报告行业投资评级 - 房地产开发和运营无评级 [3] - 房地产服务无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年6月9日权益市场各版块多数上涨，申万房地产指数上涨0.06% [4] - 房地产板块个股涨幅前五为黑牡丹、阳光股份等，跌幅较大为粤宏远A、海泰发展等 [5] - 江苏推进房票安置、住房“以旧换新”，宝华竞得上海地块，金地管理中标深圳项目等行业新闻 [6][7] - 招商蛇口与华润置地在南京成立投资公司 [9] - 万科“23万科MTN003”6月15日偿付利息6140万元，绿城房地产“25绿城地产MTN004”申购区间3.80%-4.20% [10] 根据相关目录分别进行总结 市场行情 - 2025年6月9日上证综指和深证综指分别上涨0.43%和0.93%，沪深300和中证500分别上涨0.29%和0.76%，申万房地产指数上涨0.06% [4] 个股表现 - 涨幅较大前五名黑牡丹、阳光股份、深深房B、珠江股份、财信发展，涨幅分别为6.43%、5.24%、4.41%、2.83%、2.63% [5] - 跌幅较大为粤宏远A、海泰发展、华联控股、卧龙地产、荣丰控股，跌幅分别为-9.93%、-5.30%、-2.68%、-2.30%、-2.16% [5] 行业新闻 - 江苏推进房票安置、住房“以旧换新”，实施城中村改造5.6万户，专项债券支持收购存量商品房等 [6] - 宝华4.72亿竞得上海松江车墩镇城中村改造地块，楼面价1.6万元/㎡，需配建5%以上公共租赁住房等 [6] - 金地管理中标深圳市福田区沙头街道2025年老旧小区改造代建项目 [7] - 招商蛇口、华润置地在南京成立注册资本16.5亿元的投资公司 [9] 公司公告 - 万科“23万科MTN003”6月15日偿付利息6140万元，债项余额20亿元，票息3.07% [10] - 绿城房地产“25绿城地产MTN004”申购区间3.80%-4.20%，发行金额上限10亿元，期限3年 [10]

报告行业投资评级 - 看好地产及物管行业，维持“看好”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，后续需加大政策支持，“止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，政策将在房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等方面发力，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房成交环比降70%，一二线降68%、三四线降88%；6月一手房月成交同比降78%，较5月降68pct，一二线同比降77%、三四线同比降84%，分别较4月升4pct和58pct；年初累计至今成交0.51亿平米，同比降12.4% [4][5][8] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房成交环比降29%；6月截至上周二手房累计成交同比降20%，较5月降11.5pct；年初累计至今成交2766.8万平米，同比升12.1% [4][13] - 新房库存：上周15城推盘50万平米，成交推盘比1.69倍，最近三个月分别为1.36倍、0.86倍和1.14倍；至上周末，15城可售面积8894万平米，环比降0.4%；3个月移动平均去化月数为19.2个月，环比降0.1个月，行业新房市场处于去库存趋势 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部指出建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，公布2025年1 - 4月新开工改造城镇老旧小区5679个，与央行等发布《全国住房公积金2024年年度报告》；江苏推进“房票安置、以旧换新”政策，计划筹集保障性租赁住房5万套，发放租赁补贴14万户（人），高邮有购房人才补贴；广州黄埔区有城中村改造项目跨区使用房票；浙江省发行首批存量房专项债553亿元，16.53亿元用于收购存量商品房 [4][32] - 物管行业：北京市印发《深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量三年行动计划（2025 - 2027年）》，推进六大重点任务，健全物业管理体系并提升服务质量 [38] 重点公司公告 - 地产公司：1 - 5月部分公司销售额有不同表现，如首开股份93亿元（ - 16%）、保利发展1162亿元（ - 12%）等；5月部分公司销售额也有不同表现，如首开股份15亿元（ - 36%）、中国海外发展239亿元（ + 21%）等；华发股份张延辞职，建发股份调整委员会人员；部分公司有回购、拿地、担保等行为 [4][40][42] - 物管公司：贝壳 - W多次回购股份，招商积余累计回购股份；保利物业、华润万象生活宣派股息；新大正股票交易异常波动，自查无违规 [43][44][45] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.86%，沪深300指数涨0.88%，相对收益 - 0.02%，板块表现弱于大市，排名第21位；个股涨跌幅排名前5为中润资源、海泰发展等，后5为*ST中迪、金地集团等 [46] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨1.51%，沪深300指数涨0.88%，相对收益0.63%，板块表现强于大市；个股涨跌幅排名前5为正荣服务、佳源服务等，后5为时代邻里、建业新生活等；当前主流AH房企25/26PE均值分别为13.5/12.0倍，物管25/26PE均值分别为12.7/11.3倍 [4][52][56]

