投资评级与目标价 - 报告对城建发展的投资评级为“买入”，此评级为维持[1] - 报告给出的目标价为人民币7.42元[1] 核心观点总结 - 报告认为城建发展在2025年于业绩结转、销售改善等方面具备看点，同时有望受益于京沪地产政策优化和城市更新的持续推进[1] - 尽管第三季度因存货减值导致单季利润下滑，但前三季度累计归母净利润仍实现同比增长40%至7.6亿元，营收同比增长64%至193.1亿元[1] - 公司第三季度通过“以价换量”策略推动销售金额同比实现正增长（+3%），预计全年销售金额有望回归正增长[4] 第三季度业绩分析 - 第三季度归母净利润为1.6亿元，同比下降77%，主要因存货减值抵消了股票投资收益[1][2] - 第三季度公司因持有的国信证券和南微医学股价上涨，实现公允价值变动收益和投资收益共计8.2亿元[2] - 同期，公司对部分销售周期较长的项目进行价格调整，计提了8.6亿元存货减值，完全抵消了股票收益[2] 前三季度业绩驱动因素 - 前三季度业绩增长主要得益于地产竣工面积同比增加44%，推动营收增长，其中望坛项目及2022年获取的龙樾天元等项目有所贡献[3] - 金融资产投资收益改善，前三季度实现公允价值变动收益和投资收益10.1亿元，同比增加3.5亿元[3] - 望坛项目商品住宅尚未结转完毕，临河村棚改项目尚未开启利润结转，未来重点项目仍有可观利润释放潜力[3] 销售与拿地情况 - 前三季度公司销售金额为141亿元，同比下降8%，但第三季度单季销售金额同比转为正增长3%，销售面积同比大幅增长103%[4] - 前三季度公司在北京市获取2宗地块，拿地总价53亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）为38%，权益比例为40%[4] - 公司新获取丰台区岳各庄地块，探索了由集团进行一级开发、公司主导二级开发并表的新模式，并于10月30日新获昌平区东小口镇地块（总价28亿元，权益80%）[4] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2025年至2027年归母净利润预测分别为8.35亿元、8.40亿元和8.57亿元[5] - 基于2026年预测每股净资产11.42元，给予公司0.65倍市净率，得出目标价7.42元，该估值低于可比公司平均0.74倍的26年市净率，主要因公司业绩受金融资产股价、项目结转节奏及减值等因素影响波动较大[5] 财务数据摘要 - 截至2025年10月30日，公司收盘价为5.24元，市值为108.77亿元人民币[8] - 公司2024年营业收入为254.42亿元，归母净利润为-9.51亿元；预测2025年营业收入为242.38亿元，归母净利润为8.35亿元[11]

宏观经济运行态势 - 前三季度经济运行顶住压力、稳中有进，为完成全年目标任务打下坚实基础 [1] - 国家发展改革委将加强常态化政策预研储备并视情及时出台实施，有信心实现全年经济社会发展目标 [1] 新型政策性金融工具投放 - 新型政策性金融工具5000亿元资金已全部投放完毕，共支持2300多个项目，项目总投资约7万亿元 [2] - 资金重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施及交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域 [2] - 工具加大了对经济大省的支持力度，并支持了一批符合条件的重点领域民间投资项目 [2] 地方政府专项债券安排 - 近期在地方政府债务结存限额中安排了5000亿元，用于补充地方政府综合财力和扩大有效投资 [3] - 其中新增2000亿元专项债券额度，专门用于支持部分省份投资建设 [3] 全社会物流成本优化 - 前三季度社会物流总费用为14.2万亿元，与GDP的比率为14.0%，较去年同期下降0.1个百分点，持续保持有统计以来最低水平 [4] - 物流企业广泛应用无人配送车、自动分拣设备和智能快递柜，重点地区72小时妥投率超过85% [4] 能源供应保障措施 - 为做好迎峰度冬工作，从能源供应、资源储备、应急调度等关键环节入手，为供暖季能源保供打好基础 [5] - 供暖季期间将坚持日调度、周会商，压实地方和企业保供主体责任 [6] - 推动能源资源安全稳产增产、各类发电机组应发尽发，确保民生用能足额稳定供应 [6]

