城市发展新阶段 - 中央城市工作会议将建设舒适便利的宜居城市列为七项重点任务之一 标志着城市工作进入高质量内涵式发展新阶段 [1] - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 [3] 城镇化与住房现状 - 截至2024年底常住人口城镇化率达67% 对应9.4亿人生活在城镇 [3] - 需重点保障新市民和青年人住房需求 加快构建房地产发展新模式 [3] 城市发展挑战 - 部分城市仍存在摊大饼式扩张导致职住分离和交通拥堵 [1] - 中心城区人口过载资源紧张 医疗教育等优质公共资源分布失衡 [1] - 空气污染和环境破坏问题尚未明显好转 [1] 城市规划方向 - 需将人口产业城镇和交通通盘考虑一体规划 优化城市空间结构 [3] - 通过精明增长和精细管理重塑城市骨骼 畅通城市血脉 [3] - 增强规划执行力 保持历史耐心一张蓝图绘到底 [3] 民生服务建设 - 需打造15分钟生活圈 推动全龄友好型社会建设 [4] - 加快发展生活性服务业 提升基本公共服务覆盖面均衡性便利度 [4] - 重点关注便民设施供给 包括停车位充电桩公共厕所等基础设施 [4] 住房保障体系 - 稳步推进城中村和危旧房改造 构建多层次住房保障体系 [3] - 不仅要实现有房住 更要满足人民群众对好房子的期待 [3]

8月28日，据新华社，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，其中提到，我国城 镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶 段。 文件提到，系统推进"好房子"和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样 化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧 的"好房子"建设。实施物业服务质量提升行动。 稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。科学 制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新。 华东师范大学公共政策系副教授胡金星当日在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，上述文件对 于下一阶段的城市发展具有战略意义，同时充分说明了房地产业对于国民经济的重要性。 他认为，过去很多年里，城市工作主要解决住房"有没有"的问题，而现在则是解决住房"好不好"的问 题。推进"好房子"和社区建设是推动城市高质量发展的抓手之一，有利于促进房地产市场可持续发展。 "城市发展是一项系统性工程，涉及多个重要领域。"胡金星表示，文件将利好商品房、物业、社区更新 ...

城市发展政策框架 - 中共中央国务院公布推动城市高质量发展的意见 勾勒城市群一体化、都市圈建设及超大特大城市综合竞争力增强的蓝图 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 与7月中央城市工作会议导向一致 [2] - 设定2030年现代化人民城市建设重要进展及2035年基本建成的目标 [2] 存量资源盘活政策 - 全面摸排城市房屋设施土地资产底数 改造利用老旧厂房低效楼宇闲置商业设施 [3] - 自然资源部等出台18条措施处置闲置存量土地 解决利用难转让难收回难问题 [3] - 各地专项债券收储存量闲置土地超4300宗 面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元 [3] - 专项债收储试点若扩至非"自审自发"地区 将提振市场预期 [4] 住房品质提升措施 - 推进安全舒适绿色智慧的"好房子"建设 实施物业服务质量提升行动 [5] - 稳步推进城中村危旧房改造 支持老旧住房自主更新及原拆原建 [5] - 原拆原建成为老旧小区改造新模式 上海彭一小区完成非成套旧住房拆除重建 [6] - 城市更新被列为重要工作 中央要求打造宜居韧性智慧城市 [6] 房屋安全管理机制 - 建立房屋安全体检、管理资金及质量安全保险等全生命周期制度 [7] - 严格限制超高层建筑 实施城镇预制板房屋治理及地震区加固工程 [7] - 房屋体检制度在22城试点 全国规模化体检市场规模近千亿元 [7]

