北京房地产政策优化调整 核心观点 - 北京优化五环外商品住房限购政策 户籍家庭购买五环外住房不限套数 非户籍家庭在满足2年社保或个税条件下也不限购[1] - 政策直接目的是去化五环外新房和二手房库存 稳定市场预期 80%新房和50%二手房成交集中在五环外区域[2] - 同步优化公积金政策 包括放宽首套房认定标准 提高二套房贷款额度至100万元 多子女家庭/绿色建筑最高可贷140万元 降低首付比例至30%[3] - 公积金缴存年限贷款系数从10万元/年提升至15万元/年 贷款120万元所需缴存时间从11年缩短至7年[3] - 允许提取公积金支付首付款同时申请公积金贷款 降低购房门槛和成本[3] 政策背景与市场现状 - 6月北京新房价格指数环比下跌0.3% 同比下跌4.1% 二手房价格指数环比下跌1%[2] - 截至6月新房住宅库存981.8万平方米 同比减少8.2% 去化周期15个月 超80%分布在五环外[2] - 二手房挂牌量快速攀升 约50%房源位于五环外 出现业主"竞相降价"的非理性行为[2] 政策目标群体与需求激活 - 针对五环外多套住房潜在需求 包括养老/照看小孩 子女教育陪读 改善型需求 职住平衡需求[2] - 以400万元总价房产为例 公积金政策调整后首套房首付最高减少60万元 月供最高减少253元[4] - 多子女家庭或绿色建筑购房者 公积金贷款额度最多上浮40万元 首套最高可贷160万元[3][4] 政策战略意义 - 落实中央城市工作会议精神 推动中心区与五环外协同发展 疏解住房需求至外围区域[3] - 从因城施策转向因区施策 政策更加精细化 支持绿色建筑和多子女家庭等特定群体[4][5] - 盘活公积金沉淀资金 发挥普惠金融作用 覆盖比例提升 due to房价回调[4][5]

北京楼市新政核心内容 - 北京出台楼市新政 放宽五环外限购并加大公积金贷款支持力度 [3] - 新政自8月9日起施行 包括优化首二套房认定标准及提高二套房公积金贷款额度 [5] - 以400万元房屋总价为例 购房者首付款最高减少60万元 月供减少253元 [3] 公积金政策具体调整 - 二套房公积金贷款最低首付比例统一降至30% 不再区分五环内外 [6] - 二套房公积金贷款利率由3.075%降至2.6% 贷款100万元30年总利息减少约9.12万元 [6] - 二套房最高贷款额度提升至100万元 多子女家庭最高可上浮40万元至140万元 [5][6] - 每缴存一年公积金可贷额度由10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月降至7年1个月 [6] - 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款 [7] 政策影响与市场预期 - 新政强化其他一线城市优化限购和公积金政策的预期 [3][9] - 北京1-7月新建商品住宅销售五环外占比超80% 新政将促进改善需求释放 [10] - 7月北京新房二手房市场转弱 新政后咨询带看量明显增加但成交体现仍需时间 [11] - 年内已有超30个市(区)出台提取公积金支付首付款政策 覆盖范围延伸至一二线核心城市 [9] 行业政策优化方向 - 公积金政策优化包括提高贷款额度 支持提取支付首付款 延长还款期限等 [9] - 差异化限购策略通过"核心区严控 郊区松绑"释放需求并服务城市发展战略 [11] - 广州拟推进"商转公"政策 存量房贷利率有望从3%以上降至2.6% [9]

日前，北京出台楼市新政，除放宽五环外限购政策外，加大了公积金贷款支持力度，包括优化首二套房 认定、提高二套房公积金贷款额度、降低二套房首付比例等。 新规涉及公积金贷款的内容调整力度较大。首先是优化首二套房认定标准：《通知》称，住房公积金个 人住房贷款借款申请人（含共同申请人）在北京市无住房，且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金 政策性贴息贷款）或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策。 其次是提高二套住房公积金贷款额度：《通知》称，借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最高 贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%。 这也意味着，购房者的二套住房公积金贷款最低首付比例将由30%（五环外）、35%（五环内）统一降 至30%，不再区分五环外、五环内；贷款利率将由3.075%降为2.6%，进一步降低购房者置业成本。以公 积金贷款100万元、30年等额本息计算，购房者利息将减少13.38万元，每月还款减少约594元。 此外，结合前期相关政策，适用公积金支持绿色发展、多子女家庭购房政策的，二套房公积金贷款额度 最多可上浮40万元，即最高贷款额度为140万元；首套住房最高贷款额度为160万 ...

