政策框架与核心目标 - 证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，旨在完善基础制度、优化监管、健全市场功能，以增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1] - 政策体系明确为“1+3+N”框架，包括1项试点公告、1项通知、2项工作规程及17项配套规则，标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [2][5] - 核心目标是推动REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态，并优化审核注册流程 [2] 规则修订与制度优化 - 将商业不动产REITs和基础设施领域REITs均纳入统一规制范围，规范各门类REITs活动 [3] - 系统化完善REITs准入标准，明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排 [3] - 推动建立更为市场化的机制安排，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的收益率要求 [3] - 严格规范回收资金用途，明确回收资金不得用于购置商品住宅用地，使用需符合国家宏观政策与产业政策 [3] - 支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 [3] - 优化审核机制，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并制定招募说明书编制指南以提升申报材料标准化水平 [4] 市场定位与发展策略 - 推出商业不动产REITs契合宏观经济形势与市场需求，有助于盘活存量商业不动产，拉动消费和投资，支持构建房地产发展新模式 [5] - 采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略 [6] - 基础设施领域REITs承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定等特点，侧重盘活公共基础设施存量 [6] - 商业不动产REITs侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系紧密，精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求 [6] 试点推进与项目筛选 - 试点初期坚持“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”原则，不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关 [7] - 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [7] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 [7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][7] 监管与主体责任 - 压实中介机构把关责任，坚持“申报即担责”原则，完善证券公司、基金管理人、律所、会计师事务所、资产评估机构等机构的执业标准 [8] - 压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任 [8] - 坚持问题和风险导向，做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制 [8] - 审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督 [8]

宏观经济与政策 - 国务院部署复制推广跨境贸易便利化专项行动，强调通过制度创新与科技赋能降低壁垒、提升效率、鼓励创新 [3][5] - 国家发展改革委下达2026年提前批“两重”建设项目清单和中央预算内投资计划，共计约2950亿元 [5] - 国家发展改革委等七部门印发《再生材料应用推广行动方案》，目标到2030年废钢铁、废纸年回收利用量分别超3亿吨、8000万吨，再生有色金属、再生塑料年产量分别超2500万吨、1950万吨 [5] - 商务部等部门发布通知，要求做好2026年家电以旧换新、数码和智能产品购新补贴工作，完善废旧家电回收体系 [5] - 财政部、商务部、税务总局将支持50个左右城市开展为期6个月的有奖发票试点工作，以激发消费需求 [5][11] - 国家外汇局数据显示，2025年三季度我国经常账户顺差14165亿元，资本和金融账户逆差17144亿元；前三季度经常账户顺差35291亿元，资本和金融账户逆差37080亿元 [6][11] 金融与资本市场改革 - 公募基金行业第三阶段费率改革落地，标志着费率改革收官，综合费率水平下降约20%，预计每年为投资者节省约510亿元投资成本 [3][5][11] - 国家金融监督管理总局优化《商业银行并购贷款管理办法》，将控制型并购贷款占并购交易价款比例上限从60%提高至70%，期限从七年延长至十年 [5][11] - 中国证监会印发推动REITs市场高质量发展通知，提出加强二级市场建设，研究探索REITsETF等创新产品 [5][11] - 中国证监会起草首部《上市公司董事会秘书监管规则（征求意见稿）》，明确并细化董秘职责 [5][11] - 中国证监会制定《证券期货市场监督管理措施实施办法》，自2026年6月30日起施行，明确十四类常用监管措施 [5][11] - 中国证监会同意大商所焦煤期权注册，将于2026年1月16日上市交易 [5][11] - 央行数据显示，截至2025年11月末，境外机构在中国债券市场的托管余额为3.6万亿元，占市场总托管余额的1.9%，其中持有国债2.0万亿元（占比56.2%） [5][11] - 工行、农行、建行等公告自2026年1月1日起，数字人民币实名钱包余额将按活期存款利率计付利息 [6][11] - 上海清算所将继续阶段性免收银行间合约类信用衍生品清算费与信用事件结算费，减免期至2026年12月31日 [6][11] - 中国外汇交易中心调整CFETS人民币汇率指数货币篮子，新版CFETS货币篮子中美元权重为0.18307 [6][11] 证券市场监管与市场动态 - 上海证券交易所修订主板和科创板《股票上市规则》及《规范运作指引》并公开征求意见，旨在规范上市公司“关键少数”行为 [6][11] - 上交所受理广东中图半导体科技股份有限公司、浙江华盛雷达股份有限公司的科创板IPO申请 [6][11] - 莱普科技、鞍石生物、泰诺麦博的科创板IPO以及电建新能主板IPO审核状态因财务资料过期变更为中止审核 [6][11] - 铂力特、启迪设计两家公司因涉嫌信息披露违法违规被中国证监会立案 [9][15] 行业与公司动态 - 上海石油天然气交易中心首次发布“中国管道天然气现货月度均价”，12月均价为2.51元/立方米 [6][11] - 据猫眼专业版数据，截至12月31日21时，2025年跨年档总票房已超1.88亿元 [6][11] - 立讯精密拟以10亿元-20亿元回购股份 [9][15] - 希荻微拟以3.1亿元收购诚芯微100%股份 [9][15] - 中微公司拟购买杭州众硅64.69%股权，股票于2026年1月5日复牌 [9][15] - 多家公司发布2025年净利润预增公告：光库科技预增152%-172%，首钢股份预增95.29%-125.01%，天赐材料预增127.31%-230.63%，传化智联预增256.07%-361.57% [9][15] 国际市场与数据 - 美国至12月27日当周初请失业金人数降至19.9万，续请失业金人数降至186.6万，强化“低招聘、低解雇”格局，或为美联储政策调整提供缓冲空间 [3][7][13] - 联合国大会通过总额为34.5亿美元的联合国2026年常规预算，预算下调15%、人员编制削减近19% [7][12] - 德国医生协会主席建议在全国范围内征收糖税，以引导减少不健康食品消费 [7][13] 金融市场行情 - 主要股指表现分化：上证指数涨0.09%至3968.84点，深证成指跌0.58%，创业板指跌1.23%，沪深300跌0.46%，恒生指数跌0.87% [8][14] - 美股收跌：道琼斯指数跌0.63%，标普500跌0.74%，纳斯达克综合指数跌0.76% [8][14] - 汇市方面：在岸人民币询价收于6.9879，升值77点；离岸人民币报6.9786，升值153点；美元指数涨0.04%至98.279 [8][14] - 商品市场：WTI原油跌0.9%至57.43美元/桶，布伦特原油跌0.6%至60.91美元/桶，COMEX黄金跌0.54%至4328.8美元/盎司，COMEX白银大跌6.66%至70.955美元/盎司 [8][14] - 债市方面：10年期国债收益率下降1.09个基点至1.8473% [8][14]

