融资动态 - 公司48亿元定向可转债获上交所审核通过，拟向不超过35名特定对象发行，募集资金将全部用于房地产项目开发建设[2] - 5月以来公司推出多项融资计划，包括200亿元供应链资产专项计划、78.2亿元公司债及48亿元可转债，短期计划融资规模超300亿元[4] - 公司构建了供应链金融、公司债券、可转债等多元融资渠道，融资成本较2023年下降26个基点，长期有息负债占比达84%，远高于行业平均56.9%[4][6] 销售表现 - 2025年上半年实现全口径销售金额502.2亿元(同比+11%)，权益金额319.2亿元(同比+6.1%)，增速显著高于TOP10房企平均-13.2%的降幅[8] - 珠海、上海、广州、南京、成都5个城市贡献超80%业绩，其中珠海市占率高达61%，南京销售额连续3个月登顶TOP1[9][10] - 多个项目表现亮眼：上海时代之城销售40亿元，成都锦宸院开盘售罄销售额超22亿，广州长隆·万博悦府销售近30亿[9] 战略布局 - 坚持"聚焦一二线核心城市"战略，2024年在上海、广州、成都等核心地段获取6个优质项目，2025年继续在成都新增2个项目[12] - 项目布局集中在长三角(上海、南京)、珠三角(珠海、广州)及成渝(成都)等核心城市群[9][12] - 核心城市战略持续优化，为后续业绩增长储备势能[12] 产品力建设 - 公司积极响应国家"好房子"战略，2024年首发"科技+产品体系技术标准"并推出行业白皮书[17] - 珠海湾项目作为全国首个"科技+好房子"示范项目，首开三天去化279套，连续两个月登顶珠海网签榜首[17] - 三大项目入选克而瑞《2025上半年全国十大作品榜单》，产品力获行业认可[18] 行业趋势 - "好房子"概念自2023年提出后已上升为国家战略，相关政策密集出台，新版《住宅项目规范》于2025年5月实施[14][15] - 行业从规模至上转向产品力竞争，优秀产品力将成为穿越周期的关键[18] - 预计2025年下半年核心城市将率先企稳，结构性机会显现[19]

7月15日，中央城市工作会议在北京举行。 这是事关布局城市发展的最高规格会议。上一次召开中央城市工作会议，是在10年前。 而自1962年至今，中央城市工作会议共举行了五次，从明确对城市的基本认知到经历世界历史上规模最 大、速度最快的城镇化进程之后，此次会议再一次为新时代城市发展建设定向领航。 此次中央城市工作会议提到了两个变化：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大 规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。 同时，会议明确七个重点任务，与房地产有关的内容有以下几个方面： 1、发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈 2、分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城 镇协调发展 3、高质量开展城市更新 4、加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 5、严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平 6、完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度 房地产业与城市建设发展一脉相承，城市的变化对房地产市场将产生重要的影响。在推动房地产业止跌 回稳、构建房地产发展新模式的重要关口，中央城市工作会议将对新时期房地产业发展方向产生五个方 面的影响。 ...

城市工作会议核心观点 - 中国城镇化率从2015年的56 1%提升至2024年的67%，城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 城市工作重心从"物"的增长转向"人"的需求，从硬件建设转向软性治理能力提升 [1] - 城市发展转型将重塑房地产业，主要体现在四大转变方向 [1] 房地产业转型方向 发展模式转变 - 行业加速告别"三高"模式（高杠杆、高负债、高周转），构建房地产发展新模式成为长期总纲 [3] - 新模式包含"市场+保障"住房体系、要素联动机制、高品质住房建设等内容，配套政策将加速落地 [3] 区域差异化发展 - 核心城市与低能级市场呈现"温差"，需适配现代化城市群架构发展差异化模式 [4] - 重点发展城市群/都市圈、县城城镇化，促进大中小城市协调发展的房地产策略 [4] 存量资产激活 - 城市更新成为存量时代重要抓手，房地产作用从"发动机"转为"稳定器" [5] - 开发商角色转向专业化服务商，城中村改造等项目通过房票安置可激活换房链条乘数效应 [5] 品质升级趋势 - "好房子"建设成为重点，特征包括安全、舒适、绿色、智慧，新建建筑全面执行绿色标准 [6][7] - 现房销售改革与预售资金监管优化助推品质提升，上半年核心城市高品质项目已引领市场回稳 [7]

