行业发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 房地产市场结构正由增量开发向存量运营转变，全国已有15个省区市的二手住宅交易量超过新房 [3] - 进入存量时代需以新房加二手房综合评判住房市场企稳，不能仅看新房增长 [3] “十四五”期间住房建设成果 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [1][2] - 累计改造城镇老旧小区24万多个，改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个 [2] 城市更新进展与支持 - 城市更新被摆在更突出位置，是未来城市建设的重点之一 [2][7] - 实施城中村改造项目2387个，启动城市危旧房改造17.5万套（间） [2] - 2025年1～9月房地产相关专项债发行约6400亿元，同比增长89%，其中涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍 [2] “好房子”建设标准与推进 - 建“好房子”重点抓好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面 [5] - 全国强制住宅项目规范已正式实施，包含14项提升要求，如层高提高到不低于3米，4层以上楼加装电梯等 [4] - 多地持续出台“好房子”建设技术标准，如上海、成都、合肥等地对计容规则等进行完善和规范 [5] 存量房改造与市场稳定措施 - 研究通过系统改造使存量老房子升级为符合现代居住标准的“好房子”，聚焦结构安全、节能性能等 [6] - “十四五”期间全国白名单项目贷款审批金额已突破7万亿元，已有750多万套已售难交付住房完成交付 [6] - 房地产市场平稳健康发展根本取决于人、房、地、钱四类要素资源的配置效果 [6]

好房子建设政策框架 - 政策核心围绕五个方面推进：好的标准、好的设计、好的建材、好的建造、好的运维 [1] - 目标是通过全生命周期管理打造承载美好生活向往的住房 [1] 标准与设计推进 - 全文强制的《住宅项目规范》已于今年5月1日正式实施 [1] - 全国住宅设计大赛已开展 将于今年底评出获奖方案 [1] 建材与建造创新 - 通过“揭榜挂帅”方式推动研发适用于好房子的新型建材 [1] - 众多建筑企业和设计单位正着力研究好房子的建造 [1] 运维与服务提升 - 未来将建立房屋全生命周期的安全管理制度 [1] - 将对物业服务实施提升行动 解决群众有感的“关键小事” [1]

"十四五"时期住房建设主要成就 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][3][6] - 建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [3] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [4] - 改造过程中加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个，社区服务设施6.4万个 [4] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [4] 多层次住房保障体系建设 - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [5] - 坚持货币补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购筹集房源 [5][6] - 健全保障性住房申请、轮候、准入、使用、退出等管理机制 [6] - 通过下调首付比例和利率、换购住房退税、下调契税等政策降低居民购房成本 [6] - 全国已有15个省区市二手住宅交易量超过新房，750多万套已售难交付住房实现交付 [6] "好房子"建设标准与规划 - 《住宅项目规范》已实施，包含14项新标准，如层高不低于3米，4层以上加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝 [7] - 开展全国住宅设计大赛，征集近2000个方案，涵盖新房和老房更新改造 [7] - 推动研发绿色建材、智慧安防、全屋智能等新型建材和技术应用 [7] - 归纳"好房子""六不"（不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭）和"六防"（防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔）等具体要求 [8][9][10][11] - 形成操作手册涵盖16类、262项要点，并计划举办住宅展展示样板 [11] 建筑科技与智能化应用 - 攻克大跨度、复杂结构、绿色低碳、智能建造等方面技术难题 [13] - 创新出光伏建筑玻璃、自修复混凝土、气凝胶保温材料等新型材料 [13] - 新型"造楼机"实现集成化、轻量化、智能化，具备自动纠偏和智能监控能力 [14] - 推动AI、大数据、物联网等技术与城市建设融合，基于CIM平台建设"城市大脑"提升管理效能 [14] 房地产发展新模式与风险管控 - 严禁项目交付前投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金 [15] - 推广"保交房"项目主办银行制度，项目资金存入主办银行保障合理融资需求 [15] - 建立城市房地产融资协调机制，"白名单"项目贷款审批金额已超过7万亿元 [15] - 有力有序推进现房销售，继续实行预售的则规范预售资金监管 [15]

