业绩表现 - 仓储物流板块实现主营业务收入8348万元 同比增长29.52% 成为业绩核心驱动力之一 [2] - 公司通过"商业零售+仓储物流"双轮驱动战略实现稳健发展 [2] 资产布局 - 累计获取物流项目18个 总建筑面积约180万平方米 [2] - 已成功盘活7个物流项目资产 实现资金回流与投资循环优化 [2] - 自持11个优质物流项目全部竣工 总建筑面积110万平方米 进入高效运营阶段 [2] 客户拓展 - 打通超千家终端商业客户资源池 精准匹配多元化仓储需求 [2] - 深化与京东 顺丰 SHEIN 中国邮政等战略伙伴合作 [2] - 成功引入比亚迪 小米汽车 美团 霸王茶姬 古茗茶饮 沃尔玛山姆等新能源 新零售及快消领域头部企业 [2] 资本运作 - 2025年3月向上交所申报仓储物流ABS专项计划 底层资产为福州华威及肇庆大旺两个成熟运营的仓储物流基础设施 [3] - 若ABS项目成功落地 将构建可持续资产证券化平台 显著提升资产流动性 [3] 战略规划 - 持续强化"商业零售+仓储物流"战略协同 [3] - 零售端依托数字化升级与消费场景创新巩固区域市场优势 [3] - 物流端重点推进存量项目满租运营及轻资产平台落地 [3]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 经营效益保持行业前列 [1] - 销售回款率超过100% 高质量交付超过4.5万套房屋 [1] 销售与去化表现 - 多地项目首开去化率超90% 包括成都、温州、天津等项目 [1] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双领先 [1] - 期初现房销售176亿元 准现房销售183亿元 现房存货相比年初下降 [3] 资源盘活成效 - 上半年盘活回款近60亿元 自2023年以来累计盘活货值约785亿元 [1][2] - 通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 累计实现新增销售超200亿元 [2] - 所有新项目纳入全周期投后管理 新项目投资兑现度达85% [2] 债务管理进展 - 上半年如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [1][5] - 大股东累计提供近240亿元股东借款 真金白银缓解流动性压力 [5] - 获得金融机构与深铁集团资金支持 公开债全部如期兑付 [4][5] 产品与交付标准 - 迭代形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 [2] - 超50个项目实现"交付即交证" 持续提升施工透明度 [1] - 上海理想之地项目入选住建部全国首批好社区案例及上海市好房子案例 [2] 资产证券化推进 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率约99% [5] - 成立万新金石（厦门）住房租赁基金 收购泊寓旗下项目推动业务由重变轻 [5] - 采用市场化转让、资产证券化等策略充分实现资产价值 [5] 股东协同发展 - 与深铁集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 深化住房租赁领域融合 [6] - 成功试点全球首例机器人自主搭乘地铁配送货 构建智慧轨道物流新生态 [6][7] - 基于地铁资源拓展城市物流配送模式 建立华南物流配送中心 [7] 土地资源储备 - 未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超过6000万平方米 [3] - 采取存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2][3] - 聚焦客户和市场基础好、投资回报高且可兑现的项目 [3]

核心观点 - 汽车金融公司融资租赁（回租）业务加码挤压车企系融资租赁公司业务空间 导致智慧普华营收下滑、净利润大幅亏损及资产质量承压 [1][5] - 公司通过发行ABS补充营运资本并支持新增业务投放 但负债率持续高于行业均值且短期偿债压力较大 [6][7][8] 财务表现 - 2025年中报营业收入5.37亿元 同比减少9.03% 归母净利润-1.57亿元 同比减少578.38% [1] - 营业总成本同比增长6.1%至3.65亿元 计提信用减值损失3.33亿元 [1][2] - 净利润连续下滑：2023年净利润3.05亿元（同比减少28.99%） 2024年净利润-5.82亿元（同比减少290.48%） [3] 资产质量与业务风险 - 融资租赁合同纠纷案件达2359件 摩托车业务出现租金欠款追偿案例（单笔欠款金额21487.38元） [4] - 售后回租模式引发较多诉讼 部分租金欠款无法追回导致信用减值 [4][5] - 2025年6月总资产104.04亿元 总负债91.49亿元 