墨尔本房地产市场回暖 - 墨尔本房屋平均销售天数从2024年6月的37天缩短至2025年6月的36天 [1] - 2025年6月墨尔本共成交61,913套房屋，高于2024年同期的55,774套 [4] - 市场全面回升，卖方议价地位增强，房产更接近拍卖预定日期成交 [3] 区域市场表现差异 - 沿海和生活型区表现亮眼，Frankston North、McCrae、Baxter和Capel Sound等地的房屋平均销售周期压缩至三周 [3] - McCrae销售天数从62天下降到41天，中位价升至120万澳元 [3] - Frankston North房价从54.5万澳元升至61万澳元，销售周期从31天降至22天 [3] - Baxter和Capel Sound房价上升且销售加快，Langwarrin中位价稳定在85.9万澳元 [3] 拍卖与交易活动 - 本周举行775场拍卖，同比下降13%，预计下周将有约760套房源入市 [3] - 拍卖活动最活跃的区域是Mt Waverley（19场）、Wollert（18场）、Mickleham（16场）、Reservoir（15场）和Craigieburn（13场） [6] 市场需求与投资者行为 - 价格在100万澳元以下的沿海房屋快速成交，Frankston North的房屋一个月内售出 [6] - 租金收益率强劲、房源空置率低位推动投资者回归市场 [6] - Frankston North等区吸引大量寻求高收益与增值潜力的州际投资者 [6] - 75万至100万澳元区间的"拎包入住"型住房在冬季仍受强烈关注 [6]

湖北省房地产市场整体表现 - 2025年上半年湖北省新建商品房销售面积达2514.7万平方米，同比增长5.9% [1] - 二手房成交面积1221.4万平方米，同比增长12.5%，楼市回暖态势明显 [1] - 房地产新开工面积1316.1万平方米，增长5.6%，连续4个月正增长 [2] - 房地产施工面积25918.2万平方米，增长3.2%，连续6个月正增长 [2] 区域市场分化与增长 - 湖北省14个市州新房销售面积同比正增长，武汉等7个市州增幅高于全省平均水平 [2] - 55个县市实现正增长，武汉商品房网签销售面积615.39万平方米，同比增长14.8% [4] - 武汉新建住房网签销售面积506.97万平方米，同比增长30.6%，去化周期降至12个月 [4] - 襄阳市中心城区2024年10—11月成交环比猛增30.64%，2025年"五一"小长假销量同比增超四成 [5] 保障性住房与青年社区发展 - "十四五"期间湖北省累计筹集保障性租赁住房32.8万套(间)，投入使用23万套以上 [2] - 2025年1—6月新筹集保障性住房6.05万套，占年度目标86.40% [2] - 新谋划筹集青年社区46个，建成后可提供房源2.5万套(间) [2] 政策刺激与市场活力 - 武汉"汉九条"将二套房公积金贷款额度提至120万元，实施契税补助与多孩家庭购房补贴 [4] - 襄阳"襄十二条"对首套房、农村户籍等六类群体发放2万元至15万元补贴 [4] - 宜昌市核销购房补贴约1.17万份，金额近6亿元，2025年以来核销补贴券五千余份，金额2.67亿元 [5] - 荆门商品房销售面积94.91万平方米，同比增长6.9%，住宅销售面积84.04万平方米，同比增长12.5% [5] 土地市场与投资意愿 - 武汉涉宅用地成交28宗，总建筑面积219.44万平方米，成交金额114.07亿元 [4] - 与2024年同期相比，武汉涉宅用地成交增加19宗，总建筑面积翻倍，成交金额接近翻倍 [4] - 荆门市房地产开发企业本年实际到位资金49.16亿元，同比增长13% [5] 市场展望 - 湖北省房地产业协会预测政策组合拳精准匹配需求，下半年市场有望延续稳定向好态势 [3]

武汉房地产市场表现 - 1～6月武汉全市商品房网签销售面积615.39万平方米，同比增长14.8% [1] - 1～6月商品房销售套数达9.6万余套 [1] - 6月新房单月销量首次突破1万套 [1] - 中心城区多个高品质住宅项目出现"日光盘"现象 [1] - 市场呈现显著回暖态势 [1]

武汉市房地产市场回暖态势 - 1-6月新建商品住房网签面积506.97万平方米同比增长30.6% [1] - 1-6月二手住房网签成交面积533.37万平方米同比增长10.8% [1] - 6月新建住房和二手住房累计成交21551套环比增长30.9%同比增长26.3% [1] - 今年新房月销量首次破万套 [1] 市场人气与销售表现 - 售楼部客流量环比增长30%以上部分项目增长50% [1] - 中心城区高品质住宅项目热销再现多个"日光盘" [1] - 5月以来"汉九条"和春季购房节刺激新房销量增幅明显 [1] 土地市场成交情况 - 6月土地市场多地块高溢价成交江岸区新兴街地块溢价率54.36% [1] - 武昌区傅家坡住宅地块溢价率22.42% [1] - 央企、国企、民企参与多轮竞价 [1] 政策支持与市场刺激措施 - "汉九条"政策扩大购房补贴范围至全市多子女家庭 [2] - 公积金支持力度加大6月30日政策延期 [2] - 春季购房节活动激发市场活力 [2] - 去年以来上市37个"好房子"项目开盘基本售罄 [2] 未来政策与供应计划 - 全年"白名单"项目授信目标500亿元以上 [2] - 力争新增房地产项目上市销售100个 [2] - 推动跨区"以旧换新"加大开发贷款投放 [2] - 优化土地供应通过"收调供"盘活闲置土地 [2]

