文章核心观点 - 2025年是中国房地产行业“好房子”战略从政策蓝图驶入市场实践深水区的关键年份，行业正经历一场深刻的供给侧改革，其核心是产品力竞争，尤其是高端改善市场的表现成为风向标 [2] - 在“好房子”战略与市场需求驱动下，高端住宅的产品竞争维度正从外在符号向“生活肌理”渗透，厨房、卫浴等核心功能空间成为检验产品力的关键窗口 [4] - 以方太为代表的中国高端厨电品牌，正从过去的供应链“供应商”角色，跃升为观察行业产品力进化、供应链重构与高端居住消费自信崛起的关键切口，其与进口品牌“中西并举”的配置已成为顶级豪宅市场的新共识 [5][12] - 市场格局的重构源于新一代高净值人群消费逻辑的转变，即从“身份消费”转向“价值消费”，更关注产品与中式生活、东方美学的深度契合及实际体验 [13][14] - 为响应“好房子”内核竞争从“硬件堆砌”到“生活解决方案”的升级，方太等领先品牌正通过与头部房企的“深度共研模式”，从产品提供者转变为标准共建者和生态参与者，推动行业向“生活体系整体交付”迈进 [18][19][20] - 高端住宅市场的品牌格局正从由国际品牌单方面定义、国内品牌“仰视追赶”的旧秩序，演变为“中西并举”的平行竞争新秩序，本土品牌凭借对中国人居需求的深刻理解和技术创新，已具备同台竞技的全面实力 [25][26] 2025年度观察：“好房子”的战略深水区 - 2025年被称为“好房子”元年，标志着涉及需求结构、产品逻辑与产业价值的深刻供给侧改革全面进入市场实践深水区 [2] - 2025年房地产市场整体分化，高端改善市场率先转向并持续火热，成为楼市的“定海神针”，堪称“豪宅成交大年” [2] - 中指研究院数据显示，2025年1~8月，核心城市千万级以上新房成交套数同比显著上升：北京成交5,139套，同比增48.7%；上海成交9,225套，同比增7.4%；成都成交949套，同比增51.4%；杭州成交1,482套，同比增15.9% [2][3] - 同期，千万级以上新房成交占比也同比提升：北京占比21.5%，升5.51个百分点；上海占比29.3%，升4.8个百分点；成都占比1.5%，升0.47个百分点；杭州占比5.2%，升1.08个百分点 [3] - 多个顶豪项目开盘热销印证市场热度：北京和樾望云、和樾玉鸣合计卖房超1,000套，总成交金额152亿元；上海壹号院均价约19.8万元/平方米，1小时售罄；金陵华庭二期最高单价突破32万元/平方米，120套房源开盘即售罄；深圳湾澐玺首开卖出130亿元，刷新2025年全国单盘开盘销售纪录 [3] - 高端市场火热本质是高净值人群需求迭代与市场供给精准匹配的结果，其产品逻辑与市场表现能率先折射行业变革深度 [3] - 克而瑞表示，2025年全国豪宅市场热度不减，竞争已全面升维，一场由“产品主义”驱动的深刻变革正在头部房企中上演 [3] 顶豪市场产品力进化与供应链变革 - 顶豪产品竞争维度从立面、园林等显性符号比拼，向更内核的“生活肌理”渗透，厨房、卫浴、收纳等决定生活质量的“最后一公里”空间成为关注焦点 [4] - 高端豪宅厨房空间的厨电配置逻辑发生转变，从过往“仰望进口品牌”转向“中西品牌并举”，“中厨方太，西厨进口”的组合频繁出现于一二线豪宅项目，并获得头部房企与塔尖客群双重认可 [4] - 深圳湾澐玺（开盘130亿元）选择方太，并非个案，而是预示着顶级豪宅发展逻辑乃至整个行业供应链秩序的深刻变革 [6][7] - 从大湾区到华东华北，从超一线到强二线城市，选择中国高端厨电品牌已成为顶级豪宅圈的趋势化共识 [9] - 杭州案例显示趋势已成：保利奥博天珺（片区首个打破国际品牌垄断）、拱宸金茂府（中厨方太、西厨嘉格纳）、运河樾（装修标准1万元/平方米）等顶豪项目均配置方太 [10] - 数据印证市场趋势：在杭州装修标准6,000元/平方米以上的高端住宅中，方太渗透率接近60%；装修标准8,000元/平方米以上的顶级住宅中，方太渗透率达50%；成都同标准项目中，方太占比48.9%；2025年前三季度北京高端住宅精装市场，方太以61.5%的品牌渗透率领先 [12] - 这一“中国高端住宅新现象”已在全国多个核心城市持续显现，并获得最顶级客群用真金白银投下的信任票 [12] - 新格局的到来是一场由“市场价值觉醒”发起、经“高端产品革命”深化、最终实现“行业格局重构”的连锁反应，而非简单的品牌替换 [12] 塔尖人群消费逻辑转变 - 新一代精英阶层房产消费正经历从“外在身份投射”到“内在价值契合”的转移，更关注产品是否“更懂中式烹饪”、能否承载家庭互动与情感交流、是否契合东方美学与生活品味 [13] - 相较于旧一代高净值人群通过追逐国际品牌彰显身份（“我买得起，贵即是好”），新一代更关注自身感受，追求从外形到细节的“质感”，重视稳定、精准、智慧的“实际体验”，消费逻辑转变为“适合我的，才是最好的” [14] - 新一代高净值人群的审美取向融入全球化设计极简趋势，视觉上需要“降噪”，不外显、不浮夸成为新的高级感 [14] - 方太凭借对中国厨房生态数十年的潜心沉淀与科技攻坚，其产品深深嵌入中国家庭的烹饪习惯与生活脉络，以更懂中式烹饪的智慧科技满足需求 [15] - 