报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[7] - 房地产服务：增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 境外国家和地区房地产市场普遍采用“预定 + 现房销售”模式，保障购房者权益，我国现房销售制度推进需关注细则和配套政策，“三好”房企或脱颖而出，当前推荐相关地产股和物管公司[2][4][5] 各部分内容总结 境外现房销售模式 - 美国新房市场期房与现房销售并存，2024 年现房销售比例达 51%，销售需满足许可等条件，交易分支付定金、收房、支付余款三阶段，采用托管人机制保障资金安全[11][14][16] - 日本原则上禁止未竣工前签购房合同，满足条件可销售，购房者支付意向金和定金后申请贷款预审批，现房和期房均在竣工验房后支付尾款，有三类资金保障措施，立法保障住房品质[19][22][23] - 中国香港住房销售以期房为主，1961 年出台方案规范预售，购房者在房屋交付时支付首付和按揭，订金由律师保管，开发商需证明项目融资落实[24][25][27] - 三地预售概念更接近预定 + 现房销售模式，购房者大部分房款在交付后支付，权益得到多环节保护，住房销售制度是成熟体系一部分，我国推进现房销售需配套政策支持[28][29][34] 中国推进现房销售对房企的影响 - 现房销售将影响房企利润水平和资金使用效率，回款周期推迟约一年半，资金成本提高，项目净利率和 IRR 下降，美国经验显示现房销售降低企业资产周转率[35][36][41] 中国推进现房销售制度的未来展望 - 行业层面，现房销售影响供应节奏，符合“严控增量”思路，促进供需平衡；企业层面，“三好”房企或将脱颖而出，需关注制度细则和配套政策[43][44] 投资建议 - 不必过度担忧现房销售影响，预计试点推进、新老划断、有配套政策，房企适应度增强，关注“止跌回稳”政策，推荐“三好”地产股和业绩稳健物管公司[5][46] 重点推荐公司情况 - 报告对城投控股、城建发展等多家 A 股和港股开发公司及物管公司给出买入评级，介绍目标价、市值、EPS、PE 等信息，并阐述各公司最新观点和盈利预测调整情况[10][47][48]

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 行业大幅亏损，缩表之下流动性承压，但随着老项目充分减值与销售占比降低、房价下行趋势减缓，后续减值压力有望降低，核心净利率有望见底回升 [8][108] - 政策推动行业“止跌回稳”，奠定以城中村改造为核心抓手、高品质住房为发展方向的政策基调，短期聚焦行业流动性修复和城中村改造，长期推动行业向高质量发展转型 [108] - 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等有望受益 [8][108] 根据相关目录分别进行总结 2024年报综述 利润表 - 行业营收下滑、毛利承压、大幅减值、整体亏损，2024年102家上市房企合计营收19837亿元，同比降21.0%，归母净利润 -1590亿元，同比降3230% [3][16] - 可结算资源下降，预收款对结算金额覆盖倍数降至0.77x，影响未来结算规模 [21] - 毛利率下滑、费用率上升，2024年整体毛利率14.6%，扣税毛利率11.3%，销管理费用率5.87%，财务费用率4.07% [24] - 合联营公司投资收益减少、资产减值损失提升，2024年合计投资收益142亿元，同比降62.9%，资产信用减值损失1550亿元，同比增69.1% [27] - 核心净利润下滑，2024年整体净利率 -8.31%，核心净利率1.49%，归母净利率 -8.01%，核心净利润295亿元，同比降31.8% [31] - 分房企看，top15房企营收多数下滑、盈利能力下降，仅城建发展等3家营收增长，滨江集团盈利能力强 [37] 资产负债表 - 行业持续缩表，2024年102家上市房企总资产95995亿元，同比降10.4%，净资产同比降9.43%，货币资金7843亿元，同比降12.7% [4][42] - 开发类资产规模下行、持有类资产规模提升，2024年开发类资产51455亿元，同比降13.8%，持有类资产12231亿元，同比增4.21% [50] - 有息负债规模未压降、短期有息负债占比提升，2024年总负债72249亿元，同比降10.7%，有息负债28811亿元，同比降0.6%，短期负债占比33% [56] - 净负债率提升、短债偿付能力下滑，2024年剔除预收款后资产负债率70.6%，净负债率88.3%，剔除受限资金现金短债比80% [4][64] - 