报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 三季报各板块经营依旧承压，但市场仍具备博弈预期改善的机会 [5] - 主要利空因素如资金层面的获利了结、基本面超预期下滑、无风险收益波动等已基本消化 [5] - 临近年底机构配置需求有望支撑结构性机会，REITs仍具备较强配置属性 [5] - 建议以基本面相对稳健资产为底仓，逢低参与基本面修复且估值合理项目，提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会 [5] 各板块运营基本情况总结 产业园板块 - 整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压 [5] - 市场竞争加剧，产业园区供应增加，同质化竞争导致租金承压 [5] - 需求结构分化：产业制造、集成电路等行业租户韧性较高，中小租户受宏观经济影响较大 [5] - 运营策略调整上，多数项目通过下调租金、定制化服务等灵活策略吸引租户，平衡出租率与收入 [5] - 具体项目表现：博时蛇口产园REIT万海大厦整层退租去化慢，光明加速器项目面临新增供应分流；华安张江产业园REIT韧性较强出租率修复，收入微增；建信中关村产业园REIT环比略有修复，以价换量出租率小幅提升 [12] 仓储物流板块 - 需求分化，快递快运、医药、电商等刚需行业租户支撑出租率，整租模式稳定性优于散租 [5][20] - 区域竞争，核心区域供需较稳定，多数区域新增供应租金承压 [5][20] - 运营优化，通过长租约锁定、增值服务等方式缓冲波动 [5][20] - 关联租户占比高的项目出租率更稳定，分散租户结构更能对冲单一行业风险 [20] - 具体项目表现：中金普洛斯REIT出租率同比提升但租金单价承压；嘉实京东REIT重庆项目续租租金大幅下调，拖累整体租金单价；红土盐田港REIT表现稳健，出租率提升 [20] 保租房板块 - 最为稳健，出租率均高于90%，租金波动小，是市场的"压舱石"资产 [5] - 需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位 [5] - 租金定价稳健，政府指导定价较市场化更具优势，租金单价波动幅度较小，抗风险能力强 [5] - 具体项目表现：中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT等均表现稳健，出租率微升或维持高位，租金和收入小幅增长；市场化保租房项目如华夏华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭REIT为应对市场变化，平均租金小幅下降 [29] 消费板块 - 出租率高位稳定，项目出租率均在90%以上，得益于业态优化、资产改造及节点营销，营收迎来增长 [5] - 租金收入分化，购物中心类REIT因首店引入、资产升级实现租金增长；奥莱、农贸市场类受季节性、业态结构调整影响，收入短期波动 [5][37] - 消费REITs出租率均在94%以上，头部项目达98%以上 [37] 高速公路板块 - 受益于暑期出行，车流量环比普遍改善 [5] - 收入增长核心驱动为Q3暑期出行旺季，客车流量环比显著增长；部分项目叠加路网优化（改扩建分流、新通道通车）的诱增效应，进一步放大收入增长幅度 [5] - 可供分配金额分化，核心差异在于财务调整项，偿还借款本金、资本性支出、应收应付项目变动是主要影响因素 [5] 市政公用板块 - 核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异 [5] - 同环比变动差异较大，主要由季节周期、政策调整、运营效率及财务调整项共同驱动 [5] - 可供分配金额受财务调整项影响，主要为项目当期资本支出、应收应付变动等 [5] 能源类板块 - 业绩高度依赖资源禀赋和政策，国补保理是影响可供分配金额的关键变量 [5] - 政策层面，国补保理机制（平滑回款）、容量电价调整、税收优惠（陆上风电增值税即征即退政策取消）直接影响现金流与利润 [5] - 市场层面，电力市场化交易占比提升，现货电价波动、偏差考核费用等新增变量，加剧收入不确定性 [5] 数据中心板块 - 客户结构以电信运营商等大型企业为主，上架率/计费率维持高位，板块客户优质、回款稳定 [5]