其中有息债务88.25亿元 [6] 负债与融资情况 - 资产负债率87.93%（2025年6月） 高于行业均值80.37% 且连续三年上升（2022年82.29% 2023年83.58% 2024年87.6%） [6] - 存量债券28笔规模57.2亿元 其中1年内到期16.67亿元 1-3年内到期26.04亿元 [8] - 2021-2025年累计发行ABS超173亿元 包括100亿元"吉利控股专项计划"、60亿元"星河系列"及13.7亿元"两新"专项计划 [7] 行业环境 - 2023年8月新版《汽车金融公司管理办法》施行后 汽车金融公司加码回租业务挤压车企系融资租赁公司空间 [5] - 行业预计2025年资产质量整体稳定 但部分公司面临业务收缩压力及盈利能力削弱风险 [5]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 归母净利润亏损119.47亿元 主要因房地产开发项目结算规模显著下降及毛利率低位 [1] - 新增计提资产减值 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 销售与交付表现 - 高质量交付超4.5万套 销售回款率超100% [1] - 多地项目开盘去化率超九成 完成大宗交易签约金额超60亿元 [1] 存量资产盘活 - 通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 盘活回款近60亿元 [1] - 2023年以来盘活货值约785亿元 累计实现新增销售超200亿元 [1] 股东支持与债务管理 - 第一大股东深铁集团提供不超过16.81亿元借款 [2] - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [2] 经营服务业务 - 经营服务业务全口径收入284亿元 [2] - 万物云上半年实现营收182亿元 保持行业领先的存量住宅市场拓展能力 [3] 多元化业务发展 - 长租公寓运营管理超27万间 超13万间纳入保障性租赁住房 [3] - 物流业务出租率行业领先 库内运营等服务收入同比增长43% [3] - 服务企业客户超6200家 [3] 资产证券化进展 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率约99% [3] - 与中信等机构成立万新金石住房租赁基金 推动业务由重变轻 [3] 投资管理效能 - 自2022年以来所有新项目纳入全周期投后管理 新项目投资兑现度达85% [1]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元[2] - 归母净利润亏损119.47亿元 主要因房地产开发项目结算规模下降、毛利率低位及新增资产减值计提[2] - 经营服务业务全口径收入284亿元[3] - 销售回款率超100% 高质量交付超4.5万套[2] 业务运营动态 - 多地项目开盘去化率超九成 完成大宗交易签约金额超60亿元[2] - 通过存量盘活优化新增产能近百亿元 盘活回款近60亿元[2] - 2023年以来累计盘活货值约785亿元 实现新增销售超200亿元[2] - 新项目投资兑现度达85% 全周期投后管理覆盖2022年后所有新项目[2] 多元化业务进展 - 万物云上半年营收182亿元 保持存量住宅市场拓展领先能力[4] - 长租公寓运营超27万间 超13万间纳入保障性租赁住房 服务企业客户超6200家[4] - 物流业务出租率行业领先 库内运营及运输服务收入同比增长43%[4] - 杭州西溪印象城REIT项目出租率约99% 客流同比增长超5%[4] 资金与债务管理 - 大股东深铁集团提供不超过16.81亿元借款[3] - 已如期偿还243.9亿元公开债 2027年前无境外公开债到期[3] - 成立万新金石住房租赁基金 推动业务由重变轻[4]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元同比扩大21.3% [1] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元占比80.2% 物业服务收入170.9亿元占比16.2% [1] - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7% [3] 业务结构分析 - 房地产开发业务毛利率为8.7% 主要受高地价项目进入结算影响 [3] - 现房销售176亿元 准现房销售183亿元 车位商业及办公销售81亿元 [6] - 新项目投资兑现度达85% 温州璞拾云洲等存量盘活项目首开认购去化率超90% [9] 资产盘活举措 - 通过收储调规再出让 资源置换 股权退出等方式盘活存量资产 [3] - 申报36个专项债收购项目其中15个纳入市级清单 天津项目已签订专项债收储框架协议 [4][5] - 2023年以来累计盘活货值约785亿元 新增销售超200亿元 