城市更新政策与规划 - 中央城市工作会议强调城市更新是城市工作的重要抓手，需统筹实施民生工程、安全工程、发展工程 [1] - 住建部党组会议提出将城市更新摆在突出位置，完善历史文化保护传承体系，塑造具有中华美学和时代风尚的城市风貌 [1] - 上海市黄浦江滨江地带规划至"十四五"期末建成现代化国际大都市展示区、文化公共客厅和滨水生态走廊 [1] 工业遗存改造案例 - 杨浦滨江明华糖厂仓库通过"修旧如旧"改造保留30年代钢筋混凝土墙体及历史特征门窗，新增悬索楼梯和漂浮人行廊道形成望江平台 [2][3] - 改造后的明华糖厂仓库将作为中国美术学院CAA发布中心，举办展览、讲座等活动 [3] - 杨浦滨江南段拥有66幢、超26万平方米工业遗存，改造需平衡"锈色肌理"保留与新时代生活需求 [3] 北外滩区域开发 - 北外滩2020年启动开发，定位为上海市"中心辐射"主阵地，打造现代化"世界会客厅" [5] - 北外滩完成成片旧改涉及3万余户，新增建设量约340万平方米，规划中央绿轴、慢行优先区等生态空间 [5] - 北外滩地下公共空间工程建筑面积10535平方米，地下四层集成商业、绿化等多功能，空中连廊总长4.5千米连接核心区写字楼 [6] 产业转型升级 - 徐汇滨江转型为人工智能高地，新增就业超4万人，建成50万平方米公共空间，集聚数字经济、生命健康等产业 [7] - "模速空间"落地徐汇滨江后入驻百余家大模型企业，推动43个备案大模型占上海市总量61% [7] - 杨浦区互联宝地园区保留上钢二厂历史肌理，引入美团、得物等企业，形成人工智能、电竞等主导产业，2024年软件信息服务业营收超3200亿元占上海市近五分之一 [8][9]

潍坊南下河新发地经营开发有限公司总经理韩鑫鑫向记者介绍了项目概况：项目总占地面积205亩，建 筑面积31万平方米。主要规划建设内容包括农副产品交易中心、水产品集散中心和冷链智慧物流园 （即"两中心一园区"），并配套商务运营预制菜电商综合体、酒店公寓、办公楼等设施。项目将开发智 慧化交易平台，配套建设冷库及仓储物流配送区，目标是打造一个集农副产品交易、冷链仓储、物流配 送、电商等功能于一体的现代智慧农港城。 创新设计破解传统市场痛点 作为传统农贸市场的升级版，智慧农港城在功能布局上进行了多项创新设计，重点解决了传统市场常见 的交通拥堵、交易效率低等问题。韩鑫鑫详细说明："项目创新性地采用了'每层皆是首层'的设计理 念。在西北侧设置了专用货车坡道，45吨重卡可直接驶达二层装卸货，小型车辆更可直达屋顶停车场。 同时，内部规划了三级道路系统，设置四个主要出入口，以保障物流车辆高效通行。" 项目建设是经济发展的命脉，也是城市更新的重要引擎。当前，在潍坊南下河智慧农港城建设现场，一 座现代化的农副产品交易中心已拔地而起，未来将成为服务全市乃至辐射全省的重要农产品流通枢纽。 南下河智慧农港城项目选址于原工业区地块，其建设不 ...

历史文化街区改造 - 吉林长春新民大街始建于1933年 全长1445米 是全国重点文物保护单位聚集区 今年启动保护提升项目后重新开街 [2] - 改造后创下单日28万人次客流纪录 累计参观人数达108.43万人次 带动相关经济收入5.34亿元 [9][19] - 推出10条主题旅游线路 包含研学课堂 AR实景导览等创新服务 双层观光巴士串联全市数十处历史建筑 [9] 商业业态升级 - 29家特色店铺沿街开业 其中13家为东北首店 涵盖传统非遗工坊 沉浸式艺术空间等多元业态 [4] - 咖啡店单日销量突破800杯 出现冰块和牛奶断货现象 显示极高客流量 [5] - 采用"业态可活化"模式 激活文旅与商业双重活力 北京大街西街区已运营 宽城子街区将于9月开街 [28] 空间优化与便民设施 - 释放4.5公顷公共空间 拆除13个院落围墙 改造13处口袋公园 拓宽慢行道从3米至6米 [14][16][18][22] - 新增木栈道设计保留原有树木 异形排水口改善低洼路段 管线井配备电子身份证实现数字化管理 [20][22] - 设置太阳能充电座椅 无障碍坡道 便民指示牌 所有店铺提供免费热水和应急药品 [24][26] 文化体验创新 - 长春日报社旧址改造为历史文化博物馆 实现"可视可听 可触可感"的沉浸式体验 [7] - 通过舞蹈快闪 街边魔术 民乐演奏等活动增强街区互动性 [2] - 保留伪满时期历史建筑原貌 同时开放李四光 黄大年等科学家工作过的科研场所 [12]

