房地产行业定位与模式转型 - 房地产高质量发展被置于保障和改善民生的框架下，凸显其居住属性和民生定位 [1] - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，现房销售被视为新模式的一部分 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [5] 住房供给体系优化 - 优化保障性住房供给，覆盖群体从困难家庭扩大至城镇工薪阶层 [3] - 因城施策增加改善性住房供给，使供给更具针对性 [4] - 盘活利用低效用地、闲置房产和存量基础设施，完善并购、破产、置换等政策 [6] 城镇化发展与城市治理 - 推进以人为本的新型城镇化，科学有序推进农业转移人口市民化 [10] - 推进超大特大城市治理现代化，加快城市群一体化和都市圈同城化 [10] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，提升产业支撑能力和公共服务水平 [10] 政策环境与市场机制 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，预示"限购""限价"等政策可能进一步松绑 [8] - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解 [9] - 节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活闲置土地和房屋，支持新型农村集体经济 [7]

博览会概况 - 2025国际（武汉）智能建造产业博览会于10月31日至11月2日举行，展览面积近20000平方米，覆盖全球13个国家及地区，集中亮相1300项创新产品 [1] - 博览会主题为“发展产业互联网、共建‘好房子’”，设置“好产品、好设计、好材料、好建造、好运维、好城区、国际化”七大展区 [1] - 2025年《政府工作报告》明确提出建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”政策导向，展会聚焦行业痛点与热点，搭建全球产业生态共赢平台 [1] 行业趋势与政策驱动 - 科技正深度融入建筑的全生命周期，驱动行业向满足美好生活向往的空间升级 [1] - 在政策导向与行业转型需求下，智能建造成为建筑行业高质量发展的重要路径 [3] 技术创新与产品成果 - 中建装饰与中建深装展示新型装饰工业化、智能化成果，包括与清华大学联合研发的绿健士室内空气智能监测仪，可监测十余种有害物质，检测精度达96% [3] - Amic模块建筑产品实现全专业集成，建造精度达±2毫米，装配率达96%，能适配多元场景，大幅缩短工期并减少建筑垃圾与施工噪音 [3] - 镁翼复合板及移动储能电源为建筑提供绿色低碳解决方案，显著降低施工成本并提升效率 [3] - 针对存量建筑，无损检测系统与无人机巡检系统破解高层建筑幕墙安全检测难题，相关诊治服务体系已在近百个项目应用 [3] 产业协同与生态建设 - 博览会由中建三局、中建装饰、华为、清华大学等25家单位联合主办，集中展现智能建造最新成果 [3] - 展会通过全景式成果展示、前沿技术交流与产业资源对接，搭建起全球智能建造产业生态共赢平台，为城市人居升级探索实践路径 [1]

政策导向与行业变革 - 中共中央在“十五五”规划建议中提出建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，并实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 2025年《政府工作报告》首次提出建设“好房子”要求，《住宅项目规范》于今年5月实施，为住房品质建设划定基准线 [1] - 上海、广州、贵阳、西安、沈阳等众多城市已推出“好房子”建设相关政策 [1] - 中国房地产行业正经历从“有没有”转向“好不好”的深刻变革，这不仅是政策引导，更是市场发展和消费升级的必然结果 [1][2] - 房地产从投资目的转向实际住宅需求，蕴含着巨大机遇 [2] 市场需求与消费趋势 - 中国消费者对“好房子”的定义已超越面积和区位，转向对健康、舒适、绿色和智能的综合追求 [2] - 与日本市场注重精细化和耐用性不同，中国市场需求更强调极致的“集成化”体验和居住空间的“多功能性” [3] - 高质量住宅空间需求呈现三大趋势：从“单品智能”迈向“全屋智慧”；从“绿色认证”转向可呈现的“健康结果”；从“标准化方案”升级为“个性化定制” [1][3] - 富有活力的中老年群体拥有巨大的家庭改装潜力 [7] 公司战略与业务进展 - 松下智感健康（WS）业务以“改善人类健康和为地球环境做出贡献”为使命，是公司的战略性事业 [7] - 松下WST（智感健康生活）业务已在中国展开41个项目，订单户数达到1.7万户 [2] - 公司定位从设备供应商转变为“好房子”标准的共建者与高品质生活解决方案的提供者 [2] - 松下WS首家旗舰店于10月28日在上海太阳宫开业，未来计划在深圳、大连两地开设新的旗舰店 [1][7] - 选择上海是看中其作为创新高地和消费风向标的辐射力 [7] 行业痛点与解决方案 - 行业痛点包括信息形成“孤岛”难以协同，以及开发商普遍缺乏长期运营服务的心得与经验 [4] - 松下住建空间事业通过减少环境负荷、提高生活品质来提供健康的生活环境 [4] - 解决方案包括促进健康的设备和服务、健康管理系统的整合，将健康相关的高附加价值融入开发 [4] - 松下在日本积累了应对少子化、高龄化社会的丰富经验，可为中国市场贡献价值 [4] 技术与创新应用 - 人工智能已在WS上海旗舰店用于传统设计和施工管理，可减少材料浪费、优化人力效率 [5] - AI可通过收集用户使用数据，重新梳理更节能的耗材或方案，提供更高质量的售后服务 [5] - 在推广绿色住宅时，松下以独特技术和创新产品应对“绿色溢价”课题，重点关注空气质量和健康用水 [6] - 公司提出“Panasonic GREEN IMPACT”长期环境愿景，在中国以“绿智造 创未来”为目标，推动商品节能化和企业活动环保化 [6] 老旧建筑改造 - 对于小户型或陈旧住宅的改装，公司借鉴了日本在狭窄空间舒适化设计方面的经验 [8] - 日式设计可深度融合空气、水、光等核心要素，将“好房子”理念转化为消费者可感知的日常价值 [8] - 对于无法整体改装的太老房子，可进行局部改装以改善生活品质 [8]

