报告核心观点 - 2025年第三季度企业年金呈现“规模扩容、投资收益高增、市场格局分化”的特征，权益类投资收益跳涨是核心亮点 [2][7] - 2025年11月银行理财规模稳步增长，对3年期以内信用债构成强支撑，机构行为主导债市，阶段性继续明确看多债市 [2][15][17] - 房地产板块成交继续边际走弱，政策端支持REITs底层资产扩围至城市更新设施，并维持行业“看好”评级 [2][4][19][21] 固定收益：企业年金与养老金产品 - **规模持续扩张**：25Q3企业年金建立企业数增加2770个至17.5万个，参加职工数增加27.52万人至3332万人，积累基金增加0.24万亿元至4.09万亿元，投资资产净值增加2487亿元 [8] - **收益率大幅改善**：25Q3企业年金近三年累计收益率从6.27%大幅升至12.08%，整体单季投资收益率从1.00%高增至4.26%，核心驱动力是含权益类组合收益率从1.02%跳涨至4.82% [8][13] - **市场格局分化**：受托市场险资主导，国寿养老和平安养老在管理企业数、职工数和资产金额上合计占比分别为44.3%、49.4%和49.5%；银行系快速崛起，其受托管理资产金额占比从25Q2的24.8%升至25Q3的25.0% [9] - **头部效应强化**：投资管理机构中，泰康资产、国寿养老、平安养老管理规模稳居前三，分别为6933亿元、5173亿元、3816亿元；公募基金公司平均管理资产金额（1495亿元）小于险资机构（平均2831亿元） [11][12] - **养老金产品结构变化**：25Q3权益类养老金产品期末资产净值环比增长42.8%至2236亿元，单季投资收益率从2.3%跃升至22.9%；固定收益类产品规模环比减少5.95%至15961亿元；整体养老金产品季度投资收益率从1.09%升至3.11% [14] 固定收益：银行理财市场 - **理财规模稳步增长**：截至2025年11月末，理财规模合计34.0万亿元，较上年末增加4.0万亿元，较上月末增加0.35万亿元，增量符合季节性规律 [2][15] - **收益率有所回落**：11月理财公司纯固收类理财产品平均当月年化收益率为2.42%，较上月明显回落；现金管理类产品平均近7日年化收益率1.23% [16] - **银行负债成本下行**：A股上市银行整体25Q3计息负债成本率为1.63%，季度环比下降9BP，较高点的23Q4下降了54BP，预计25Q4将降至1.60%以下 [16][17] - **对债市的支撑与配置展望**：理财规模增长对3年期以内信用债构成强支撑；预计理财将明显增配剩余期限3年以内的信用债，并通过摊余成本定开债基等配置5年期信用债；银行负债成本下行有望对10年期以内政府债券构成支撑 [2][17] 房地产行业 - **市场表现与成交数据**：本周房地产（申万）指数下跌2.2%；本周42个重点城市新房合计成交193万平米，环比下降6.9%；21个重点城市二手房合计成交191万平米，环比下降5.6% [2][18][19] - **政策与行业动态**：国家发改委发布REITs项目行业范围清单，底层资产范围拓展至城市更新设施；常州延续对住房困难工薪群体至高20万元补贴，南宁对二孩、三孩家庭分别补贴3万元和6万元 [4][19] - **公司销售与变动**：绿城中国11月自投销售金额144亿元，同比-19%；中国海外发展销售金额222亿元，同比-26%；保利发展控股股东将37.7%股份无偿划转至实际控制人 [20] - **投资观点与建议**：报告维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发（如华润置地、招商蛇口）、港资发展商（如新鸿基地产）、地产转型、二手房中介及物管企业等方向 [21]

| 分时 多日 1分 5分 15分 30分 · | F9 盘前盘后 壁加 九转 画线 工具 份 (2)> | 地产ETF | 159707 | 159707[炮*ETF] 15:00 价 0.640 落跌 0.023[3.73%] 均价 0.629 成交量 1.26万 1.. | 0.640 | +0.023 +3.73% | 0.64 | | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 10 4 | SZSE CNY 15:00:06 同市 | 净值走势 | 华宝中证800吨产ETF | 0.631 | 2.19% | | | | | | | | | | | | | | | | 或比 | -2.54% 圆锥 | -790 | 农石 | 0.644 | 20万 | 0.00% | 0.617 A | | | | | | | | | | | | | | 运 | 0.6 ...