宏观经济总体态势 - 前三季度经济运行顶住压力、稳中有进，为完成全年目标任务打下坚实基础 [1] - 相关部门将加强常态化政策预研储备并视情及时出台实施，有信心实现全年经济社会发展目标 [1] 新型政策性金融工具 - 5000亿元新型政策性金融工具资金已全部投放完毕，共支持2300多个项目 [2] - 项目总投资约7万亿元，重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施及交通能源等城市更新领域 [2] - 该工具加大了对经济大省的支持力度，并支持了符合条件的重点领域民间投资项目 [2] 地方政府专项债券 - 近期在地方政府债务结存限额中安排了5000亿元用于补充地方财力和扩大有效投资 [3] - 其中新增2000亿元专项债券额度，专门用于支持部分省份投资建设 [3] - 将督促相关省份加快专项债券发行使用，抓紧项目开工以尽快形成实物工作量 [3] 全社会物流成本优化 - 前三季度社会物流总费用为14.2万亿元，与GDP的比率为14.0%，较去年同期下降0.1个百分点 [4] - 物流企业广泛应用无人配送车、自动分拣设备等，重点地区72小时妥投率超过85% [4] - 相关部门将持续抓好降低物流成本工作，并结合“十五五”规划编制加力推动 [4] 能源供应保障措施 - 为做好迎峰度冬工作，从能源供应、资源储备、应急调度等关键环节入手打好保供基础 [5] - 供暖季将加强统筹协调，坚持日调度周会商，全力保障人民群众温暖过冬 [6] - 具体措施包括推动能源安全稳产增产、严格中长期合同履约、做好尖峰保供和应急保障 [7]

政策工具概况 - 新型政策性金融工具5000亿元资金已全部投放完毕 [1] - 资金共支持2300多个项目，项目总投资规模约7万亿元 [1] - 该工具由国家发展改革委联合财政部、中国人民银行等多个部委组织国家开发银行等三家政策性银行实施 [1] 重点投资领域 - 资金重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施 [1] - 同时支持交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域 [1] - 新型政策性金融工具加大了对经济大省的支持力度 [1] - 支持了一批符合条件的重要行业、重点领域民间投资项目 [1] 后续工作方向 - 国家发展改革委将督促各地方和有关中央企业推动项目加快开工建设 [1] - 目标为尽快形成更多实物工作量，积极扩大有效投资 [1] - 最终目的在于推动高质量发展 [1]

新华社广州10月31日电 题：财政不花大钱，政府靠什么让"忧居"变"优居"？ 新华社记者李坤晋、毛鑫 在广州市核心城区越秀区洪桥街道，一栋新落成的4层红砖灰瓦建筑——"黉桥·小石集"引人驻足。 记者近日调研时看到，这座风格现代、简约的楼房，一层是便利商铺，二到四层是配有独立卫浴、明亮 整洁的公寓，还设计规划了健身房、养老服务站和托育点等公共空间，备受年轻人追捧。 而就在不久前，眼前的"好房子"还是17栋建于上世纪60至80年代的老房子，多为C、D级危房，狭 窄的巷道最窄处不足2.5米，救护车、消防车难以通行。户均十几平方米的房屋不仅破旧且采光差，"房 挨房""墙对墙"，每逢刮台风，住户都担心出事。 没有强制拆迁，没有大拆大建，甚至财政也没有投入巨资，从今年4月开始动工至10月完工，仅仅 半年，这个项目却实现了从"忧居"到"优居"的蜕变。 这个微改造的成功案例，折射的是一场城市治理的深层变革正在悄然发生。10年前，推土机和塔吊 是中国城市的"标配"；如今，一根根"绣花针"正精细地编织着老城的新生。 记者了解到，长期以来，当地居民对房屋的改造意愿强烈，但苦于不知道谁来改、怎么改。2023年 7月开始，洪桥街道成立 ...

政策资金投放与项目支持 - 近期地方政府债务结存限额中安排5000亿元资金用于补充地方财力和扩大有效投资 其中新增2000亿元专项债券额度支持部分省份投资建设[3] - 5000亿元资金已全部投放完毕 共支持2300多个项目 项目总投资约7万亿元[3] - 资金重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施 以及交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域[3] 专项债券发行与基建投资 - 新增专项债作为基建投资重要资金来源 其加速发行为重大项目提供更多资金支持[4] - 各地专项债发行规模逐季度提升 一季度发行9602亿元 二季度发行12004亿元 三季度以来已发行15006亿元[4] - 随着新增专项债发行进度加快 下半年基建投资增速有望提升至8%至9%[4] 经济与行业运行状况 - 前三季度规模以上工业企业利润同比增长3.2%[4] - 治理无序竞争成效显现 多晶硅、硅片、碳酸锂等重点产品价格明显提升[4] - 政策加大对经济大省支持力度 并支持一批符合条件的重要行业、重点领域民间投资项目[3]

北京商报讯（记者 和岳）10月31日，国家发展改革委政策研究室副主任李超在新闻发布会上表示，近 日，国家发展改革委会同财政部、中国人民银行、金融监管总局、自然资源部、生态环境部等有关方 面，组织国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行，加快新型政策性金融工具资金投放。截 至目前，在各方面共同努力下，5000亿元资金已全部投放完毕，共支持2300多个项目，项目总投资约7 万亿元，重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施，以及交通、能源、地下管网建设改造等城市更 新领域。本次新型政策性金融工具加大了对经济大省的支持力度，同时还支持了一批符合条件的重要行 业、重点领域民间投资项目。下一步，国家发展改革委将会同有关部门，督促各地方和有关中央企业推 动项目加快开工建设，尽快形成更多实物工作量，积极扩大有效投资，推动高质量发展。 ...