行业政策环境 - 从年初“好房子”被写入《政府工作报告》到9月《住房租赁条例》正式施行，一系列政策为住房租赁行业注入新活力 [1] - 《住房租赁条例》的出台填补了国家层面住房租赁法规的空白，推动行业进入有法可依、有章可循的新时期，旨在补全“租”的短板，完善租购并举的住房制度 [4] - 政策推动住房租赁从“临时配套”向“独立产业”转变，政策研判更专注，资源配置更差异化，金融支持更具机制性 [4] “好房子”理念与资产价值 - “好房子”不仅是建设标准，更代表一种生活理念，为住房租赁市场的长期价值和可持续发展厘清演进框架 [2] - 对存量房进行提质改造的“好房子”项目平均装修成本下降15%至20%，改造周期缩短35%至40%，能耗和维保支出下降25%，资产寿命提升20%至30%，净营运收益提升3%至5% [2] - 机构化租赁品牌围绕“物理空间、功能设置、社区环境、服务体系”四个维度展开探索，例如根据I/E人格类型划分空间功能，实现差异化场景营造 [2] 市场需求与运营模式 - 家庭型客源占比从2018年的不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年的9.8个月延长至2025年的11.2个月，反映租赁需求结构性升级 [3] - 标准化、体系化的运营模式正成为品牌建设核心，细节服务转化为可复制的品牌价值，推动租客从“短期过渡”转向“稳定长居” [3] - 租赁住房正成为越来越多城市人群的主动选择，行业从规模扩张走向品质运营 [4][7] 金融创新与资产可投性 - 保障性租赁住房REITs不断成熟，市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段，例如华夏北京保障房REITs完成扩募，建信长租持有型不动产ABS成功扩募 [5] - REITs产品呈现新特征：“同城多项目”组包提高组合分散度和管理效率；资产集中于一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [6] - 在行业租金整体承压背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值 [6] - REITs市场形成“长期资金稳底、活跃资金提效”的良性结构，保险资金、银行理财等长期机构资金成为市场“压舱石”，券商资管、公募专户等交易型机构提升流动性 [6] 行业发展趋势 - 住房租赁行业迎来政策、产品与金融的三轮驱动，行业逻辑从“有没有”转向“好不好”，从“能融资”升级为“能投资、能持续、能分红” [7] - 行业正从“量的满足”转向“质的提升”，稳步迈进规范化、产业化、长期化的高质量发展新阶段 [1][7] - 随着房地产行业步入存量时代，住房租赁市场正驶入规模化扩张的黄金期 [1]

