REITs市场 - 截至2025年5月31日，我国公募REITs产品数量达66只，合计发行规模达1743.93亿元（不含扩募）[4] - 2025年5月1日-2025年5月31日，已上市公募REITs二级市场价格整体震荡上行：加权REITs指数收于139.99，本月回报率为3.71%[4] - REITs回报率在大类资产中排名第三，仅次于美股和可转债[4] 石化化工交运行业 - 2025年欧盟要求SAF强制添加2%，带动产业链相关品种价格上涨[5] - 国内生物航油出口渠道打通，未来发展可期[5] 古茗（1364.HK） - 截至24年底，公司在全国17个省份覆盖超过200个城市，共有9914家门店，主要分布于二线、三线及更低线城市[6] - 古茗是中国最大的大众现制茶饮店品牌，亦是全价格带下中国第二大现制茶饮店品牌[6] - 2023年古茗平均季度复购率高达53%，门店经营利润率约20%，均领先行业[6] 海南华铁（603300.SH） - 公司拟在新加坡上市，加快出海步伐，深入推进国际化战略布局[7][8] - 全面推动东南亚等海外智算中心的落地及原有业务的全球化，加速实施算力出海战略[8] 蔚来（NIO.N） - 1Q25蔚来总收入同比+21.5%/环比-38.9%至120.4亿元[8] - 毛利率同比+2.7pcts/环比-4.1pcts至7.6%[8] - Non-GAAP归母净亏损同比扩大28.2%/环比收窄4.2%至62.8亿元[8]

美国自存仓行业 - 行业规模已达20亿平方英尺空间和超过33000个设施 [1] - 市场集中度较低 前10大公司仅控制约36%的总市场份额 [1] iREIT®研究服务 - 提供涵盖REITs mREIT 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司的深度研究 [1] - iREIT® Tracker覆盖超过250只标的 包含质量评分 买入目标和减持目标数据 [1] - 新增iREIT Buy Zone评级追踪器 帮助会员筛选价值标的 [2]

基础发行要素 - 中金亦庄 REIT 首发募集份额 4 亿份，询价区间 2.257 - 2.758 元/份，预计募资 10.03 亿元[7] 项目优势 - 汽车产业聚集，租户中汽车制造业租赁面积占比过半，原始权益人运营 57 个产业平台，面积近 400 万平方米，承载企业近 5000 家[2][14][20] - 22 - 24 年营收 0.8/0.98/1.04 亿元，约 90% 来自厂房租赁，净利润 0.11/0.25/0.25 亿元，毛利率和净利率呈上升趋势[2][25][26] - 22 - 24 年出租率 66.74%/83.25%/85.42%，租金小幅提升，N12/N20 项目 24 年底租金 2.84/2.6 元/平方米/天，处于区域中偏高水平[2][33][37] - 25 年预测年化分派率 6.22%，显著高于可比 REITs；项目折现率 7.25%，高于产业园 REITs 平均，资产评估增值 57.46%，低于可比均值[2][45][47] 项目风险 - 租户行业集中度高，汽车和科技服务业租赁面积占比 53.86% 和 34.82%[56] - 租户集中度高，前十大租户租赁面积占比 95%[38] - 部分厂房定制化，N20 项目 1 号楼换租可能有空置期[57] - 估值假设 27 年后出租率 95%，高于当前实际水平[58] - 基金预测分派率高，但土地使用权剩余年限短[59]

贸易政策 - 美国总统宣布欧盟将面临50%的全面关税 将于6月生效 [1] - 贸易紧张局势在相对平静期后再次升级 [1] 会员服务 - High Yield Landlord会员费将在6月10日从399美元上涨至499美元 涨幅达25% [2] - 公司限制新会员注册以更好服务现有2000名会员 [2] - 会员可享受100美元折扣优惠 截止日期为6月10日 [2] 投资服务内容 - 会员可获取2025年6月顶级投资推荐和REIT专家策略 [3] - 平台拥有500多条五星评价 每年投入10万美元进行投资研究 [3] - 提供活跃投资者社区服务 此次优惠不会延期 [3]

