行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 个人销售住房增值税新政将购买不足2年住房的增值税率从5%降至3%，有助于降低卖方交易成本、修复交易链条，但对需求端和市场影响有限，因未降低买方成本 [2][4] - 房地产行业经历深度调整，修复居民资产负债表是关键，预计后续将有更多需求端支持政策出台，核心城市有望更早止跌回稳 [4] - 行业存在两大发展机遇：优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业（“好房子”新赛道） [4] 政策事件与影响分析 - 事件：2025年12月30日，两部门发布公告，个人销售购买不足2年的住房，增值税按3%征收率全额缴纳；销售购买2年及以上住房，免征增值税 [2][5] - 影响：新政将不满2年住房销售的增值税从5%下调至3%，属卖方税率，可有效降低卖方成本，有助于一定程度的修复交易链条 [4] 行业现状分析 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅达50%-70%，后端指标（竣工、投资）累计降幅达30%-40% [4] - 2021年7月至2025年9月，二手房房价累计下跌37%，已超过42国平均跌幅的34%，近期一线城市二手房价格跌幅有所加大 [4] - 2025年9月央行居民调研显示，房价预期下降的比例持续提升，倾向消费意愿的比例持续下降 [4] 后续政策展望 - 考虑到经济工作会议要求“着力稳定房地产市场”，预计后续政策空间包括：房贷利率下降（包括房贷贴息政策）、一线限购和税费等优化、收储落地加速、房企融资政策支持、商业地产REITs放开等 [4] 投资分析意见与推荐标的 - 投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类： 1. 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. 好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. 二手房中介：贝壳-W [4] 主流AH上市房企估值数据摘要 - 覆盖14家主流AH上市房企，2024年归母净利润平均值为58.5亿元，2025年预测平均值为49.4亿元，2026年预测平均值为52.5亿元 [5] - 2024年归母净利润增速平均值为-39.2%，2025年预测增速平均值为-17.0%，2026年预测增速平均值为15.3% [5] - 2024年市盈率平均值为13.9倍，2025年预测平均值为20.3倍，2026年预测平均值为17.7倍 [5] - 2024年市净率平均值为0.6倍 [5] 主流AH上市物业管理企业估值数据摘要 - 覆盖7家主流AH上市物管企业，2024年归母净利润平均值为16.0亿元，2025年预测平均值为17.6亿元，2026年预测平均值为19.5亿元 [7] - 2024年归母净利润增速平均值为80.7%，2025年预测增速平均值为11.7%，2026年预测增速平均值为10.8% [7] - 2024年市盈率平均值为14.5倍，2025年预测平均值为12.9倍，2026年预测平均值为11.6倍 [7] - 2024年市净率平均值为2.1倍 [7]