城市发展政策导向 - 中共中央国务院公布推动城市高质量发展的意见 明确城市从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [2][3] - 提出2030年现代化人民城市建设取得重要进展 2035年基本建成现代化人民城市的目标 [3] 存量资源盘活措施 - 全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数 改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置商业设施 [4] - 自然资源部等部委出台18条政策措施处置闲置存量土地 解决利用难、转让难、收回难问题 [4] - 各地专项债券收储存量闲置土地超4300宗 面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元 [4] 房地产开发新模式 - 加快构建房地产发展新模式 推进安全舒适绿色智慧的"好房子"建设 [6] - 实施城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建模式 [6] - 上海静安区彭一小区完成非成套旧住房拆除重建 为规模最大户数最多的改造项目 [7] 房屋安全管理体系 - 建立房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险等全生命周期管理制度 [8] - 实施城镇预制板房屋治理改造行动和地震易发区房屋设施加固工程 [8] - 上海等22个城市开展房屋安全管理试点 预计全国房屋体检市场规模近千亿元 [8] 城市更新战略部署 - 中央要求转变城市开发建设方式 大力实施城市更新行动 [7] - 文件涉及激活存量资源、城市更新、危旧房改造等房地产相关内容 [8] - 明确城市发展目标为创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧 [8]

城市更新项目规模与投资 - 湖北省累计实施城市更新项目7800余个，完成投资额近3500亿元 [1] - 开工改造城镇老旧小区1.84万个，惠及居民超过270万户 [1] - 累计实施棚户区改造11.32万户，城中村改造3.5万户 [1] 房地产发展新模式探索 - 选定10个项目开展省级试点，探索重组空间、整合政策、连接资源的全生态服务模式 [1] - 推动房地产行业从"建房子、卖房子"向"既建房子卖房子、又造服务卖服务"转变 [1] - 积极探索危旧房改造"产权人自主更新"模式，48个项目采取"原拆原建"方式，6500余户居民入住新房 [1] 武汉市更新进展 - 武汉市获得中央财政资金补助10亿元支持城市更新 [2] - 获批超长期特别国债支持电梯更新4463台，数量位列全国第三 [2] - 193个城中村累计改造1517万平方米，改造老旧小区608个，计划2025年完成2000年前所有老旧小区改造 [2] 基础设施改善 - 既有住宅加装更新电梯超过1万部，并纳入《湖北省电梯安全条例》专章 [1] 金融支持与融资情况 - 湖北省"白名单"项目855个，授信审批3116.9亿元，累计投放2197.8亿元，授信金额和问题项目修复数量全国前列 [3] - 主要银行机构审批城市更新贷款项目150多个，审批金额2700多亿元，已投放项目100多个，放款金额近900亿元 [3] - 青山区二十一街危旧房改造项目获得农行湖北省分行1.6亿元贷款融资 [3]

产业投资 - 主动服务国家战略腹地建设并争取国家重大项目布局 加快推动重大项目在川落地[1] - 围绕六大优势产业提质倍增和重点产业建圈强链 推进设备更新 智改数转和省重点工业项目建设[1] - 提速布局产业新赛道并帮助困难行业转型升级 助推四川加快新旧动能转换和提升未来竞争力[1] 民生投资 - 加快推进民生领域重点项目建设 提升公共服务供给质量[1] - 推动房地产市场企稳回升并全面启动城市更新项目[1] - 探索收购存量商品房用作保障性住房 加快构建房地产发展新模式[1] 区域投资 - 成都需发挥超大城市引领作用 增强对先进生产力和高端资源要素吸附集聚能力 在抓项目促投资上走在前作示范[1] - 增速高于全省的市州需拓增量 优存量 提质量 为全省大局多作贡献[1] - 经济体量大的市需强担当 增措施 夯实项目储备并释放投资活力[1] - 负增长的市州需补短板强弱项 以超常举措推动工作见起色出成效[1]

