融资情况 - 公司获证监会同意发行股份募资不超85亿元[1] - 向特定对象发行股份719,729,043股[2] - 发行后总股本为9,060,836,177股[4] 股份限售 - 招商局投资发展有限公司认购股份锁定期18个月[2] - 2025年4月21日135,260,743股限售股上市流通[7][8] - 其持有限售股占总股本比例1.49%[9] 股份变动 - 变动前限售股738,276,476股，占比8.15%[10] - 变动后限售股603,015,733股，占比6.66%[10] - 变动后无限售股8,457,820,444股，占比93.34%[10]

担保情况 - 公司为控股子公司提供不超467亿元担保额度，为资产负债率70%以上子公司提供不超350亿元额度[3] - 本次担保后，为控股子公司担保额度余额379.59亿元，为资产负债率70%以上子公司担保余额311.98亿元[3] - 截至公告日，公司及控股子公司对外担保总额390.96亿元，占最近一期经审计归母净资产35.22% [8] - 公司及控股子公司对合并报表外单位担保余额54.71亿元，占最近一期经审计归母净资产4.93% [8] 华湾地产情况 - 华湾地产向招行深圳分行申请10亿元授信额度，期限3年，深圳地产拟按51.00%股权比例担保，本金不超5.1亿元[2][6] - 华湾地产成立于2022年12月13日，注册资本10,000万元，公司间接持股51.00% [4] - 截至2024年12月31日，资产总额74,470.67万元，负债总额44,446.10万元，净资产30,024.57万元[5] - 2024年，营业收入0.00万元，净利润9.97万元[5] - 截至2025年2月28日，资产总额74,469.95万元，负债总额44,445.39万元，净资产30,024.56万元[5] - 2025年1 - 2月，营业收入0.00万元，净利润0.00万元[5]

股份数据 - 本次解除限售股份数量为135,260,743股，占总股本1.49%[2] - 2023年向特定对象发行股份数量为719,729,043股[3] - 发行股份募集配套资金完成后，总股本为9,060,836,177股[5] 资金募集 - 2023年获批复发行股份募集配套资金不超过85亿元[3] 限售股情况 - 本次申请解除股份限售的股东限售期为18个月[2] - 本次限售股上市流通日期为2025年4月21日[8] - 上市流通前后限售与无限售条件流通股数量及占比变化[11]

政策要闻 - 2025年中央财政继续通过定额补助支持部分大城市及以上城市实施城市更新行动，共评选不超过20个城市，向超大特大城市及重点流域沿线大城市倾斜，东部、中部、西部及直辖市补助额度不同，资金分年拨付 [1] - 辽宁拟加大专项债收购存量房用作保障房支持力度，推进“好房子”建设，增加改善性住房供给，推进现房销售，支持公积金付首付，落实税费优惠，加大信贷支持，开展改造并鼓励房票安置 [1] - 海南调整住房公积金个人住房贷款政策，单方缴存最高贷款基准额度由70万元提至80万元，夫妻双方由100万元提至110万元，二孩及以上多子女家庭可上浮20% [2] 市场要闻 - 4月8日招商蛇口27.082亿元竞得通州区八里桥宅地，楼面价3.12万元/平方米，溢价率16.28%，地块规模34729.57平方米，规划建筑规模86823.925平方米 [2] - 3月全国居民消费价格同比下降0.1%，环比下降0.4%，1 - 3月平均同比下降0.1%，居住价格同比上涨0.1%，环比持平 [3] - 4月11日湖南发行94.15亿元土地储备专项债，占全省项目建设专项债券资金41.5%，涉及80个项目、126个存量闲置地块，成为全国第三个落地省份 [4] 房企要闻 - 4月10日祝九胜卸任万科财务公司董事长及法人代表职务，由迟玉斌接任 [5] - 4月10日格力地产控股股东海投公司股权结构变动，将整体无偿划转至华发集团，海投仍为控股股东，珠海市国资委仍为实控人 [6] - 4月11日碧桂园境外债重组取得新进展，与专案小组协定重组建议主要条款，占现有债券债务本金总额29.9%，专案小组成员签署重组支持协议，重组涉及注销现有债务等 [7] - 保利发展一季度累计签约金额630.27亿元，同比微增0.07%，累计签约面积308.07万平方米，同比减少16.03% [8] - 招商蛇口一季度累计签约销售金额350.7亿元，累计签约销售面积145.82万平方米 [9] - 中国金茂一季度累计签约销售金额183.02亿元，累计签约建筑面积84.8万平方米 [10] - 龙湖集团一季度累计合同销售额169.5亿元，累计合同销售面积118.8万平方米 [11] - 金地集团一季度累计签约金额81.5亿元，同比下降51.31%，累计签约面积54万平方米，同比下降45.18% [11] - 世茂集团一季度累计合同销售总额70.7亿元，销售总面积57.97万平方米 [11] - 首开股份一季度签约金额63.9亿元，签约面积38.52万平方米 [12] - 旭辉控股一季度累计合同销售金额约54.4亿元，合同销售面积约53.62万平方米 [13] - 新城控股一季度累计合同销售金额约51.02亿元，同比下降57.29%，累计销售面积65.77万平方米，同比下降60.18% [13] - 中梁控股一季度累计合约销售金额约34亿元，累计合约销售面积约30.8万平方米 [13] - 富力地产一季度总销售收入27.7亿元，销售面积25.48万平方米 [14]