政策环境与融资优势 - 房地产行业政策体系持续完善，"房住不炒"定位深化，"保交楼、稳民生"政策组合拳为行业构建支撑体系 [2] - 公司凭借国企背景及稳健经营显著受益于政策红利，2024年通过"城市房地产融资协调机制"获超93亿元授信 [2] - 2025年7月成功发行10亿元中期票据，其中3+2年期品种票面利率2.99%，创年内同期限品种首次破3%的记录，并发行12亿元私募公司债，票面利率2.79%，获市场踊跃认购 [3] 销售表现与经营韧性 - 2025年6月公司签约面积13.30万平方米，环比上升41.34%，签约金额20.68亿元，环比上升38.91%，展现市场回暖期的销售复苏态势 [4] - 通过融资畅通、成本压降及销售改善实现全链条经营优化，夯实发展根基 [5] 产品力与标杆项目 - 端礼著项目以"安全、舒适、绿色、智慧"为标准，融合建筑美学与城市文脉，采用"盛世光幕"设计理念，外立面结合玻璃与铝板，融入香槟金流线造型 [6] - 精装体系配置德国博世厨电、劳斯橱柜等全球一线品牌，搭配进口大理石及高定岩板，并集成大金中央空调、3M软水净水等科技系统 [9] - 项目于6月30日完成交付，施工环节严格把控材料质量与安防系统，体现"保交付、保品质"的国企底线 [9] 国企责任与行业示范 - 端礼著采用三玻双中空low-E玻璃、节能灯具等低碳技术，规划十大景观节点，实现"出则繁华入则宁静"的宜居体验 [11] - 公司以端礼著为样本参与"好房子"研学活动，推动建筑美学融合、空间创新等经验成为行业示范 [11] - 在长租公寓、养老地产、城市更新等领域探索创新，延伸豪宅精工经验至城市更新场景 [13]

点击上图▲立即收听 " 刺激楼市并非靠一朝一夕的政策，而是用系统性、全局性的思维规划出来的。 " 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道） " 再帮一帮房子吧 " 上半年 5.3% 的经济增速下，楼市却呈现另一番景象： 首先是新房价格继续下跌。 6 月全国 70 城房价环比下降 0.3% ，同比下降 3.7% ；一线城市，除了上海，都出现环比下降，整体降幅比上月扩 大。 购房者了解房型以及房价 二手房价格同样跌幅扩大。一线城市和二三线城市分别环比下跌 0.7% 和 0.6% ； 70 城环比下跌的城市 69 个，而四五月份下跌的城市数量分别 是 64 和 67 。 不难发现， 4 月份关税战之前，中国整体房价出现持续跌幅收窄迹象，当时中央政治局会议甚至把"止跌回稳"的表述调整为"持续巩固房地产市场 稳定之势"。但 4 月过后，房价降幅反而持续扩大。 6 月 13 日的国务院常委会，就把表述改为"更大力度地止跌回稳"。 " 再帮一帮房子吧。 " 市场已经出现了担忧。 房子的重要性不言而喻 —— 它占普通人 60% 的资产配置， 40% 的新增财产性收入，房子背后的土地出让贡献了 40% 的地方财政收入。 于是从 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

城市发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 常住人口城镇化率从2012年531%提升至2024年67% [1][6] - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 强调集约高效和特色发展 [1][7][8] - 过去十年累计实现城镇新增就业超15亿人 2024年27座城市GDP超1万亿元 [6] 现代化城市体系构建 - 发展组团式网络化城市群和都市圈 分类推进以县城为载体的城镇化 [10] - 促进大中小城市协调发展 解决大城市资源过度集中问题 [10] - 通过规划疏解大城市过密人口产业 实现职住平衡和产城融合 [10] 城市更新与房地产发展 - 高质量城市更新成为新增长点 将带动家居建材等产业链需求 [12][13][14][17] - 加快构建房地产发展新模式 重点推进35城及近300地级市城中村改造 [16] - 城中村改造预计拉动数十万亿投资 激活大宗消费需求 [16][17] 创新与智慧城市建设 - 培育创新生态发展新质生产力 城市作为双循环枢纽作用凸显 [12] - 建设智慧城市需创新治理模式 强调市民服务热线等机制 [19][20] - 推进"好房子"建设 安全舒适绿色智慧成为标准 [19] 绿色与安全治理 - 建设绿色低碳美丽城市 与"好房子"标准高度契合 [19] - 升级老旧管线等基础设施生命线工程 强化城市韧性 [19] - 保护历史文脉和自然景观 提升文化软实力 [19]

城市发展阶段转型 - 我国城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，进入稳定发展期 [3] - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，强调集约高效和特色发展 [1][4] - 2013-2024年累计新增城镇就业超1 5亿人，27座城市GDP突破1万亿元 [3] 城市工作重点任务 - 部署7大任务：优化城市体系、建设创新/宜居/绿色/韧性/文明/智慧城市 [1] - 发展组团式城市群和都市圈，分类推进县城城镇化，促进城乡融合 [6] - 高质量城市更新成为关键抓手，去年末以来政策持续加码 [7][8] 房地产与城市更新 - 加快构建房地产发展新模式，重点推进35城及近300地级市城中村改造 [9][10] - 城中村改造预计拉动数十万亿投资，带动家居、建材等产业链 [10] - 推进"好房子"建设，标准涵盖安全、舒适、绿色、智慧 [11] 城市治理升级 - 建设韧性城市需升级基础设施生命线工程，改造老旧管线 [11] - 智慧城市强调高效治理，创新市民服务热线等参与机制 [11][12] - 保护城市历史文脉和自然景观，强化文化软实力 [11]