上海新房市场热销情况 - 上海多个楼盘出现"日光"现象，4天内至少有5个楼盘开盘即售罄 [1] - 康定壹拾玖项目12分钟售罄48套房，销售额达12.36亿元，平均每分钟销售额1亿元 [1] - 康定壹拾玖第二批次开盘均价17万元/平方米，较上批次16.8万元/平方米略有上涨，认筹率超过250% [1] - 保利·天奕项目开盘2个多小时售罄231套房源，认购率达197%，均价8.04万/平方米创唐镇价格新高 [2] 热销楼盘特征分析 - 市中心高端改善类项目持续受购房者青睐 [2] - 外围区域通过打造"好房子"产品获得市场认可 [2] - 润雲金茂府容积率仅1.29，栋距16-18米，实际得房率超过100% [2] - 保利·天奕配备1.7万平方米生态绿地和1500平方米下沉式会所，引入高端运动设施 [2] 上海新房市场整体表现 - 上半年上海新房市场平稳收官，中高端住宅市场供需两旺 [1] - 上海壹号院、金陵华庭、潮鸣东方等"红盘"持续入市，带动市场加速筑底回稳 [1] - 外围区域楼盘通过产品力提升取得良好销售业绩 [1]

新房市场热销情况 - 上海新房市场在4天内至少有5个楼盘"日光"，部分楼盘销售现场十分火爆 [1] - 康定壹拾玖项目第二批次开盘均价17万元/平方米，总价1617万起步，48套房12分钟售罄，平均15秒卖出一套，认筹率超250% [2] - 上海壹号院第四批次房源开盘2小时售罄，均价18.9万/平方米，最贵一套1.87亿元，套均总价5400万元 [3] - 海上清和玺项目第四批次开盘18分钟售罄25套洋房，均价12.7万/平方米，认购率220%，6月全面积段劲销10.2亿元 [3] 高端住宅市场表现 - 康定壹拾玖项目两开两罄，去年土地成交价56.6亿元，楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2% [2] - 上海顶豪领域诞生单盘年内销售超170亿项目，位列上半年全国单盘销售额榜首 [2] - 润雲金茂府二期加推48套房源20多分钟售罄，均价9.16万元/平方米，总价1500万起，首次开盘36分钟销售额14.5亿元 [5] 外围区域楼盘热销 - 保利·天奕项目首次开盘231套房源2个多小时售罄，均价8.04万/平方米，认购率197%，打破唐镇价格天花板 [6] - 润雲金茂府位于普陀区桃浦板块，容积率1.29，实际得房率超100%，产品竞争力强 [5] - 保利·天奕项目拥有1.7万平方米生态绿地，配备1500平方米下沉式会所，引入高端运动设施 [6] 市场趋势分析 - 上海市中心高端改善类项目持续受购房者青睐，外围区域"好房子"产品表现强劲 [6] - 不限价土地出让增多，新房价格仍有持续上行动力，市场或呈现"强者恒强"趋势 [7]

澳洲房地产市场回暖 - 澳洲房地产市场出现明显回暖迹象 全国房价5月增长0.5% 前五个月累计上涨1.7% [3] - 所有首府城市房价均实现增长 显示市场信心持续增强 [3] - 冬季市场活跃度预计高于往年 经济学家预测更多降息将推动春季市场进一步升温 [14] 购房者行为变化 - 首次购房者贷款自2月以来增长16% 整体购房者贷款增长32% [5] - 降息政策与Home Guarantee Scheme等优惠计划共同刺激首次购房者入市 [5] - 偏远地区市场持续受到青睐 疫情后趋势未减弱 [8] 热门区域市场表现 - 昆州偏远地区主导热门市场 Top5中占据四席 包括Toowoomba/Burnett/Springfield-Redbank/Sunshine Coast Hinterland [10] - 维州Geelong是前五名中唯一非昆州地区 [10] - 2025年十大热门偏远地区市场完整名单显示昆州占六席 维州两席 西澳一席 [11] 市场供需动态 - 可负担性和住房供应仍是主要挑战 需要政策支持在需求旺盛区域增加新建住房 [14] - 偏远地区提供工作生活平衡优势 吸引购房者迁入 [10] - 房价年增长率有所放缓 对首次购房者形成利好 [7]

