项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"项目 总计容建筑面积达358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年被纳入城市更新计划以来持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中住宅塔楼达74层 截至9月11日共计2746套房源 已备案819套 已签认购179套 期房待售720套占比41.4% [3] - 项目一期已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米和125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄 [3] - 项目三期和四期地块仍有大量老房未拆除 未进入大规模施工阶段 部分未拆迁房屋外立面已披上宣传帆布 [3] 资本合作与融资安排 - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股项目"的传言 强调相关内容及数据与事实完全不符 [1] - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业 获得8%股权 资金定向投入三期和四期 享有三期和四期整体20%利润分派权益 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权；若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出且回报率可调整至24% [5][6] - 业内分析指出项目可能采取REITs化商业地块、股权作价引战投、远期资产提前整售等措施 并可能利用"白名单"窗口期将拆迁贷转为政府背书专项借款 利息压至4%以下 [7] 财务压力与流动性状况 - 绿景中国地产2023年半年报显示流动负债达605.7亿元 上半年新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷约29.14亿元 但银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款 [7] - 对赌协议条款折射出绿景集团资金窘迫 公司自十多年前介入项目后几乎押上全部家当 [6][7] 潜在合作方与接盘可能性 - 项目人士表示三期和四期计划调规 将按深圳新规重新设计住宅与商业指标 未来不排除引入央国企合作开发 [3] - 业内分析认为有实力的大型央国企接盘概率更大 因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调 地方城投平台也可能介入 [9] - 接盘标准包括：能拿出百亿元级现金 具备与政府谈拆赔的默契 拥有产品迭代能力和金融拆解术 [10] - 万科若与绿景就四期开发运营达成一致 可能保留股权 但需妥协并借助万科操盘能力 [9] 政策环境与项目前景 - 2023年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布 明确"稳步推进城中村和危旧房改造" 各地正酝酿细化支持政策 [11] - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾和后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 长期资产升值逻辑清晰 [9] - 项目经历了国内房地产从高歌猛进到深度调整的过程 但绿景集团能否等待政策利好落地仍存疑问 [11][12]

政策框架 - 国家发改委发布基础设施REITs常态化申报推荐工作通知 涵盖市场扩围扩容 扩募新购项目 项目把关和组织保障四大方面 [2] - 高度重视基础设施REITs申报工作 加快成熟资产类型项目常态化申报 [2] - 简化新购入项目申报流程 允许REITs上市满6个月后通过省级发改委或央企申报新购资产 [2] 资产类型拓展 - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 [2] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度 [2] - 积极研究探索铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新资产类型发行路径 [2] 扩募机制创新 - 支持已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 包括行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 [2][3] - 新购项目与首次发行项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类 [3] - 支持跨区域通过扩募整合存量资产 做大做强REITs产品并打造资本运作平台 [3]