政策法规支持 - 首部系统性住房租赁行政法规《住房租赁条例》正式施行，填补国家层面法规空白，旨在补全租赁短板、完善租购并举的住房制度[1] - 政策推动住房租赁行业从临时性配套工具发展为独立产业主体，纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程[1] - 法规落地带来更专注的政策研判、差异化资源配置、机制性金融支持和系统性产业引导，提升行业地位[1] 市场需求变化 - 家庭型客源占比从2018年不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年9.8个月延长至2025年11.2个月，显示租赁需求从过渡短择向稳定长择转型[2] - 新生代客群追求性价比、归属感和居住体验，推动市场多元化与创新，促使产品与服务向更高质量与个性化发展[2] 产品与服务创新 - 好房子的四个思考维度包括物理空间、功能设置、社区环境与服务体系[2] - 长租公寓品牌将网红打卡思路引入公区设计，根据内向型与外向型租客需求差异化配置公共空间，如天文观景台、迷你农场、舞台剧场、运动场等[2][5] - 服务标准化将细节做成品牌，通过节日计划、色彩与物料规范、互动机制与社群运营，使温度可复制、品质可复用，提升租客归属感与续租意愿[3] 金融创新与资产盘活 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）和首单持有型不动产ABS（建信长租）完成扩募，标志着市场进入首发+扩募并行新阶段[4] - 金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性[4] - 保租房REITs二季度单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值[5] - REITs产品呈现同城多项目组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区[5] 行业发展趋势 - 行业发展逻辑从有没有迈向好不好，从能融资转向能持续投资、有稳定收益[6] - 政策托底、资产入市和资本提效，加速推动市场成熟与长期化发展[6] - 行业从规模扩张向品质运营转变，企业通过精细化运营和创新服务提升品牌价值[5]

市场分化 - 一线城市二手房市场出现回暖信号 北京网签量创44个月新高 深圳交易量达50个月峰值 广州成交量同比上涨48% [3] - 市场回暖高度集中于核心资源区 上海内环内新房价格环比上涨0.36% 而远郊楼盘面临10%以上跌幅 [3] - 三四线市场表现疲软 某中部省会城市新区楼盘单价从2020年8000元降至2025年4000元仍难成交 [3] - 人口向长三角 珠三角等城市群集中趋势加剧 东北 西北部分地区出现常住人口净流出 [3] 政策调控 - 2024年11月财政部等多部门出台新政 将契税优惠面积标准从90平方米提升至140平方米 统一四大一线城市二套房契税税率 [5] - 政策包括土地增值税预征率下调0.5个百分点 二手房交易免征增值税年限统一为2年 取消普通与非普通住宅分类 [5] - 调控模式从以限购限贷为主转向供需双侧协同发力 旨在盘活存量市场但效果呈现区域差异性 [5] - 深圳新政后出现单月"日光盘" 而某北方城市库存去化周期仍超过30个月 [5] 资本动向 - 房地产企业战略转向保守 万达出售文旅项目转向轻资产运营 融创2024年有息负债较峰值下降约40% [7] - 2025年外资对中国一线城市商业地产投资额同比增长15% 主要集中于上海陆家嘴 北京CBD等核心商圈 [7] - 资本偏好显示稀缺地段资产仍被视为避险工具 杭州豪宅项目"江河汇"单价突破12万元/平方米开盘售罄 而同一城市远郊楼盘需降价促销 [7] 居住革命 - "好房子"概念成为政策关键词 北京某科技住宅项目因恒温恒湿系统 智能化管理等配置 虽比周边房价高出20%但成交周期缩短50% [9] - 90后购房者中65%愿意为更好的社区配套支付溢价 而非单纯追求面积扩大 [9] - 需求升级加速老旧小区淘汰 2024年全国存量房改造面积同比增加22% 大量90年代建设的筒子楼面临空置风险 [9] 税收政策预期 - 房地产税立法预期开始重塑市场逻辑 支持者认为增加持有成本可抑制投机使交易更理性稳健 [11] - 核心矛盾在于若房产税试点推进 多套房业主会抛售房源还是转嫁成本 租房市场会因此降温还是升温 [11]

10月28日，"十五五"规划建议全文公布，将"推动房地产高质量发展"放在了"加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人 民共同富裕"，强化了房地产的民生属性，以及在保障和改善民生中的地位。 出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 对于推动房地产高质量发展，《建议》明确了五个方向： 一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度； 二是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求； 三是因城施策增加改善性住房供给； 四是建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。 五是建立房屋全生命周期安全管理制度。 房地产新模式显"雏形"，高质量发展不仅是建"好房子" 实现房地产高质量发展的主要抓手，就是房地产发展新模式，自2021年12月经济工作会议提出到2025年10月25日，差不 多过去四年时间，一直不断提出探索、推动、构建发展新模式。10月11日，住建部进一步明确新模式的内涵，并且提出 了新的说法。 "新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉 总结道，其中基础性制度主要是针对过去旧模式下 ...