市场表现与折价现状 - A股市场走强背景下，公募REITs市场出现回调，已完成扩募的6只产品中有5只收盘价较扩募价格出现折价 [1] - 中证REITs全收益指数截至10月24日报收1045.13点，较6月23日阶段高点1124.91点回撤超7% [2] - 已完成扩募的6只产品平均折价率为12.34%，其中华安张江产业园REIT折价超19%，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT折价超17%，红土创新盐田港REIT折价约15% [2] - 2025年完成扩募的2只产品折价幅度较小，华夏北京保障房REIT折价3.6%，国泰海通临港创新产业园REIT略微溢价0.63% [2] 扩募折价成因分析 - 公募REITs扩募通常在交投活跃、市场参与情绪较高的时期进行 [1][3] - 扩募产生折价主要因项目定价基准日处于REITs市场价格高位区间，定价会非常贴近基准日收盘价格，例如华夏北京保障房REIT定价为"98折"、国泰海通临港创新产业园REIT为"94折" [2] - 扩募完成后市场进入调整，系统估值回落导致出现折价 [2] - 在市场情绪波动、投资偏好变化及流动性变动时，二级市场价格容易发生波动 [3] 市场影响与未来展望 - 短期看折价可能会冲击市场信心，但长期有助于市场回归价值投资，建立有效的价格发现和流动性支撑机制 [1][4] - REITs折价是市场供需、资产信心、宏观环境等多重因素叠加结果，短期折价不代表资产长期价值恶化，而是市场机制的自我修正 [4] - 折价对于后续扩募是心理冲击，使资金对发行价格安全边际要求更高，发行方与投资方博弈关系更复杂 [4] - 当前REITs估值驱动因素即利率下行告一段落，而分子端提振效果不明显，导致估值弹性不高，REITs绝对分派率虽回升但与红利股品种相比优势不明显 [5] - REITs价格抬升需要分子端和分母端两个方向出现正向变化，即"戴维斯双击" [5]

政策动态 - 国家发展改革委发布通知 从推动市场扩围扩容、积极支持扩募、做好项目把关等方面出台具体举措 以推动公募REITs市场常态化发展 [1] - 上交所支持诚实守信、努力提升项目运营质效的REITs项目参与方建好平台 培育标杆项目 形成好项目有好待遇的市场生态 [1][7] 市场运行与项目表现 - 公募REITs市场持续扩容 发行规模稳步增长 市场运行积极向好 [1] - 沪市多单REITs项目上半年业绩表现较好 现金流完成度整体符合预期 底层资产运营稳健 [2] - 汇添富九州通医药REIT上半年实现合并收入3602.09万元 合并净利润1285.92万元 累计可供分配金额2220.75万元 年化现金流分派率为3.59% [2] - 嘉实物美消费REIT上半年实现收入约5285.93万元 可供分配金额约3529.43万元 拟分配金额3452万元 占可供分配金额的96.14% [2] - 中金普洛斯REIT上半年总收入约2.16亿元 可供分配金额约1.67亿元 10个仓储物流园期末平均签约出租率超90% [2] 投资者沟通与市场生态 - 沪市REITs项目通过提升定期报告完整性、临时报告及时性 以及举办业绩说明会、走进原始权益人、路演等形式 搭建投融互信的市场生态 [2][3] - 中金普洛斯REIT召开2025年中期业绩说明会 与投资者沟通中期业绩和运营情况 [3] - 上交所开展分类监管 扶优限劣 为优质REITs项目参与方提供全链条支持措施 逐步形成好项目有好待遇的生态 [7] 扩募发展与平台建设 - 沪市多家REITs积极推动扩募 为REITs平台发展提供内生动力 [4] - 国泰君安东久新经济REIT扩募项目已获批 通过扩募实现资产跨区域互补 新购入资产建筑面积约10万平方米 当前出租率达100% [4] - 汇添富九州通医药REIT原始权益人推动存量资产盘活和同类资产并购整合 pre-REITs一期已落地 