上交所修订发布REITs业务规则体系 - 上交所于2025年12月31日修订发布了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，并完善了相关配套业务指引及指南 [1] - 本次修订旨在完善REITs业务规则体系，健全市场功能，保障商业不动产REITs试点平稳起步，推动REITs市场高质量发展，增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] 完善基本规则与审核效率 - 拓宽《不动产基金业务办法》适用范围至商业不动产REITs，适用于REITs上市审核、发售、上市交易及信息披露等有关安排 [3] - 将上交所自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见的时间，由30个工作日缩短为20个工作日，进一步提高审核效率 [3] - 新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，进一步压实中介机构责任 [3] 优化标准规范与市场机制 - 修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，规范商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态的特殊信息披露与核查要求 [3] - 修订《发售业务指引》，对询价定价、战略配售、网下配售等关键环节作出细化规范，保障发售公平、公正、有序 [3] - 修订《扩募指引》，完善扩募及新购入不动产制度机制，将扩募间隔期缩短为6个月，以增强REITs市场的内生动力 [3] - 制定《审核程序指引》，规范REITs申报、受理、审核、反馈等程序要求，提升审核透明度和工作质效 [3] 强化信息披露与投资者保护 - 修订《临时报告指引》《年报指引》《中报和季报指引》，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求，规范回收资金使用相关信息披露，完善临时报告披露触发情形 [4] - 旨在增强持续信息披露的准确性、完整性和有效性，切实保护投资者合法权益 [4] - 为落实商业不动产REITs试点要求，上交所起草发布了《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，突出“防风险、强监管、促高质量发展”主线，从优化市场服务、完善审核机制、健全市场机制等方面对试点重点事项作出工作安排 [4] 配套文件修订与质量提升 - 同步对配套业务指南进行适应性修订 [4] - 结合前期工作实践，制定《招募说明书编制指南》，以加强信息披露针对性，促进提升申报文件质量 [4]

