报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

（日前，中建东孚发布了"好房子Joylife"价值系统。受访者/图） 日前，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报正式发布。其中，房地产相关的表述置 于"加大保障和改善民生力度"部分，明确提出要"推动房地产高质量发展"。 《中国经营报》记者注意到，今年以来，在房地产领域"好房子"频频被提及。今年5月，住房和城乡建 设部相关负责人透露，有关部门正在组织编制《好房子建设指南》。 此外，今年5月1日起开始实施的《住宅项目规范》也以住宅项目整体为对象，规定了住宅项目的规模、 布局、功能、性能和关键技术措施，有力支撑城镇住宅项目高质量发展。 对此，龙头房企也开始加速布局谋篇。记者从中建东孚方面获悉，日前中建东孚已经发布了Joylife好房 子价值系统。该系统满足中建好房子营造体系中101项基础需求，完善59项提升需求，定制27项特色需 求，能够显著升级居住舒适度与功能完善度。 中经记者 杨让晨 上海报道 中建东孚党委副书记、总经理张涛表示，中建东孚凝聚全国多个重点城市的丰富开发经验，聚焦人居体 验本质、回归家庭生活本真，此次精心定制、全新打造推出了好房子Joylife系统，将为"好房子"衷心奉 上中建东孚的答案 ...

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行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且予以“维持” [1] 报告核心观点 - 政策重心从“稳增长”转向“促品质”，行业正式从规模扩张转向品质提升新阶段 [4] - “推动房地产高质量发展”被纳入“保障和改善民生”框架 [4] - “好房子”概念已扩展至“好小区、好社区、好城区”四级体系，成为城市更新核心载体 [4] - 行业新模式为构建“好房子”与城市更新双轮驱动 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为179.16万方 [5][13] - 本年累计新房成交面积为7250.86万方，累计同比下降5.7% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为158.2万方，同比下降23.5%，环比下降4.8% [5][13] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市45.06万方（同比-30.1%，环比-5.8%），二线城市75.49万方（同比-14.3%，环比-7.4%），三线城市37.64万方（同比-30.7%，环比+2.4%） [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为8038.95万方，同比下降8.87%，环比下降0.53% [5][16] - 14城去化周期为18.11个月，其中一线城市去化周期为13.01个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为211.9万方 [6][19] - 本年累计二手房成交面积为9071.04万方，累计同比上升12.1% [6][19] - 20城近四周平均成交面积为160.47万方，同比下降20.9%，环比下降3.9% [6][19][21] - 截至2025/10/13，全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比下降3.8% [6][23] - 同期挂牌价指数为150.28，环比下降0.21% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地121宗，成交93宗；新增供应商服类土地124宗，成交140宗 [6][26] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.72 [6][26] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5670.25元/平方米，溢价率为3.76%，环比上升0.8个百分点 [6][26] - 近四周成交商服类土地楼面均价为1800.75元/平方米，溢价率为2.13%，环比上升1.06个百分点 [6][26] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，房地产指数跑输沪深300指数1.73个百分点 [7][29] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，恒生综合指数上涨3.62%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.42个百分点 [7][29] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18 [31] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前为：栖霞建设（+6.59%）、苏州高新（+4.55%）、张江高科（+4.45%） [34] - 上周重点港股房地产个股涨幅居前为：保利置业集团（+6.25%）、中国金茂（+4.35%）、绿城中国（+3.87%） [34] - 上周重点物业服务企业涨幅居前为：世茂服务（+6.06%）、恒大物业（+3.74%）、新大正（+3.65%） [34]

2025年第43周，四中全会于周内召开并发布公报，公报中首次出现了房地产相关叙述，明确将加快推进行 业高质量发展。央行连续两周表态将维护金融稳定，做好房地产风险化解工作。 地方层面，周内地方稳市场政策发布频次保持高位，优化公积金类政策仍保持较高发布频次，且保障 房、"好房子"相关政策发布频次也有所提升。税费优惠政策方面，杭州多区县开展"消费券"补贴模式，为联 动房产销售与日常消费提供了新范式。 0 1 周度中央：四中全会公报"保障和改善民生"框架中，首次提出推进房地产高质量发展 10月23日，四中全会公报正式发布，首次直接出现了"房地产"相关表述。在"保障和改善民生"框架中，提出推 进房地产高质量发展。与以往历届四中全会或将房地产隐含于宏观经济论述中（如十六届、十七届），或侧重 于法治保障（十八届），或明确为"住有所居"的民生底线（十九届）相比，二十届四中全会的表述发生了深刻 转变，将 "推动房地产高质量发展" 系统性地融入"保障和改善民生"框架，将其作为扎实推进全体人民共同富 裕的重要抓手。 这一变化标志着房地产的定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布 局和推进新型城镇化 ...