方太在产品美学设计上创新引入“嵌隐”理念，如集成烹饪中心Y系列，2025年推出的隐形油烟机Y8实现了“0缝全隐”，以“三隐”（隐身、隐味、隐音）进入“隐形”时代 [15] - 将至繁归于至简，让厨电“藏之则美，用之更强”，做到功能融于场景、形态融于空间、情感融于生活的产品哲学，获得了顶豪开发商与买家的认可 [16] - 这是一种深刻的“消费主权觉醒”，表明适合中国人自己的才是最好的，进口品牌的地位并非不可撼动，关键在于能否构建基于真实居住价值的产品体系 [18] “好房子”内核革命与产业链协同 - “好房子”战略从政策倡导迈向市场实践，其内核竞争进入深水区，从过往材质、品牌清单的“硬件堆砌”竞赛，升维至提供生活解决方案的“一体化”“智慧化”能力比拼 [18] - 方太2025年将品牌定位升级为“智慧厨房专家”，带来覆盖全场景的智慧厨房解决方案，行业与用户对其实现的“生活价值交付”表示认可 [19] - 方太展现出远超传统供应商角色的前瞻性，扮演“好房子”建设生态中重要的深度参与者和标准共建者角色 [19] - 方太与国际研究机构“WELL人居实验室”联合建立“好房子·人居科技实验室”，并发布业界首个《方太好房子·好厨电标准》，推动好房子建设从“有章可循”迈向“精准落地” [19] - 方太与头部房企建立“深度共研模式”，合作从传统的“先户型后设备”升级为“产品功能与空间场景一体化设计”的前置共创 [20] - 在华润置地“全周期焕新科技宅”中，方太从户型规划阶段深度介入，基于家庭生活习惯数据库对风道、照明、净水、电气、收纳等进行系统校核，让“生活数据”前端融入建筑图纸 [20] - 方太还深度参与了中海地产“好房子Living OS系统”的共建，并与绿城等头部房企合作打造多个“好房子”标杆项目 [22] - 方太与头部房企的联合为“好房子”战略落地提供了可复制、可覆盖的版本示例，引领行业从“硬件堆砌”迈向“生活体系整体交付” [22] 行业竞争格局重构与未来展望 - 方太市场成绩硬核：高端烟灶连续10年全国销量TOP1、水槽洗碗机连续3年全球销量TOP1、集成烹饪中心连续3年全国销量TOP1、高端全嵌冰箱获国家工信安全中心国际领先认证 [23] - 方太在顶豪市场展现出强大渗透力，本土高端品牌不再只是“替代选项”，已具备与国际奢侈品牌同台竞技的全面实力 [25] - 供给端的创新与升级成为改变房地产行业格局的重要新力量，重新书写了中国房地产的顶级供应链秩序，拉开了行业结构性升级的序幕 [25] - 高端项目厨电配置的品牌格局，正从过去由少数国际品牌单方面定义、国内品牌长期仰视追赶的旧秩序，演变为“中西并举”的平行竞争新秩序 [26] - 当厨房成为衡量高端住宅价值体系的核心空间时，市场自然会寻找真正理解中国生活、并能提供卓越解决方案的品牌，这是时代、行业和用户需求迭代共同赋予的历史性机遇 [26] - 从“仰望进口”到“中西并举”的行业格局重构，是“价值共识”的水到渠成 [26] - 接下来的竞争关键在于谁真正理解新时代居住本质，掌握构成“好房子”内核价值的产品力，谁就握住了下一轮行业周期的主动权 [26] - 行业应以前瞻的战略眼光，主动拥抱这场由内而生的产业链协同升级，与优秀的本土品牌并肩，共同参与、定义并引领下一个以“中国品牌”为核心的高品质人居新时代 [26]

行业趋势与市场背景 - 房地产行业正回归理性，置业者更愿意为可见可感的真实品质买单，“好房子”的建造标准成为市场关注的核心[1] - “所见即所得”的现房确定性，成为企业最具分量的价值压舱石[1] - 市场已经从“卖房子”转变为“卖生活方式”，现房能让客户真实感受到生活场景，产生对未来的期待[15] 公司项目表现与市场定位 - 中建·玖玥府项目自入市以来显现出强劲的“热销体质”，2024年以签约640套的佳绩，跻身北京住宅销售套数TOP2，稳踞西红门标杆红盘之位[3] - 公司在北京市场进行多盘联动深耕的布局，聚焦一线，同时在不同城市进行多点布局，安全性更强[5] - 从玖合府到玖玥府，再到运河玖院，都收获了很好的市场表现，公司团队从前期投拓到产品设计甚至到营销，综合竞争力很强[7] 产品策略与品质管控 - 公司依托中建集团、中建二局的全产业链优势，构建了从标准制定到实景落地的全链条品质管控体系[3] - 项目敢于在销售周期将产品细节、园林实景乃至完整的生活场域真实呈现，是对产品力与兑现力的最佳印证[3] - 项目以“99项精工细节”为基石，在社区规制、建筑工艺、园林景观、空间功能、会所服务等维度全面铺展精工理念[9] - 建筑立面采用铝板线条与高端涂料，整体建筑严格遵循绿建三星标准，依托中建二局“智能建造”和精益求精理念，甄选健康建材[9] 客户洞察与需求满足 - 项目客户主要分为两类：一类是年轻的“阳光精英家庭”，更注重生活品质，对精装、科技化、智能化、会所配套等细节很关注；另一类是二次或多次置业客户，关注点在于公共区域的配套服务和园林带来的生活体验[7] - 客户对生活品质和品位有更高的、个性化的需求，整体上对生活是不妥协的[9] - 很多客户是卖掉市里的房子置换到该项目，期待感受到一种更新的生活体验[9] 项目配套与生活场景营造 - 项目拥有约1500平方米的会所空间，涵盖了恒温泳池、棋牌空间、健身运动、业主食堂等一系列使用功能，为业主构建更有温度的社区生活体验[9] - 