分房企看，top15房企集体缩表，招商蛇口总资产下滑幅度小，荣安地产总负债缩减幅度大，滨江集团净负债率低、短债偿付压力小 [67] 现金流量表 - 经营性现金流下滑、投资支出缩减，2024年102家上市房企经营活动现金流量净额1062亿元，同比降50.4%，投资活动现金流量净额 -15亿元，同比降97.9%，筹资活动现金流量净额 -2155亿元，同比降26.3% [5][72] - 分房企看，top15房企投资性现金流量净额多数下滑，金地集团经营性现金流增幅大，绿地控股投资性现金流出增幅大，首开股份筹资性现金流增幅大 [80] 2025年一季报综述 利润表 - 收入下滑、板块转亏，2025Q1 102家上市房企合计营收3165亿元，同比降7.5%，归母净利润 -92.9亿元，同比降955% [6][83] - 毛利率下滑、财务费用率提升、销管费用率下降，2025Q1整体毛利率14.4%，扣税毛利率11.6%，销管理费用率6.26%，财务费用率5.94% [87] - 合联营公司投资收益下降、资产减值损失缩减，2025Q1合计投资收益6.51亿元，同比降90.2%，资产信用减值损失15.4亿元，同比降8.35% [89] 资产负债表 - 行业继续缩表，2025Q1 102家上市房企总资产94422亿元，同比降10.9%，总负债70865亿元，同比降11.2%，净资产同比降10.2% [7][95] - 净负债率提升、短债偿付能力下滑，2025Q1剔除预收款后资产负债率70.3%，净负债率91.6%，剔除受限资金现金短债比80% [7][105] 投资建议 - 短期关注政策增量落地、行业“止跌回稳”带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等有望受益 [8][108]

行业格局与公司排名 - 华润置地、保利发展、中国海外发展位列2025年房地产上市公司综合实力前三名，招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、万科A、越秀地产、华发股份、新城控股分列第四至第十名，其中华发股份为新晋10强房企 [1] 财务与偿债能力 - 2024年30强上市房企融资总额为3934.61亿元，同比增长2.02% [1] - 2024年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.68%，与上年基本持平，净负债率均值为83.99%，较上年上升7.24个百分点 [1] - 2024年上市房企短期偿债能力指标小幅下降，流动比率均值为1.41，速动比率均值为0.53 [1] - 房企违约数量持续下降，碧桂园、融创、世茂等多家房企的境外债重组在2025年迎来进展 [1] 投资与市场表现 - 2024年10强上市房企拿地投资表现谨慎，全年新增土地价值为4093亿元 [2] - 房企拿地区域趋同，聚焦一二线城市核心地块，头部房企强化高能级城市优质土地储备，中小型房企受流动性压力影响收缩投资半径 [2] - 2024年房地产板块股价表现大幅弱于大盘，申万房地产行业指数全年累计下跌2.15%，跑输沪深300指数16.83个百分点，恒生中国内地地产指数全年累计下跌17.41%，跑输大盘41.59个百分点 [2] 经营策略与行业展望 - 行业住宅产品向更高标准、更高品质发展，房企推动智慧化、数字化转型以提升竞争力 [3] - 上市房企重视现金流安全，减少对资金沉淀多、回报周期长业务板块的投资，并将经营性业务作为转型方向以获得稳健营收 [3] - 2025年房地产政策延续宽松基调，聚焦保交房、城中村改造及存量资产收购，市场成交保持止跌回稳态势，房企需把握结构性需求以推动销售和资金回笼 [3] - 2024年房地产配套供应链中建筑电气、电线电缆、软体家居、智慧停车等行业保持韧性，企业营收和净利润平稳增长 [3]

专项债收地加速 - 二季度以来各地拟用专项债收地节奏明显加快，截至5月20日公示拟收储地块近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元 [2] - 土储专项债自2019年被叫停后于2024年重启，因楼市低迷导致大量闲置土地需盘活，2024年9月政治局会议提出支持盘活存量土地政策 [2] - 2025年以来各地行动提速，1-2月公示393宗580亿元，3月超830宗1000亿元，4月超1500宗1700亿元 [3] 区域分布特征 - 全国23省市参与收储，广东以652亿元居首，河南411亿元、福建354亿元分列二三位 [3] - 城市层面郑州以173.5亿元和500万平方米双居榜首，广州已公示第二批100宗150亿元项目 [3] - 