房产评估行业概况 - 房产评估在市场经济快速发展背景下重要性日益凸显 用于确定交易价格 抵押贷款 资产重组 法律诉讼 保险理赔等场景[2] - 评估对象包括住宅 商业地产 工业用地等多种类型 采用市场比较法 收入法 成本法等专业方法[2] 公司服务范围 - 提供11类专业评估服务：房产评估 土地评估（含地理位置 用途等影响因素） 征迁评估 损失评估（自然灾害场景）[2][5] - 延伸服务涵盖企业价值评估（并购融资场景） 机械设备评估（使用年限 技术参数） 苗木花卉/果园/养殖场等农业资产估值[3][5] - 特色服务包括无形资产评估（专利商标） 租金评估（租赁纠纷预防）[5] 公司专业资质 - 成立于2014年9月 由行业资深专家团队组建 拥有多年行业经验与丰富案例积累[1] - 服务流程标准化：需求分析 现场勘查数据收集 专业方法计算 报告撰写 客户反馈五步流程[7] 行业应用场景 - 土地评估需综合地理位置 市场需求 用途规划等多元因素[2] - 征迁评估服务于城市规划 基础设施建设等政府项目[2] - 企业价值评估涉及财务数据 市场前景等交叉分析[3]

公司概况 - 浙江物产环保能源股份有限公司拟收购湖州南太湖电力科技有限公司股权，涉及股东全部权益价值评估项目 [1] - 评估基准日为2024年12月31日，评估报告编号为坤元评报〔2025〕618号 [3] - 南太湖电力成立于2014年3月18日，初始注册资本1000万元，截至评估基准日注册资本增至3.2亿元 [7] 评估目的与方法 - 评估目的是为物产环能拟收购南太湖电力股权提供价值参考依据 [4] - 采用资产基础法和收益法两种评估方法，最终采用收益法结果作为评估结论 [5] - 收益法评估结果显示南太湖电力股东全部权益价值为15.32亿元，较账面价值增值11.19亿元，增值率270.51% [5] 公司财务状况 - 2024年合并报表显示总资产9.26亿元，负债5.01亿元，股东权益4.25亿元 [7] - 2024年营业收入5.62亿元，净利润1.31亿元，归属于母公司股东的净利润1.31亿元 [7] - 母公司报表显示2024年总资产9.62亿元，负债5.49亿元，股东权益4.13亿元 [8] 公司经营情况 - 南太湖电力是国家级高新技术企业，主营业务为蒸汽和电力供应，采用热电联产技术 [9] - 公司分两期建设，总装机容量48MW，建成蒸汽管网约110公里，2024年自产外供汽量约180万吨 [9] - 主要原材料为动力煤，通过招标采购，采购时考虑价格趋势和天气等因素 [10] 评估结果分析 - 资产基础法评估结果显示股东全部权益价值5.18亿元，较账面价值增值1.05亿元，增值率25.35% [45] - 收益法评估结果15.32亿元显著高于资产基础法结果，差异率66.17%，主要因收益法考虑了企业综合获利能力及无形资产价值 [46] - 评估增值主要来自长期股权投资、固定资产和无形资产，其中土地使用权增值1414万元 [45]

交易概况 - 上海威尔泰工业自动化股份有限公司拟以现金收购上海紫江新材料科技股份有限公司51%股权[1] - 评估基准日为2025年3月31日[5] - 采用资产基础法和收益法两种评估方法，最终选用收益法评估结果作为结论[6] 标的公司财务数据 - 合并报表口径下2025年3月31日总资产110,780.32万元，负债57,279.93万元，净资产53,500.39万元[16] - 2025年1-3月营业收入15,535.05万元，净利润1,012.26万元[16] - 评估增值56,499.61万元，增值率105.61%[6] 标的公司业务情况 - 主要从事锂电池用铝塑膜的研发、生产与销售，产品应用于数码、动力和储能领域[17] - 自主研发核心技术达到国际先进水平，产品关键指标获认证[18] - 与ATL、比亚迪、天津力神等知名锂电池厂商建立稳定合作关系[19] 评估方法 - 资产基础法评估各项资产及负债价值[31] - 收益法采用未来收益折现确定企业价值[30] - 未采用市场法因可比企业获取难度大[31] 主要资产 - 申报未记录无形资产74项，包括67项专利、1项软件著作权、4项商标和1项域名[21] - 长期股权投资包括上海紫江新材料应用技术有限公司和安徽紫江新材料科技有限公司[20][23]