10月23日的四中全会对房地产只提了十个字：推动房地产高质量发展。此次《"十五五"建议》增加了许多，并涉及多个方面： 从以上6点来看，核心仍是推动房地产高质量发展，只是更进一步从不同维度发力。归根到底还是用"保障+市场"的方式让人民群众住上"好房子"。对行业 自身而言，这也是房地产行业摆脱旧有路径依赖、穿越周期、实现健康可持续发展的根本出路。 核心城市购房限制性政策 仍有优化空间 《"十五五"建议》在建设强大国内市场，大力提振消费部分提出"完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。" 当前房地产市场大部分限制性措施皆已退出，仅剩部分城市还有所保留，在这其中，北京、上海、深圳的限购政策最受关注。 房地产未来五年终于定了！ 10月28日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《"十五五"建议》），基本确定未来五年房地产发 展方向。 2025年8-9月，北京、上海、深圳先后调整限购政策，三城均采用"分区域差异化松绑"策略，但宽松力度与范围各有侧重。 北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保 ...

市场整体表现与分化 - 2025年1-4月全国84个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [3] - 2025年4月70个大中城市中一、二线城市新建商品住宅销售价格环比已持平各线城市房价同比降幅持续收窄 [3] - 2025年上半年全国300个城市住宅用地出让金同比增长13%其中一二线城市增幅分别达到24.5%和26.3%而三四线城市热度较低 [3] - 全国整体商品房待售面积从2025年6月末的7.69亿平方米降至9月末的7.59亿平方米但去化压力仍集中在特定区域和房产类型 [3] 需求结构转变 - 2025年重点30个城市中120-144平方米的改善型户型成交占比已升至30%在杭州、成都等城市该占比甚至超过50%北京大户型成交占比达42% [4] - 上海2025年上半年出现25个“日光盘”北京千万级新房成交同比增长67% [4] - 上海2025年4月二手房成交2.07万套同比增加32%连续7个月超过1.5万套荣枯线其中90平方米以上大户型房源成交占比达35.3%同比扩大4.7个百分点 [10] 政策调控方向 - 2025年一季度全国至少有66个省市出台124次稳市场政策主要包括降低购房门槛如商贷首付比例降至15%公积金贷款额度上浮20%支持“以旧换新”“以小换大”提供税费优惠和直接补贴以及加大存量房去化力度 [7] - 中央财政安排4.4万亿元地方政府专项债部分用于土地收储和收购存量商品房 [7] - 据测算货币化安置实施100万套城中村改造和危旧房改造将拉动2亿平方米商品房去化 [7] 行业产品标准升级 - 住建部2025年3月印发导则明确建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子行业从解决“有没有”转向聚焦“好不好” [9] - 新建住宅需配建适老化设施节能率要超65%智能家居覆盖率需达到八成以上 [10] - 吉林已推动10个以上“好房子”示范项目浙江、广东等地推广智能建造和装配式建筑 [10] 房企战略转型 - 2025年1—9月全国房地产开发投资同比下降13.9%但房企资金投向发生结构性变化TOP100房企拿地预算更加聚焦核心城市优质地块 [12] - 房企战略转型表现在三方面从高速扩张转向精细化运营从重开发转向轻重资产并举发展代建、物业管理等业务从同质化竞争转向差异化产品打造 [12] 购房逻辑变化 - 在分化市场中对于自住需求核心城市的核心地段因有产业支撑、人口流入和配套设施而成为相对安全的选择 [14] - 对于投资需求普涨时代已经结束结构性机会与风险并存需要更加谨慎 [14]

行业前景与政策导向 - "十五五"规划建议围绕构建地产新模式的长期视角对行业发展赋能[1] - "好房子"上升为行业标准将放大产品能力差异并推动企业竞争格局重塑[1] 投资标的推荐 - 推荐具备"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股[1] - 推荐分红与业绩稳健的头部物管公司[1]