行业趋势与政策背景 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，受益于金融政策落实和专项债收储推进，土拍热度、房价、库存去化等指标持续向好，行业供求关系进一步改善[3] - 政府工作报告首次提出"好房子"概念，《住宅项目规范》正式施行，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[3] - 新一代高品质住宅逐渐成为新增供应主力，满足改善需求，推动企业产品力精研[3] 房企产品测评体系 - 测评工作贯穿全年，2025上半年分为"高端、轻奢、品质"三档，新增"中国好房子"综合奖及单项奖[13] - 围绕六大维度评价体系：单元平面及立面设计、户型居住、室内精装、归家路径、社区空间、项目奖项[13] - 60个入围项目将经过专家评审（线下会议）和网络投票环节，最终于6月下旬发布获奖名单[13][14] 入围项目特征 - 覆盖全国多个城市，包括广州、上海、北京、武汉、成都等，项目类型均为居住类且首次开盘在2024年11月15日后[5][6][7][8][9][10] - 头部房企表现突出：保利发展（7个项目）、招商蛇口（6个项目）、越秀地产（5个项目）、绿城中国（4个项目）[5][7][8][9][10] - 联合开发模式常见，如"华发统建·锦宸院"（华发股份+锦江统建）、"建发金茂·观宸"（建发房产+金地集团）[5][7] 产品力升级方向 - 行业竞争核心转向"卷产品、竞品质"，房企通过增加配置、优化四代宅、应用AI科技提升智慧住宅水平[14] - "全维实景"示范区系统性呈现未来生活场景，覆盖全生命周期的住宅产品力成为长期追求[14] - 测评体系覆盖设计落地（十大作品）、交付阶段（十大交付力作品）及综合视角（好房子测评），更全面客观[14] 行业活动与传播 - "好盘巡礼"活动展开，组织行业专家考察获奖及标杆项目，搭建产品力交流平台[14] - 公众号将陆续发布入围项目详情展示，推动行业产品力持续升级[15]

2025年1-5月房企销售表现 头部房企销售下滑 - 2025年前5个月全口径销售额破千亿房企仅保利发展1家(1161.1亿元)，较2024年同期减少2家(保利/中海/万科) [1] - 头部三强销售额同比均下滑：保利减少152亿元(-11.6%)，中海减少113.2亿元(-11.1%)，华润置地减少58.5亿元(-6.3%) [1] - TOP10房企总销售额呈现"不佳"态势，万科销售额同比暴跌443.3亿元(-43.7%)，招商蛇口减少107.1亿元(-13.8%) [3][4] 逆势增长的地方国资房企 - 越秀地产销售额同比增加超百亿(2025年507亿元 vs 2024年400.2亿元)，华发股份增加74亿元(432.6亿元 vs 358.6亿元)，建发房产增加14.4亿元(561亿元 vs 546.6亿元) [3][4] - 电建地产销售额同比近乎翻倍，2025年前5个月达222.5亿元 [6] - 中国铁建/绿地控股/保利置业销售额同比均实现增长 [6] 中尾部房企剧烈分化 - TOP20房企中金茂/龙湖/融创/碧桂园销售额均下滑，金地集团跌幅超50%(140.5亿元 vs 294.8亿元) [7][8] - 新城控股/旭辉集团销售额不足90亿元，排名跌出TOP40 [7] - TOP31-50梯队房企销售规模同比提升，显示市场结构性分化 [8] 行业动态与政策环境 市场供需格局变化 - 楼市增量需求不足导致百强房企陷入存量博弈，"你多吃了，别人就少吃了" [9] - 中海南京项目六折甩货清盘，反映头部房企现金流压力 [9][10] 政策刺激效果有限 - 2025年5月央行推出组合政策：降准释放1万亿元流动性/公积金贷款利率降0.25个百分点/首套房利率降至2.6% [10] - 多地首付比例已降至15%，但政策效果尚未充分显现 [11] - 6月市场反弹需依赖核心城市限购放松/契税减免/二手房流通环节优化等进一步刺激 [11]