政策导向与核心框架 - "好房子"首次写入政府工作报告，成为住房和城乡建设工作的重点，核心目标是建设安全、舒适、绿色、智慧的住房[1] - 住房和城乡建设部重点抓五个方面工作：好标准、好设计、好材料、好建造、好运维，旨在通过推动这些工作在"十五五"期间向消费者展示"好房子"[1] - 《住宅项目规范》已于今年5月1日正式实施，对新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯等作出强制规定[1] 标准与设计创新 - 全国住宅设计大赛已征集近2000个方案，涵盖新房和旧房更新改造，鼓励设计师研究住房问题[1] - 通过"揭榜挂帅"方式推动研发适用于"好房子"的新型建材，研究应用绿色建材、智慧安防、全屋智能等新技术新产品[1] - 行业通过3万份调查问卷梳理出百姓需求，形成包含16类、262项要点的操作手册，作为"好房子"建造的指导[2] 企业实践与试点规模 - 相关房地产和建筑企业将工作重点从速度数量转向高质量、新科技、好服务，积极建设"好房子"[5] - 中国建筑发布了"好房子"营造体系和品牌标识，核心目标是守住质量底线，解决居住痛点，确保房子设计好、建造好、服务好[5] - 中国建筑"好房子"营造体系已有88个项目纳入试点，总建筑面积1287万平方米，涉及住宅1052栋、共计6.5万余户，覆盖20个省、自治区、直辖市[6] - 试点项目包括74个商品房项目和14个保障房项目，体系开发了信息化管理平台确保每个环节可追溯、可评估、可提升[5][6] 地方政策与品质提升 - 上海发布促进住宅品质提升的规划资源意见，从建筑高度、外立面、阳台设计等多方面为"好房子"提供规范[4] - 河北省从好标准、好设计、好建造、好建材、好物业、好样板六个方面推出措施，推动全省"好房子"建设[5] 运维管理与长效机制 - 建立房屋全生命周期的安全管理制度，并实施物业服务提升行动，解决群众有感的"关键小事"[2] - 坚持科学评价和动态认证，以客户满意为最终标尺，通过持续跟踪确保"好房子"品质经得起时间检验[5]

住房城乡建设领域改革深化 - 深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，改革开发、融资、销售等基础性制度，建立人房钱要素联动新机制[2] - 深化城市建设领域改革，健全城市体检和城市更新一体化推进新机制，建立城市建设运营投融资新体系，构建城市高效治理新模式[2] - 深化建筑领域改革，加快新一代信息技术与建筑业深度融合，推进建筑信息模型技术全领域全过程应用，培育智能建造产业新集群[2] 房地产市场发展现状 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积达50亿平方米，存量住房市场规模持续扩大[4] - 目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房[4] - 全国房地产白名单项目贷款审批金额已超过7万亿元，有力保障商品住房项目建设交付[12] 城市体检与更新进展 - 目前全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[3] - 已在70多个城市开展历史建筑保护利用试点，更新改造老厂区、老商业区等老旧街区[14] - 有50片历史文化街区和10条老街成为国家级旅游休闲街区[14] 住房品质提升措施 - 建"好房子"重点抓好标准、好设计、好材料、好建造、好运维5个方面[6][7] - 正在研究让老房子通过改造成为"好房子"[8] - 全国强制住宅项目规范有14项提升要求，包括层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上加装电梯，楼板隔音要求降低10个分贝[9] 行业监管与权益保护 - 对违法违规损害群众利益的企业坚决查处，不让其金蝉脱壳[5] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有力维护购房人合法权益[5] - 实施物业服务提升行动，解决群众有感的关键小事[10] 未来发展规划重点 - 房地产市场平稳健康发展根本取决于人、房、地、钱4类要素资源配置效果，指导各地以人定房、以房定地、以房定钱[11] - 将重点抓好高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制"十五五"规划三件事[16] - 住房城乡建设领域整体实现从跟跑到并跑，不少领域已实现领跑[13]

