市场发展规模与历程 - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市 总市值300多亿元 截至2025年6月20日已上市66只产品 总市值达2066亿元 较上年同期接近翻倍 [1][4] - 四年间市场规模从试点突破至2000亿元以上 呈现加速跃迁式发展 [1] - 底层资产类型从首批4类（产业园区、仓储物流、生态环保、交通）拓展至保障性租赁住房、消费、新能源、水利、市政等多元领域 [4] 政策环境与制度演进 - 2024年7月国家发展改革委发布通知 推动公募REITs项目常态化发行 底层资产扩容至13个大类 覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费等领域 [2] - 2024年2月证监会明确公募REITs权益工具属性 允许投资者将REITs投资作为权益工具调整计入FVOCI科目 降低二级市场波动对利润表的影响 [2] - 会计政策调整后 机构投资者长期持有意愿增强 业绩压力降低 [3] 资产类型创新与市场表现 - 新资产类型项目受市场青睐 汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍 国泰君安济南能源供热REIT认购倍数813倍 二级市场价格较发行价累计涨幅超50%和80% [4] - 首批数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）于2025年6月18日获批注册 证监会支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展REITs融资 [5] - 2025年以来中证REITs全收益指数涨幅达16.2% 华夏大悦城商业REIT等3只消费类产品涨超50% 全市场66只产品中除1只微跌外均上涨 [6] 分红机制与投资收益 - 公募REITs需将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配 2021年至2025年累计分红金额接近220亿元 其中2021年6.92亿元、2022年18.46亿元、2023年66.14亿元、2024年83.87亿元、2025年44.12亿元（上年同期33.14亿元） [6] - 分红金额逐年增长 分红率稳定在3%-5% 部分产品收益率已低于3% 反映稳定分红资产供不应求 [6] 投资者结构与资金配置 - 投资者类型包括产业资本、券商、保险、信托、私募、银行理财、个人等 呈现生态共荣格局 [1][5] - 会计政策调整驱动保险机构及券商自营增加自有资金配置 成为潜在长线增量资金 [2] - 需进一步提高投资者结构丰富度 平衡持有型与交易型策略以激活流动性 [5] 市场前景与估值趋势 - 低利率环境下公募REITs被更多资金认可 在大类资产配置中战略地位提升 [1] - 市场供需矛盾存在 政策红利持续释放 预计未来1-2年内维持高估值 板块分化持续 [7] - 固收资金抢配高息资产逻辑短期主导市场 中长期配置吸引力刚崭露头角 [7]

市场发展概况 - 公募REITs问世四年总市值突破2066亿元 较上市首日300多亿元接近翻倍 产品数量达66只 成为亚洲第一市场 [1][4] - 2021年以来累计分红金额接近220亿元 分红金额逐年增长 2025年以来分红44.12亿元 较2024年同期33.14亿元显著提升 [1][7] - 中证REITs全收益指数年内涨幅超16% 66只产品中除1只微跌外全部上涨 3只产品涨幅超50% [7] 政策支持 - 2024年7月出台常态化发行通知 底层资产扩容至13大类 覆盖交通/能源/市政/数据中心等新型基础设施 [2] - 2024年2月会计新规明确REITs权益工具属性 允许计入FVOCI科目 降低二级市场波动对利润表影响 [3] - 政策红利期持续 证监会支持科技企业利用数据资产开展REITs融资 首批两只数据中心REITs获批 [2][5] 资产类型拓展 - 底层资产从首批4类拓展至保障性租赁住房/消费/新能源/水利等 新资产类型受市场青睐 [4] - 汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍 二级市场价格较发行价累计涨超50% [4] - 国泰君安济南能源供热REIT认购倍数813倍 二级市场价格较发行价累计涨超80% [4] 投资者结构 - 持有人包括产业资本/券商/保险/信托/私募/银行理财/个人等多类型机构 呈现生态共荣格局 [1][6] - 保险机构及券商自营配置动力提升 会计政策调整降低机构投资者业绩压力 [3][6] - 需进一步增加投资者结构丰富度 平衡持有型和交易型策略以激活流动性 [6] 配置价值 - 在低利率环境下吸引力提升 分红率3%-5%的产品供不应求 部分产品收益率已低于3% [8] - 固收资金抢配高息资产逻辑持续 中长期配置吸引力刚崭露头角 [8] - 90%以上可供分配金额强制分红机制 保障现金流分配稳定性 [7]