国企共赢ETF表现 - 截至2025年6月3日11:17 国企共赢ETF(159719)上涨0.07% 最新价报1.52元 [1] - 近1周累计上涨0.66% 截至2025年5月30日 [1] - 盘中换手率2.19% 成交242.77万元 近1年日均成交1757.60万元 [1] - 跟踪富时中国国企开放共赢指数 包含100只成分股(80只A股+20只港股) 前十大均为"中字头"股票 包括中国石油 中国石化 中国建筑等 [5] 大湾区相关指数及ETF - 中证粤港澳大湾区发展主题指数(931000)上涨0.24% 成分股中稳健医疗涨10.23% 中科飞测涨6.42% 南网能源涨4.03% [3] - 大湾区ETF(512970)下跌2.87% 报价1.19元 但近1周累计上涨2.78% [3] - 该指数前十大权重股合计占比53.21% 包括比亚迪 中国平安 招商银行等 [5] 国有企业薪酬改革政策 - 多部门联合印发《关于加大国有企业技能人才薪酬分配激励的通知》 强调技能岗位薪酬与岗位价值 技能等级双挂钩 [4] - 要求技能岗位起点薪酬不低于同级管理岗 设立技能人才专项津贴 实行能级津贴制度 [4] - 完善工资增长机制 集团需向技能人才倾斜工资总额 建立创新创造奖励制度 对技术攻关突出贡献者专项奖励 [4] - 探索中长期激励 鼓励多元化激励方式 完善技能人才评价体系 推动岗位互转机制 [4] 央企战新产业发展动态 - 央企加速布局战略性新兴产业 国有资本以"耐心资本"深耕关键领域 战新产业投资占比显著 [5] - 国资委要求有序发展战略性新兴产业 央企通过精准布局 错位发展强化竞争力 [5]

报告行业投资评级 - 领先大市 - B，维持评级 [5] 报告的核心观点 - 宏观政策逆周期调节力度或加大，专项债发行高增叠加化债力度持续，基建龙头基本面或改善，央企市值管理驱动破净建筑央企价值提升 [10] - 2025 年财政政策持续发力，助力基建投资稳健增长，化债措施落地使政府投资在建项目进度提速，工程付款改善，新建项目投资资金释放，叠加明年积极财政政策预期，创造基建投资增量需求，扩内需预期下地产政策或继续出台，建筑行业多家头部企业扩展国际化布局，海外工程建设释放市场需求增量，建筑行业央企基本面稳健，财政预期加码叠加地方政策化债落地，驱动公司基本面修复，估值有望提升 [11] 根据相关目录分别进行总结 行业动态分析 - 5 月制造业 PMI 为 49.5%，较上月上升 0.5pct；非制造业商务活动指数为 50.3%，较上月下降 0.1pct；综合 PMI 产出指数为 50.4%，较上月上升 0.2pct，我国经济总体产出保持扩张；5 月建筑业商务活动指数为 51.0%，较上月下降 0.9pct，土木工程建筑业商务活动指数为 62.3%，较上月上升 1.4pct，连续两个月回升，建筑业项目施工持续加快 [1][15] - 1 - 4 月交通固定资产投资 9503 亿元，同比下降 5.1%，公路建设投资额 6534 亿元，同比下降 8.6%，水运建设投资额 684 亿元，同比增长 10.4%，水运建设投资快速增长 [1][15] - 我国将加大宏观政策逆周期调节力度，实施积极财政政策和适度宽松货币政策，研究储备新政策工具；2025 年财政政策积极，基建资金发行规模同比高增，截至 5 月底，城投债发行规模 2.32 万亿元，地方政府新增专项债发行规模 1.63 万亿元（yoy + 40.73%），特殊再融资专项债发行规模 1.63 万亿元（约占全年 2 万亿额度的 81.46%），随基建资金到位，项目施工有望提速，实物工作量有望加快落地，叠加化债政策推进，行业基本面和建筑企业经营指标有望改善，建议关注传统基建央企 [2][16] 市场表现 建筑行业一周行情 - 5 月 26 日至 5 月 30 日，建筑装饰行业（SWI）上涨 1.12%，强于上证综指、深证成指、沪深 300 表现，周涨幅在 SW 30 个一级行业中居第 10 位；分子板块看，本周工程咨询服务涨幅最大（3.91%），装修装饰（2.90%）、园林工程（2.39%）、钢结构（1.27%）板块优于行业表现 [17] - 5 月 26 日至 5 月 30 日，申万建筑行业中 126 家公司上涨，占比 76.83%；涨跌幅优于行业指数涨跌幅（1.12%）的公司有 97 家，占比 59.15%；行业涨跌幅排名前 5 为霍普股份（44.63%）、创兴资源（24.39%）、汉嘉设计（18.13%）、深城交（14.91%）、ST 花王（14.00%）；排名后 5 为郑中设计（ - 21.82%）、*ST 农尚（ - 10.89%）、大千生态（ - 9.63%）、瑞和股份（ - 6.44%）、志特新材（ - 6.14%） [20] - 截至 5 月 30 日，建筑装饰行业（SW）市盈率（TTM）为 10.72 倍，市净率（LF）为 0.77 倍，较上周上升；与 SW 一级行业横向比较，建筑行业 PE 估值居第 27 位，高于银行、房地产、钢铁行业，PB 估值居第 29 位，高于银行行业；当前行业市盈率（TTM）最低前 5 为中国中铁（5.23%）、陕建股份（5.08%）、中国建筑（5.07%）、中国铁建（5.03%）、山东路桥（3.90%）；市净率（MRQ）最低前 5 为龙元建设（0.57%）、中国建筑（0.50%）、中国交建（0.50%）、中国中铁（0.45%）、中国铁建（0.40%） [22] 重点关注标的 - 报告列出国投证券建筑行业重点关注标的，包括中国化学、中国铁建、中国中铁等多家公司的市值、最新收盘价、周涨跌幅、相对 HS300 涨幅、2025PE 等信息 [24] 公司公告 - 本周多家公司有中标公告，如设计总院中标 15 个项目，中标总金额 3.86 亿；中国能建子公司联合体中标中新建电力兵准园区 6×66 万千瓦煤电项目（EPC），中标金额约 145.86 亿等 [25] - 5 月 30 日，中国交建拟回购股份并用于减少注册资本，回购资金总额不低于 5 亿，不超过 10 亿，回购价格上限不高于 13.58 元/股 [26] 行业新闻 - 5 月 26 日，李强表示我国加大宏观政策逆周期调节力度，实施积极财政和适度宽松货币政策，研究储备新政策工具，将加强与更多国家经贸合作，为企业提供政策支持 [27] - 5 月 27 日，湖北省住建厅厅长表示将加快打造宜居湖北，构建房地产发展新商业模式 [27] - 5 月 28 日，4 月全国发行地方政府债券 6933 亿元，1 - 4 月合计发行 35354 亿元 [27] - 5 月 29 日，上海市住房公积金管委会印发通知，支持老旧电梯更新，居民可提取公积金支付个人分摊费用 [27] - 5 月 30 日，1 - 5 月 TOP100 房企拿地总额 4051.9 亿元（yoy + 28.8%），增幅较上月扩大 2.2pct [27]

