公司基本信息 - 公司名称：招商蛇口（001979.SZ）[2] - 报告日期：2024年08月12日[2] - 当前股价：8.77元[3] - 一年最高最低股价：15.16元/7.45元[3] - 总市值：794.64亿元[3] - 流通市值：729.89亿元[3] - 总股本：90.61亿股[3] - 流通股本：83.23亿股[3] - 近3个月换手率：65.84%[4] 投资评级 - 投资评级：买入（维持）[3] 核心观点 - 销售降幅持续收窄，融资成本保持低位，维持"买入"评级。看好低价项目结转结束后业绩持续修复，未来市占率有望持续提升。预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为12.4、11.3、10.7倍[5] 销售情况 - 单月销售降幅持续收窄，销售规模维持行业前五。2024年7月实现销售金额158.6亿元，同比下降21.2%；实现销售面积76.9万方，同比下降3.3%。1-7月累计实现销售金额1168.1亿元，同比下降37.4%；实现销售面积515.6万方，同比下降32.5%；实现销售均价22657元/平米，同比下降7.3%[6] 拿地情况 - 7月上海宝山拿地，拿地强度有所减弱。1-7月公司获取8宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面94.1万方，总地价177.3亿元，同比下降59.7%；拿地金额权益比66.9%，拿地强度15.2%，拿地均价18832元/平米，同比提升5.9%[7] 财务状况 - 结转毛利率下降，融资保持畅通。2024H1实现营业总收入512.7亿元，同比下降0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%。上半年发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%。8月公司拟发行不超50亿元公司债，其中三年期票面利率2.1%，五年期票面利率2.3%[8] 财务摘要和估值指标 - 营业收入：2022年1830.03亿元，2023年1750.08亿元，2024年预计1900.22亿元，2025年预计2002.35亿元，2026年预计2071.65亿元。YOY：2022年13.9%，2023年-4.4%，2024年预计8.6%，2025年预计5.4%，2026年预计3.5%[9] - 归母净利润：2022年42.64亿元，2023年63.19亿元，2024年预计63.91亿元，2025年预计70.29亿元，2026年预计74.38亿元。YOY：2022年-58.9%，2023年48.2%，2024年预计1.1%，2025年预计10.0%，2026年预计5.8%[9] - 毛利率：2022年19.3%，2023年15.9%，2024年预计15.4%，2025年预计16.3%，2026年预计17.1%[9] - 净利率：2022年5.0%，2023年5.2%，2024年预计4.7%，2025年预计4.9%，2026年预计5.1%[9] - ROE：2022年3.2%，2023年3.1%，2024年预计2.9%，2025年预计3.1%，2026年预计3.3%[9] - EPS：2022年0.47元，2023年0.70元，2024年预计0.71元，2025年预计0.78元，2026年预计0.82元[9] - P/E：2022年18.6倍，2023年12.6倍，2024年预计12.4倍，2025年预计11.3倍，2026年预计10.7倍[9] - P/B：2022年1.0倍，2023年0.8倍，2024年预计0.8倍，2025年预计0.7倍，2026年预计0.7倍[9]

证券代码：148859 证券简称：24 蛇口 01 证券代码：148860 证券简称：24 蛇口 02 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 3、本期债券的主承销商招商证券股份有限公司及其关联方参与认购，最终 合计获配 10.70 亿元；主承销商中信证券股份有限公司及其关联方参与认购，最 终合计获配 3.40 亿元；主承销商华泰联合证券有限责任公司及其关联方参与认 购，最终合计获配 1.50 亿元；申万宏源证券有限公司及其关联方参与认购，最终 合计获配 0.50 亿元；报价公允，程序合规。 2024 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） 发行结果公告 发行人及其董事、监事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整，并 对公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）公开发行不超 过人民币 90 亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员会证监许可[2024]1067 号文注册。根据《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者 公开发行公司债券（第一期）发行公告》，招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行公司 ...

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-074 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年 7 月销售及近期购得土地使用权情况简报 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏。 2024 年 7 月，公司实现签约销售面积 76.85 万平方米，实现签约销售金额 158.57 亿元。2024 年 1-7 月，公司累计实现签约销售面积 515.56 万平方米，累 计实现签约销售金额 1,168.09 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述 销售数据可能与公司定期报告披露的相关数据存在差异，以上统计数据仅供投资 者参考。 自2024年6月销售及购地情况简报披露以来，公司近期新增项目情况如下： | 序 | | 项目名称 | 项目 | 土地 | 土地面积 | 计容建筑 面积 | 权益 | 公司需支 付价款 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | | | 区域 | 用途 | （万平米） | （万平米） | 比例 ...

