好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

智通财经记者 | 王婷婷 近期，中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家开发商联合摘得一副位于上海徐汇区的巨无霸地块， 创下"全国总价地王"记录。 9月5日晚间，智通财经获悉，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体，通过 上海联合产权交易所正式完成对徐汇东安城市更新项目的股权交易，获得地块的开发权。 该项目由徐汇区C030301单元127b-24、125-31两幅地块组成，总出让金额高达439.5亿元，一举刷新全 国涉宅用地出让总价纪录。 一位业内知情人士告诉智通财经，这两宗地块，一幅或将由中海地产操盘，一幅则由招商蛇口来操盘。 根据中海地产当日公告，此次股权交易总价为154.78亿元，对应上海新东安企业发展有限公司和上海新 百安经济发展有限公司两家公司90%的股权。交易之前，上海城更与徐汇城投分别持有两家公司各自 50%的股权。 具体出资结构为：中海地产出资81.53亿元获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益；招商蛇 口出资65.52亿元获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益；中旅投资出资7.74亿元获得两个地块 各4.5%权益；徐汇城投 ...

项目概况 - 上海徐汇东安新村项目是上海史上最大的城市更新项目 涉及三宗涉住宅地块 总出让金额523.03亿元 用地面积15.93万平方米 地上计容面积60.05万平方米[1] - 三宗地块分别为徐汇区C030301单元125-31地块、127b-23地块和127b-24地块 其中127b-23地块规划建设5幢17-25层住宅楼共206户 由上海新枫安企业发展有限公司以83.5亿元竞得[1] - 项目定位为国际医创社区 是世界级医疗科创枢纽的重要组成部分 不仅改善板块居住条件 更是城市功能的迭代[10] 土地交易与股权结构 - 三宗地块通过协议方式出让 125-31地块总价341.35亿元 127b-24地块总价98.18亿元 127b-23地块总价83.5亿元[1][5] - 125-31地块和127b-24地块的股权及债权进行捆绑转让 交易对价总额154.78亿元 涉及新东安公司和新百安公司90%股权 资产净值合计76.73亿元 估值合计81.6亿元[5] - 中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资组成联合开发主体 通过股权交易获得125-31地块和127b-24地块开发权 两幅地块总成交代价405亿元 其中现金支付154.78亿元 其余为债权[6][7] 企业投资与战略布局 - 中海地产以81.53亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权和新百安公司30.5%股权 补仓上海核心地段土地储备[7][9] - 招商蛇口2025年前7个月在上海仅新增两宗地 此次通过联合开发加码徐汇滨江板块投资[3][10] - 中旅投资作为央企首次参与上海大型城市更新项目 强项是文旅地产开发与运营[7] 市场环境与行业趋势 - 头部房企在上海面临土地储备不足问题 中心城区核心地段地块数量有限 近两年上海豪宅热销导致去化速度快于拿地速度[4] - 优质土地储备成为房企销售额最重要保障 中海地产2024年在上海销售额超700亿元 但拿地仅耗资68亿元 2025年1-8月全口径销售额161.6亿元排名第四[4][8] - 东安新村两幅地块住宅货值预计达600亿元 是上海历史上最大的豪宅开发项目之一 其中125-31地块住宅货值近500亿元 127b-24地块住宅货值近150亿元[8] 项目开发规划 - 125-31地块为综合体地块 容积率4.38 限高195米 总住宅体量约27.3万平方米 楼面价12.41万元/平方米[5] - 127b-24地块容积率2.62 限高100米 总住宅体量约7.91万平方米[5] - 项目南邻西岸金融城 总建面约180万平方米 投资超600亿元 包含商场、超甲级写字楼、酒店及文化艺术场馆等业态[10]