房地产一头连着群众民生，一头连着经济发展。去年以来，我国多地从消化存量、优化增量两方面着 手，推出一揽子政策组合拳，推动房地产市场持续回稳向好。 政策持续优化 作为中国房地产市场的风向标，上海楼市的一举一动牵动着无数人的心。2024年，上海市先后印发《关 于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通 知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策等"沪九条"，以 及优化住房信贷、调整住房税收等"沪七条"。 随后，上海持续落实各项政策措施，"沪九条""沪七条"政策效应持续显现，总体呈现回稳向好态势。数 据显示，上海3月新开盘项目保持较高热度，16个项目完成认购；在售项目销售提速，3月以来日均成交 比去年同期增加34%。 杭州市安居集团是一家以保障性住房投资建设运营为主的国有企业。日前，该集团正征集已建成存量商 品房用于保障性住房，其中，保障性租赁住房面积以不超过70平方米为主，配售型保障房面积以不超过 125平方米为主。安居集团相关负责人介绍，完成收购后，将全面整修房屋，配备基本设施设备。 太平洋房屋副总经理廖峰表示，上海楼市在"沪九条 ...

最近的番禺楼市，太给力了。洛溪的龙湖亚伦央璟颂五一前开盘，首推的1、2栋现在只剩下10来套单位了；番禺广场的绿城玉海棠5月9日首开1栋，距离 开盘才14天，实际网签都超9成了。 | 序号 | 项目名称 | 开发商 | 预售证 | 项目地址 | 住宅已售 套数 | 住宅未售 章数 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 瑰玉苑2栋(广州番禺区 市桥街BC0612015地块 自编2#住宅商业配套) | 广州西溪投资发展有限公 בח | | 番禺区市桥街番禺广场东 路188号 | 0 | 114 | | 2 | 現大犯1栋(广州番禺区 市桥街BC0612015地块 自编 1 # 楼住宅商业配 复) | 广州西溪投资发展有限公 의 | 20250093 | 糖石上水酸砂齿花区肥味 禺广场东路188号 | 97 | ਰੇ | 随着这批"小而美"的全新盘加速去化，番禺东或将迎来巨无霸项目补给。乐居君留意到，本月初，国企广州城投在公众号发布一则消息：番禺柏堂村城中 村改造意愿已超九成 柏堂村是番禺首个做地旧改，由广州城投操刀，总投资约162亿元，之前已经因为拟 ...

城市更新政策支持 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，为城市更新提供政策指引 [1] - 采用房票安置或"以购代建"方式安置被征迁居民，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房 [1][2] - 各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则编制更新地区详细规划 [1] 容积率与土地政策优化 - 城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积在300平方米以下的，地上建筑面积可作为奖励面积不计入容积率 [1] - 鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整，推进老旧厂区转型升级 [1] - 城市更新项目中累计面积不超过10%的零星土地可按划拨或协议出让方式供应 [1] 住宅品质提升 - 支持各市县探索建设立体生态住宅项目，出台相应技术导则提升住宅品质 [2] - 优化住宅项目容积率等计算规则，促进住宅更新换代和高质量发展 [2] 投融资机制创新 - 健全多元投融资机制，支持民营企业等社会资本参与城市更新项目 [2] - 鼓励通过政企合作、特许经营等方式吸引社会资本投入 [2] - 鼓励设立城市更新基金，支持申报不动产投资信托基金(REITs) [2]

福建省人民政府办公厅印发《福建省提振消费专项行动实施方案》，其中提出，促进住房消费。推 广"房票安置""共有产权"购房、住房"以旧换新"等政策，支持有条件的地方推出"购房补贴""购房消费 券"。鼓励各地因地制宜探索多主体收购模式，支持各地收购存量商品房作为大学生宿舍、社区养老服 务用房、职工宿舍、农民工保障房、人才房、青年公寓等。加力实施城中村和危旧房改造，2025年，开 工城中村改造项目5000套，改造城镇老旧小区4.5万户。扩大住房公积金使用范围，支持提取公积金用 于老旧电梯更新改造，推广购买二手房提取公积金支付首付款政策。出台灵活就业人员缴存使用住房公 积金若干措施，推进漳州灵活就业人员缴存试点工作。 ...