行业背景与公司业绩表现 - 全国房地产开发投资2024年同比下降10.6%，新建商品房销售额同比下降17.1% [1] - 华润置地2025年上半年营业收入949.2亿元人民币，同比增长19.9%，股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2% [1] - 经常性业务收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收21.7%，核心净利润贡献占比提升至60.2%，同比提升9.6个百分点 [1] - 董事会建议派发中期股息每股0.2元人民币 [1] 业务模式转型成效 - "3+1"业务模式中经营性不动产业务和资产管理业务表现亮眼，拉动业绩和长期稳定现金流 [2] - 经营性不动产业务收入121亿元，同比增长5.5%，购物中心零售额1101.5亿元，同比增长20.2% [6][7] - 购物中心经营利润率65.9%创历史新高，在营购物中心达94座 [7] - 万象系购物中心在2024年TOP50榜单中入围7家，总销售额604亿元 [7] REITs业务突破与资本市场表现 - 华润商业REIT为国内首批最大消费基础设施REITs，2024年EBITDA预算完成率112%，2025年上半年达105% [10] - 连续6个季度累计分红4.95亿元，年化分派率稳步提升 [11] - 上市至2025年8月25日累计涨幅近60%，市值破百亿排名国内REITs第一 [12] - 2025年3月启动扩募申报，成为首只扩募消费REITs [12] 资产运营能力优势 - 购物中心销售坪效和租金坪效行业领先，零售额增速高于社会消费品零售总额 [15] - 华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达99% [16] - 万象生活拥有三大产品线，合作品牌超16000个，在营合作品牌超8000个 [18] - 万象星会员总量突破7200万，商业会员达6500万同比增长32%，消费与复购会员均增超30% [19] 资产管理能力建设 - 2024年底资产管理规模达4621亿元，同比增长8.1% [20] - 实施城市深耕策略，推动核心城市市场地位提升 [20] - 通过收并购和资产改造提升价值，如青岛万象城改造新增可租面积7000平，引进37个品牌 [22] - 租赁住房业务布局15城，管理房间8.5万间规模行业第六，有巢品牌价值167.83亿元 [23] 资本管理能力创新 - 构建"投融建管退"闭环，形成完整资管生态系统 [26] - 高信用评级和透明投资者关系降低融资成本，提升资本市场竞争力 [27] - 创新应用REITs和资产证券化工具实现资产快速变现，为投资者带来良好回报 [27]

美联储政策与人事动态 - 贝森特呼吁美联储进行内部审查并预计秋季将公布特朗普选择的美联储主席人选 [10] - 威廉姆斯表示当前政策仍适度紧缩且通胀正逐步回落 强调每次会议决策均为实时调整 [10] 国际关税与贸易关系 - 白宫提出若印度停止购买俄罗斯石油可获25%关税优惠 印度对美重新审议加征关税抱有希望 [10] - 欧盟计划本周末前加速立法程序以全面取消对美国工业品关税 [10] - 日本经济再生大臣再度访美敦促落实汽车关税削减协议 [10] 能源市场动态 - 美国上周从委内瑞拉进口原油7.4万桶/日 为7月以来首次周度进口 [12] - EIA原油库存下降239.2万桶 超出预期的186.3万桶降幅 [12] - WTI原油收涨0.79%至63.65美元/桶 布伦特原油收涨0.61%至67.16美元/桶 [3][7] 股票市场表现 - 美股三大指数小幅上涨 道指涨0.32% 标普500涨0.24% 纳指涨0.2% [4][7] - 英伟达微跌 Robinhood跌5.4% 纳斯达克中国金龙指数跌2.58% [4] - 港股恒指收跌1.27% 科指跌1.47% 华润万象生活跌超9% 商汤涨近9% [5][7] - A股三大股指集体回调 沪指跌1.76% 深成指跌1.43% 创业板指跌0.69% [6][7] 债券与汇率市场 - 美元指数收跌0.06%报98.147 美债收益率普跌 [3][7] - 法国30年期国债收益率创14年新高 法德10年期国债利差升至4月以来新高 [12] 国内政策与经济数据 - 商务部将于9月出台扩大服务消费政策措施 [3][12] - 吉林省自9月1日起实施境外旅客购物离境退税政策 [3][12] - 1-7月全国规模以上工业企业利润总额40203.5亿元 同比下降1.7% [12] - 工信部印发卫星通信产业发展指导意见 上海及广州推进城中村改造 [12] 企业动态 - 英伟达业绩超预期但营收展望平淡 宣布600亿美元回购计划 [12] - 美团第二季度调整后净利润14.9亿元 同比下降89% 计划年底取消超时扣款 [13]