政策发布与核心目标 - 中国证监会于2025年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，旨在推动商业不动产REITs平稳健康发展，并自发布日起实施[1] - 政策核心是落实“盘活存量、做优增量”与“提高直接融资比重”的决策部署，通过市场化机制支持构建房地产发展新模式，并促进REITs市场体系建设和功能发挥[2] 商业不动产REITs的定义与支持方向 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[2] - 政策重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，以提高发行上市效率[2] - 鼓励持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力[2] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围[2] 对房地产行业的影响 - 商业不动产REITs试点将为房地产企业提供有效的退出渠道，缓解资金压力，助力防范化解行业系统性风险[1][3] - 试点有助于推动房地产行业从“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式向“投—融—管—退”的资产精细化运营管理模式转型[3] - 我国商业不动产存量规模达40万亿元，试点能有效盘活这类沉淀资产，为房企打通“投—融—管—退”价值链，助力其从“重资产开发”转向“轻资产运营”的新模式[3] - 试点有助于优化房企现金流、降低负债，并促进房地产行业的转型升级[3] 对资本市场的影响 - 商业不动产REITs的推出将丰富REITs底层资产类型，进一步扩大REITs市场规模[1] - 试点为公众投资者提供了兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具，丰富了资本市场投融资工具，并能满足投资者多元配置需求[1][3] - 政策将推动持续加大优质REITs供给，丰富市场业态，并推动规模有序增长[4] - 政策支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[4] - 政策平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[5] REITs市场体系建设与创新 - 政策提出要完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径[4] - 在二级市场建设方面，将丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，并研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品[5] - 政策支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，以进一步丰富投资者资产配置选择[5] - 将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用[5] - 政策将推动将REITs纳入沪深港通标的范围，以扩大市场高水平对外开放[5] 制度与监管完善 - 政策提出要加快推进REITs市场体系建设，完善REITs申报注册制度机制，加强监管与风险防范[1][4] - 将优化审核注册流程，健全市场化标准体系，并健全全链条监管机制，以促进市场主体归位尽责，维护市场平稳运行[5]

文章核心观点 证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同步修订业务规则，旨在通过完善市场体系、优化制度机制、加强监管与风险防范，全面推动REITs市场（特别是商业不动产REITs）扩容扩围、做优做强，并激发市场主体活力，以支持构建房地产发展新模式、提高直接融资比重[1][3][5][11] 政策发布与市场意义 - 证监会于2025年12月31日发布推动REITs市场高质量发展的《通知》及商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则[1] - 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段，对促进REITs功能发挥、提高资本市场制度包容性具有重要意义[3] 市场体系建设与扩容扩围 - 持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富和规模有序增长[5] - 完善REITs扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[1][5] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[5] - 丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITs ETF等创新产品[1][5] - 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市[5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放[5] 激发市场主体活力与效率提升 - 明确商业不动产REITs市场化准入安排，着力稳定预期、提升效率[4] - 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率[4] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力[4] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，有序拓展原始权益人范围[4] - 上交所将自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见用时，由30个工作日缩短为20个工作日，进一步提高审核效率[14] 制度机制优化与审核注册 - 优化审核注册流程，健全规范透明、权责清晰的流程，统一审核理念与标准，提升审核注册效率[7] - 坚持REITs作为资产上市平台的证券本质属性，完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准[8] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求[8] - 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资[8] 监管、风险防范与投资者保护 - 完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管[9] - 证监局做好REITs日常监管与风险监测处置，证券交易所通过审核问询、现场督导、现场检查等方式严把发行上市准入关[9] - 持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任，提升运营管理效能和REITs分红能力[9] - 着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化对重大事件的临时披露要求[10] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，维护二级市场平稳运行[10] 交易所业务规则修订要点 - 沪深交易所修订发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，将适用范围拓宽至商业不动产REITs[11][14] - 新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，压实中介机构“看门人”责任[14] - 修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，规范商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态的特殊信息披露与核查要求[15] - 修订《扩募指引》，完善扩募及新购入不动产制度机制，将扩募间隔期缩短为6个月[15] - 强化信息披露要求，修订《临时报告指引》、《年报指引》、《中报和季报指引》，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求，规范回收资金使用相关信息披露[16][17]

