股东大会信息 - 公司2024年第一次临时股东大会于2024年12月23日14:30现场召开，网络投票时间为9:15 - 15:00[1][2] - 股权登记日为2024年12月18日[5] - 会议地点在杭州市庆春东路36号六楼会议室[9] 审议事项 - 拟注册发行中期票据和短期融资券（含超短期融资券）、为参股房地产项目公司提供担保额度[9] 会议登记 - 登记时间为2024年12月19日、20日（9:00 - 11:30，14:00 - 17:00）[11] - 登记地点为浙江省杭州市庆春东路38号公司董事会办公室[11] 联系方式 - 联系电话为0571 - 86987771，邮箱为office@binjiang.com.cn[13] 投票信息 - 投票代码为362244，投票简称为滨江投票[18] 授权委托 - 授权委托有效期自签署之日至本次股东大会结束[23]

关联交易 - 2025年拟与滨江服务日常关联交易总额不超64000万元[2] - 2026年拟接受交付前管理服务额度不超29000万元[2] 关联业务预计与实际 - 2025年接受关联人劳务预计42600万元，2024年1 - 9月实际23997.81万元[3] - 2025年向关联人出售资产预计20000万元，2024年1 - 9月实际3459.528万元[3] - 2025年向关联人出租房屋及车位预计400万元，2024年1 - 9月实际191.96万元[3] - 2025年向关联人提供劳务预计1000万元，2024年1 - 9月实际123.72万元[3] 实际占比与差异 - 2024年1 - 9月接受关联人劳务实际占比100%，差异 - 49.58%[5] - 2024年1 - 9月向关联人出租房屋及车位实际占比0.63%，差异 - 52.01%[5] - 2024年1 - 9月向关联人提供劳务实际占比0.59%，差异 - 87.63%[5] 滨江服务业绩 - 截止2024年6月30日，总资产418489.4万元，净资产145959.7万元[6] - 2024年1 - 6月营业收入165040.7万元，净利润27234.7万元[6] 协议签署 - 2024年12月5日与滨江服务就日常关联交易签署框架协议[10]

证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2024－069 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于拟注册发行中期票据和短期融资券的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称"公司")为进一步拓 宽公司融资渠道、优化融资结构、降低公司融资成本，满足经营发展 的资金需求，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超 过(含)人民币 40 亿元的中期票据和总额不超过（含）40 亿元的短期 融资券（含超短期融资券，下同），具体发行规模将以公司在中国银 行间市场交易商协会获准注册的金额为准，在注册有效期内可一次或 多次发行。本次注册发行短期融资券、中期票据事项尚需提交公司股 东大会批准，并经中国银行间市场交易商协会接受注册后方可实施。 现将主要情况公告如下： 一、发行方案主要内容 1、 注册总额：本次注册发行中期票据的规模不超过人民币 40 亿元（含人民币 40 亿元），短期融资券（含超短期融资券，下同） 规模不超过人民币 40 亿元（含人民币 40 亿元），将根据公司实际资 金需求分期发行； 2、 发行期限 ...

交易与融资 - 2025年度拟与关联方日常关联交易总额不超64000万元[2] - 2026年度拟接受交付前管理服务额度不超29000万元[2] - 拟申请注册发行不超40亿元中期票据和不超40亿元短融[5] 担保与交易 - 拟为参股公司浙江恒熙提供不超2亿元新增担保[7] - 张洪力等购买公司子公司开发商品房[11] 会议相关 - 2024年第一次临时股东大会12月23日召开[11] - 第六届董事会第四十一次会议12月5日通讯召开[1] 议案表决 - 《预计2025 - 2026年度日常关联交易议案》同意3票[3] - 《拟注册发行中短融议案》同意5票[6] - 《为参股公司提供担保额度议案》同意5票[8] - 《关联交易议案》同意4票[11]

关联交易 - 张洪力、沈孝荣及配偶潘林香分别以212.7792万元和187.7447万元购买子公司商品房[3] - 2024年相关会议审议通过关联交易议案[3][12] - 年初至披露日关联交易金额累计为0万元[10][11] 项目情况 - 天目山晓城项目规划用地22.3万平方米，地上建面13.38万平方米[6]

市场扩张 - 2024年11月28日公司控股子公司竞得南京地块[2] - 竞得地块花费13.51亿元[2] - 地块规划面积49066.61㎡，容积率≤1.6[2] - 地块位于南京江北新区，用地性质为居住用地[2] - 公司在地块项目中目前权益比例为40.78%[2]

市场扩张 - 2024年11月20日公司竞得杭政储出[2024]124号地块国有建设用地使用权[2] - 地块规划用途为住宅，面积30394㎡，容积率2.7[2] - 土地总价395430万元，公司土地权益100%[2]

杭州滨江房产集团股份有限公司 关于竞得土地使用权的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 2024 年 11 月 15 日，公司竞得下述地块的国有建设用地使用权： 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2024-064 公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投 资者作阶段性参考。 特此公告。 杭州滨江房产集团股份有限公司 董事会 二○二四年十一月十六日 | 序 | 地块编号 | 规划用途 | 建设用地面积 | 容积 | 土地总价 | 土地权益 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | | | (㎡) | 率 | (万元) | | | 1 | 杭政储出[2024]121 | 住宅 | 15494 | 2.2 | 137981 | 100% | | | 号 | | | | | | ...