北京城市副中心首届房展会概况 - 房展会于5月31日-6月2日在北京城市副中心D.P.ONE源心地上广场举办，采用"线下沉浸式体验+线上全媒体传播"模式展示生态价值与置业机遇 [1] - 12家知名房企参展，覆盖刚需住宅、改善型住房、普通商品房、高端别墅等多类型产品，并提供专属购房政策如折上折、特惠房源、10年车位使用权等福利 [4] - 公积金中心、三大银行及房产中介机构现场提供贷款、政策解读、配套咨询等服务 [4] 通州区房地产市场发展现状 - 2025年通州区累计供应新建商品住宅1600余套（近19万平方米），在售项目满足刚需和改善需求 [7] - 4月招商蛇口和中铁建所拍地块溢价率分别达16.28%和21.94%，反映市场热度 [7] - 云璟揽阅项目上市三个月网签率近40%，国誉颂项目开盘两月成交量占全区11.5% [7] "好房子"标准实施与行业举措 - 5月起执行的"好房子"标准要求全生命周期品质提升，通州房协倡议房企严格遵循设计、施工、材料及物业管理标准 [8] - 行业将引入新技术/材料/工艺提升科技含量，并规范销售行为杜绝虚假宣传 [8] - 2021年起副中心新建居住建筑全面达到绿建二星及以上标准，部分项目主动实现三星级或超低能耗标准 [11] 绿色建筑与物业服务升级 - 广泛采用装配式建造技术和绿色建材，降低室内污染物排放 [11] - 新交付小区实施物业服务前置培训，建立问题整改机制并发展线上服务平台，提升"物业+"业态响应率 [11]