在园林设计中，项目融合“好房子”和“好服务”的理念，以“逍遥十四景”为载体，呈现不同的功能空间，集结成高品质感、高获得感的生活场域[10] - 对好房子的期待已不局限于物理空间架构，而是要以空间为载体打造更有价值感和获得感的丰盈生活平台[9] 区域价值与板块优势 - 项目所在的西红门板块是北京楼市的热门区域，是南中轴延长线一个核心的关键节点，战略定位已从城乡接合部发展成为北京向南拓展的重要城市发展轴带上的现代化新城[11] - 西红门西临大兴新城拓展区，东接经开区，有机会承载高附加值产业的人才外溢[11] - 在城南发展行动计划的带动下，西红门享受了更多规划利好，板块基础设施迎来跃迁式发展[11] - 很多来自丽泽、金融街和其他核心区域的客户选择该项目，这与西红门片区交通、商业、教育等配套的兑现紧密相关[13] 现房时代的挑战与公司应对 - 现房最大的优势是确定性和安全感，确定性是所见即所得，安全感则是因为现房帮助置业者规避了开发、建设过程中的一系列风险[13] - 现房对于企业是很大的考验，因为现房呈现规模更大，细节呈现的难度也更大，客户可能会因为微小的瑕疵放弃选择一个项目[15] - 公司从拿地到开盘，再到现房呈现，从“造房子”到“造生活”，正凭借企业责任心和精工匠心，从容应对市场的考验[15] - 现房更能体现公司的责任感和综合实力，项目为现房的价值显现树立了标杆[15] - 项目明年将迎来交付季，公司表示将继续以央企的担当与深耕，将精工基因融入城市发展脉络[15]

公司近期动态与品牌展示 - 公司于2025年12月15日举办“探秘品质内核，解码未来之家”媒体工厂行活动，并联动参观浙江省“好房子”展的实景展区 [1] - 公司参与建设的“好房子”展区从执行到落成仅耗时33天，刷新了行业交付速度纪录，彰显了强大的交付能力与技术沉淀 [1] - 公司高管团队就企业文化、产品品控、品牌服务等议题与媒体进行了深度交流，并围绕“好房子”评价标准阐述了公司的核心理念 [1] 产品与技术创新 - 公司深耕环保安全领域三十余年，早期便自建胶水厂从源头把控环保品质，内控标准远高于行业与国家要求 [2] - 公司是ENF级环保标准的参与制定方，并成立企业专属研究院聚焦家居环保技术突破 [2] - 研发团队成功推出除醛抗菌生态板，通过吸附并分解空气中的游离甲醛，将其转化为无害水分子，从源头切断污染路径 [2] - 公司构建了从原材料甄选、生产工艺优化到成品检测出厂的全链条环保管控体系，以实现“即装即住” [2] - 针对消费主力年轻化趋势，公司深入研究国人习惯，以“空间定制化”理念打造多元功能模块，如隐形健身设备柜、独立书房空间等 [3] - 公司创新推出电动移动柜，搭载智能操控系统，可自由分隔空间，一键实现生活场景的自由切换 [3] - 公司推出一系列适配家庭全生命周期需求的创新设计，包括可升降书桌、智控翻转床和可变空间设计，以灵活适配家庭动态变化 [3] 市场定位与品牌理念 - 公司作为家居装饰材料领军企业，依托30余年技术积累，从材料、设计、功能等多维度打造高端实木系列产品，专为改善型居住需求提供定制化解决方案 [1] - 公司围绕“好房子”评价标准，勾勒出以安全健康、情感适配、全周期成长三大维度为核心的理想人居范式 [1] - “情感适配”维度旨在满足95后、00后等消费主力将家居空间作为情感表达与自我实现阵地的多元化、个性化需求 [3] - “全周期成长”维度强调产品设计需适配家庭全生命周期的需求变化，传递出对居住需求的深度洞察与人文关怀 [3] - 公司的产品与实践细节践行着“兔宝宝，让家更好”的企业价值观，旨在为行业发展和消费者选择提供参考 [4]

公司荣誉与行业背景 - 公司获评央广网“年度好房践行者”与“年度品牌美誉度领先企业” [1] - “好房子”概念于2025年首次写入政府工作报告，引发社会关注，央广网推出系列报道记录房企转型实践 [3] - 奖项是对公司以创新重塑品牌内核的权威认证 [3] 产品理念与研发体系 - 公司坚持产品主义，于2022年底发布“海洋生活美学”品牌主张，打造“海上森屿”产品美学，从形式、场景、生活三个维度构建家园 [4] - 2024年成立美好生活研究院，旨在强化前沿研发、加速产品迭代、促进新业务孵化 [4] - 公司在厦门发布天樾云颂、国贸樾云墅、国贸学府锦樾三大产品，引领第四代住宅潮流 [6] - 产品实践具体呈现“好地段、好社区、好户型、好品质、好服务”的“五好”标准 [6] - “五好”标准是长期打磨的实践准则，公司从客户视角出发，通过优化规划、探索户型设计、应用绿色技术及完善功能配套来提升居住体验 [9] 项目交付表现 - 公司依托“美好心交付”品牌，在保交付关键阶段兑现承诺 [12] - 截至2025年12月12日，公司已有9个项目、5263套住宅完成交付，覆盖北京、上海、南京、厦门、成都、南昌、福州、泉州等多个城市 [12] - 自操盘项目集中交付期间总体到访交付率超过97.6%，部分项目达到100% [12] - 自2023年发布交付体系以来，公司持续迭代交付标准，强化全周期风险管控与细节打磨 [14] 社群运营与客户服务 - 2025年，公司核心社群品牌“Hi邻居”全面焕新，以“空间活化、文化共鸣、价值成长”为核心理念，打造全维社群生态体系 [15] - 围绕“亲子+”、“运动+”、“宠物+”、“艺术+”四大垂直社群，公司全年累计开展超过400场社群活动，服务全国超过30万业主 [15] - 公司通过数字化转型打造官方大会员平台“国贸金钥匙会”，整合物业、会员、社区互动及多元业态服务 [18] - 平台举办“首届超级会员季”活动，串联全国8座城市，跨越110个社区，吸引超过20万人次参与，总曝光量突破千万次 [18] - 该活动新增会员超过5500人，会员活跃度提升至2.5万，推动了服务体验从“居住”向“生活”升级 [18] 公司长期战略 - 公司拥有近40年发展历程，面对行业调整，坚持以长期主义应对不确定性，以持续创新回应新需求 [20] - 公司通过产品研发进阶、高分交付兑现以及社区生活场景焕新，致力于打造符合时代需求的“好房子” [20]

涉及的行业与公司 * 行业：中国内地房地产行业、中国香港房地产行业 [1][3] * 公司：报告覆盖多家上市公司，包括新鸿基地产、华润置地、越秀地产、碧桂园服务、中海物业、领展房托、恒基地产、万国数据、安博等，并提供了详细的估值与评级信息 [2][83] 核心观点与论据 中国内地房地产行业展望与核心特征 * **2026年展望**：行业在“十五五”开局之年探索新发展模式，政策大力托举下寻找新均衡，预计全国商品房销售面积在9.0-9.5亿平方米区间（对比2024年约9.7亿平方米），销售金额约10-11万亿元人民币（其中商品住宅约8-9万亿元）[1][11] * **市场核心特征**：呈现“总量寻底、结构分化、利润回归”的特征，销售总量将在现有区间浮动，难以出现V型反转 [11] * **四大分化趋势**： 1. **城市能级分化**：一、二线城市（如杭州、成都、南京）展现强韧性，预计2026年其销售面积占比将从约30%提升至35%-40%；三、四线城市面临结构性调整 [12] 2. **需求类型分化**：改善型需求成为“新主力”，占比将在2026年进一步提升 [13] 3. **产品业态分化**：产品力（绿色、智能、健康、优质物业）取代区位成为核心竞争力 [14] 4. **市场形态分化**：重点城市进入“存量时代”，二手房交易量持续高于新房成为新常态，对新房形成“价格锚定”与“需求分流” [15] * **供给与库存**：预计2026年全国房屋新开工面积为5.5-6亿平方米（对比2024年约7.4亿平方米），与销售面积形成“剪刀差”以消化库存；全国商品房待售面积预计2025年见顶，但绝对值仍处高位 [21][22] * **营运模式改变**：行业毛利率预计从低谷逐步修复至约15%的可持续水平；竞争回归产品力与运营效率；“现金流为王”成为关键经营指标 [24] * **近期市场表现**：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，开发投资同比下降14.7% [7]；2025年10月，主要开发商合同销售额同比平均下降42.1% [27]；2025年前十个月，主要开发商合同销售额同比平均下降19% [31] 中国香港房地产行业展望与复苏路径 * **总体判断**：市场已到达拐点，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归 [3][37] * **复苏路径**：分阶段进行，投资者将优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [3][37] * **住宅市场**： * 人口净流入推动需求，2024/25年前三季度净流入约8.9万/38.1万人 [39] * 预计2025年租金整体上涨3-5%，2026-27年增速放缓至年均约3% [39] * 租金回报率恢复（大众市场约3.0-3.5%），与按揭成本的正向差额正在恢复，预计将吸引“买入出租”投资者 [52] * 预计住宅价格在2026/2027年各同比上涨5%，中小型单位表现更佳 [3][52] * **零售市场**： * 处于复苏轨道，依赖本地消费与入境旅游增长 [53] * 2025年前八个月访港旅客达3280万人，同比增长11.1%，月均旅客量约为2017-19年月均水平的82.2% [53][55] * 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3-5% [3][53] * 复苏表现不均，专注于大众市场和餐饮的社区购物中心预计更具韧性 [59] * **写字楼市场**： * 处于筑底阶段，核心区租金预计2025年4季度企稳，2026年上半年供应高峰后可能出现温和反弹 [60] * 自2023年4季度起已连续八个季度录得正净吸纳量，中环/尖沙咀空置率已从2024年峰值下降 [63][67] * 投资市场活跃，2025年上半年写字楼成交宗数同比增加60.2% [61] * 预计中环核心甲级写字楼租金将反弹3-5%，其他传统核心区反弹2-3%，非核心区租金承压 [67] 投资建议与选股逻辑 * **中国内地房地产**：维持行业“同步”评级，偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商 > 