南方润泽科技数据中心REIT上市 - 国内首批数据中心REITs产品之一 底层资产为润泽科技旗下河北廊坊A-18数据中心 [1] - A-18数据中心拥有5794个7.04kW普通机柜 100个16.5kW高功率机柜 3个30.36kW超高功率机柜 [1] - 2024年该数据中心托管服务费收入达5.4亿元 净利润约2.57亿元 [1] - 发行10亿份募资45亿元 净回收资金将用于重庆润泽(西南)国际信息港项目建设 [1] 投资者认购情况 - 有效认购总户数超4万户 公众投资者发售部分一日售罄 确认比例仅0.3% [2] - 网下投资者认购确认比例0.6% 南方基金运用固有资金认购265万份 [2] - 机构投资者持有占比达93.94% 润泽科技作为第一大持有人占比超30% [2] - 前十大持有人涵盖私募 券商 资管公司 创投等多类型机构 [2] 政策支持背景 - 证监会发布文件支持人工智能 数据中心等领域项目发行REITs [2] - 证监会主席表示将继续支持科技企业利用新型资产开展REITs融资 [3] - 央行等七部门提出运用REITs等方式拓宽数字基础设施建设资金来源 [3] 行业影响 - 标志着公募REITs底层资产扩容 填补数据中心领域空白 [1] - 为行业通过资产证券化拓展融资渠道提供创新实践范例 [1] - 有望推动数据中心产业从规模扩张向价值创造转型 [4] - 为数字经济发展注入可持续金融活水 [4] 公司战略 - 成功发行拓宽融资渠道 提升再投资能力 为长远发展提供资金保障 [3] - 通过优质存量资产证券化实现资产结构优化及高效周转 [3] - 基金管理人表示将持续优化资产配置 提升资本运作效能 [3]

南方润泽科技数据中心REIT上市 - 国内首批数据中心REITs之一，深交所首单数据中心REITs，证券代码180901，2025年8月8日上市交易 [1] - 总份额10亿份，首发规模45亿元，底层资产为廊坊A-18数据中心 [1] - 标志着中国数据中心行业迈入资产证券化新阶段，连接重资产基建与轻资产运营 [1] 底层资产价值 - A-18数据中心位于河北廊坊，距离北京南六环20公里，具备区位优势 [2] - 共5897个机柜，42.5MW总功率，2020年12月投入运营 [2] - 连续三年100%签约率和99%以上上架率，国内领先 [2] 商业模式创新 - 采用"数据中心+绿电"模式，通过REITs实现37.25亿元资产证券化 [3] - 构建"投资-运营-证券化-再投资"闭环，募集资金用于重庆润泽(西南)国际信息港项目 [3] - 解决重资产模式瓶颈，单个数据中心投资数十亿元，回收周期20年以上 [3] 行业影响 - REITs将固定资产转化为标准化产品，降低企业负债率，提供社会资本参与通道 [4] - 公司规划61栋智算中心、32万架机柜，未来可能通过REITs证券化 [4] - 自主研发液冷技术提升能效，廊坊B区智算中心支持万亿级大模型训练 [4] 政策支持 - 2024年政策将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴 [5] - 2025年政策支持人工智能、数据中心等领域发行REITs [5] - 构建了完善的数据中心资产证券化政策框架 [5] 市场表现与投资者结构 - 截至2025年6月底，国内累计发行68只公募REITs，规模近1800亿元 [6] - 战略投资者获配5.6亿份占比70%，网下投资者20%，公众投资者10% [6] - 2025年净现金流分派率6.38%，2026年5.32% [6] 行业估值逻辑变化 - 从PE估值转向NAV估值，通过现金流折现模型给予资产更稳定定价 [7] - 推动行业从规模竞赛转向质量竞争，注重运营效率和现金流稳定性 [7] 未来发展机遇 - 数据中心作为新质生产力核心要素，将迎来建设高潮 [8] - 第三方IDC服务商占据50%以上市场份额，行业集中度有提升空间 [9] - 绿色发展成关键，6栋设施入选"国家绿色数据中心"，绿电比例和PUE值影响估值 [9]

