历史事件 - 博时蛇口产园REIT于2021年6月21日在深交所上市[3] - 2023年6月16日完成第一次新购入基础设施项目及对应扩募份额发行上市[3] 未来展望 - 筹划博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目[4] - 基础设施项目含招商局光明科技园等建筑[5] - 需经多部门审批，存在较大不确定性[8]

业绩说明会信息 - 招商蛇口及子公司参加招商局集团上市公司集体业绩说明会[3] - 时间为2025年4月23日14:30 - 17:00[5] - 地点在深圳证券交易所上市大厅[5] - 方式有现场交流、视频直播、网络文字互动[3] 参与方式 - 网络直播地址为“互动易”和全景路演[6] - 投资者可通过上述平台参加，22日18:00前可邮箱提问[3][6] 说明会内容 - 针对2024年度经营成果和未来展望交流[4]

基金基本情况与历史表现 - 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（蛇口产园REIT，基金代码：180101）拟申请第二次扩募并新购入基础设施项目 [1] - 基金成立于2021年6月7日，首次发行份额于2021年6月21日在深交所上市，并于2023年6月16日完成第一次扩募份额上市 [1] - 截至2024年12月31日，基金份额净值为2.2227元，份额总额为1,421,130,866份，合并财务报表资产合计3,686,882,315.25元，负债合计528,106,279.63元，所有者权益合计3,158,776,035.62元 [1] - 自上市以来基金整体运行平稳，已进行八次收益分配，累计分红金额352,633,383.71元，分红比例为累计可供分配金额的99.02%（收益分配基准日截至2024年9月30日） [1] 本次扩募拟购入资产详情 - 拟购入的基础设施项目包括光明项目（二期扩募）和南油项目 [2] - 光明项目位于深圳市光明新区招商局光明科技园，包含研发办公、研发厂房及配套宿舍等多种业态 [2] - 南油项目位于深圳市南山区前海妈湾片区，包含前海易港中心及前海易保园区的仓库及辅助楼 [2] - 新购入项目位于深圳市光明区和深圳前海，有助于在资产类型和区域上提升分散度，降低单一片区及单一园区受行业政策和市场波动影响的风险 [2] - 截至扩募公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定 [2] 扩募的战略意义与安排 - 本次扩募有利于促进第一大持有人招商蛇口持有物业"开发-运营-资本化-再投资"的良性循环体系，深化"投、融、建、管、退"的全生命周期发展模式 [3] - 扩募实践了以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展战略 [3] - 扩募发售方式包括向不特定对象发售和向特定对象发售，具体细节将以后续发布的招募说明书及基金份额持有人大会决议等公告为准 [3] - 基金变更注册需获得中国证监会准予、深交所审核通过产品变更申请及相关资产支持证券申请，并经基金份额持有人大会决议通过后方可发行 [3]

长沙新房市场复苏态势 - 2025年3月长沙新房市场呈现显著复苏态势，头部房企与新兴势力协同发力，市场在政策调控与企业战略转型中逐步企稳向好 [1] - 头部企业持续聚焦核心地段和产品力升级，本土房企凭借精准定位与产品创新，通过优良地段与差异化产品策略巩固标杆项目，实现改善、教育等细分市场份额抢占 [1] 房企销售排名 - 华润置地以17.72亿元蝉联冠军，招商蛇口、中建信和分别以8.76亿元、6.53亿元稳居前三 [17] - TOP30企业总销售贡献117.75亿元，头部房企市场集中度达72%，同比提升6个百分点 [17] - 国央企在TOP30房企中占据主导地位，业绩占比57%，民企上榜数量16个，业绩占比43% [18][19] 房企表现亮点 - 鑫远集团业绩增幅达1513%，名次跃升102位至榜单第7位，旗下鑫远紫樾府项目一季度销售3.52亿元 [20][24] - 润和城业绩增幅126%，排名前进11位至第5位，润和瑞玺台联排别墅首开销售完毕 [24] - 绿城中国业绩同比增长162%，排名上升19位至第8位，绿城玉海棠首开去化表现优异 [24] 区域市场表现 - 湘江新区以9个项目位居区域第一，天心区占比6个，两区合计上榜数量近一半 [58] - 天心区以8.00亿元成交金额位居榜首，芙蓉区以7.67亿元紧随其后 [58] - 高端改善热盘占6席，高品质项目9个，高性价比项目9个，教育优势项目6个 [60][61] 典型项目表现 - 招商蛇口江山境成交5.03亿元，建发观云3.35亿元，绿城玉海棠2.79亿元 [38] - 青云上府项目定位高端改善，一季度热销近4亿元 [20] - 浩华麓悦尚宸销售3.37亿元，以140-400㎡湖居产品革新浏阳高端市场 [21] 市场趋势 - 长沙楼市正从"性价比优先"转向"品质+资源双驱动"，具备强教育属性、产品创新力及主城地段的项目持续领跑 [60] - 市场形成"民企激活毛细血管、国央重塑城市骨架"的双轨格局 [22] - 核心区改善住宅领跑市场，政策宽松及"零公摊"产品推动需求释放 [62]