江门楼市假期销售表现 - 国庆中秋假期江门楼市迎来火热行情，市场认购活跃，呈现稳中提质的态势 [2] - 10月1日至8日全市主要房地产项目认购住宅约1220套，成交面积约12.98万平方米，成交金额10.64亿元，成交均价8202元/平方米 [4] - 区域表现方面，台山市认购346套、开平市认购247套、蓬江区认购195套位居前列，其他区县如新会区131套、江海区103套、鹤山市107套、恩平市88套均有亮点 [4] 市场活跃的驱动因素 - 政府补贴与房企促销形成双重利好，带动“银十”销售旺季开门红 [2] - 江门持续开展“好房子”建设相关活动，并通过“房地产+”模式研讨构建政府牵头、房企交流、专家赋能、媒体传播的协同链条 [4] - 节前启动的房地产促销月活动覆盖蓬江、江海、新会三区，提供车位贷款补贴、置业红包和中介费优惠等福利，活动持续至10月31日，部分优惠延续至年底 [4][5] 交通枢纽客流情况 - 10月1日至8日江湛铁路江门站累计到发旅客11.78万人次，其中发送旅客5.69万人次，到达旅客6.09万人次 [6] - 客流高峰显著，10月1日发送旅客1.16万人次为发送最高峰，10月8日到达旅客1.08万人次为到达最高峰 [6] - 车站通过实施高峰运行图、动车组重联、加开临客80余趟等方式扩充运能，并增开安检通道和人工窗口以提升服务效率 [9]

行业核心观点 - "好房子"建设需要硬件设施和好服务并重以提升软实力 [1] - 企业将建设"好房子"作为重点工作 能够提供好房子的企业将获得市场和发展 [1] 行业发展方向 - 各地应积极实施居住服务提升行动 大力提高物业服务水平 [1] - 支持养老、托育、家政等线上线下生活服务的发展 [1]

行业政策与标准建设 - 国家标准《住宅项目规范》于今年5月1日起实施，作为“好房子”建设的底线要求[1] - 上海市出台《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，从五个方面推动住宅品质提升[1] - 多个省市因地制宜出台文件，在国家层面标准基础上细化提升技术措施要求或出台指导意见[1] 示范项目与市场推广 - 河南省公布首批38个“好房子”建设项目案例，分为保障性住房等四类[2] - 河北省提出以“好样板”示范引领，从新建和既有住房改造两个维度打造“好房子”样板[2] - 公布案例和推进样板建设可起到示范带头作用，推动“好房子”理念加速落地见效[2] 企业战略与产业转型 - 行业从注重速度数量转向追求高质量、新科技、好服务，众多企业将建设“好房子”作为重点工作[3] - 中国建筑集团有限公司推出“好房子”营造体系，并为首批4个践行项目授牌[3] - 企业能为群众建设“好房子”和提供好服务，就能获得市场和发展未来[3] 产品与服务创新 - “好房子”需要好设计，住房和城乡建设部及一些省市正在举办“好房子”设计大赛[3] - 行业着力推动新材料研发应用，发展绿色建材，提升建筑材料性能[3] - “好房子”建设需要好服务，各地应实施居住服务提升行动，提高物业服务水平，支持养老托育等生活服务[2] - 远洋集团椿萱茂以养老机构经验深入社区，在北京远洋天地小区设立社区养老驿站提供入户养老服务[2] 技术应用与建造方式 - “好房子”离不开科技赋能，绿色建造、智能建造等新型建造方式正在得到推广[3]