境外市场方面，6月，新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；9月，在新城控股及其母 公司新城发展的担保下，全资子公司新城环球有限公司发行1.6亿美元的优先担保票据，发行期限2年。 此外，新城集团还依托优质商业资产创新融资路径。11月28日，新城集团发行设立"吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划"，以上海青浦吾 悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，同步配套4.1亿元债权部分，创下全国消费类持有型ABS、A股民企持有型ABS"双首单"行业纪录；同 时，设置扩募机制，提前预留与公募 REITs的对接通道，为持有型商业资产的长期价值释放奠定坚实基础。 业内人士表示，新城集团的融资突破，不仅是企业自身积极探索创新工具的体现，更成为民营房企融资环境持续改善的缩影 —— 在政策支持 与企业努力的双重作用下，民营房企融资多样化持续推进，为行业平稳健康发展注入更多信心与动能。 新华财经北京12月9日电 新华财经9日获悉，新城集团当日完成发行2025年度第三期中期票据，规模17.5亿元，期限为5年，票面利率为4％，中 诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级，并获得中债增全额担 ...

市场表现 - 地产股午后出现显著拉升，万科A股价涨停，海南机场股价上涨超过7%，保利发展股价上涨超过5%，新城控股与华发股份股价上涨超过3% [1] - 受盘面影响，房地产相关交易所交易基金(ETF)整体上涨超过3% [1] - 具体ETF表现：地产ETF(159707)上涨4.05%至0.642元，房地产ETF(159768)上涨3.79%至0.575元，房地产ETF(512200)上涨3.23%至1.536元，房地产ETF基金(515060)上涨3.09%至0.733元 [2] 行业分析与展望 - 分析认为房企基本面目前处于“磨底”阶段 [2] - 未来一段时间，板块行情走势将由加码政策出台及行业基本面站稳回升的进程主导 [2] - 中长期来看，行业发展模式将从“高杠杆、高周转”转向注重“品质、服务、可持续”，并通过城市更新释放存量潜力 [2]

12月10日午后，地产板块直线冲高，代表A股龙头地产行情的中证800地产指数涨逾4%，万科A涨停， 海南机场、保利发展等龙头均涨超5%！全市场唯一跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）午后平 地惊雷，超跌反弹超4%，资金净申购2000万份！ | 分时 · | | | | F9 盘前盘后 婴加 九转 面线 工具 @ (1) > | | | | | | 地产ETF | | 理 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 0.644 | | | 159707[地产ETF] 13:35 价 0.643 器碳 0.026(4.21%) | | E | | 0.643 +0.026 +4.21% | | | 159707 | | | | | | | | | | | SZSE CNY 13:35:57 交易中 查看L2全国 | | | | | 10 + | | 0.631 | | | | | 2.1996 | 净值出張 | | 华宝中证800吨产ETF | 今年 | 1.26% 120日 ...

商业运营方面，新城控股11月份实现商业运营总收入约11.55亿元，比上年同期增长8.96%；1-11月累计 实现商业运营总收入约128.52亿元，比上年同期增长10.36%。 来源：环球网 【环球网综合报道】12月9日，新城控股集团股份有限公司发布2025年11月份经营简报。 公告显示，新城控股11月份实现合同销售金额约14.48亿元，销售面积约20.09万平方米；1-11月累计实 现合同销售金额约179.17亿元，累计合同销售面积约235.16万平方米。 城控股 图源：新 ...