上市公司增持回购积极性大增 - 2024年A股市场共有超过2100家上市公司实施股票回购，回购金额合计超过1600亿元，创历史新高，同比增长71.1% [1][5] - 截至2025年4月9日，已有684家上市公司实施超过300亿元股票回购，发布增持计划公告135家次，增持进展公告409家次 [5] - 招商局集团旗下7家上市公司集体公告计划提速实施股份回购计划 [4] 龙头企业回购增持动态 - 宁德时代拟使用40亿元至80亿元自有或自筹资金回购股份，用于股权激励或员工持股计划 [4] - 美的集团计划回购金额15亿元至30亿元，用于股权激励及/或员工持股计划 [4] - 贵州茅台将尽快完成剩余约40.5亿元回购及股份注销程序，并起草新一轮回购方案，控股股东也在起草增持方案 [4] 增持回购的市场意义 - 上市公司增持回购短期增加市场流动性，长期改善投资者情绪并提振市场信心 [9] - 2024年10月央行设立股票回购增持再贷款政策工具后，截至2025年4月9日已有430家上市公司披露454单贷款计划，拟申请贷款金额上限合计超900亿元 [9] - 增持回购行为既体现对中国市场的信心，也考验上市公司现金流和财务实力 [9][10] 上市公司实力提升的底层逻辑 - 中国上市公司研发支出从2018年的5856亿元增至2023年的15593亿元，占营收比重大幅提升 [11] - 上市公司治理水平不断完善，通过发布社会责任报告、制定可持续发展战略等方式展示综合绩效 [11] - 中国拥有全球最完备产业体系，具备成本、品类和速度优势，中长期出口链竞争力强劲 [10] 经济基本面支撑因素 - 中国超大规模市场优势突出，14亿多人口和人均GDP超1.3万美元形成广阔消费需求空间 [10] - 在积极宏观政策推动下，国内需求持续回升将推动经济向好 [10]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][4] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2025年3月经营简报，销售仍降、行业排名稳定，拿地聚焦核心城市且强度超50%，公告加快股份回购进程 维持盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE为14.7、13.6、12.5倍 公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级[4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营情况 - 2025年3月签约销售面积59.50万方，同比降15.9%；签约销售金额156.17亿元，同比降18.5%，单月销售增速再度转负 2025年1 - 3月签约销售面积145.82万方，同比降12.5%；签约销售金额350.70亿元，同比降12.8%，全口径销售排名行业第五；签约销售均价24050元/平，同比降0.4%[5] - 2025年3月在成都和长沙拿下两宗地块，建面21.07万方，总地价33.7亿元 2025年1 - 3月在一二线城市拿下7宗土地，总建面72.4万方，同比增51.7%；土地总价200.2亿元，同比增102%，拿地金额权益比达57.6%；拿地强度57.1%（2024年同期24.7%），一线城市拿地占比76.4%[6] 公司财务情况 - 2025年1月成功发行10亿元中期票据，票面利率2.05% 2024全年新增公开市场融资154.60亿元，综合资金成本2.99%，较2024年初降48BP 截至2024年末，有息负债2226亿元，资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档[7] 公司股份回购情况 - 2024年10月17日披露回购股份方案，2025年4月初公告加快实施 截至2025年3月末，累计回购金额占拟回购金额上限比例达37.75%[7] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|175,008|178,948|194,201|200,913|209,462| |YOY(%)|-4.4|2.3|8.5|3.5|4.3| |归母净利润(百万元)|6,319|4,039|5,969|6,465|7,014| |YOY(%)|48.2|-36.1|47.8|8.3|8.5| |毛利率(%)|15.9|14.6|18.0|17.0|17.8| |净利率(%)|5.2|2.3|4.5|4.5|4.8| |ROE(%)|3.1|1.5|3.0|3.0|3.2| |EPS(摊薄/元)|0.70|0.45|0.66|0.71|0.77| |P/E(倍)|14.1|22.1|14.7|13.6|12.5| |P/B(倍)|0.9|0.9|0.8|0.8|0.8|[8]

债券发行 - 债券发行总额为人民币3.00亿元[4] - 发行价格为每张人民币100元[4] - 期限为5年[4] 债券利率与派息 - 债券利率为3.80%[5] - 每张派息额为人民币3.80元[5] - 每1手（面值1,000元）派息38.00元（含税）[7] 利息税收与实际派发 - 个人等扣税后每手实际派息30.40元[7] - 境外机构暂免征税，每手实际派息38.00元[7] 时间节点 - 债权登记日为2025年4月11日[3] - 付息日为2025年4月14日[3]

