文章核心观点 - 中央经济工作会议强调统筹发展与安全，稳妥化解重点领域风险，推动高质量发展与高水平安全良性互动 [1] - 房地产领域通过因城施策、盘活存量、优化供给、创新融资模式（如“白名单”制度）来稳定市场，并加快构建房地产发展新模式 [2][3][4][6][7] - 地方政府债务风险化解通过一揽子举措（如增加债务限额、专项债券支持）已取得成效，政府负债率处于合理区间，未来将在发展中继续化债并健全管理机制 [8][9][10] 房地产市场：政策与去库存 - **因城施策与存量盘活**：鼓励收购存量商品房用于保障性住房，例如重庆在保障性住房再贷款支持下，银行发放1.52亿元贷款收购存量商品房项目，并已提供授信19.35亿元支持收购4938套存量房 [2] - **控增量与去库存效果**：2025年全国住宅用地计划供应量同比下降20%，1-8月房屋新开工面积同比下降约20%，待售面积呈下降趋势，严控增量效果显著 [3] - **市场信心与价格企稳**：2025年以来新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，2025年11月二、三线城市新建商品住宅销售价格环比降幅均收窄0.1个百分点 [3] - **保障房建设规模**：“十四五”时期全国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [3] 房地产发展新模式与融资创新 - **“白名单”制度与项目融资**：房地产融资协调机制推动合规项目进入“白名单”，例如泉州某项目获6000万元贷款支持复工，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [6] - **融资模式转变**：推动房地产开发融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，为合规在建项目精准提供资金支持 [6] - **未来发展方向**：加快完善住房供应体系，探索“好房子”建设等制度，支持房企向持有物业和提供高品质居住服务转型，并计划逐步提高现房销售比例 [4][7] - **多元化融资工具**：通过银团贷款、并购贷款等方式支持优质主体并购问题项目，并为保障性租赁住房等提供中长期融资工具 [7] 地方政府债务风险化解 - **化债举措与规模**：2024年一次性增加6万亿元债务限额分三年安排，用于置换存量隐性债务，2025年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元补充财力支持化债 [8] - **债务风险状况**：截至2024年末，中国政府全口径债务总额为92.6万亿元，包括地方政府法定债务47.5万亿元和隐性债务10.5万亿元，政府负债率为68.7%，低于G20国家平均118.2%的负债率，风险安全可控 [8] - **化债与发展关系**：化债手段为地方腾挪出更多资金资源和政策空间，用于解决经济发展堵点，并增强了金融机构对实体经济的信贷投放意愿和能力 [9] - **未来管理机制**：“十五五”时期将加快建立健全与高质量发展相适应的政府债务管理机制，严格限额管理，科学安排债券规模与结构，在发展中化债 [10]

行业交付规模与趋势 - 2025年交付规模前三名为碧桂园170000套、中海地产133200套、保利发展130000套，5家企业交付超10万套，10家企业交付超5万套，34家企业交付超万套 [1] - 2025年TOP10房企交付合计为996800套，相比2024年TOP10总规模下降36% [1] - 随着保交付任务完成及房企销售规模持续下降，未来交付规模有望继续下降 [1] 行业转型与核心能力 - 交付力已成为房企穿越周期的核心指标，行业正加速告别高周转旧模式 [2] - 在现房销售制度推进与房地产发展新模式构建下，行业向以品质为核心、服务为支撑的交付体系转型 [2] - “交付”已从基本义务演进为企业的综合能力体现，交付力与产品力深度融合的企业将进一步巩固市场地位 [2] 领先企业的交付体系与实践 - 中海地产高品质交付形成覆盖交付前、中、后的全周期管理体系，交付前注重施工与质量管控，交付中注重客户体验，交付后推出“6H精工维修”品牌确保长效服务 [2] - 