二期在启动中 旨在培育成熟资产装入公募REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT着手搭建医药全产业链平台 资产类型包括医药仓、冷库、医药创新产业园等 已筛选数个标的资产并开始尽调 [4] 激励约束机制 - 沪市REITs建立有效激励约束机制 将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩 激励到人以深度激发运营管理机构积极性 [5] - 汇添富九州通医药REIT运营管理机构在业绩超预期时 可通过浮动运管费形式享有超额收益 浮动运营管理费的20%将激励到团队个人 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025/09/15 - 2025/09/19）REITs加权指数下跌0.14%，各大类资产收益表现为原油>纯债>黄金>REITs>股票>转债，产权类上涨0.13%，特许经营权类下跌0.46%，不同行业类型REITs表现有差异，还对二级市场估值、大宗交易、市场相关性及一级市场在审项目进行了分析 [2] 各目录总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数下跌0.14%收于100.42点，各大类资产收益表现排序为原油>纯债>黄金>REITs>股票>转债 [2] - 产权类上涨0.13%至113.97，特许经营权类下跌0.46%至84.48；不同行业类型中，数据中心涨幅最高为1.32%，生态环保类跌幅最大为2.00% [2] - 产权类REITs涨幅排名前五的有华夏基金华润有巢REIT（2.20%）等，换手率较高的有中金唯品会奥莱REIT（18.69%）等；特许经营权类REITs涨幅排名前五的有招商高速公路REIT（1.89%）等，换手率较高的有华泰江苏交控REIT（8.10%）等 [3] 二级市场估值情况 - 产权类REITs内部收益率（IRR）排名前三的是中金湖北科投光谷REIT（7.70%）、博时蛇口产园REIT（6.69%）、华夏和达高科REIT（6.61%） [4][23] - P/FFO指标方面，多只REIT低于所属行业类型同类均值；P/NAV指标下，易方达广开产园REIT、中金中国绿发商业REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT估值分位数低呈低估状态；预期现金分派率排名前三的是创金合信首农REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏合肥高新REIT [23] - 特许经营权类REITs内部收益率（IRR）排名前三的是华夏中国交建REIT（9.65%）、平安广州广河REIT（8.96%）、工银河北高速REIT（6.18%）；P/NAV指标下，华夏越秀REIT、华夏华电清洁能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT估值分位数低呈低估状态 [4] 二级市场表现：大宗交易情况 - 本周5个大宗交易日中，星期一成交额最高为2333.58万元；大宗交易成交额排名前五的REITs有华夏首创奥莱REIT、华夏深国际REIT等，平均折溢价率有正有负 [19] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数层面，本周与上证指数相关系数最高为0.20，与原油指数相关系数为0.09等 [27] - 不同类型REITs指数与大类资产相关系数显示，产业园区类与上证指数相关系数为0.21，能源类与上证指数相关系数为0.04等 [28] 一级市场跟踪 - 截止2025年9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品有11只，处于已通过待上市状态的有1只，如华夏凯德商业REIT待上市，建信金风新能源REIT等处于已反馈阶段 [5][31]