A股上市公司研发投入整体情况 - 2022年至2024年A股上市公司合计研发费用呈现稳步增长态势，分别为1.43万亿元、1.57万亿元和1.62万亿元，2024年较2022年增速达13.41% [1] - 银行板块和部分非银金融公司未公布具体研发费用数据，实际研发费用高于统计数据 [1] - 2024年研发费用超过1000亿元的申万一级行业包括建筑、电子、汽车、电力设备、医药生物、计算机、机械设备和通信 [2] 建筑行业研发投入情况 - 2022年至2024年建筑行业研发费用分别为2253.68亿元、2423.48亿元和2330.38亿元，在所有申万一级行业中排名第一 [2] - 最近三年平均研发投入总额前十名上市公司合计研发投入超过2000亿元，占整个建筑装饰行业研发投入总额比例超过80% [3] - 研发投入前十名上市公司主要集中在基础建设这个申万二级行业中 [3] 建筑行业龙头企业表现 - 中国建筑最近三年平均研发投入达470.59亿元，研发人员数量3.75万人，均位居行业第一 [3][5] - 截至2024年末，中国建筑拥有有效专利68577项（其中发明专利10362项），专利数量和成果水平居行业领先地位 [6] - 2022年至2024年中国建筑营业收入分别为2.06万亿元、2.27万亿元和2.19万亿元，净利润分别为509.50亿元、542.64亿元和461.87亿元 [7] 建筑行业市场表现 - 截至2025年5月23日，A股建筑板块164家上市公司市值合计1.74万亿元，研发投入前十名公司市值合计0.95万亿元，占比超过50% [4] - 研发投入前十名公司贡献了建筑板块超过88%的营业收入和超过95%的净利润 [4] - 2022年至2024年建筑板块营业收入分别为8.04万亿元、8.65万亿元和8.23万亿元，净利润分别为1761.06亿元、1910.44亿元和1580.74亿元 [4] 研发投入强度分析 - 霍普股份最近三年平均研发投入占营业收入比重达14.36%，位居建筑行业第一，远高于行业平均4%的水平 [8][9] - 霍普股份研发人员数量占比高达80.03%，同样位居行业第一，远高于行业平均17.73%的水平 [9][10] - 工程咨询服务行业公司研发投入占营收比重普遍较高，蕾奥规划、中设咨询、深城交、建科院等6家公司研发投入占比超过10% [8][9] 核电行业发展前景 - 2025年4月国务院常务会议核准了5个核电项目共10台新机组 [8] - 中国核电占国内能源发电量约5%，预计到2035年将提升到10%左右 [8] - 美国计划在2030年前启动10座大型核电站建设，2050年前将核电产能翻四倍 [8]

房展会概况 - 北京城市副中心首届房展会由通州区房地产业协会主办，采用"线下沉浸式体验+线上全媒体传播"的立体展示模式，重点展示区域生态价值与置业机遇 [1] - 展会跨越端午小长假三天，12家知名房企参展，覆盖刚需住宅、改善型住房、普通商品房及高端别墅等多类型产品 [3] - 参展房企推出折上折、特惠房源、7天6晚旅居体验券、10年车位使用权、首位认购客户优惠百万元等专属政策 [3] 配套服务与政策支持 - 公积金中心、工商银行、中国银行、邮储银行及链家、我爱我家等机构现场提供以旧换新、住房贷款、政策解读等服务 [3] - 北京城市副中心自2021年起新建居住建筑全面达到绿建二星及以上标准，部分项目主动提升至三星级或超低能耗标准 [4] - 区域广泛采用装配式建造技术，提高绿色建材比例，有效降低室内污染物排放 [4] 市场供需与项目表现 - 通州区2025年累计供应新建商品住宅1800余套（约21.5万平方米），产品覆盖刚需与改善需求 [4] - 招商蛇口、中铁建近期竞得通州八里桥地块和梨园强力家居地块，溢价率分别达16.28%和21.94% [4] - 云璟揽阅项目（梨园地铁站附近）上市三个月网签率近40%，国誉颂项目（宋庄）开盘两月成交量占同期全区11.5% [4] 区域发展背景 - 京津冀协同发展战略进入第二个十年，北京城市副中心建设9年来基础设施、生态环境、营商环境持续优化 [3] - 区域重大项目加速落地，吸引优质企业与人才聚集，为房地产市场稳健发展奠定基础 [3]