报告核心观点 REITs获批加快，二级市场表现较好；发行市场中产权REITs发行有优势；二级市场整体上涨且领先股票指数；分红期分红金额可观；不同类型REITs投资价值有差异 [1][2] 发行市场 本期发行情况 - 2只REIT正在发行，中金亦庄产业园REIT预计规模9 - 11亿，华夏北京保障房REIT扩募规模8.3 - 9.5亿 [6] - 3单REITs项目获批待发行，2025年发行REITs平均配售比例0.69%，平均首日涨幅27.39% [6] - 今年已发行7只REITs，数量增17%，规模降26%，涉及五种底层资产类型，产权REITs发行有数量和规模优势 [7] 项目储备情况 - 沪深交易所受理19单REITs储备项目，扩募项目6单，占比32% [9] - 获批3单项目本期获批，新增1单产业园项目，4单项目状态变化含首批两单数据中心项目 [9] - 储备项目中产权REITs 13单，特许经营权REITs 6单 [9] 二级市场 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨29.99%，前三个交易日累计涨52.82% [2][12] - REITs市场产品66只，产权REITs 42只规模1039亿，特许经营权REITs 24只规模936亿 [13] - 本期REITs市场涨1.32%，好于主要股票指数，产权REITs涨0.48%，特许经营权REITs涨2.40% [13] - 今年以来REITs市场涨幅14.82%，领先主要股票指数，产权REITs涨幅17.17%好于特许经营权REITs [14] - 各底层资产类型REITs均上涨，消费基础设施REITs涨幅超31%最好，生态环保REITs涨幅不到1%最差 [14] - 本期REITs交易活跃度较上期上升，整体换手率略有提升 [14] 分红情况 - 本期7只REITs分红4.76亿，2025年REITs市场分红41.25亿，分红收益率2.45%高于股票市场 [25] - 今年特许经营权REITs分红25.38亿，收益率2.77%；产权REITs分红15.88亿，收益率2.19% [25] - 过去一年特许经营权REITs分红金额和收益率高于产权REITs，REITs成立以来分红比例高 [25][26] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度，产权类REITs估值（P/可供分配金额）27.10，保障房REITs估值相对较高 [31] - 经营角度，产权类REITs估值（P/EBITDA）25.20，保障房REITs估值最高，产业园REITs最低 [32] - 过去一年实际分红计算的REITs股息率3.87%，以可供分配金额计算产权类REITs股息率3.89% [32] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，水利设施REITs内部收益率最高，收费公路REITs最低 [35] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [35] 主要政策 - 2025年多部门出台政策支持多领域项目发行REITs，推动REITs市场建设和扩围扩容 [41][43]

行业趋势与市场变化 - 经济增速放缓、企业现金流压力加大以及"租赁+弹性空间"新办公趋势兴起，正在动摇企业购置写字楼的传统逻辑 [1] - 一线城市写字楼租售价差扩大，空置率持续高位运行，资产估值逻辑发生根本性变化 [1] - 企业对办公空间需求从"拥有"转向"使用"，从"固定资产"转向"战略资源" [1] - 2023-2024年北京与上海出现"租售价差历史最大化"现象，部分核心地段出现"购入年化回报率>租金综合支出"倒挂区间 [8] 企业购置决策关键变量 - 五大关键变量影响决策：组织稳定性、现金流状况、办公空间使用频率、地段依赖性、资产策略导向 [6] - "组织稳定性"+"资产策略导向"是企业购置意愿的两个最强前导指标 [6] - 高适配特征包括成熟型组织、现金流稳健、空间使用率高、强地段要求、有资产配置意图 [6] - 低适配特征包括快速扩张期、资金紧张、远程办公占比高、无地段需求、倾向轻资产 [6] 