证券代码：148859 证券简称：24 蛇口 01 证券代码：148860 证券简称：24 蛇口 02 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者 公开发行公司债券（第一期）票面利率公告 本公司及其董事、监事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整，并对 公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）发行不超过人 民币 90 亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员会证监许可[2024]1067 号文 注册。招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行公 司债券（第一期）（以下简称"本期债券"）发行规模不超过 50 亿元（含）。本期 债券分为两个品种，其中：品种一（债券代码：148859；债券简称：24 蛇口 01） 为 3 年期固定利率债券；品种二（债券代码：148860；债券简称：24 蛇口 02） 为 5 年期固定利率债券。 2024 年 8 月 8 日，发行人和主承销商在网下向专业机构投资者进行了票面 利率询价，品种一利率询价区间为 2.00%-3.00%，品种二利率询价区间为 2.20%- 3.20 ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-070 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为乌鲁木齐新城恒盛提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 一、担保情况概述 为满足业务发展需要，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公 司"或"本公司"）之控股子公司乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司（以下 简称"乌鲁木齐新城恒盛"）向中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行（以 下简称"建设银行铁道支行"）申请贷款人民币6.6亿元，贷款期限为10年。本 公司拟按51%的持股比例为上述贷款提供连带责任保证，担保本金金额不超过人 民币3.366亿元，保证期间为至债务履行期限届满日后三年止。 乌鲁木齐新城恒盛成立于2021年7月23日，注册资本为人民币10,300万元， 法定代表人：倪寅；注册地址：新疆乌鲁木齐高新区（新市区）喀什东路1333号； 本公司间接持有其51%股权，新城控股集团股份有限公司持有其49%股权;经营范 围：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方 可开展经营活动，具体经营 ...

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，给予2024年目标价14元，对应2024年17倍PE [3][5] 报告的核心观点 - 招商蛇口高能级城市布局支撑销售兑现，2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞销土储消化以及前海项目结算，预计将较早走出利润率下滑困境，考虑减值压力降低、毛利率稳定，预测2024 - 2026年公司eps分别为0.81、0.82、1.04元 [3] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年半年度预计营业收入约512.73亿元，同比下降0.33%；预计归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%；预计扣非归母净利润13.99亿元，同比上升0.45% [1] - 2024年上半年营业总收入同比下降0.33%，营业利润同比下降40.18%，归母净利润同比下降34.17%，营业利润率为5.7%，同比下滑3.8pcts [2] 利润下滑原因 - 营业利润和归母净利润下滑主因是开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少 [2] 拿地情况 - 2024年上半年百强房企拿地金额同比下降40%，拿地规模收缩一方面是房企以销定产、扩张意愿减弱，对性价比不高地块谨慎，另一方面受土地供给端增量控制影响 [2] - 招商蛇口上半年获取7宗地块，总计容建面80.14万方，总地价146亿元，权益地价100亿元，地块位于上海、广州、成都、合肥等地，2024年上半年土地投资强度仅14.5%，相比2023年上半年的25%、2023年的38.9%有所下滑，与行业谨慎拿地一致，延续核心城市核心位置拿地投资策略 [2] 销售情况 - 2024年1 - 6月公司累计实现签约销售面积438.71万平，销售金额1009.52亿元，二者同比分别下降35.9%、39.3%，根据克而瑞百强房企销售榜单，公司权益销售金额排名为行业第五，相比去年同期稳中有升 [2] - 公司2023年末可售土储降至4500亿，中西部土储占比有一定提升，且2024年上半年拿地力度减弱，可能面临核心城市可售货值下滑压力 [2] 融资情况 - 2024年上半年公司发行超短期债券共47亿元，票面利率在2.09% - 2.52%，具有融资优势 [2] - 截至2024年3月底，母公司口径货币资金约204亿元，合并报表口径货币资金832亿元，流动性充裕 [2] - 2024年公司到期信用债仅30亿元，短期内偿债压力较小 [2] 主要财务指标预测 |指标|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业总收入(百万)|175,008|184,453|192,958|192,418| |同比增速(%)|-4.4%|5.4%|4.6%|-0.3%| |归母净利润(百万)|6,319|7,371|7,442|9,448| |同比增速(%)|48.2%|16.6%|1.0%|27.0%| |每股盈利(元)|0.70|0.81|0.82|1.04| |市盈率(倍)|12|10|10|8| |市净率(倍)|/|0.6|0.6|0.6| [4]

