行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄，市场信心仍然不足，全年地产市场压力很难缓解 [2][5] - 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期2026年地产政策空间打开 [2] - 考虑到高基数效应，后续市场可能仍面临压力，但房价下滑及看跌预期可能倒逼政策出台，预计明年一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 1. 11月新房与二手房成交 - **新房成交**：11月40城新房成交面积904.6万平，环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点；1-11月累计同比下降11.5% [5][15] - **分城市能级**：一线城市11月成交面积环比上升4.5%，同比下降43.5%；二线城市环比下降2.4%，同比下降37.4%；三四线城市环比下降25.8%，同比下降46.3% [5][16] - **重点城市表现**：11月北京新房成交面积环比下降34%，同比下降54%；上海环比上升31%，同比下降22%；广州环比下降1%，同比下降37%；深圳环比上升11%，同比下降76% [5][16] - **二手房成交**：11月18城二手房成交面积734.6万平，环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05% [5][23] - **二手房分城市能级**：11月一、二、三四线城市二手房成交面积同比分别下降26.0%、27.2%、19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6个百分点 [5][24] 2. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至11月末，跟踪的12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.5%，同比下降10.6% [5][34] - **去化周期**：整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.3、31.0个月 [5][34] - **去化周期较短城市**：上海（8.6个月）、杭州（9.1个月）、福州（11.3个月）去化周期在12个月内 [5][34] - **开盘去化率**：11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比下降3个百分点；一线城市平均去化率25%，二线城市39%，三四线城市仅12% [5][48] - **去化率较高城市**：11月去化率6成及以上城市仅有天津、苏州、宁波 [5][48] 3. 土地市场 - **成交规模**：11月全国300城成交土地规划建面2.42亿平，环比上升6.3%，同比下降20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点 [5][54] - **住宅用地成交**：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平，环比上升36.2%，同比下降29.1% [5][54] - **楼面价与溢价率**：11月全国成交土地平均楼面价1463元/平，环比上升17.9%，同比下降16.7%；平均土地溢价率3.5%，环比上升0.09个百分点，同比下降1.1个百分点 [5][66] - **住宅用地价格**：11月全国住宅类用地平均楼面价3212元/平，环比下降5.1%，同比下降15.4%；平均溢价率2.7%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.9个百分点 [5][67] - **累计情况**：1-11月全国土地成交规划总建面20.4亿平，同比下降8.5%；成交总价2.5万亿元，同比下降9.4%；平均溢价率6.2%，同比上升2.4个百分点 [5][68] 4. 房企表现 - **销售情况**：百强房企11月全口径销售额2428亿元，同比下降37.1%，降幅较10月微幅收窄；1-11月全口径销售额3.02万亿元，同比下降18.8% [5][90] - **梯队表现**：11月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比降幅分别为26.2%、32.7%、34.3%、36.0%，降幅均较10月收窄 [5][90] - **表现突出房企**：TOP20房企中，11月销售额同比正增长的有绿地（+13%）、保利置业（+12%）；1-11月累计销售额同比正增长的有中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%） [5][91] - **拿地情况**：百强房企11月全口径拿地金额822亿元，同比下降38.4%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，同比下降1个百分点 [5][97] - **拿地积极房企**：11月拿地金额排名靠前的有华润置地（277亿元，拿地强度120%）、北京城建（54亿元，拿地强度318%）、上海城建（43亿元）、绿城中国（43亿元，拿地强度34%）、中海地产（42亿元，拿地强度19%） [5][97] - **累计拿地**：1-11月百强房企拿地金额9978亿元，同比增长17.2%；拿地强度33%，同比提升10个百分点；拿地金额领先的包括中海地产（962亿元，+133%）、华润置地（757亿元，+55%）、招商蛇口（754亿元，+249%） [5][100] - **融资情况**：11月房地产行业国内外债券、ABS发行规模620亿元，同比增长29%，环比增长21%；平均发行利率3.27%，同比提升0.55个百分点 [5][101] - **债券到期**：2025年12月行业国内外债券到期规模572亿元；2026年1-11月到期规模6546亿元，其中3月、4月、7月是到期小高峰，规模分别为836亿元、845亿元、1013亿元 [5][104] 5. 政策动态 - **中央政策**：中央经济工作会议提及“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，并强调深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - **REITs扩容**：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见；发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，新增体育场馆、商业综合体、高星级酒店、城市更新等项目类型 [5] - **城市更新**：住建部推进城市更新工作，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5] - **地方政策**：杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策；青岛针对引进人才发放大额购房补贴 [5] 6. 板块收益 - **市场表现**：11月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱 [5] 7. 投资建议 - **关注主线**：报告建议关注三条投资主线 [5] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二**：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