政策核心观点 - 建立可持续的城市建设运营投融资体系，强化中长期信贷供给，发挥债券市场、股票市场融资功能，鼓励保险、信托等机构提供金融服务 [1] - 推动城市高质量发展需释放债券市场功能价值，发挥REITs优势，优化盈利与收益分配机制吸引社会资本，建立全生命周期融资工具组合，推进地方融资平台改革转型 [1] 债券市场融资 - 地方政府专项债券是城市建设项目的关键资金保障，需扩大其资金使用范围以精准对接新型基础设施建设和绿色低碳转型等核心需求 [1] - 截至9月3日，2025年地方政府专项债券资金大量投向基建领域，其中27.72%流入市政和产业园区基础设施，18.38%投向交通基础设施建设 [2] - 在当前利率低位窗口，应发挥债券市场融资调节作用以降低融资成本，并开发具备中长期属性、收益稳健的投资产品以构建稳定资金供给体系 [3] - 地方政府正优化债券资金使用结构，例如广州市提出用足用好超长期特别国债、地方政府专项债券等各类资金，积极拓宽市场化融资渠道 [2] 不动产投资信托基金优势 - REITs作为连接资本市场与城市建设的重要纽带，为城市建设项目搭建了全新的权益融资通道 [3] - 通过将运营成熟、现金流稳定的项目打包发行REITs，可实现资产证券化变现，回收资金作为新项目资本金，形成“投资建设—运营成熟—REITs盘活—资金再投资”的闭环 [4] - 政策对REITs发行的支持不断推进，2月证监会支持新型基础设施及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，5月两办意见推动符合条件的项目发行基础设施领域REITs [4] - 建议进一步放宽公募REITs市场准入，将小区商业设施、停车场等项目纳入基础资产池，并设立政策性担保对民生类项目提供增信 [4] 吸引社会资本与融资工具组合 - 社会资本参与的主要掣肘是盈利模式不清晰，需通过优化项目运营机制与收益分配机制来构建可持续盈利模式 [6] - 建议建立全生命周期融资工具组合，前端启动资金利用超长期特别国债，中端开发融资采用REITs和绿色金融工具，后端运营融资使用经营性物业贷款、保险资金股权投资等 [6] - 为扩大资金来源，可创新资本金注入方式，如用“财政贴息+担保增信”、设立城市更新专项基金等方式吸引保险、养老基金等长期资本进入 [6] 地方融资平台改革 - 当前地方融资平台所依托的公用事业定价普遍偏低，扭曲了资源配置效率并制约了其可持续发展 [6] - 应逐步理顺城市公用事业定价机制，更多引入市场化定价方式如阶梯定价，让价格反映成本与价值并兼顾社会公平 [7] - 需推动地方融资平台从传统的政府依赖型向市场运作型转变，以提升其自身盈利能力与市场竞争力 [7]

基金发行情况 - 南方润泽科技数据中心REIT完成询价 最终认购倍数高达16706倍 市场反响强烈 [1] - 基金将于7月14日向公众投资者发售 每份定价45元 总发行规模10亿份 预计募集资金总额约45亿元 [1] - 发行采用战略配售、网下发售和公众投资者认购相结合的方式 战略配售占比70%（7亿份） 网下发售占比21%（21亿份） 公众认购占比9%（09亿份） [1] - 超过96%的配售对象采用顶格报价策略 体现资本市场对优质数据中心资产的认可 [1] 底层资产情况 - 底层资产为廊坊A-18数据中心 拥有704kW普通机柜5794个 165kW高功率机柜100个 3036kW超高功率机柜3个 [2] - 数据中心提供服务器供电、专业运维服务、标准化机房空间及恒温恒湿环境保障等一体化托管服务 [2] - 采用先进节能产品和技术 实现高效节能 PUE低于13 获评"2023年度国家绿色数据中心" [2] 政策与行业影响 - 作为全国首批、深交所首单数据中心REITs 获得国家政策大力支持 证监会明确支持数据中心等新型基础设施领域发行REITs [3] - 为数据中心行业探索金融创新模式 引导社会资本投入智算中心建设 推动行业快速健康发展 [3] - 公司表示将持续探索人工智能与算力基础设施创新发展路径 构建技术先进、绿色低碳的智算基础设施 打造国际竞争力产业集群 [3] 公司战略与融资 - REIT发行拓宽公司融资渠道 提升再投资能力 为长远发展提供资金保障 [2] - 通过资产证券化实现资产结构优化及高效周转 进一步提升市场竞争力 [2]