报告公司投资评级 - 报告给予公司"买入"评级 [6] 报告核心观点 - 公司2024年上半年扣非归母净利润保持平稳,同比增长0.4% [2] - 公司2024年上半年销售金额和销售面积同比大幅下降,分别下降39.3%和35.9% [2] - 公司2024年上半年拿地力度较大,拿地金额146亿元,权益拿地金额97亿元 [3] - 预计公司2024-2026年归母净利润将分别为85亿、100亿和105亿元,同比增长34%、18%和5% [4] 财务数据总结 - 公司2022-2026年营业收入、归母净利润和每股收益等主要财务指标预计将保持增长 [10] - 公司盈利能力指标如毛利率、净利率和ROE等将逐步提升 [10] - 公司偿债能力指标如资产负债率和净负债比率将逐步改善 [10]

投资评级 - 报告维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 公司收入规模同比微降,扣非净利润基本持平 [4][5] - 公司销售排名行业前五,但拿地强度有所减弱 [6] - 公司派息比例较高,拟发行租赁住房REITs盘活资产 [7] 收入规模及盈利能力 - 2024H1公司实现营业总收入512.7亿元,同比下降0.3%;实现归母净利润14.2亿元,同比下降34.2% [5] - 公司2024-2026年归母净利润预计为63.9、70.3、74.4亿元,EPS为0.71、0.78、0.82元 [4] - 公司2024-2026年毛利率预计为15.4%、16.3%、17.1%,净利率预计为4.7%、4.9%、5.1% [8][16] 销售及拿地情况 - 2024H1公司实现销售金额1009.5亿元,销售面积438.7万方,同比分别下降39.3%和35.9% [6] - 2024H1公司获取7宗地块,总地价146.1亿元,同比下降64.9%,拿地强度有所减弱 [6] 财务及资产情况 - 公司2024H1发行4笔超短融共47亿元,融资渠道畅通 [7] - 公司拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs,盘活资产 [7] - 公司2022-2026年资产负债率维持在66.8%-68.6%之间,财务状况良好 [15]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [8] 报告的核心观点 业绩短期承压 - 2024H1营收同比-0.3%、业绩同比-34%,略低预期,主要源于开发业务项目结转毛利率下降、转让子公司股权投资收益减少 [5] 销售降幅收窄 - 2024H1销售额同比-39%,行业排名第五,但6月单月销售额同比-22%,较5月+7pct,销售降幅有所收窄 [6] 拿地继续聚焦核心城市 - 2024H1新增建面80.1万平,同比-59%;拿地金额146.1亿元,同比-54%;拿地主要聚焦在上海、成都、合肥、南京、广州、郑州、三亚等核心一二线城市 [6] 三条红线稳居绿档,融资优势明显 - 至2024Q1年末,公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为49%、45%,三道红线指标处于绿档;2023年加权融资成本仅3.47%,较年初-0.42pct [7] 业务多元化发展 - 公司开发服务、资产运营、城市服务三大业务齐头并进,实现有质量的增长 [8] 财务数据及盈利预测 - 2024年营业总收入预计184,150百万元,同比增长5.2% [10] - 2024年归母净利润预计7,630百万元,同比增长20.7% [10] - 2024年每股收益预计0.84元,市盈率10倍 [10]

报告投资评级 - 报告维持对招商蛇口的"买入"评级 [6] 报告核心观点 - 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%。利润下滑主要是结算项目的毛利率下降以及股权投资收益减少导致的 [4] - 公司深耕核心城市，产品矩阵齐全，随着政策引导商品房向改善性产品发展，公司有望迎来业绩改善 [12] - 公司拿地积极，融资畅通，销售保持行业前列，业绩有望逐步改善 [13] 公司经营情况总结 - 2024年上半年公司实现销售金额1009.50亿元，同比-39.35%，实现销售面积440万平方米，同比-35.67%，权益拿地金额为80.90亿元，同比-66.29%，权益拿地面积为46.35万平方米，同比-61.05% [12] - 公司拿地主要集中在长三角地区 [12] - 公司深耕核心城市，产品矩阵齐全 [12] 财务数据总结 - 2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17% [4] - 公司2024-2026年营业收入分别预计为1920.16/2120.71/2294.30亿元，同比增速分别为9.72%/10.44%/8.19%；归母净利润分别预计为77.16/91.21/101.40亿元，同比增速分别为22.10%/18.21%/11.17% [13] - 公司资产负债率为67.71%，流动比率为1.5，速动比率为0.5 [7]