公司经营情况 - 中金普洛斯REIT在苏州举办2025年投资者开放日活动，介绍基金经营业绩、项目经营情况、未来运营管理举措及区域市场情况 [1] - 普洛斯苏州望亭物流园可供出租面积约94,434平方米，租户行业包括快递快运、生鲜电商等 [1] - 截至二季度末，项目出租率100%，平均剩余租期86654天，租金收缴率9953% [1] - 中金普洛斯REIT 2025年内累计分配金额约175亿元，上市以来累计分配12次、金额超12亿元，历史年度分红比例近100% [1] 资产区位优势 - 苏州望亭物流园位于苏州望亭国际物流园内，临近无锡机场、苏州北站 [1] - 园区毗邻苏州高新区和无锡高新区，周围集聚超过50家全球500强企业 [1] 行业趋势 - 活动介绍了仓储物流市场最新趋势 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025/07/21 - 2025/07/25）REITs加权指数下跌1.94%，在各大类资产中表现靠后；不同底层资产和行业类型的REITs表现各异，部分REITs在涨幅、成交量、换手率等方面有突出表现；部分REITs在估值指标上呈现低估状态；一级市场有新申报产品且有多只产品处于不同审核阶段 [2] 各目录总结 二级市场价量表现 - 本周REITs加权指数下跌1.94%，收于101.89点，各大类资产收益表现排序为股票>转债>黄金>纯债>原油>REITs；产权类下跌1.72%，特许经营权类下跌2.19%；各行业类型中产业园区类>仓储物流类>高速公路类>消费类>生态环保类>能源类>保租房类 [2] - 涨幅排名前三的REITs为博时津开产园REIT（8.49%）、招商科创REIT（3.79%）、华泰江苏交控REIT（2.20%）；成交量靠前的是华安张江产业园REIT（0.35亿份）、南方顺丰物流REIT（0.24亿份）、博时蛇口产园REIT（0.22亿份）；换手率较高的是华夏金隅智造工场REIT（12.96%）、中金亦庄产业园REIT（11.52%）、中金中国绿发商业REIT（10.06%） [3][12] - 主力净流入额排名前三的是华夏深国际REIT、红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT，对应连续流入天数分别为-1天、3天、5天；成交额排名前三的行业是园区基础设施、交通基础设施、消费基础设施；区间日均换手率排名前三的是园区基础设施、生态环保、市政设施；大宗交易方面，本周4个大宗交易日中周二成交额最高为5012.25万元，成交额排名前三的是平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT，平均折溢价率分别为1.19%、0.55%、0.64% [16] 二级市场估值情况 - P/FFO指标方面，红土创新盐田港REIT等多只REIT动态P/FFO低于所属行业类型同类均值；P/NAV指标方面，估值分位数较低呈现低估状态的前三只REITs是华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业REIT；预期现金分派率排名前三的是易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT、平安宁波交投REIT [4][19] - 截至本周五，内部收益率（IRR）排名前三的产品是华夏中国交建REIT（11.16%）、平安广州广河REIT（10.92%）、中金安徽交控REIT（8.54%） [20] 市场相关性统计 - REITs与各大类资产相关系数中，与上证指数相关系数最高为0.21，与沪深300为0.20，与创业板指为0.12，与中小盘为0.18，与中证转债为0.19，与中证全债为0.05，与黄金为0.04，与原油指数为0.09 [25] - 不同项目性质和行业类别的REITs与各类指数的相关系数存在差异 [27][28] 一级市场跟踪 - 截止2025年7月25日，交易所受理阶段的REITs产品有12只，已通过待上市的有3只；本周中航天虹消费REIT申报，原始权益人为天虹数科商业股份有限公司 [5]

财务表现 - 公司2025年第二季度实现总收入约10755.67万元，基金合并EBITDA约6885.36万元，可供分配金额约8396.26万元，运营持续稳健 [1] - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约10648.67万元，剔除公允价值变动损益影响后的EBITDA净利率为67.20% [1] 分红情况 - 公司计划进行2025年第二次分红，分配金额约7867.43万元，分红比例约95%，以2025年3月31日为收益分配基准日 [1] - 本次分红方案为0.4059元/10份基金份额，权益登记日为2025年7月22日，采用现金分红方式 [2] - 本次分红完成后，累计分配次数达12次，累计分配金额超12亿元，历史年度分红比例近100% [2] 底层资产运营 - 公司持有的10个仓储物流园期末平均签约出租率持续超过90%，通过灵活调整租赁策略巩固高出租率态势 [2] - 原始权益人普洛斯组织多样化园区活动，提升租户满意度与黏性，进一步夯实资产运营质量 [2]