三四线城市宅地收储占比达84%（5437公顷），收购总价1659亿元占74% [5] 土地属性分析 - 拟收储土地70%为2020-2024年出让地块，住宅用地占比65%，商办用地占比25%且持续提升 [4] - 地方国企地块占比超80%，央企（保利、华侨城等）和民企（新城、俊发等）不足20%，郑州、昆明等地民企占比较高 [5] 政策实施进展 - 实际发行专项债仅550亿元占公示金额15%，广州60亿元领跑，长沙38亿元、宁波13亿元次之 [8] - 中指研究院指出4月以来公示提速但实际发行不足五分之一，建议加速转化拟收储为已收储 [8] - 未来可通过换地、"收调供"等方式盘活央企民企闲置土地，优化土地储备结构 [9] 市场影响评估 - 拟收储宅地理论建筑面积超1.3亿平方米，落实后将减少新房供应，改善三四线城市库存周期 [7] - 专项债收储本质是化解城投债务压力、优化土地资源配置的政策延续 [5]

报告核心观点 - 各团队对不同行业和公司给出积极展望，如黄金投资热情提升、煤炭价格有望回升、美妆公司研发优势凸显等，部分公司盈利预测调整并维持评级 [2] 各报告总结 金融工程专题报告：《黄金回调后应如何把握交易节奏》 - 各国央行购金驱动金价上涨，2024 年各经济体央行购金约 1044 吨，投资需求接力成短期主导，2024 年投资需求量为 1179 吨，金价高企抑制金饰消费，2024 年全球金饰消费量约 1877 吨环比 2023 年下降 11%，工业需求占比低且稳定，2024 年仅 326 吨 [2] - 近期黄金 ETF 规模大幅增长，国内 4 月规模上涨超 500 亿，对应 50 - 60 吨黄金现货需求，A股 黄金股票创新高、成交量放大，投资热情提升致交易拥挤 [3] - 黄金涨价由美元信用下行等驱动，未来不确定性增加将推升避险资产价格，认为 3150 美元/盎司以下黄金交易结构相对健康 [3] 行业跟踪报告：煤炭《守得明月见日开，又见险资大举购入煤炭股》 - 推荐红利核心中国神华、陕西煤业、中煤能源，继续推荐兖矿能源、晋控煤业 [4] - 富德寿险、金控以 62 亿溢价 5.3%获广汇能源 15%股权成第二大股东且承诺 5 年不减持，2025 年 3 月底瑞众保险增持中国神华 H 股至 5%，陕西煤业获鸿鹄志远加仓持仓达 1.2%，认为当下是基本面底部，头部企业红利逻辑未变 [5] - 动力煤价格后续上行可期，预计 6 月夏季用电高峰重回高位，中期供需平衡；焦煤铁水需求好于 2024 年同期，预计动力煤价格确立将带动焦煤价格底部确立，近季度抢出口或使铁水维持 240 万吨高位 [6] 海外报告：思摩尔国际（6969）《Glo Hilo 上线日本，产品力表现可期》 - 调整公司 2025 - 2027 年归母净利预测为 12.9/16.3/21.5 亿元，维持“增持”评级，给予 2025 年 PE 90.0X，对应目标价 20.40 港元 [8] - Glo Hilo 上线日本，全球推广启动，其加热性能和便携性升级，抽吸体验优化；菲莫国际 IQOS 启动美国第二个试点城市，核心市场加速打开 [9] - 重申核心供应商受益逻辑，公司与英美烟草合作研发产品反馈理想，绑定头部客户切入高附加值耗材环节打开成长空间 [11] 公司跟踪报告：锦波生物（832982）《胶原组织网新技术发布，彰显国际化信心》 - 维持 2025 - 2027 年 EPS 预测，给予 2025 年 45xPE，上调目标价至 565.54 元，维持“增持”评级 [11] - 全球首发“注射用重组Ⅲ型人源化胶原蛋白凝胶”，摒弃化学交联剂依赖，实现生物填充材料技术革新，成为全球首个工业化生产该产品的企业 [12] - 产品创新包括提高安全性、AI 驱动合成、促进细胞合成 ECM 等，公司在重组胶原蛋白领域研发及应用能力强，多品相协同将增强研发优势 [12][13] 行业跟踪报告：运输《4 月件量维持较高增速，各快递份额分化》 - 2025 年 4 月快递件量同比 +19.1%，1 - 4 月件量同比增长 20.9%，超邮管局全年增速预测，多因素驱动件量增长，4 月多电商平台取消“仅退款”利于电商发展 [17] - 四家上市公司 4 月件量均同比增长，顺丰 3 - 4 月加速增长高于行业增速；2025 年 1 - 4 月行业集中度同比提高，头部企业份额提升，预计 2025 年行业集中度稳中有升 [17][18] - 2025 年价格竞争力度增强，预计监管保障良性竞争，有利头部集中，提示业绩不确定性增加，关注电商快递龙头和时效快递投资机会 [18][19] 行业跟踪报告：房地产《小幅调降 LPR，呵护市场回暖趋势》 - 央行推动 LPR 