多家企业通过提前交付兑现承诺，例如武汉D10天元首批次提前120天、二批次提前60天交付，榕发·望熙雅筑将计划交付时间大幅提前近9个月，衡水天正山河玺院A区提前7个月带证交付，壹品兴创·颐和公馆提前240天交付 [3] - 高交付率项目涌现，如玖合府收房率达99%，上海大华梧桐院交付率99%且满意度超市场水平，湖南建投·象山国际整体交付率超95%、交付满意度达99% [4] 产品力与建造标准升级 - 交付力成为贯通产品设计创新、绿色建造、智能工程管理及全周期服务体验的核心纽带 [5] - 房企着力实现从“按时交付”到“品质交付”再到“价值交付”的跃升 [5] - 项目建造通过智能化技术、精益管控及绿色标准提升交付效率与品质，例如苏州龙湖东吴御湖境打造近5000㎡中央景观，绿都上璟苑建设约470㎡全龄泛会所 [6] - 多个项目注重低密高质与细节，如常绿·东风宸苑容积率仅2.49、绿化率35%、得房率约90%，方远·合璟府建面约299方户型拥有约3.5米层高 [6][9] 社区配套与全场景交付 - 社区配套建设将交付从单一房屋交付升维为全场景生活体验交付 [10] - 时代之城社区内设约2500㎡下沉式会所并已展示超3万方实景，践行“所见即所得” [10] - 义乌凤起潮鸣在下沉式泛会所、恒温泳池交付即运营的同时，交付前已举办超百场社群活动构建“熟人社区” [11] - 武汉保利锦上印一期打造双层酒店式精装入户大堂、“星空顶”地下车库及“一环·两轴·庭藏六境”艺术园林 [11] 服务体系与客户体验 - 服务与体验成为交付力的价值放大器，将产品交付升维为品牌信任的深度联结 [13] - 周口城投宸院依托“双管家”服务体系与定制物业服务兑现尊崇体验 [13] - 天樾玺基于“三位一体”服务体系与“五力”尊享准则构建逾50项服务标准，并落地温州首座宝格丽风会所及首个精装地库 [13] - 中建·钰山湖采用“3V1”专属团队陪同交付，实现高效有序、体验至上的归家流程 [14] 2025年交付规模排行榜（部分列示） - 碧桂园 170000套 [1] - 中海地产 133200套 [1][16] - 保利发展 130000套 [1][16] - 绿城中国 118600套 [16] - 万科 117000套 [16] - 绿地控股 76000套 [16] - 华润置地 71000套 [16] - 龙湖集团 70000套 [16] - 建发房产 57000套 [16] - 融创中国 54000套 [16] 2025年优秀交付项目（部分列示） - 时代之城 (华润置地&华发股份) [21] - 温州天樾玺 (保利发展&招商蛇口) [21] - 武汉D10天元 (新希望地产) [21] - 绿城·义乌凤起潮鸣 (绿城中国) [21] - 陕建·汉悦府 (陕建地产集团) [21] - 苏州龙湖东吴御湖境 (龙湖集团) [21] - 榕发·望熙雅筑 (榕发地产) [21] - 玖合府 (中建玖合) [22] - 安阳建业世和府东麓 (建业集团) [22] - 濮阳湖光山色二期 (河南华信集团) [22]

2026年1月11日，在勇立潮头的温州瓯江边，温州玉瓯源产品发布盛典举行，浙江工业大学中国住房和 房地产研究院院长虞晓芬、温州市城发集团董事长董庆标、蓝绿双城集团董事长曹舟南进行了一场关于 温州高品质好房子的资深对话。 本报讯 （记者陈潇）推动房地产高质量发展，重点是构建房地产发展新模式，打造高品质"好房子"， 以新供给激发新需求，以新需求引领新供给。 高品质好房子的温州样板 在进入中国新一轮城市化进程中，房地产市场已经发生了根本性变化。面对这样的现状，结合国有企业 的投资优势、资信背书、政策传导，和优质民企的市场机制、专业能力、好房子创新，以及金融机构、 产业供方等各方优势，实现"国企实力+市场机制+专业能力"深度融合，以此形成"共建"的理论逻辑和实 践探索，逐步走出了以新模式促进房地产高质量发展的新路子。 曹舟南表示："以地方国企和优质民企共建合作为基础，倾力打造真正的好房子项目，让老百姓住有优 居、让好房子资产保值、让房地产市场平稳健康，并为温州新一轮城市化作出一些积极贡献，这是蓝绿 双城的初衷，也是我们与温州市城发集团共建合作的初心。有幸的是，2025年7月份'共建'模式已经被 浙江省建设厅列为全省推 ...

