【环球网财经综合报道】近日，苏州发布公积金新政，宣布购买首套或第二套自住住房，首付款比例调 整为不低于15%，并优化公积金贷款使用次数认定标准，支持提取公积金支付物业费。 在此之前，北京住建委、北京住房公积金管理中心于8月8日联合发布《关于进一步优化调整本市房地产 相关政策的通知》，从限购政策和公积金贷款支持力度两个方面对房地产政策进行优化，包括优化首套 房认定标准并提高二套贷款额度。 具体到资本市场，湘财证券维持房地产行业"买入"评级，并建议关注两个方向，包括具备拿地能力且土 储布局合理的头部房企，以及政策放松预期升温、受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构有 望迎来估值修复。 对此湘财证券发布研报分析认为，上述措施与7月市场成交下滑有关，也体现出"止跌回稳"的政策目标 仍未改变，也可以看出目前政策出台节奏主要取决于市场表现，采取渐进式的放松。 ...

北京五环外限购政策调整的市场反应 政策核心内容 - 北京取消五环外商品住房限购套数限制，京籍家庭及连续缴纳社保/个税满2年的非京籍家庭可无限购[1] - 成年单身人士购房按家庭标准执行限购政策[1] - 公积金支持力度同步加大[1] 新房市场表现 - 热门楼盘中海·未来之境（均价6万元/平米）新政首日成交20余套，售楼处看房需排队[2][4] - 五环外新房占北京前7月新建商品住宅成交总量超80%[8] - 部分非核心区位楼盘（如越秀·星耀未来）因配套不足去化仍较慢[9] 二手房市场动态 - 新政后二手房带看量显著提升，大兴区等多地中介带看活跃[5] - 新政首周末二手住宅网签数据暂未明显波动（8月9日178套/8月10日116套）[5] - 7月北京二手房挂牌量环比上涨4.6%，经纪人信心指数下降3.84%[5] 政策影响分析 - 新政精准引导人口产业向五环外迁移，平原新城经济总量已超8000亿元[7] - 差异化政策加速外围区域去化，利好养老/度假需求及多套房资产配置群体[9] - 2024年"930新政"后市场曾持续升温，但2024年3月起回落，当前政策必要性凸显[6] 行业趋势展望 - 一线城市政策放松节奏可能加快，北京新政释放积极信号[9] - 二手房挂牌量消化仍是市场均衡关键，需持续关注供求关系[10]

行业与公司 * 房地产行业[1] * 北京房地产政策调整[1][3] * 关注"三好公司"如城头城建、滨江建发、新城华润[26] 核心观点与论据 政策调整 * 北京放松五环外购房限制：外地户籍家庭需两年社保，取消限购[1][3] * 公积金政策优化：认房不认贷，二套房贷款额度从60万提高到100万，多子女家庭可上浮至140万[3][5] * 预计其他城市（如上海、深圳）将跟进，但力度有限[4] 市场表现 * 2025年上半年新房销售面积同比下降4%，销售金额下降6%，降幅收窄[5] * 40个城市二手房成交套数同比增加11%，重点城市新房加二手房成交量同比增加4%[5] * 一线城市成交量比低点回升30%-35%，二三线城市仅回升2%-9%[9] 库存与去化 * 全国商品房去化周期26个月，80个城市新房显性库存4.8亿平米（较2021年下降10%）[6][8] * 一线城市去化周期缩短至15-16个月，三四线城市仍处历史高位[11] * 二手房挂牌量创新高，2025年中比2023年底提升7.7%，去化周期约16个月[6][8] 价格与需求 * 房价持续下跌：核心区二手房挂牌均价环比降0.58%，非核心区环比降0.79%[13] * 产品结构向大户型转移：120平米以下新房成交占比收缩，120-180平米占比回升[10] * 改善型需求主导，刚性需求减弱[10] 挑战 * 高库存与房价下跌并存[1][8] * 居民加杠杆意愿低：首付比例降至15%，但实际首付比例升至40%-50%[14] * 降息效果有限：租金收益率2.4%低于房贷利率3.0%，无法刺激需求[15][17] * 收储政策因商业可持续性问题效果不佳[18] 积极因素 * 供给侧优化：新开工面积累计下降70%，房企人员减少30%[20] * 保交楼风险逐步解除[20] * 低房价城市（如鹤岗）购买力改善，按揭负担比降至9%-15%[21][22] 其他重要内容 * 城市更新面临资金压力与市场接受度低的问题[19] * 香港地区结构性回暖带来机会[26] * 政策需多管齐下：稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险[23][24]