5月15日，博罗县首张房票发放仪式在长宁镇举行。在县自然资源局、县住建局等部门的见证下，长宁 镇东平村党支部书记谢东洋作为村民代表出席仪式领取房票，并于当天完成购房签约，成为博罗县首个 使用房票购房的受益者。 据介绍，本次发放的房票源于国道G324线改扩建工程项目征收东平村名下国有土地上的房屋，根据 《惠州市房屋征收房票安置实施意见》及《博罗县房屋征收房票安置实施细则》的相关规定，将征收房 屋补偿权益转化为房票凭证，票面金额为290多万元。 "这是村集体的资产，用来买商铺大家都很支持。"签约现场，谢东洋使用房票购置了长宁镇中心地段的 5间商铺，他在接受采访时表示，房票安置让集体资产实现"价值升级"，通过置换商铺可形成持续增收 渠道，"代表村集体用房票购房，就像自己买新房一样高兴。"谢东洋展示着刚签订的购房合同说，"商 铺未来将出租给连锁商超，预计每年可为村集体增收一大笔资金。" 据了解，此次发放的房票价值包括权益金额和房票奖励金额。权益金额是被征收房屋货币补偿权益的量 化，涵盖了房屋建筑物及其所占用的土地使用权价值补偿、一次性签约补助。而房票奖励金额则包括选 择房票安置奖励和一定期限的临时安置补助费奖励，其中 ...

加强用地管理 - 合理控制新增房地产用地供应 [1] - 妥善处置闲置存量土地 [1] 提升住房建设品质 - 支持新型住宅产品建设 [1] - 强化住宅产品质量管控 [1] - 鼓励丰富居住空间形式 [1] - 鼓励住宅用地配套设施建设 [1] - 持续推进"四化"新型住宅建设 [2] - 建立健全适应新型住宅建设要求的工程质量管理制度 [2] - 强化智能家居系统质量管控 [2] 支持住房消费 - 鼓励住房"以旧换新"，按照新购住房网签价格的1%给予购房专项补贴，单套住房补贴金额最高不超过3万元 [2] - 支持新来珠青年人才在珠置业 [1] - 优化公积金贷款政策，双缴存职工家庭住房公积金个人住房贷款最高额度从100万元调整至130万元 [2] 加快存量商品房去化 - 出台房票安置政策，政府主导的城中村改造和国有土地上房屋征收项目先行试点房票安置 [2] - 推进收购存量商品房 [1] - 探索既有商业办公建筑用途合理转换 [1] 强化要素保障 - 便利义务教育入学，外来人员购买新建商品住宅的，其子女可凭预告登记证明或有效购房凭证材料申请入读义务教育学校 [2] - 调整开竣工违约金标准 [1] - 推行"拿地即开工，交房即发证" [1]

文章核心观点 - 房地产市场进入稳定期，政策目标是保持市场稳定，未来楼市注重品质提升和去库存，开发商和房东需根据市场和政策调整策略 [2][4][7] 不同城市房产情况 三四线城市 - 楼市压力大，房价可能继续下行，房东可考虑改造房产提升价值或转型为民宿、养老地产等多元化用途 [2] - 二手房市场面临较大困境，许多房屋难以出售 [4] 一线城市 - 房市逐渐回暖，房价稳住甚至小幅上涨可能性增加，地段好、配套完善的房产未来更具升值潜力，租金可能上涨，位置偏远或房龄较老的房产升值空间有限，业主可考虑装修升级或调整投资方向 [4] 市场整体情况 - 全国各地房地产发展不平衡，重点城市如北京、上海等地销量有回暖迹象，新房价格环比上涨，但全国26个重点城市4月上半月成交量同比下降14%，整体市场仍显疲软 [4] 政策层面情况 发展模式与供给 - 今年规划提出加速构建新的房地产发展模式，加大高品质住房供给，开发商需提升楼盘质量，改善楼间距、得房率、层高等指标 [4] 去库存政策 - 政府鼓励优化存量商品房收购政策加速去库存，但收购价格高，效果不理想 [4] 房票政策 - “房票政策”成为许多城市消化库存的重要工具，厦门试点几个月促成100多亿元购房款，去化大量新房，预计许多城市会跟进 [7]

继今年1月10日宣布买房送学位之后，这是当前一线城市中，首个落地买房送学位的区域。 除此之外，南沙区"房源超市"首批价值超1亿元的优选房源已正式上架。 一线城市首个！广州南沙区：买房送学位！ 通知明确指出，适龄儿童、少年父母或其他法定监护人自2025年1月10日（含2025年1月10日，下同）起在南沙区内购买新建商品住房，且满足拥有该房产 100%份额或者和子女共同拥有该房产100%份额的；及父母或其他法定监护人和子女在本市无房产，但适龄儿童、少年祖父母自2025年1月10日起在南沙 区域内购买新建商品住房，且同时满足祖父母拥有该房产100%份额，随祖父母同户同住三年以上，均可实现申请入读南沙区义务教育阶段起始年级区属 公办学位。 2025年，南沙成为自贸区满十年。在今年1月10日，南沙区住建局印发《南沙区关于促进房地产高质量发展的若干措施》，围绕"优化调整土地供应模 式""全面提升住房建设管理品质""加快构建房地产新模式"三个方面，具体提出12项具体举措，旨在推动南沙区加快构建房地产发展新模式，促进房地产 高质量发展。当时提出将研究推进"非本区户籍人员购买新建商品住房，可统筹安排区属公办学位（含政府购买的民 ...