融资情况 - 公司获证监会同意发行股份募资不超85亿元[1] - 向特定对象发行股份719,729,043股[2] - 发行后总股本为9,060,836,177股[4] 股份限售 - 招商局投资发展有限公司认购股份锁定期18个月[2] - 2025年4月21日135,260,743股限售股上市流通[7][8] - 其持有限售股占总股本比例1.49%[9] 股份变动 - 变动前限售股738,276,476股，占比8.15%[10] - 变动后限售股603,015,733股，占比6.66%[10] - 变动后无限售股8,457,820,444股，占比93.34%[10]

担保情况 - 公司为控股子公司提供不超467亿元担保额度，为资产负债率70%以上子公司提供不超350亿元额度[3] - 本次担保后，为控股子公司担保额度余额379.59亿元，为资产负债率70%以上子公司担保余额311.98亿元[3] - 截至公告日，公司及控股子公司对外担保总额390.96亿元，占最近一期经审计归母净资产35.22% [8] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额54.71亿元，占最近一期经审计归母净资产4.93% [8] 华湾地产情况 - 华湾地产向招行深圳分行申请10亿元授信额度，期限3年，深圳地产拟按51.00%股权比例担保，本金不超5.1亿元[2][6] - 华湾地产成立于2022年12月13日，注册资本10,000万元，公司间接持股51.00% [4] - 截至2024年12月31日，资产总额74,470.67万元，负债总额44,446.10万元，净资产30,024.57万元[5] - 2024年，营业收入0.00万元，净利润9.97万元[5] - 截至2025年2月28日，资产总额74,469.95万元，负债总额44,445.39万元，净资产30,024.56万元[5] - 2025年1 - 2月，营业收入0.00万元，净利润0.00万元[5]

股份数据 - 本次解除限售股份数量为135,260,743股，占总股本1.49%[2] - 2023年向特定对象发行股份数量为719,729,043股[3] - 发行股份募集配套资金完成后，总股本为9,060,836,177股[5] 资金募集 - 2023年获批复发行股份募集配套资金不超过85亿元[3] 限售股情况 - 本次申请解除股份限售的股东限售期为18个月[2] - 本次限售股上市流通日期为2025年4月21日[8] - 上市流通前后限售与无限售条件流通股数量及占比变化[11]

政策要闻 - 2025年中央财政继续通过定额补助支持部分大城市及以上城市实施城市更新行动，共评选不超过20个城市，向超大特大城市及重点流域沿线大城市倾斜，东部、中部、西部及直辖市补助额度不同，资金分年拨付 [1] - 辽宁拟加大专项债收购存量房用作保障房支持力度，推进“好房子”建设，增加改善性住房供给，推进现房销售，支持公积金付首付，落实税费优惠，加大信贷支持，开展改造并鼓励房票安置 [1] - 海南调整住房公积金个人住房贷款政策，单方缴存最高贷款基准额度由70万元提至80万元，夫妻双方由100万元提至110万元，二孩及以上多子女家庭可上浮20% [2] 市场要闻 - 4月8日招商蛇口27.082亿元竞得通州区八里桥宅地，楼面价3.12万元/平方米，溢价率16.28%，地块规模34729.57平方米，规划建筑规模86823.925平方米 [2] - 3月全国居民消费价格同比下降0.1%，环比下降0.4%，1 - 3月平均同比下降0.1%，居住价格同比上涨0.1%，环比持平 [3] - 4月11日湖南发行94.15亿元土地储备专项债，占全省项目建设专项债券资金41.5%，涉及80个项目、126个存量闲置地块，成为全国第三个落地省份 [4] 房企要闻 - 4月10日祝九胜卸任万科财务公司董事长及法人代表职务，由迟玉斌接任 [5] - 4月10日格力地产控股股东海投公司股权结构变动，将整体无偿划转至华发集团，海投仍为控股股东，珠海市国资委仍为实控人 [6] - 4月11日碧桂园境外债重组取得新进展，与专案小组协定重组建议主要条款，占现有债券债务本金总额29.9%，专案小组成员签署重组支持协议，重组涉及注销现有债务等 [7] - 保利发展一季度累计签约金额630.27亿元，同比微增0.07%，累计签约面积308.07万平方米，同比减少16.03% [8] - 招商蛇口一季度累计签约销售金额350.7亿元，累计签约销售面积145.82万平方米 [9] - 中国金茂一季度累计签约销售金额183.02亿元，累计签约建筑面积84.8万平方米 [10] - 龙湖集团一季度累计合同销售额169.5亿元，累计合同销售面积118.8万平方米 [11] - 金地集团一季度累计签约金额81.5亿元，同比下降51.31%，累计签约面积54万平方米，同比下降45.18% [11] - 世茂集团一季度累计合同销售总额70.7亿元，销售总面积57.97万平方米 [11] - 首开股份一季度签约金额63.9亿元，签约面积38.52万平方米 [12] - 旭辉控股一季度累计合同销售金额约54.4亿元，合同销售面积约53.62万平方米 [13] - 新城控股一季度累计合同销售金额约51.02亿元，同比下降57.29%，累计销售面积65.77万平方米，同比下降60.18% [13] - 中梁控股一季度累计合约销售金额约34亿元，累计合约销售面积约30.8万平方米 [13] - 富力地产一季度总销售收入27.7亿元，销售面积25.48万平方米 [14]