核心观点 - 中金普洛斯REIT召开2025年中期业绩说明会，与投资者沟通中期业绩及运营情况 [1] - 公司上半年实现收入约2.16亿元，合并EBITDA约1.38亿元，可供分配金额约1.67亿元 [1] - 公司通过精细化运营和资产焕新增强租户粘性与园区竞争力 [1] 财务业绩 - 2025年上半年实现收入约2.16亿元 [1] - 2025年上半年合并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约1.38亿元 [1] - 2025年上半年实现可供分配金额约1.67亿元 [1] 运营管理举措 - 公司推进系统性园区改造更新计划以提升硬件水平 [1] - 以普洛斯（重庆）城市配送物流中心为例，完成外立面翻新、绿化升级和路面修缮 [1] - 资产焕新举措有效提升园区形象与运营效率 [1] 投资者关系 - 公司通过业绩说明会、投资者开放日、底层资产调研等多种形式与投资者沟通 [1] - 沟通机制旨在及时回应投资者关注问题并提升信息披露质效 [1]

财务业绩 - 上半年实现总收入约2.16亿元，租金及物业管理服务费收入约2.14亿元 [1] - 合并息税折旧摊销前利润(EBITDA)约1.38亿元，基础设施项目EBITDA约1.44亿元 [1] - 可供分配金额约1.67亿元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率为67.12% [1] 运营状况 - 基础设施项目高效服务70个客户，涵盖电商、快递物流、医药冷链等多个行业 [1] - 10个仓储物流园期末平均签约出租率超过90%，核心运营指标优于行业平均水平 [1] 管理举措 - 通过精细化运营和资产焕新举措提升租户黏性和园区竞争力 [2] - 硬件方面推进系统性园区改造更新计划，例如普洛斯(重庆)城市配送物流中心完成外立面翻新、绿化升级和路面修缮以提升园区形象与运营效率 [2] - 软件方面积极打造园区生态，通过举办各类特色活动增强租户归属感与满意度，助力运营稳定与长期价值增长 [2]

投资事件概述 - 普洛斯集团获得阿布扎比投资局15亿美元（约合人民币100亿元）战略投资，首期部署5亿美元，是今年以来新基建领域最大规模战略注资之一 [1] - 阿布扎比投资局从普洛斯旗下多支基金的有限合伙人升级为集团战略投资者 [1] - 投资将用于加速新经济业务发展，包括物流仓储及制造研发基础设施、智慧冷链、算力中心及新能源等业务 [1] 外资投资逻辑与市场意义 - 国际主权财富基金加码普洛斯被视为中国市场信心的风向标和对中国新经济产业的国际背书 [2] - 国际资本看中的不仅是现有资产包，更是普洛斯持续孵化优质资产和培育新增长曲线的组织能力 [2] - 合作具有三层市场意义：ADIA的选择是重要市场风向标、反映长期资本认可中国新经济产业结构性机遇、彰显国际资本对中国经济前景和本地运营团队的双重信任 [2] - 中国新经济基础设施资产类别具有三重吸引力：提供抗周期的稳定现金流、通过科技赋能实现资产运营效率提升、契合数字经济与绿色转型的产业趋势 [3] - ADIA作为管理资产超万亿美元的顶级投资机构，其投资决策具有前瞻性和示范效应，20年年化回报6.4%，30年年化回报6.8% [3] 宏观经济与政策背景 - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3%，社会消费品零售总额同比增长5%，二季度增速达到5.4% [4] - 新质生产力快速崛起，包括新能源、人工智能、生命科学等领域，为新型基础设施建设提供持续市场动力 [4] - 今年1-7月份社会物流总额突破200万亿元，同比增长5.2%，仓储指数和新订单指数持续高位运行 [5] - 政策鼓励公募REITs投资算力中心、冷链物流及新能源等新基建项目，公募REITs试点已拓展至七大领域 [5] - 中国正进入以新质生产力为核心的发展阶段，加快推进数据中心、冷链物流、清洁能源等新基建投入 [7] 公司业务模式与战略定位 - 普洛斯已从单一物流地产开发商转型为物流仓储及制造研发、算力中心、新能源三大业务齐头并进的基础设施运营商 [6] - 公司通过20多支私募不动产基金和公募REIT产品将投资与运营专长结合，中金普洛斯REIT自2021年上市以来累计分红12次、金额超12亿元，历史年度分红比例近100% [6] - 普洛斯算力中心引入浙江省国资战略股东，获25亿元人民币投资，双方加速以AI为驱动的未来产业发展 [7] - 普洛斯的资产基金化和REITs操作经验响应盘活存量要求，业务布局契合新基建建设和双碳战略目标 [8] - 公司具备与外资和国资的对话合作能力，成为新质生产力时代资本、产业与政策之间的桥梁 [8]