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告的核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力，但政策层面明确要稳住房地产市场，推进制度完善 [5] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [5] - 房地产行业在“十五五”时期仍处在转型发展的关键期，未来五年在宏观经济中将继续发挥重要作用，行业仍有较大发展潜力 [5][90] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][116] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积274.2万平方米，环比上升10.5%，同比降幅扩大至下降39.2% [5][15]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-38.4%、-38.1%、-45.4% [5][15] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11491万平方米，环比上升0.3%，同比下降7.9% [5][32]；去化周期为17.8个月，环比上升0.1个月，同比上升4.9个月 [5][32]；三四线城市去化周期高达70.3个月 [5][32] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积173.1万平方米，环比由负转正上升7.6%，同比降幅收窄至下降30.7% [5][40]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-26.2%、-39.9%、-17.3% [5][40] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城成交土地规划建面5116.1万平方米，环比下降2.7%，同比下降12.7% [54]；成交总价1291.3亿元，环比上升10.0%，同比下降15.9% [54]；楼面均价2524.1元/平，环比上升13.0%，同比下降3.7% [54]；溢价率1.3%，同环比均下降 [54] - **住宅类土地**：百城成交住宅土地规划建面1856.9万平方米，环比上升16.5%，同比下降5.3% [75]；成交总价880.0亿元，环比上升7.3%，同比下降18.2% [75]；楼面均价4739.0元/平方米，环比大幅上升28.5%，同比下降13.6% [75] 本周行业政策梳理 - **中央层面**：住建部工作会议强调“十五五”时期是住房城乡建设事业转型发展的关键期，指出新型城镇化持续推进、存量优化空间广阔，房地产仍有较大发展潜力，并强调要重视二手房交易占比上升的趋势 [5][90] - **地方层面**：北京优化限购政策，包括降低非京籍家庭购房社保年限、支持多孩家庭增购一套住房、不再区分首套二套利率定价机制、降低二套公积金贷款首付比例等 [5][91]；河南提高住房公积金贷款额度上限，多子女家庭可再提高20% [91] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.9%，较上周上升2.3个百分点；相对沪深300收益为-0.04%，较上周上升0.1个百分点 [94] - 房地产板块PE为24.68X，较上周上升0.9X [94] - A股涨幅靠前的公司为招商蛇口(0.9%)、绿地控股(0.0%)、新城控股(-0.7%) [100]；港股涨幅靠前的为中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、越秀地产(-0.2%) [100] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量62.4亿元，环比上升9.9%，同比上升32.0% [107] - 总偿还量218.0亿元，环比上升20.8%，同比大幅上升204.2% [107] - 净融资额为-13.3亿元，行业仍处于净流出状态 [107] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5][116]；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5][116]；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5][116]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且当前仍在推进途中 [4][55] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市选择上，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][55] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][55] 政策与宏观环境 - **北京调整购房政策**：12月24日，北京发布新政，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满2年及以上，购买五环外调整为满1年及以上；对二孩及以上多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [1][11] - **LPR维持不变**：12月22日，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续7个月持平 [1][11] - **中央政策动向**：央行报告强调做好房地产金融宏观审慎管理；住建部全国工作会议提出着力稳定房地产市场，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并提及推进现房销售制 [52] - **地方政策回顾**：广州推动危旧房自主更新项目；深圳坪山在城中村改造中试行房票安置；河南对多子女家庭提高公积金贷款额度，并认定在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房为首套 [53][54] 市场行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，落后沪深300指数0.04个百分点，在31个申万一级行业中排名第17名 [1][14] - **个股涨跌**：本周房地产股涨幅前五为华联控股(42.3%)、首开股份(23.6%)、乾景园林(21.0%)、珠江控股(19.9%)、海航基础(16.1%)；跌幅前五为绵石投资(-10.3%)、财信发展(-5.8%)、世荣兆业(-5.4%)、华侨城A(-5.2%)、天地源(-4.4%) [14][20][22] - **重点房企表现**：本周重点48家A/H房企中，涨幅前五为龙光地产(7.6%)、中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、招商蛇口(0.9%)、荣盛发展(0.6%)；跌幅前五为世联行(-14.6%)、中国奥园(-10.6%)、绿景中国地产(-8.3%)、禹洲集团(-7.0%)、金地商置(-7.0%) [14][24] 新房与二手房成交数据 - **新房成交（30城）**：本周成交面积为241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5% [2][25] - 一线城市：成交53.9万方，环比-0.4%，同比-41.3% [2][25] - 二线城市：成交146.8万方，环比+21.7%，同比-40.6% [2][25] - 三线城市：成交40.4万方，环比+18.7%，同比-45.1% [2][25] - **新房累计成交（52周）**：样本30城共计9582.5万方，同比-15.4% [2][27] - 一线城市：2555.0万方，同比-11.7% [2][27] - 二线城市：4761.6万方，同比-15.4% [2][27] - 三线城市：2265.9万方，同比-19.1% [2][27] - **12月累计新房成交**：样本30城共计745.0万方，同比-41.3%；一线城市188.2万方，同比-38.0%；二线城市437.1万方，同比-36.8%；三线城市119.7万方，同比-56.1% [27] - **二手房成交（14城）**：本周成交面积合计208.0万方，环比增长3.8%，同比下降22.9% [2][32] - 一线城市：成交89.3万方，环比+2.2% [2][32] - 二线城市：成交83.7万方，环比-1.8% [2][32] - 三线城市：成交35.0万方，环比+25.9% [2][32] - **二手房累计成交（年初至今）**：样本14城共计10253.2万方，同比增长4.6%；一线城市4251.9万方，同比+5.2%；二线城市4677.7万方，同比+3.6%；三线城市1323.6万方，同比+6.5% [32] 房企信用债与融资情况 - **信用债发行**：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计47.32亿元，环比增加4.02亿元 [3][40] - **净融资额**：总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元，净融资额为-17.85亿元，环比增加13.66亿元 [3][40] - **发行结构**：主体评级以AA+(42.3%)、AA(30.4%)为主；债券类型以一般中期票据(72.7%)为主；债券期限以3-5年(42.3%)、1-3年(30.4%)为主 [40] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“25渝江北嘴MTN002”5年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升5个基点 [48][49] 投资建议与配置方向 - **配置方向**：报告建议2026年围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][55] - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股 [4][55] - 中介：贝壳-W [4][55] - 物业（跟涨属性）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]