文章核心观点 - 2026年住建部新政旨在通过推行现房销售制、重构开发融资机制及完善监管司法保障等全链条改革，从根源上杜绝烂尾楼，标志着房地产市场告别“高周转、高风险”旧模式，迈入以“品质为王、风险可控”为特征的高质量发展新阶段 [1][11] 烂尾楼问题的历史根源 - 烂尾楼的核心症结在于预售资金监管失控与开发模式畸形，开发商常将预售款挪用于跨项目扩张导致资金链断裂 [3] - 2020年之前，定金及预收款占房地产开发企业到位资金的比例超过34%，部分中小房企依赖预售款完成80%以上的项目资金周转 [3] - 政府监管滞后、融资渠道分散及项目权责不清等问题加剧风险，导致项目因开发商债务纠纷或违法经营而陷入停滞 [3] 新政第一道防火墙：推行现房销售制 - 新政明确自2026年1月1日起，新出让土地的商品房项目原则上实行现房销售，已出让土地项目按原有规定执行，采取“新老划断、因城施策”的渐进策略 [4] - 截至2025年底，全国现房销售占比已突破35%，海南、雄安等先行区域的试点表明该制度能降低交付风险并倒逼开发商提升品质 [4] - 政策实施具有灵活性，库存高企的三四线城市可加快去化节奏，而核心城市则适度放缓推进以避免供需失衡 [4][10] 新政第二道防火墙：重构开发与融资机制 - 新政要求“做实房地产开发项目公司制”，每个楼盘项目成立独立公司，项目未交房前所有售房款及贷款资金封闭运行于项目专户，严禁总部抽走资金 [6] - 融资端推行“主办银行制”，一个项目原则上由一家主办银行或银团统筹资金管理并提供融资，形成“利益共享、风险共担”的绑定关系 [6] - 新政进一步强化房地产项目“白名单”制度，支持优质房企合理融资需求，引导资金流向合规项目以保障建设资金足额到位 [6] 新政第三道防火墙：完善监管与司法保障 - 对于继续实行预售的项目，新政要求严格规范预售资金监管，确保资金专用于本项目建设 [7] - 司法层面已将“购房者债权优先受偿”原则及“商品房买卖合同解除后剩余贷款本息由开发商承担”的规则制度化，为购房者提供法律保障 [7] - 新政还推动42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，通过城市体检和动态监测及时发现处置风险隐患 [7] 新政对市场各方的影响 - 对购房者而言，现房销售制大幅降低购房风险，提升房屋质量与配套透明度，并降低后期维权成本 [9] - 对开发商而言，资金压力增加需依靠自有资金完成项目建设，倒逼行业从“规模竞争”转向“品质竞争” [9] - 依赖高周转、资金弱、管理差的中小房企将加速被淘汰，而具备资金实力和技术优势的头部企业将通过打造“好房子”获得市场认可 [9] 新政的实施策略与配套措施 - 新政实行“因城施策”，根据不同城市市场差异差异化推进现房销售，避免政策急转弯引发市场波动并为房企提供转型缓冲期 [10] - 配套措施包括土地政策调整和公积金贷款支持，如部分地区提高现房购买公积金贷款额度，优质地块优先采用现房销售模式 [10] 行业展望与意义 - 新政实施标志着房地产市场迎来历史性变革，烂尾楼的消失是民生保障的重大突破和行业高质量发展的重要标志 [11] - 随着“好房子、好小区、好社区、好城区”建设的推进，房地产的民生属性将进一步凸显，市场将形成“品质为王、风险可控”的新生态 [11] - 在全链条制度保障下，“中国将再无烂尾楼”被视为即将实现的民生承诺和房地产市场健康发展的新起点 [11]

文章核心观点 - 中国房地产市场正处于深度调整与新旧模式转换的关键阶段 需要全面辩证认识当前形势 通过有力且协调的政策举措 加强预期管理 以稳定市场并推动其向高质量发展新模式平稳过渡 [2][4][8] 房地产市场现状与挑战 - 房地产市场供求关系发生重大变化 部分项目及城市出现局部供过于求 导致销售和价格大幅回落 对实体经济及金融体系产生较大影响 [2] - 行业正在经历深度调整 传统“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继 住房需求从“有没有”转向“好不好” [4] - 2025年以来新房和二手房交易总量基本稳定 房价降幅持续收窄 到2025年10月 狭义库存规模较2025年1—2月的高点下降4285万平方米 [8] - 部分城市市场在止跌回稳过程中出现波动 房地产开发投资延续下降态势 库存消化和市场出清仍需时间 [8] 房地产行业在国民经济中的地位与潜力 - 房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源 产业链条长、关联度高 2024年房地产业和建筑业增加值占GDP比重合计达13% 直接带动就业超7000万人 [5] - 从国际经验看 发达国家房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上 依然是经济稳定的重要支撑 研究推算中国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间 [5] - 中国城镇化仍有发展空间 2024年常住人口城镇化率为67% 户籍人口城镇化率不足50% “新市民”刚性住房需求有待持续释放 [6] - 存在大量存量住房更新需求 目前城镇积累了约350亿平方米住房存量 按每年折旧率2%估算 会创造出约7亿平方米的更新替代需求 [6] - 结构上 城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40% 约有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米 [6] 政策应对与新模式构建 - 中央定调促进房地产市场止跌回稳 推动构建房地产发展新模式 有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳 [7] - 政策着力于保交楼、保交房 推动地级及以上城市建立房地产融资协调机制 “白名单”项目扩围增效 [7] - 统筹惠民生和稳增长 2025年以来38个城市开展老旧住房自主更新 266个地级及以上城市建立住房保障轮候库 增加保障性住房供给 [7] - 推动建设“好房子” 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点 [7][8] - 未来政策需保持力度、加强协调并做好储备 供给端要严控增量、盘活存量 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [9] - 支持房企从新房销售为主向持有物业、提供居住服务转型 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 鼓励不动产投资信托基金扩大范围 [9] 住房条件的历史成就与当前目标 - 中国实现了从福利分房到市场解决住房的重大转变 2020年城镇人均住房建筑面积达38.6平方米 较10年前增加约7平方米 [3] - “十四五”时期全国商品住房累计销售面积约50亿平方米 到2024年底城镇人均住房建筑面积达41平方米左右 户均住房超过1.1套 [3]

行业核心观点 - 房地产市场供求关系发生重大变化，正经历深度调整，传统“高负债、高杠杆、高周转”模式已走到尽头，亟待向“产品—服务—运营”一体化新模式转型 [1][3] - 房地产行业在国民经济中仍具有举足轻重的地位，2024年房地产业和建筑业增加值合计占GDP比重达13%，直接带动就业超7000万人，产业链长、关联度高，是支撑国民经济的基础产业 [2][4] - 尽管面临调整，但行业转型发展空间依然广阔，存在结构性需求、存量更新、品质升级等多重潜力，政策正着力稳定市场预期，推动构建房地产发展新模式，促进市场止跌回稳和平稳健康高质量发展 [3][6][7][9] 行业发展历程与现状 - 我国实现了从福利分房到市场化解决住房的重大转变，城镇人均住房建筑面积从10年前的约31.6平方米提升至2020年的38.6平方米，到2024年底达到约41平方米，户均住房超过1.1套 [2] - 当前房地产市场正经历深度调整，新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，到2025年10月，狭义库存规模较2025年1—2月的高点下降4285万平方米 [7] - 传统发展模式难以为继，住房需求从“有没有”向“好不好”转变，对居住品质愿望更加强烈 [3] 行业面临的挑战与根源 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展进入存量提质增效阶段，住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足 [3] - 部分城市库存较高，市场出清需要时间，房地产开发投资延续下降态势 [8][9] - 房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能 [9] 行业未来发展潜力与空间 - 总量潜力：参考国际经验推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间 [5] - 城市化潜力：2024年我国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待持续释放 [6] - 结构性潜力：城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米 [6] - 更新替代需求：目前城镇积累了约350亿平方米住房存量，按每年折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求 [6] - 品质升级需求：家庭结构小型化、“人才红利”引领需求升级，老旧小区改造将持续进行 [6] 政策方向与措施 - 中央定调：2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”“推动构建房地产发展新模式”，2025年底中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场 [1][7] - 政策组合拳：有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，加强销售资金监管，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效 [7] - 