核心观点 - 通过供需两端协同发力，短期内助力房地产市场止跌回稳，中长期引导行业向"高品质、低风险、可持续"的新发展模式转型 [1][14] - 新型城镇化仍是房地产需求的基本盘，常住人口城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，城镇人均住房面积达40平方米 [2][3] - 城市群、都市圈协调发展及县域城镇化将重塑房地产市场格局，核心城市群和都市圈住房需求增长可期 [4][5][6] - 集约高效发展思路将推升城市核心区价值，优化增量结构并加大高品质改善住宅供应 [8] - 城市更新和住房改善需求将持续释放，中国城镇300多亿平方米存量住房需更新改造 [9][10] - "好房子"供给迭代将支撑新房市场成交，形成新的价格基准和梯度 [12][13] 新型城镇化与需求基本盘 - 2013-2024年累计实现1 5亿农业转移人口进城落户，城镇化率提升至67%，支撑房地产20年高速发展 [2] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，但户籍与常住人口城镇化率差距仍存，刚性需求持续 [3] - 县域城镇化潜力大，1564个低城镇化率县域(平均44%)常住人口达6 1亿，需求增量可观 [6] 城市群与区域格局 - 2025年住宅开发土地成交额前5城占全国300城的42%，30城新房成交面积占百城58% [5] - 市场份额将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5][14] - 县域城镇化中208个县级市、1356个市辖县城镇化率低于60%，发展空间广阔 [6] 集约发展与核心区价值 - 特大城市走内涵式发展道路，严控新增用地并盘活存量，强化核心区土地价值 [8] - 优化增量结构，加大城市更新力度，提升高品质改善住宅供应 [8] - 城市核心区小面积、低容积率地块集中供应，带动产品升级 [13] 城市更新与改善需求 - 2015年后棚户区改造和旧城改造刺激房地产高速发展，当前聚焦老旧小区改造和基础设施提升 [9][10] - 城镇300多亿平方米存量住房需更新改造，催生安全舒适低碳的改善需求 [10] - 住房产品迭代周期到来，新建住宅层高不低于3 0米、4层起设电梯等标准提升品质 [12] "好房子"供给迭代 - 2025年"好房子"写入政府工作报告，新一轮产品迭代以经济合理、安全耐久等四维标准升级 [12] - 计容新规和四代住宅凭借品质优势热销，改善需求庞大 [13] - "好房子"将形成新价格基准，实现市场供求动态平衡 [13][14]

政策框架与行业转型 - 中央与地方政府密集出台文件构建"好房子、好服务"政策框架 当前工程已在全国推进 [1] - 社会需求从"住有所居"向"住有宜居"跃升 "好服务"成为"好房子"的核心及延续 [1] - 房地产增量开发放缓 存量资产运营比重提升 物业服务从"住宅附属品"向"社区价值创造者"转型 [4] - 物业管理行业从高速扩张过渡到高质量发展新时期 [4] 物业服务现状与挑战 - 中指研究院《2025中国物业服务满意度研究报告》显示行业满意度均值呈波动下行态势 [1] - 物业服务水平亟待提升 需从"被动响应"向"主动创变"转型 [1] - 满意度下滑由成本管控效能 市场适应性等多因素导致 [2] 服务模式创新 - 提出"弹性定价"机制 将服务选择与定价权交予业主 含两种操作模式：业主大会协商差异化收费 或提供明细服务清单按需选择 [2] - 基础服务需形成"主动发现—即时响应—持续优化"生态 覆盖空调清洗 油烟机拆卸等高频需求 [3] - 创新运营场景服务包括新婚布置 宠物投喂 智慧安保等 构建多元化增值服务体系如社区食堂 文娱活动 [3] 行业协同发展 - "好服务"需政府 行业协会 业主等多方合力共建 政策需强化引导监督 [3] - 建议建立行业准入机制 投诉处理平台 推广"红黑榜"监管 智慧物业平台等模式 [3] - 政策可强化服务标准认证 推动竞争格局从"价格导向"转向"品质导向" [3] 价值关联性 - 服务价值与资产价值强关联 "好房子"与"好服务"均为"宜居"关键要素 [2] - 拓宽服务边界 提升质量是突破满意度瓶颈的根本路径 [2]