北京房地产政策优化调整 - 北京市住建委和公积金中心联合发布通知，自2025年8月9日起施行五环外不限购政策，并加大公积金支持力度[1] - 新政通过区域差异化政策定向释放五环外住房需求，促进职住平衡并缓解中心城区人口压力[1] - 公积金支持力度加大体现在住房套数认定、可贷款额度和贷款提取等方面，降低居民购房资金压力[1] 市场影响分析 - 北京作为一线城市松绑限购具有风向标意义，新政有助于加速五环外区域库存去化[1] - 7月北京新房销售面积同比下降31%，1-7月累计下降13%，二手房成交套数同比下降18%[1] - 北京是政治局会议后首个优化政策的一线城市，反映"止跌回稳"政策目标未变[1] 行业展望 - 政策出台节奏取决于市场表现，上海、深圳可能跟进调整限制性政策[2] - 下半年政策可能聚焦稳定房价预期、激活购房需求、优化去库存和城市更新资金[2] 相关上市公司 - 北京房地产开发商包括城建发展、中国武夷、大龙地产等[3]

行业投资评级 - 强于大市（维持评级）[4] 核心观点 - 北京五环外限购取消政策具有适时性、精准性和超常规力度，旨在巩固房地产止跌回稳成果，并可能对其他一线城市限购放松产生风向标作用 [2][13] - 政策精准锚定成交及库存集中区域，五环外新房销售占比超80%，二手房占比超50%，库存占比分别达80%和50%，有望推动观望及增量需求入市 [2][12] - 公积金政策优化降低购房成本，例如购置360万元住房的家庭月供可减少93元，全周期利息降低2.77万元，刺激刚需释放 [2][12] - 房企受益程度分化，2023年至2025年7月北京权益拿地额领先的上市房企包括中海（超750亿元）、华润、保利等，存货有望加速去化 [2][12] - 市场成交数据改善，8月新房月度同比-16.15%（较上月改善3.78pct），二手房月度同比-4.11%（较上月改善1.26pct） [3][18][26] - 土地市场成交建面2541万平（滚动12周同比-0.85%），成交总额368亿元（滚动12周同比+15.52%），平均溢价率3.55%（滚动12周同比+2.10pct） [3][34] 投资建议 - 优先关注非国央企困境反转、龙头房企周期韧性、区域型企业市占率提升及二手中介存量交易景气度提升 [4][14] - 标的覆盖未出险优质非国央企（龙湖、金地、新城等）、地方国企（越秀、城建发展等）、龙头央企（中海、华润等）、优质物管及中介企业 [4][14] 市场表现 - 申万房地产指数本周+2.16%（领先沪深300指数0.93pct），Wind香港房地产指数+2.22%（领先恒生指数0.78pct） [3][57][63] - A股涨幅前列个股包括荣丰控股（+16.73%）、华丽家族（+13.51%），H股涨幅前列包括弘阳地产（+9.09%）、新城发展（+9.09%） [57][63] 融资动态 - 本周房企发行境内债券21只（金额145.2亿元），8月境内债券净融资额-4.48亿元，境外净融资额-80.17亿元 [46][47]

房地产政策优化调整 - 北京市五环外商品住房取消套数限制，符合购买条件的居民家庭（含京籍及连续缴纳社保/个税满2年的非京籍）可无限购[1][14] - 五环内限购政策维持不变：京籍家庭限购2套，非京籍连续缴满3年社保/个税限购1套[14] - 成年单身人士限购政策与居民家庭一致[14] 公积金贷款政策调整 住房套数认定标准 - 首套标准放宽：本市无住房且全国无公积金贷款或首次贷款已结清[3][11] - 二套标准简化：本市已有1套住房且全国无公积金贷款或首次贷款已结清[4][11] - 案例：400万元房屋公积金贷款100万/30年，二套转首套后首付最高减60万，月供最高减253元[5] 贷款额度提升 - 二套房公积金贷款最高额度从60万提至100万，符合绿色建筑/多子女家庭政策可再上浮40万至140万[6][7][11] - 首套房最高可贷160万（含政策上浮）[9] 首付比例调整 - 二套房最低首付比例统一降至30%（原五环内35%、五环外30%）[8][11] 缴存年限与贷款额度挂钩 - 每缴存1年可贷额度从10万提至15万，申请120万贷款所需缴存年限从11年1个月降至7年1个月[8][9] 市场影响与行业趋势 - 政策旨在促进职住平衡，加速五环外去化，支持改善性需求[14][15] - 北京7月二手房挂牌量环比增4.6%，经纪人信心指数降3.84%，反映市场观望情绪[19] - 一线城市政策放松预期增强，北京差异化政策或为其他城市提供参考[19][20]