RWA市场发展现状 - 截至2025年7月26日，全球RWA资产市值突破252.1亿美元（不包括稳定币），总资产持有人达329,498名，发行人达255名 [3] - RWA通证化通过区块链技术将实物或金融资产所有权转化为链上数字通证，实现交易、流通和管理 [3] - 市场呈现快速扩展趋势，需进一步厘清理论内涵和制度规则 [3] RWA市场的金融功能价值 - 为流动性差的"沉睡"资产提供Web3融资渠道，缓解传统融资周期长、门槛高的问题 [5] - 降低投资门槛，使普通投资者参与高价值项目，实现资产配置多元化 [5] - 提升发起人财务管理灵活性，优化资产负债管理 [5] - 改善交易效率和透明度，支持7×24小时跨境交易，区块链记录增强安全性 [5] - 为DeFi提供稳定优质底层资产，减少对加密资产抵押的依赖 [5] RWA资产适配性探索 - 成功落地的资产需满足价值稳定性、法律确权清晰性及链下数据可验证性三大门槛 [6] - 蚂蚁数科采用"区块链+IoT"架构链接超1,500万台能源设备，2024年8月发行香港首单跨境新能源RWA项目 [6] RWA市场的金融创新挑战 - 结构化金融衍生品带来信息不透明、市场波动放大、道德风险等问题 [9] - 资产证券化历史显示金融产品复杂性可能失控，RWA继承了类似风险 [10][11] - 新型数字技术融合加剧风险，如资产端收益不稳定、中介道德风险、投资者保护不足等 [11] RWA健康发展对策 - 需识别产权证明合法性、资产托管对手方风险、非标资产定价机制不成熟等特征 [13] - 建议建立"穿透式+功能导向"监管，避免监管滞后或过度限制创新 [14] - 加快制定技术规范，如资产映射标准、预言机接口等，中国信通院与蚂蚁数科已启动相关立项 [15] - 聚焦服务实体经济，依托沙盒机制推动科技金融、绿色金融等高价值场景落地 [16]

行业债券融资总额 - 2025年7月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% [1] - 5-7月单月融资总额保持增长态势 主要受上年低基数效应影响 [1] 融资结构 - 信用债融资456.5亿元 同比增长104.8% 占比64.0% [1] - ABS融资257.4亿元 同比增长90.0% 占比36.0% [1] 融资成本 - 债券融资平均利率2.54% 同比下降0.24个百分点 环比下降0.51个百分点 [1][6] - 信用债平均利率2.32% 同比下降0.21个百分点 环比微增0.05个百分点 [6] - ABS平均利率2.92% 同比下降0.11个百分点 环比下降0.11个百分点 [6] 信用债发行特征 - 发债主体以央国企为主 金茂发行40亿元 保利发展38亿元 华润超30亿元 [3] - 民企和混合所有制企业发行信用债30.1亿元 绿城、新城、金辉发行期限均超3年 [3] - 信用债平均发行年限3.79年 以1-3年期和3年以上债券为主 [3] - 金辉、新城为2025年首次发行信用债 显示发行企业扩容 [3] ABS产品结构 - CMBS/CMBN发行规模占比41.5% 为最大资产证券化产品类别 [4] - 类REITs占比36.8% 供应链ABS占比15.2% 保障房占比6.4% [4] - 深圳安居类REITs二期发行规模38.76亿元 优先级收益率2.15% 底层资产包含8942套保障房 [4] - 全国首单产业园区持有型不动产ABS设立 规模6.6亿元 底层资产为国家传感信息产业园 [5] 典型企业融资表现 - 金茂发行金额最高达40亿元 利率2.34% [6][7] - 招商蛇口融资成本最低为1.70% [6][7] - 央国企发行规模居前 包括首开29.05亿元、建发27.5亿元、苏高新24亿元 [3][7] 资本市场动态 - 华润置地获20亿元三年期贷款 万科获深铁集团16.81亿元借款 [9][11] - 建发国际配股融资10.11亿港元 光明地产拟发行15亿元公司债 [9][11] - 十多家房企债务重组方案获批 涉及债务总额约万亿元 [9] - 世茂集团115亿美元境外债重组获批 龙光集团21笔境内债重组议案通过 [9][11] - 大悦城地产拟进行私有化 总代价约29.32亿港元 [9][11]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度总收入达1 955亿美元 同比增长294% 