上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT于8月8日上市首日双双涨停，涨幅均达30% [1] - 南方润泽科技数据中心REIT全天成交额4.52亿元，每份额交易价格为5.85元；南方万国数据中心REIT全天成交额2.34亿元，每份额交易价格为3.90元 [1] - 两只基金换手率均超过20%，显示市场交易活跃 [1] 发行情况 - 南方润泽科技数据中心REIT共发行10亿份，募资45亿元，资金将主要用于重庆润泽（西南）国际信息港项目建设 [2] - 南方万国数据中心REIT共发行8亿份，募资24亿元 [2] - 南方润泽科技数据中心REIT公众投资者认购申请确认比例仅约0.3%，网下投资者确认比例仅0.6%，显示认购火爆 [2] - 前十大份额持有人涵盖私募、券商、资管公司、创投等多类型机构 [2] 底层资产 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为河北省廊坊市A-18数据中心，拥有5794个7.04kW普通机柜、100个16.5kW高功率机柜和3个30.36kW超高功率机柜 [2] - 该数据中心2024年托管服务费收入达5.4亿元，净利润约2.57亿元 [2] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山市花桥镇国金数据云计算数据中心，拥有4072个7kW机柜和120个4.5kW机柜 [2] - 该数据中心2024年托管服务费收入达1.64亿元，净利润约4733万元 [2] 政策支持 - 中国证监会发布多项政策支持人工智能、数据中心等领域发行REITs [3] - 央行等七部门提出运用REITs等方式拓宽数字基础设施建设资金来源 [3] - 政策支持有望推动数据中心REITs从单点突破演进为行业级现象 [3] 行业意义 - 首批数据中心公募REITs填补了行业空白，为资产证券化提供创新实践范例 [1][3] - 公募REITs通过标准化、市场化的资本运作模式为数据中心行业注入流动性活力 [4][5] - REITs底层资产范围持续拓展，已覆盖数据中心、文旅项目等12个大类领域 [4]

基金产品概况 - 基金全称为招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金，简称招商高速公路REIT，场内简称REIT招商高速公路，基金代码180203 [2] - 基金运作方式为契约型封闭式，合同生效日为2024年10月17日，存续期15年，2024年11月21日在深圳证券交易所上市 [2] - 报告期末基金份额总额为5亿份，基金管理人为招商基金管理有限公司，托管人为中国银行股份有限公司 [2] 投资策略与目标 - 基金80%以上资产投资于基础设施资产支持证券，持有项目公司全部股权以取得基础设施完全所有权或经营权，剩余资产投资固定收益品种 [3] - 投资策略包括基础设施项目运营管理、扩募收购、资产处置及债券投资等，目标是通过主动运营实现现金流长期稳健增长 [3][4] - 收益分配政策要求将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，且每年至少分配1次 [5] 基础设施项目运营情况 - 底层资产为安徽亳阜高速公路，全长101.3公里，双向四车道，特许经营权到期日为2036年12月14日（剩余约11.5年） [6][12] - 2025年Q2通行费收入（含税）1.07亿元，同比增长4.21%，环比下降4.28%，日均车流量13,687辆，客车占比56.96% [13] - 报告期内未发生安全责任事故或重大经营策略调整，收费标准保持稳定，周边无新增竞争性项目 [13] 财务数据 - 2025年Q2合并净利润2149.39万元，息税折旧摊销前利润（EBITDA）8326.57万元，可供分配金额6453.57万元 [10] - 累计可供分配金额1.44亿元，单位可供分配金额0.2881元；Q2实际分红1.08亿元，单位分红0.2155元 [10] - 资产项目公司Q2运营支出1.46亿元，包括偿还银行借款本金399.5万元及利息221.19万元 [17] 回收资金使用 - 原始权益人招商公路获净回收资金约25.24亿元，计划全部投入京津塘高速（天津段）改扩建项目，报告期末资金使用率44.66% [20] 基金管理团队 - 基金经理朱杰拥有12年基础设施投资经验，涵盖交通、能源等领域；王路、郑庆铨分别具备10年和13年相关领域管理经验 [22][23] - 基金管理人招商基金持有199.61万份基金份额，占总份额0.4% [24]