港股及A股内房股表现 - 港股内房股集体拉升，碧桂园、雅居乐集团大涨7%领衔，世茂集团涨超4% [1] - A股招商蛇口、华发股份、绿地集团涨超2% [1] - 房地产ETF重仓股包括保利发展、万科A、招商蛇口等10只股票 [1] - 房地产ETF涨超3%，地产ETF、房地产ETF基金涨超2% [1][3] 房地产贷款及信贷数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元，同比增长0.4%，增速比上年末高0.6个百分点 [4] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元，同比增长0.3%，上半年增加2926亿元 [4] - 个人住房贷款余额37.74万亿元，同比下降0.1%，增速比上年末高1.2个百分点 [4] - 广东辖内房地产贷款余额5.62万亿元，同比增长2.77%，增速高于全国 [5] - 广东房地产开发贷款、个人住房贷款余额分别同比增长7.30%、1.17% [5] 房地产"白名单"项目进展 - 广东辖内银行已为1812个"白名单"项目提供授信10918.29亿元，落地8327.96亿元 [5] - 项目数、授信金额及落地金额保持全国"三项第一" [5] 土地市场动态 - 苏州工业园区双湖宅地由绿城以46.67亿元竞得，成交楼面价65242元/㎡，溢价率8.74%，刷新苏州涉宅用地成交楼面价纪录 [6] - 上海静安东斯文里宅地由中海地产以53.63亿元竞得，成交楼面价90390元/平方米，溢价率10.1% [7] 行业观点与机构分析 - 国金证券指出三季度是政策发力关键期，三季度的定调及方向有望直接影响整个下半年的楼市表现 [7] - 近期业绩预报显示部分房企率先迎来业绩好转，或预示行业逐步进入盈利修复阶段 [7] - 美银证券认为内房上半年业绩较为疲弱，不排除政策放松措施，7月政治局会议是关键事件 [8] - 美银证券偏好优质公司，继续看好华润置地、中国海外发展和建发国际 [8]

报告公司投资评级 - 维持公司“买入”评级 [3][4] 报告的核心观点 - 2025年政策有望推动市场成交量价修复，公司虽2024年业绩承压但估值已反映悲观预期，作为龙头房企具备优势且市占率有提升空间，预测2024 - 2026年归母净利润分别为50/54/63亿元，维持“买入”评级 [3] 各部分总结 销售情况 - 2月签约面积78.29万平方米同比减少17.39%，签约金额159.95亿元同比增加2.38%；1 - 2月签约面积155.49万平方米同比减少27.19%，签约金额340.11亿元同比减少5.39% [1] - 2月销售均价20430元/平同比增长23.9%，1 - 2月销售均价21873元/平同比增长30% [1] - 1 - 2月全口径销售金额、面积分别位居行业第一、第二，权益销售金额和面积均排名第一，销售规模领先 [1] - 1 - 2月在TOP100房企中全口径销售金额和面积市占率分别为7.6%、6.1%，同比分别+0.05pct、-1pct [1] 投资情况 - 2月新增项目6个，计容建面61.39万平同比+23.1%，拿地金额122.24亿元同比+226%，权益地价77.5亿元同比+129%，拿地楼面均价约1.99万元/平同比+165% [2] - 1 - 2月共获取9个项目，计容建面89万平同比+79%，拿地金额约161亿元同比+330%，权益地价约110亿元同比+226%，权益比例68.5% [2] - 拿地聚焦核心城市，3幅位于一线城市，5幅位于二线城市，1幅位于三线城市 [2] - 1 - 2月拿地金额强度为47.4%（去年同期10.4%），拿地面积强度为57.3%（去年同期23.4%），拿地节奏加快 [2] 财务预测 |项目|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|346,894|312,808|280,586|285,584| |同比|23.4%|-9.8%|-10.3%|1.8%| |归母净利润（百万元）|12,067|5,016|5,406|6,337| |同比|-34.1%|-58.4%|7.8%|17.2%| |毛利率|16.0%|14.0%|14.5%|14.7%| |ROE|6.1%|2.5%|2.7%|3.1%| |每股收益（元）|1.01|0.42|0.45|0.53| |PE|8.73|21.00|19.48|16.62| |PB|0.53|0.53|0.52|0.51| |EV/EBITDA|10.02|14.98|14.73|13.47|[8]