当前房地产市场依然低迷是不争的事实，在多重政策利好作用下，持续下行的幅度在趋缓也是客观现象，所以在这样的关键节点，该如何趁热打铁让房地产 尽快止跌回稳，则成了当前最重要的政策部署。 我虽然特讨厌买涨不买跌的逻辑怪象，但现实中又不得不承认这样的逻辑在左右着市场的走向。也就是说，即使买房自住，其实受买涨不买跌的影响也是巨 大的。这也就不难理解楼市在房价久未止跌的情况下，购房者又多么没办法地保持理性观望了。 现在地方缺钱，开发商缺钱，老百姓也缺钱，即使你有钱，刚需的房子卖不动，那么想改善的人群房子也卖不掉，想买房还是买不了。这种循环就无法形成 闭环，导致很难有解。 房地产作为资金密集型行业，你越是需要钱的时候，就越没人给你钱。"晴天送伞、雨天收伞"的行为更断了你的后路。房地产行业的发展模式本质上就 是"金融驱动型"模式，在房企拿地、开发、销售的全流程，这种"命脉"环节哪一个地方都不能出问题，这种依赖程度远超其他行业。 老百姓也是如此，想买房可能需要几代人的共同努力，杠杆也是加到了没边，但我认为银行降低首付比例并不是最优解，降低房贷利率比降低首付更科学。 因为15%的首付比例已经很低了，在大城市几百万的房子，85%的 ...

项目背景与历史意义 - 大成面粉厂是深圳改革开放历史的重要见证 始建于1980年 作为蛇口工业区首批建设项目 2023年被纳入蛇口改革开放史迹游径[1] - 建筑原为面粉生产设施 现需在保留历史风貌基础上进行绿色改造 面临资金与改造方案的双重挑战[1][2] 改造方案与技术要求 - 改造遵循"新旧缝合"理念 既保留筒仓历史原貌 又按国家绿色建筑二星标准及海绵城市要求建设[2] - 项目由中集集团通过股权并购获得地块所有权 需完成从股权整合到开发建设的全过程资金配置[2] 金融解决方案 - 珠海华润银行提供"并购+开发+监管"全流程方案 包括3.13亿元并购贷款用于收购招商蛇口持有的49%股权 实现项目公司100%控股[2] - 配套6亿元房地产开发贷款 专项用于土建、绿化及配套设施建设 资金使用受南山区住建局三方监管[3] - 采用绿色金融债券专项资金 降低融资成本 符合国家双碳目标要求[3] 项目效益与行业价值 - 改造后年节约标煤48.95吨 减少二氧化碳排放85.82吨 同步降低氮氧化物(21.65千克)、二氧化硫(13.52千克)及烟尘(2.77千克)排放[4] - 形成可复制的城市更新金融模式 通过内部协同与专业机构合作 满足股权并购、项目融资、资金监管等复杂需求[4][5] - 项目预售资金流入增强资金流动性 金融支持方案为历史遗迹改造提供标准化范本[3][5]

项目背景与历史意义 - 大成面粉厂是深圳改革开放的标志性建筑 始建于1980年 作为蛇口工业区首批项目之一 承载城市历史记忆[1] - 2023年该厂被纳入蛇口改革开放史迹游径 成为城市文化记忆的重要载体 面临旧建筑改造与功能焕新的挑战[1] 改造规划与核心要求 - 中集集团主导改造 坚持"新旧缝合"理念 既保留史迹风貌又符合绿色建筑二星标准及海绵城市要求[2] - 项目需平衡历史保护与现代化开发 目标是将工业遗址转化为融合文化、绿色技术的新地标[2] 金融解决方案设计 - 珠海华润银行提供"并购+开发+监管"全流程方案 包括3.13亿元并购贷款用于收购项目公司49%股权 实现中集集团100%控股[2] - 配套6亿元房地产开发贷款 专项用于土建、绿化及绿色建筑设施建设 资金使用受三方监管协议约束[3] - 创新运用绿色金融债券专项资金 降低融资成本 响应国家双碳目标[3] 资金监管与风险控制 - 银行联合南山区住建局建立专项监管系统 要求资金划转需经评估公司用途审核及住建局进度审批[3] - 预售资金纳入监管体系 确保资金精准用于项目建设 避免挪用或浪费[3][4] 项目效益与行业价值 - 改造后年节能48.95吨标煤 减排二氧化碳85.82吨 同步减少氮氧化物21.65千克、二氧化硫13.52千克等污染物[4] - 金融模式为城市更新提供可复制方案 通过全流程资金支持、绿色金融工具与跨部门协作 解决历史项目融资痛点[5] - 项目推动工业遗址功能转型 形成文化-商业-环保多元融合的新地标 提升区域价值[4][5]