资金投放规模与项目概况 - 新型政策性金融工具5000亿元资金已全部投放完毕 [1] - 资金共支持2300多个项目 [1] - 项目总投资规模约7万亿元 [1] 重点投资领域 - 资金重点投向数字经济领域 [1] - 资金重点投向人工智能领域 [1] - 资金重点投向消费基础设施领域 [1] - 资金同时投向交通、能源、地下管网建设改造等城市更新领域 [1] 资金支持对象与方向 - 本次工具加大了对经济大省的支持力度 [1] - 支持了一批符合条件的重要行业、重点领域民间投资项目 [1] 后续工作部署 - 有关部门将督促各地方和有关中央企业推动项目加快开工建设 [1] - 目标为尽快形成更多实物工作量 [1] - 旨在积极扩大有效投资，推动高质量发展 [1]

财务业绩 - 2025年前三季度公司实现营业收入61.16亿元，归母净利润7.52亿元，基本每股收益为0.33元 [1] 业务定位与核心优势 - 公司是中交集团所属核心设计咨询企业，是中国工程设计咨询领域的“国家队” [1] - 公司专注公路、市政、水利、能源、建筑设计咨询全过程服务 [1] - 公司参与设计了港珠澳大桥、天山胜利隧道、独库高速等一系列标志性基础设施工程 [1] - 公司自主研发了绿色交通、智慧城市等众多引领趋势的专业技术，在海内外积累了大量成功案例 [1] 战略布局与新业务发展 - 公司在巩固大通道、大枢纽、大桥隧等传统优势业务的基础上，持续向深地空间领域推进战略布局，并已取得阶段性良好成效 [1] - 公司挂帅中交集团深地未来产业，联合集团内工程局、装备制造单位，组建了深部地下空间利用创新联合体 [1] - 创新联合体聚焦深部地质勘察、超深竖井建造、深部地下硐室及洞室群建造、人工硐室压缩空气储能等技术研发 [1] - 在深地空间产业方面，公司重点布局地下交通、地下储库、特殊洞库等场景，代表性工程有黑龙江地下智慧停车场、哈尔滨深层输水工程、西安地下调蓄设施和青海300MW压气储能等 [2] - 公司布局城市更新领域，聚焦老旧街区、城中村改造、城市基础设施建设改造等方向，着力开辟第二增长曲线 [2] - 2025年，公司完成多项城市更新领域研究，落地广东江门产城融合、兰州老旧小区智慧化建设、多省市燃气设备智慧化更新改造等项目 [2] 公司治理与市场认可 - 公司高度重视投资者关系管理，不断推动信息披露质量提升 [2] - 2025年10月24日，上海证券交易所公布信息披露工作评价结果，公司首次获评最高等级A类评价（优秀） [2] - 该评价体现了监管机构对公司信息披露义务履行、规范运作水平、投资者关系管理、稳健经营和股东回报的高度认可 [2] 未来展望 - 公司未来将继续秉持设计“国家队”使命担当，以技术创新为核心、以市场需求为导向 [3] - 公司将在基础设施建设、深地空间开发、城市更新等领域持续发力，加快打造世界一流高端设计咨询服务集团 [3]

与此同时，万科也长期坚持与城市同步发展，多地城市更新项目已逐渐成为当地文旅新名片。万科积极 运用自身综合开发运营的专业能力，通过"绣花"功夫的城市更新与微改造，回应城市功能再造和产业升 级的各类需求，打造了广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所、北京望京小街、福州烟台山、大连 东关街、沈阳红梅文创园等一批高影响力的城市名片项目。 巩固开发业务基本盘的基础上，上半年万科经营服务业务也稳步增长，经营服务业务全口径收入435.7 亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。万科物业前三季度新增年化饱和收入达16.8亿元，租 赁住宅业务"泊寓"实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%，商业开发与运营业务实现营业收入62.1亿 元。万纬物流与深铁集团合作探索"轨道交通+机器人配送"场景，实现地铁无人配送，截至目前已完成 二阶段试跑测试与硬件升级改良工作，将于四季度逐批量产交付上线。 （本文仅供参考，不构成投资建议。） "好房子"时代，万科新一代综合住区产品获得市场认可。10月30日，万科发布三季报，尽管面临诸多挑 战和压力，在各方支持和自身努力下，前三季度实现营收1613.9亿，销售收入1004.6亿，高质量交付 ...