核心观点 - 阿布扎比投资局对普洛斯集团进行15亿美元战略投资 首期部署5亿美元 这是今年以来新基建领域最大规模的战略注资之一 [1] - 国际主权财富基金加码中国新经济基础设施 显示全球长期资本将其视为必选项 体现对中国经济前景和本地运营团队的双重信任 [1][2][3] - 投资反映中国宏观经济韧性 政策支持和产业结构升级共同作用的结果 新质生产力崛起为新型基础设施建设提供持续市场动力 [5][8] 投资交易细节 - 阿布扎比投资局向普洛斯集团投资15亿美元 约合人民币100亿元 首期部署5亿美元 [1] - 投资方从基金有限合伙人升级为集团战略投资者 彰显战略协同意图 [1][2] - 资金将用于加速新经济业务发展 包括物流仓储及制造研发基础设施 智慧冷链 算力中心及新能源等业务 [1] 市场意义与资本动向 - 主权财富基金加码被视为中国市场信心的风向标和国际背书 [2] - 投资具有三层市场意义：顶级机构选择作为风向标 认可中国新经济产业结构性机遇 显示对经济前景和本地团队的双重信任 [3] - 国际资本将中国新经济基础设施作为锚点 因其提供抗周期稳定现金流 科技赋能提升运营效率 契合数字经济与绿色转型产业趋势 [3] 宏观经济与政策环境 - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3% 社会消费品零售总额增长5% 二季度增速达5.4% [5] - 1-7月社会物流总额突破200万亿元 同比增长5.2% 仓储指数和新订单指数持续高位运行 [5] - 政策鼓励公募REITs投资新基建项目 试点范围覆盖新能源 算力中心和冷链物流等领域 [6] - 新质生产力发展阶段推动东数西算 产业链升级和双碳战略 核心目标是通过新型基础设施支撑经济长期转型 [8] 公司业务与战略定位 - 普洛斯已从物流地产开发商转型为物流仓储及制造研发 算力中心 新能源三大业务并进的基础设施运营商 [7] - 公司通过20多支私募不动产基金和公募REIT产品实现投资与运营结合 中金普洛斯REIT上市以来累计分红12次 金额超12亿元 历史年度分红比例近100% [7] - 与地方政府合作持续扩张 算力中心引入浙江国资战略股东 获25亿元人民币投资 [8] - 业务布局高度契合政策导向：资产基金化和REITs响应盘活存量要求 冷链和数据中心契合新基建目标 新能源投资符合双碳战略 [9] 行业发展趋势 - 新经济基础设施类别包括物流仓储及制造研发设施 数据中心 新能源等 具有三重吸引力：稳定现金流 科技赋能效率提升 契合数字与绿色产业趋势 [3] - 人工智能核心产业2025年前七个月营收突破3000亿元 同比增长达两位数 高性能算力需求增长迅速 [8] - 政策与资本存在互动效应：政策信号增强国资和外资信心 资本投入推动项目落地和运营规范化 形成良性循环 [9]

投资事件概述 - 阿布扎比投资局向普洛斯集团投资15亿美元 首期部署资金为5亿美元 [2][4] - 此次投资标志ADIA从有限合伙人升级为集团层面战略投资者 双方合作关系深化 [2][6] 普洛斯业务与资产规模 - 全球资产管理规模达800亿美元 业务涵盖物流仓储、智慧冷链、算力基础设施及新能源投资 [4][5] - 在中国运营超400个园区 覆盖70个区域市场 运营面积超3000万平方米 [9] - 物流供应链设施服务近3000家企业客户 50%运营面积服务多点布局客户 [9] 财务表现与资本运作 - 中金普洛斯REIT总建筑面积116万平方米 出租率92.24% 累计分红12次超12亿元 [8] - 管理超20支私募不动产基金 服务主权财富基金、养老基金等国际投资人 [9] - 