深圳光明区房地产市场 - 4月新建商品住宅网签销售449套 同比增加78% [1] - 房地产市场呈现量价齐升态势 持续巩固3月以来的回暖趋势 [1] - 商品房库存明显减少 去化周期持续6个月保持全市最短 [1]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][70] 报告的核心观点 - 2025年Q1贝壳-W营收同比增长42%，主要受益于新房交易回暖和房屋租赁服务业务发展；盈利水平略下滑，预期未来几个季度将逐渐改善；各业务表现有差异，存量房业务货币化率和贡献利润率降低，新房业务表现显著优于市场，新赛道业务保持良好增速 [1][8][13] 各业务情况总结 整体业务 - 2025年Q1公司GTV交易总额8437亿元，同比+34%；营业收入233亿元，同比+42%；新房业务收入占比35%，同比提升5pct，房屋租赁服务业务收入占比22%，同比提升6pct [1][8] - 2025年Q1公司经调整归母净利润13.9亿元，同比持平；经调整归母净利率6.0%，同比下降2.5pct；毛利率20.7%，同比下降4.5pct；贡献利润率26.1%，同比下降5.6pct；公司有效控制运营成本，销售、管理、研发费率同比显著降低 [1][13] 存量房业务 - 2025年Q1存量房交易总额5803亿元，同比+28%；存量房业务收入69亿元，同比+20%；货币化率1.18%，同环比均略有降低；贡献利润率38.1%，同比下降6.4pct，受链家经纪人数量增加、奖金保障薪支出季节性增大等因素影响 [2][22] - 截至2025年Q1末，公司门店数量5.7万家，同比+29%；经纪人数量55万人，同比+24%；门店经纪人规模扩张，预期市占率将持续提升 [2][22] 新房业务 - 2025年Q1新房业务交易总额2322亿元，同比+53%；新房市占率12.6%，同比提升4.5pct [2][38] - 2025年Q1新房业务收入81亿元，同比+64%；货币化率3.5%，同比提升0.2pct；贡献利润率23.4%，同比提升1.1pct [2][38] 新赛道业务 - 2025年Q1家装家居业务收入29亿元，同比+22%；贡献利润率33%，同比提升2pct [3][48] - 2025年Q1房屋租赁服务收入51亿元，同比+94%；贡献利润率6.7%，同比提升1.2pct [3][48] - 2025年Q1新兴业务及其他（主要包括金融服务）收入3.5亿元，同比-50%，公司为压降风险主动收缩 [3][48] 投资建议 - 维持此前盈利预测，预计公司2025 - 2026年经调整归母净利润分别为82/89亿元，每股收益分别为2.28/2.46元，对应当前股价的PE分别为19.4/18.0倍 [3][70] 财务预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|77,777|93,457|105,251|116,247|126,898| |(+/-%)|28.2%|20.2%|12.6%|10.4%|9.2%| |经调整归母净利润(百万元)|9,792|7,198|8,209|8,854|9,691| |(+/-%)|243.1%|-26.5%|14.1%|7.9%|9.5%| |每股收益（元）|2.72|2.00|2.28|2.46|2.69| |EBIT Margin|6.3%|4.2%|5.0%|5.1%|5.4%| |净资产收益率（ROE）|13.9%|10.0%|11.1%|11.2%|11.4%| |市盈率（PE）|16.3|22.2|19.4|18.0|16.5| |EV/EBITDA|33.0|44.9|32.5|30.4|27.7| |市净率（PB）|2.21|2.24|2.09|1.95|1.80|[4][73]

房地产市场回暖信号 - 70个大中城市房价环比跌幅持续收窄 尤其一线城市北京上海回升显著[1] - 上海3月二手住宅成交量达2 69万套 环比增长75% 同比增长45 36% 创2022年以来3月最高纪录[1] - 北京3月新建商品住宅成交量4151套 环比上涨107% 同比上涨51 7%[1] 市场结构转变特征 - 商品房库存去化周期降至18个月合理区间 改善型需求主导市场走势[3] - 楼市分化加剧 优质房产价值稳定增长 劣质房产贬值趋势明显[5] 未来高价值房产类型 黄金地段高品质小区 - 北京劲松老小区改造后房价逆势上涨12%[5] - 上海某小区引入智能管理系统后租金溢价达25%[5] - 北京三环内住宅用地连续三年零增长 深圳福田区新增住宅容积率突破6 0[5] 地铁名校双加持房产 - 成都地铁5号线开通使沿线房产成交速度加快1倍 租金回报率提升1 2个百分点[5] - 武汉光谷有地铁小区比无地铁小区溢价高28%[5] - 郑州地铁上盖小区因配备省级幼儿园等重点教育资源 开盘去化率达92%[6] 健康配置型住宅 - 杭州某低密度新盘因全屋净水等健康配置吸引65%高净值改善群体认购[8] - 2023年重点城市低密度住宅销售速度比普通高层快近2倍[10] - 配备新风系统和净水设备的房产成为市场抢手货[10] 行业长期趋势 - 购房逻辑从单纯地段选择转向多维度价值评估[12] - 满足现代生活需求 顺应健康趋势 享受城市发展红利的房产将迎价值翻倍机会[12]