核心观点 - 美年健康拟通过发行股份方式购买武汉美慈奥亚科技管理有限公司部分股权，需对武汉奥亚股东全部权益价值进行评估 [7] - 评估基准日为2025年3月31日，采用收益法和资产基础法进行评估，最终选取收益法评估结果作为结论 [5][7] - 经收益法评估，武汉奥亚股东全部权益市场价值为8300万元，较账面价值增值6324万元，增值率323.85% [7][58] 评估概况 - 评估对象为武汉奥亚股东全部权益价值，评估范围包括全部资产和负债 [7] - 总资产账面价值5689.7万元，总负债3731.47万元，所有者权益1958.23万元 [7][27] - 资产基础法评估结果为2217.86万元，收益法评估结果为8300万元，差异6082万元主要源于无形资产价值贡献 [58] 公司业务 - 武汉奥亚主营健康体检服务，产品覆盖不同年龄段人群需求，包括团检、个检及高端项目如胶囊胃镜等 [17][24] - 依托美年健康集团采购体系，通过规模优势降低设备耗材成本，外送检验服务由集团统一议价 [21][22] - 客户分为团体客户和个人客户，销售渠道包括自建团队和美团、抖音等线上平台 [23][24] 财务数据 - 2024年营业收入6606.37万元，净利润-51.2万元；2025年1-3月营收1245.48万元 [27] - 2024年总资产4815.22万元，负债2805.8万元，所有者权益1958.23万元 [27] - 固定资产原值2966.28万元，账面净值1441.04万元，含1510台设备 [29][45] 评估方法 - 收益法采用企业自由现金流折现模型，预测期至2030年，永续期增长率2.5% [34][44] - 折现率采用WACC模型计算为11.5%，其中无风险利率1.81%，市场风险溢价6.06% [42][43] - 资产基础法对各项资产单独评估，设备类考虑增值税不可抵扣因素，重置成本含税 [45][46]

评估报告核心内容 - 评估对象为珠海鼎元新能源汽车电气研究院有限公司股东全部权益，评估基准日为2025年3月31日 [1][16] - 评估目的为珠海英搏尔电气股份有限公司拟转让所持珠海鼎元股权提供价值参考 [2][15] - 采用资产基础法和收益法进行评估，最终选取资产基础法结果作为评估结论 [17][20][21] 评估方法及结果 - 资产基础法评估结果显示总资产评估价值23,903.31万元，增值10,967.88万元，增值率84.79% [2] - 其中投资性房地产评估价值20,263.45万元，增值11,184.41万元，增值率123.19% [2] - 收益法评估结果显示股东全部权益价值14,940.72万元，较账面增值2,018.53万元，增值率15.62% [20][21] - 最终采用资产基础法结果23,890.06万元作为评估结论，主要因房地产租售比过低时售价更能体现价值 [21] 被评估单位基本情况 - 珠海鼎元成立于2016年11月4日，注册资本12,900万元，为珠海英搏尔全资子公司 [3][15] - 公司无工作人员，日常经营管理由母公司员工兼任，主要业务为自有房地产租赁 [3][21] - 评估基准日总资产账面价值12,935.43万元，负债13.25万元，净资产12,922.18万元 [2][16] 特别事项说明 - 评估基准日房产出租给母公司英搏尔，后者转租给日海智能设备公司 [21] - 收益预测基于日海智能设备公司拟长期租赁的合同条款 [22] - 未考虑产权变更费用及纳税义务变化对评估值的影响 [21][22]