创历史新高 [3][16] - 税前利润(EBT)为743亿美元 同比增长283% 净利润达59亿美元 同比增长415% [16] - 核心租赁收入723亿美元 同比增长294% 利息收入36亿美元 同比增长598% [17] - 设备持有租赁资产价值261亿美元 总拥有组合价值283亿美元 [17] - 平均组合利用率为872% 季度末提升至883% [17][18] - 维护储备收入507亿美元 其中短期维护收入502亿美元 同比增长95% [18] - 设备销售实现91亿美元 毛利率64% 零部件销售92亿美元 毛利率98% [20] - 销售租赁设备收益276亿美元 同比增长912% 毛利率30% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务组合收益率保持在两位数高位 租赁租金系数为101% [6] - 维护服务收入80亿美元 毛利率为负7% 主要由于飞机维护业务初期投入 [22] - 咨询业务Bridgend Asset Management出售给合资企业 获得43亿美元收益 [27] - 零部件业务Wasee在紧张市场中提供关键反馈 支持客户机队 [20] - 发动机ABS融资创纪录 规模达596亿美元 定价创历史最优惠水平 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国与欧盟达成零关税协议 有利于发动机等航空部件跨境流动 [13] - 英国政府提供600万美元员工计划补助 后续又获得400万美元可持续燃料项目补助 [8][63] - 子公司Willis Aviation Services获得jet2com两线基地维护合同 将在Keyside设施执行 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推出SOAR精益业务系统 实现发动机获取到租赁准备时间缩短85% [9][10] - 54%组合配置新一代发动机(GTF和LEAP) 为技术过渡做好准备 [36] - 与Mitsui合资企业深化合作 出售咨询业务同时增资225亿美元 [12][27] - 垂直整合维护服务能力 提升租赁效率 [22] - 完成第八次ABS融资West eight 规模创纪录 显示市场信心 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业趋势向好 航空公司更多依赖租赁和外包维护解决方案 [4] - 新发动机成本上升使租赁策略更具吸引力 [5] - 租赁费率同比上升9% 环比上升2-4% 预计将保持稳定 [35] - 观察到年轻飞机被拆解获取发动机现象 反映市场强劲需求 [38][40] - 税收政策变化(折旧和利息处理)预计长期有利 [14] 其他重要信息 - 连续第五个季度支付每股025美元股息 [4][31] - 杠杆率从348倍降至296倍 融资灵活性增强 [32] - 员工总数约420人 [49] - 技术支出增加至750万美元 主要因发动机维修活动增加 [26] - 前法律总顾问离职产生530万美元费用 新GC来自Carlisle Aviation Partners [11][25] 问答环节所有的提问和回答 问题: OEM生产改善对租赁费率影响 - 租赁费率同比增9% 环比增2-4% 预计近期保持稳定 [35] - 54%组合配置新一代发动机 可应对技术过渡 [36] 问题: 年轻飞机拆解现象影响 - 观察到部分飞机为获取发动机被拆解 反映市场需求强劲 [38] - 总体上对业务有利 显示市场对发动机的高需求 [40] 问题: 维护储备收入结构变化 - 长期维护收入50万美元 远低于去年同期的1700万美元 主要受时机影响 [56][58] - 短期维护收入增长95% 显示业务基本面强劲 [58] 问题: 可持续燃料项目补助 - 已收到600万美元补助 另有400万美元补助将在收到时入账 [63] - 大部分相关成本已在第一季度确认 [62] 问题: 维护服务业务亏损原因 - 主要由于为jet2com合同提前招聘人员 属于业务扩展必要投入 [51][53] 问题: 咨询业务出售后财务影响 - 业务本身对利润贡献不大 但40亿美元新增资本可支持核心业务增长 [50]