文章核心观点 - 中国证监会于2024年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并推出商业不动产REITs试点公告，旨在推动REITs市场在2025年实现高质量发展，核心在于市场扩容、体系完善与生态建设 [1] 推动商业不动产REITs发展 - 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2] - 明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] - 要求各证监局加强属地监管与政策解读，交易所需提升审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问等中介机构的尽职调查与核查责任 [3] 加快推进REITs市场体系建设 - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，积极探索多元高效的扩募实施路径 [5] - 支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [5] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [5] - 丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品 [5] - 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器作用 [5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [5] 完善市场生态与优化审核流程 - 完善REITs发行与交易机制，优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，规范发售行为 [6] - 强化REITs信息披露和市场约束，并积极推动配套政策落实 [6] - 加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，夯实市场高质量发展的法治基础 [6] - 优化审核注册流程，统一审核理念与标准，健全规范透明、权责清晰的流程以提升效率 [7] - 审核注册工作坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督 [7] - 健全市场化标准体系，持续完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准 [7] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [7] - 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资 [7] 加强监管与风险防范 - 完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管 [9] - 证监局需做好日常监管与风险监测处置，交易所需通过审核问询、现场督导等方式严把发行上市准入关 [9] - 持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构对不动产的运营责任，以提升运营管理效能和分红能力 [9] - 着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件的临时披露要求 [10] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，以维护二级市场平稳运行并防范化解重大风险 [10] 沪深交易所修订业务规则 - 沪深交易所于12月31日同步修订发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》及相关配套指引，旨在完善规则体系，保障商业不动产REITs试点平稳起步 [12] - 修订拓宽了《不动产基金业务办法》适用范围至商业不动产REITs，一体适用于上市审核、发售、交易及信息披露等安排 [14] - 将上交所自受理申报材料至出具首次书面反馈意见的用时，由30个工作日缩短为20个工作日，以提高审核效率 [14] - 新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，进一步压实中介机构责任 [14] - 优化审核、发售、扩募等业务规则，修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，并规范商业综合体、零售、办公、酒店等业态的特殊信披要求 [15] - 修订《扩募指引》，将扩募间隔期缩短为6个月，以增强REITs市场内生动力 [15] - 强化信息披露要求，修订《临时报告指引》《年报指引》等，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求，规范回收资金使用信息披露，以保护投资者合法权益 [16]

政策发布与核心定义 - 中国证监会于12月31日发布公告，全面启动商业不动产投资信托基金试点 [1] - 商业不动产REITs是一种让普通投资者也能“买楼收租”的金融产品，将商场、写字楼、酒店等商业不动产纳入试点范围 [2] - 公告共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排作出系统规定 [2] 市场影响与战略意义 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具 [2] - 该工具有助于房企轻资产转型，缓解债务压力，同时为公众提供分享优质商业地产收益的机会 [2] - 证监会同步印发通知，推动REITs市场高质量发展，加快构建规范、透明、开放、有活力、有韧性的市场体系 [3] 市场发展与产品创新 - 推进REITs扩容扩围，支持优质项目通过扩募、并购等方式做优做强 [3] - 将丰富REITs指数及ETF等创新产品，引导保险资金、社保基金等中长期资金入市 [3] - 推动将REITs纳入沪深港通标的，提升对外开放水平 [3] 投资者价值与市场前景 - REITs市场正从“试点探索”全面转向“体系化高质量发展”的新阶段 [3] - 中长期资金入市可从根本上改善REITs二级市场的流动性和投资者结构，使其成长为大众化资产类别 [3] - 对于普通投资者，REITs收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，与股票、债券相关性较低，具有较好的抗通胀和分散风险特性 [4] - 随着市场扩容、产品丰富、制度完善，普通投资者将能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产 [4]

政策发布与实施 - 中国证监会为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，制定了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》[1] - 该公告旨在推动不动产投资信托基金市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，并增强多层次资本市场服务实体经济质效[1] - 公告自2025年12月31日起正式实施[1] 产品定义与性质 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[1] 监管与运营框架 - 公告明确了基金注册及运营管理要求，包括对基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料及商业不动产本身的要求[1] - 公告强调了基金管理人的主动运营管理责任[1] - 政策要求发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，确保其严格遵守执业规范和监管要求[1] - 监管责任被强化，明确各监管机构需依法依规履行对商业不动产REITs的监管和风险监测处置等职责[1] 规则参照与执行 - 商业不动产REITs试点的其他有关事宜，将参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的有关规定执行[1]