金融支持提振和扩大消费的指导意见 - 核心观点：六部门联合推出金融政策支持消费产业链融资，重点覆盖生产、渠道、终端等环节，并推动社会资本投向服务消费、新型消费领域 [1] 股权融资支持 - 支持消费产业链优质企业通过发行上市、"新三板"挂牌等方式融资 [1] - 引导社会资本以"长期资本""耐心资本"形式投入长周期消费产业 [1] - 私募股权基金和创投基金需加大对种子期、初创期企业的股权投资 [1] 政府基金与特色产品 - 鼓励地方政府利用政府投资基金参与康养、文旅、数字、绿色等消费领域项目 [1] - 推动发行消费ETF等特色投资产品 [1] 专项金融工具 - 设立5000亿元服务消费与养老再贷款，专项支持金融机构发放服务消费领域贷款 [1] - 支持消费金融公司、汽车金融公司发行金融债券，推动个人消费贷款资产证券化 [1] - 试点消费基础设施领域REITs，助力国际消费中心城市建设 [1] 政策实施机制 - 要求金融机构在2025年9月底前制定实施细则 [1] - 建立六部门联合监测机制，定期评估政策效果 [1] 市场动态 - 2025投资机构软实力排行榜评选启动 [3] - 2025母基金年度论坛聚焦中国资本力量 [3] - 上市公司当前热衷设立并购基金 [3]

科创主题债券发展 - 证监会推动科技创新公司债券高质量发展，探索开发更多科创主题债券 [1] - 积极推动符合条件的企业通过科创债获得资金融通，助力降低科技创新企业融资成本 [1] - 将优质企业科创债纳入基准做市品种 [1] 新型基础设施融资支持 - 支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施发行不动产投资信托基金（REITs） [1] - 促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造 [1] - 科技创新产业园区等领域项目可发行REITs [1]

证监会推动科技创新公司债券发展 - 证监会将深化资本市场科技金融体制机制改革，推动科技创新和产业创新深度融合 [1] - 下一步重点是强化股债联动综合服务，推动科技创新公司债券高质量发展 [1] - 计划探索开发更多科创主题债券，助力降低科技创新企业融资成本 [1] 科创债及REITs支持措施 - 将优质企业科创债纳入基准做市品种，提升流动性 [1] - 支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施领域发行REITs [1] - 促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造 [1]

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数周内上涨1.24%至859点，中证REITs全收益指数环比上涨1.39%至1076.8点 [1] - 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数分别上涨2.60%和0.34%，消费基础设施类和园区基础设施类REITs涨幅较高 [1] - 全市场65只公募REITs中52只上涨，13只下跌，涨幅前三为华夏南京交通高速公路REIT（+9.13%）、嘉实物美消费REIT（+7.09%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（+6.04%） [1][4] - 跌幅前三为国金中国铁建高速REIT（-1.26%）、中航首钢绿能REIT（-0.98%）、中航京能光伏REIT（-0.91%） [1][6] 板块动态 - 消费、保租房、仓储物流、市政环保板块指数连续3周收涨，周涨幅分别为+3.15%、+2.26%、+2.05%、+0.05% [3] - 产业园板块反弹+2.29%，能源板块下跌-0.12%，反映一季报业绩和市场配置需求影响 [3] - 仓储物流类REITs因产权类利差最高且关税调降后情绪修复，表现强劲 [3] 流动性分析 - 上周公募REITs成交规模24.42亿元，仓储物流类日均换手率领先 [8] - 成交量前三为红土创新盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT [8] - 主力净流入总额2672.54万元，净流入前三底层资产为仓储物流类、园区基础设施类、能源基础设施类 [8] 政策支持 - 中央发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确支持发行REITs等工具吸引社会资本参与城市更新 [2][9] - 广州市提出探索养老领域项目发行REITs，福建省支持新型基础设施领域项目发行REITs [9][10] - 山西省鼓励企业通过公募REITs等工具提升直接融资比重 [10] 产品进展 - 创金合信电子城产业园REIT申报上交所，华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储物流REIT首发申请获反馈 [2][10] - 中银中外运仓储物流REIT底层资产估值下调至10.97亿元，较申报稿减少0.59亿元 [10]