拥有一/二线城市土地储备的民企龙头 > 其他民企开发商 [1][26] * **中国香港房地产**：维持行业“领先”评级，认为实体市场正在触底或即将迎来反转，建议在周期早期阶段进行布局 [3][74] * **具体选股**：推荐新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的，预计其将在未来1-2年受益于板块复苏及多重重估催化因素，目标价111.70港元 [3][74][75][76] * **投资机会来源**：资产净值扩张、估值倍数扩张、盈利修正周期是三大具吸引力的投资机会渠道 [72][77] 其他重要内容 * **政策环境**：中国内地已进入“非限购周期”，购房成本达历史最低，中央及地方层面出台多项政策组合拳致力于行业止跌回稳 [7] * **“保交楼”影响**：大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年后企业可腾出更多财务资源加大土地投资 [8] * **企业战略重心转移**：房企或将重心转移到产品力竞争、运营能力提升和风险管理 [10] * **数据参考**：报告提供了截至2025年12月2日的详细公司估值表，包括评级、目标价、市盈率、市账率等 [2]；并附有2025年10月及前十个月主要开发商的销售数据 [27][31]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1] 报告的核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1] - 投资推荐五大方向：1) 商业地产；2) 好房子房企；3) 低估值修复房企；4) 物业管理；5) 二手房中介 [1] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [1][2] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [2] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [2] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交429.4万平米，同比下降32.2%，但降幅较11月收窄4.3个百分点 [1][5] - 一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [1][5] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [1][6] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [5] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [1][10] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [1][10] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [1][19] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策定调 - **中央经济工作会议**：于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [1][26][27] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [1][26][29] - **行政效率优化**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推进全程网办；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [1][26] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [1][26] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [1][26][29] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [1][32][34] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [1][32][34] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [1][32][34] - 招商蛇口：签约销售金额140.9亿元，同比下降34.7% [1][32][34] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [1][32] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [1][32] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [1][32][36] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [1][33][36] - 