保障性住房与城市更新：38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建，266个地级及以上城市建立住房保障轮候库，增加保障性住房供给，稳步实施城中村和危旧房改造 [7] - 供给管理：严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，有序推动“好房子”建设，支持房企向持有物业和提供居住服务转型 [10] - 制度建设：完善商品房开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，鼓励不动产投资信托基金扩大范围 [10] 预期管理与舆论引导 - 加强关键指标监测：除价格外，对房地产投资、法拍房数量、房企债务重组等直接影响社会预期的关键指标和事件加强监测 [11] - 加强政策解读与信息管控：统筹主流媒体与新媒体，加强对政策及重要指标变动的解释，引导理性预期，并对散布不实信息的行为进行及时管控 [11]

行业投资评级 - 领先大市-A(维持) [1] 核心观点 - 不动产REITs规则明确，关注板块投资价值 [1] - 证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，完善基础制度，优化监管安排，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [3][7] - 随着监管政策完善和资本市场高质量发展推进，部分券商有望通过外延式和内涵式发展实现业绩稳步增长，建议关注板块投资机遇 [4][7] 投资建议 - 证监会发布不动产REITs管理规则，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点 [3][7] - 推出商业不动产REITs是资本市场支持盘活存量的重要举措，有助于拉动消费和投资，稳行业稳市场稳预期 [3][7] - 商业不动产REITs精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的盘活需求 [3][7] - 建议关注非银行金融板块的投资价值 [4][7] 行情回顾 - 上周（20251229-20251231）申万一级非银金融指数跌幅为1.84%，在31个申万一级行业中排名第27位 [8] - 沪深300指数收于4657.24点，下跌0.59%；创业板指数收于3243.88点，下跌1.25% [8] - 个股方面，越秀资本周涨幅6.54%，华林证券周涨幅6.46%，永安期货周涨幅3.74% [8][11] - 个股方面，瑞达期货周跌幅-6.72%，九鼎投资周跌幅-4.93%，怡亚通周跌幅-4.80% [8][11] 行业重点数据跟踪 - 市场表现：上周上证综指上涨0.13%，沪深300下跌0.59%，创业板指数下跌1.25% [5][11] - 市场规模：期间A股日均成交额2.12万亿元，环比上涨8.30% [5][11] - 信用业务：截至12月31日，两融余额2.54万亿元，环比下降-0.10%；其中融资规模2.52万亿元，融券余额165.26亿元 [5][14] - 信用业务：截至12月31日，市场质押股2929.98亿股，占总股本3.57% [14] - 基金发行：2025年11月，新发行基金份额530.52亿份，发行145只，环比下降34.09% [14] - 基金发行：2025年11月，股票型基金发行139.69亿份，环比下降43.70%，发行份额占比26.33% [14] - 投行业务：2025年11月，股权承销规模525.75亿元，其中IPO金额101.88亿元，再融资金额423.88亿元 [14] - 债券市场：中债-总全价(总值)指数较年初下跌2.32% [5][14] - 债券市场：中债国债10年期到期收益率为1.85%，较年初上行23.96个基点 [5][14] 监管政策与行业动态 - 证监会修订发布《公开募集证券投资基金销售费用管理规定》，自2026年1月1日起施行，主要内容包括调降认申购费及销售服务费率、简化赎回费安排、鼓励长期持有、设置差异化客户维护费支付比例上限等 [22] - 证监会发布《证券期货市场监督管理措施实施办法》，明确十四类常用监管措施及实施原则、程序要求等 [22] - 证监会发布推动REITs市场高质量发展通知，明确商业不动产REITs市场化准入安排，支持银行保险业资管公司等金融机构参与，完善扩募制度与定价机制，加强二级市场建设 [22][23] - 证监会就《上市公司董事会秘书监管规则（征求意见稿）》公开征求意见，旨在规范董秘履职，提升上市公司治理水平 [23] - 证券业协会发布《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》，将适用范围扩大至商业不动产REITs，并强化网下投资者注册管理要求 [23] - 证券业协会修订发布《证券公司投行业务质量评价办法》，完善评价指标体系，新增“支持上市公司并购重组”和“新股估值定价”专项评价指标 [23] 上市公司重点公告 - 国信证券股东一汽股权投资（天津）有限公司计划减持不超过22,000,000股，不超过公司总股本的0.21% [24] - 国金证券获准向专业投资者公开发行公司债券，其中一年期以上公司债券不超过200亿元，短期公司债券面值余额不超过50亿元 [24]