城市路网体系建设成果 - “十四五”以来，青岛高质量推动市政路网体系建设，聚焦“快速成网、节点立体、主干改善、次支贯通”四个方面，已初步形成功能相对完善、层次合理的城市道路体系，路网通行效率明显提升 [2] - 近五年来，青岛东岸城区规划快速路网建成率从47.3%增长至73.6%，“四纵五横”快速路网体系初步成型 [2] - “十四五”期间，累计打通未贯通道路124条，路网通行效率显著提升，市民出行环境有较大改善 [5] 快速路网建设与成效 - 一批快速路建成通车，包括仙山高架路、杭鞍高架二期、辽阳路快速路、跨海大桥高架路二期、重庆高架路等 [2] - 辽阳路快速路全长4.7公里，实现桥隧相连，有效衔接杭鞍高架路、环湾快速路，大幅缓解前海一线和胶宁高架路交通压力 [2] - 辽阳路快速路通车后，自青银高速辽阳路下桥口到杭鞍高架路环湾路下桥口，非高峰期行车用时从平均40分钟缩短至一刻钟左右 [2] - 重庆高架路主线通车后，高峰时段全程通行时间从以往的50分钟缩减至20分钟以内，跨区通勤单程用时仅10分钟 [3] - 胶州湾第二隧道、唐山路快速路、双山隧道等重点项目正在加快推进 [3] 主干道与节点立体化建设 - “十四五”期间，劲松五路、铜川路、株洲路等20余条骨干道路建成通车 [4] - 南京路从“双向四车道”拓宽到“双向六车道”，有效分流山东路—鞍山路节点压力，对缓解山东路、福州路、哈尔滨路等道路交通拥堵具有重要意义 [4] - 太原路东延段、环湾路-长沙路立交、金家岭立交、山东路-鞍山路立交等多处重要立交节点已投入使用 [4] - 金家岭立交作为国内首个集地上立交、地下公共停车、地铁换乘、商业服务于一体的地下综合交通中心，显著提升片区整体通行效率 [4][5] 次支路网贯通工程 - 青岛市开展未贯通道路打通攻坚行动，“十四五”期间打通了包括劲松一路、宁安路、同德路、秀水路、迎真宫路、枣园路等在内的一大批市民关注度高、代表性较强的未贯通道路 [5]

众口难调，那就商量着办。"社区一趟趟跑，红茶议事会一场场开，我们都看在眼里。"刚走到小区 广场，就有两位阿姨一把拉住了蚕花园社区党委书记、居委会主任张振峥。她们说老旧小区改造期间每 周一次现场会，实打实给百姓办事，"你看看，这两年变化太大了。" 最让居民津津乐道的，是负一层老舞厅的华丽转身。这个存在了二十年的地下舞厅，在改造中变身 为大运河拱宸桥城市共生记忆馆，楼上新建的综合运动场则满足了不同年龄段居民的需求。新与旧的融 合，让年轻人点赞，也让老住户们称心。 改造带来的不仅仅是硬件升级。张振峥刚刚收到的一份通知被争相传看，在这份《浙江省2025年度 完成城市更新社区试点建设名单》里，蚕花园未来社区也在其中。"我们真的太自豪了，这件事是全体 居民一起办成的。"作为拱北小区业委会成员，陈新新参与了建设的全过程。 从"老破小"到"新家园"，小区的变迁描绘着城市更新的痕迹。正如拱宸桥街道社区治理服务中心副 主任周芬所言："改造不仅改变了小区的'面子'，更提升了居民生活的'里子'。"（记者 詹丽华 共享联盟· 拱墅 柳景春 徐晗翎） 陈新新家住在杭州市拱墅区拱宸桥街道拱北小区，5个坊，5719户居民，是典型的老旧小区， ...