城市更新战略方向 - 加大改革创新力度 深入推进城中村及老旧小区改造 全面提升城市能级品质 [1] - 加快实现老城市新活力与"四个出新出彩" 建设中心型世界城市 [1] - 坚持"留、改、拆"并举模式 采用"依法征收、净地出让"机制 [1] 城中村改造实施路径 - 探索建立"人房地钱"要素联动机制 集中资源推进四大重点片区和重点项目改造 [1] - 持续推进"三旧"改造项目分类处理 加快构建房地产发展新模式 [1] - 因地制宜实施产业保育和转型升级 合理有序疏解中心城区非核心功能 [1] 老旧小区改造创新模式 - 积极探索自主更新改造模式 开展完整社区建设和片区联动改造 [1] - 建立片区运营管理新模式 以"民生微实事"为抓手消除安全隐患 [1] - 完善基础设施和公共服务 加强历史文化保护传承 [1] 城市治理体系升级 - 提升城市治理智慧化精细化水平 改善人居环境和完善片区服务功能 [1] - 通过改造工程增强群众获得感幸福感安全感 [1]

一线城市房地产政策调整 - 北京五环外取消购房套数限制 但并非解除限购 而是结构性松动以促进产城融合和职住平衡 [3] - 上海跟进类似政策 包括调减限购、优化公积金和贷款利率机制 但深圳因地域狭小难以复制相同做法 [2][4] - 政策方向为结构性而非全面松动 旨在引导需求向城市新区延伸 但五环外需求本身较小且供给匹配存疑 [3][4] 房地产市场现状与挑战 - 1-7月全国商品房销售面积累计同比下跌4.0% 房地产投资累计同比下跌12% 房企到位资金同比下跌7.5% [5] - 70个大中城市房价承压 一线城市新房和二手房价格同比负增长 二、三线城市延续跌势 [5] - 居民部门杠杆率达61.1%（2025年二季度） 较2020年末降1.2个百分点 处于全球平均水平但抑制购房需求 [5] - 房企信用违约激增 "十四五"违约金额为"十三五"24倍 占市场总违约比例从4.5%升至65.5% 平均违约率从2.6%升至44% [5] 行业深度调整驱动因素 - 人口负增长和老龄化持续影响需求 2024年末人口14.08亿较2020年减少350万 年均增速-0.07% [10] - 适龄购房人群（20-49岁）占比从42.7%降至39.2% "十四五"末数量或降至5.6亿人 较"十三五"末减少4500万人 [10] - 城镇化进程放缓、收入增长受限及住宅水平已达中等偏高等因素共同抑制需求 [6][10] 市场探底所需条件 - 宏观层面需人口增长平稳、城镇化合理增长、GDP运行于4.5-5.5%区间及财产性收入改善 [8] - 行业层面需居民杠杆率进一步下行、改善性需求回升、库存水平明显下降及房企供给能力改善 [8] - 全国商品房库销比升至6.8 三四线去化周期达30个月 供应过剩明显 [5][7] 政策干预与未来需求潜力 - 城中村改造计划预计带动保障房贷款净增2.5万亿元 年改造150万-200万套 推动住房需求3.7亿-5亿平方米 [7] - 改善型需求为未来10年核心机遇 尤其集中在沿海经济大中型城市及中西部区域性城市中心 [10] - 政策空间有限 需通过交易便利化及资本市场复苏提升财产性收入以促进需求 [9][13] 行业中长期展望 - 未来两三年房价跌势趋缓 库存从高位回落 年商品房销售面积预计6亿-7亿平方米 [12] - 房地产投资占经济比重进一步降低 房企经营重心转向存量资产运营管理 [12] - 城镇户均套数可能回落至1.05套 供需关系逐步趋向平衡 [12]