昆山市老旧电梯更新工程 - 昆山市完成覆盖152个小区、5万余户居民的老旧电梯更新工程，共交付2196台电梯[1] - 项目获得江苏省首批超长期特别国债支持资金3.29亿元，资金量和更新电梯数量均居全省第一[4] - 通力电梯承担2106台更新任务，占比约96%，全部完成签约且签约率达100%[4] 政策支持与市场前景 - 超长期国债支持降低地方财政压力，利好城市更新和电梯行业[5] - 2000年前房屋纳入城市更新，电梯市场需求量明显上涨，前景广阔[5] - 全国使用15年以上的老旧电梯达90万台，市场容量巨大[6] 通力电梯业务发展 - 通力凭借昆山生产基地和兜底承诺获得大额订单[4] - 公司创新柔性生产线技术，8个月内完成全部2106台电梯更新[9] - 更新改造业务订单量保持双位数增长，被视为第二增长曲线[9] - 公司独立升级更新改造业务部门，专注定制化方案[9][10] 项目实施细节 - 香榭水岸小区41部电梯全部更新，居民无需出资[6] - 通力采用轮流施工方案，15天完成单台更换，减少居民不便[6] - 项目获得98%居民同意率，远超双"2/3通过"标准[6] - 新电梯故障率降低，运行速度加快，能耗噪音问题解决[6] 技术创新与节能效果 - 通力采用符合SIL3标准的控制系统，实现预测性维保[10] - 新技术降低设备故障率55%，减少困人风险40%[10] - 配备能量反馈技术，能效等级从C级提升至A级[10] - 单台电梯日均节能50%，年节省电量约3653千瓦时[10] 行业挑战与解决方案 - 老旧电梯型号繁杂，通力通过柔性生产线解决"千梯千面"问题[9] - 物流运输是挑战，公司在天津、四川、华东设立物流中心[10] - 施工高峰期昆山有近千名工人同时作业，施工队伍经验是关键[11] 产业协同效应 - 通力在昆山本地供应链占比达99%，形成多赢局面[9] - 公司与深铁集团、万科集团计划设立大湾区智慧物流中心[10]

报告行业投资评级 - 优于大势 [1] 报告的核心观点 - 城市更新有望成重点方向，工程机械、管网、环卫等设备需求或提升 [3][23] - 机器人板块情绪改善，后续或迎催化，关注板块机会 [4] - 无人环卫车市场广阔，全球空间超 2000 亿，关注劲旅环境 [4] - 人形机器人板块具备反弹条件，关注核心标的低位机会 [5][25] - 2025 年上半年经济韧性强，通用设备或迎拐点，关注机床工具行业复苏 [5][24] 根据相关目录分别进行总结 本周机械板块市场表现与核心观点 - 本周申万机械设备板块上涨 2.91%，排第 4，三级行业整体上涨，部分行业涨幅大 [15] - 城市更新带动相关设备需求，无人环卫车市场大，关注劲旅环境 [23] - 经济韧性强，通用设备或迎拐点，关注机床工具行业 [24][25] - 市场风偏改善，关注机器人量产机会，关注重点整机产业链及低位核心公司 [25] - 国产机器人催化多，关注宇树上市带来的机会 [26] - 关注美联储褐皮书，留意国际贸易态势 [27] 通用自动化跟踪 - 2025 年上半年经济强，关注人形机器人量产及通用设备拐点 [28] - 展示了机床和工业机器人的产量、出口等重点数据 [30][49] - 日发精机上半年亏损，宇环数控净利润减少，恒而达签土地出让合同 [51][52][53] - 沃尔德与豪迈机床签署战略协议 [55] 人形机器人跟踪 - 关注重点整机产业链及低位核心公司，关注宇树上市机会 [56][57] - 多家公司介绍业务及产品在机器人领域的应用 [58][59][61] - 宇树科技辅导备案，智元机器人获投资 [67][68] 出口链跟踪 - 关注美联储褐皮书，国际贸易态势待察 [69] - 展示了中美国债收益率、汇率、美国经济数据及出口数据 [71][74][80] - 大叶股份公布战略 [91] - 美国扩大关税加征范围 [92]