武汉市领导调研区域发展规划与产业方向 - 核心观点：武汉市代市长熊征宇赴长江新区、硚口区、汉阳区调研，强调坚定实施扩大内需战略，激发消费潜能，扩大有效投资，推动城区内涵式、高质量发展，并对各区域发展定位及重点产业方向作出具体部署 [1] 长江新区发展规划 - 区域定位：承载打造全市高质量发展新增长极的重要使命，聚焦“枢纽新区、产业新区、品质新区、活力新区”目标，加快建设全国一流现代化新区 [1] - 枢纽能级：提升枢纽能级，推进长江中游航运中心、中欧班列华中区域集结中心联动发展，做强做优枢纽功能与枢纽经济 [1] - 产业发展：推进港产城融合发展，培育壮大新能源、新材料、生命健康、绿色船舶等特色产业 [1] - 项目与环境：树立“项目为王”理念，加强基础设施和公共服务设施建设，创新管理模式和运行机制，增强资源要素集聚能力 [1] 硚口区城市更新与产业转型 - 更新方向：加快推进以“五改四好”为主攻方向的城市更新，带动传统商业街区、医疗资源集聚区、老工业基地等功能品质提升、产业焕新和治理创新 [2] - 商业转型：调研武汉时尚跨境贸易产业园建设及汉正街转型升级工作，拓展内需增长新空间 [2] - 房地产模式：统筹做优增量、盘活存量，创新项目建设运营管理模式，高标准建设“好房子”，高品质配置“好服务”，积极探索房地产发展新模式 [2] 汉阳区项目建设与产业培育 - 项目建设：锚定高质量发展首要任务，加快推进武汉枢纽直通线汉阳站等功能片区建设，带动城区功能品质提升 [2] - 产业升级：强化科技创新赋能，加强科技招商和产业招商，推动传统制造业转型升级，加快培育生命健康、低空经济、数字经济等新兴支柱产业 [2] - 文旅融合：推进文旅深度融合，培育壮大文旅经营主体，整合特色文旅资源，擦亮知音文化品牌，提高文旅产业竞争力 [2]

行业宏观前景与需求基础 - 中国住房市场仍将长期保持相当规模 其坚实的需求基础包括：户籍城镇化率仅为48% 人口持续向中心城市集聚 居民改善性需求旺盛 大量存量住房亟待更新 以及居民购房能力不断增强[2] - 未来城市分化趋势将更加明显 一线和重点二线城市有望率先复苏并保持长期向好态势 将逐渐成长为具有全球影响力的中心城市[2] - “好房子”正在成为市场新趋势 建筑质量是行业长远发展的基石 需着力打造建造精致、功能稳定的高品质住宅 并可借鉴日本完善的住宅修缮机制经验[2] 广州市与黄埔区市场动态与政策 - 广州住房消费基本面稳固 今年1-11月 广州一二手房交易占比约为4:6 处于存量和增量并存阶段 一二手房销售指数自去年9月以来有所回升 成交价格走势向好[4] - 广州已陆续推出放开限购、降首付、降利率、降税费、加大公积金支持力度等政策 未来政策将遵循“以人定房、以房定地、以房定钱”基调[4] - 黄埔区通过“房票”政策推动城中村改造 该政策能落地源于内部安置房建设周期长、临迁费压力大及商品房存量高等挑战 与外部城中村改造上升为国策、专项借款支持购买存量商品房等机遇的双向奔赴[5] - 黄埔区未来将立足房票先发优势 持续优化流程 推动房票增量扩容 并致力于实现从产业之城向人居之城的跨越 打造“好房子、好小区、好社区、好城区”[4][5] 企业战略转型与业务实践 - 科学城集团已发展成为资产规模超1700亿元的城市综合运营商与产业生态构建者 业务覆盖投资、建设、运营等全产业链[3] - 面对行业变革 科学城集团积极探索转型 坚持以质铸城 积极落地“好房子”新范式 打造绿色、健康、智慧的人居产品 并通过打造“三生融合”的产业社区 以产兴园、聚链成群 破解园区空心化难题[3] - 科学城集团在推动顶层设计落地时 聚焦“硬核、柔性、智慧”全面发力：打造硬核的房地产全产业链并深度参与城市更新 以“城市综合运营商”定位为硬资产注入软实力 依托数据+AI技术赋能升级为“数字地产”运营[5] - 五矿地产正从传统开发商向现代产城服务商转型 2024至2025年 中国五矿集团在大湾区共投资及中标19个城市更新项目 其中7个位于黄埔[6] 区域发展机遇与平台建设 - 黄埔区以“三城一岛”战略平台为抓手 持续推进产业升级与生态协同 着力打造产城融合、宜居宜业的现代化新城 坚持“筑巢引凤”与“宜居宜业”并重[3] - 本次大会旨在搭建美好生活全产业创新、交流、合作平台 凝聚行业智慧、探索新发展机遇[1]