政策环境与方向 - 2025年前三季度全国约200省市（县）出台房地产政策超过470条，政策频次有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条降低[2][3] - 当前地产政策聚焦四大方向：城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式[2] - 8月以来北京、上海、深圳三大一线城市优化限购政策，成为本轮需求端最重磅的新政[2][6] 需求端政策举措 - 各地调整公积金政策约220条，主要措施包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付、延长还款期限等[6] - 多地通过“真金白银”进行购房补贴，例如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳对三孩及以上家庭以所购住房20平方米的金额作为奖励（约10～20万元）[6] - 部分城市落地“低月供”等创新性金融产品，如广西鼓励支持先购房首付、再现房按揭，延后月供偿还时间，芜湖推出部分产权商品住房以降低购房门槛[6] 供给端政策举措 - 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元[8] - 多地收购存量商品房项目落地，截至9月初广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[8] 一线城市市场表现 - 北京新政后（9月1日～28日）新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20%，五环外有新房项目开盘去化近80%[9] - 北京同期二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%[9] - 上海新政后（9月1日～25日）新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55%[9] - 上海同期二手商品房日均成交684套，环比增长10%，同比增长32%[9] - 深圳新政后（9月6日～28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33%，同期二手住宅日均成交150套，较8月日均增长8%，同比增长41%[10] 全国市场整体表现 - 2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，但三季度新房销售环比有所恢复[11] - 同期重点30城二手房成交套数同比增长约9%，9月市场热度有所修复[11] - 2025年1～8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，其中一线、二线、三四线城市分别下跌3.06%、5.65%、5.32%[12] - 同期百城新建住宅价格累计上涨1.54%，其中一线、二线城市分别上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88%[12] 行业未来发展趋势 - 中央层面强调以城市更新为抓手，推动城市从增量扩张转向存量提质增效，并部署7个方面重要任务[14] - 中共中央、国务院出台意见支持“老旧住房自主更新、原拆原建”，多地已落地老旧住房自主更新并优化房票安置政策[14] - 行业探索以“好房子”建设为代表的新发展模式，中央大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地出台相关技术标准[15]

楼市政策基调与方向 - 2025年房地产行业整体延续“止跌回稳”基调，中央及地方积极出台“护市”政策，前三季度全国约200省市（县）出台政策超过470条[3] - 当前地产政策聚焦四大方向：城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式[3] - 8月以来北京、上海、深圳优化限购政策成为本轮新政最重磅动作[3] 需求端政策举措 - 需求端政策主要集中在公积金新政、购房补贴、核心城市放开限购、创新性金融产品四方面[8] - 前三季度各地调整公积金政策约220条，包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付等[8] - 多个城市推出“真金白银”购房补贴，如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳针对三孩及以上家庭以所购住房20平方米金额作为奖励（约10～20万元）[8] - 北京五环外购房不限套数、上海外环外购房不限套数、深圳非核心区购房不限套数，成为需求端最重磅新政[8] - 苏州、南京、青岛等地落地“低月供”金融产品，广西、河南跟进类似产品，芜湖推出部分产权商品住房降低购房门槛[8] 供给端政策举措 - 供给端政策着力控制增量、去库存，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元[9] - 多地收购存量商品房项目落地，广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[9] - 后续各地预计进一步加快存量房、存量土地的盘活利用[10] 一线城市市场表现 - 一线城市在政策带动下新房及二手房成交均有修复，北京、上海、深圳表现突出[11] - 北京9月1日～28日新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20%，五环外有新房项目开盘去化近80%[11] - 北京同期二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%[11] - 上海9月1日～25日新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55%[11] - 上海同期二手商品房日均成交684套，环比增长10%，同比增长32%[11] - 深圳新政后（9月6日～28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33%，二手住宅日均成交150套，较8月日均增长8%，同比增长41%[12] 全国市场整体情况 - 2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，但三季度环比有所恢复[13] - 重点30城二手房成交套数同比增长约9%，但以价格折让为代价，2025年1～8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%[13] - 新房市场受改善住宅入市影响价格有所上涨，2025年1～8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，一线、二线城市分别累计上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88%[13] 行业未来发展方向 - 房地产行业后续发展趋势聚焦城市高质量发展和以“好房子”建设为代表的新模式[15] - 中央层面强调以城市更新为抓手，推动城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建[16] - 各地已落地老旧住房自主更新，优化房票安置政策，加速城中村改造[16] - 中央大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地出台相关技术标准为房企提供空间[17] - 未来政策发力点预计集中在刺激改善型住房需求、推进“好房子”建设、加大存量商品房和土地盘活力度等方面[17]