导语 剔除央企后房企经营性现金流净额收缩 16.8%、民企与混合制承压，投资活动连续四年净流出且2024年达 443亿，融资性现金流净流出3434亿但规模收缩，同时房企持有现金持续减少，亟需提升竞争力转型发 展。 ◎ 文 /房玲、易天宇、 洪宇桁、陈家凤 研究视点 近年来，房地产行业进入深度调整期，在面临销售回款萎缩、融资渠道收窄、债务压力攀升等多重困境下，房企 的现金流管理面临前所未有的挑战。尤其是2023-2024年，房地产行业分化进一步加剧，央国企凭借信用优势维持 资金链相对稳定，而民营及混合所有制房企在流动性危机中持续承压。本文选取50家样本房企 ¹ （含11家央企、8 家国企、6家混合制及25家民企）的现金流量表数据，系统追踪2021-2024年经营性、投资性与筹资性现金流变 化。 0 1 剔除央企后经营性现金流净额收缩16.8% 民企与混合制承压 1、销售萎缩叠加回款拉长，民企、混合制现金流入断崖式下跌 56%， 三年复合增速低至-24%。 而相比之下， 央国企销售回款表现出较强韧性。 2024年央企销售商品、提供劳 务收到的现金总额为10743亿元，持续处于高位，三年复合增速仅-6.2%，而国企 ...

报告行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 2025年上半年全国基础设施投资延续稳中有进态势，能源、水利、交运是支撑基建投资核心方向，水电、城市更新、交通基建等细分行业有望持续受益[5][8] - 7月19日雅鲁藏布江下游水电工程开工，标志我国在高原复杂地质条件下推进清洁能源开发进入实质阶段，将拉动水工建筑施工全面提速[5][10] - 7月14 - 15日中央城市工作会议召开，我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，建筑行业有望在城市更新等方向迎来系统性发展机遇[5][11] - 建议从区域建设持续加力、央国企估值修复明确、转型升级打开成长空间三条主线把握建筑板块结构性配置机会[5] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 2025年上半年狭义基建（不含电力）累计完成投资88,122亿元，同比增长4.6%；广义基建累计投资达11.98万亿元，同比增长8.9%；6月单月狭义基建投资同比增长1.96%，广义基建同比增长5.32%[8] - 细分领域中，交通运输、仓储和邮政业累计同比增长5.6%，单月同比达9.47%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业累计同比高达22.8%，单月同比亦达16.98%；水利、环境和公共设施管理业整体累计同比增长3.5%，但6月单月同比转负至 - 5.21%[5][8] - 雅鲁藏布江下游水电工程总投资1.2万亿元，规划装机容量约7000 - 8100万千瓦，建成后年发电量有望达3000亿千瓦时，我国西藏水能蕴藏量大但开发不足，此次工程启动带动水工建筑施工提速[5][10] - 中央城市工作会议部署城市工作7个方面重点任务，建筑行业在城市更新等方向有发展机遇[5][11] 公司动态简评 业绩预告 - 龙元建设归母净利润0.60 - 0.90亿元，扭亏为盈；宏盛华源归母净利润1.93 - 2.14亿元，同比增长90.99% - 111.77%等多家公司公布业绩预告情况[13] 订单类 - 上海建工2025年1 - 6月累计新签合同金额1,302.45亿元，同比 - 36.96%；名雕股份2025年第二季度新签订单1.26亿元，同比 + 6.13%等多家公司公布订单情况[17] 其他类 - 苏州规划拟收购北京东进航科100%股权，推动向“空地融合”综合性平台型企业转型；大千生态发布未来三年股东回报规划；棕榈股份首次回购股份；时空科技计划回购股份用于注销并减少注册资本[20] 一周市场回顾 板块跟踪 - 本周上证指数上涨0.69%、深证成指上涨2.04%、创业板指上涨3.17%，申万建筑装饰指数下滑0.71%，子板块中化学工程、装修装饰、基建市政工程板块涨幅居前[21] - 本周申万建筑65只股票上涨，涨幅前五为时空科技( + 17.83%)、汇通集团( + 12.70%)等；跌幅前五为美丽生态( - 20.10%)、国晟科技( - 18.44%)等[21] 大宗交易 - 本周深城交、华图山鼎、*ST东易、*ST元成4家公司发生大宗交易，深城交总成交额13760.53万元，华图山鼎总成交额4371.65万元等[26] 资金面跟踪 - 本周美元兑人民币即期汇率为7.1766，较上周收盘价上涨0.56bp；十年期国债到期收益率为1.6652%，较上周下滑0.01bp；一个月SHIBOR为1.5360%，较上周上涨0.10bp[28] 基建数据跟踪 - 本周专项债1784.38亿元，截至2025年7月20日累计发行量46266.55亿元，同比 + 73.90%[30] - 本周城投债发行量为608.30亿元，净融资额 - 124.14亿元，截至2025年7月20日累计净融资额 - 3098.46亿元[30]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，上调目标价至 5.89 港元（前值 4.36 港元，上调幅度为 