北京楼市新政核心内容 - 北京出台楼市新政 放宽五环外限购政策并加大公积金贷款支持力度 包括优化首二套房认定标准 提高二套房公积金贷款额度至100万元 降低二套房首付比例至30% [1][2] - 新政后购房者置业成本显著降低 以房屋总价400万元 公积金贷款100万元30年为例 首付款最高减少60万元 利息减少13.38万元 月还款减少594元 [1][3] - 政策自8月9日起施行 北京地区银行已跟进执行 北京成为政治局会议后首个出台楼市新政的一线城市 [1][2] 公积金政策具体调整 - 首二套房认定标准优化：借款申请人在北京市无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次并结清 执行首套贷款政策 [2] - 二套房公积金贷款额度提高至100万元 最低首付比例统一降至30%（原五环内35% 五环外30%） 贷款利率由3.075%降至2.6% [2][3] - 每缴存一年公积金可贷款额度由10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [3] 政策覆盖范围扩展 - 支持多子女家庭及绿色发展的二套房公积金贷款额度最高上浮40万元至140万元 首套房最高额度160万元 [3] - 提取公积金支付首付款可与公积金贷款同时申请 试点租房提取业务覆盖范围扩展至全市 试点房源由4万套增至33万套 [3][4] 行业政策趋势 - 一线城市限购政策优化预期强化 广州拟推进"商转公"政策 存量房贷利率可从3%以上降至2.6% 深圳等超30个市(区)已出台提取公积金支付首付款政策 [6][7] - 北京1-7月新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手房五环外占比超50% 新政将促进郊区市场活跃和改善需求释放 [7][8] - 政策采用"核心区严控 郊区松绑"差异化策略 有助于缓解库存压力并服务于人口疏解战略 7月北京楼市出现转弱迹象但新政后咨询带看量已明显增加 [8]

北京市房地产政策调整 - 核心政策调整包括加大住房公积金贷款支持力度 具体措施包括无房且无公积金贷款记录或仅使用过1次并结清的执行首套政策 二套住房最高贷款额度100万元 最低首付比例30% 每缴存一年可贷15万元 已婚按缴存年限较长一方计算 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 [1] - 工商银行北京分行于8月9日起执行新政 积极受理公积金组合贷款 支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 政策执行与市场反应 - 国有大行代办点明确表示符合新政策的申请将按新政执行 [2] - 案例显示新政使单缴存者贷款额度从50万元提升至75万元（缴存5年） 整体提高至少25万元 [2] - 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 加速需求释放 [2] 购房成本变化 - 首套房公积金贷款首付比例从30%-35%降至20% 利率从3.075%降至2.6% [2] - 以200万元贷款30年等额本息计算 利息减少18.2万元 月供减少506元 [2] 政策背景与行业趋势 - 北京市7月已提出支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 与本次政策形成联动 [3] - 2023年全国超30个市（区）已出台类似政策 包括深圳、杭州、西安等 [3] - 行业预期未来将进一步优化公积金政策 如推行"带押过户"和人才支持措施 [3]