上市公司增持回购积极性大增 - 2024年A股市场共有超过2100家上市公司实施股票回购，回购金额合计超过1600亿元，创历史新高，同比增长71.1% [1][5] - 截至2025年4月9日，已有684家上市公司实施超过300亿元股票回购，发布增持计划公告135家次，增持进展公告409家次 [5] - 招商局集团旗下7家上市公司集体公告计划提速实施股份回购计划 [4] 龙头企业回购增持动态 - 宁德时代拟使用40亿元至80亿元自有或自筹资金回购股份，用于股权激励或员工持股计划 [4] - 美的集团计划回购金额15亿元至30亿元，用于股权激励及/或员工持股计划 [4] - 贵州茅台将尽快完成剩余约40.5亿元回购及股份注销程序，并起草新一轮回购方案，控股股东也在起草增持方案 [4] 增持回购的市场意义 - 上市公司增持回购短期增加市场流动性，长期改善投资者情绪并提振市场信心 [9] - 2024年10月央行设立股票回购增持再贷款政策工具后，截至2025年4月9日已有430家上市公司披露454单贷款计划，拟申请贷款金额上限合计超900亿元 [9] - 增持回购行为既体现对中国市场的信心，也考验上市公司现金流和财务实力 [9][10] 上市公司实力提升的底层逻辑 - 中国上市公司研发支出从2018年的5856亿元增至2023年的15593亿元，占营收比重大幅提升 [11] - 上市公司治理水平不断完善，通过发布社会责任报告、制定可持续发展战略等方式展示综合绩效 [11] - 中国拥有全球最完备产业体系，具备成本、品类和速度优势，中长期出口链竞争力强劲 [10] 经济基本面支撑因素 - 中国超大规模市场优势突出，14亿多人口和人均GDP超1.3万美元形成广阔消费需求空间 [10] - 在积极宏观政策推动下，国内需求持续回升将推动经济向好 [10]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][4] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2025年3月经营简报，销售仍降、行业排名稳定，拿地聚焦核心城市且强度超50%，公告加快股份回购进程 维持盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE为14.7、13.6、12.5倍 公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级[4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营情况 - 2025年3月签约销售面积59.50万方，同比降15.9%；签约销售金额156.17亿元，同比降18.5%，单月销售增速再度转负 2025年1 - 3月签约销售面积145.82万方，同比降12.5%；签约销售金额350.70亿元，同比降12.8%，全口径销售排名行业第五；签约销售均价24050元/平，同比降0.4%[5] - 2025年3月在成都和长沙拿下两宗地块，建面21.07万方，总地价33.7亿元 2025年1 - 3月在一二线城市拿下7宗土地，总建面72.4万方，同比增51.7%；土地总价200.2亿元，同比增102%，拿地金额权益比达57.6%；拿地强度57.1%（2024年同期24.7%），一线城市拿地占比76.4%[6] 公司财务情况 - 2025年1月成功发行10亿元中期票据，票面利率2.05% 2024全年新增公开市场融资154.60亿元，综合资金成本2.99%，较2024年初降48BP 截至2024年末，有息负债2226亿元，资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档[7] 公司股份回购情况 - 2024年10月17日披露回购股份方案，2025年4月初公告加快实施 截至2025年3月末，累计回购金额占拟回购金额上限比例达37.75%[7] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|175,008|178,948|194,201|200,913|209,462| |YOY(%)|-4.4|2.3|8.5|3.5|4.3| |归母净利润(百万元)|6,319|4,039|5,969|6,465|7,014| |YOY(%)|48.2|-36.1|47.8|8.3|8.5| |毛利率(%)|15.9|14.6|18.0|17.0|17.8| |净利率(%)|5.2|2.3|4.5|4.5|4.8| |ROE(%)|3.1|1.5|3.0|3.0|3.2| |EPS(摊薄/元)|0.70|0.45|0.66|0.71|0.77| |P/E(倍)|14.1|22.1|14.7|13.6|12.5| |P/B(倍)|0.9|0.9|0.8|0.8|0.8|[8]