报告投资评级 - 维持买入评级[5] 报告核心观点 - 报告期内滨江集团营收、利润有所下滑但销售表现良好、土储优质、财务稳健[1] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年前三季滨江集团营收407.8亿元同比下降12.1% 单三季度营收165.8亿元同比下降14.4% 前三季归母净利润为16.3亿元同比下降34.0% 单三季度归母净利润为4.7亿元同比下降44.1% 综合毛利率为10.4%同比降低4.6pct单三季度毛利率为11.7%同比提升1.2pct[1] - 2024年1 - 10月累计实现全口径销售额922亿元同比下降30.3% 10月份单月销售额120亿元同比增长18.9%环比增长54.6% 在杭州实现全口径销售额603.7亿元同比下降41.4% 杭州销售额占公司全部销售额比重达65.5%同比降低12.4pct[1] 土储情况 - 2024年1 - 10月以竞拍方式获取12宗土地全部位于杭州总建面96.3万平米累计投资额269亿元平均楼面价2.79万元/平米拿地销售比为29.2% 约76.6%投资额集中于杭州核心市区[1] 财务状况 - 截至24年三季度末一年内到期的非流动负债及其它流动负债较24年中期末合计下降15亿元在手货币资金291亿元较24年中期末提升27亿元可有效覆盖短债扣预后资产负债率59.1%[1] 盈利预测与估值 - 下调公司24 - 26年预测EPS为0.74元、0.95元、0.97元（原预测为0.88元、1.16元、1.34元）当前股价对应24 - 26年PE为13.8/10.8/10.5倍[1]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年前三季度滨江集团营收和归母净利润同比减少，业绩下滑受交付体量减少和毛利率下降影响，交付集中在四季度，全年预期改善；销售保持韧性，投资深耕杭州；有息负债规模收缩，资债指标健康；待低毛利项目结算后，公司盈利能力有望改善 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年前三季度公司实现营收407.8亿元，同比减少12.1%；归母净利润16.3亿元，同比减少33.9%；扣非归母净利润14.9亿元，同比减少38.9%；前三季度毛利率为10.4%，同比下滑4.6pct [1][2] - 第三季度公司实现营业收入165.8亿元，同比减少14.4%；归母净利润4.7亿元，同比减少44.1%；扣非归母净利润3.6亿元，同比减少56.3%；第三季度毛利率为11.7%，同比提升1.2pct，销售管理费用率为3%，同比提升1pct [2] 销售与拿地情况 - 2024年前三季度公司实现销售额801.3亿元，同比减少34.4%，降幅小于百强房企4.2pct，销售金额排名维持在第8位，较2023年提升3位 [3] - 前三季度累计获取土地11宗，均位于杭州，总拿地金额251亿元，同比减少54%，金额口径拿地力度为31%，较上年全年减少6pct，拿地强度相对稳定 [3] 资债情况 - 截止2024年第三季度末，公司总资产为2779.1亿元，较上年末减少4.2%；货币资金为291.2亿元，较上年末减少11%；总负债为2194.9亿元，较上年末减少5.2%；有息负债为358.6亿元，较上年末减少13.6% [3] - 截止2024年第三季度末，公司现金短债比4.6倍，短期偿债能力强；剔预资产负债率59.1%，净负债率11.5%，资债指标健康 [3] 投资建议及预测 - 维持“买入”评级，预计2024/2025/2026年公司营收740/705/651亿元；归母净利润为28.0/29.4/29.4亿元；对应EPS分别为0.90/0.95/0.94元；当前股价对应2024年PE11.5倍 [4] 财务指标 |财务指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|41,502|70,443|74,031|70,503|65,078| |增长率yoy（%）|9.3|69.7|5.1|-4.8|-7.7| |归母净利润（百万元）|3,742|2,529|2,803|2,944|2,937| |增长率yoy（%）|23.6|-32.4|10.8|5.0|-0.3| |EPS最新摊薄（元/股）|1.20|0.81|0.90|0.95|0.94| |净资产收益率（%）|7.4|4.9|5.2|5.2|5.0| |P/E（倍）|8.6|12.8|11.5|11.0|11.0| |P/B（倍）|1.4|1.3|1.2|1.1|1.0| [8]