北京楼市新政核心内容 - 北京五环外取消购房套数限制，符合条件家庭（京籍或连续缴纳社保/个税满2年非京籍）可无限购[5] - 五环内限购政策保持不变：京籍家庭限购2套，非京籍（社保/个税满3年）限购1套[5] - 单身人士购房按家庭标准执行限购政策[5] 公积金政策四大调整 - **首套房认定放宽**：全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录者可按首套房认定，案例显示400万房屋首付最高减少60万，月供最高减253元[7] - **二套房贷款额度提升**：最高额度从60万提至100万，符合绿色建筑/多子女家庭条件可再上浮40万至140万[7] - **缴存年限系数优化**：每缴存1年可贷额度从10万提至15万，120万贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月[8] - **首付提取流程简化**：允许提取公积金支付新房首付款同时申请贷款[8] 政策影响分析 - **需求端**：利好五环外人户分离家庭的多套购置需求，缓解青年刚需群体首付压力[11] - **市场结构**：引导需求向五环外流动，优化新房库存结构（五环外库存占比高）[10] - **交易数据**：上半年北京二手房网签88575套（+18.4%）、新房销售18220套（+24.4%），新政或延续市场回稳趋势[12] 行业专家观点 - 政策精准区分五环内外，避免局部市场过热，维持社保/户籍门槛稳定性[10] - 公积金调整覆盖近30%置换群体，二套贷款额度提升直接降低改善性需求成本[11]

政策优化力度与方向 - 今年以来全国各地累计发布优化住房公积金相关政策约180次 涉及加大对多子女家庭 灵活就业群体支持力度 支持住房租赁消费等多个优化方向[1][2] - 公积金政策优化力度明显提升 正在从"购房保障"向"全周期居住服务"转型 拓宽使用场景提高了公积金使用效率[1] - 政策能够有效降低购房门槛 减少购房资金压力 激发潜在需求 进一步提振住房消费[1] 多子女家庭购房支持 - 北京市对京籍二孩以上家庭购房 住房公积金可贷款额度上浮40万元 最高可贷160万元 该政策自2024年10月起实施[2] - 山东省威海市提高多子女家庭最高贷款额度 最高贷款额度上浮由20万元提高至30万元 双职工家庭最高可贷130万元 单职工最高可贷90万元[2] - 北京市人民政府办公厅发布文件 明确提出加大对多子女家庭购房支持力度 结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策[2] 住房租赁消费支持 - 北京住房公积金管理中心优化租房提取业务模式 划转房租频率增加"按季直付" 业务申请时间扩展至房屋租赁合同备案有效期内[4] - 河北省邢台市明确租住商品住房的租房提取限额统一按多子女家庭标准计算 自然年度内合计提取限额提高至1.8万元[4] - 据贝壳研究院测算 2025年我国租房人口有望突破3亿 四大一线城市租房人口规模近4000万 占比接近50%[4] 多元化住房需求支持 - 广东 江苏两省及杭州 丽水 西安 青岛等城市允许提取住房公积金支付购房首付款 济南市允许提取公积金支付购买保障房首付款[6] - 杭州 温州 丽水 青岛打破公积金传统上与新房关联模式 提出购买二手住房也可提取公积金支付首付款[6] - 上海 青岛允许提取公积金用于老旧电梯更新 衡阳市在湖南省首推购买同小区停车位可提取公积金政策[6] 区域协同与灵活就业支持 - 深圳 珠海 汕头等六城签署协议加速实现区域内公积金服务"同城化" 成都和德阳实现公积金跨城贷款审批和资金发放[6] - 北京支持职工提取公积金支付京津冀地区保障性租赁住房租金 推动区域住房保障要素流通[6] - 成都市加大灵活就业人员参加住房公积金制度支持力度 年龄上限调整为不超过法定退休年龄 缴存最短时长由12个月调整为6个月[7]

政策趋势 - 公积金政策优化是当前稳市场的主要抓手，涉及多子女贷款额度优惠、提取方式优化、首付款比例下调等方面 [2][3] - 城市更新与保障安居类政策发布频次并列第二，7月中旬后城市更新政策发声频率明显提升 [3][5] - 税费补贴与优惠政策排在第三位，成为稳市场的次要手段 [3] 中央政策动态 - 7月30日政治局会议要求高质量开展城市更新，加快政府债券发行使用，增强资本市场吸引力和包容性 [7][8] - 央行设立宏观审慎和金融稳定委员会，完善房地产金融宏观审慎管理，支持构建房地产发展新模式 [8] - 政治局会议明确改善国内融资环境的方向，有利于房地产行业纾困 [8] 地方政策动态 - 近一周15省市发布18次稳市场政策，城市更新类政策占比最高（6次） [9][10] - 厦门允许老旧小区自主更新，改造后面积最高可增加20%（10%用于加装电梯和配套设施，10%用于住宅扩面） [10] - 上海计划将400亿元政府专项债用于"两旧一村"改造等城市更新项目 [12] 公积金与保障安居政策 - 北京、西安等六地优化公积金政策，包括多子女家庭支持、贷款额度提高、"带押过户"等 [12] - 贵州2025年计划推动城中村改造6268户、城市危旧房改造10022套 [12] - 宁德启动配售型保障房常态化申请，要求家庭收入低于市均2倍且总资产不超过36万元 [12] 其他稳市场措施 - 宁波整治房贷"返点"乱象，降低购房成本 [12] - 江门推行预售商品房"网签即预告登记"，防范交易风险 [12] 市场数据摘要 - 30城新房成交第14周环比下降38%，4月累计成交同比持平 [14] - 土地市场溢价率升至年内均线，深圳、上海刷新楼板价纪录 [14] - 代建行业动态：绿城管理上半年拓展面积同比增长13.9%，旭辉建管布局超80城 [14]