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇 通讯员 陈朝辉 近日，记者从威海市住房和城乡建设局了解到，9月至10月上旬，当地新建商品房网签面积同比增长5.7%。增长背后，"好房子"正成为威海楼市的销售主 力。 新房网签稳步增长 "好房子"受追捧 10月18日，山东省高品质住宅试点项目——海信·观澜、盛泽嘉苑（一期）的售楼处洽谈区座无虚席，沙盘前围满了前来咨询的客户。 海信·观澜项目近期推出的第四代住宅采用6.2米挑空客厅设计，配备约1300平方米的业主瞰海会所，涵盖业主食堂、儿童游乐场、瑜伽室、健身房等多元功 能，高品质生活空间吸引了不少购房者前来看房。"从9月开始就很忙，国庆假期一天基本要接待30多组客户。"销售经理李涵怡介绍，项目因契合"好房 子"标准，很受关注，9月以来已累计成交40多套。 高品质住宅试点项目盛泽嘉苑（一期）的开发商和美地产销售经理柏绍恒介绍，国庆期间，项目共成交42套。"我们在质量、设计、服务等方面都进行了全 面升级，市场反响很好。去年我们的万禾书院项目也是遵循'好房子'标准打造的标杆楼盘，销售面积居全市榜首，目前去化率已超过90%，好房子、好项目 得到越来越多市民的认可和追求"。 "好房子"，承载 ...

市场整体趋势 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续收窄[1] - 1-9月全国二手房成交面积达5.58亿平方米，同比增长6.2%[5] - 全国一二手房交易总面积达12.16亿平方米，与去年同期基本持平，但二手房占比持续提升[5] 房企营销与市场活力 - 各地房企促销和优惠态度更加积极，叠加政策促使楼市长期下行压力缓解[1] - 多地通过住房“以旧换新”活动激活市场，如浙江诸暨前两期活动成功带动新建商品住宅销售483套，销售金额达11.2亿元[2][3] - 山东聊城、上海闵行区等地也推出“以旧换新”服务，诸暨活动累计筹集38家房企新建商品房8100多套[2] 产品结构与需求变化 - 低总价、配套成熟的小户型和改善型住房成为购房人首选，如北京100平方米左右新房及二居小户型看房量和交易量明显增加[4] - 北京某楼盘在不到一个月时间内去化率达85%，销售460多套房[4] - 广州公积金支付首付款政策拓宽至二手房市场，咨询量和带看量以刚需和改善为主[4] 土地市场动态 - 土地市场热度回升，房企拿地进一步聚焦热点城市核心区域优质地块，如合肥4宗地块全部成交，成都两宗住宅用地总成交金额3.16亿元[7] - 杭州主城区滨江区地块经过22轮竞价成交，核心区域小规模地块吸引房企信心[7] - 前9月全国TOP100房企拿地总额为7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点[7] - 住宅用地出让金前20城市均为核心一二线，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元[7]

行业政策导向转变 - 推动房地产高质量发展首次被写入会议公报，行业正式进入由规模扩张向品质提升转型的关键阶段[1] - 行业逻辑经历从有房住到住好房的转变[1] 一线城市市场格局 - 北京新房市场呈现圈层式发展格局，2025年土地供应结构为中心城区约占25%，平原新城约占60%，生态涵养区约占15%[3] - 新房主要分布在五环外的平原新城，核心区土地供应稀缺导致新房一房难求，例如海淀区2025年上半年供应超4000套新房仍供不应求[3] - 2025年9月北京新房成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%[3] - 市场去化速度分化明显，海淀区和樾望雲项目上半年成交87.33亿元和8.3万平米，而大兴区某项目仅成交3.25亿元[4] - 一线城市新房与二手房市场相对独立，成交量同步增长，不存在彼此取代问题[4] 中小城市市场特征 - 中小城市呈现扁平化特征，建成区面积不大，通勤和配套差异小，新房与二手房功能高度相似[5] - 新房在户型设计、社区配套、税费及价格方面优势明显[6] - 2025年8月一二手房市场重合度为11.9%，城市能级越低重合度越高[7] - 三四线城市新房和二手房市场重合度达16.5%，明显高于一线城市的8.6%[8] 购房者决策逻辑 - 购房者底层逻辑始终是追逐性价比，但不同城市性价比的锚定点不同[9] - 大城市性价比锚定区位和配套，因此二手房更受青睐[9] - 中小城市性价比聚焦产品本身，因此新房更受青睐[9] 影响市场的关键变量 - 二手房房龄与品质是重要变量，房龄超过20年的老旧二手房受新房冲击猛烈，而5年以内的次新二手房竞争相对均衡[10] - 政策与人口流动是另一关键变量，人口持续流入的大城市核心区二手房需求旺盛，人口流出的中小城市则面临新房二手房一起降温的局面[10] - 在人口流出的中小城市，市场核心矛盾从新与旧转变为供与求[11]