下降，有助于降低社会融资成本和购房者房贷压力，促使房产销售回升，维持行业“增持”评级，推荐多类蓝筹企业 [20] - 5 年期以上 LPR 下降 10 个 BP 降低购房者成本，未来利率或长期下行，还贷压力将持续减轻 [22] - 历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升和地产板块超额收益率上行 [23] 行业跟踪报告：计算机《国泰海通 AI 跟踪：字节发布多款 AI 新品，涵盖 MCP 与语音模型》 - 认为字节跳动是我国 AI 发展头部力量，维持计算机板块“增持”评级，关注 2025 火山引擎 FORCE 原动力大会·春 [25] - 字节发布豆包·语音播客模型，实现文本到播客秒级转化，具有对话自然、创作高效、跟随热点等优势，拓宽 AI 应用领域 [25] - 发布 MCP Servers 助力 AI 应用开发，发布多个 AI 工程化技术提升开发效率，助力 AI 商业落地 [26][27] 行业双周报：军工《太空计算卫星星座成功发射，美将研发新战机》 - 投资主线涉及总装、元器件、分系统、材料与加工等多类企业 [28] - 大国博弈加剧是长期趋势，军工长期向好，2027 年要实现建军百年目标，十四五期间有望加速补短板 [28] - 上周军工板块下跌，我国成功发射多颗卫星，美国有军售和研发新战机计划，建议关注航空航天等装备建设和卫星互联网领域 [29] 行业跟踪报告：批发零售业《继续推荐高中教育、新消费、出海链重估》 - 投资观点涉及高中教育、AI＋消费等多个领域，推荐多只个股 [35] - 上周商贸零售板块涨幅 +2.23%，消费者服务板块涨幅 -0.26%，部分股票涨幅居前 [35] - 社服和零售行业有京东外卖、免税店、超市调改等重点信息及数据更新，多家公司有相关公告 [35][37] 行业专题研究：传播文化业《SLG：出海佳作频出，创新加速扩容》 - 建议关注拥有成熟产品矩阵等的优质公司，SLG 赛道具备结构性投资机会 [38] - 2024 年全球策略游戏收入居手游品类榜首，中国厂商新品贡献显著，中国 SLG 厂商发展迅速 [39] - SLG 玩法展现轻量化、融合化特征，题材创新扩大用户圈层，优质产品出海提供稳定收入支撑 [39][40] 公司跟踪报告：卫宁健康（300253）《AI 新品迭代加速，订单先行趋势向好》 - 维持“增持”评级，预计 2025 - 2027 年归母净利润，上调目标价至 13.05 元 [41] - 公司 2024 年和 25Q1 业绩承压，受需求释放递延等影响，25Q1 中标订单修复 [41][43] - WiNEX 进入快速交付期，经营质量有望提升；25 年 Q1 新增部署大模型应用，发布 WiNGPT 3.0 及 WiNEX Copilot 2.2 提升能力 [43][44] 公司跟踪报告：创业慧康（300451）《HI - HIS 推广加速，AI 医疗产品持续拓展》 - 维持“增持”评级，预计 2025 - 2027 年营业收入和归母净利润，上调目标价至 6.71 元 [45] - 公司 2024 年和 25Q1 收入利润承压，受项目招标及建设延迟等影响 [45] - 智慧医疗与公共卫生领域业务扩张，核心产品加速落地；大模型落地提速，AI 医疗场景持续扩张 [46] 公司季报点评：吉宏股份（002803）《AI 驱动效率提升，加快品牌业务布局》 - 维持增持，下调 2025 - 2026 年 EPS 预测，下调目标价至 17.04 元 [51] - 2024 年营收和归母净利下降，H2 跨境电商业务带动提升；分板块看跨境电商营收占比高且下降，包装营收微增 [52] - AI 驱动跨境电商全链路优化、加强品牌建设，2025Q1 营收和归母净利增长，即将 A + H 上市 [53][54] 海外报告：神州控股（0861）《子公司导致业绩承压，战略组织升级完成背景下长期发展值得期待》 - 维持“增持”评级，下调 2025 - 2026 年 EPS 预测，新增 2027 年预测，上调公司估值，对应目标价 4.23 港元/股 [56] - 2024 年公司营收下降、归母净亏损，受子公司并表亏损和非战略业务影响，在手订单充足 [57] - 大数据业务受商誉减值影响大，已完成战略聚焦和组织优化，长期发展值得期待 [57][58] 金融工程周报：《大额买入与资金流向跟踪（20250512 - 20250516）》 - 近 5 个交易日个股、行业、ETF 大额买入和净主动买入排名前 5 的情况 [59][60] 金融工程周报：《风格 Smart beta 组合跟踪周报（2025.05.12 - 2025.05.16）》 - 上周小盘组合超额表现较优，价值占优；价值、成长、小盘 Smart beta 