上市公司增持回购潮 - 2024年A股市场超过2100家上市公司实施股票回购，总金额超1600亿元创历史新高，同比增长71.1% [2] - 2025年截至4月9日已有684家上市公司实施超300亿元股票回购，发布增持计划公告135家次，增持进展公告409家次 [5] - 央企如中国石化集团、中国三峡集团、中铝集团等集体表态增持，招商局集团旗下7家上市公司同步提速回购计划 [4] 龙头企业回购动态 - 宁德时代拟以40亿-80亿元自有资金回购股份用于股权激励或员工持股 [4] - 美的集团计划回购15亿-30亿元持续用于股权激励及员工持股 [4] - 贵州茅台将尽快完成剩余40.5亿元回购注销并起草新一轮方案，控股股东同步筹划增持 [4] 增持回购的深层意义 - 反映上市公司现金流实力增强，2023年A股研发支出达15593亿元，较2018年5856亿元增长166% [8] - 体现对中国经济长期信心：超14亿人口与人均GDP超1.3万美元形成超大规模市场优势 [7] - 政策工具支持显著，2024年10月央行设立回购增持再贷款后，430家公司拟申请贷款上限超900亿元 [6] 市场影响与产业背景 - 增持回购短期增加市场流动性，长期改善投资者情绪与信心 [6] - 中国完备产业体系具备成本、品类和速度优势，出口链竞争力中长期持续 [7] - 上市公司治理水平提升，通过社会责任报告和可持续发展战略展示综合绩效 [8]

文章核心观点 招商蛇口以27.082亿元摘得通州八里桥0401 - 6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28% ，该地块有稀缺河景且紧邻地铁，若做大户型会对附近缦云ONE造成冲击，招商蛇口重仓通州楼市，还计划拿下云璟揽阅隔壁地块连片开发 [2][10][18] 土地竞拍情况 - 4月8日下午招商蛇口历经150多轮举牌，以27.082亿元摘得通州八里桥0401 - 6044、6049地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28% [2] - 招商蛇口对手包括中国金茂 + 东亚新华、绿城中国、中海地产，前一天该宗地有3个买家出价，最高报价23.33亿元 [3] - 3月10日招商蛇口旗下招胜地产发出该地块招标计划，总预算8.1亿元，此前朝阳三间房土拍招商蛇口也曾临时“搅局” [3] 地块情况 八里桥双子座地块 - 6044地块用地面积1.33万平米，地上建面3.33万平米；6049地块用地面积2.24万平米，地上建面5.35万平米，限高48米，容积率2.5 [7] - 建筑退让道路红线距离稍大，6049地块南面滨水面采用退台式布局，西侧是幼儿园、楼栋较矮 [7] - 地块为地铁盘，离规划中地铁22号线永顺镇站约200米，最近地铁口约100米，22号地铁线可能从6049地块地下西北角穿过 [7] - 6044地块南面有北苑110千伏变电站，两个地块西北面两百米处是铁路京承线和铁路货场 [9] FZX - 0303 - 6007地块 - 位于云璟揽阅西面，土拍时间定在4月29日，容积率1.7 [6][18] 对周边竞品影响 - 八里桥双子座若做大户型，相比东面900多米的缦云ONE，有离地铁近、河景优、有大尺度阳台赠送等优势，将对其造成直面打击 [10] - 缦云ONE一年前首开热销25亿元，截至目前11个月总成交金额22.1亿元，供应268套，网签141套，成交均价6.975万元/平米，去年国庆后销售吃力 [12][13] - 朝阳酒仙桥北京宸园、海淀功德寺双子座开盘热销卷走缦云ONE部分客户，其通州客户基本消耗殆尽，需向全市拓展客户 [13][14] 通州楼市情况 - 今年开春通州招商云璟揽阅首推230套房源，当日去化率90.43%，揽金11.46亿元 [15] - 2023年8月招商璀璨公元开盘，截至目前供应561套房源，已网签401套，成交均价5.73万元/平米，成交金额25.23亿元 [17] - 2025年2月招商云璟揽阅开盘，截至目前供应708套房源，已网签103套，成交均价5.9万元/平米，成交金额5.98亿元 [18] - 通州具备两大好房子政策加持，购房价值有更大想象空间，参照缦云ONE售价，八里桥双子座利润丰厚 [17][18]

土地供应 - 4月9日成都发布2025年度国有建设用地供应计划，总量2600公顷，较2024年减少2200公顷，其中住宅类用地460公顷，占比17.8% [1] 企业销售 - 4月9日招商蛇口披露3月销售简报，实现签约销售面积59.5万平方米，签约销售金额156.17亿元 [2] - 4月9日金地集团披露3月销售简报，实现签约面积22.1万平方米，同比下降46.88%，签约金额31亿元，同比下降49.43% [3] 行业融资 - 4月9日中指研究院数据显示，3月房地产企业债券融资总额454.3亿元，整体融资成本下降，信用债是融资绝对主力，首开发行额度最高，苏州高新融资成本最低 [4] - 3月房地产行业信用债融资332.1亿元，占比73.1%；ABS融资122.2亿元，占比26.9% [4] 二手房市场 - 4月9日58安居客研究院数据显示，2025年3月上海二手房整体挂牌均价约5.02万元/平方米，环比下降1.7%，静安区二手房挂牌均价约8.03万元/平方米，环比上涨4% [5]