文章核心观点 - 中国REITs市场已从“试点探索”全面迈入“体系化发展”新阶段，一套涵盖试点扩容、市场建设、监管优化的高质量发展制度体系已正式落地 [1] - 政策组合拳将助力商业不动产REITs实现“破冰”，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式注入强劲金融动力 [1] 扩围破冰：商业地产解锁存量价值 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具，能有效为存量资产引入“活水” [2] - 政策将REITs覆盖范围从传统基础设施拓展至商业不动产，让普通投资者“买楼收租”成为可能 [2] - 商业不动产REITs为房地产企业提供有效的退出渠道，有助于缓解资金压力，对风险防范化解具有积极作用 [2] - 我国商业不动产存量规模可达40万亿元，试点推出将有效盘活此类沉淀资产，为房企打通“投-融-管-退”价值链，优化现金流、降低负债 [2] - 新政通过市场化证券化手段，为“沉睡资产”引入金融活水，有助于房企缓解债务压力、实现轻资产转型，也为资本市场提供优质权益类资产供给 [2] 生态筑基：三维框架夯实市场韧性 - 新政构建了“扩容扩围+资金引入+产品创新”的三维升级框架 [3] - 在资产供给端，政策鼓励REITs持有业态相近、功能互补的资产组合，支持优质上市REITs通过扩募、并购做优做强，平等对待各类所有制企业，为民营企业拓宽权益融资渠道 [3] - 商业不动产REITs向购物中心、写字楼等领域扩容，有助于重塑不动产金融生态，打通存量资产“募投管退”闭环，为城市更新、行业转型注入新活力 [3] - 安排借鉴国际成熟市场“首发+扩募”双轮驱动经验，能有效提升单只产品的规模效应和风险抵御能力 [3] - 在资金需求端，新政重点引导保险资金、社保基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的，规划丰富REITs指数体系和ETF等创新产品，旨在优化投资者结构、提升市场流动性 [3] - 中长期资金涌入将推动REITs从“小众产品”成长为大众化资产类别，强化市场深度与韧性 [3] 市场机制与长期价值 - 公募REITs估值定价优势明显，轻重联动的战略价值突出，国内尚有数十万亿存量资产盘活需求，商业不动产REITs长期内有望激发行业增长活力 [4] - 政策提出研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求，优化发行定价机制，规范询价配售行为，旨在确保市场定价的合理性与公允性 [4] - 相关安排压实了基金管理人、财务顾问等中介机构责任，营造了“重合规、重运营”的良好生态 [4] - 低利率环境下，REITs作为多元化配置的重要工具，其在大类资产配置中的价值将进一步凸显 [4] 赋能实体：双向共振拓宽发展空间 - 截至2025年12月，我国上市公募REITs已达78只，发行规模超2000亿元，总市值突破2200亿元，累计带动新增投资超1万亿元 [5] - 商业不动产公募REITs与已有基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [5] - REITs能有效促进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变，为房地产企业资产盘活和转型升级打造适配金融工具，为实体经济注入长期稳定资本支持 [5] - REITs收益与股票、债券相关性较低，使其成为分散风险、抵御通胀的优质配置工具 [5] - REITs核心价值在于收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，普通投资者能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产，分享中国优质实体资产的长期收益 [5] 未来布局与投资策略 - 投资核心是“稳现金流+资产增值+扩募能力”，策略上应围绕抗周期防守、景气修复进攻、强扩募成长三条主线 [6] - 应优先筛选核心城市优质资产、高运营壁垒与强原始权益人的标的，同时做好估值与风险控制 [6] - 在资产端筛选层面，优先级排序为：优质购物中心（出租率≥95%）>核心商圈写字楼（空置率<15%）>区域商贸综合体（年交易额稳定）>社区商业（抗周期）>酒店（谨慎，周期波动大） [6] - 随着资产拓维与政策支持不断释放，商业不动产REITs未来将持续扩容，行业需聚焦运营管理、价值挖掘与可持续回报，推动市场高质量发展 [6] - 在政策引导与市场需求双重驱动下，REITs作为连接资本与实体资产的“黄金桥梁”，将在构建现代化基础设施体系、推动房地产发展新模式转型中发挥更重要作用 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 商业不动产REITs新规及一揽子配套文件落地 市场开启新章 投资者可关注首批产品投资机会 [3] - 一揽子政策文件增补完善多项机制 完善REITs市场制度体系 严控项目及市场风险 [3] - 关注市场新增资金源拓展 可关注新增资金源预期拓展带来的市场回升及低估值权重股 [3] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [3] 各部分内容总结 