组合有不同周收益率和年收益率表现 [62][63] 金融工程专题报告：《公募新规下，如何稳定战胜沪深 300》 - 沪深 300 指数成分股呈大市值、高盈利特征，在估值、成长上暴露均衡 [64] - 提出 3 种跑赢沪深 300 指数的组合构建方法，三种方式构建的组合全区间信息比大于 1，每年超额收益为正，不同方式有不同业绩表现特征 [64] 事件点评：《国内债券型公募基金美债持有变化》 - 2025 年一季度国内债券型公募基金持有美债规模和占比均较 2024 年四季度下滑，前十大基金平均年化收益率 1.6%，平均年化波动率 4.2% [65] 资讯汇总：《【双碳周报】全国碳市场碳排放额累计成交量大幅上涨》 - 上周欧美碳市场碳配额交易价格下降，美韩成交量上涨，全国碳市场碳排放配额累计成交量和成交金额大幅上涨，国内试点碳市场周交易总量上涨 [66][68] - 上周绿色发展国际合作领域有中国与拉共体合作和国际组织认可中国绿证两项重要事件 [69] 产业深度：《全栈智能，大有可为——华为产业研究之智能汽车系列（一）》 - 华为定位智能网联汽车增量部件供应商，以智驾、智舱、智控为核心，通过多种模式深度赋能车企，有望引领汽车产业变革 [69] - 华为从车联网切入汽车行业，车 BU 已实现盈利并独立为引望，引入外部股东 [70] - 华为掌握全栈自研能力，以智驾、智舱、智控为核心推出五大解决方案深度赋能车企 [70]

报告行业投资评级 - 强于大市，预计该行业指数在未来6 - 12个月内表现强于基准指数，沪深市场基准指数为沪深300指数 [1][27] 报告的核心观点 - 4月70城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大，新房与二手房房价下跌城市数量均增加 [5] - 4月一线城市新房房价环比由上涨转为持平，二手房房价环比由上涨转为下跌 [5] - 4月二线城市新房房价环比持平，二手房房价跌幅扩大，其中大连新房房价环比涨幅排首位 [5] - 4月三线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价跌幅扩大 [5] - 4月各类型产品房价环比跌幅相同，新房房价环比跌幅与上月相比均持平，二手房房价环比跌幅较上月均扩大 [5] - 去年9月到今年3月，70城新房和二手房房价环比跌幅收窄，但4月房价数据明显走弱，统计局口径下全国商品住宅销售均价同比下降4.3%，同比增速由正转负 [5] - 当前形势下政策的切实落地与实际效果非常关键，后续需保持更宽松政策，才能巩固房地产市场的“稳定态势” [5] - 从地产标的来看，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [5] 投资建议 - 现阶段建议关注四条主线，一是基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，如滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团；二是从2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；三是经营或策略上有增量或变化的房企，如金地集团、龙湖集团、新城控股、信达地产；四是受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳 - W、我爱我家 [5] 相关研究报告 - 《1 - 2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍然承压；土拍溢价率创42个月以来新高——房地产行业2025年2月月报》（2025/03/13） [4] - 《房地产"止跌回稳"主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025年政府工作报告解读》（2025/03/06） [4] - 《70城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业2025年1月70个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） [4] - 《"旧改为主、收储为辅"贯穿2025年地产行业主线——房地产行业2025年年度策略》（2024/12/13） [4] - 《住房"以旧换新"——一个被低估的方向》（2024/08/08） [4] - 《房地产行业2024年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） [4] - 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） [4] - 《为什么是3000亿？》