公司概况 - 广州元生信息技术有限公司成立于2011年12月20日，注册资本2439万元人民币，注册地位于广州市黄埔区，法定代表人为涂静 [5] - 公司前身为广州碧云信息科技有限公司，2021年10月更名为现名，主营业务为数字视频监控系统制造销售、安防设备、信息技术服务等 [5][10] - 公司是高新技术企业、省专精特新企业和瞪羚企业，主要产品包括工业安全设备、国产化软件、系统集成等四大类 [12][13] 股权结构变动 - 2011年设立时注册资本100万元，2019年增至1000万元，2021年增至2000万元，2024年9月增至2439万元 [5][10][12] - 2024年9月最新股权结构显示，公司股东包括其德（广州）投资合伙企业等机构投资者 [12] - 公司历史上经历5次股权转让，最近一次为2024年8月完成 [12] 财务状况 - 2022-2024年持续亏损，净利润分别为-928万元、-645万元和-1170万元，亏损幅度扩大 [14] - 2024年12月31日合并报表显示总资产8065.51万元，负债9748.04万元，净资产-1682.54万元 [14] - 营业收入呈下降趋势，2022年1030万元，2023年696万元，2024年620万元 [14] 资产评估结果 - 采用资产基础法评估，股东全部权益评估值为-949.18万元，较账面值-1675.92万元增值726.74万元 [4] - 流动资产评估值8341.42万元，增值583.76万元；非流动资产评估值454.85万元，增值142.98万元 [39] - 无形资产评估增值显著，账面值0.32万元，评估值133.37万元，主要来自专利和软件著作权 [39] 主要资产情况 - 流动资产占比96%，其中存货4045.70万元（含积压库存），应收账款1648.08万元 [17][19] - 长期股权投资202万元，涉及3家子公司：广州纬元科技、云南元生信息和广州珠元船舶 [20][21][22] - 账外无形资产包括48项专利、商标和软件著作权，其中软件著作权涵盖工业安全防护系统等专业领域 [18][19] 法律纠纷事项 - 涉及多起买卖合同纠纷案件，其他应收款中651.79万元来自广州创科毅力信息技术有限公司，存在诈骗嫌疑 [40][41][42] - 其他应付款中640.92万元涉及启迈公司、烽睿公司等诉讼案件，法院已裁定移送公安机关侦查 [43][44][45] - 评估报告提示相关法律纠纷可能对评估值产生重大影响，最终需以刑事判决结果为准 [49][50]

评估背景 - 安徽江南化工股份有限公司拟收购四川省峨边国昌化工有限责任公司股权，需对国昌化工公司模拟资产注入后的股东全部权益价值进行评估 [1] - 评估基准日为2024年10月31日，评估报告由坤元资产评估有限公司出具 [1][5] - 被评估单位国昌化工公司成立于2022年3月，注册资本1000万元，是四川峨边昌龙化工有限责任公司的全资子公司 [5] 评估目的 - 为江南化工股份公司收购国昌化工公司股权决策提供价值参考依据 [1][6] - 评估对象为国昌化工公司模拟资产注入后的股东全部权益价值 [1][6] - 评估范围包括国昌化工公司模拟资产注入后的全部资产及相关负债 [1][6] 评估方法 - 采用资产基础法和收益法两种方法进行评估 [1][7] - 资产基础法评估结果为1.91亿元，增值率37.19% [15] - 收益法评估结果为3.37亿元，最终采用收益法结果作为评估结论 [15] - 收益法更能反映企业整体价值，考虑了客户资源、人力资源等无形资产 [15] 资产状况 - 截至2024年10月31日，国昌化工公司模拟资产注入后账面净资产1.39亿元 [6] - 固定资产账面净值1.08亿元，评估增值1099.98万元 [15] - 土地使用权账面价值3155.75万元，评估增值972.52万元 [15] - 其他无形资产评估增值4077.52万元，主要来自产能转移合同权益 [12][13] 经营情况 - 国昌化工公司2024年1-10月营业收入2430.44万元，净利润-124.74万元 [5] - 公司拥有民爆物品生产许可，有效期至2025年4月12日 [15][17] - 与新疆天河化工签订产能转移合同，年特许权使用费收入600万元 [8][17] 特别事项 - 部分房屋建筑物和土地使用权尚未取得产权证书 [16] - 民用爆炸物品安全生产许可证尚未取得 [16] - 评估假设公司未来能够持续获得相关经营许可 [15][17] - 评估结论基于模拟资产注入后的股东权益价值，非基准日实际价值 [16]

核心观点 - 企业价值评估的"黄金三角"由ROE、现金流、成长性构成，缺一不可 [1] - 2024年A股市场数据显示全市场ROE从5.6%降至4.3%，盈利能力普遍退潮 [1][5] - 电子行业以35.8%的净利润增长展现强劲成长性，成为市场亮点 [1][11] - 现金流分析揭示企业经营质量，44%的企业处于安全线内，56%存在隐忧 [16][19] ROE分析 - 全市场ROE从2023年5.6%降至2024年4.3%，超半数企业ROE低于5% [5] - 家用电器以8.2%ROE居首，体现"高频周转+合理利润"的沃尔玛模式 [6] - 煤炭行业ROE从12.0%腰斩至7.3%，主要因净利率从10.1%暴跌至6.7% [7] - 房地产行业以-0.4%成为唯一负ROE领域，净利率-3.2%与3.3倍杠杆形成"死亡组合" [7] - 全市场净利率从5.7%降至4.4%，显示企业盈利能力下降 [7] 成长性分析 - 电子行业以17.4%营收增速和35.8%净利润增速领跑市场 [9][11] - 汽车行业形成"剪刀差"，净利润增速11.0%高于营收增速6.7% [11] - 计算机行业以12.9%研发投入占比居首，电子行业实现研发与盈利平衡 [12][13] - 社会服务行业出现"增收不增利"现象，反映成本压力下的无效增长 [11] 现金流分析 - 煤炭、交通运输等传统行业凭借"刚需+垄断"特性稳居现金流第一梯队 [16] - 石油石化行业以895亿元经营活动现金流居各行业之首 [20] - 综合行业以74%的投资增速居首，煤炭、食品饮料等现金牛行业加大反周期投资 [22] - 美容护理和传媒行业分别以54%和35.9%的投资增速押注医美和AIGC赛道 [22] 行业对比 - 家用电器ROE8.2% vs 电子ROE4.3%，但后者成长性显著 [5][9][11] - 煤炭经营活动现金流2111.3百万元 vs 电子328.9百万元 [16] - 计算机研发投入12.9% vs 电子6.7%，但后者实现更高利润转化 [12][13] - 交通运输盈利质量1.7 vs 房地产-0.4，反映商业模式差异 [7][16]