算力中心收益基金规模达26亿元 总IT负载能力1400MW 覆盖全国20个设施 [10] 战略布局与竞争优势 - 采用"资本运作+产业运营"双轮驱动模式 具备行业穿透力与资源整合能力 [5] - 冷链物流板块"普冷"运营33座冷库 总容量530万立方米 覆盖23个城市 [10] - 隐山资本管理规模超300亿元 已投出165亿元 覆盖极兔速递等头部项目 [11] 行业趋势与资本动向 - 全球主权资本加速布局新经济基础设施 重点关注高增长强属性产业 [4] - ADIA近年在AI生物、数据分析及能源基础设施领域投资活跃 [5] - 新经济基础设施资产呈现"类债属性"与"成长逻辑"双重吸引力 [7] 合作意义与战略协同 - 合作强化普洛斯资本结构与信用背书 提供面向全球客户的信任杠杆 [11] - 双方均属长期"耐心资本" 注重稳健增长与价值创造 [7] - 合作有助于普洛斯打通资源端、投资端与客户端战略通道 [11]

文章核心观点 - 阿布扎比投资局（ADIA）斥资15亿美元战略投资普洛斯 首轮5亿美元部署于物流供应链、数字新基建及新能源项目 标志着全球资本通过专业平台深度参与中国实体经济的新模式成型 [1] - 普洛斯作为管理800亿美元全球资产的产业服务商 具备"基础设施运营商+资本枢纽"双重身份 成为连接国际长期资本与中国新经济机遇的关键纽带 [1] - 此次合作从基金参投升级为战略伙伴关系 体现ADIA对普洛斯团队执行能力及商业模式的认可 为双方在更广泛赛道协同奠定基础 [2][4] ADIA与普洛斯合作分析 - ADIA作为管理超1万亿美元资产的中东最大主权财富基金之一 在华投资遵循"价值投资+风险管理"原则 与普洛斯在物流、新能源、数据中心领域的布局高度契合 [2] - 双方合作历史悠久 ADIA曾参与普洛斯多支旗舰级中国物流基金 亲历其从选址规划到运营管理的全流程资产网络建设能力 [2] - 此次15亿美元战略投资表明ADIA从投资资产转向投资团队 是对普洛斯商业模式的强力背书 [4] 普洛斯商业模式优势 - 公司具备双重属性：既是全球规模800亿美元的新经济另类资产投资及资管机构 又是新型基础设施资产的产业服务运营商 [3] - 通过深度链接产业端与资金端 打造"产业+资本"闭环价值创造体系 精准捕捉客户需求并提供配套运营服务 [3] - 与全球机构投资者、主权基金、养老金等长期合作 通过资产基金化、证券化设计符合投资人偏好的产品 提供稳健可持续回报 [3] 普洛斯资产运营实践 - 中金普洛斯REIT是中国首发兼扩募双首批基础设施公募REITs 市值最大、资产数量最多、规模最大、区域覆盖最广的仓储物流类REIT [5] - 底层资产由10处仓储物流园组成 总建筑面积116万平方米 位于京津冀、长三角等核心物流枢纽地区 [5] - 截至2025年6月30日出租率约92.24% 服务客户约70家 上市以来累计分红12次、金额超12亿元 历史年度分红比例近100% [5] 普洛斯业务生态布局 - 除公募REIT外还投资20多支私募不动产基金 服务主权财富基金、养老基金等国内外投资人 [6] - 在算力设施、新能源光伏、智慧冷链、私募股权投资等领域多元布局 通过资源共享和技术互通形成生态优势 [7] - 算力中心业务引入浙江国资25亿元人民币战略投资 浙江人工智能核心产业2025年营收突破3000亿元 同比增长达两位数 [8] 行业背景与发展机遇 - 2025年上半年物流仓储行业展现强韧性 中国仓储指数持续运行在扩张区间 新订单指数连续六个月保持高景气水平 [7] - 1-7月社会物流总额突破200万亿元 同比增长5.2% 消费相关物流需求恢复 "以旧换新"政策带动家电和通信器材类物流需求快速增长 [7] - 数字经济发展及AI大模型兴起推动智算中心需求增长 "双碳"战略叠加能源安全需求带动新能源基础设施投资周期 [7] 普洛斯的战略价值 - 公司计划推进香港IPO 为全球资本提供更便捷投资渠道 [8] - 作为全球资源配置者 通过基础设施网络推动产业发展 构建生态圈促进经济可持续发展 [8] - 为全球专业机构投资人发掘中国新经济领域增长点提供切实机会 实现中国机遇与全球资本高效对接 [8]