心城市复苏节奏 以及在该区域拥有储备或新获取资源房企的估值修复[1] - 推荐具备好信用、好城市、好产品逻辑的地产股 以及分红与业绩稳健的头部物管公司[1] 开发投资与建设情况 - 9月房地产开发投资额当月同比-21% 降幅较8月扩大1.8个百分点 1-9月累计同比-14%[2] - 土地市场成交建面/成交金额分别同比-1%/-7%（8月为-25%/-31%）呈现边际好转[2] - 新开工面积9月同比-14% 降幅较8月收窄6个百分点 1-9月累计同比-19%[2] - 竣工面积9月同比+1%（8月同比-21%）主要因基数较低 1-9月累计同比-15%[2] - 全国施工面积同比-9.4% 降幅较1-8月扩大0.1个百分点 施工规模持续下降影响开发投资[2] 销售表现与价格趋势 - 9月商品房销售面积/金额同比-11%/-12% 面积降幅较8月持平 金额降幅收窄2个百分点 1-9月累计同比-6%/-8%[3] - 9月70城新房价格指数同比下降2.7% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.4%[3] - 9月70城二手房价格指数同比下降5.2% 降幅收窄0.3个百分点 环比下降0.6% 降幅与8月持平[3] - 分城市看 一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降3.2%、5.0%、5.7% 环比分别下降1.0%、0.7%、0.6%[3] 房企资金状况 - 9月房企到位资金同比-12% 降幅较8月收窄0.4个百分点[4] - 定金及预收款同比-9% 降幅较8月收窄7个百分点 个人按揭贷款同比-11% 降幅收窄8个百分点[4] - 国内贷款同比-15%（8月为+1%）1-9月累计同比-1.4% 自筹资金同比-12% 降幅较8月扩大0.4个百分点[4] - 销售金额降幅边际收窄带动定金及预收款与个人按揭贷款到位资金降幅收窄 但国内贷款降幅扩大导致整体资金仍录双位数降幅[4] 重点公司推荐 - A股开发推荐城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口[1][8] - 港股开发推荐华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产[1][8] - 物管公司推荐绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[1][8] - 报告提供了各推荐公司目标价及投资评级均为买入[8]

板块整体表现 - 10月20日房地产服务板块整体下跌0.09%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.63%，深证成指上涨0.98% [1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中6只上涨，4只下跌 [1][2] - 板块整体资金呈净流出态势，主力资金净流出1.02亿元，但散户资金净流入9701.82万元，游资资金净流入539.03万元 [2] 领涨个股表现 - 中天服务领涨板块，涨幅2.08%，收盘价5.89元，成交额5190.17万元 [1] - 南都物业涨幅1.88%，收盘价12.98元，成交额5558.25万元 [1] - 世联行涨幅1.33%，收盘价2.29元，成交额6269.81万元 [1] 领跌个股及资金流向 - 珠江股份领跌板块，跌幅3.87%，收盘价5.46元，成交额2.21亿元，主力资金净流出3494.79万元，净流出占比达15.79% [1][2][3] - 皇庭国际虽股价上涨1.30%，但主力资金净流出2158.00万元，净流出占比高达19.81% [1][3] - 宁波富达股价下跌0.77%，主力资金净流出801.95万元，净流出占比11.94% [1][2][3] 个股资金流向特征 - ST明诚出现主力资金与游资资金激烈博弈，主力净流出227.02万元（占比13.65%），游资净流入224.16万元（占比13.47%） [3] - 我爱我家股价微涨0.35%，但成交活跃，成交额达1.93亿元，主力资金净流出891.40万元 [1][2][3] - 特发服务股价微涨0.34%，成交额1.18亿元，主力资金净流出859.88万元 [1][2][3]