公司经营简报核心数据 - 新城控股发布2025年11月份经营简报 [1] - 11月公司实现商业运营总收入约11.55亿元，同比增长8.96% [1] - 1-11月累计商业运营总收入约128.52亿元，同比增长10.36% [1] - 11月公司实现合同销售金额约14.48亿元，销售面积约20.09万平方米 [1] - 1-11月累计合同销售金额约179.17亿元，累计销售面积约235.16万平方米 [1] 商业运营收入表现 - 11月单月商业运营收入同比增长8.96% [1] - 前11个月累计商业运营收入同比增长10.36% [1] - 累计商业运营收入已达128.52亿元 [1] 合同销售表现 - 11月单月合同销售金额为14.48亿元 [1] - 11月单月合同销售面积为20.09万平方米 [1] - 前11个月累计合同销售金额为179.17亿元 [1] - 前11个月累计合同销售面积为235.16万平方米 [1]

境内外融资市场多点开花，离不开新城控股稳定向好的经营基本面。根据2025年三季度报告，公司今年 前三季度实现营业收入343.71亿元，归属于上市公司股东的净利润约9.74亿元，持续保持正向盈利态 势；截至三季度末，公司经营性现金流净额为10.26亿元，连续保持正向流入。 商业方面，新城控股前三季度实现商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82%，继续保持稳 步增长势头；商业板块毛利占比显著提升，对公司整体盈利形成有力支撑。此外，截至三季度末，公司 已在全国141座城市布局205座综合体项目，其中176座出租物业总出租率稳居97.7%高位水平，成为行 业运营效率标杆。 依托于安全充裕的现金流，新城控股继续保持每一笔债务提前或到期偿付的良好信用。截至2025年9月 底，合联营公司权益有息负债合计25.13亿元，较年初稳步下降。 值得一提的是，双轮驱动构筑的良好基本面还让新城控股收获国际投行的高度认可。11月，摩根士丹利 宣布上调新城控股评级至"超配"，并将公司目标价上调25%至19.7元，同时将2026至2027年的每股收益 预测上调3%-5%。其在研报中指出，新城控股通过提升市场份额实现超预期的 ...