（2024/05/21） [4] - 《这次地产不一样？》（2024/05/13） [4] 附录 - 一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛等35个城市 [6] 附注 - 调查范围为各城市的市辖区，不包括县 [7] - 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合，基础数据来源于房地产经纪机构上报、相关部门提供和调查员实地采价 [7] - 如当月无成交，则视为价格总体水平无变动 [7]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[5] - 房地产服务评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 城市更新是我国长期推进重点行动，在当前市场背景下可巩固房地产市场稳定，中长期利于推动城市高质量发展、满足人民美好生活需要，后续需关注具体规模、资金配套、项目商业可行性和落地节奏等情况[1] - 看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐具备“三好”逻辑的地产股，分红与业绩稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳[4] 根据相关目录分别进行总结 城市更新政策情况 - 5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》；5月20日，多部门相关领导在国新办发布会介绍《意见》情况[1] - 《意见》明确当前持续推进城市更新行动主要目标是到2030年城市更新行动实施取得重要进展、体制机制不断完善；主要任务有加强既有建筑改造利用等八大任务；支撑保障包括建立健全实施机制等六大内容，提到通过超长期特别国债对符合条件项目给予支持，关注支持范围能否扩围[2] 城市更新资金支持情况 - 财政部将通过中央补助资金等多元渠道支持城市更新，扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，鼓励各方参与，2023年以来安排中央补助资金153亿元支持推进城中村改造[3] - 金融监管总局研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，通过项目清单管理明确金融机构贷款条件和流程[3] - 国家发改委将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划，并积极推进投融资模式创新[3] 投资建议 - A股开发推荐城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份[4] - 港股开发推荐华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产[4] - 物管公司推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务[4] 重点推荐公司情况 |股票名称|最新收盘价（当地币种）|目标价（当地币种）|市值（百万）|2024年EPS（元）|2025E EPS（元）|2026E EPS（元）|2027E EPS（元）|2024年PE（倍）|2025E PE（倍）|2026E PE（倍）|2027E PE（倍）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |城投控股|4.35|6.34|11,004|0.10|0.23|0.33|0.41|45.34|19.33|13.31|10.69|[9]| |城建发展|4.42|7.32|9,175|-0.46|0.25|0.40|0.41|-9.65|17.77|10.92|10.71|[9]| |滨江集团|9.43|12.08|29,341|0.82|0.90|0.93|1.02|11.53|10.51|10.13|9.27|[9]| |新城控股|12.90|17.50|29,098|0.33|0.37|0.44|0.53|38.67|34.92|29.15|24.35|[9]| |招商蛇口|8.99|12.52|81,457|0.45|0.46|0.53|0.62|20.17|19.41|17.12|14.48|[9]| |建发股份|10.14|14.33|29,884