市场整体趋势 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 但同比降幅呈收窄态势 [1] - 房企积极促销叠加政策支持 促使楼市长期下行压力进一步缓解 [1] - 房地产市场呈现积极变化 商品住宅销售价格同比降幅继续收窄 企业资金和库存有所改善 [6] 政策与活动影响 - “好房子”政策落地对新房市场带来明显变化 有的项目开盘即售罄 [4] - 多地推行住房“以旧换新”活动激活市场活力 如山东聊城、上海闵行区和浙江诸暨 [4] - 浙江诸暨第二期“以旧换新”活动报名1023户 成功带动新建商品住宅销售483套 销售金额达11.2亿元 [4] - 广州公积金支付首付款政策拓宽至二手房市场 支持刚性和改善性住房需求 [8] 房企策略与市场反应 - 各地房企促销和优惠态度更加积极 推新节奏加快且加大促销力度 [2][4] - 深圳某楼盘在购房优惠力度上加码 对商品房销售产生利好刺激 [4] - 北京某楼盘开盘不到一个月去化率达85% 销售460多套房 [7] 产品与需求结构变化 - 低总价、配套成熟的小户型和改善型住房成为购房人首选 [7] - 北京100平方米左右新房及交通便捷的二居小户型看房量和交易量明显增加 [7] - 当前价格水平使得部分租房客户转向购买刚需房 因月供与租金差距不大 [7]

房地产市场整体态势 - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势 [1] - 房企积极促销和优惠叠加近期楼市政策，促使楼市长期下行压力进一步缓解 [1] - 1-9月全国二手房成交面积达5.58亿平方米，同比增长6.2% [10] - 全国一二手房交易总面积达12.16亿平方米，与去年同期基本持平，但二手房占比持续提升 [10] 新房市场动态 - 北京、武汉、广东等地新房市场因“好房子”政策落地出现积极变化，有的项目开盘即售罄 [4] - 北京某楼盘在不到一个月时间内去化率达到85%，销售460多套房 [6] - 深圳房企在购房优惠力度上加码，对商品房销售产生利好刺激作用 [4] - 山东聊城、上海闵行、浙江诸暨等地通过住房“以旧换新”活动激活市场，诸暨前两期活动带动新建商品住宅销售483套，销售金额达11.2亿元 [4][6] 二手房市场变化 - 低总价、配套成熟的小户型和改善型住房成为购房人首选，新房二手房供需结构发生深刻变化 [6] - 北京近期100平方米左右新房及交通便捷的二居小户型看房量和交易量明显增加 [6] - 广州公积金支付首付款政策拓宽至二手房市场，咨询量和带看量以刚需和改善为主，成交逐步向好 [8] - 二手房交易占比提升反映总需求未减少，而是交易结构发生变化，被视为市场走向成熟的重要标志 [10] 土地市场趋势 - 10月以来土地市场热度回升，热点城市核心区域优质地块成为房企聚焦重点 [10] - 合肥推出4宗地块全部成交，成都出让两宗住宅用地总成交金额3.16亿元，杭州主城区地块经22轮竞价成交 [10] - 前9个月全国排名前100房企拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [12] - 住宅用地出让金排名前20城市均为核心一二线城市，杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金均超千亿元 [12] 政策与市场信心 - “好房子”相关政策落地给新房市场带来显著变化，成为激活市场的关键 [4] - 核心区域优质地块受企业认可，为后续“好房子”住宅项目供应提供良好基础 [12] - 房企通过公开市场拍地和收购形式获取大规模土地，北京、上海、厦门等核心城市高总价地块交易频繁 [12]