建筑业央企参与"百千万工程"核心成果 - 中铁广投累计开工项目705个，已完工422个，投入人员1.6万余人，覆盖汕尾、河源、梅州等11地市[11][12][13] - 形成"政府主导、央企牵头、国企跟进、民企参与"的共建格局，通过注册子公司、"肥瘦搭配"模式反哺地方经济[15][16] - 累计改造房屋外立面4.8万栋，新建/升级农村公路超200公里，建成污水处理设施195座及配套管网400千米[57][113][114] 城乡风貌提升 - 中铁广投聚焦高铁/高速沿线风貌提升，打造汕尾"黄江镇海渡"等网红地标，长沙村年游客量达20万人次[8][9][75][76] - 中国铁建在肇庆高要区植入罗氏沼虾元素，在广宁县实施"碧水-竹海-文旅"EOD项目[33][35] - 中建集团试点装配式农房，黄埔迳下项目节省工期40%、减少建筑垃圾70%，光伏年发电量1500万千瓦时[53][54][55] 产业导入与文旅融合 - 中铁广投活化梅州松口古镇客侨文化，构建"保护-活化-发展"全链条体系，推动"美丽资源"向"美丽经济"转化[64][65][67] - 中国铁建挖掘汕头南澳县海丝文化，改造台湾街沿线建筑外立面并设置网红打卡点[77][78][81] - 中建集团联合强村公司搭建农产品平台，在茂名根子镇助销荔枝，龙门县累计销售农产品300万元[89][90][92] 基础设施建设 - 中交集团在阳西县实施美丽圩镇"七个一"工程，建成生蚝主题公园并改善道路照明系统[95][96][99][101] - 中铁广投完成揭西县1.6万亩农田灌溉工程，年助产粮食640万公斤，抢修河源灾区道路51条[104][105][110][111] - 配套建设口袋公园、长者饭堂等民生设施，改造危桥7座及乡镇污水处理厂25座[115][116]

房展会概况 - 北京城市副中心首届房展会为期3天，12家房地产开发企业携优质楼盘项目参展，提供折上折、特惠房源等多种优惠 [2] - 展会吸引大量市民参与，房企通过送小礼品、互动游戏等方式吸引客户 [2] - 参展楼盘涵盖刚需住宅、改善型住房、普通商品房、高端别墅等多种类型，满足不同层次需求 [2] - 房企推出展会专属购房政策，包括赠送旅居体验券、10年车位使用权、首位认购客户优惠百万元等福利 [2] 配套服务与市场表现 - 公积金中心、银行及房产中介机构入驻展会，提供以旧换新、住房贷款、政策解读等服务 [4] - 中介机构推出展会成交客户抽奖活动，有机会获得佣金全免、全套家电赠送等优惠 [4] - 通州区2025年累计供应新建商品住宅1600余套，近19万平方米 [4] - 4月通州八里桥地块和梨园强力家居地块分别以16.28%和21.94%溢价率成交 [4] - 云璟揽阅项目上市三个月网签率接近40%，国誉颂项目开盘两个多月占全区成交总量11.5% [4] 行业规范与建筑标准 - 通州区房地产业协会倡议房企严格执行"好房子"标准，提升住宅科技含量和舒适度 [5] - 协会将携手房企规范销售行为，杜绝虚假宣传、价格欺诈 [5] - 北京城市副中心自2021年起新建居住建筑全面达到绿建二星及以上标准 [5] - 部分项目主动达到三星级绿色标准甚至超低能耗标准 [5]

担保与股权 - 铁建国投拟为山东黄金提供不超300万美元反担保[7] - 铁建国投认购项目公司15%股权并按股比提供增信或反担保[8] - 山东黄金为项目公司2000万美元授信提供全额担保[9] 财务数据 - 2024年末资产负债率63.54%，营收825.18亿，净利润44.39亿[12] - 2025年3月末资产负债率63.63%，营收259.35亿，净利润14.61亿[12] - 2025年3月末担保余额774.57亿[17] 其他 - 山东黄金注册资本447342.95万元，集团持股36.23%[11] - 反担保无需提交股东大会审议[10] - 公司无逾期对外担保[7][17]