新城控股发行17.5亿元、5年期、票面利率4%的中期票据 [1][33][36] - 保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [1][33][36] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [1][33][36] - 万科A决定不调整“21万科02”公司债券后2年的票面利率，仍为3.98% [1][33][36] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [37][38] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [37][38] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块走势弱于大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，而沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [1][39] - **主流房企估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [1][43] 物管板块表现 - **板块走势弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300指数收益为-2.89% [1][44] - **板块估值**：截至上周末，板块平均2025、2026年预测市盈率（PE）分别为13.4倍和12.0倍 [1][44][47] - 估值较高的如华润万象生活，2025/2026年PE分别为22倍和20倍 [47] - 估值较低的如中海物业，2025/2026年PE分别为9倍和8倍 [47]

2026年中央经济工作会议房地产政策核心观点 - 中央经济工作会议对2026年经济工作作出全面部署，将“着力稳定房地产市场”作为核心任务，并将其置于“积极稳妥化解重点领域风险”的框架之下 [1][10] - 政策定位发生转变，将“稳楼市”与构建“房地产发展新模式”、“好房子”建设深度绑定，旨在跳出短期刺激思维，推动房地产从短期经济工具向长期稳定器转变 [3][12] - 这是继2024年提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”后，中央经济工作会议再次强调“稳楼市”，并将其提升为化解风险的核心抓手和“经济重要组成部分” [1][2][12] 政策背景与风险现状 - 2025年二季度以来，房地产市场在量价层面出现明显下行压力，新房销售放缓 [3][13] - 行业风险尚未完全出清，一方面已出险企业的市场化重组或出清面临次生风险，另一方面近期新增龙头企业债务风险强化了市场对风险扩大的担忧 [2][11] - 尽管前期“保交楼”工作显著，但由于销售放缓，“保交房”压力仍存，不能大意 [2][11] - 房地产市场的低迷已形成风险传导链：楼市低迷导致土地收入下滑，进而使地方财政承压 [2][12] 核心路径：“控增量、去库存、优供给” - 会议明确提出了稳定房地产市场的具体三维路径：因城施策控增量、去库存、优供给 [3][12] - 路径核心在于“去库存”，这是自2016年后时隔9年中央经济工作会议再提“去库存”，且当前迫切程度远超2024年及2014-2016年周期 [5][14][15] - “控增量”要求从土地端入手，后续土地供应需在量上适度控制、结构上优化，围绕职住平衡、优质配套及市场需求决定开工和供地 [4][5][13] - “优供给”强调在区域、地段、户型、价格等方面优化供给，提供老百姓认可的产品系 [4][13] 库存现状与去化压力 - 新房库存持续攀升，待售面积达7.56亿平方米，较去年同期的7.30亿平方米增加 [5][14] - 考虑未开发土地和在建未售、在售的广义库存规模非常大 [5][14] - 2025年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，远超14个月的合理区间，较合理值增加近一倍 [5][14] - 库存去化速度明显放缓，且自2024年四季度短暂改善后，于2025年二季度再度攀升 [5][14] - 城市分化显著：一线、二线、三四线城市去化周期分别为17.1个月、22.6个月、40.3个月 [5][14] - 部分热点城市改善型项目去化也在下降，同质化供给问题明显 [5][14] 关键举措：收购存量房与公积金改革 - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，此举可实现去库存与保民生的双赢 [3][4] - 该表述标志政策重心调整：保障房工作更多倾向于商品房去库存，同时存量商品房重点用于支持保障房，两者结合度将更高 [4][13] - 深化住房公积金制度改革，旨在激活合理住房需求 [1][3] - 通过收购存量房作保障房和公积金改革，政策着眼于解决当前困境并构建长期供需平衡 [3][12] 去库存的发力方式 - 快速盘活市场存量闲置房源，消化房企或二手房市场的滞销房源，缓解房企去化压力 [6][15] - 推动多元化融资并市场化运作，减少直接负债，拉动社会资本参与 [6][15] - 创新融资模式，例如采用专项债和再贷款组合，专项债解决前期资金，再贷款降低融资成本，同时引导银行发放保障性住房专项贷款 [6][15] - 将城市更新与存量房收购结合，通过改造闲置房源转化为保障房或租赁住房，引入社会资本运营，形成资金有序循环，降低对政府债务依赖 [6][15] 构建房地产发展新模式与“好房子”建设 - 房地产发展新模式将以“双轨制”为核心，即保障体系与市场体系并行 [8][16] - 通过保租房、可售型保障房等保障手段解决新青年、新市民居住问题；通过改善型“好房子”有序入市满足居住品质升级需求 [8][16] - “好房子”建设是房地产高质量发展的重点，其新规范已于2025年5月落地，旨在通过代际提升的品质来激发住房需求 [7][8][16] - “好房子”标准将推动房企从规模扩张转向品质深耕，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [8][16] - 政策表述从“大力推进”调整为“有序推动”，体现了建设思路的系统性和协调性，各地有望进一步规范“好房子”标准 [9][17] - “好房子”应满足差异化需求，而非同质化批量供应，并需涵盖好服务、好配套，下沉到普通住房、保障房、旧改住房、租赁住房等各类产品 [8][9][17]

中央经济工作会议房地产政策方向 - 会议明确着力稳定房地产市场 继2024年后再次强调稳楼市 2025年行业步入深度调整和结构重塑关键阶段 [1] - 政策重点方向包括平衡改善供求关系 因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [1] - 政策重点方向包括深化住房公积金制度改革 更好发挥公积金制度作用 [3] - 政策重点方向包括有序推动好房子建设 以供给端升级引导需求升级 [5] 平衡改善供求关系 - 会议提出因城施策控增量、去库存、优供给 旨在调整和再平衡供求关系 [1] - 房地产市场供求关系发生重大变化 部分项目及城市区域出现局部供过于求 [1] - 今年以来房屋新开工面积、房地产开发投资等建设指标同比走降 [1] - 专家指出 商品房供给指标下降是落实严控增量政策及市场自发调整的结果 [2] - 在供大于求的城市 需要控制供应规模并优化供给结构 [1] 住房公积金制度改革 - 会议明确深化住房公积金制度改革 [3] - 随着市场阶段性换挡 公积金需进一步扩大覆盖面、拓宽使用范围 [4] - 专家分析 未来公积金可更广泛用于租房、装修、危旧房改造、城市更新等 以发挥普惠金融作用支持民生保障 [4] - 2025年以来各地出台公积金相关政策超260条 预计2026年将延续此趋势 [4] - 贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷等或是重点方向 [4] - 近期深圳出台新规 新增购房首付款提取、购房税款提取等 [4] - 在民生属性夯实及租购并举背景下 公积金应发挥更大作用 [4] 有序推动好房子建设 - 好房子首次写入今年政府工作报告 会议调整为有序推动 [5] - 好房子是以供给端升级引导需求升级 新房优质优价有助于稳定新房价格 [5] - 好房子建设思路体现系统性和协调性 各地有望进一步规范好房子标准 [5] - 会议强调有序 意味着过去建设有成绩但也存在秩序待规范等问题 [5] - 好房子不是大房子或贵房子 不能仅仅堆科技和材料 也不能同质化 需满足各类人群需求实现差异化 [5] - 好房子需要让好建造、好服务、好配套等形成组合 发挥集成效应 [5]

2026年中国房地产市场政策定调与影响分析 - 中央经济工作会议为2026年经济定调，房地产政策核心是稳定市场、精准调控与结构分化，行业将从“高杠杆、高周转”旧模式转向“稳预期、高质量”新模式 [1][6] 核心政策目标与调控逻辑 - 核心目标是“着力稳定房地产市场”，调控逻辑是“因城施策控增量、去库存、优供给”，旨在推动房地产市场供需回归平衡 [6] - 政策明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”作为去库存路径，并“深化住房公积金制度改革”以及“有序推动‘好房子’建设” [6] - 长远方向是“加快构建房地产发展新模式”，即租购并举、住有所居、高质量发展的模式 [6][16] 因城施策下的市场分化 - 三四线城市及库存高的弱二线城市核心任务是“去库存”，政策将鼓励收购存量房用作保障房以改善商品房市场供需，但缺乏产业和人口支撑的城市房价上涨空间有限 [8][9] - 一线及强二线核心城市重点是“控增量、优供给”，新房供应减少且向“好房子”靠拢，将加剧优质资产稀缺性 [7][10] - 