公募REITs市场动态 - 华夏华电清洁能源REIT于8月1日在上交所上市 成为国内第71单基础设施公募REITs 发行规模达18 945亿元 比例配售前累计认购资金超1700亿元 公众与网下投资者有效认购倍数均创清洁能源REITs纪录新高 [1] - 该产品以杭州市优质天然气发电资产为底层资产 华夏基金表示其上市有助于促进绿色资产循环 盘活存量资产 提升经营效率 后续将协同运营管理机构提升资产收益并储备优质资产 [1] - 清洁能源REITs产品数量扩容至8只 覆盖光伏 风电 水电 天然气发电等多能源品类 形成绿色资产矩阵 [2] 年内公募REITs发行情况 - 2023年已有13只公募REITs成功上市 包括7月25日上市的创金合信首农REIT(发行规模36 85亿元)和7月29日上市的中银中外运仓储物流REIT(发行规模13 108亿元) [2] - 截至8月3日 已成立的73只公募REITs总发行规模达1908 52亿元 资产类型涵盖产业园 仓储物流 保障性租赁住房 生态环保 能源发电等7大类 [3] - 中金唯品会奥特莱斯REIT于8月1日获上交所通过 中航天虹消费REIT已获深交所受理 中航京能光伏REIT等多只产品处于交易所反馈阶段 [3] 公募REITs产品创新方向 - 行业专家预计未来REITs类别将拓展至养老 文旅 长租与商业不动产等领域 数据中心等新型资产已在交易所审核项目中出现 [2][3] - 公募REITs发展可形成"投资-建设-退出-再投资"的基建投融资闭环 同时为保险 年金等长期资金提供风险收益适中的配置工具 [3] - 当前市场主要体现机构化投资特点 需降低认购门槛吸引个人投资者 部分产品存在估值泡沫化倾向 上市即破发影响机构投资积极性 [4]

华夏华电清洁能源REIT上市 - 华夏华电清洁能源REIT成功上市，成为中国境内第8只清洁能源REITs产品 [3][7] - 基金由中国华电集团旗下华电国际作为主要原始权益人，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人联合推出 [4] - 底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，是浙江电网重要统调电厂及杭州市钱塘区核心电源、热源支撑点 [4] 基金募集情况 - 基金拟募集规模18.945亿元，比例配售前累计认购资金超1700亿元 [4] - 公众投资者与网下投资者有效认购倍数均创清洁能源REITs相关记录新高 [4] - 上市后我国境内清洁能源REITs募集资金总规模突破200亿元 [7] 项目资产质量 - 底层资产区位优势突出、政策配套完善、技术水平先进、历史收益稳定 [4] - 具备优异的资产质量与可持续运营能力 [4] - 已形成覆盖光伏、风电、水电、天然气发电等多能源品类的绿色资产矩阵 [7] 战略意义 - 开辟了清洁能源基础设施资产证券化的新路径 [5] - 搭建了社会资本参与绿色投资的新平台 [5] - 构建了金融支持实体经济的新模式 [5] - 成为资本市场服务实体经济的重要抓手与国家绿色能源转型的关键金融基础设施 [7] 公司表态 - 中国华电将持续加大对华电国际的支持力度，共同推动清洁能源REITs [5] - 中信证券和华夏基金表示将把握REITs发展机遇，做好产品存续期管理工作 [6] - 未来将不断提升产品价值和竞争力 [6]

公司动态 - 华电国际公募REITs项目华电清洁能源REIT（基金代码：508016）正式登陆上海证券交易所，成为我国首单央企天然气发电公募REITs [1] - 本次发行公募基金5亿份，发行价格3.789元/份，合计募集资金18.945亿元 [1] - 上市交易首日市场反应热烈，盘中一度涨停，全天收涨27.47% [1] 战略意义 - 该项目是中国华电贯彻落实国家"双碳"战略、推动绿色金融创新的重要实践 [3] - 开辟了清洁能源基础设施资产证券化的新路径，搭建了社会资本参与绿色投资的新平台 [3] - 构建了金融支持实体经济的新模式，通过盘活存量资产为清洁能源基础设施建设注入资金 [3] 项目筹备 - 华电国际与浙江区域子企业在资产遴选、估值定价、合规证照办理等环节通力配合，推动项目成功落地 [5] 底层资产 - 底层资产为华电杭州江东天然气热电联产项目，主要设施为2套480.25兆瓦级燃气-蒸汽联合循环热电联产机组 [7] - 项目已稳定运营近十年，是浙江电网重要统调电厂和杭州市钱塘区主要电源、热源支撑点 [7] - 江东项目在燃机故障诊断、燃机运行经济性等方面的研究成果曾获中国电力技术市场协会电力企业科技创新成果一等奖 [7] - 项目在水处理、燃气发电、联合循环供热等方面共计享有授权实用新型专利45项、发明专利4项 [7]