REITs一揽子政策文件出台 - 2025年12月31日 证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽子政策文件 开启商业不动产REITs试点 完善REITs市场制度体系 [4] 商业REITs试点开启 - 正式稿仅在产品定义方面略有增补 商业REITs产品界定宽泛 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行 [6] - 推动商业不动产REITs平稳健康发展 加速推进优质产品 关注首批产品落地 [8] - 鼓励类似资产混装及扩募 推动商业REITs做优做强 [9] - 明确商业REITs申报流程及审核要点 强化重点事项审核 [12][17] - 优化REITs发行与交易机制 健全REITs信息披露制度 [21] REITs规则体系进一步完善 - 提出三项资金扩源举措 有望提升市场稳定性和流动性 [23] - 就扩募机制、市场化定价机制、审核制度及监管等多方面提出举措 提升扩募效率 推动定价机制市场化 [28][31] - 明确审核流程细节 加强监管与风险防控 严把产品质量关 [33] 关注商业不动产REITs落地及资金源拓展 - 双轨制审核有望提升效率 加速REITs市场扩容 投资者可关注首批商业不动产REITs投资机会 [35] - 一揽子政策文件完善多项市场制度 推动REITs市场行稳致远 [37] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [37]

北京房地产调控政策放松 - 北京发布新政，将非户籍家庭在五环外购房的社保年限要求从2年降至1年，旨在为市场注入信心 [1] - 一线城市北京已迈出政策放松的重要一步，上海、深圳有望跟进 [13] 当前房地产市场数据表现 - 截至2025年12月19日，36个城市新房成交面积同比下降15.0% [1] - 截至2025年12月19日，15个城市二手房成交面积同比增长2.3% [1] - 到2025年三季度，房地产行业GDP累计同比贡献率转正，达到0.8% [1] - 截至2025年11月末，商品房待售面积连续9个月减少，当月减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [5] - 截至2025年12月24日，全国300城住宅用地成交规划建面同比下降12.3%，住宅用地出让金同比下降8.0% [13] - 新开工面积同比降幅已从2025年前5月的21%开始收窄 [13] 2026年政策方向与重点 - 稳定房地产市场已成为2026年经济工作的重要任务，政策表述从“止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场” [3] - 2026年将继续实施更加积极的财政政策，扩大财政支出盘子，优化政府债券工具组合 [3] - 房地产政策焦点转向“控增量、去库存、优供给” [3] - 政府将从供给侧入手，建立“人房地钱”要素联动机制，根据市场需求精准调节土地和新房供应 [3] - 加快构建房地产发展新模式，并以楼市稳定为前提 [9] - 新模式的关键方面包括推进现房销售制，以及规范预售资金监管 [9] 核心政策工具：收购存量房 - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等是当前重要政策手段 [5] - 该政策具有双重效果，既帮助房企快速回笼资金，又增加保障性住房供应，实现“去库存”与“保民生”双赢 [5] 市场分化特征与价格表现 - 2025年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，其中一线城市下跌5.52%，二线城市下跌8.24%，三四线城市下跌7.47% [7] - 2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，其中一线城市涨幅最大，达5.82% [7] - 2025年1-11月，三四线城市新房价格累计下跌1.54% [7] - 城市间分化严重，不同能级城市的市场走势和复苏时间将大相径庭 [7] 2026年市场预测 - 方正证券预测，2026年全国新房均价同比跌幅将收窄至2%以内，一线及强二线城市可能微涨0.5% [7] - 中金公司分析，一线城市可能在2025年底完成止跌回稳，强二线城市可能在2026年-2027年企稳，三四线城市的拐点可能在2027年后或更晚 [11] - 方正证券预计二手房市场仍面临压力，2027年才能实现止跌回稳 [11] - 中金公司认为，判断房地产周期拐点的有效指标是与供求关系高度相关的库存去化周期 [11] 长期市场潜力与需求分析 - 2024年中国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民的刚性住房需求有待持续释放 [7] - 改善性需求不容忽视，部分城镇居民住房满意度不够高 [7] - 2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好 [7] - 中指研究院数据显示，未来5年全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米 [7]