市场周期与购置时机 - 市场上升期（2016-2018）租赁成本上升，购置可锁定成本；市场下行期（2020-2024）租赁议价空间大，资产估值处于洼地 [7][8] - 写字楼价格波峰滞后租金波峰2-4个季度，价格低谷出现在宏观经济筑底、租金未反弹时段 [9] - 2023-2025年是高净值企业、国企央企购置窗口期，呈现租金稳定+售价洼地特征 [9] - "空置率"与"成交均价"剪刀差最大化阶段是买方定价能力最强时段 [9][10] 企业生命周期与购置逻辑 - 初创期：以轻资产为主，不建议购置，优先选择共享空间或短租合同 [13][14][15] - 成长期：权衡锁定办公成本、构建品牌认知、预留弹性空间，优选可分租资产 [16][17][18] - 成熟期：多目标考量组织效率、资产资本化、资本市场信号，建议配置长期持有型资产 [19] - 转型期：谨慎新增购置，优先轻资产模式或合资共建，聚焦资产重组 [20] - 资产化期：视写字楼为稳定收益+抗通胀的资产配置，基于租金回报率与REITs可能性决策 [21] 不同类型企业购置策略 - 高成长型民营企业：倾向核心地段适中面积、可分割写字楼，采用"购租组合"策略 [22][23] - 总部型央企/国企：看重地段稀缺性与建筑形象，倾向全自持或自建总部园区 [24] - 科创型/轻资产企业：以租赁为主，仅在财务充裕或IPO时购置小型核心单元 [25][26] - 金融/保险企业：首选核心地段稳定出租物业，纳入"债券+类固收"配置体系 [27][28] 城市与市场购置窗口 - 最优购置窗口出现在"市场底部与预期拐点交汇处"，如2023下半年-2025下半年 [30][31] - "新三度模型"判断区域价值：供需张力度、产业耦合度、资本安全度 [32] - 结构性机会包括老旧甲级写字楼改造、新交付项目去化压力资产、特色产业园分散持有空间 [34] - 政策导向从"压缩供给"转向"分级分类支持"，利好优质区域高效运营资产 [35][36] 决策评估模型与案例 - 五维评分模型：发展阶段匹配度（15%）、财务能力（30%）、价格窗口（20%）、区位价值（25%）、非财务收益（10%） [38] - 上海高成长消费品牌案例：不建议购置，因组织未稳定、前滩短期供给压力大 [39][40][41] - 北京成熟科技公司案例：建议购置，因组织稳定、现金充裕、价格触底、地段稀缺 [42][43][44]

日前，青岛证监局召开2025年辖区债券监管工作座谈会。会议深入学习贯彻证监会债券监管政策精神和 市委市政府相关工作部署，分析辖区债券工作面临的形势，推动辖区债券发行人提升风险防控意识，用 好债券市场多元化直接融资工具，服务全市经济高质量发展。青岛市委常委、副市长耿涛出席会议并讲 话。青岛市直有关部门，各区(市)人民政府、债券发行人、上市公司、中介机构代表参加会议。 会议总结回顾了过去一年工作，认为在证监会党委坚强领导和青岛市委市政府大力支持下，在各区 (市)、各相关部门、各市场主体共同努力下，辖区交易所债券高质量发展取得新成效。债券融资规模创 历史新高，融资成本显著下降，科技创新债券超过往年发行量总和，交易所债券市场支持地方实体经济 发展和重大战略实施作用有效发挥；全年到期公司债券保持"零违约"；突出严监严管，提升现场检查和 非现场监管质效，依法依规采取监管措施，强监管的态势进一步巩固；抢抓REITs政策机遇，做好优质 项目储备，盘活存量资产工作实现开局破题。 会议指出，辖区债券监管与发展工作正面临许多新形势、新问题，必须深化对债券工作规律性的认识。 一是把握好"一域"和"全局"的关系。自觉站位全市工作大局， ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总净收入同比增长18.3%至22.5亿元人民币，主要受批发业务快速增长推动 [19] - 调整后现金毛利润同比增长26.4%至9.678亿元人民币，调整后EBITDA同比增长26.4%至6.824亿元人民币，剔除上季度资产处置一次性影响后，调整后现金毛利润和调整后EBITDA分别环比增长11.5%和18.1% [19] - 