深圳房票政策落地 - 深圳市向深圳市福光实业股份有限公司核发了全市首张房票，票面价值达4055万元，标志着深圳在探索城市更新项目补偿安置多元化路径上取得实质性突破 [1] - 此次房票发放选择在政府主导的轨道交通27号线工程（西丽段）土地整备项目中先行试点 [1] 政策背景与演进 - 深圳房票政策源于2024年3月26日深圳市住建局发布的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，该意见明确提出“建立房票制度”，并于4月9日正式施行，有效期3年 [1] - 深圳市住建局早在2024年9月已开始研究房票可行性，此次首张房票核发标志着政策从规划走向实操阶段 [1] - 中央层面多次强调城市更新在稳楼市、促发展中的作用，国务院总理李强提出要将城市更新与稳楼市等工作结合 [3] 房票政策设计与优势 - 房票由基础金额和奖励金额组成，使用时持票人可享受政府专项奖励 [2] - 持房票购买商品住房不受深圳限购政策限制，还可在同一项目被搬迁人间或与近亲属间转让 [2] - 作为产权调换、货币补偿之外的新型补偿方式，房票优势突出，能给被拆迁人更多选择 [2] 试点选择逻辑与保障 - 选择政府主导的轨道交通土地整备项目先行试点，是因为政府主导项目兑付房票的资金有保障，且公共项目土地征收具备强动员能力与政策保障 [2] - 此举与广州首张房票的试点逻辑一致 [2] 市场影响与预期效果 - 房票政策将实现短期去库存与长期优化生态的双重效应 [2] - 房票定向用于购买政府指定的商品房、保障性住房，能直接引导补偿资金流入楼市，快速消化商办及滞销住宅库存 [2] - 房票可作为补偿工具吸引社会资本，激活停滞的旧改项目 [2] - 长期来看，房票能提升城市更新效率、缩短旧改周期，还可通过跨区域购房优化供需匹配，缓解核心区压力并激活龙岗、坪山等区域楼市流动性 [2] 全国政策推广与落地效果 - 2024年以来，全国已有超过130个地区出台或优化房票安置政策，一线城市相继跟进落地 [3] - 上海金山区、青浦区、嘉定区等多区已落地房票安置实施办法 [3] - 广州黄埔区自2023年4月落地房票后，截至2024年11月末，累计通过房票认购商品房超4400套 [3] - 上海嘉定区截至2024年11月23日核发房票463张，预定房源412套 [3] 未来展望 - 深圳市将以此次试点为契机，持续优化房票安置政策体系，不断激发各方参与积极性 [3] - 分析认为，推进房票等货币化安置方式是连接城市更新与释放住房需求、带动市场活跃度的重要纽带 [3]

作为普陀区首个试点，甘陵小区的"房票"政策体现了灵活性与保障性。政策对所购房屋的区域范围规定 较为宽松，只要位于普陀区内，无论是现房、期房还是存量二手房均可适用，但不包括商住两用房及使 用权房，在活跃市场的同时也坚守了"居住改善"的本意。政策特意将奖励适用期限放宽，自今年10月1 日起至签约期满次日起12个月内均可适用，给予了居民充足的决策和看房时间。 考虑到部分被征收房屋面积较小，政策还特别设置了"保底"条款——按建筑面积计算的奖励不足5万元 时，一律按5万元发放，切实保障居住条件紧迫家庭的基本权益。此外，政策在购房主体上作了人性化 扩展，奖励范围不仅限于被征收人本人和公有房屋承租人，其配偶、父母、子女等户籍在册人员，经认 定后购买符合规定的房屋，亦可获得"房票"奖励。这些都更好地回应了居民的实际顾虑与多元需求。 目前，甘陵小区居民已开始规划补偿款使用，该政策也对周边二手房市场产生了积极带动作用。普陀区 房管局表示，目前区内所有涉及居住房屋的征收项目均已配备房票奖励条款。未来将在实践中持续积累 经验，根据市场变化和居民反馈，不断优化政策细节，使其更贴近民生需求，更好服务于城市更新与居 民安居。本报记者 解敏 ...