购房地图资源更新 - 班长原创购房地图下载包包含38张各类购房地图及18张合肥9区自制小学初中学区分布图 [1] - 8月份新增合肥板块分布图、仰光&卫岗王卫&政务东购房地图、合肥配建租赁小区分布图 [3] - 瑶海区购房地图正在制作中 [3] 重点区域开发进展 - 政务东仰光片区成功供应5宗居住用地 中海观庐府即将首开 [4] - 卫岗王卫片区自2022年启动城市更新后 城市界面和配套持续升级 [4] 板块与租赁住房分布 - 合肥板块分布示意图重新制作 帮助市场参与者识别113个板块位置 [6] - 全市113个配建租赁用房项目中 蜀山区20个居首 新站区16个 滨湖区15个 庐阳区仅5个 [7] - 配建租赁项目覆盖8区2县 政务区无相关项目 [7] 基础设施与楼盘信息 - 2025年待售在售楼盘和地铁规划分布图于9月5日更新 包含土拍楼盘位置及销售状态均价 [9][12] - 地铁分布示意图包含第四批次待批复规划 [14] - 商业分布图涵盖商业大平层及盒马鲜生等零售业态 [31] 区域专项地图覆盖 - 政务区、滨湖区、高新区提供完整区域购房地图 含在售楼盘与规划信息 [16] - 经开区地图包含肥西泛经开片区 庐阳区地图排除环城河内区域 [18] - 包河区分板块制作仰光&卫岗王卫&政务东、淝河板块、滨湖卓越城、省府北四类地图 [20] - 蜀山区聚焦蜀山经开区和运河新城板块 [23] - 瑶海区覆盖三十埠和东部新中心板块 [25] - 新站区包含少荃湖、陶冲湖、职教城3个板块 [27] - 三县中肥东县侧重大费和睦湖板块 肥西县覆盖滨湖西产城融合示范区繁华西&华南城 长丰县聚焦北城板块 [29] 教育资源配置 - 基于2025年合肥中小学学区方案 制作9区小学初中学区分布图 标注全部小区名称 [31] - 高中分布图包含规划待建高中位置 反映租售比关注度提升趋势 [12]

在居住品质升级需求日益迫切与城市更新战略持续深化的双重背景下，传统装修模式面临效率低、质量不稳定、资源消耗大等多重痛点。工业化内装凭借工 厂预制、现场装配的核心优势，正逐渐成为破解行业难题、推动房屋建设与改造变革的关键力量。从新建住宅的品质提升到老旧建筑的焕新改造，从单个家 庭的居住需求满足到城市层面的系统性更新，工业化内装的价值在多方实践中不断凸显，发展路径与行业影响也逐渐清晰。 值得注意的是，在老旧建筑改造中，工业化内装能通过创新工艺减少对原有结构的破坏。中国建筑装饰协会住宅产业分会专家、华耐智装科技装配事业部总 经理张开飞在沙龙上表示，针对老房管线改造难题，行业已形成成熟解决方案。水平管线优先走吊顶或边吊，避免地面开挖；竖直管线则与家具、墙板结 合，采用蓝牙开关、WiFi控制等技术减少墙体凿孔，既保证管线检修便捷性，又维持建筑结构稳定性。 北京商报记者了解到，在部分老房厨卫改造项目中，工业化内装可实现5天完工且不影响居民正常生活，大幅缩短施工周期，降低搬家、租房等衍生成本。 业内人士表示，工业化内装契合当下建筑行业发展趋势，是解决传统装修痛点的有效路径，或将成为未来房屋建设与城市更新的主流选择之一。一方 ...