核心观点 - 公司2025年前三季度营收与利润实现高速增长 主要得益于交付楼盘体量增加 且未来利润水平有望随高毛利项目进入结算而逐步修复 [1] - 公司销售金额位居全国前十 同时在杭州土地市场保持领先地位 以超470亿元拿地金额补充了大量优质土储 [1] - 公司财务结构稳健 债务规模持续压降 融资成本处于行业低位 现金充裕足以覆盖短期债务 [2] - 基于公司丰富的土储和充足的现金流 预测其2025-2027年营收与净利润将保持增长 且当前估值低于可比公司均值 [3] 财务表现 - **营收与利润大幅增长**：截至2025年三季度 公司实现营收655.14亿元 同比提升60.64% 实现归母净利润23.95亿元 同比提升46.60% 增长主要系交付楼盘体量及项目整体毛利水平较上年同期增加 [1] - **未来利润有望修复**：预计随着低毛利项目交付完成 未来高毛利项目将进入结算期 公司利润水平或将逐步修复 [1] - **盈利预测**：预测公司2025-2027年营收将分别达到751.71亿元、783.92亿元、826.37亿元 对应同比增长8.70%、4.29%、5.41% 预测同期归母净利润分别为30.70亿元、37.26亿元、46.91亿元 对应同比增长20.58%、21.39%、25.89% [3] 销售与土地储备 - **销售金额位列全国前十**：2025年1-11月 公司实现全口径销售额945.30亿元 相较于2024年同期下降7.3% 主要受推盘节奏影响 [1] - **杭州土拍市场领先**：截至2025年12月 杭州十区全年涉宅用地成交金额为1420.8亿元 其中公司以超470亿元拿地金额、获取23宗拿地及合作项目 坐稳杭州土拍首位 [1] - **土储规模充足**：公司在杭州的积极拿地为公司补充了大量土地储备 [1] 财务状况与融资 - **有息负债规模下降**：截至2025年上半年 公司权益有息负债为265.06亿元 较2025年初下降近40亿元 并表有息负债规模为333.52亿元 较2024年末下降40.83亿元 [2] - **债务结构清晰健康**：有息负债中银行贷款占比83.9% 直接融资占比16.1% 扣除预收款后的资产负债率为57.8% 净负债率为7.03% [2] - **短期偿债能力强劲**：短期债务为94.08亿元 占比仅为28% 低于期末货币资金295亿元 现金短债比为3.14倍 可有效覆盖短期债务 [2] - **融资成本持续下降**：截至2025年6月 公司平均融资成本为3.1% 较2024年年末下降0.3个百分点 [2] 估值比较 - **市盈率（PE）预测**：预测公司2025-2027年PE倍数分别为9.94倍、8.19倍、6.51倍 [3] - **估值低于可比公司**：选取保利发展、招商蛇口和华发股份为可比公司 公司2025年PE估值为9.94倍 低于可比公司均值 [3]

核心观点 - 滨江集团董事长配偶以2600.6168万元购入公司开发的商业大平层 构成关联交易 彰显了公司对自有项目的信心[1] - 杭州自2026年起符合条件的商办项目可通燃气 将显著提升产品居住属性并加速去化[3][4] - 杭州商业大平层市场价值分化或将加剧 整体去化压力仍存 截至2025年7月显性库存3112套 去化周期36.2个月[4] 关联交易详情 - 交易主体为公司董事长戚金兴之配偶俞理立 交易总价为2600.6168万元[1] - 购入标的为集团控股子公司滨澳公司开发的揽奥望座商业大平层一套[1] - 业内人士分析 从总价与面积判断 购入房源大概率是存货而非今年新推房源[4] 项目“揽奥望座”概况 - 项目位于杭州市萧山区 规划用地面积1.8万平方米 计容规划建筑面积7.56万平方米[1] - 地块于2022年4月25日购入 成交楼面价1.68万元/平方米 住宅精装销售限价4.6万元/平方米[3] - 2022年12月首开住宅 推出92套 吸引1267户家庭摇号 中签率仅7.26%[3] - 2024年8月推出“星河800”系列商办大平层 面积800-830平方米 套均总价3700万元[3] - “星河800”首开4天去化8成 半个月内近乎售罄 看房需验资1000万元 示范区开放10天内客户来访量超300组[3] 行业政策与市场影响 - 杭州自2026年1月1日起实施“符合条件商办项目可通燃气”政策[3] - 滨江旗下在售商办平层项目位于核心城区 规划设计时已预留燃气立管空间 通过合规改造即可满足通气条件[4] - 新政将显著提升商办平层产品的居住属性 加速去化[4] - 杭州商业大平层市场显性库存高企 截至2025年7月库存3112套 去化周期36.2个月 其中800平方米以上在售及待售项目共17个[4] 公司财务与市场表现 - 2025年前三季度 滨江集团实现收入655.14亿元 归母净利润23.95亿元[4] - 2024年12月26日 公司股价收报9.88元/股 微涨0.71% 市值307.41亿元[4]