财务表现 - 2025年第二季度总收入约1.08亿元，EBITDA约6885.36万元，可供分配金额约8396.26万元 [1] - 本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.55% [1] - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约1.06亿元，EBITDA净利率67.20% [1] - 2025年第二次分红计划分配金额约7867.43万元，分红比例95% [2] - 2025年内累计分配金额将约1.75亿元，上市以来累计分配12次超12亿元 [2] 运营情况 - 持有的10个仓储物流园期末平均签约出租率超过90%，同比提升2.7个百分点 [1] - 仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽，服务70家租户 [2] 行业动态 - 2025年二季度中国仓储市场延续一季度发展趋势 [1] - 截至7月9日中国快递业务量已突破1000亿件，比去年提前35天 [1] 战略举措 - 发挥REIT多区域布局、多资产组合及多元化租户优势应对市场波动 [1] - 公司是国内"首发+扩募"双首批公募REITs之一，上交所首只仓储物流REIT [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日）中证 REITs 指数反弹，市场总市值上涨，各板块表现分化，交通板块止跌领涨，仓储物流板块下跌，市场成交活跃度提升，嘉实京东仓储 REIT 拟扩募，部分 REITs 有运营动态 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 价格方面，七大 REITs 板块仅仓储物流下跌，交通设施板块止跌领涨，主要受东部经济发达区域路产反弹带动，仓储物流板块下跌受中金普洛斯 REIT 下跌拖累 [2][15][18] - 流动性方面，市场整体成交活跃度较上周提升，市政环保、消费设施和产业园区换手率靠前，市政环保已连续 3 周活跃度靠前 [2][23][26] - 估值方面，REITs 项目估值仍然分化，交通、仓储物流、产业园区板块中债估值收益率靠前，个券具有挖掘空间 [2][35] 一级市场 - 嘉实京东仓储 REIT 拟扩募西安、合肥 2 个物流项目，这是第三只启动扩募的仓储物流 REITs 项目 [3][43] - 本周其他要闻包括中航首钢绿能 REIT 临时调用资金、中信建投国家电投新能源 REIT 发布 2 季度经营数据、中航易商仓储物流 REIT 原始权益人港股私有化、华安外高桥 REIT 租户变动、嘉实京东仓储基础设施 REIT 拟召开投资者关系活动 [51]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年6月16 - 20日REITs市场表现良好，中证REITs全收益和收盘指数上涨，总市值增加，整体跑赢股债期等资产；二级市场租赁住房等板块表现佳，一级市场发行活跃且有新类型获批，多个文旅项目启动[1][8] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 价格方面，七大REITs板块中高速公路板块下跌1.1%，租赁住房板块以4.41%领涨，市政环保板块涨幅3.27%排名第二[2][13] - 流动性方面，市场成交活跃度高，日均成交额5.69亿元等；租赁住房、市政环保、能源换手率领先，消费设施成交活跃受华安百联消费REIT带动[21][24] - 估值方面，租赁住房板块估值收益率处历史低位，消费板块REITs高估值，园区等板块估值分化[29] 一级市场 - 首发方面，2025年已有8个项目上市募资134亿元，预计年内发行12 - 15单、规模超200亿元；本周4只REITs获批，含首批数据中心REITs[3][37] - 本周其他要闻方面，青城山 - 都江堰景区、丽江市玉龙雪山景区等文旅类公募REITs项目启动招投标[3][50]

中金唯品会奥特莱斯REIT申报 - 中金基金旗下中金唯品会奥特莱斯REIT于5月9日申报获受理 成为国内第二单以奥特莱斯为底层资产的消费类公募REITs 底层资产为宁波杉井奥特莱斯广场 [1] - 该产品由中金基金担任管理人 原始权益人为杉杉商业集团 填补细分领域空白 奥特莱斯资产的"抗周期"属性引发市场关注 [1] 底层资产运营与估值 - 宁波杉井奥特莱斯广场运营超13年 2022-2024年平均出租率分别为98.26%、98.1%、97.57% 2024年末出租率攀升至99.91% [2] - 项目估值达29.72亿元 总建筑面积估值单价28505元/㎡ 2025年资本化率为6.96% [2] - 杉杉商业集团拥有全国最大奥莱矩阵 截至2024年底已开业20家项目 覆盖南昌、太原、郑州等核心城市 [2] - 宁波杉井奥特莱斯基础设施资产账面原值4.6亿元 评估增值25.1亿元 增值率高达547% [4] 市场同类产品对比 - 华夏首创奥莱REIT（508005）2024年8月上市 公众认购倍数达23倍 发行规模19.7亿元 截至2025年5月14日二级市场价格较发行价累计上涨超68.7% [4] - 华夏首创奥莱REIT 2024年可供分配金额4406万元 年化现金流分派率4.8% 超出预测值37个基点 [4] - 宁波杉井奥特莱斯联营商户2023年销售额17.3亿元 是武汉首创奥莱的2.4倍 月整体销售坪效达3259元/㎡ 为武汉首创奥莱的1.7倍 [4] 中金基金REITs业务现状 - 中金基金2025年一季度末总管理规模2033亿元 其中开放式基金1776亿元 封闭式基金256.8亿元 同比分别增长69.7%与14.3% [5] - 中金基金旗下8只公募REITs合计规模256.8亿元 资产净值行业排名第二 仅次于华夏基金的341.2亿元 [5] - 中金普洛斯REIT（508056）2024年收入4.6亿元 商誉减值1.1亿元导致净利润亏损9889万元 实际可供分配金额3.58亿元 完成预测的100.82% [7] - 中金安徽交控REIT（508009）2024年亏损扩大至11.2亿元 可供分配金额较2023年减少23.08%至6亿元 实际分配金额同比减少38.7% [7] 行业竞争与挑战 - 奥特莱斯资产需平衡高估值与稳健收益 避免业绩波动 同时在资产运营与信息披露上建立更严格管控机制 [10]