财务表现 - 上半年营业收入43.58亿元同比下降11.93% 归属净利润5.59亿元同比下降10.85% 扣非净利润5.37亿元同比下降12.99% [1] - 第二季度营业收入26.84亿元同比下降4.43% 归属净利润4.65亿元同比下降13.04% 扣非净利润4.59亿元同比下降13.42% [1] - 综合毛利率28.20%同比提升0.15个百分点 归属净利率12.83%同比提升0.16个百分点 [2] 业务结构 - 勘察设计业务收入31.94亿元同比下降15.44% 毛利率33.49%同比提升0.57个百分点 [2] - 工程总承包收入7.39亿元同比增长0.63% [2] - 工程试验检测收入1.64亿元同比增长32.06% 毛利率23.3%同比提升3.18个百分点 [2] - 监理业务收入1.26亿元同比下降8.71% [2] 现金流与资产负债 - 经营活动现金流净流出13.47亿元同比多流出1.23亿元 收现比73.83%同比下降2.45个百分点 [3] - 第二季度经营活动现金流净流出2.74亿元同比多流出0.47亿元 收现比44.82%同比下降9.55个百分点 [3] - 资产负债率49.97%同比下降3.34个百分点 应收账款周转天数455.35天同比增加150.88天 [3] 订单与战略布局 - 上半年新签合同额93.90亿元超额完成计划 在手订单充裕 [4] - 数字化解决方案在港珠澳大桥 G109等重点项目实现全生命周期落地 获得黄茅海大桥等国际奖项 [4] - 积极开拓城市更新业务 聚焦老旧街区改造 城中村改造等资金密集方向 [4] - 低空经济领域深度参与空域规划 标准制定及产业园EPC项目 在浙江省形成一体化领先优势 [4] 费用管理 - 期间费用率9.89%同比下降0.02个百分点 销售费用率1.64%同比下降0.16个百分点 [2] - 管理费用率4.20%同比下降0.31个百分点 研发费用率4.99%同比上升0.14个百分点 [2] - 财务费用率-0.93%同比上升0.31个百分点 [2]

投资评级 - 维持买入评级 [9] 核心观点 - 海外业务持续扩张，城市更新及低空经济成为新增长点 [1][6][11] - 2025年上半年新签合同额93.90亿元，超额完成计划，在手订单充裕 [11] - 公司以数字化赋能业务，在智慧公路、智慧城市等领域形成全生命周期解决方案能力 [11] - 主动布局城市更新业务，聚焦老旧街区改造、城中村改造及基础设施建设等资金密集方向 [11] - 低空经济全面起势，参与国家空域划设、标准制定及地方专项规划，形成一体化优势 [11] 财务表现 - 上半年营业收入43.58亿元，同比减少11.93%；归属净利润5.59亿元，同比减少10.85% [2][6] - 单二季度营业收入26.84亿元，同比减少4.43%；归属净利润4.65亿元，同比减少13.04% [2][6] - 主营业务勘察设计收入31.94亿元，同比下降15.44%；工程试验检测收入1.64亿元，同比增长32.06% [11] - 综合毛利率28.20%，同比提升0.15个百分点；勘察设计业务毛利率33.49%，同比增加0.57个百分点 [11] - 期间费用率9.89%，同比下降0.02个百分点；归属净利率12.83%，同比提升0.16个百分点 [11] - 经营活动现金流净流出13.47亿元，同比多流出1.23亿元；收现比73.83%，同比下降2.45个百分点 [11] - 资产负债率同比下降3.34个百分点至49.97%；应收账款周转天数增加150.88天至455.35天 [11] 业务分析 - 新签合同额93.90亿元，超额完成上半年计划 [11] - 依托BIM+AI平台与国产OSIS桥隧软件，在港珠澳、G109、樟宜污水厂等标杆项目实现全生命周期落地 [11] - 在黄茅海大桥、双堡特大桥等项目中获得国际奖项 [11] - 工程总承包及项目管理收入7.39亿元，同比增长0.63%；监理收入1.26亿元，同比下降8.71% [11] - 研发费用率4.99%，同比提升0.14个百分点；财务费用率-0.93%，同比提升0.31个百分点 [11] 增长驱动 - 城市更新业务从政策研究、业务交流、项目规划、融资咨询全链条发力 [11] - 低空经济在国家层面参与空域划设、标准制定及重大工程专项行动 [11] - 在地方层面主导浙江省专项规划、产业园EPC和起降场融合设计 [11] - 数字化整体解决方案覆盖智慧公路、智慧城市和"全水全交通"领域 [11]