2025年上半年盘活回款近60亿元 [6] 资产处置进展 - 北京翠湖国际项目8号楼标价1.21亿元出售 总面积3556平方米 [7] - 北京万科雲庐7套商业标价1979万元 翡翠西湖3套商业标价562万元 [7] - 完成上海金桥万创中心项目出售（总建筑面积11万平方米）及金域缇香家园商业资产出售（成交价约4730万元） [7] 债务与流动性管理 - 上半年如期兑付243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期 [8] - 新增融资和再融资249亿元 深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [8] - 通过加速销售回款 资产证券化 战略引战等方式补充流动性 [8] 业务转型进展 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率约99% 客流同比增长超5% [9] - 成立万新金石住房租赁基金收购泊寓项目 推动业务由重变轻 [9] - 未结算资源超6000万平方米 通过存量盘活维持存货规模 [9]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 保持行业前列 [1] - 商业业务营业收入41亿元 整体出租率93% [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90% [1] - 高质量交付超4.5万套房产 [1] 商业运营指标 - 商业客流同比增长7.8% 销售额同比增长7.2% [1] - 整体坪效同比增长7.6% 经营指标稳中向好 [1] - 数字化会员数量近4500万 与超12000家品牌建立合作 [1][2] - 中金印力消费REIT底层资产出租率达99% 客流增长超5% [2] 轻资产运营突破 - 成功运作深圳iN城市广场改造项目 开业当天实现97%出租率和95%开业率 [1] - 为黑石 新加坡政府投资公司等知名资产方提供运营服务 [2] - 在上海输出管理规模超百万平方米 [2] - 形成全链条能力 提供设计开发 商业运营 资产管理及资本管理服务 [2] 产品定位与创新 - 针对潮流运动 宠物社交等新兴需求进行精准定位 [3] - 新开商业项目首开接近满租 [3] - 作为业内最早开展轻资产输出管理业务的商业运营商之一 [2] 资产证券化进展 - 商业REIT实现良好运营 为持续扩募打下基础 [2] - 有望率先打通资产证券化通路 [2] - REITs市场发展存在巨大空间 多层次市场建设有待推进 [2] - 以Pre-REITs/REITs标准帮助业主制定资产长期战略 [2]

资产证券化战略 - 集团积极推进资产证券化以建立海外融资平台支持出海战略 [1] - 河南平煤神马超硬材料股份有限公司已启动香港上市程序预计最快2026年9月完成上市 [1] - 平煤股份与神马股份计划赴港上市完成"A+H"布局 [1] 上市公司数量目标 - 集团期望2028年前旗下拥有6至7家上市公司 [1] - 目前旗下有4家沪深交易所上市公司包括平煤股份、神马股份、易成新能 [1] - 截至2024年末拥有6家新三板挂牌企业包括天工科技、神马华威、矿益股份、天成环保 [1] 资本运作进程 - 通过推动子公司挂牌新三板加快资产资本化、资本证券化进程 [1]

资产证券化计划 - 公司拟于2025年11月或更晚日期在上交所固定收益证券平台发行资产支持证券[1] - 证券化标的为附属公司京能发展持有的基础资产[1] - 发行目的包括投资基础资产证券化及筹集经营发展资金[1] 交易结构安排 - 京能发展作为卖方拟通过产权交易所转让三家目标公司全部股权[1] - 信友股权转让现金代价不低于人民币1.37亿元[1] - 右玉股权转让现金代价不低于人民币3.44亿元[1] - 六安股权转让现金代价不低于人民币1.63亿元[1] - 股权受让方为项目管理人管理的资产支持专项计划[1] 预期效益 - 证券化安排可提高资产使用率并改善资产整体周转效率[1] - 有助于增加公司整体营运资金规模[1] - 可降低财务成本并提升投资融资实力[1]

资产证券化计划 - 公司拟于2025年11月或更后日期在上交所固定收益证券平台发行资产支持证券[1] - 证券化标的为附属公司京能发展持有的基础资产 募集资金用于集团经营及业务发展[1] - 计划委任项目管理人负责资产支持专项计划的运作管理[1] 股权转让安排 - 京能发展作为卖方 通过产权交易所以现金代价转让三家目标公司全部股权予资产支持专项计划[1] - 信友股权转让预期代价不低于人民币1.37亿元[1] - 右玉股权转让预期代价不低于人民币3.44亿元[1] - 六安股权转让预期代价不低于人民币1.63亿元[1] 交易目的与预期效益 - 证券化计划旨在提高资产使用率并改善公司资产整体周转效率[1] - 预计将增加公司整体营运资金并降低财务成本[1] - 有助于提升公司投资及融资实力[1]