批发收入同比大幅增长86.5%至6.732亿元人民币，剔除上季度资产处置一次性影响后，环比增长14.1%；零售收入占总净收入最大部分，同比增长4.8%至9.683亿元人民币；非IDC业务保持稳定 [19][20] - 调整后现金毛利率从去年同期的40.3%提高到43.1%，调整后EBITDA利润率从去年同期的28.4%升至30.4% [20] - 第一季度经营活动净现金流入为1.957亿元人民币，截至2025年3月31日，现金及现金等价物、受限现金和短期投资总额达57.9亿元人民币 [21] - 净债务与过去十二个月调整后EBITDA比率为5，总债务与过去十二个月调整后EBITDA比率为6.5，均处于健康水平；过去十二个月调整后EBITDA利息覆盖率提高到7.5 [22] - 第一季度资本支出为18.2亿元人民币，预计2025年全年资本支出在100 - 120亿元人民币之间，同比增长101% - 141% [23][25] - 重申2025年全年总净收入预期在91 - 93亿元人民币之间，同比增长10% - 13%；调整后EBITDA预计在27 - 27.6亿元人民币之间，同比增长15% - 18% [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 批发IDC业务 - 截至2025年3月31日，批发服务中容量环比增长18.1%至573兆瓦，增长88兆瓦；O cell容量利用率环比增长23.9%至437兆瓦，创历史新高，增长84兆瓦，利用率提高3.6个百分点至76.2% [9] - 第一季度批发收入创历史新高，达6.732亿元人民币，同比增长86.5% [9][19] - 在建容量为377兆瓦，在建容量预承诺率稳定在81.6%；短期未来开发持有的容量保持在256兆瓦相对稳定，长期未来开发持有的容量进一步扩大到414兆瓦 [13] 零售IDC业务 - 第一季度零售服务中容量为51,960个机柜，利用率截至3月略有提高至63.7% [14] - 本季度每个零售机柜的月经常性收入（MRR）增至8,898元人民币 [15] - 第一季度获得约4兆瓦零售订单，来自互联网、金融、本地服务、智能驾驶和游戏等行业 [11] 非IDC业务 - 继续扩大客户群，从几家国有企业以及金融服务和家电行业获得新客户，提供优质专用互联网服务和互联网连接服务 [16] - DECN连续第五年获得德国电信旗下T Systems的零电压供应商批准 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年初中国AI发展进入爆发式增长新阶段，推动对优质IDC服务的相关需求激增，促进了IDC行业的增长 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用双核心战略，利用高性能数据中心网络、可靠解决方案和出色交付能力，满足客户不断增长的需求，推动增长并促进中国数字经济发展 [16][17] - 持续追求高质量、高利润率业务，扩大批发IDC业务，推进资产证券化项目，保持每年回收20亿元人民币的目标不变 [18][45] - 致力于将ESG最佳实践融入业务，促进中国绿色数字经济发展 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对中国市场增长潜力充满信心，认为开源模型技术日益成熟和智能应用场景不断扩展将继续推动对计算能力和优质IDC服务的高需求，为公司带来可持续高质量增长 [12][13] - 尽管H20芯片禁运对客户需求产生短期影响，但客户已快速调整，预计超大规模客户对用于大语言模型训练的GPU和扩展数据中心仍有持续需求 [30][31] 其他重要信息 - 4月发布第五份年度ESG报告，详细介绍公司2024年在可持续发展方面的努力和进展，包括经核实的碳清单结果 [25] - 2024年升级Shield Sustainability System，扩大利益相关者覆盖范围；可再生能源总使用量约达360,880兆瓦时，同比增长五倍，占公司总资源使用量的18%；平均年度电力使用效率达到1.27，管理职位中女性员工比例增至33% [26] - 连续第三年在中国版《S&P全球可持续发展年鉴》的IT服务行业中排名第一，并获得2025年Top 1%和行业推动者奖 