公积金政策优化调整 - 多地通过提高贷款额度、降低首付比例、扩大使用范围等措施降低居民购房成本 [1] - 深圳公积金最高可贷额度提高至231万元 可贷额度从账户余额14倍提至16倍 首付比例统一降至20% [2] - 江苏南京、淮安、盐城等地普遍上调贷款额度 淮安单方缴存额度从70万提至84万 双方缴存从100万提至120万 [3] - 扬州、常州等地降低二套房首付比例 扬州降至20% 常州降至15% [3] - 青岛放宽多子女家庭住房套数认定标准 购买第二套住房可按首套房享受利率优惠 [3][4] 公积金使用范围扩大 - 青岛将首付款提取范围扩展至二手房市场 购房人父母及子女也可提取公积金支付首付 [5] - 青岛新增"更新电梯"提取情形 允许提取公积金用于加装或更新电梯 [6] - 南京将公积金异地贷款范围从南京都市圈扩展至江苏全省 存量房贷最长年限从20年延至30年 [6] - 深圳与广东省10个城市建立协同发展机制 实现公积金异地使用便利化 [6] 公积金服务效能提升 - 深圳运用数字人民币和"智能合约"技术实现公积金提取"先到账、再验证" [7] - 深圳上线政务服务大模型"深小i" 实现高频业务"边聊边办" [7] - 青岛推出"住房公积金支付"平台 支持实时划转公积金用于多场景住房消费 [8] - 青岛实现购房贷款办理时限从20个工作日压缩至6个工作日 效率提升70% [8] 公积金资金使用情况 - 截至6月底深圳公积金累计归集资金9636.23亿元 累计提取6240.50亿元 [7] - 深圳支持1005.56万缴存人租房提取2446.39亿元 累计发放个人住房贷款3654.92亿元 [7] - 深圳新政出台后累计办理夫妻"冲还贷"业务18.22亿元 [2]

北京加大多子女家庭购房支持力度，上半年楼市平稳修复，二手房成交同比增18％ 华夏时报 7月31日，北京市人民政府办公厅印发了《北京市关于完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会 的工作措施》。其中，文件提到建立生育补贴制度等措施，并加大对多子女家庭购房支持力度。 今年上半年，北京楼市整体表现平稳，延续了2024年四季度的修复态势。其中，北京新房成交面积同比 增长3%，二手房成交套数同比增长18%。此外，多个优质新房项目入市，对北京楼市形成稳定支撑。 适时出台提高公积金贷款额度政策 文件显示，健全住房支持政策。多渠道增加保障性住房有效供给，未成年子女数量较多的家庭可纳入公 共租赁住房优先配租范围，并在户型选择方面给予适当照顾。同时，子女祖父母或外祖父母与子女父母 同时申请保障性住房的，优先考虑就近配租配售。 "北京进一步优化公积金政策有利于更好地促进住房消费需求的释放。公积金政策是各地优化政策的重 要抓手，预计各地将进一步优化公积金政策。此外，北京仍有政策优化空间，未来有望进一步调整相关 政策，提振市场信心。"中指研究院政策研究总监陈文静对《华夏时报》记者表示。 另外，多子女家庭租赁房屋并备案的，可按实际月租 ...