一级市场 - 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达1730.26亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元[3] - 共有24只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外11只为待扩募REITs[3] 二级市场表现 - 2025年4月1日-2025年4月30日，加权REITs指数收于134.98，本月回报率为0.65%[4] - 与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>美股>REITs>可转债>A股>原油[4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs呈现整体震荡波动趋势，产权类REITs涨幅更大[4] - 保障房类REITs涨幅最大，本月回报率排名前三的底层资产类型为保障房类、消费类和水利设施类[4] - 36只REITs上涨，29只REITs下跌，涨幅排名前三的是华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT和中金重庆两江REIT[4] 成交规模及换手率 - 已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间日均换手率均值为0.8%[5] - 保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他[5] - 月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港REIT/博时蛇口产园REIT[5] - 月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT[5] - 主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著[5] - 主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园区基础设施类[5] - 主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控REIT[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总额环比上月有所增加，大宗交易总成交额为21.7亿元[6] - 2025年4月8日大宗交易成交额是月内单日最高，为54137万元[6] - 月内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华夏华润商业REIT/中金普洛斯REIT[6]

业务发展概况 - 公司在供应链、大数据、新能源三大业务领域保持稳健发展，基础设施运营及相关产业服务协同推进 [1] - 物流及产业基础设施租赁势头走强，园区运营及智慧冷链服务不断拓客 [1] - 数据中心业务在资产证券化、智算服务及绿色运营等方面取得多项突破性进展 [1] - 新能源业务并网规模持续扩张 [1] 物流及产业基础设施 - 一季度签订租约超过2500个，新签租约面积600万平方米，同比增长16% [1] 数据中心业务 - 数据中心收益基金一期完成募集，投资规模约26亿元人民币，投资于公司开发运营的大型数据中心项目 [1] - 该基金为首个数据中心主题投资策略，私募基金投资策略拓展到算力基础设施品类 [1] - 新基金将继续募集，加强资本循环，扩大数据中心资产管理规模 [1] 新能源业务 - 公司与保碧新能源联合发起的洛能资本完成新能源开发基金一期首次扩募，专注于工商业分布式光伏、分散式风电等新能源基础设施资产投资 [2] 财务表现 - 中金普洛斯REIT一季度总收入约10870.19万元，可供分配金额约8282.59万元 [2] 管理层观点 - 公司依托优质基础设施底盘，夯实智慧高效的资产运营和产业服务能力，助力客户拓宽产业护城河，支持区域经济高质量发展 [1]

公募REITs市场发展 - 自2021年6月首批公募REITs产品上市以来，市场规模不断提升，资产品类持续丰富，制度建设逐步完善，吸引多元资金进入 [2] - REITs作为另类高分红资产，在红利风格延续下引起越来越多投资者关注 [2] - 公募REITs发展接近四年，未来有望通过扩募、丰富品类和吸引更多投资人实现持续发展 [4][5] 普洛斯发行REITs的初衷 - 从公司角度，通过公募REITs平台实现从重资产持有到轻资产运营的转变，促进资本循环，回笼资金用于新项目建设 [4] - 从投资人角度，完善全生命周期产品体系，为投资人提供有良好收益的投资品种 [4] 发行REITs对普洛斯的正向影响 - 打造资本循环平台，通过首发和扩募规模接近80亿元人民币，提供增量资金投入新项目 [4] - 促进一级市场私募基金和Pre-REITs的设立，因公募REITs提供了明确的退出平台 [4] - 提升品牌影响力和运营管理能力，因公募产品对资产质量、合规性和运营管理要求较高 [4] 物流仓储行业竞争格局与趋势 - 过去两年供需不平衡，大量供给进入市场，行业进入调整期，但今年供给有望出清，明年回归健康水平 [4] - 需求端支撑生产、消费和进出口三大供应链，过去五年需求量翻倍增长，预计今年触底回升 [4] - 未来发展方向包括智能化（应用大数据、AI、物联网）、绿色化（光伏、储能、新能源充电桩）以及紧跟市场新增长点（跨境电商、新能源车等） [4] 公募REITs未来展望 - 持续扩募是做大REITs规模的重要方式，希望提升发行流程效率 [5] - 打通一级基金产品和公募REITs，实现从基金直接转入公募REITs [5] - 丰富资产品类，除物流仓储外，纳入厂房、产业园、数据中心及新能源等资产 [5] - 吸引更多投资人，目前以机构为主，未来希望拓展个人投资人和境外投资人 [5]