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: H20芯片被禁后客户需求和采购流程有何变化及未来展望 - H20芯片禁运对客户需求产生短期影响，特别是对超大规模客户，但客户已快速调整，目前手头订单足以填满今年及明年上半年交付的所有容量 [30][31] - 预计超大规模客户将持续有需求，并要求扩大交付给他们的容量，对用于大语言模型训练的GPU和扩展数据中心仍有持续需求 [31][32] 问题2: 新的4兆瓦零售合同是否为AI驱动应用，是否按功率而非机柜收费，以及MRR增加的驱动因素 - 第一季度获得的4兆瓦零售订单大多来自AI驱动需求，涵盖金融科技、本地服务、互联网公司和智能驾驶等领域，很少是基于云的游戏需求 [37] - 近期零售IDC业务订单大多来自AI驱动，需要高压机柜，公司持续改造部分机柜以满足需求并收取更高价格，导致MRR上升 [38] 问题3: 第一季度毛利率提高的关键驱动因素，未来目标或正常化毛利率，以及REITs项目进展 - 毛利率提高的原因一是批发IDC服务份额逐渐提高，该业务毛利率较高；二是改造部分机柜以满足零售IDC服务需求，带来更高MRR，并逐步淘汰一些低利润率服务 [41][42] - 预计未来毛利率将继续提高；中国REITs行业今年是关键一年，同行公共REITs进展顺利，公司公共REITs项目进展良好，私人REITs项目已获上海证券交易所正式受理和批准，有望下半年有好结果 [43][44] 问题4: 是否有在香港进行A Share IPO的计划及更多细节，以及电费下降对EBITDA利润率的影响 - 公司正在考虑在香港上市，已与香港证券交易所进行深入沟通并进行书面正式接触，但目前无法给出具体时间表 [50] - 目前公司IDC的水电费没有下降趋势，保持稳定 [51] 问题5: 批发业务交付计划提前一个季度覆盖明年第一季度，是否意味着对明年利用率提升有可见性，以及未来三到四个季度利用率的看法 - 客户对容量有大量需求，公司积极响应并交付所需容量，客户迁入速度较快，上一季度新增容量利用率创历史新高 [54][55] - 根据与客户的沟通以及对其迁入意愿和安排的评估，有信心在未来三个季度及明年另一个季度看到客户愉快的迁入节奏 [55]

股票市场机制 - 股票市场是一个强大的机制 长期来看每日价格波动会累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] Pacifica Yield的投资策略 - 专注于长期财富创造 重点投资于被低估但高增长的公司 [1] - 关注高股息股票 房地产投资信托基金(REITs)和绿色能源公司 [1]

中国内地酒店市场投资趋势 - 2015年至2024年中国内地酒店投资交易额约1685 4亿元 年均成交额约139 4亿元 [1] - 酒店资产交易活跃与酒店运营压力增大形成反差 [3] 酒店投资增长驱动因素 - 国际酒店集团基于远期乐观预期加强内地市场布局 4月新开业酒店313家 环比增长41 6% 其中中高端酒店占比最高达254家 [4] - 万豪2025年一季度在多个城市核心地段签约 希尔顿花园酒店达成19个签约项目并首次进驻新兴目的地 [4] - 国内旅游人数2024年达56 2亿人次 同比增长14 8% 入境旅游人数1 32亿人次 同比增长60 8% 推动酒店资产升值预期 [7] 一线城市酒店资产特征 - 过去10年超60%酒店交易发生在一线城市 上海2023-2024年占全国交易量三分之一 [6] - 一线城市酒店资产因抗周期能力与复合价值成为资本焦点 [5] - 部分持有者因现金流压力折价出售优质资产 吸引境内外投资人关注 [7] 新一线城市投资新蓝海 - 2020-2024年新一线城市酒店投资交易额占比较2015-2019年增加6个百分点 [9] - 杭州 成都 重庆 西安等城市因旅游资源 基础设施和旅游需求吸纳能力成为投资热点 [9] 酒店投资市场新特征 - 首次投资中国酒店资产的投资者占比超50% [9] - 房地产基金减少收购 高净值人士和国企成为主力 上海交易中高净值人士占比达76 4% [9] - 投资者更关注酒店全生命周期操作 对REITs等金融创新需求提升 [12]