|1.00|1.37|1.63|1.95|10.14|7.41|6.21|5.21|[9]| |华润置地|24.95|32.72|177,917|3.59|3.60|3.76|4.05|6.40|6.38|6.10|5.67|[9]| |中国海外发展|13.36|17.07|146,224|1.43|1.35|1.43|1.59|8.60|9.11|8.61|7.75|[9]| |绿城中国|9.52|12.73|24,177|0.63|0.57|0.59|0.67|13.90|15.32|14.90|13.12|[9]| |建发国际集团|15.06|19.29|30,379|2.11|2.07|2.09|2.23|6.56|6.70|6.64|6.22|[9]| |越秀地产|4.51|6.85|18,155|0.26|0.25|0.27|0.34|16.06|16.91|15.37|12.29|[9]| |华润万象生活|38.00|39.81|86,735|1.54|1.77|2.01|2.28|22.75|19.80|17.36|15.34|[9]| |绿城服务|4.37|5.91|13,825|0.25|0.29|0.34|0.40|16.20|13.96|11.82|10.11|[9]| |中海物业|5.27|7.74|17,306|0.46|0.51|0.58|0.65|10.54|9.50|8.43|7.48|[9]| |招商积余|11.41|14.96|12,099|0.79|0.88|0.98|1.08|14.39|12.96|11.67|10.61|[9]| |保利物业|31.55|40.15|17,458|2.66|2.85|3.10|3.39|10.90|10.19|9.37|8.57|[9]| |滨江服务|25.00|31.06|6,910|1.98|2.39|2.68|2.96|11.63|9.63|8.57|7.76|[9]|

核心观点 - 银行行业息差改善幅度 5bp 以上，负债端成本管控举措对息差压力缓释效果明显，看好银行股表现；基化行业持续看好“三桶油”及油服、国产替代材料、农药化肥及民营大炼化、维生素及蛋氨酸板块；新城控股商业运营优势明显但地产销售下滑，在手现金紧张，下调评级至“增持” [2][3][4] 行业研究 银行 - 5 月以来宽货币政策落地使利率频谱系统性下移，本轮“一揽子”降准降息对行业息差改善幅度 5bp 以上，负债端成本管控举措对息差压力缓释效果更明显，后续关注存款“脱媒”压力，政策将加强银行负债成本管理，公司基本面具备稳定运行基础 [2] 基化 - 持续看好低估值、高股息、业绩好的“三桶油”及油服板块，建议关注中国石油、中国石化、中国海油、中海油服、海油工程、海油发展；持续看好国产替代趋势下的材料企业，国产半导体材料、面板材料有望受益，建议关注晶瑞电材、彤程新材、奥来德；看好农药化肥及民营大炼化板块，建议关注万华化学、华鲁恒升、华锦股份；看好维生素及蛋氨酸板块，建议关注安迪苏、浙江医药、新和成 [3] 公司研究 新城控股 - 商业运营优势明显，2024 年营业收入 120.3 亿元，同比增加 13.2%；地产销售下滑明显，2024 年全口径销售金额 401.7 亿元，同比下降 47.1%；2024 年末非受限现金短债比约 0.55 倍；预测 2025 - 2027 年 EPS 分别为 0.36/0.43/0.66 元，当前股价对应 PE 分别为 36、30、20 倍，下调评级至“增持” [4] 市场数据 A 股市场 - 上证综指收盘 3380.48，涨 0.38%；沪深 300 收盘 3898.17，涨 0.54%；深证成指收盘 10249.17，涨 0.77%；中小板指收盘 6407.58，涨 1.20%；创业板指收盘 2048.46，涨 0.77% [5] 股指期货 - IF2506 收盘 3865.40，涨 0.63%；IF2507 收盘 3825.60，涨 0.66%；IF2509 收盘 3795.00，涨 0.62%；IF2512 收盘 3752.40，涨 0.63% [5] 商品市场 - SHFESHFE 黄金收盘 754.38，跌 0.20%；SHFESHFE 燃油收盘 3042，涨 1.00%；SHFESHFE 铜收盘 77540，跌 0.36%；SHFESHFE 锌收盘 22435，跌 0.09%；SHFESHFE 铝收盘 20075，跌 0.17%；SHFESHFE 镍收盘 122870，跌 0.79% [5] 海外市场 - 恒生指数收盘 23681.48，涨 1.49%；国企指数收盘 8589.08，涨 1.52%；道琼斯收盘 42677.24，跌 0.27%；标普 500 