文章核心观点 - 宜宾市通过十年产业转型，从依赖“一黑一白”（煤炭与白酒）的传统经济，成功构建了以“一蓝一绿”（数字经济与绿色新能源）为代表的新经济结构，并形成了“白酒+动力电池”两大千亿产业集群，驱动了GDP的跨越式增长和城市商业格局的深刻重塑 [1] - 城市产业升级与空间扩张（特别是向东拓展）同步催生了商业的迭代进化，形成了“一核引领、多片协同”的新商业图谱，并构建了五大核心商圈格局 [2][11][19] - 当前宜宾商业面临业态结构失衡（零售占比过高）的挑战，但其未来发展由“年轻人口导入”、“强力政策支持”和“文旅流量转化”三大动力驱动，目标指向打造川渝滇黔区域消费中心 [28][29][30][31][32] 城市经济与产业转型 - 宜宾GDP从2015年的1525.9亿元跃升至2024年的4005.76亿元，连续三年稳居四川省第三位 [1] - 城市摆脱传统“一黑一白”产业格局，前瞻性布局数字经济与绿色新能源“一蓝一绿”新赛道，成功打造“动力电池之都”新名片 [1] - 形成了以新能源汽车、锂电池、光伏产品“新三样”和白酒为核心的“白酒+动力电池”两大千亿产业集群，重塑了城市产业结构与空间格局 [1] - 动力电池产业高度集聚，三江新区已引进四川时代、时代吉利等龙头企业，建成了全球单体最大的动力电池生产基地 [24] 商业发展历程与现状 - 宜宾现有存量商业体量已突破124万平方米，主要集中在翠屏区与叙州区，其中体量小于10万平方米的中小型商业占比高达62.5% [3] - 商业发展可分为三个阶段：1）起步探索期（2009-2010年），以凯德广场（后更名宜宾印象汇）开业为标志，引入沃尔玛，开启现代商业；2）快速扩张期（2011-2015年），受益于交通枢纽升级和白酒“黄金十年”，本土商业力量崛起，以2014年开业的莱茵春天购物中心（体量超10万方）为里程碑；3）稳定发展期（2016年至今），商业呈“金字塔”结构，并与产业转型同频共振，布局呈现“东拓”特征 [4][5][6][7][8][10][11] - 近年来多个大型商业综合体开业，包括2018年的宜宾万达广场、2023年9月的宜宾万象汇（三江新区首个大型商业综合体，体量超8万平）和宜宾吾悦广场（翠屏区岷江新区，体量约20万方），以及2025年9月的川南首个TOD+POD综合体宜宾万象天地（国庆期间客流量近200万人次） [11][12][13] 核心商圈格局 - 当前宜宾已形成“老城焕新、新区崛起、枢纽赋能”的五大核心商圈格局 [19] - **翠屏区**：现有集中式商业存量32.58万平方米，包含**大观楼商圈**（传统老城商圈）和**岷江新区商圈**（产城融合，服务五粮液产业园等，以宜宾吾悦广场为核心） [20] - **叙州区**：现有集中式商业存量66.57万平方米，包含**三江口商圈**（城市商业封面，汇聚莱茵春天、万达广场、印象汇等）和**高铁商圈**（依托南部新区双高铁枢纽，以宜宾万象天地为核心） [21][22] - **三江新区商圈**：作为省级新区和动力电池产业核心区，已成为新的商业增长极，以宜宾万象汇为代表，并有王府井（体量超18万方，将成宜宾最大商业综合体）等筹开项目 [24][25] 商业发展挑战与未来驱动力 - **当前挑战**：购物中心业态结构失衡，零售占比高达52.1%，餐饮、文体娱、儿童亲子等体验业态占比相对较低（分别为14.63%、15.95%、13.73%），导致消费目的单一、客群停留时间短 [28] - **年轻人口引力**：自2016年大学城建设后，高校从2所增至14所，在校大学生从2.5万人增长至10万人，每年约20%毕业生留宜，为城市消费注入年轻动能，推动消费场景向多元化、年轻化升级 [29] - **政策强力推动**：宜宾市构建“1+N+N”提振消费政策体系，预计投入财政资金约10亿元，推出324条举措，涵盖就业、商贸、住建等领域，系统性破解消费堵点 [30] - **文旅流量赋能**：2025年国庆期间，宜宾全市A级景区接待游客227.4万人次，同比增长12.32%，门票收入2081万元，同比增长6.23%；外地游客占比达72.05%，其中省外游客占23.14%；游客总体在线旅游消费金额同比增长33.44%，全省排名第五 [31] - **发展目标**：在多重合力下，宜宾致力于打造川渝滇黔区域消费中心 [32]

公司2025年11月份经营简报核心观点 - 公司2025年11月商业运营收入与合同销售金额均实现同比增长，1-11月累计商业运营总收入增长超过10% [1] - 公司为发行的2025年度第三期中期票据提供了反担保 [2] 商业运营情况 - 2025年11月公司实现商业运营总收入约11.55亿元，比上年同期增长8.96% [1] - 2025年1-11月公司累计实现商业运营总收入约128.52亿元，比上年同期增长10.36% [1] - 商业运营总收入包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入 [1] 房地产销售情况 - 2025年11月公司实现合同销售金额约14.48亿元，销售面积约20.09万平方米 [1] - 2025年1-11月公司累计实现合同销售金额约179.17亿元，累计合同销售面积约235.16万平方米 [1] - 公告中提供了合同销售金额及销售面积分区域情况表 [2] 公司财务与融资 - 公司为发行的《新城控股集团股份有限公司 2025年度第三期中期票据》提供反担保 [2] - 反担保决议由公司子公司成都嘉牧置业有限公司、合肥新城吾悦房地产开发有限公司、连云港新城万博房地产开发有限公司、盐城新城恒盛商业经营管理有限公司于2025年11月出具 [2]