35%） [1][5] 报告的核心观点 - 中央城市工作会议指出城市发展转向存量提质增效，城市更新有望迎来持续催化，管网改造拉动市政塑管需求，且第一产业投资增速稳健，中国联塑介入农业用塑管领域成效显现，公司工程端市占率较高，有望充分受益 [1] 根据相关目录分别进行总结 城市更新情况 - 中央城市工作会议强调以城市更新为重要抓手，推进城中村和危旧房改造，预计“十五五”接力老旧小区改造；存量建筑物规模庞大，普查涵盖存量建筑物 3.54 亿栋，总建筑面积 1280 亿平，自然催化更新改造需求 [2] - 测算近 3 年建筑物翻新需求规模约 24 亿平，呈稳定上升趋势；预计 2025 - 2029 年需改造各类管网总量近 60 万公里，投资总需求约 4 万亿 [3] 农业投资情况 - 2025 年 1 - 6 月第一产业固定资产投资完成额累计同比 +6.5%；国务院提出到 2035 年力争累计改造提升高标准农田 4.55 亿亩，补贴标准从 2024 年 1300 元/亩提升至 2400 元/亩 [4] - 中国联塑自 2021 年介入农用管道领域后，农业管收入占比持续提升，平滑地产及市政需求降幅；2024 年公司塑管销量同比 -6.19%，销售均价同比 -1.1%，较同行业保持相对稳健 [4] 盈利预测与估值 - 维持公司 2025 - 2027 年 EPS 预测为 0.67/0.74/0.82 元；2025 年可比公司 Wind 一致预期 PE 均值为 18.55x，上调 2025 年至 8xPE（前值 6xPE） [5] 基本数据 - 目标价 5.89 港元，截至 7 月 22 日收盘价 4.66 港元，市值 144.57 亿港元，6 个月平均日成交额 3079 万港元，52 周价格范围 2.44 - 5.05 港元，BVPS 7.69 元 [8] 经营预测指标与估值 |会计年度|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万）|27,026|28,447|30,621|33,404| |+/-%|(12.45)|5.25|7.64|9.09| |归属母公司净利润（百万）|1,684|2,082|2,285|2,535| |+/-%|(28.89)|23.67|9.70|10.98| |EPS（最新摊薄）|0.54|0.67|0.74|0.82| |ROE(%)|7.11|8.46|8.72|9.07| |PE（倍）|7.92|6.41|5.84|5.26| |P/B（倍）|0.56|0.53|0.49|0.46| |EV/EBITDA（倍）|11.64|8.23|7.09|6.19| |股息率(%)|4.31|4.74|5.20|5.77|[10] 可比公司估值 |公司代码|公司简称|股价(元/港元)|市值(亿元/亿港元)|2024A/E EPS（元）|2025E EPS（元）|2026E EPS（元）|2027E EPS（元）|2024A/E PE（倍）|2025E PE（倍）|2026E PE（倍）|2027E PE（倍）| |----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----| |002271 CH|东方雨虹|12.64|302|0.04|0.61|0.86|1.09|293.95|20.61|14.64|11.64| |603856 CH|东宏股份|12.72|36|0.66|0.71|0.83|0.97|19.27|17.82|15.34|13.06| |002372 CH|伟星新材|11.29|180|0.61|0.66|0.73|0.81|18.51|17.22|15.48|13.99| |平均值| - | - | - | - | - | - | - |110.58|18.55|15.15|12.90| |2128 HK|中国联塑|4.66|145|0.54|0.67|0.74|0.82|7.92|6.41|5.84|5.26|[11] 盈利预测相关表 - 给出了 2023 - 2027 年利润表、现金流量表、资产负债表相关数据，包括营业收入、销售成本、毛利润等；还给出业绩指标、盈利能力比率、偿债能力、估值指标、每股指标等数据 [19]

香港土地供应政策 - 香港政府重申无意重推勾地制度 认为现行制度能确保土地供应稳定且审慎 掌握推售土地主导权和节奏 [1] - 政府拒绝卖地与勾地双轨并行 避免打乱推地策略及步伐 防止市场混乱 [1] - 政府鼓励发展商通过其他渠道反映对个别用地兴趣 供香港发展局参考 [1] 土地市场策略 - 政府政策目标是维持持续稳定土地供应 促进香港社会和产业发展 [1] - 政府持续造地并审时度势 有节有度推出用地 密切留意市况及听取业界意见 [1] - 土地出价受经济环境和房地产市场影响 政府会提升用地吸引力 [1] 旧楼重建政策 - 强拍修订条例已于去年12月实施 降低强拍申请门槛 便利相连地段强拍申请 [2] - 条例生效后 香港土地审裁处已接获4宗强拍申请 [2] - 香港市建局展开深水埗和荃湾地区研究 探讨调整地积比率上限及提高旧楼重建地积比率可行性 [2] - 香港市建局将于下半年提出更新的大纲蓝图 [2]

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]