收盘 5940.46，跌 0.39%；纳斯达克收盘 19142.71，跌 0.38%；德国 DAX 收盘 24036.11，涨 0.42%；法国 CAC 收盘 7942.42，涨 0.75%；日经 225 收盘 37529.49，涨 0.08%；韩国综合收盘 2601.80，跌 0.06% [5] 外汇市场 - 美元兑人民币中间价 7.1931，涨 0.02；欧元兑人民币中间价 8.081，涨 0.32；日元兑人民币中间价 0.0497，涨 0.22；港币兑人民币中间价 0.9194，跌 0.05 [5] 利率市场 - 回购市场：DR001 前加权平均利率 1.5163%，跌 2.11BP；DR007 前加权平均利率 1.5856%，跌 1.58BP；DR014 前加权平均利率 1.6763%，涨 1.68BP；二级市场：一年期国债 YTM 1.4483%，涨 0.54BP；五年期国债 YTM 1.5722%，涨 0.50BP；十年期国债 YTM 1.7004%，涨 1.11BP [5]

央企开发商南京降价促销 - 仙林湖板块项目单价降至2 4万元/㎡ [1] - 江北核心区项目价格2 3万元/㎡ 较2022年首开3 5万元/㎡均价近乎腰斩 [1] - 江宁项目主力房源单价1 7万-2万元/㎡ 含精装及车位赠送 与楼面价仅存微薄空间 [1] - 降价促销为加速"以价换量" 应对去化周期拉长和库存积压 [1][2] 行业整体表现 - 百强房企连续三年销售额下滑 2023年营业收入净利润均值4 2亿元 同比下降76 8% [3] - 2024年百强房企净利润率均值1 1% 盈利能力持续下降 [6] - 百强房企向一线核心城市高度集聚 销售额占比上升3 6个百分点 [6] 央企战略调整 - 该央企在南京拿地频率大幅下降 2021-2024年每年仅拿1块地 2023年底至2024年上半年无拿地动作 [9][11] - 同期在北京、深圳等一线城市频繁露面 单块地豪掷上百亿 [11] - 该央企2020年前为南京楼市销售额前排 2023年被部分民营房企超越 [11] 南京楼市分化趋势 - 核心区项目价格企稳 远郊或库存较高区域开发商通过价格调整提升竞争力 [19] - 该央企核心区项目降至2万出头 非核心区低至1 7万元/㎡ [17] - 南京土地市场出现央企撤离传闻 但尚未确认 [19] 2024年房企销售排名 - 保利发展以171 86亿元位列全口径业绩榜首 [15] - 招商蛇口146 18亿元 华发股份122 25亿元分列二三位 [15] - 该央企未进入2024年南京全口径销售TOP20榜单 [15][16]

商业经营表现 - 2025年4月公司租金收入10.6亿元，1-4月累计租金收入42.8亿元 [2] - 截至2025年4月公司出租物业总数为174个，总建筑面积约1604.4万平方米 [2] - 截至2024年末公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营商业数量为173座（2024年新开业15座），整体出租率约98% [3] - 2024年吾悦广场客流总量约为17.7亿人次（同比增长19%），总销售额905亿元（不含车辆销售，同比增长19%） [3] - 2024年商业运营板块实现营业收入120.3亿元（同比增加13.2%），毛利率约为70.2%（同比增加0.27个百分点），商业运营板块的毛利占比提升至47.9% [3] - 公司计划2025年实现商业运营总收入140亿元 [3] 地产销售表现 - 2025年4月公司实现合同销售金额17.6亿元（同比下降52.5%），1-4月实现合同销售金额68.6亿元（同比下降56.2%） [2] - 2024年公司实现全口径销售金额401.7亿元（同比下降47.1%），实现全口径销售面积538.8万平方米（同比下降44.4%） [4] - 2025年1-4月公司实现合同销售面积88.6万平方米（同比下降59.0%） [4] - 2024年地产开发板块实现营业收入760.4亿元（同比下降29.2%），毛利率约为11.7%（同比下降2.2个百分点），地产开发销售板块的毛利占比下降至50.6% [4] 财务状况 - 截至2024年期末公司融资总额约为536.5亿元（2023年期末约为570.8亿元），其中短债约为119.9亿元 [4] - 截至2024年期末公司在手非受限货币资金约为65.96亿元，非受限现金短债比约0.55倍 [4] - 2024年公司整体平均融资成本5.92%（2023年期末约为6.20%） [4] - 2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50% [4]