价值投资核心理念 - 价值投资的核心是以买企业的角度购买上市公司股份，关注企业长期价值而非短期市场情绪[1] - 评估企业价值时需假设其未上市状态，重点分析护城河优势及可持续性差异[1] - 买卖决策基于企业内在价值与市场价格的差价，隐含回报率需超过要求阈值[2][8] 投资框架关键要素 - 企业质地是决定性因素，需具备比同行更强的可持续竞争优势（护城河）[2] - 买入价格需满足物超所值原则，通过折现现金流评估企业价值范围而非静态PE/PB[8][9] - 卖出触发三种情形：价格超过价值、企业基本面恶化、发现更优替代标的[13] 护城河评估方法论 - 护城河建立于具体商业模式下的可持续差异，如成本优势（规模效应/采购效率）、品牌或渠道等[3][4] - 评估需拉长时间维度（3-20年），分析差异变化趋势而非单一指标[3][7] - 护城河削弱通常源于建立优势的要素变化（如技术变革/客户需求变化/政策影响）[5][6] 企业价值与价格管理 - 企业价值采用悲观假设折现，市场价格低于该假设时视为具备安全边际[9] - 股价下跌时需区分价值变化与市场波动，前者需重估后者可能提升隐含回报率[10][12] - 避免"买错"需持续验证竞争优势假设，不因股价波动改变决策逻辑[12] 能力圈建设策略 - 拓展方向包括：感兴趣的未知领域、上市3年以上的企业、内外部推荐标的[14] - 科技变革领域（如AI/智能驾驶）需从头研究，保持深度认知而非追逐热点[15] - 研究过程强调系统性（招股书分析+产业研究），拒绝为速度牺牲深度[15] 投资执行原则 - 坚持自下而上"翻石头"策略，无统一评估范式需个案分析[3][7] - 护城河跟踪为持续过程，触发点包括财报/政策/行业事件而不仅限股价波动[6] - 组合调整仅基于价值比较，不保留隐含回报率不足的标的[13]

交易概述 - 上海硅产业集团股份有限公司拟以发行股份及支付现金方式收购上海新昇晶投半导体科技有限公司46.7354%股权，其中43.9863%股权来自海富半导体基金，2.7491%股权来自晶融投资[14] - 评估基准日为2024年12月31日，采用资产基础法进行评估，评估对象为新昇晶投股东全部权益价值[6][15] - 评估范围包括流动资产966.75万元和非流动资产290,000.00万元，无负债[15][16] 标的公司基本情况 - 新昇晶投成立于2022年4月，注册资本29.1亿元，主营业务为电子材料研发销售，实际为持股平台无实际经营[8][13] - 股权结构：上海新昇半导体持股53.2646%，海富半导体基金持股43.9863%，晶融投资持股2.7491%[11] - 2024年合并报表总资产81.93亿元，负债15.62亿元，归母净资产28.72亿元，营收11.36亿元，净亏损1.04亿元[12][13] 评估方法 - 采用资产基础法，未采用收益法和市场法，因标的为持股平台且缺乏可比交易案例[25][26] - 长期股权投资评估采用市场法，对控股子公司新昇晶科进行整体评估后按持股比例计算[27][28] - 评估增值主要来自长期股权投资，因账面成本法核算低于市场法评估值[34] 行业及政策影响 - 美国加征10%关税对新昇晶科影响有限，因其对美直接采购占比已逐年降低，2024年关联方对美销售仅占3%[35] - 子公司新昇晶科和新昇晶睿已被列入实体清单，将加速国内供应商导入以降低风险[36]