公司动态：关联交易与项目销售 - 公司董事长戚金兴之配偶俞理立以总价2600.6168万元购入公司开发的揽奥望座商业大平层一套，构成关联交易 [1] - 揽奥望座项目位于杭州市萧山区，规划用地面积1.8万平方米，计容建筑面积7.56万平方米 [1] - 2025年前三季度，公司实现营业收入655.14亿元，归母净利润23.95亿元 [5] - 截至12月26日，公司股价收报9.88元/股，微涨0.71%，总市值为307.41亿元 [6] 项目详情：揽奥望座开发与销售 - 公司于2022年4月25日购入揽奥望座地块，成交楼面价为1.68万元/平方米，地块住宅限价4.2万元/平方米，精装房销售限价4.6万元/平方米 [3] - 2022年12月28日，项目首开住宅92套，吸引1267户家庭摇号，中签率仅7.26% [3] - 2025年8月，项目推出800-830平方米的“星河800”系列商办大平层，套均总价3700万元，首开4天去化率达80%，半个月内近乎售罄 [3] - 该项目看房需验资1000万元，示范区开放10天内客户来访量超过300组 [3] 行业背景：杭州商办大平层市场 - 杭州市政府出台政策，自2026年1月1日起，符合条件的商办项目可通燃气，此举将提升产品居住属性 [3] - 公司旗下在售商办平层项目位于核心城区，规划设计时已预留燃气立管空间，可通过合规改造满足通气条件 [3] - 截至2025年7月，杭州商业大平层显性库存为3112套，去化周期为36.2个月，其中800平方米以上在售及待售项目共17个 [4] - 行业分析认为，新政将加速商办平层去化，但市场价值分化可能加剧，整体去化压力仍存 [4]

公司动态 - 滨江集团董事长戚金兴的配偶俞理立以个人需求为由，斥资约2600万元购入一套由“滨江系”开发的商业大平层 [2]

关联交易事件 - 滨江集团董事长戚金兴配偶俞理立以总价2600.6168万元购买公司控股子公司开发的揽奥望座商业大平层一套，构成关联交易 [1] - 公司独立董事发表同意意见，董事会以4票同意、0票反对、0票弃权审议通过该关联交易议案，关联董事戚金兴回避表决 [1] - 交易价格根据项目销售政策确定，合同条款与普通购买者一致，未做特殊约定，标的资产产权清晰无限制 [3] 交易标的项目情况 - 交易标的为揽奥望座项目商业大平层，项目位于杭州市萧山区，规划用地面积1.8万平方米，计容建筑面积7.56万平方米 [3] - 第三方平台显示，揽奥望座项目均价约46000元/平方米，套均价格约1300万元 [3] 公司关键人物背景 - 公司董事长戚金兴生于1962年，研究生学历，正高级经济师，担任中国房地产业协会名誉副会长，曾获多项荣誉 [1] - 戚金兴自滨江集团创立至今任公司董事长、党委书记，并兼任杭州滨江投资控股有限公司执行董事 [1]

揽奥望座项目位于杭州市萧山区，规划用地面积1.8万平方米，计容规划建筑面积7.56万平方米。第三方购房 平台显示，揽奥望座均价约46000元/平方米，套均价格约1300万元。 公告显示，上述关联交易的价格根据该项目商业大平层相关销售政策确定，交易价格公平合理。俞理立拟与 滨澳公司签署《商品房买卖合同》，合同条款及内容与普通购买者一致，未做其他特殊约定。 揽奥望座项目商业大平层，标的资产产权清晰，不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况，也不涉及诉 讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，亦不存在妨碍权属转移的其他情况。 （文章来源：每日经济新闻） 12月25日，滨江集团（SZ002244，股价9.81元，总市值305.2亿元）发布关联交易公告称，因个人需求，俞理 立女士以总价2600.6168万元购买滨江集团控股子公司杭州滨澳房地产开发有限公司（以下简称滨澳公司）开 发的揽奥望座商业大平层一套。 俞理立为公司董事长戚金兴配偶，根据《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，俞理立为滨江集团的 关联自然人，本次交易构成关联交易。 公司独立董事已就本次关联交易事项召开了专门会议并发表了同意的独立意见。2025年12月2 ...