2025年市场已呈现分化：全国销售增长未转正，但上海豪宅市场放量显著，深圳二手房成交连续多月维持在荣枯线之上，预计2026年“核心城市企稳、非核心城市缓跌”趋势更明显 [10] 住房公积金制度改革 - 会议提出“深化住房公积金制度改革”，2025年以来全国已出台超260条相关政策，主要方向为提高贷款额度、扩大使用范围、简化异地流程 [11] - 改革预期包括扩大对灵活就业人员等的覆盖面、拓宽使用范围至装修、危旧房改造等，以及推进异地互认互贷，旨在降低刚需购房资金门槛 [11] - 具体政策由地方自主调整，不同城市力度不一，购房者需关注当地最新政策 [12] “好房子”建设与市场机会 - “好房子”建设被重点强调，需满足安全性、舒适性、绿色性、智慧性及好配套等差异化需求，是行业新的供需增长点 [13] - 2025年市场证明“好房子”受追捧，如深圳澐玺项目首开收金130亿，上海豪宅市场走出独立行情 [13] - 对于改善型购房者，2026年可能是换房窗口期，因核心城市优质“好房子”供应稀缺，且当前二手房议价空间较大 [14] 影响市场的其他关键变量 - 全球进入低利率时代，美联储2024年9月以来第六次降息，为中国央行提供更多降准降息空间，可能进一步降低房贷利率 [18] - 低利率环境下，全球资本寻找价值洼地，中国核心城市优质不动产吸引力增强，已有资金布局迹象，如央国企高溢价在一线核心拿地，香港楼价指数连升6周 [18] 置业逻辑建议 - 城市选择：优先一线、强二线及人口流入、产业强的城市，避开人口流出、产业弱的三四线城市，除非自住 [20] - 产品选择：刚需选核心区小户型并关注政策优惠；改善族重点选“好房子”；投资者应聚焦核心地段优质资产并长期持有 [20] - 时机把握：当前市场处于底部调整期，对有真实需求者是窗口期，但应量力而行，避免盲目加杠杆，自住+投资需求可考虑购入核心资产以实现长期保值增值 [20]

中央经济工作会议对房地产行业的部署 - 核心观点：会议部署2026年经济工作，对房地产行业提出坚持守牢底线、积极稳妥化解风险、着力稳定市场、加快构建发展新模式等要求，相较于去年表述更深化具体[1] - 关键要点：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场[1] - 关键要点：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[1] - 关键要点：深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[1] - 关键要点：积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务，优化债务重组和置换办法[1] 行业风险与政策重点转向 - 核心观点：短期内防风险是地产重点任务，同时“好房子”建设成为行业高质量发展的重要方向[2] - 关键要点：短期内防风险依旧是地产的重点任务，一方面出险企业风险处置仍在进行，另一方面近期新增龙头企业债务风险强化了市场对行业风险扩大的担忧[2] - 关键要点：今年两会政府工作报告首次写入“好房子”，成为未来房地产高质量发展的重要方向，今年会议表述由去年强调释放需求潜力转为“有序推动好房子建设”[2] - 关键要点：“好房子”未来需满足各类人群差异化需求，要有好服务，并下沉到普通住房、保障性住房、旧改住房、租赁住房等领域[2] - 关键要点：会议对房地产的关注既立足当前市场供需矛盾与风险隐患，又着眼于行业长期转型[2] 稳定市场的差异化策略 - 核心观点：稳定市场需因城施策，不同能级城市侧重点不同，一线城市优化供给，三四线城市核心是去库存[3] - 关键要点：一线城市去库存压力相对较小，重点在于优化供给以填补改善型需求缺口，需优化供地结构、减少低效宅地供应、优先保障高品质改善型用地，并强化“好房子”项目供给[3] - 关键要点：三四线城市的核心是去库存，需通过扩大购房补贴、降低置换门槛来实现，同时控增量需严格限制新增宅地供应，同步盘活闲置资产[3] - 关键要点：当前新房库存攀升，待售面积达7.56亿平方米，比去年同期的7.30亿平方米增加，且广义库存规模较大[3] - 关键要点：2026年需细化供给策略，例如按照行政区的去化周期来决定开工和供地，去库存重回政策重心[3] 公积金制度改革与风险统筹 - 核心观点：公积金制度改革预计将优化贷款额度、简化流程，并可能拓宽使用范围，同时地方债务风险化解将与房地产市场稳定统筹推进[3][4] - 关键要点：深化住房公积金制度改革预计会推进公积金贷款额度优化、异地办理流程简化，降低刚需群体购房资金门槛，利好新市民、青年群体，贷款额度可因城施策差异化调整[3] - 关键要点：公积金有可能突破仅在买房租房层面的使用限制，例如可用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，以更好发挥其作用[4] - 关键要点：会议将积极有序化解地方政府债务风险与房地产市场稳定统筹推进，地方债务化解可优化财政结构，避免风险传导，保障城市更新、存量房收购等工作的资金供给[4] - 关键要点：债务风险防控与房地产政策协同，将推动地方政府通过市场化手段开展相关工作，减少行政干预，避免行业出现系统性波动[4]