文章核心观点 证监会发布通知，旨在通过完善制度、优化监管、健全市场功能，全面推动不动产投资信托基金市场高质量发展，以增强多层次资本市场服务实体经济的质效[1] 推动商业不动产REITs平稳健康发展 - 深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义，将其视为落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，以及支持构建房地产发展新模式的有效手段[2] - 激发市场主体活力，明确商业不动产REITs市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率[2] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力[2] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围[2] - 加大工作推动力度，要求证监局加强属地政策宣传与优质资产培育，证券交易所需提升上市审核质效与市场服务[3] - 压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查把关责任，确保信息披露真实、准确、完整，严把资产合规、风险和质量关[3] 加快推进REITs市场体系建设 - 推进市场扩容扩围，持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富与规模有序增长[4] - 完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，探索多元、高效的扩募实施路径[4] - 支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[4] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[4] - 加强二级市场建设，丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索REITsETF等创新产品[4] - 引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用[4] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放[4] - 推动专业投资机构加强REITs投研能力建设，倡导投资者关注资产基本面与长期投资价值[4] - 不断完善市场生态，优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范发售行为[5] - 强化REITs信息披露和市场约束，结合不动产运营特点与风险收益特征[5] - 积极推动REITs配套政策落实落地，提升政策合力[6] - 加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，夯实市场高质量发展的法治基础，健全多层次REITs市场体系[6] 完善REITs申报注册制度机制 - 优化审核注册流程，健全规范透明、权责清晰的流程，统一审核理念与标准，提升审核注册效率[7] - 强化公权力运行监督制约，建立健全质量控制体系与廉政监督机制[7] - 强化证监会对证券交易所REITs上市审核工作的业务指导与监督检查[7] - 坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督[7] - 健全市场化标准体系，坚持REITs作为资产上市平台的证券本质属性[8] - 持续完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准[8] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求[8] - 监督REITs回收资金使用，严格遵照国家政策法规，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资[8] 加强监管与风险防范 - 健全全链条监管机制，完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度[9] - 强化对不动产资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管[9] - 证监局需做好REITs日常监管与风险监测处置，证券交易所需严把发行上市准入关并做好自律监管[9] - 证券业协会、基金业协会需加强对各参与主体的自律管理，并强化科技监管应用[9] - 促进市场主体归位尽责，持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任[10] - 督促基金管理人、基金托管人、财务顾问、资产支持证券管理人、原始权益人及其他专业机构切实履行职责[10] - 依法打击违法违规行为，保护投资者合法权益[10] - 维护市场平稳运行，着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件临时披露要求[11] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，维护二级市场平稳运行，有效防范化解重大风险[11] - 强化预期引导和投资者教育，多种方式开展政策解读与舆论宣传，持续营造良好市场环境[11]

据了解，在充分吸收前期市场机构意见的基础上，上交所将重点从三方面对REITs业务规则进行优化完 善。 首先是完善基本规则，夯实REITs规范运作制度基础。《不动产基金业务办法》已拓宽适用范围至商业 不动产REITs，一体适用于REITs上市审核、发售、上市交易及信息披露等有关安排。同时，上交所还 调整了自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见的用时，由30个工作日缩短为20个工作日，旨在 进一步提高审核效率。另外，《不动产基金业务办法》还新增了约见问询、现场督导等准入环节的监管 手段，明确申报即担责，进一步压实中介机构"看门人"责任。 其次是优化标准规范，进一步提升制度适应性和包容性。此次修订还优化完善了审核、发售、扩募及新 购入不动产等重点领域的业务规则。 新华财经上海12月31日电（记者杨溢仁）31日，上交所修订发布《上海证券交易所公开募集不动产投资 信托基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称《不动产基金业务办法》），并完善相关配套业务 指引及指南。 具体来看，上交所一方面修订《审核关注事项指引》，聚焦重大性、关键性，优化资产合规性、回收资 金用途、收益率要求，规范商业综合体、商业零售、办公、酒 ...