核心观点 - 中央经济工作会议提出“必须坚持投资于物和投资于人紧密结合”，这为未来经济工作提供了行动指引，旨在通过以投资于人带动投资于物，发挥人的主体作用，推动经济高质量发展 [2] 投资于人带动投资于物的战略意义 - 是全方位扩大国内需求的必然选择：中国增量资本产出率从2008年的2~3升至2023年的9左右，意味着每增加1元GDP所需资本投入大幅增加，而人均消费水平相比发达国家仍有较大提升空间，投资于人能为扩大居民消费和形成消费与投资的良性循环提供基础 [3] - 是畅通国民经济循环的内在要求：通过培养创新与专业技能人才，可推动新兴产业发展、创造新投资机会和增长点，并释放养老、健康、文旅等潜在消费需求，引导形成“消费—交换—生产”的良性循环 [3] - 是满足人民美好生活需要的题中之义：投资于人要求覆盖托育、教育、健康、养老等领域，带动相关优质设施设备投资，提升人的智力与健康水平，并通过资源合理配置缩小城乡区域差距，增强社会公平性，同时推动城镇化发展逻辑从“产城人”向“人城产”转变 [4] 关键结合领域与投资方向 - **教育领域**：为加快发展新质生产力，需培育更多高素质劳动者和研发人员，学校应加大以创新能力建设为重点的人力资本投资，并带动校舍、场地、教学设备与仪器等物质投资 [5] - **养老领域**：针对人口老龄化持续加快，需大力发展社区居家养老和机构养老，并依托物联网、大数据等技术，加大智慧养老设备和服务的投资 [5] - **人居环境领域**：城市更新应围绕“安全、舒适、绿色、智慧”核心价值，包括老旧小区改造、地下管网升级、历史文脉保护等；农村人居环境整治包括农村厕所革命、生活垃圾治理、生活污水治理等 [5] 配套改革与支持措施 - **人才体制机制改革**：需根据各教育阶段需求配置资源，将更多资金投向人才形成与发展，构建终身学习体系并配套保障，延缓劳动力知识折旧，同时构建多样化人才激励机制，使个体收入与人力资本紧密挂钩 [6] - **养老服务体制机制改革**：中央预算内投资应加力支持社区居家养老、失能照护、老年助餐等服务，中央财政可加大财政与金融政策联动，对重点领域个人消费贷款及相关经营主体贷款给予贴息支持，鼓励养老机构聘请专业人才并加大数字技术和人工智能应用，打造智慧养老机构，同时进一步健全养老、医疗等社会保障体系 [6] - **城市更新和农村人居环境整治**：应安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金支持地方城市更新项目，鼓励民营企业参与基础设施和公用事业特许经营，保险、信托等金融机构可通过债权、股权、物权投资等方式提供支持；在农村方面，需加强顶层设计和规划引领，明确土地、环保、公共设施等要求，并有效使用财政资金和社会资本，加大对农村硬件设施（道路、给排水、供电）和软件设施（教育、医疗、文体）的投入力度 [6]

城市更新与高质量发展 - 省委书记徐麟调研贵阳城市工作，强调要坚持以人为本高质量推进城市更新，远谋近施推动城市发展提质增效 [1] - 要求兼顾民生改善、文化传承、经济激活与治理升级，打造更具活力特色的城市空间 [1] - 要求在推动内涵式发展上下功夫，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [2] 城市建设与投融资体系 - 要求深入开展城市体检，建立健全可持续的城市建设运营投融资体系 [1] - 要求有序实施地面建筑和地下管网建设改造 [1] 房地产发展新模式 - 要求加快构建房地产发展新模式，大力发展旅居地产，扩大“好房子”供给 [1] - 强调“四房联动”加快推进安置房交付 [1] 城市安全与项目管理 - 要求安全高效推进项目建设，及早更好惠及群众 [1] - 要求深入开展高层建筑消防、建筑施工等重点领域隐患排查整治，加强电梯全过程智能化管理，守牢城市安全底线 [1]

城市更新核心领域 - 聚焦片区综合改造 以老旧街区厂区、城中村为重点 采取“留、改、拆”并举方式推进 加快实施群众改造意愿强烈的城中村项目 整治老旧小区管线 支持加装电梯、完善停车和充电设施 同时盘活存量低效用地 鼓励市场化改造 同步推进建筑节能改造和危房治理 建设高品质住宅 [1] - 聚焦基础设施提质 围绕“安全”和“便捷”两大关键词 持续排查整治水、气、热、电、通信等风险隐患 统筹推进综合管廊建设 完善城市交通网 发展绿色慢行交通 加快停车设施建设 推动火车站周边联动改造 促进职住平衡 打造城市基础设施安全生命线基础数据平台以提升城市韧性 [1] - 聚焦公共服务短板 优先利用闲置房屋和低效用地 补齐养老、幼托、医疗、体育、文化等民生服务设施短板 健全多层级公共服务网络 重点推进完整社区建设 科学设置嵌入式服务设施 打造城市一刻钟便民生活圈 同时稳步建设“平急两用”公共设施和应急避难场所 [2]